搞定居住大小事

1、搞定居住大小事：搞定居住大小事：崔媽媽基金會房屋租賃與優(yōu)崔媽媽基金會房屋租賃與優(yōu)質搬家社區(qū)服務質搬家社區(qū)服務n課程類別：社會科學 n授課教師：馮麗芳n活動時間：2006年5月16日 (星期二，晚上7:00-9:30) n活動地點：香山中學會議室 師資簡介n主講者：馮麗芳(崔媽媽基金會租屋部門主任 )n與談人：楊朝宗 (香山社區(qū)大學中國結藝課程教師 )邱重欽 （香山社區(qū)大學傳統(tǒng)楊氏太極拳：現(xiàn)代養(yǎng)生運動的最佳選擇課程教師 ）議程演講/座談主題搞定居住大小事：崔媽媽基金會房屋租賃與優(yōu)質搬家社區(qū)服務開場20分鐘主持人：沈宗瑞 演講者 70分鐘馮麗芳 1.如何增加房子的租屋率？ 2.如何處理租屋糾紛？

2、3.租賃法律Q&A：你確定你聽過得出屋法律常識是正確的嗎？ 與談人 各15分鐘楊朝宗 1.房東可以隨意開房客的門進入嗎？或是要經過房客同意？ 2.房客要求房東加裝大型電器，房東可以拒絕嗎？邱重欽 1.房東和房客需要簽訂契約嗎？和18歲以下的學生訂定契約有無法律效力？ 2.雖然房客只是短暫的過客，但是該如何讓房客們對於他暫住的土地產生認同及歸屬感呢？ 綜合討論 30分鐘房東在何種情形下可以沒收房客的押金？如果房客因故付不出房租，房東有權利用押金償?shù)肿饨饐幔?租賃法律關係概說 n租約是否一定要有書面n租約是否非經法院公證不可n民法第四百二十五條買賣不破租賃 租約是否一定要有書面 租賃，屬於

3、契約行為的一種。大部份的契約行為，只需要口頭約定就能成立，並且生效。例如買賣就是一種契約行為，買報紙、菜攤上買菜等等都是買賣的一種。如果隨便買個東西，都得要雙方簽契約書才能算數(shù)的話，那麼恐怕我們逛街、買菜時要帶的契約書，比要帶的鈔票不知道要多了多少！ 所以基本上，在租賃關係中，房東、房客之間只要把房子、租金講定，縱使未簽訂契約書，雙方都會因租賃關係有效成立而受拘束，不得任意反悔，否則就得負擔法律上的責任。不過就租賃期間，因民法有特別規(guī)定，所以有無書面契約便會對雙方的權利義務有極大影響。租約是否非經法院公證不可 很多房東或房客經常會要求租約要送法院公證，已公證或未公證的租約究竟有何差別，常常使很

4、多人弄不清楚。原則上租約縱使未公證，仍然可以合法發(fā)生效力，並非一定要公證，才能合法生效。公證租約最重要的目的，乃在保障當事人，於他方不履行契約時，可直接向可直接向法院民事執(zhí)行處聲請強制執(zhí)行法院民事執(zhí)行處聲請強制執(zhí)行，而不需曠日廢時的打官司。 民法第四百二十五條:買賣不破租賃 更精確的說，民法第四百二十五條的規(guī)定意涵應為所有權的移轉不破租賃，這意思是說，如果先有租賃契約的成立，並且房客也搬進去居住，則屋主之後的所有權移轉（即房東將房子賣給他人）時，房客仍可繼續(xù)居住，其權益絲毫不受影響，此時，房客的房東自動更改為新的房屋所有權人（法律直接規(guī)定，不待做任何行為）。 如何處理租屋糾紛？n當房東與房客發(fā)

5、生租屋糾紛時，通常最直接也最快速的方法 就是雙方溝通協(xié)調，直到雙方均能接受為止。n但當彼此無法達成共識時，就必須用強制力來解決了，依我國民事訴訟法第二編第二章及第三章的規(guī)定，符合一定要件者，得選擇調解或進行簡易訴訟程序。n此外，在八十八年二月三日新增訂了民事訴訟法第二編第四章小額訴訟程序，以因應日常生活中大量的小額交易糾紛，避免因為適用通常訴訟程序的慎重繁瑣而影響人民為自己小額財產權爭取應有權益的意願，侵害憲法所保障的權利，而造成社會不公及對司法的不信任。如何處理租屋糾紛？n小額訴訟程序的特色在於簡便迅速，且做了一些利於一般人民（即非法人、商人、大公司等）的規(guī)定，以使程序不成為阻礙人民爭取權利的因素。其中詳細內容，請參閱附錄之小額訴訟程序。n如果房東與房客的糾紛金額在新臺幣十萬元以下者適用之，但若法院認定不妥，仍可依其職權改用簡易程序。此外，若糾紛金額超過新臺幣十萬元而仍在新臺幣五十萬元以下者，雙方可以合意適用小額訴訟程序並以文書證之。n該程序可於夜間或星期日或其它休息日行之，所以，各法院除上班時間外於其它時段仍提供小額訴訟程序的服務，至於詳細作業(yè)情形請逕洽各法院。但若當事人其中一造提出異議者，就不能於非上班時間進行了。n關於小額訴訟程序仍有許多未能詳細介紹之處，請參閱法條或詢問各法律服務機構。簽訂契約注意事項n確認誰才是當事人n確認約定租賃房