匯報及費用測算

1、買房決策更輕松整理課件銷售匯報銷售匯報適用于適用于2015年年9月月-2016年年1月月2整理課件市場回顧及競爭分析市場回顧及競爭分析12目標分解及營銷策略目標分解及營銷策略3目錄目錄費用估算費用估算3整理課件市場分析： “金九銀十”或移至歲末市場表現(xiàn)：市場表現(xiàn)：“金九金九”不不“金金”已成定局已成定局 今年9月份，無錫商品住宅成交49.72萬方，同比下跌6.14%，環(huán)比上漲2.86%。今年的成交量僅和12、13年相當，并且未超越去年同期。從月度的成交走勢來看，“金九”無錫市場環(huán)比上漲只能說是淡季過后的自然回彈，量價在年內表現(xiàn)并不突出，因此不能稱之為“金”。4整理課件 2015年，樓市利好政策

2、頻出，應該來講，今年的樓市新政推出頻率是歷史上最高的，光央行降息今年已經(jīng)進行了4次，面對如此頻繁的政策利好，市場也用成交數(shù)據(jù)做出了回應，今年房地產(chǎn)整體市場回暖是有目共睹的，特別是今年2季度，成交量更是超過了同比50%的漲幅。 但是，政策面的邊際效用遞減規(guī)律也在逐步呈現(xiàn)，政策環(huán)境空前寬松，購房者對于政策信息的敏感度也在下降。市場分析：政策邊際效用遞減5整理課件新盤供應不足，阻礙金九成交新盤供應不足，阻礙金九成交 9月份，無錫市商品住宅新增供應43.86萬方，同比下降54.68%，新出的預售許可證很多都沒有實際推盤，據(jù)不完全統(tǒng)計，9月份，無錫房地產(chǎn)市場僅有15盤推新，其中部分樓盤加推量都很小，像融

3、科滿堂院、金輪星光名座、中隆廣場等樓盤都是2位數(shù)的推盤量，市區(qū)的大牌開發(fā)商項目也鮮有推新。利潤薄弱，開發(fā)商降價艱難，購房者未見明顯實惠利潤薄弱，開發(fā)商降價艱難，購房者未見明顯實惠 9月份，無錫商品住宅成交均價為7857元/平米，同比微跌0.35%，環(huán)比微跌0.72%。雖然很多開發(fā)商為了備戰(zhàn)”金九銀十”，也采取了很多的優(yōu)惠策略，但多數(shù)也是換湯不換藥，和平時的優(yōu)惠并無明顯的差別，購房者也未見明顯實惠，買單積極性不高。市場分析：新盤供應不足，放棄利潤薄弱6整理課件按近年規(guī)律，歲末三個月成交量可期按近年規(guī)律，歲末三個月成交量可期 根據(jù)無錫樓市近年來的成交規(guī)律，歲末的三個月將會是成交量的爆發(fā)期。十一黃金

4、周7天，無錫商品住宅累計成交479套，共計5.11萬方，相比去年同期多賣了80套，成交面積同比上漲13.81%，這為“銀十”的到來起了一個很好的開頭。 另外，一批純新盤在接下來的3個月中預計也將投入市場，其中不乏大牌房企，比如位于南長區(qū)的萬科潤園。市場預判：緊抓最后三個月7整理課件3核心競爭對手九龍倉，璽園目前僅240以上大平層，碧璽與時代上城優(yōu)價跑量面對剛需客戶，孔雀城開啟全面線下渠道。12010203ABCABCABC九龍倉時代上城九龍倉時代上城九龍倉碧璽九龍倉碧璽無錫孔雀城無錫孔雀城南長區(qū)大品牌古運河畔景觀高層南長濱河新城大盤在售四期C區(qū)年華里高層少量余房，88-134平，戶型豐富，均價

5、8800元，預計2016年6月底C區(qū)首批交房。在售高層面積為89、128平，均價8700-8900元/平，預計2017年6月30日交付。項目另在售少量現(xiàn)房洋房105-288平，均價15000元/平。n 在售二期5#毛坯復式117平，均價7700元/平；6#精裝80、90、110平，均價8300元/平，少量洋房97-200平，標準層均價11000元/平。 競爭分析8整理課件競爭分析：南長區(qū)樓盤成交慨況南長區(qū)銷量靠前項目基本均為品牌房企，孔雀城啟動全面線下渠道營銷，距離最近的九龍南長區(qū)銷量靠前項目基本均為品牌房企，孔雀城啟動全面線下渠道營銷，距離最近的九龍倉以性價比及戶型為主要亮點，均價均比本案低

6、倉以性價比及戶型為主要亮點，均價均比本案低10%以上。以上。南長區(qū)住宅成交慨況樓盤樓盤1-9月成交月成交9月成交月成交月均月均主力面積主力面積套數(shù)套數(shù)面積面積均價均價套數(shù)套數(shù)面積面積均價均價均價均價最低價最低價最高價最高價均價孔雀城63668413820673538645747951811871 108 九龍倉時代上城53260318862277148752596623875259 113 九龍倉碧璽48358508917489029570496177923454 121 西水東32847846 1145410382121993754731156036 146 九龍倉璽園20032367 10

7、5069490113471021891129522 162 恒威中央領地94125959782808711766141833963210 134 東寶康園94108448695816294506621945010 115 世貿中心21338511358775313631337590822 161 茂業(yè)觀園72115126728300167990001 302 家樂府8875866183929000112983921 109 9整理課件市場回顧及競爭分析市場回顧及競爭分析12目標分解及營銷策略目標分解及營銷策略3目錄目錄費用估算費用估算10整理課件本案推售難點品牌知名度低，市場曝光面少難點一難點

8、一難點三難點三項目推廣匱乏，現(xiàn)場展示面差區(qū)域競爭激烈，產(chǎn)品無競爭力案場價格混亂，銷控沒有統(tǒng)一難點四難點四策略一策略一策略二策略二策略三策略三策略四策略四梳理產(chǎn)品線，挖掘價值點，推售分主次樹立標桿，價格杠桿，擠壓銷售線下為主，線上為輔，結合活動，維系業(yè)主抓執(zhí)行，強培訓，統(tǒng)口徑，控房源11整理課件銷售目標12月月價格策略推售策略支持條件10月月11月月1月月2500萬2800萬2000萬對于3#樓的價格重新做調整，調整為均價13000元/平米（虛提），1#樓價格按照市場價格10200/平米均價銷售，同時114平米戶型與140平米戶型之間差做統(tǒng)一（150-200元/平）1、形象面展示繼續(xù)優(yōu)化；2、媒

9、體推廣（資源導入）;3、超市展點、社區(qū)展點、小蜜蜂；4、活動節(jié)點重陽節(jié)1、1和2單元剩余的戶型活動特價進行推售；2、集中蓄客3單元，月中開盤。（交一萬抵三萬）提高1和2單元對外售價，特別是114平，引導客戶3單元月中開盤。3號樓可根據(jù)手中客戶情況進行特價，利用活動進行正常去化。提高1 號樓已開盤所有在售房源價格，集中精力為4單元開盤做準備。（交一萬抵三萬）對于1#樓已開盤房源整體報價提高口徑（500元/平米），一方面促進特價房源銷售，另一方面為4單元開盤做鋪墊1#（1單元01,02；2單元01,02）1#（3單元01,02）1#樓剩余房源1、媒體推廣（資源導入）;2、超市展點、社區(qū)展點、小蜜蜂

10、；3、活動節(jié)點，光棍節(jié)和感恩節(jié)1、媒體推廣（資源導入）;2、超市展點、社區(qū)展點、小蜜蜂；3、活動節(jié)點平安夜和圣誕節(jié)銷售策略1500萬延續(xù)9月策略，擠壓1#的推售，先集中推售去化114，140平米戶型院墅蓄客（交2萬抵40萬），3號樓蓄客（1萬抵5萬）1、媒體推廣（資源導入）;2、超市展點、社區(qū)展點、小蜜蜂；3、活動節(jié)點元旦和年底清盤1#（4單元01,02）梳理所剩房源，年底清盤，做特價，快速去化手中客戶根據(jù)114和140客戶量進行有針對的清盤，提高114的單價，降低140的總價12整理課件推廣動作推廣動作線上推廣：線上推廣：選擇性價比較高媒體資源投放：網(wǎng)絡，公交站臺，公交車身，地鐵站（節(jié)點性投

11、放）媒體形式投放周期網(wǎng)絡媒體PC端：通欄，視窗，詳情頁，軟文，移動端：口袋樂居APP建議4周（9，,10月）公交站臺及車身公交車車身6-8輛， 站臺建議選擇10個左右1個季度地鐵站臺市中心地鐵站廣告燈箱1個季度線下推廣：線下推廣：選擇直接有效的線下動作：超市展點，社區(qū)巡展，二手房門店拓展，掃街派單，競品截客。渠道地點持續(xù)周期超市展點家樂福，沃爾瑪，茂業(yè)、地鐵、中橋樂購1個季度社區(qū)巡展五星家園，清揚路沿線小區(qū)2個月競品截客碧璽，璽園，金科世界城等長效掃街派單沿周邊馬路的商鋪，招商城，商貿城長效二手房門店聯(lián)動南長區(qū)所有二手房門店的進駐長效現(xiàn)場活動：現(xiàn)場活動：暖場小型活動及業(yè)主維護活動）13整理課件

12、推廣動作1：媒體合作穿越古代時空穿越古代時空 賞玩水墨游戲賞玩水墨游戲1、活動時間：2015年10月2、活動地點：恒威中央領地 3、活動主題：穿越古代時空 賞玩水墨游戲4、活動嘉賓：無錫濱湖，崇安，南長區(qū)等俱樂部下屬家庭25組，以企事業(yè)單位職員為主，年齡段分布在28-45歲左右。有購房需求客群為基礎。同期硬廣配送及線上炒作，公交站臺及車身或地鐵的合作，建議在費用允許的情況下，爭取合作。14整理課件推廣動作2：線下渠道展位安排表恒威外拓工作安排表恒威外拓工作安排表日期日期10.110.210.310.410.510.610.710.810.910.1010.1110.1210.1310.1410

13、.1510.1610.1710.1810.1910.2010.2110.2210.2310.2410.2510.2610.2710.2810.2910.3010.31商超組商超組陽光家樂福55555552222清揚家樂福5555555222222222222222222222222中橋樂購 22222222222222222222茂業(yè)天地 22 22 2沃爾瑪 22 22 2社區(qū)組社區(qū)組水仙里揚名一村五星家園 22金匱苑 22清名一村 22南揚新村 22曹張新村 22錦明南苑 22電話拷客電話拷客組組每天每人100組定量進行電話陌拜15整理課件推廣動作3：現(xiàn)場活動1，媒體導客活動：每月1場，每

14、月合作一家媒體，媒體導入并同期邀約意向客戶參與；2，案場暖場活動：每月1場，邀約意向客戶參與；3，老業(yè)主維護：根據(jù)節(jié)點，例重陽節(jié)每戶送菖蒲艾葉、臘八送粥，費用低，重在心意。16整理課件市場回顧及競爭分析市場回顧及競爭分析12目標分解及營銷策略目標分解及營銷策略3目錄目錄費用估算費用估算17整理課件費用估算恒威中央領地營銷預算（僅供參考）項目10月11月12月1月合計線上推廣網(wǎng)絡媒體30000-30000地鐵-公交車站及車身7000元/輛*3 7000元/輛*3 7000元/輛*3-63000線下推廣超市展點35000350003500035000140000社區(qū)巡展1000010000100001000040000小蜜蜂2000020000200002000080000渠道費用現(xiàn)場活動案場活動500050005000500020000老業(yè)主送福5000500010000合計112000107000107000112000383000建議：媒體費用適當控制，按節(jié)點投放。公交車身及站臺適當選擇建議暖場活動增加至5000元/月建議：建議：1、設計印刷費用，渠道費用不計入純營銷推廣費用中；、設計印刷費用，渠道費用不計入純營銷推廣費用中； 2、本項目從體量，推盤節(jié)奏，不建議線上投入過大，重線下、本項目從體量，推盤節(jié)奏，不建議線上投入過大，重線下謝謝THANK YOU版權聲明：本