小產(chǎn)權(quán)房法律問題：實(shí)務(wù)

1、鄭州中院出臺(tái)關(guān)于審理房屋糾紛民事案件適用法律問題的若干意見，處理小產(chǎn)權(quán)房買賣引發(fā)的糾紛（2011-07-0709:53:10）由于各種原因，因小產(chǎn)權(quán)房買賣引發(fā)的糾紛不斷增加。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否有效？昨天上午，鄭州市中院出臺(tái)的關(guān)于審理房屋糾紛民事案件適用法律問題的若干意見（簡(jiǎn)稱意見）做出了相關(guān)規(guī)定。東方今報(bào)記者沈春梅通訊員馮海明【小產(chǎn)權(quán)之“累”】賣給“外人”合同無效據(jù)金水區(qū)法院民一庭法官李春強(qiáng)介紹，2008年以來，僅金水區(qū)法院辦理涉及房屋各類案件就有955起，涉及小產(chǎn)權(quán)房糾紛主要有：房屋轉(zhuǎn)讓糾紛、預(yù)付房款轉(zhuǎn)讓糾紛、房屋抵押糾紛、購(gòu)房人名稱變更糾紛、離婚房屋分割糾紛、拆遷補(bǔ)償糾紛、騰房糾紛、繼承

2、糾紛等?！皬慕灰装l(fā)生時(shí)間、合同履行情況來看，小產(chǎn)權(quán)房買賣行為多發(fā)生在起訴前兩年以上，有的甚至10年以上。從合同履行情況來看，大多依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人給付了房款并已經(jīng)入住，但多未辦理房屋登記變更或者宅基地使用權(quán)登記變更?！敝性瓍^(qū)法院法官李繼昌分析。意見第十二條規(guī)定，農(nóng)村居民將小產(chǎn)權(quán)房出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人，當(dāng)事人主張買賣合同無效的，人民法院可以支持。案例：因工作調(diào)入鄭州，王某急需在鄭州購(gòu)房。1995年10月，陳某將其和母親共有的村中老宅賣給了王某。從1997年起，王某一直在該房?jī)?nèi)居住。2006年因舊村改造拆遷，在巨大的拆遷補(bǔ)償利益面前，陳某否認(rèn)賣房事實(shí)，領(lǐng)取

3、了房屋拆遷補(bǔ)償款，王某起訴到法院，要求確認(rèn)雙方之前的買賣行為有效。據(jù)惠濟(jì)區(qū)法院民一庭法官陳亞紅介紹，這個(gè)案件在審理時(shí)，當(dāng)?shù)卮迕穸颊J(rèn)為，陳某在10多年前就把房子賣給了王某，很難接受房子再歸陳某所有的主張。但根據(jù)現(xiàn)有的法律和政策精神，法院只能駁回王某的訴訟請(qǐng)求。目前，案件正在二審中?！净榍胺恐白儭薄炕楹髢斂畹米C增值部分均享意見第十六條規(guī)定，因離婚一方婚前購(gòu)買房屋并繳納部分房款，婚后取得房產(chǎn)證，雖配偶一方參與清償房款，并不改變?cè)摲课轂閭€(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。但在離婚時(shí)應(yīng)考慮房屋增值收益，由一方對(duì)配偶一方進(jìn)行合理補(bǔ)償。案例：在和黃琦結(jié)婚前，董浩以個(gè)人名義購(gòu)買了一套商品房，支付了20%的首付款，向銀行辦理了按

4、揭手續(xù)。結(jié)婚后，董浩和黃琦共同償還貸款，后兩人因性格不合產(chǎn)生糾紛，董浩起訴至法院要求離婚并分割上述房屋?！案鶕?jù)婚姻法規(guī)定，在夫妻雙方?jīng)]有約定的情況下，一方的婚前財(cái)產(chǎn)為夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系續(xù)存而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)?！编嵵菔兄性好穸シü仝w軍勝解釋，如果董浩在婚前取得了房產(chǎn)證，就獲得了房屋的所有權(quán)，婚后董浩用夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還貸款的行為，不會(huì)使房屋的性質(zhì)發(fā)生變化，首付款以及婚前貸款為董浩的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但董浩應(yīng)該將婚后共同還貸中的一半歸還。同時(shí)，如婚后還貸時(shí)間比較長(zhǎng)，董浩還應(yīng)該給黃琦一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。解釋：有些小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是有效的“在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房'的，一般可

5、認(rèn)定其買賣有效，因該民事行為不違反法律、法規(guī)和禁止性規(guī)定；向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的人員出賣小產(chǎn)權(quán)房'的，一般應(yīng)認(rèn)定其買賣無效?！焙屠畲簭?qiáng)一樣，鄭州市中院民二庭法官李傳煒、孫燕等多名法官都認(rèn)為，在小產(chǎn)權(quán)房買賣合同中，以下情況應(yīng)屬例外：一是購(gòu)房人在買房后已經(jīng)遷入本集體經(jīng)濟(jì)組織的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同有效；二是出賣人已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民的，再主張買賣合同無效的，不應(yīng)支持；三是出賣人有多處房產(chǎn)或該農(nóng)村住宅為多層建筑自留有居住房屋的，再主張合同無效的，不應(yīng)支持?！窘杳恐稗D(zhuǎn)”】借名買房可辦產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移意見第八條規(guī)定，當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同

6、要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是該房屋因法定原因不能辦理轉(zhuǎn)移登記以及存在規(guī)避相關(guān)限購(gòu)政策情況的除外。案例：5年前，王某的舅舅分了單位的一套集資房，該房由王某付了房款，并由王某居住，但房產(chǎn)證上一直是王某舅舅的名字。出于安全考慮，現(xiàn)王某想辦理房屋過戶手續(xù)。管城區(qū)法院法官?gòu)埆I(xiàn)玲認(rèn)為，如當(dāng)初王某用舅舅名義買房時(shí)雙方有協(xié)議，或者王某的舅舅承認(rèn)王某付了房款，對(duì)于王某訴求法院可以支持。在某公司擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)的陳某，在鄭州已經(jīng)有兩套住房，想繼續(xù)在市中心購(gòu)買一套房產(chǎn)。為了規(guī)避“限購(gòu)令”，陳某想用單位某職工的名義購(gòu)房。根據(jù)新的意見規(guī)定，陳某出資購(gòu)買房屋后不能辦理房屋過戶手續(xù)?！敖陙恚?/p>

7、市法院審理房產(chǎn)糾紛案件數(shù)量呈上升趨勢(shì)，尤其是在目前房?jī)r(jià)日益高漲的情況下，因房產(chǎn)買賣、小產(chǎn)權(quán)房、集資房、房改房等問題引起的糾紛日益增多，涌入法院的房產(chǎn)糾紛也越來越多。其中，一房二賣問題比較突出，小產(chǎn)權(quán)房問題比較復(fù)雜，婚姻家庭的房產(chǎn)處理比較棘手?！编嵵菔兄屑?jí)法院民二庭庭長(zhǎng)趙洪印說。以最具代表性的鄭州市金水區(qū)為例，該區(qū)法院2008年以來辦理涉及房屋各類案件共計(jì)995起。趙洪印說：“面對(duì)現(xiàn)狀，由于相關(guān)法律的滯后性和社會(huì)關(guān)系的復(fù)雜性，使得各地法院的處理也不完全一致。為了解決上述問題、統(tǒng)一裁判尺度、提高全市法院審理此類案件的質(zhì)量，我院擬出臺(tái)關(guān)于審理房屋糾紛民事案件適用法律問題的若干意見。”昨日上午，鄭州法

8、院系統(tǒng)民事審判及相關(guān)部門召開座談會(huì)，并邀請(qǐng)法學(xué)專家、知名律師以及相關(guān)行政單位的領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)該意見的征求意見稿進(jìn)行研討，并就三個(gè)焦點(diǎn)問題進(jìn)行了深入探討。焦點(diǎn)一：八、八、房產(chǎn)買賣糾紛審判實(shí)踐中法律適用問題及建議“一房二賣”應(yīng)視情況處理鄭州高新區(qū)法院民一庭：在房屋未轉(zhuǎn)移的情況下，已經(jīng)辦理商品房過戶登記手續(xù)的購(gòu)房人擁有房屋所有權(quán)；兩個(gè)買受人均未辦理商品房過戶登記手續(xù)，且房屋尚未交付，房屋所有權(quán)應(yīng)歸已經(jīng)辦理商品房預(yù)告登記手續(xù)的購(gòu)房人所有；兩份合同均未辦理登記手續(xù)，那么先行轉(zhuǎn)移占有房屋的購(gòu)房人擁有房屋所有權(quán)；兩份合同均未辦理過戶登記和預(yù)告登記手續(xù)，且標(biāo)的房屋尚未交付，那么預(yù)先支付房屋價(jià)款的購(gòu)房人應(yīng)該擁有房屋所

9、有權(quán)如果上述所列的幾種情況均未發(fā)生，則簽約在先的買受人擁有房屋所有權(quán)。行政訴訟與民事訴訟可并行鄭州市中級(jí)法院孫曉飛：行政訴訟與民事訴訟相互交織沖突是審判實(shí)務(wù)當(dāng)中的老問題，尤其是在房屋所有權(quán)登記糾紛案件中表現(xiàn)得尤為突出，此類案件既牽涉各方當(dāng)事人之間的房屋權(quán)屬民事糾紛，又牽涉房屋管理機(jī)關(guān)房屋所有權(quán)登記行政爭(zhēng)議，當(dāng)事人既可能起訴民事訴訟，也可能要求行政審判。要解決民事、行政爭(zhēng)議交織并存的問題，實(shí)際上就成了判斷民事爭(zhēng)議與行政爭(zhēng)議哪一個(gè)為前提的問題，誰為前提誰優(yōu)先。在房屋登記案件中，當(dāng)房屋登記案件民事糾紛與行政爭(zhēng)議成立偶合關(guān)系時(shí)，房屋權(quán)利歸屬是清晰的，民事糾紛與登記瑕疵爭(zhēng)議之間沒有關(guān)聯(lián)，其本質(zhì)是單純的民

10、事爭(zhēng)議，如果同時(shí)并存民事與行政兩個(gè)訴訟，二者可以并行不悖。此時(shí)，即便行政訴訟因登記機(jī)關(guān)違法而撤銷登記，也不會(huì)否定基礎(chǔ)民事法律關(guān)系的效力。焦點(diǎn)二：八、八、*小產(chǎn)權(quán)房的法律屬性及審判實(shí)踐中存在的問題小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓合同效力鄭州市金水法院李春強(qiáng)：我們認(rèn)為,在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房的，一般可認(rèn)定其買賣有效，因?yàn)樵撁袷滦袨椴贿`反法律、法規(guī)和禁止性規(guī)定；向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的人員出賣小產(chǎn)權(quán)房的，一般應(yīng)認(rèn)定其買賣無效。但有以下情況的，根據(jù)具體情況分別予以認(rèn)定處理：一是購(gòu)買人在買房后已經(jīng)遷入本集體經(jīng)濟(jì)組織的；二是出賣人已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民的；三是出賣人有多處房產(chǎn)或該農(nóng)村住宅為多層建筑，自留有居住房屋的；

11、四是因分家析產(chǎn)、離婚、遺產(chǎn)繼承等引起的小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)糾紛等；五是對(duì)歷史原因形成的小產(chǎn)權(quán)房，要區(qū)分不同情況，妥善處理。需建立農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度鄭州市中級(jí)法院民二庭李傳煒、孫燕：雖然小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同大多數(shù)被認(rèn)定為無效，不受法律保護(hù)，國(guó)家政策也一再明令禁止，但小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)、交易仍然屢禁不止。筆者認(rèn)為，強(qiáng)堵不如疏導(dǎo)，要想從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問題，必須建立農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，平等對(duì)待國(guó)有土地和集體所有的土地，以法律的形式賦予農(nóng)民出讓農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利，推進(jìn)土地供應(yīng)主體多元化。如果符合國(guó)家土地利用整體規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)允許農(nóng)民將土地有償出讓給他人使用。并在政府部門建立相應(yīng)的農(nóng)村建設(shè)

12、用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理部門，對(duì)整個(gè)流轉(zhuǎn)過程進(jìn)行監(jiān)督和管理。小產(chǎn)權(quán)房的受案范圍及審判原則鄭州市中原區(qū)法院李繼昌、陳紅：關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的糾紛類型，按流轉(zhuǎn)階段可劃分為三種類型：流轉(zhuǎn)之前的建房糾紛；流轉(zhuǎn)糾紛，其中主要的是合同糾紛；流轉(zhuǎn)之后的派生糾紛。其中比較典型的是第二種流轉(zhuǎn)糾紛，司法實(shí)踐中也多是這一類糾紛。一般認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房買賣引發(fā)的糾紛，人民法院可以受理。目前，小產(chǎn)權(quán)房糾紛主要有以下幾種：房屋買賣合同糾紛、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛、土地租賃合同糾紛、房屋質(zhì)量損害賠償糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛、預(yù)付房款轉(zhuǎn)讓糾紛、房屋抵押糾紛、購(gòu)房人名稱變更糾紛、離婚房屋分割糾紛、拆遷補(bǔ)償糾紛、繼承糾紛等。審判實(shí)踐中,一般按

13、以下原則處理:首先，要全面考慮到合同無效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出售人故意不履行合同義務(wù)，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房買賣合同被解除或買賣合同被人民法院依法確認(rèn)為無效的情況，如買受人請(qǐng)求對(duì)房屋增值部分或合理經(jīng)濟(jì)投入進(jìn)行賠償?shù)?，?yīng)予支持，但應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)大小，適當(dāng)減少出售人的賠償責(zé)任；其次，對(duì)于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償；最后，判決返還、騰退房屋時(shí)應(yīng)注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時(shí)間，避免單純判決騰退房屋給當(dāng)事人帶來的消極影響。焦點(diǎn)三：八、八、婚姻家庭所涉房產(chǎn)糾紛審判實(shí)踐中法律適用問題及建議單獨(dú)處分的三種司法實(shí)踐處理鄭州市管城區(qū)法院馬新平、時(shí)滿良：夫妻或部分

14、家庭成員單獨(dú)處分共有房屋的行為效力常會(huì)引發(fā)爭(zhēng)議，尤其是近年來隨著房?jī)r(jià)日益上漲，二手房交易市場(chǎng)上引發(fā)的此類糾紛更是不斷。在司法實(shí)踐中三種常見的糾紛情形及處理意見：房屋為夫妻或家庭共同財(cái)產(chǎn)，且房屋所有權(quán)證書上明確登記的權(quán)利人為夫妻兩個(gè)人或家庭全體成員，夫妻一方或部分家庭成員與第三人簽訂房屋買賣合同的，另一方不予追認(rèn)，該合同無效；該房屋為夫妻或家庭共同財(cái)產(chǎn)，房屋所有權(quán)證書上登記的權(quán)利人僅為其中一方，登記權(quán)利人與第三方簽訂房屋買賣合同，第三方并且已經(jīng)支付了對(duì)價(jià)，尚未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記，另一方不予追認(rèn)的，合同無效；房產(chǎn)證上登記的夫妻或家庭成員一方未經(jīng)另一方同意，與他人簽訂了房屋買賣合同，將共有房屋出賣，也

15、進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)變更登記，如果另一方不追認(rèn)，該房屋買賣合同無效。但合同雙方已經(jīng)辦理房屋過戶手續(xù)，買受人當(dāng)然對(duì)該房屋擁有所有權(quán)。房屋登記一方應(yīng)當(dāng)賠償因其擅自處分該房屋而給夫妻之間或家庭成員的另一方造成的損失?；榍百I房婚后取得產(chǎn)權(quán)，離婚時(shí)的處理新鄭市人民法院王留成：婚姻法規(guī)定中只是規(guī)定了一方婚前財(cái)產(chǎn)為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)，并沒有規(guī)定一方婚前享有物權(quán)的財(cái)產(chǎn)才是夫妻一方的財(cái)產(chǎn)，當(dāng)事人如果在婚前支付了所有的房款，雖然他對(duì)該房屋還沒有法律意義上的物權(quán)，但這并不妨礙他實(shí)際取得了該財(cái)產(chǎn)，我們應(yīng)當(dāng)將婚前購(gòu)買的房屋認(rèn)定為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)。另外，對(duì)物權(quán)概念及物權(quán)制度的理解與適用在理論及司法實(shí)踐界還有很多的爭(zhēng)論，我國(guó)的物權(quán)制度還不

16、是十分完善，我們不能太機(jī)械地理解物權(quán)的概念，一定要從解決實(shí)際問題及公平的理念來解讀物權(quán)制度。實(shí)際上將婚前購(gòu)買的房屋視為婚前財(cái)產(chǎn)是公平的，也便于社會(huì)公眾接受的。關(guān)于審理房屋糾紛民事案件適用法律問題的若干意見征求意見稿摘要：第六條相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限內(nèi)買賣已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房，當(dāng)事人主張買賣合同無效的，可以支持。經(jīng)出賣人主張房屋買賣合同無效的，適用合同法第五十八條規(guī)定，并考慮居住安置問題妥善處理，對(duì)于買受人所受損失的數(shù)額應(yīng)考慮房屋升值、房屋裝修的添附加值及雙方過錯(cuò)程度等因素，公平合理的，予以確定。出賣人轉(zhuǎn)讓已購(gòu)按經(jīng)濟(jì)適用房管理的房屋，當(dāng)事人主張買賣合同無效的，不予支持。第七條出賣人就同一

17、房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，合同均為有效的，買受人要求繼續(xù)履行，原則上按照以下順序確定應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行的合同：（一）已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，但另一買受人已履行合同付款義務(wù)并已先行合法占有房屋較長(zhǎng)時(shí)間的除外；（二）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的；（三）均未辦理房屋所有權(quán)登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮合同成立的先后、各買受人付款數(shù)額的多少等因素，公平合理的，予以確定。第八條當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是該房屋因法定原因不能辦理轉(zhuǎn)移登記以及存在規(guī)避相關(guān)

18、限購(gòu)政策情況的除外。第九條商品房及其以外的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同有效的，出賣人在訂立合同后又將該房屋出賣給第三人或抵押給第三人的，導(dǎo)致買受人的合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還相關(guān)款項(xiàng)、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付款項(xiàng)一倍的賠償責(zé)任。第十條當(dāng)事人向人民法院起訴，對(duì)按國(guó)家法律政策不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的商品房之外房屋請(qǐng)求辦理產(chǎn)權(quán)證書的，人民法院不予受理。（當(dāng)事人向人民法院起訴，請(qǐng)求對(duì)小產(chǎn)權(quán)房辦理產(chǎn)權(quán)證書的，人民法院不予受理。）第十五條婚前男方購(gòu)買的房屋，婚后雙方共同居住，女方離婚時(shí)無經(jīng)濟(jì)來源并居無定所的，女方一般可以在離婚后兩年內(nèi)享有該房屋的居住權(quán)。但男方給予相應(yīng)經(jīng)濟(jì)幫助的除外。第十六

19、條因離婚一方婚前購(gòu)買房屋并交納部分款項(xiàng),婚后取得房產(chǎn)證，雖配偶一方參與清償房款，并不改變?cè)摲课轂閭€(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。但在離婚時(shí)應(yīng)考慮房屋增值收益由一方對(duì)配偶一方進(jìn)行合理補(bǔ)償。7月5日，鄭州市中級(jí)人民法院主辦的為期兩天的“房產(chǎn)糾紛審判實(shí)務(wù)研討會(huì)”公布了關(guān)于審理房屋糾紛民事案件適用法律問題的若干意見（征求意見稿）。在房?jī)r(jià)日益上漲的背景下，征求意見稿再次將視線投向房產(chǎn)買賣糾紛、小產(chǎn)權(quán)房、婚姻所涉及的房產(chǎn)分割等市民關(guān)心的焦點(diǎn)問題。河南商報(bào)為您詳細(xì)解讀這些“房事兒”。關(guān)鍵詞房屋產(chǎn)權(quán)買賣借名購(gòu)房，誰出錢房是誰的案例滎陽(yáng)市民孫先生的單位集資建房，他侄子和他協(xié)商后，出錢購(gòu)買了房子并居住，而房產(chǎn)證上一直是孫先生的名

20、字。孫先生的侄子認(rèn)為他掏錢買的房子，應(yīng)將房子過戶到自己名下，但孫先生不肯。雙方因此鬧僵。規(guī)定征求意見稿第八條：當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是該房屋因法定原因不能辦理轉(zhuǎn)移登記以及存在規(guī)避相關(guān)限購(gòu)政策情況的除外。解讀鄭州市中級(jí)人民法院民二庭審判長(zhǎng)趙軍勝說，借名買房可以辦理房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，但必須出于某種合法原因。如果故意規(guī)避國(guó)家的限購(gòu)令、房改政策等，因?yàn)闀?huì)侵害不特定多數(shù)人的利益，是不能過戶的。很多單位為解決內(nèi)部職工的住房問題，建有集資房和福利房，這些房子可以借職工之名買嗎？趙軍

21、勝說，這些房屋一般與職工的特殊身份掛鉤，只要不是經(jīng)適房、房改房，不涉及國(guó)家房改政策、不違反國(guó)家的大政方針，是可以辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的關(guān)鍵詞一房多賣一房多賣，誰出的錢多賣給誰？案例鄭州市民趙先生去年花47萬在市區(qū)買了套二手房，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)沒辦好，就住了進(jìn)去。誰知沒住兩天，就有人來敲門，說也交錢買了這套房。趙先生找到原房主，原房主卻說，誰出的錢多賣給誰。規(guī)定征求意見稿第七條：出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，合同均為有效的，買受人要求繼續(xù)履行，原則上按照以下順序確定應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行的合同：（一）已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；但另一買受人已履行合同付款義務(wù)并已先行合法占有房屋較長(zhǎng)時(shí)間的除外；（二）均未辦理

22、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的；（三）均未辦理房屋所有權(quán)登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮合同成立的先后、各買受人付款數(shù)額的多少等因素，公平合理地予以確定。另外，第九條也規(guī)定，商品房及其以外的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同有效的，出賣人在訂立合同后又將該房屋出賣給第三人或抵押給第三人的，導(dǎo)致買受人的合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還相關(guān)款項(xiàng)、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付款項(xiàng)一倍的賠償責(zé)任。解讀鄭州市中級(jí)人民法院民二庭副庭長(zhǎng)李傳煒說，房?jī)r(jià)居高不下使一房多賣的糾紛頻頻發(fā)生?，F(xiàn)實(shí)中，有先簽合同的、先交錢的、先住進(jìn)去的，還有先辦房產(chǎn)證的?？煞孔又挥幸惶?，最終可以繼續(xù)履行合同的只有第

23、一順序人。由于法律沒有明文規(guī)定，征求意見稿希望可以彌補(bǔ)漏洞，細(xì)化并確定順序。但最終怎樣確定，要綜合考慮多種因素，達(dá)到保護(hù)善意守信的買受人、懲罰惡意出賣人的目的。在他的印象中，鄭州曾有過一房二賣的房主被判1+1賠償?shù)陌咐?。關(guān)鍵詞離婚了，沒房的我還能住你家嗎？案例鄭州市民劉女士，是位家庭主婦，今年6月和丈夫離了婚，兩人沒有孩子。雖然房子在婚后由兩人共同居住，但卻是丈夫在婚前買的。既沒有經(jīng)濟(jì)來源，也沒有房子的劉女士希望能在前夫家住上一些時(shí)日，等找到房子就搬出去，但前夫執(zhí)意要求她立刻搬出。法院最終判決劉女士可以繼續(xù)居住半年。規(guī)定：征求意見稿第十五條：婚前男方購(gòu)買的房屋，婚后雙方共同居住，女方離婚時(shí)無經(jīng)

24、濟(jì)來源并居無定所，一般可以在離婚后兩年內(nèi)享有該房屋的居住權(quán)。但男方給予相應(yīng)經(jīng)濟(jì)幫助的除外。解讀23歲的小田對(duì)這條規(guī)定表示很不理解：“婚都離了，還賴在對(duì)方家里干什么？萬一對(duì)方又談戀愛了多尷尬?！壁w軍勝解釋，婚姻法中有規(guī)定，離婚時(shí)，如一方生活困難，另一方應(yīng)從其住房等個(gè)人財(cái)產(chǎn)中給予適當(dāng)幫助。在司法解釋中，關(guān)于幫助救助更是規(guī)定了包括金錢、居住權(quán)等各項(xiàng)內(nèi)容。征求意見稿中的這條規(guī)定其實(shí)是對(duì)婚姻法法律解釋的進(jìn)一步細(xì)化。“這個(gè)居住權(quán)是在兩年以內(nèi)，我們實(shí)踐中一般判決半年左右?！壁w法官說，居住權(quán)不宜太長(zhǎng)，這體現(xiàn)的是施救方有限度的救助，又因?yàn)樯婕皞惱淼赖略?，在具體司法實(shí)踐中，必須首先征求雙方的意見。離婚后產(chǎn)權(quán)歸你，收益平分案例鄭州市民小宋和小賈結(jié)婚前，自己按揭買了房，支付了20%的首付款，向銀行辦理了按揭手續(xù)。結(jié)婚后，小兩口便共同償還貸款。后兩人因性格不合產(chǎn)生糾紛，小宋起訴至法院，要求離婚并分割上述