經(jīng)濟(jì)學(xué)土地使用權(quán)評估學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1經(jīng)濟(jì)學(xué)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)土地(td)使用權(quán)評估使用權(quán)評估第一頁，共80頁。一、土地使用權(quán)的含義 是土地使用者依法對土地進(jìn)行使用和依法對其使用權(quán)進(jìn)行出讓出租，轉(zhuǎn)讓，抵押，投資的權(quán)利。本身屬于無形資產(chǎn)(w xn z chn)，但其是一中對物產(chǎn)權(quán)，依附于土地。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為(xngwi)（地上建筑物隨之轉(zhuǎn)讓） 土地(td)使用權(quán)出讓：土地(td)使用權(quán)由國家向個(gè)人的讓渡土地使用權(quán)出租：將土地使用權(quán)及土地上建筑物租賃給承租人使用，收取租金土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為（地上建筑物隨之轉(zhuǎn)讓）土地使用權(quán)出讓：土地使用權(quán)由國家向個(gè)人的讓渡土地使用權(quán)出租

2、：將土地使用權(quán)及土地上建筑物租賃給承租人使用，收取租金土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為（地上建筑物隨之轉(zhuǎn)讓）土地使用權(quán)出讓：土地使用權(quán)由國家向個(gè)人的讓渡土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為（地上建筑物隨之轉(zhuǎn)讓）土地使用權(quán)出讓：土地使用權(quán)由國家向個(gè)人的讓渡土地使用權(quán)出租：將土地使用權(quán)及土地上建筑物租賃給承租人使用，收取租金土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為（地上建筑物隨之轉(zhuǎn)讓）土地使用權(quán)出讓：土地使用權(quán)由國家向個(gè)人的讓渡土地使用權(quán)出租：將土地使用權(quán)及土地上建筑物租賃給承租人使用，收取租金土地使用權(quán)出讓：土地使用權(quán)由國家向個(gè)人的讓渡第1頁/共80頁第

3、二頁，共80頁。 土地(td)抵押權(quán)：債權(quán)人或抵押人不轉(zhuǎn)移占有而供擔(dān)保的地產(chǎn)，其不能履行債務(wù)時(shí)，地產(chǎn)的變價(jià)款優(yōu)先償還貸款的權(quán)利，地上附著物隨同抵押地役權(quán)（鄰地使用權(quán)）：是指土地(td)使用人人為使用其土地(td)的方便與利益而利用他人土地(td)的權(quán)利，在他人土地(td)上行走通行的權(quán)利。一、土地(td)使用權(quán)的含義第2頁/共80頁第三頁，共80頁。二、土地使用權(quán)評估的目的和作用 1、為土地使用制度改革提供基礎(chǔ)資料 2、是地產(chǎn)市場管理的基礎(chǔ)工作(gngzu) 3、是交易雙方正常交易的基礎(chǔ)（提供交易的參與標(biāo)準(zhǔn)，減少市場信息不對稱造成的損失） 4、合理征收土地稅的基礎(chǔ) 5、是國家進(jìn)行土地資產(chǎn)核算的

4、重要手段（土地也是重要的生產(chǎn)要素，是企業(yè)花資產(chǎn)的一部分，在數(shù)量和價(jià)值上都應(yīng)當(dāng)加以明確核實(shí)） 第3頁/共80頁第四頁，共80頁。二、地產(chǎn)(dchn)的分類 商業(yè)(shngy)40年50年工業(yè)交通公用事業(yè)70年 住宅第4頁/共80頁第五頁，共80頁。 熟地(shd)已開發(fā)的土地 生地(shngd)未開發(fā)的土地 二、地產(chǎn)的分類第5頁/共80頁第六頁，共80頁。城市(chngsh)中心區(qū)國家所有的土地(td)一般(ybn)市區(qū) 市區(qū)邊沿區(qū)近郊區(qū)遠(yuǎn)郊區(qū)集體所有的土地宅基地自留地2、經(jīng)濟(jì)地理位置 3、按土地所有權(quán)歸屬 二、地產(chǎn)的分類第6頁/共80頁第七頁，共80頁。三 、地價(jià)(d ji)理論（一）地價(jià)的形

5、成1 絕對地租是土地價(jià)格存在的根源無論土地優(yōu)劣，土地所有者都可以收取地租，稱為絕對地租，當(dāng)土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，要求對方給予賠償，這種賠償就是土地的價(jià)格。2 級差地租是決定(judng)土地價(jià)格高低的主要因素出租較優(yōu)土地所獲得的歸土地所有者所占有的超額利潤，級差地租級差地租 ：是指由于土地所處的位置不同而產(chǎn)生的不同水平的地租：由于連續(xù)對土地進(jìn)行投入所引起的地租量的不同 3.壟斷地租是導(dǎo)致特殊地段土地價(jià)格高的主要原因4.土地使用權(quán)價(jià)格的實(shí)質(zhì)是地租的本金(bnjn)化所有權(quán)歸國家所有，任何單位、個(gè)人只擁有使用權(quán)，實(shí)際上是一種出租第7頁/共80頁第八頁，共80頁。（二）地價(jià)(d ji)的特征1、價(jià)格

6、形成的特殊性一般商品價(jià)格時(shí)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)值是由社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的，土地價(jià)格是指能夠帶來同等地租等量利息的貨幣表現(xiàn)，同時(shí)也包括開發(fā)利用土地過程中投入(tur)的物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)所創(chuàng)造的價(jià)值2、價(jià)格決定機(jī)制的特殊性一般商品價(jià)格由價(jià)值決定，同時(shí)受供求關(guān)系的影響，圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，土地的價(jià)格取決于地理位置是否優(yōu)越，周圍的社會(huì)及經(jīng)濟(jì)環(huán)境(hunjng)狀況，交通狀況，基礎(chǔ)設(shè)施狀況，土地的用途。三 、地價(jià)理論第8頁/共80頁第九頁，共80頁。3.市場供求(gngqi)關(guān)系的特殊性土地的供求(gngqi)彈性小，價(jià)格主要受需求方面的影響4.價(jià)格是不斷增值趨勢原因：1）在技術(shù)進(jìn)步的條件下，單位土地的生

7、產(chǎn)力會(huì)不斷提高。 2）隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，單位土地的收益會(huì)不斷提高。 3）在城市建設(shè)中對土地不斷追加投資，提高土地價(jià)值。 4）土地供給有限(yuxin)，需求不斷上升，價(jià)格也會(huì)上揚(yáng)。三 、地價(jià)(d ji)理論第9頁/共80頁第十頁，共80頁。四、我國的地價(jià)(d ji)體系地價(jià)體系是指在土地市場(shchng)中，由若干個(gè)既相互聯(lián)系，又相互區(qū)別的地價(jià)構(gòu)成的，共同滿足土地市場(shchng)管理運(yùn)行需要的價(jià)格體系。在土地市場(shchng)中，由于土地質(zhì)量，地產(chǎn)圈里，市場(shchng)供求關(guān)系和政府土地管理等因素的影響，在不同條件下形成了各種標(biāo)準(zhǔn)和形成的地價(jià)。（一）地價(jià)體系(tx)概念第10頁/

8、共80頁第十一頁，共80頁。（二）地價(jià)(d ji)體系第11頁/共80頁第十二頁，共80頁。2、標(biāo)定地價(jià)：是市、縣政府根據(jù)(gnj)管理需要評估的，在正常市場和正常經(jīng)營管理?xiàng)l件下，具體宗地再某一期日的土地使用權(quán)的價(jià)格。1）特點(diǎn)(tdin)：a、某一具體地塊的價(jià)格 b、一般情況下，標(biāo)定地價(jià)不進(jìn)行大面積評估，只有進(jìn)行交易成股份制時(shí)才評估2）作用：a、是政府出讓土地(td)使用權(quán)時(shí)確定出讓價(jià)格的依據(jù) b、是劃撥土地(td)使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)補(bǔ)交土地(td)使用權(quán)出讓金的標(biāo)準(zhǔn) c、是國家是否行使土地(td)優(yōu)先購買權(quán)的衡量標(biāo)準(zhǔn) d、是核定地產(chǎn)增值，征收土地(td)增值稅的標(biāo)準(zhǔn) e、是企業(yè)清產(chǎn)核資和股份制企業(yè)

9、中土地(td)資產(chǎn)計(jì)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)第12頁/共80頁第十三頁，共80頁。政府根據(jù)正常市場狀況下地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水平，綜合(zngh)考慮各種因素的影響，確定某一地塊出讓時(shí)最低價(jià)格控制標(biāo)準(zhǔn)特點(diǎn) 1以標(biāo)定地價(jià)為基礎(chǔ)的價(jià)格 2財(cái) 價(jià)格p74 3是政府確定成交地價(jià)的基礎(chǔ)土地在市場上實(shí)際成交的價(jià)格 1）出讓價(jià)格：使用權(quán)讓渡的成交價(jià)格（協(xié)議，招標(biāo)，拍賣三種形式） 2）轉(zhuǎn)讓價(jià)格：土地使用者將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者的交易價(jià)格（買賣價(jià)格租賃價(jià)格） 3）征用價(jià)格：國家征用農(nóng)村(nngcn)集體所有制土地而支付的補(bǔ)償價(jià)格，包括土地補(bǔ)償費(fèi)，青苗補(bǔ)償費(fèi)和勞動(dòng)力安置費(fèi)。3、出讓(chrng)底價(jià) 4、交易價(jià)格四、我國的地價(jià)體系第1

10、3頁/共80頁第十四頁，共80頁。獲得土地使用權(quán)的土地使用者為取得銀行貸款而將土地使用權(quán)抵押所形成(xngchng)的價(jià)格政府為征收土地稅收而評定的作為課稅基礎(chǔ)的土地價(jià)格基準(zhǔn)、標(biāo)定、出讓(chrng)底價(jià)由政府評估確定. 征用、課稅根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)政策由政府決定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押是資產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)來評估的。5、抵押(dy)價(jià)格6、課稅價(jià)格 四、我國的地價(jià)體系第14頁/共80頁第十五頁，共80頁。1.不可移動(dòng)性：位置固定、土地利用嚴(yán)格受到位置限制，土地實(shí)體2.不發(fā)生轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)移的是附著其上的權(quán)益。非再生性3.生產(chǎn)力的永續(xù)(yn x)性：自然壽命無期限，主要合理利用，其生產(chǎn)能力使用價(jià)值永不消失。4.個(gè)

11、別性：土地的位置不同，外界環(huán)境不同，導(dǎo)致土地的級差地租（一）土地的自然(zrn)特性五、土地(td)的特性第15頁/共80頁第十六頁，共80頁。（一）一般因素：一款能夠像地價(jià)水平的具有普遍性和共性的因素1、社會(huì)(shhu)因素：社會(huì)(shhu)發(fā)展?fàn)顩r及社會(huì)(shhu)安全程度等因素對地價(jià)的影響2、經(jīng)濟(jì)因素：現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r對地價(jià)的影響3、行政因素：由政策、制度、法規(guī)、條例等組成的一系列行政法規(guī)對地價(jià)的影響六、影響(yngxing)土地價(jià)格的因素（二）區(qū)域因素 由一般(ybn)因素的相關(guān)結(jié)合而形成的各區(qū)域的規(guī)模、構(gòu)成、功能等方面的特性對地產(chǎn)價(jià)格的影響。第16頁/共80頁第十七頁，共80頁。1.

12、影響(yngxing)商業(yè)用地的因素交通便捷度：道路類型、寬度、公交車站狀況(zhungkung)、距車站港口的距離 環(huán)境質(zhì)量狀況：人文、自然環(huán)境（污染、空氣、噪音）、人口密度、就業(yè)結(jié)構(gòu)、收入水平、受教育(jioy)水平規(guī)劃限制：土地用途、建筑高度、建筑密度、建筑造型（容積率=）影響住宅用地地價(jià)的區(qū)域因素商業(yè)繁華程度：商業(yè)區(qū)等級、店鋪規(guī)模、經(jīng)營實(shí)力、客流量 第17頁/共80頁第十八頁，共80頁。2.影響(yngxing)住宅用地地價(jià)的區(qū)域因素交通便捷(binji)度：工作、購物、通車狀況 環(huán)境質(zhì)量狀況：采光(cigung)、污染、氣象狀況 基礎(chǔ)設(shè)施狀況：水、汽、暖、電、訊 位置：距市中心、商業(yè)

13、中心的距離公共設(shè)施的配套：學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、郵局、銀行、公園 規(guī)劃限制 第18頁/共80頁第十九頁，共80頁。3.影響(yngxing)工業(yè)用地的區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施(j ch sh sh)完善度 環(huán)境質(zhì)量(hun jn zh lin) 產(chǎn)業(yè)規(guī)模及結(jié)構(gòu)：區(qū)域內(nèi)工業(yè)、企業(yè)數(shù)量、經(jīng)營規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、關(guān)聯(lián)企業(yè)的位置關(guān)系交通便捷度：對外公路、鐵路、港口聯(lián)接狀況 規(guī)劃限制：建筑高度、密度、容積率、消防距離等 第19頁/共80頁第二十頁，共80頁。（三）個(gè)別因素：地產(chǎn)本身所具有的自然性狀對價(jià)格的影響 1、具體位置：臨街的寬度和深度、同交通設(shè)備的距離 2、地形地勢、地質(zhì)(dzh) 3、面積形狀第20頁/共80

14、頁第二十一頁，共80頁。七、地價(jià)(d ji)評估的途徑（方法）（一）地價(jià)評估(pn )的種類 1、基準(zhǔn)(jzhn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)的評估2、出讓底價(jià)的評估3、市場交易價(jià)格的評估第21頁/共80頁第二十二頁，共80頁。（二）地價(jià)評估(pn )途徑 1、基準(zhǔn)地價(jià)評估途徑 1）進(jìn)行綜合評估：以土地(td)定級為基礎(chǔ)，土地(td)收益為依據(jù)，市場交易資料為參考，綜合評估基準(zhǔn)地價(jià)（我國采用的主要方法） 2）劃分均質(zhì)地域基準(zhǔn)地價(jià)：按土地(td)條件劃分均質(zhì)地域，用市場交易價(jià)格資料評估區(qū)域平均價(jià)格作為基準(zhǔn)地價(jià)2、市場(shchng)交易地價(jià)評估的途徑 1）基準(zhǔn)地價(jià)修正法：在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上修正各差異因素 2其

15、他方法：包括市場(shchng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、路線價(jià)法等。第22頁/共80頁第二十三頁，共80頁。5.2 市場(shchng)法 第23頁/共80頁第二十四頁，共80頁。一、市場(shchng)法的基本思路二、市場(shchng)法評估的程序 三、應(yīng)用(yngyng)舉例第24頁/共80頁第二十五頁，共80頁。市場市場(shchng)法的基本思路法的基本思路1.將待評估土地與同一供需圈內(nèi)近期已發(fā)生交易(jioy)的類似土地進(jìn)行比較，并根據(jù)后者的交易(jioy)價(jià)格，修正得到待估土地在一定時(shí)點(diǎn)、一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下市場價(jià)格的一種評估方法。（指的是土地用途、區(qū)位、價(jià)格類型等方面具有

16、相似性、可比性）2.前提：地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)，交易(jioy)規(guī)模大。第25頁/共80頁第二十六頁，共80頁。市場市場(shchng)法的基本思路法的基本思路3、市場法數(shù)字表達(dá)式4、使用范圍：只要存在可比土地的銷售，都可以(ky)使用這種方法。 第26頁/共80頁第二十七頁，共80頁。市場(shchng)法評估的程序1.收集交易(jioy)案例 2.選取(xunq)可比實(shí)例3.進(jìn)行比較修正4.確定評估價(jià)格第27頁/共80頁第二十八頁，共80頁。1、收集、收集(shuj)交易案例交易案例資料內(nèi)容途徑a、查閱有關(guān)政府(zhngf)職能部門的土地（交易登記資料b、查訪交易當(dāng)事人c、同行之間互相提供相關(guān)信息

17、資d、其他途徑成交價(jià)格、交易(jioy)日期、交易(jioy)時(shí)狀況、付款方式、交易(jioy)目的。第28頁/共80頁第二十九頁，共80頁。2、選取、選取(xunq)可比實(shí)例可比實(shí)例1、土地用途相同 2、價(jià)格類型相同3、區(qū)域條件(tiojin)相同或相近 4、交易日期接近(最多不超過5年，市場變動(dòng)劇烈時(shí)不超過2年） 第29頁/共80頁第三十頁，共80頁。3.進(jìn)行比較進(jìn)行比較(bjio)修正修正有利害關(guān)系的雙方；有特別動(dòng)機(jī)的交易；交易雙方市場信息不對稱；特殊的交易方式 交易情況修正指數(shù)=100/( )1.交易情況 交易日期修正指數(shù)=( )/1002.交易日期修正 區(qū)域因素修正指數(shù)= 100/(

18、 )3區(qū)域因素修正第30頁/共80頁第三十一頁，共80頁。3.進(jìn)行比較進(jìn)行比較(bjio)修正修正個(gè)別因素修正系數(shù)= 100/()4、個(gè)別因素修正 容積率修正系數(shù)= 待估對象容積率修正系數(shù)/參照物容積率修正系數(shù)5、容積率修正 m為待估土地的使用年限 n為參照物的使用年限 r為土地還原利率6土地使用年期修正 ),/(),/()1 (11 )1 (11 nrAPmrAPrrnm土地使用年期系數(shù)第31頁/共80頁第三十二頁，共80頁。三、應(yīng)用三、應(yīng)用(yngyng)舉例舉例待評估土地(td)為住宅用空地，面積600平方米，呈長方形，相關(guān)資料搜集如下：ABCD待估對象待估對象交易日期交易日期97.49

19、7.396.1096.1297.10價(jià)格價(jià)格總價(jià)總價(jià)19.6萬萬31.2萬萬27.4萬萬37.8萬萬單價(jià)單價(jià)870820855840容積率容積率65666利率使用年限利率使用年限3530353030區(qū)域因素綜合打分區(qū)域因素綜合打分10088108100100.土地面積（平方土地面積（平方米）米）233380320450600第32頁/共80頁第三十三頁，共80頁。1、交易情況，A、D正常買賣(mi mai)；B比正常買賣(mi mai)價(jià)偏低2%; C比正常買賣(mi mai)價(jià)偏低3%。2、自1996年10月以來，土地平均每月上漲了1%。3、評估對象土地面積大，比各參照物成交價(jià)格高2%。4、

20、容積率修正系數(shù)5為4.2,6為4.9，土地還原利率為5%。第33頁/共80頁第三十四頁，共80頁。5.3 收益(shuy)法 第34頁/共80頁第三十五頁，共80頁。一、收益(shuy)法的基本思路二、收益法評估(pn )的程序 三、應(yīng)用(yngyng)舉例第35頁/共80頁第三十六頁，共80頁。收益收益(shuy)法的基本思路法的基本思路1.土地與建筑物處于房地合一狀態(tài)，并且用收益法以外的方法能夠求得建筑物價(jià)格時(shí)，從房地產(chǎn)的凈收益中扣除歸屬于建筑物的純收益，即可得到(d do)歸屬土地的純收益，再利用土地還原利率還原，得到(d do)土地使用權(quán)的收益價(jià)格。2.使用范圍：有收益的土地價(jià)格評估第

21、36頁/共80頁第三十七頁，共80頁。收益法評估收益法評估(pn )的程序的程序一.二.四六求取(qi q)土地純收益 確定合適的還原(hun yun)利率 三 五求取總收益（有效毛收入）房地合一的總收益 求取總費(fèi)用 求取土地使用權(quán)價(jià)格 確定土地收益年限第37頁/共80頁第三十八頁，共80頁。三、應(yīng)用三、應(yīng)用(yngyng)舉例舉例例題：某房地產(chǎn)公司于1994年11月以有償出讓方式取得一塊兒土地50年的使用權(quán)，并于1996年11月在此地塊兒上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2%，目前(mqin)，該類建筑物的重置價(jià)格為每平方米2500元。該

22、建筑物占地面積500平方米，建筑面積900平方米。目前(mqin)用于出租，每月平均實(shí)收租金為3萬元，另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽堑淖饨馂槊科椒矫?0元，空置率為10%。每年需支付的管理費(fèi)為年租金的3.5%，維修費(fèi)為重置價(jià)格的1.5%，土地使用稅及房產(chǎn)稅每建筑平方米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)格的0.2%。土地還原利率為7%，建筑物還原利率為8%，求1998年11月土地使用權(quán)價(jià)格？第38頁/共80頁第三十九頁，共80頁。5.4 成本法第39頁/共80頁第四十頁，共80頁。一、成本法的基本原理二、成本法評估(pn )的程序 三、應(yīng)用(yngyng)舉例第40頁/共80頁第四十一頁，共80頁。理論依據(jù) 概念

23、又稱成本逼近法，是以土地開發(fā)所耗費(fèi)的成本構(gòu)成來確定土地價(jià)格的方法，用成本法求取(qi q)的價(jià)格稱為積算價(jià)格。把對土地的所有投資，包括土地取得費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用兩大部分作為基本成本，運(yùn)行經(jīng)濟(jì)學(xué)等量資金獲得等量收益的投資原理(yunl)，加上基本成本這一投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利息和利潤，組成土地價(jià)格的基礎(chǔ)部分。 成本法的基本思路第41頁/共80頁第四十二頁，共80頁。適用范圍 估價(jià)公式 土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(lrn)+土地增值收益 1地產(chǎn)市場狹小，交易實(shí)例少，無法用其他方法進(jìn)行估價(jià)的土地2公益事業(yè)用地 3新開發(fā)的土地注意：土地實(shí)際開發(fā)成本的增加，并不一定會(huì)提高土地的價(jià)

24、格，因此此種方法的估算結(jié)果只是(zhsh)一種”算術(shù)價(jià)格”。成本法的基本思路第42頁/共80頁第四十三頁，共80頁。 應(yīng)用成本法應(yīng)注意的成本 幾個(gè)(j)概念第43頁/共80頁第四十四頁，共80頁。（二）重置成本的估算（二）重置成本的估算( sun)（一）土地取得費(fèi)為取得土地而向原土地使用者支付(zhf)的費(fèi)用 1.征用(zhngyng)農(nóng)地1土地補(bǔ)償費(fèi)：前3年平均年產(chǎn)值的3-6倍 青苗補(bǔ)償費(fèi)：生長階段按規(guī)定幅度計(jì)算 樹木補(bǔ)償費(fèi) 安置補(bǔ)償費(fèi)：3年平均畝產(chǎn)值的2-3倍,最高不超過10倍 房屋及地上物拆遷補(bǔ)償費(fèi)：實(shí)際價(jià)值 新菜地開發(fā)建設(shè)基金：征用城市近郊區(qū)菜地，用地單位交納新菜地開發(fā)建設(shè)基金耕地占用

25、稅：稅法 第44頁/共80頁第四十五頁，共80頁。2.城鎮(zhèn)城鎮(zhèn)(chngzhn)土地使用權(quán)土地使用權(quán) 使用權(quán)出讓金 動(dòng)遷(dn qin)費(fèi) 第45頁/共80頁第四十六頁，共80頁。（二）土地（二）土地(td)開發(fā)費(fèi)開發(fā)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施(j ch sh sh)配套費(fèi) “三通一平，七通一平”公共事業(yè)配套(pi to)費(fèi)：郵電、圖書館、學(xué)校、公園、綠地等設(shè)施的費(fèi)用小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)：與公共事業(yè)配套費(fèi)相似，根據(jù)用地情況確定和力度項(xiàng)目土地開發(fā)費(fèi)第46頁/共80頁第四十七頁，共80頁。耕地占用稅，新菜地開發(fā)建設(shè)基金，土地管理費(fèi)，教育費(fèi)附加，南水北調(diào)費(fèi)3.稅費(fèi)為開發(fā)土地向銀行貸款的利息，一般以全部投資額為基數(shù)計(jì)算利息

26、1.土地取得費(fèi)的計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期2.土地開發(fā)費(fèi)為開發(fā)期的一半（假設(shè)均勻投入），開發(fā)期超過一年要考慮復(fù)制4.貨款利息（二）重置成本的估算(sun)第47頁/共80頁第四十八頁，共80頁。主要是由于土地用途改變或土地功能變化而引起的土地增值收益=前五項(xiàng)之和土地增值收益率（一般為10%-25%）6.土地增值收益投資總額=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)）行業(yè)平均利潤率5.投資利潤 （二）重置成本的估算(sun)第48頁/共80頁第四十九頁，共80頁。（三）土地貶值（三）土地貶值(binzh)的估的估算算1一般說土地不存在實(shí)體性貶值，但是一旦土地使用權(quán)被規(guī)定了使用年限，剩余使用年限會(huì)逐漸減少，隨著時(shí)間的推移

27、，地產(chǎn)(dchn)的功效會(huì)逐漸損失。土地年限貶值率= 已使用年限/法定使用年限2另外一種貶值是由于周圍環(huán)境惡化造成的，土地使用(shyng)價(jià)值的損失直接表現(xiàn)為地產(chǎn)收益的減少。地產(chǎn)貶值額= 年收益減少額的現(xiàn)值第49頁/共80頁第五十頁，共80頁。（四）應(yīng)用（四）應(yīng)用(yngyng)成本法應(yīng)注成本法應(yīng)注意的成本意的成本土地(td)取得費(fèi)和土地(td)開發(fā)費(fèi)都應(yīng)是評估期日的重置費(fèi)用，不能按實(shí)際投入來計(jì)算。各項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由足夠的依據(jù)(yj)和充分的分析 成本法評估結(jié)構(gòu)一般作為投入成本價(jià)格分析，而用于作為市場交易價(jià)格應(yīng)慎重。第50頁/共80頁第五十一頁，共80頁。五五 、應(yīng)用、應(yīng)用(yngyng

28、)舉例舉例習(xí)題：（ 1畝=666.67平方米 ）XX廠區(qū)位于XX市中心地帶，現(xiàn)使用的土地為國家行政規(guī)撥的國有土地，土地面積476772.9平方米，使用年限為50年，確定近郊區(qū)征用土地以平均年產(chǎn)值1200元/畝計(jì)算，其中土地補(bǔ)償費(fèi)按年產(chǎn)值的6倍計(jì)算，安置補(bǔ)償費(fèi)為6.6元/平方米，房屋(fngw)及地上物拆遷費(fèi)用從10000元/畝計(jì)，土地開發(fā)費(fèi)，廠區(qū)已達(dá)到去“七通一平“，開發(fā)費(fèi)用為50元/平方米,投資利息8%，正常開發(fā)周期為2年，其中第一年投入50%，第二年投入50%，該地區(qū)工業(yè)生產(chǎn)用地開發(fā)年資金利潤率為10%，土地所有權(quán)收益為15%，則土地的價(jià)格是多少？第51頁/共80頁第五十二頁，共80頁。5

29、.5 假設(shè)(jish)開發(fā)法 第52頁/共80頁第五十三頁，共80頁。一、基本概念二、估價(jià)(gji)公式三、使用范圍(fnwi)及條件四、估價(jià)(gji)步驟五、應(yīng)用舉例第53頁/共80頁第五十四頁，共80頁。一、一、基本概念基本概念評估思路定義假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法，倒算法，是用于評估待開發(fā)土地的估價(jià)(gji)方法。在估算房地產(chǎn)未來正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上扣除建筑物的建造成本以及與建造、買賣相關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、利潤之后，以余額來確定待估土地價(jià)格的一種方法。 假設(shè)一開發(fā)商面對一塊可供開發(fā)利用的土地(td)，他愿意出的最高價(jià)，假設(shè)其進(jìn)行開發(fā)后，全部建筑物的銷售價(jià)格減去建造費(fèi)用、利息、利潤、稅金、剩

30、余的部分就是開發(fā)商愿意為購買土地(td)支付的最高價(jià)格第54頁/共80頁第五十五頁，共80頁。一、一、基本概念基本概念1、待開發(fā)的生地(shngd)變?yōu)槭斓?，或熟地開發(fā)建筑物然后出售或出租2、拆遷進(jìn)行土地開發(fā)運(yùn)用(ynyng)范圍第55頁/共80頁第五十六頁，共80頁。二、估價(jià)二、估價(jià)(gji)公式公式 1、宗地價(jià)格=開發(fā)價(jià)值-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-不可預(yù)見費(fèi)用-稅費(fèi)-利息(lx)-利潤第56頁/共80頁第五十七頁，共80頁。2、具體內(nèi)容 For PowerPoint 97-2010開發(fā)價(jià)值：房地合一(h y)價(jià)，建筑物出售價(jià)或出租價(jià)的現(xiàn)值。 建筑費(fèi)：按當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行的建筑工程概(預(yù))算標(biāo)準(zhǔn)(biozhn

31、)測算直接、間接工程費(fèi)，建筑承包商利潤 專業(yè)費(fèi)：地質(zhì)勘查(kn ch)費(fèi)，建筑設(shè)計(jì)費(fèi)，工程概預(yù)算費(fèi)（按建筑費(fèi)用的5%-10%）估算不可預(yù)見費(fèi)：為建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和的（2%-5%） 稅費(fèi)：是指銷售費(fèi)用及有關(guān)稅金，按不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算利息：是指全部投資中借款部分所發(fā)生的利息利潤：是開發(fā)商應(yīng)獲得的正常利潤 第57頁/共80頁第五十八頁，共80頁。決定(judng)條件 1、使用范圍 （1）待開發(fā)地（熟地）的估價(jià) （2）待拆遷改造(gizo)的土地估價(jià) （3）有待開發(fā)為建筑用去的非建筑用地的估價(jià)三、使用(shyng)范圍及條件 2、假設(shè)開發(fā)法準(zhǔn)確與否的決定因素 （1）正常選擇土地的最佳開發(fā)方式

32、（2）正常判斷建筑物的出售（出租）價(jià)格要有一個(gè)明朗、開放及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策 要有一整套穩(wěn)定、健全的房地產(chǎn)法規(guī) 要有一個(gè)完整、公平的房地產(chǎn)信息庫 要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資與交易的稅費(fèi)清單 要有一個(gè)長遠(yuǎn)、公平及穩(wěn)定的政府土地供給計(jì)劃 第58頁/共80頁第五十九頁，共80頁。1.調(diào)查待估土地的基本(jbn)情況 2.341土地位置2土地面積大小，基礎(chǔ)設(shè)施狀況(zhungkung)3土地政府規(guī)劃限制，用途，容積率，覆蓋率，建筑高度4土地使用權(quán)限制，使用年限，能否轉(zhuǎn)讓，抵押選擇(xunz)最佳的開發(fā)利用方式估計(jì)建設(shè)期：考察用類型建筑物的建設(shè)期預(yù)測土地開發(fā)完成后的樓價(jià)（租金)四、估價(jià)步驟第

33、59頁/共80頁第六十頁，共80頁。5 6估測各項(xiàng)成本費(fèi)用：建筑費(fèi)，專業(yè)(zhuny)費(fèi)用，利息，利潤，稅費(fèi) 計(jì)算(j sun)確定底價(jià) 四、估價(jià)(gji)步驟第60頁/共80頁第六十一頁，共80頁。五、應(yīng)用五、應(yīng)用(yngyng)舉例舉例有一宗七通一平的待開發(fā)建筑用地，土地面積為3000平方米，建筑容積率為3，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)為2000元/平方米，轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，建筑費(fèi)和專業(yè)(zhuny)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，該寫字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)8000元/平方米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的4%，銷售費(fèi)率為樓價(jià)的6.5%，當(dāng)?shù)劂y行貸款利率為6%，開發(fā)商的要求的投資利潤率為20%

34、，求總地價(jià)。第61頁/共80頁第六十二頁，共80頁。5.6 基準(zhǔn)(jzhn)地價(jià)修正法 第62頁/共80頁第六十三頁，共80頁。一、基準(zhǔn)地價(jià)修正(xizhng)法的含義二、理論依據(jù)三、適用范圍四、估價(jià)(gji)步驟五、應(yīng)用(yngyng)舉例第63頁/共80頁第六十四頁，共80頁。一、基準(zhǔn)一、基準(zhǔn)(jzhn)地價(jià)修正法的地價(jià)修正法的含義含義第64頁/共80頁第六十五頁，共80頁。二、理論依據(jù)二、理論依據(jù)利用(lyng)代替原理，具有相似條件和用途的土地，應(yīng)當(dāng)具有相似的價(jià)格。 第65頁/共80頁第六十六頁，共80頁。三、適用范圍三、適用范圍1.具備基準(zhǔn)地價(jià)和相應(yīng)修正體系(tx)成果的城鎮(zhèn)土地估價(jià)

35、。2.用于快速方便的評估多宗土地的價(jià)格。是對市場(shchng)法變形、量化及系統(tǒng)化后的一種估價(jià)方法。3.該方法估價(jià)(gji)的精度與基準(zhǔn)地價(jià)及修正體系的精度密切相關(guān)。 第66頁/共80頁第六十七頁，共80頁。1234收集、整理(zhngl)當(dāng)?shù)氐耐恋囟壴u估成果資料 確定(qudng)修正系數(shù)表 調(diào)查宗地底價(jià)影響因素(yn s)的指標(biāo)條件 土地開發(fā)程度差異修正四、估價(jià)步驟第67頁/共80頁第六十八頁，共80頁。5.6.78確定待估宗地的因素(yn s)修正系數(shù)對于出讓或使用年期(nin q)不一致的土地進(jìn)行年期(nin q)修正 對時(shí)間因素進(jìn)行(jnxng)修正 對其他因素進(jìn)行修正 四、估價(jià)步驟第68頁/共80頁第六十九頁，共80頁。9 確定(qudng)宗地地價(jià) 四、估價(jià)(gji)步驟第69頁/共80頁第七十頁，共80頁。五、估價(jià)公式五、估價(jià)公式宗地價(jià)格宗地價(jià)格=基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)X(1+K)X使