廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：住宅專項(xiàng)維修資金的使用考試試題備課講稿

1、廣東省 2016年房地產(chǎn)估價(jià)師 制度與政策：住宅專項(xiàng)維修資金的使 用考試試題 本卷共分為 2大題 50小題，作答時(shí)間為 180分鐘，總分 100分， 60 分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項(xiàng)中，只有 1 個(gè)事最符合題 意）1、下列職能中，屬于保險(xiǎn)基本職能的是 _。A .分散危險(xiǎn)B. 融通資金C. 防災(zāi)防損D. 分配資金2、房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是。A :土地的總量有限B:房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性C:房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性D:房地產(chǎn)的價(jià)值量大E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、下列控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)中，不屬于建筑形態(tài)控制指標(biāo)的是。A :建筑高度B:建筑間距C:建筑密度D:建筑后

2、退紅線距離E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、在每個(gè)生產(chǎn)周期完成一次周轉(zhuǎn)，在整個(gè)項(xiàng)目壽命期內(nèi)始終被占用，直到項(xiàng)目壽命周期末才能退出生產(chǎn)和流通，以貨幣資金形式被收回的是_。A .置業(yè)投資B. 無(wú)形資產(chǎn)C. 開(kāi)發(fā)投資D. 流動(dòng)資金5、下列不應(yīng)免征房產(chǎn)稅的有 _。A .職工自用住房B. 企業(yè)創(chuàng)辦的學(xué)校用于教學(xué)的房產(chǎn)C. 產(chǎn)權(quán)不確定的及有糾紛的房產(chǎn)D. 經(jīng)有關(guān)部門(mén)鑒定的危險(xiǎn)房屋6、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法 規(guī)定，申請(qǐng)人因房地產(chǎn)估價(jià)及相關(guān)業(yè)務(wù)以外的 原因受刑事處罰， 自刑事處罰執(zhí)行完畢之曰起至申請(qǐng)注冊(cè)之日止不滿年的， 不予 注冊(cè)。A：1B：3C：5D：7E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、某宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值占總價(jià)值的 40，

3、建筑物價(jià)值占總價(jià)值的 60%，由可 比實(shí)例房地產(chǎn)中所求出的土地資本化率為 6，建筑物資本化率為 8，綜合資 本化率為。A: 6B: 7C: 72D: 8E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格8、在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的傳統(tǒng)方法中，一般不計(jì)利息的項(xiàng)目為。A :待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值B:管理費(fèi)用C:銷售稅費(fèi)D:購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格9、評(píng)估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，選取的資本化率越高，評(píng)估出的價(jià)格會(huì)。A :越高B:越低C:不變D:符合客觀實(shí)際E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格10、 某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為 6000 萬(wàn)元，房地產(chǎn)估 價(jià)師知悉該項(xiàng)工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為 10

4、00 萬(wàn)元同時(shí)還有一筆貸款成數(shù) 由 50，余額為 1000萬(wàn)元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價(jià)值為 _萬(wàn)元A2500B3000C3500D400011、已知某地區(qū)某類商品住宅 2000-2005年的價(jià)格依次為：1900元/m2，2000元 /m2, 2200元/m2, 2600元/m2, 3000元/m2, 4000元/m2,則利用直線趨勢(shì)法 預(yù)測(cè) 2007 年該地區(qū)該類商品住宅的價(jià)格為（）元 /m2。A3673.35B3999.07C3836.21D3510.4912、反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)為 _。A 房地產(chǎn)平均價(jià)格B 房地產(chǎn)中位數(shù)價(jià)格C 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)D 房地產(chǎn)同

5、質(zhì)價(jià)格13、下列關(guān)于債券的發(fā)行，表述不正確的是。A :若市場(chǎng)利率低于債券利率，則溢價(jià)發(fā)行B:若市場(chǎng)利率等于債券利率，則平價(jià)發(fā)行C:市場(chǎng)利率等于債券利率，則折價(jià)發(fā)行D:若市場(chǎng)利率高于債券利率，則折價(jià)發(fā)行E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、估價(jià)時(shí)點(diǎn)也稱為價(jià)值日期、 估價(jià)基準(zhǔn)日， 是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中由決定的需要 評(píng)估的價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間。A :估價(jià)結(jié)果B:估價(jià)假設(shè)C:估價(jià)目的D:估價(jià)對(duì)象E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格15、某地區(qū)某類房地產(chǎn) 1999-2005 年價(jià)格如下表所示:點(diǎn)擊查看大圖計(jì)算過(guò)程中各年加權(quán)采用的權(quán)重如下表所示:權(quán)重計(jì)算表根據(jù)平均增減量法進(jìn)行估價(jià)， 預(yù)測(cè)該地區(qū)該類型房地產(chǎn)2006年的價(jià)格為（）（元

6、/m2）A3200 B3185 C3257 D315616、某商場(chǎng)先向甲銀行貸款 30萬(wàn)元。后用房屋向乙銀行抵押貸款 80萬(wàn)元， 并到 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)辦理了登記。 抵押期屆滿時(shí)， 商場(chǎng)無(wú)力清償貸款， 拍賣房屋 所得 100 萬(wàn)元應(yīng)由 _。A兩家銀行按債權(quán)比例受償B 兩家銀行均等受償C. 甲銀行優(yōu)先全額受償D. 乙銀行優(yōu)先全額受償17、報(bào)酬率為與所投入的資本的比率。A:凈收益B:投資回收C:投資回報(bào)D:收益E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格18、某筆住房拆押貸款按月還本付息， 其月利率為 0.5%，通常稱為“年利率 6%、 每月計(jì)息一次”，即“

7、名義利率”。當(dāng)按單利息計(jì)算時(shí)，名義利率和實(shí)際利率是一 致的，按復(fù)利計(jì)息時(shí)它們的關(guān)系為 _。A 相等B. 不相等C 可能會(huì)相等D.不能確定19、如果整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為 15，國(guó)債收益率為 9，房地產(chǎn)投資市 場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為 0.23，則按資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì) 算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是。A: 10.38B：11.07C：12.45D：1362E:借款合同20、動(dòng)態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以抵償全部投資所需的時(shí)間。A:凈現(xiàn)金B(yǎng):凈收益C:凈現(xiàn)值D:財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值E:借款合同21、在城市規(guī)劃中，用來(lái)確定城市地表水體保護(hù)和控制地域界線的是。 （2009 年 試題 ）A :城市藍(lán)線B

8、:城市綠線C:城市紫線D:城市黃線E :房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章22、房地產(chǎn)既與機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)不同， 又與商標(biāo)等無(wú)形資產(chǎn)不同， 是_的結(jié)合體。A 實(shí)體、權(quán)益、區(qū)位B. 實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位C. 實(shí)物、權(quán)利、位置D. 實(shí)體、權(quán)益、位置23、_是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)， 項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間， 是反 映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。A 動(dòng)態(tài)投資回收期B. 靜態(tài)投資回收期C 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值D 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率24、投資基金屬于。A :商品證券B:貨幣證券C :資本證券D:實(shí)物證券E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、下列說(shuō)法不正確的是 _。A 委托代理是基于被代理人的委托而發(fā)生的代理關(guān)系，通常以完成特定事

9、項(xiàng) 為代理內(nèi)容B 法定代理是根據(jù)法律的直接規(guī)定而發(fā)生的代理關(guān)系，法定代理人的權(quán)限來(lái) 自法律的規(guī)定C 指定代理是根據(jù)人民法院或有關(guān)單位的指定而發(fā)生的代理D 指定代理的實(shí)質(zhì)是一種實(shí)現(xiàn)委托代理的方式二、多項(xiàng)選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項(xiàng)中，有 2 個(gè)或 2個(gè)以上符 合題意，至少有 1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）1、某商業(yè)店鋪的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為 60 萬(wàn)元，其中 40萬(wàn)元為借貸資金，余款由購(gòu)買(mǎi)者用現(xiàn)金支付。 如該店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元、投資者權(quán)益增加值為 2200 元、店鋪市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)率為 2%，則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪 的投資

10、回報(bào)率為 _。A7.1%B12.0%C13.1%D19.1%2、下列劃撥建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)采取土地出讓或出租方式處置的包括。A :繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的B:國(guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的C:國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的D:國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的E:非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的3、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的操作模式有 _三種模式。A .純企業(yè)模式B 純政府模式C. 政府與企業(yè)合作模式D. 受政府授權(quán)委托的企業(yè)模式E. 房地產(chǎn)學(xué)會(huì)模式4、房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)中，物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過(guò)預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用而帶來(lái)的風(fēng) 險(xiǎn)是指（）。A .資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)B. 未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)C. 時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)D. 持有期風(fēng)

11、險(xiǎn)5、如果我們知道報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量、以及同期可供租售量，則我 們可以得到 _指標(biāo)。A .容積率B .綠化率C. 滅失率D. 吸納率6、下列不屬于房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)范圍的是。A :房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估B:保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值C:價(jià)值的最差值的評(píng)估D:損失程度評(píng)估E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、寫(xiě)字樓租戶的選擇，考慮的主要準(zhǔn)則是。A :潛在租戶所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類型及其聲譽(yù)B:財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和長(zhǎng)期盈利的能力C:所需的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容D:租戶的經(jīng)營(yíng)管理水平E:租戶對(duì)寫(xiě)字樓內(nèi)其他客戶的影響8、城市規(guī)劃的批后管理主要是。A:對(duì)建設(shè)項(xiàng)目選址審批核發(fā)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)B(niǎo):對(duì)城市用地審

12、批核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證C:對(duì)建設(shè)工程審批核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證D:按照規(guī)劃實(shí)施監(jiān)督檢查體系對(duì)違法占地的查禁工作E:按照規(guī)劃實(shí)施監(jiān)督檢查體系對(duì)違法建設(shè)的查禁工作9、下列屬于支票特點(diǎn)的是。A :在銀行信用基礎(chǔ)上產(chǎn)生，以存款為依據(jù)B:在銀行信用基礎(chǔ)上產(chǎn)生，以貸款為依據(jù)C:支票有效期短，見(jiàn)票即付D:簽發(fā)支票金額，以貸款余額為限E:簽發(fā)支票金額，以存款余額為限10、 為了規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，國(guó)土資源部從_ 開(kāi)始實(shí)施招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定 。A. 2000 年 7 月 1B. 2001 年 7 月 1C. 2002年 7 月 1D. 2003年7月1日11、 房地產(chǎn)

13、拍賣標(biāo)的應(yīng)具備一定的條件，通常情況下不得拍賣的房地產(chǎn)有_等。A .未依法取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的B. 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的C. 以出讓方式取得土地使用權(quán)的D. 國(guó)家依法收回土地使用權(quán)的E. 以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的12、 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為 10000m2,規(guī)劃容積率w 4,預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成 后可供銷售的面積為總建筑面積的 80%，項(xiàng)目的固定成本為 5000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)平 均銷售單價(jià)為4500元/m2,則使項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡的單位變動(dòng)成本為 ()元/m2。A2350.00B2937.50C3250.00D4062.5013、 在項(xiàng)目評(píng)估中，說(shuō)明項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)資金盈余或短缺的

14、基本報(bào)表是_。A .投資計(jì)劃與資金籌措表B. 資金來(lái)源與運(yùn)用表C 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)測(cè)算表D.全部投資現(xiàn)金流量表14、某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入 30萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用需要 10 萬(wàn)元，資本化率為 10%，該房地產(chǎn)所在的土地是通過(guò)有償出讓獲得使用權(quán)的， 在 估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余的使用權(quán)年限為 40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為 _萬(wàn)元。A 180B 196C200D300 15、評(píng)估拆遷價(jià)格應(yīng)精確到A .元B角C. 百元D. 由雙方協(xié)商16、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還分析。（2009 年試題 ）A :價(jià)格結(jié)構(gòu)B:總量結(jié)構(gòu)C:檔次結(jié)構(gòu)D:投資結(jié)構(gòu)E:租買(mǎi)結(jié)構(gòu)17、 下列房地產(chǎn)投

15、資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)參數(shù)中， 屬于收益相關(guān)指標(biāo)的是.（2009 年試題）A:出租率B:基準(zhǔn)收益率C:成本利潤(rùn)率D:財(cái)務(wù)杠桿比率E:借款合同18、一般來(lái)說(shuō)，有利于增加所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素有。A :城市化水平的提高B:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的技術(shù)進(jìn)步C:房地產(chǎn)本身價(jià)格的提高D:消費(fèi)者收入水平的提高E:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)要素價(jià)格下降19、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價(jià)格為4000元/m2,對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為7%。 現(xiàn)假定報(bào)酬率為 9%，該宗房地產(chǎn) 40年土地使用權(quán)條件下的價(jià)格最接近于（） 。A. 3275 元/m2B. 3287 元/m2C. 3402元/m2D. 4375 元/m220、下列關(guān)于價(jià)格彈性的表述中,正確的有 _。A 供給價(jià)格彈性一般為正值B 當(dāng)供給價(jià)格彈性為無(wú)窮時(shí)，稱供給完全無(wú)彈性C. 需求價(jià)格彈性永遠(yuǎn)為負(fù)值D. 當(dāng)需求價(jià)格彈性為無(wú)窮時(shí)，稱需求有完全彈性E. 般來(lái)說(shuō)，時(shí)間越長(zhǎng)，需求和供給都越有彈性21、城市規(guī)劃管理系統(tǒng)由組成。A :城市規(guī)劃發(fā)展系統(tǒng)B:城市規(guī)劃執(zhí)行系統(tǒng)C :城市規(guī)劃反饋系統(tǒng)D:城市規(guī)劃