2009年9月咸寧瑞融國際廣場商業(yè)提報(bào)

1、.謹(jǐn)呈：湖北瑞融置業(yè)瑞融國際廣場商業(yè)提報(bào)二00九年九月十日武漢思銳房地產(chǎn)投資參謀目 錄第一部分：瑞融國際廣場開發(fā)目的第二部分：瑞融國際廣場工程分析第三部分：咸寧市場分析街區(qū)商業(yè)、大商業(yè)、商業(yè)工程調(diào)研分析第四部分：工程商業(yè)規(guī)劃定位第五部分：瑞融國際廣場樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃定位第一部分：瑞融國際廣場開發(fā)目的每個(gè)城市，都有一個(gè)商業(yè)地標(biāo)，核心地段的商業(yè)建筑地標(biāo)。就如同世界城步行街對于武昌，大洋百貨對于福州它的出現(xiàn)，往往就在帶動(dòng)著一個(gè)商圈的形象晉級。 咸寧是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步的城市，是1+8城市圈中極為重要的一站，而溫泉路是大咸寧百貨商業(yè)的核心所在。而與之不相匹配的，溫泉路的商業(yè)卻是零亂、分散，與其所承載的商

2、業(yè)功能極不相符。咸寧購物公園的出現(xiàn)，或許正試圖改變這一現(xiàn)狀，但其目前的業(yè)態(tài)分布與地段價(jià)值，其注定只是與溫泉第一街相類似的中低端商業(yè)組團(tuán)，溫泉路，還是需要一座地標(biāo)性商業(yè)建筑來整體晉級商圈形象。 瑞融國際廣場，大咸寧最大單體商業(yè)建筑，業(yè)態(tài)最多元化的中高端定位商業(yè)綜合體，全面晉級咸寧商業(yè)形象，必將打造城市第一商業(yè)。 第二部分：瑞融國際廣場工程分析一工程根本情況分析1、工程概況 工程位于溫泉路與淦河大道交匯處，現(xiàn)狀為溫泉路菜市場，地塊地勢有坡度，呈長方形； 工程共分兩期開發(fā)，一期為瑞融杰座，三層底商加6層住宅，底商部分一層旁邊菜場整體搬遷，二層為小商品批發(fā)市場，一期與二期之間的步行街規(guī)劃建成一條精品名

3、品街；瑞融國際廣場為二期工程。2、工程四至 工程北面臨溫泉路，南面直抵幸福路，西面緊挨淦河大道，可直達(dá)咸安，東面近距桂花路。溫泉路與淦河大道均為咸寧城市交通主干道。工程地塊現(xiàn)狀3、工程環(huán)境 工程地處溫泉中心地段，商業(yè)繁華，人流集中，工程地塊現(xiàn)狀為溫泉菜市場和小型商業(yè)街，周邊為居住區(qū)、辦公區(qū)和商業(yè)區(qū)，工程被舊的建筑物所環(huán)繞，除北面溫泉路有部分綠化外，工程毫無景觀可言。4、工程周邊配套Ø 菜場：工程一期是溫泉菜市場，目前已經(jīng)正式營業(yè)中。Ø 商店、購物中心：溫泉路沿街門面，中百倉儲購物中心、溫泉購物中心、文化廣場、步步高購物廣場、溫泉第一街Ø 學(xué)校：溫泉路小學(xué)、咸寧醫(yī)學(xué)

4、院、藝術(shù)高中Ø 醫(yī)院：市中心醫(yī)院Ø 金融：建行、中國銀行、工商銀行、電信、郵局、聯(lián)通營業(yè)廳、中國人壽保險(xiǎn)、長江證券Ø 餐飲、住宿：肯德基、德克士、溫泉飯店、淑萍紅茶坊、藍(lán)海大酒店Ø 其它：市新華書店、文化廣場樓上的網(wǎng)吧、電影院二工程SWOT分析S優(yōu)勢 l 地段好，位置優(yōu)越，交通興??；l 商圈核心地帶，人流量大，商業(yè)氣氛濃重；l 工程一期的帶動(dòng)；l 人流量較大，具有一定集客機(jī)能W優(yōu)勢l 地形地塊的局限性；l 內(nèi)部人流回路不暢通；l 工程景觀局限性；l 本工程規(guī)模較小，樓層多商業(yè)規(guī)模有一定的局限性。O時(shí)機(jī)l 區(qū)域商業(yè)檔次較低，區(qū)域商業(yè)層次有待晉級。l 尋找市

5、場空白點(diǎn)；T威脅l 競爭工程的搶先入市；l 趨于飽和的咸寧商業(yè)市場；l 臨近農(nóng)貿(mào)市場，對本工程商業(yè)檔次提升有影響。l 商業(yè)物業(yè)投資者及經(jīng)營者消費(fèi)日趨理性第三部分：咸寧市場分析街區(qū)商業(yè)、大商業(yè)、商業(yè)工程調(diào)研分析一、咸寧市兩大商圈從全局來看，咸寧市的商圈是由兩個(gè)行政區(qū)組成，而兩個(gè)行政區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)的形成和自然組合，形成了目前的兩個(gè)商圈，即：以南大街為中心的咸安商圈和以淦河大道和溫泉路圍合成的溫泉中心商圈。潛山步行街在淦河大道邊上一個(gè)新生代的商業(yè)圈。一、街區(qū)商業(yè)-咸安街區(qū)1、 咸安商業(yè)以大商業(yè)呈現(xiàn)三足鼎立狀況；2、 咸安商業(yè)開場打破老城區(qū)向外開展，主要原因：交通動(dòng)線及商業(yè)視覺的通透性制約現(xiàn)代新商業(yè)在老

6、城區(qū)的開展;3、 咸安商業(yè)老城區(qū)商業(yè)僅僅限于在一層的沿街。1、咸安南大街商圈咸安商圈主要商業(yè)及配套類型主要商業(yè)物業(yè)及配套商場白馬購物廣場、銀泰百貨、超市武商量販店、中百倉儲步行街福寧商業(yè)街、西大街小商品市場、中城商業(yè)街、希望商城、城隍廟服飾城、南大街步行街餐飲肯德基、香格里拉酒樓、郁金香蛋糕賓館麗云酒店、天麗賓館銀行建立銀行、農(nóng)業(yè)銀行交通2、5、6公交線路、火車站、咸安客運(yùn)站1） 南大街步行街商業(yè)調(diào)研南大街商業(yè)業(yè)態(tài)分布比例序業(yè)態(tài)數(shù)量占比1服裝9349.47%2皮具皮包、鞋子3719.68%3輕食63.19%4手機(jī)數(shù)碼小家電63.19%5餐飲115.85%6婚紗31.60%7休閑娛樂21.06%

7、8美容美發(fā)7#REF!9銀行、證券21.06%10珠珍貴表21.06%11煙酒副食品126.38%12飾品73.72%188 南大街一瞥馬路商業(yè)白馬購物中心南大街小巷商業(yè)代表² 南大街是咸安商圈主干道及中軸線，沿街門面經(jīng)營狀況良好，月租金為100元/150元/，商鋪面積在3060，水電費(fèi)及稅費(fèi)自行分擔(dān)，水電費(fèi)平均每戶在80元/月200元/月，稅費(fèi)大概在600元/月800元/月之間；² 南大街沿線分布有5個(gè)服裝城，如：中城商業(yè)街、希望商城、城隍廟服飾城等，均屬于小巷商業(yè)，檔次較低，經(jīng)營環(huán)境差，價(jià)格低，人流量較低；² 南大街商業(yè)規(guī)模較小，商業(yè)業(yè)態(tài)仍然以服裝、鞋類、褲類

8、為主，占總體量的59.2%，一些知名運(yùn)動(dòng)休閑專賣店如：班尼路、真維斯、安踏等均集中分布在該大街沿線。² 南大街商業(yè)的建筑相對較新，到幾乎是多層建筑，商業(yè)也僅僅在沿街表現(xiàn)。2福寧步行街商業(yè)調(diào)研福寧步行街業(yè)態(tài)分布序業(yè)態(tài)數(shù)量占比1童裝35%2女裝2438%3男裝58%4鞋類35%5內(nèi)衣46%6餐飲12%7布藝35%8皮包23%9休閑運(yùn)動(dòng)專賣711%10飾品23%福寧步行街實(shí)景照11空鋪914%63 福寧步行街小結(jié)² 福寧步行街在該片區(qū)屬于新興商業(yè)街，經(jīng)營檔次在該商圈屬于中等檔次，但是街區(qū)布局不合理，中間被一條馬路橫穿，靠近南大街部分經(jīng)營狀況相對良好，馬路對面部分商鋪空置率較高，人

9、流量少；² 該步行街以服裝類為主，占到總業(yè)態(tài)的51%；² 福寧步行街商鋪面積在2530之間，年租金在6000元2.5萬元之間，水電費(fèi)平均每戶在80元/月200元/月，稅費(fèi)在300元/月500元/月其中部分商戶屬于下崗職工，稅費(fèi)減免，另外，商戶們還需要交納10元/月的衛(wèi)生管理費(fèi)。西街商業(yè)業(yè)態(tài)分布比例序業(yè)態(tài)數(shù)量占比1服裝5240.00%2皮具皮包、鞋子96.92%3輕食32.31%4手機(jī)數(shù)碼小家電21.54%5餐飲118.46%6文化用品96.92%7毛線21.54%8美容美發(fā)8#REF!9日化32.31%10醫(yī)藥53.85%11煙酒副食品1914.62%12其他75.38%1

10、303） 西街商業(yè)調(diào)研衰敗的西街 西街小商品市場小結(jié)² 西街小商品市場部分商戶原來在白馬購物廣場經(jīng)營，現(xiàn)隨著西街小學(xué)旁邊門面生意的興起，西街部分小區(qū)的興建，商戶紛紛向此轉(zhuǎn)移，逐漸在西街形成一定的商業(yè)氣氛，但是業(yè)態(tài)繁多，檔次低，購物環(huán)境惡劣，街道擁擠，人車混雜，屬于典型的社區(qū)商業(yè)；² 西街業(yè)態(tài)以服裝、副食、文化用品為主，大部分服裝店均是從白馬購物廣場搬遷過來，主要是被該街低廉的租金所吸引，副食、文化用品客源以西街小學(xué)及附近居民為主；² 西街門面月租金在20元/40元/之間，面積以1520為主，稅費(fèi)每戶大概在200元/月左右，水電費(fèi)平均每戶在60元/月100元/月之間

11、，其它費(fèi)用如衛(wèi)生費(fèi)每戶在10元/月20元/月不等。 咸安商圈小結(jié)：² 該區(qū)域?qū)儆谑抢铣菂^(qū)，缺乏整體商業(yè)規(guī)劃，目前形成了商業(yè)帶過于狹長和分散的現(xiàn)狀，不利于人氣聚集；² 咸安商圈為認(rèn)為是咸寧假冒偽劣商品集散地，商品檔次低、購物環(huán)境差，因此主要客源以咸安部分居民及周邊縣市人群為主，溫泉居民根本不到此地購物；² 咸安商圈業(yè)態(tài)主要以服裝類為主，但檔次偏低，能滿足周邊縣市及咸安部分收入偏低人群的消費(fèi)需求；² 咸安商業(yè)以街鋪商業(yè)為主要特色，商業(yè)僅僅在街鋪表現(xiàn)² 大商業(yè)-百貨、超市與綜合體商業(yè)都為多層建筑，最高也不過是到五層。 二、商業(yè)街區(qū)-溫泉街區(qū)1、溫泉商

12、圈表35 溫泉商圈主要商業(yè)物業(yè)及配套類型主要商業(yè)物業(yè)及配套商場步步高購物廣場、溫泉購物中心、文化廣場、太子購物廣場超市中百倉儲、中商平價(jià)步行街金門街、溫泉第一街餐飲德克士、羅莎蛋糕、肯德基、郁金香蛋糕、溫泉飯店、淑萍紅茶坊賓館藍(lán)海酒店、祿神酒店、陽光酒店、花壇招待所、嘉和酒店、萬泉賓館、新世界酒店金融建立銀行、中國銀行、工商銀行、郵局、太平洋人壽、長江證券醫(yī)院咸寧市中心醫(yī)院交通2、6、7公交線路、溫泉客運(yùn)中心 溫泉商圈主要以溫泉路和淦河大道交匯處為中心，幾大商業(yè)街聚集于此，商業(yè)物業(yè)豐富，配套設(shè)施齊全，是咸寧最為繁華的中心地帶，其中，淦河大道和溫泉路均為溫泉交通主干道，物流暢通。溫泉商圈租金情況

13、： 溫泉路臨街中百購物中心對面：5080元/月； 溫泉路臨街步行街附近：70100元/月； 淦河大道臨街：80100元/月； 淦河大道與溫泉路交匯處轉(zhuǎn)盤處；70200元/月1） 淦河大道商業(yè)街區(qū)調(diào)研淦河大道商業(yè)業(yè)態(tài)分布比例序業(yè)態(tài)數(shù)量占比1服裝6733.00%2皮具皮包、鞋子199.36%3輕食52.46%4手機(jī)數(shù)碼小家電2210.84%5超市20.99%6餐飲2311.33%7婚紗41.97%8休閑娛樂31.48%9美容美發(fā)55.91%10家居床品125.91%11銀行、證券62.96%12珠珍貴表20.99%13煙酒52.46%14其他178.37%15文印文具31.48%16飾品31.48

14、%17藥店，診所、5203繁華的淦河大道 ² 淦河大道為城市交通主干道，是連接咸安和溫泉的交通要道，咸寧的星級賓館、各事業(yè)單位均分布在淦河大道沿線；² 淦河大道經(jīng)營業(yè)態(tài)以服裝為主，檔次較高，多以精品男裝為主，如：雅戈?duì)枴籼貗?、七匹狼、金利來等，主要是專賣店的形式，店鋪精裝修，購物環(huán)境良好，價(jià)格相對較高；² 淦河大道地理位置優(yōu)越，屬于咸寧黃金地段，因此租金在咸寧市屬高程度，大致年租金在2萬元左右，最中心地段年租金高達(dá)5萬元，商鋪面積區(qū)間主要在1525之間。² 淦河大道兩邊新的商業(yè)群體中，除了沿街商業(yè)繁華，目前我們可以看到二樓及二樓以上的商業(yè)除了餐飲、娛樂

15、休閑等外，二樓的零售商業(yè)空置商鋪較多。 2） 溫泉路商業(yè)調(diào)研 溫泉路商業(yè)業(yè)態(tài)分布比例序業(yè)態(tài)數(shù)量占比1服裝4824.12%2皮具皮包、鞋子126.03%3輕食31.51%4手機(jī)數(shù)碼小家電2512.56%5超市105.03%6餐飲136.53%7婚紗63.02%8休閑娛樂52.51%9美容美發(fā)85.03%10家居床品105.03%11銀行、證券31.51%12珠珍貴表42.01%13煙酒52.51%14其他2211.06%15文印文具21.01%16飾品73.52%17售樓部418藥店，診所、12199繁華的溫泉路 ² 溫泉路與淦河大道交接，區(qū)位條件較好，交通較便利，屬于咸寧繁華地帶，有

16、溫泉第一街、農(nóng)貿(mào)市場、中百倉儲及購物中心作支撐，可以形成一定的規(guī)模，是市民逛街的首選地；² 溫泉路經(jīng)營業(yè)態(tài)種類繁多,各種業(yè)態(tài)共存，業(yè)態(tài)規(guī)劃較零亂，商品檔次參差不齊，商業(yè)以服裝類和五金建材為主，其次是副食店，屬于馬路商業(yè)的形式，購物環(huán)境一般，商品檔次較低，業(yè)態(tài)分布相對雜亂。² 溫泉路經(jīng)營狀況較好，由于靠近淦河大道，店租較高，店鋪空置率較少，店鋪90以商以租賃為主，在調(diào)查中得知，羅莎蛋糕以120萬的高價(jià)買下80的門面，溫泉路商鋪面積從20100不等。 溫泉城區(qū)商圈小結(jié)：² 綜觀溫泉商圈，主要以馬路商業(yè)、步行街商業(yè)和大型超市加百貨商業(yè)三種商業(yè)形式為主，商品檔次層次不齊，

17、購物環(huán)境也有較大差異，店鋪?zhàn)饨鹪诋?dāng)?shù)仄撸肆髁看?，隨著溫泉第一街和潛山商業(yè)街的興建，商業(yè)輻射范圍有所擴(kuò)大，但是商業(yè)功能仍有很大的局限性，總體來說，功能不完善；² 整個(gè)溫泉商圈中又以溫泉路和淦河大道交匯處的轉(zhuǎn)盤為中心向周圍輻射2公里以內(nèi)租金最高，平均月租金到達(dá)200元/；² 溫泉商圈人流量大且消費(fèi)才能強(qiáng)，是目前咸寧市市商業(yè)氣氛最好的商業(yè)區(qū)，商業(yè)較為集中，但是缺乏高檔的購物場所，隨著潛山步行街和中商百貨的興建，必將對該商圈形成一定的沖擊力，也在一定程度上影響了咸寧傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念。² 溫泉路目前處于舊城區(qū)改造晉級中，在建的工程、正在等待拆遷的工程對商業(yè)繁華在這個(gè)改造階

18、段造成一定衰敗。² 溫泉城區(qū)新老建筑互相交替，缺乏統(tǒng)一管理，經(jīng)營形式較落后，商業(yè)業(yè)態(tài)銜接斷斷續(xù)續(xù)，整條商業(yè)街區(qū)形象低下，商業(yè)氣氛不能成規(guī)模。² 溫泉城區(qū)商業(yè)以街區(qū)商業(yè)為主，商業(yè)多為沿街商業(yè)，二樓的商業(yè)以便捷酒店、休閑娛樂場所臺球、網(wǎng)吧等為主二、咸寧市現(xiàn)有大商業(yè)調(diào)研分析一、咸寧市大型商場調(diào)研分析咸寧市大型商場匯總一覽表商場名稱位置營業(yè)面積功能分區(qū)商鋪面積經(jīng)營形式總體評價(jià)文化廣場淦河大道，肯德基對面12000負(fù)一層：空鋪招租中；一層：文化用品、化裝品、飾品店、服裝；二層：服裝、美容；三層：網(wǎng)吧、電玩、美發(fā)美體、電影院4080商戶自主經(jīng)營定位為文化廣場，但是主營業(yè)態(tài)為服裝，三樓電

19、影院是咸寧唯一的影院，屬于中低檔消費(fèi)，主要消費(fèi)群體為學(xué)生，人流量較大，但是商鋪空置率占30溫泉購物中心淦河大道轉(zhuǎn)盤處8000一層：化裝品、鞋類；二層：女裝及部分男裝；夾層：童裝；三層：羽絨服裝修中商戶自主經(jīng)營位于咸寧中心地帶，地理位置優(yōu)越，但經(jīng)營商品檔次不高，購物環(huán)境一般，商業(yè)展示以超市形式為主，無間隔步步高購物廣場淦河大道轉(zhuǎn)盤處2000商場統(tǒng)一經(jīng)營目前正在裝修整改中。聚富廣場“太子購物廣場溫泉路中百超市旁邊100006層綜合商業(yè)12層產(chǎn)權(quán)市商鋪，經(jīng)營服飾鞋類；36層產(chǎn)權(quán)式公寓1530售后返租，年返租8% 12層有少量商鋪，開業(yè)情況較好，36層銷售約65%，公寓帶裝修，尚未開業(yè)中商百貨潛山商業(yè)

20、街中段15000一層：化裝品、鞋類；二層：休閑運(yùn)動(dòng)品牌店；三層：女裝；四層：男裝；五層：童趣活動(dòng)館、美容美體中心；中百超市：12層部分商場統(tǒng)一經(jīng)營引進(jìn)中商平價(jià)超市，吸引了附近部分居民以及旁邊學(xué)校學(xué)生，雖然在咸寧屬于第一家具有一定規(guī)模的中高檔購物商場，但是由于地段較偏，經(jīng)營狀況差商場名稱位置營業(yè)面積功能分區(qū)商鋪面積經(jīng)營形式總體評價(jià)白馬購物廣場南大街1500一層：休閑裝、童裝、鞋類；精品男女服飾商場式集中經(jīng)營時(shí)令服飾位于咸安老城區(qū)，商業(yè)氣氛濃重，由于體量小，總共2層，商品檔次較低，經(jīng)營情況一般銀泰百貨懷德路30000地下一層：中百倉儲一層：化裝品、皮具鞋、數(shù)碼產(chǎn)品；二層：女裝、鞋類； 三層：男裝；

21、四層：運(yùn)動(dòng)休閑；五樓，餐飲40-100商場式集中經(jīng)營時(shí)令服飾1、受當(dāng)?shù)氐南M(fèi)力影響，商場進(jìn)駐業(yè)態(tài)混亂；2、商場內(nèi)進(jìn)駐的品牌多為折扣貨品；3、商場進(jìn)駐品牌為國內(nèi)3-4線品牌。經(jīng)營情況一般。咸寧大型商場概況評述² 幾個(gè)大商場中白馬購物廣場、銀泰百貨位于咸安，且在咸安屬于檔次稍高一點(diǎn)的購物場所，地段較好，屬于咸安老城區(qū)范疇，商業(yè)范圍濃重，但是商品檔次不高，經(jīng)營面積不大，且業(yè)態(tài)過于單一，目前西街部分商戶均是從該商場遷出，預(yù)計(jì)在大富源正式運(yùn)營之后，對該商場會形成較大沖擊；² 中商百貨是目前咸寧市規(guī)模最大，檔次最高的商場，該商場的建立，在一定程度上填補(bǔ)了咸寧市高檔消費(fèi)場所的空缺，并在休

22、閑、購物、娛樂一站式消費(fèi)的形式上搶占了市場先機(jī)，但由于該商場位置較偏，未能形成一定的商業(yè)氣氛，經(jīng)營狀況較差；² 咸寧市購物商場隨著中商百貨的開業(yè)，改變了以往經(jīng)營業(yè)態(tài)單一，管理形式混亂，購物環(huán)境差，檔次上下不一的老的咸寧商場形象，咸寧不缺高端消費(fèi)群體，但是缺乏高檔消費(fèi)場所，以致于大部分高端消費(fèi)群體向外部流失，假設(shè)咸寧能有商業(yè)工程能滿足這部分消費(fèi)群體的需要，將對咸寧市商業(yè)的開展是一個(gè)很大的促進(jìn)。三咸寧現(xiàn)有大型超市調(diào)研分析咸寧超市匯總一覽表超市名稱位置開業(yè)時(shí)間規(guī)模樓層經(jīng)營種類配套中百倉儲溫泉路70號2004年12月180003食品、日用百貨、家用電器、家居用品、文體用品、服裝鞋帽2臺自動(dòng)扶

23、梯中商平價(jià)潛山商業(yè)街2007年10月1日36002日用品,食品中商百貨門口廣場休息區(qū)，2臺自動(dòng)扶梯武商量販巴黎春天步行街2002年11月1家用百貨,日用品,食品,服裝小型餐飲店、休息區(qū)中百倉儲咸安銀泰百貨旁2007年4000-1F食品、日用百貨、2臺自動(dòng)扶梯咸寧大型商超評述：這4家大型超市是近兩年才從武漢引進(jìn)咸寧，其中武商量販與中百倉儲在咸安，中商平價(jià)和中百倉儲在溫泉，從這四家超市的走訪來看，人流量比較大，商品價(jià)位同武漢根本一致，幾大量販超市主營日用百貨，從產(chǎn)品質(zhì)量、價(jià)格優(yōu)勢以及誠信效勞等方面贏取市場份額；根據(jù)城市商業(yè)規(guī)劃，今后將有更多的同類型的量販超市進(jìn)駐咸寧，為咸寧商業(yè)帶來新的開展契機(jī)。四

24、、咸寧市主要商業(yè)工程調(diào)研分析 咸安城區(qū)-巴黎春天工程名稱巴黎春天步行街開發(fā)商咸寧市宏商置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司工程地址咸寧市原汽車站，武商超市旁邊占地面積7000平方米建筑面積14000平方米公攤25%停車位36個(gè)經(jīng)營業(yè)態(tài)家電、數(shù)碼產(chǎn)品、飾品、化裝品、文化用品、品牌服飾、皮具箱包、珠寶首飾、三樓以上：酒店、休閑娛樂、餐飲商鋪面積劃分泛首層：55120；一層：2370；二層：2346售價(jià)泛首層：1000011000元/；臨街：1400019000元/；一層：1100013000元/；二層：75008500元/；三層五層：公司暫不對外銷售但對外招租銷售率未開盤銷售形式8投資回報(bào)率，簽5年委托經(jīng)營合同開業(yè)

25、時(shí)間原來定是09年8月份，但是目前還是尚未開業(yè)，詳細(xì)開業(yè)時(shí)間未定工程進(jìn)度已經(jīng)全部開工，4F-5F進(jìn)駐KTV與酒店建筑樓層5層鋪位總合141間配套2部升降梯招商政策零售類2年租期，一年免租，地下一層租金約30元起，地面一層的租金約40元起，二層25元起，三層 工程點(diǎn)評：² 目前就咸安來說，步行街商業(yè)顯然有點(diǎn)過剩，市場接近飽和，大型商業(yè)街如溫泉第一街、潛山商業(yè)街等，規(guī)模比巴黎春天步行街大，本工程開業(yè)籌備中。² 目前已經(jīng)入駐是酒店、休閑娛樂KTV。沿街名品店、四樓餐飲在裝修中。² 就地段來說，該工程處于咸安通往武漢及溫泉的交通主干道上，離本工程一站路的咸安客運(yùn)站是該工程

26、的一個(gè)有利因素，且隔壁的武商量販對該工程的人氣凝聚起來至關(guān)重要的作用。溫泉城區(qū)-潛山商業(yè)步行街工程名稱潛山商業(yè)步行街開發(fā)商咸寧市南方偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司工程地址咸寧溫泉淦河大道168號占地面積50000平方米建筑面積65000平方米停車位150個(gè)街區(qū)長度508米經(jīng)營業(yè)態(tài)文化用品、辦公用品、通訊器材、手機(jī)電腦、服裝、餐飲、商鋪面積劃分負(fù)一層：40120；一層：2040；二層：2040進(jìn)深與開間三層開間均為4.2-4.5米，三層層高依次為4.2米、3.6米、3米售價(jià)一層：11000元/；負(fù)一層：76009000元/；二層：50006800元/；三層：35004000元/銷售形式對業(yè)主以每年以4%、6

27、%、8%逐年遞增投資回報(bào)，三年一次性返還根據(jù)位置不同目前部分帶租約銷售。租金靠近主力店一樓的租金約為6580元/月/平方米；主入口的租金為一樓的租金為50-55元/月/平方米；二樓的租金為2025元/月/平方米；工程進(jìn)度已開工，2020年9月對外營業(yè)建筑樓層3層鋪位總合500多間配套2部手扶梯，2部升降梯 潛山商業(yè)業(yè)態(tài)分布比例序業(yè)態(tài)數(shù)量占比1服裝4837.80% 2化裝品10.79%3鞋子43.15%4輕食43.15%5手機(jī)數(shù)碼小家電97.09%6超市10.79%7餐飲2015.75%8婚紗10.79%9休閑娛樂64.72%10美容美發(fā)33.15%11家居床品43.15%13銀行10.79%1

28、4珠珍貴表21.57%15煙酒32.36%16箱包皮具64.72%17其他43.15%18文印文具21.57%19文化生活10.79%20飾品75.51%127潛山商業(yè)街實(shí)景圖工程點(diǎn)評：² 工程最大亮點(diǎn)就是引進(jìn)中商百貨與中商平價(jià)，中商平價(jià)為整條步行街及中商百貨聚集了不少人氣，工程門前的淦河大道為咸寧交通主干道，交通興隆，鄰近分布有金融機(jī)構(gòu)、酒店、行政單位、學(xué)校，有一定的消費(fèi)潛力；² 該工程體量大，可以稱得上咸寧市真正意義上的商業(yè)街，整體規(guī)劃比較合理，有成為新商圈的潛力；² 地段優(yōu)勢不是很明顯，人流量和商業(yè)氣氛均不如同區(qū)域的溫泉第一街；² 招商方面的執(zhí)行，

29、引進(jìn)大量的地方特色餐飲與休閑娛樂KTV、酒吧、婚紗影樓、網(wǎng)吧增強(qiáng)了工程的娛樂性；² 主力店中商百貨帶動(dòng)小商鋪的租金提升。 溫泉區(qū)商業(yè)工程-溫泉第一街工程名稱溫泉第一街開發(fā)商咸寧金茂房地產(chǎn)開發(fā)工程地址咸寧溫泉區(qū)淦河大道溫泉第一街占地面積11000平方米建筑面積18000平方米公攤24%停車位14個(gè)經(jīng)營業(yè)態(tài)精品品牌服飾、休閑運(yùn)動(dòng)品牌、娛樂休閑、美容、餐飲商鋪面積劃分一層：40150；二層三層：40150進(jìn)深與開間工程分為A、B兩座，A座開間為4.1米，B座開間為3.8米，一樓高度為4.2米售價(jià)臨街：1300018000元/；一層：600013000元/；二層：60007000元/；三層：

30、30004000元/銷售率已售罄銷售形式一次性付款98折，按揭99折， 交房日期2007-9-20 工程進(jìn)度開業(yè)建筑樓層3層鋪位總合210間配套5部手扶電梯 溫泉第一街溫泉第一街商業(yè)業(yè)態(tài)分布比例序業(yè)態(tài)數(shù)量占比1服裝8651.50%2化裝品63.59%3皮具皮包、鞋子127.19%4輕食52.99%5手機(jī)數(shù)碼小家電63.59%6超市10.60%7餐飲95.39%8婚紗42.40%9休閑娛樂21.20%10美容美發(fā)113.59%11家居床品63.59%12珠珍貴表31.80%13其他74.19%14飾品95.39%167 工程點(diǎn)評：² 溫泉第一街位于咸寧最繁華地帶，地理位置優(yōu)越，交通便利

31、，附近商業(yè)氣氛濃重，肯德基餐廳、中國聯(lián)通營業(yè)廳和發(fā)源地占據(jù)步行街入口處黃金位置，成為該步行街的顯著標(biāo)志；² 該步行街是咸寧首席大型綜合商業(yè)步行街和首席品牌一條街，是老中心上的新興商業(yè)街，消費(fèi)者對該地段的認(rèn)可度和熟知度較高，開展?jié)摿Υ螅?#178; 該步行街前后貫穿，連通溫泉兩大交通干道溫泉路和淦河大道，占據(jù)有利地形，優(yōu)勢明顯；² 在實(shí)地走訪咸寧商業(yè)步行街的過程中，我們理解到，步行街二層以上經(jīng)營狀況普遍很差，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及一層，根本上行人逛完一樓后很少愿意繼續(xù)上二樓，從目前溫泉第一街二樓實(shí)地圖片我們也可以看出來：目前二樓是商鋪空置率很高。因此在這人口相對較少，商業(yè)體量過剩下的城區(qū)中

32、，在二樓及二樓以上的商業(yè)非常值得我們深思的問題。 溫泉區(qū)-溫泉購物公園工程名稱溫泉購物公園開發(fā)商派拉蒙房地產(chǎn)工程地址溫泉淦何道肯德基對面建筑面積50000平方米，8棟樓組成公攤1層：1%，二層：50%，三層-四層：未公開停車位地面經(jīng)營業(yè)態(tài)數(shù)碼港、精品品牌服飾、休閑運(yùn)動(dòng)品牌、娛樂休閑、餐飲商鋪面積劃分一層：3060；二層：815，三層-四層：未公開進(jìn)深與開間數(shù)碼港：開間3-4米；進(jìn)深：1217米售 價(jià)臨街：2300030000元/；一層內(nèi)街：1600020000元/；二層：800012000元/； 銷售率已售90%銷售形式一次性付款98折，按揭99折， 交房日期一期交房2020年10月份工程進(jìn)度

33、部分出地面三層建筑樓層3層、5層、6層建筑配套手扶電梯、觀光梯、連廊、中央空調(diào)、部分精裝修：門、吊頂、隔斷、柜臺 五、咸寧商業(yè)地產(chǎn)開展概述 2005年以前咸寧商業(yè)工程主要以小型商業(yè)和零散底商為主，尚無較大規(guī)模型商業(yè)推出，潛在的購置潛力沒有得到釋放，咸寧商業(yè)地產(chǎn)真正開場開展是從2006年開場，現(xiàn)就2006年后的典型商業(yè)工程進(jìn)展調(diào)研分析。六、商業(yè)經(jīng)營業(yè)主調(diào)研分析在本次市場調(diào)查中，在商鋪調(diào)查過程中直接與商戶進(jìn)展訪問，選取有效對象為100組商家進(jìn)展訪談，街訪街道主要為咸安區(qū)永安大道、咸安區(qū)中城電影院、咸安區(qū)漁水路、咸安區(qū)?？到?、咸安區(qū)南大街、溫泉潛山路、咸安桂花路一、商戶現(xiàn)狀調(diào)研經(jīng)營面積經(jīng)營稅收經(jīng)營現(xiàn)

34、狀滿意度面積區(qū)間人數(shù)比例稅收人數(shù)比例問題人數(shù)比例20以下2020%100元/月12%滿意2954%20-404545%100-200元/月1126%不滿意713%40-602525%200-300元/月1229%無所謂1833%608077%300-400元/月819%80以上33%400-600元/月410%600-800元/月25%800元/月以上410% 調(diào)研評述：1、 面積及建筑情況：從當(dāng)?shù)厣啼伒慕?jīng)營面積來看，一般都集中在2040平米左右，且以單層臨街為主，從經(jīng)營業(yè)態(tài)來看，主要以服裝、鞋類為主，根本沒有特色業(yè)態(tài)，對商業(yè)建筑形式的依賴性較小；從目前當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)形態(tài)和商業(yè)開展來看，還處于初級

35、階段。2、 稅收： 目前咸寧商戶所交的稅費(fèi)全部為定額稅，受訪的商戶中免稅的占22，主要是持下崗職工證而免稅，在交稅的42戶中，稅費(fèi)集中在100300元/月左右。3、 對現(xiàn)狀的滿意程度：54的商戶對于目前的現(xiàn)狀滿意，令他們滿意的因素主要有：地段、交通、租金價(jià)格、商業(yè)氣氛，在這些商戶看來，租金低，地段熟知度高是最重要的，他們認(rèn)為維持現(xiàn)狀的交易量就足夠了，更好的地段就意味著高的租金，也許會超出他們的承受才能。對現(xiàn)狀不滿意的商戶主要是不滿意該地段的人流量過少，其次是對目前的經(jīng)營面積、租金價(jià)格、水電費(fèi)等不滿意。而對現(xiàn)狀持無所謂態(tài)度的商戶業(yè)占據(jù)了很大一部分比例，他們在此地已經(jīng)有了一定的客戶積累，對如今的咸

36、寧市場持觀望態(tài)度，哪邊開展好就在哪邊。二、深化訪談1、1、關(guān)于擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模：在受訪者中，只有26的商戶認(rèn)為資金不夠，沒有擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模的打算，47的商戶對目前的經(jīng)營面積不滿意，有擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模的打算，還有27的商戶目前不會擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，但是有適宜的時(shí)機(jī)一定會考慮。2、理想的經(jīng)營地經(jīng)營地點(diǎn)選擇人數(shù)商業(yè)內(nèi)街15社區(qū)門店5零散無管理街道8純商業(yè)的購物廣場26在大型主力店旁14步行街區(qū)店鋪22大型休閑廣場旁8同類型專業(yè)市場2從調(diào)查的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可以看出，純商業(yè)的購物廣場是商戶們理想的經(jīng)營地點(diǎn)，在他們看來，純商業(yè)購物廣場有大型主力店的進(jìn)駐，可以依靠其品牌號召力，吸引顧客，實(shí)現(xiàn)資源共享，還可進(jìn)展整體包裝，對外宣

37、傳促銷，以促進(jìn)人流聚集，形成旺場，而且充足的停車位也是必不可少的，可以滿足高端消費(fèi)群體的停車需求；另外，購物廣場有保安、保潔，能隨時(shí)保證干凈整潔、平安放心的購物環(huán)境。其次是商場內(nèi)街和大型主力店旁，人氣旺，而且有適量的休閑場所和長椅，方便顧客在購物途中短暫休息，可以提供寬松、舒適的購物環(huán)境。3、物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)：在問及商鋪經(jīng)營是否需要有專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)展物業(yè)管理時(shí)，78的商戶認(rèn)為需要，在他們看來，干凈整潔、平安放心的購物環(huán)境能給他們帶來更多的人氣，而且，專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)可以通過統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)店鋪經(jīng)營類型和品牌的最優(yōu)組合，從而為他們實(shí)現(xiàn)利益最大化。 4、租賃及購置意愿：在關(guān)于租賃和購置

38、商鋪?zhàn)约航?jīng)營的問題上，87的商戶均有購置商鋪?zhàn)约航?jīng)營的打算，但大部分的商戶主要出于目前收入不高，資金周轉(zhuǎn)困難的原因，只能以后再做考慮。咸寧商業(yè)評述² 咸寧市位于湖北的南大門，毗鄰武漢，處在“1+8城市經(jīng)濟(jì)圈，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯，但人均消費(fèi)品零售額處于全省后位，部分企業(yè)引進(jìn)來留不住，另外，咸寧離武漢近，交通便利，消費(fèi)者認(rèn)為武漢市場大，商品多，選擇性大，購物方便，凡稍貴重一點(diǎn)的大宗商品大都愿意到武漢購置；² 咸寧市人口數(shù)量少，并且城市人口占咸寧市的比量小，占全市26.1%，而農(nóng)村人口比重過大，占咸寧市73.9%。城鄉(xiāng)居民收入程度低，形成的商品購置力偏低，在這種情況下，限制了

39、咸寧市的購置力總量的規(guī)模，相對周邊市州就顯得較低，另外，咸寧大部分居民受傳統(tǒng)消費(fèi)形式限制，認(rèn)為把錢存進(jìn)銀行比較有保障，造成居民儲蓄大幅度增長卻抑制了消費(fèi)；² 咸寧商業(yè)總體經(jīng)營規(guī)模偏小，行業(yè)零散度過高。 咸寧市批零貿(mào)易住宿餐飲業(yè)雖然單位數(shù)量比較多，但普遍規(guī)模偏小，仍以中小企業(yè)為主體，單體分散經(jīng)營的占較高比重，缺乏具有規(guī)模效應(yīng)、市場競爭力強(qiáng)的大型龍頭流通企業(yè)；² 從調(diào)查中可以看出咸寧市缺乏超大型零售企業(yè)做支撐，而中小型超級市場、專業(yè)店、便利店等尚處于增長期和創(chuàng)新期，管理明顯落后，企業(yè)定位不準(zhǔn)、效勞不到位，缺乏特色，行業(yè)零散度過高，缺乏對消費(fèi)的吸引力。² 咸寧

40、商業(yè)目前缺乏整體規(guī)劃，商圈浸透力、輻射力較弱，缺乏對資源的有效整合，商業(yè)開展緩慢；咸寧現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)主要表達(dá)為傳統(tǒng)百貨商場、外鄉(xiāng)超市量販、臨街鋪面、步行街幾種商業(yè)形式，且各自相對獨(dú)立，競爭才能不強(qiáng)，一旦有新型業(yè)態(tài)的介入，必將對其產(chǎn)生宏大的沖擊；² 就商品經(jīng)營的檔次而言，中低檔市場趨于飽和，競爭較為劇烈，缺少中高檔購物場所，缺少時(shí)間兼品位齊全的大型購物中心，缺少引導(dǎo)目的性購物、休閑性購物的商業(yè)亮點(diǎn)；² 經(jīng)營者主要由本地為主，外地來咸寧經(jīng)商人群業(yè)占據(jù)了一定比例，外地經(jīng)商人群主要來自武漢、浙江以及咸寧周邊市縣，而本地的經(jīng)營者主要有本地私營業(yè)主、部分下崗職工構(gòu)成，這部分人投資意識不強(qiáng)

41、，比較滿足于現(xiàn)狀；² 咸寧商業(yè)的整體經(jīng)營程度不高，主要表達(dá)在以下三個(gè)方面：一、商業(yè)經(jīng)營者、管理者自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)不高；二、咸寧商業(yè)業(yè)態(tài)的老化導(dǎo)致市場疲軟，整體經(jīng)營狀況不樂觀，急需新型商業(yè)業(yè)態(tài)的補(bǔ)充來激活市場；三、部分商業(yè)工程前期立項(xiàng)缺乏科學(xué)的定位，簡單的用地產(chǎn)手段來運(yùn)作商業(yè)工程，必然會導(dǎo)致后期經(jīng)營的難度；² 咸寧不缺少高消費(fèi)群體，但是缺高檔消費(fèi)場所，比較而言，面對如此宏大的消費(fèi)市場，與同等常住人口的城市相比，咸寧城市的消費(fèi)潛力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有得到開發(fā)，其商業(yè)布局的合理性、商業(yè)購物環(huán)境、經(jīng)營產(chǎn)品規(guī)模、檔次等等，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足咸寧消費(fèi)者的需求。² 咸寧整體商業(yè)以街鋪為主，二層以上的商業(yè)物業(yè)的空置率相對較高。第四部分：瑞融國際廣場工程定位 根據(jù)本次市調(diào)結(jié)果