農村土地流轉合同的法律效力問題研究

1、農村土地流轉合同的法律效力問題研究引 言土地是人類賴以生存和發(fā)展的物質基礎，是社會生產的勞動資料，是農業(yè)生產的基本生產資料，是一切生產和一切存在的源泉。新中國成立后，農村土地制度經歷了新中國初期的農民土地所有制、集體土地所有制、土地承包經營權的確立和土地承包經營權物權化四個階段1。解決好農地問題意義重大。隨著時代的發(fā)展和社會的進步，特別是在改革開放的帶動下，各級黨委和政府認真貫徹落實黨在農村的基本政策，不斷穩(wěn)定和完善以家庭承包經營為基礎、統(tǒng)分結合的雙層經營體制，通過土地流轉試點，喚醒沉睡的資本，給農民更多的收益。從當前的情況看，農村土地承包經營權流轉工作有一系列國家的法律法規(guī)和政策的引導，是穩(wěn)

2、定、健康的，但在完善管理、規(guī)范流轉和加強服務等方面還存在一些需要解決的問題。黨的十八大報告在科學總結和充分肯定了我國農村改革開放30年來的巨大成就基礎上，明確指出土地流轉和適度規(guī)模經營是發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)的基礎。要“加快發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)，增強農業(yè)綜合生產能力”，“構建集約化、專業(yè)化、組織化、社會化相結合的新型農業(yè)經營體系”。探索農村土地流轉合同的法律效力問題,推動農村土地流轉合同管理制度建立,加強農村土地管理,對于發(fā)展現(xiàn)代農業(yè),構建集約化、專業(yè)化、組織化、社會化相結合的新型農業(yè)經營體系具有實踐和現(xiàn)實意義。筆者在研究當前關于土地流轉文獻的基礎上，結合國家最新土地流轉政策，深入分析農村土地、土地流轉及土地流

3、轉合同等概念，從土地流轉合同法律效力問題的角度，對農村土地流轉合同的有效性和相關影響因素進行分析。并以此為視角進一步為我國土地流轉制度的完善提出自己的建議和意見，力求為其發(fā)展貢獻自己的一份力量。一、合同的法律效力分析農村土地流轉合同法律效力，首先要從合同法中了解合同效力的相關概念。而要知道什么是合同的法律效力，應先明確合同成立與合同的法律效力的關聯(lián)。合同成立后才涉及合同有無法律效力，從何時發(fā)生法律效力的問題。從合同成立與合同生效的關系上說，合同成立是合同生效的基礎。然而，合同成立未必就是合同生效。已訂立的合同必須符合合同的有效要件，才有法律效力。（一）合同的成立生效據(jù)崔建遠的合同法一書中的歸納

4、，合同成立的具體條件有二：一是具有雙方締約人；二是締約人對主要條款達成合意。因此，合同成立是指訂約當事人就合同的主要條款達成合意。在合同成立的基礎上，按民法通則第五十五條，合同的有效要件應包括：行為人具有相應的民事行為能力；意思表示真實； 不違反法律或者社會公共利益。有學說認為，可以加上合同標的確定和可能，作為合同的一般有效要件。有效合同是符合上述全部有效要件的合同，具有法律約束力。有效合同的法律約束力體現(xiàn)在以下幾個方面：雙方當事人應承擔相應的法律義務；雙方當事人不得擅自變更或解除合同；合同受國家強制力保障。（二）合同的效力劃分法律評價當事人各方的合意，在合同效力方面，是以合同的有效要件作為評

5、價標準。對符合有效要件的合同，按當事人的合意賦予法律效果；對不符合有效要件的合同，則區(qū)分情況，分別按未生效合同、無效合同、可撤銷合同或者效力待定合同處理。故合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有拘束當事人各方乃至第三人的強制力2 。二、農村土地流轉研究農村土地流轉合同法律效力，還要知道關于土地流轉的知識。我國現(xiàn)行的農村土地權利流轉制度體系相當復雜，對于土地流轉這一概念有不同理解。農用地承包經營權流轉制度、農村宅基地轉讓制度、農村非農建設用地使用權轉讓制度和農用地轉用制度都使用了流轉這一概念。（一）農村土地研究農村土地流轉合同法律效力，要求我們要先明確本文農村土地所指向的范圍。根據(jù)農村土

6、地承包法配套規(guī)定，農村土地是指農民集體所有和國家所有，依法由農民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農業(yè)的土地，主要指用于農業(yè)的荒山、荒溝、荒丘和荒灘等?！稗r村土地”的范圍很寬泛，本文所指的“農村土地”亦僅指農用承包地，不包括農村的宅基地、非農建設用地等。（二）農村土地流轉從國民經濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要、中共中央關于做好農戶承包地使用權流轉工作的通知、中共中央關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定等中央文件可知，中央政策明確許可和鼓勵的農村土地權利流轉限于農村土地承包經營權流轉。故本文所指農村土地流轉將僅指農村土地承包經營權流轉，本文討論的農村土地流轉合同即指農村土地承包經營權

7、流轉合同。 因此，農村土地流轉是指農村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權，將經營權轉讓給其他農戶或其他經濟組織的行為3。我們知道，農村土地流轉是農村經濟發(fā)展到一定階段的產物，通過土地流轉，可以開展規(guī)?；?、集約化、現(xiàn)代化的農業(yè)經營模式。規(guī)范土地承包經營權流轉，使其有序的進行，有利于推動農業(yè)產業(yè)化經營和農業(yè)與農村經濟結構調整，也有利于維護農村土地承包關系的長期穩(wěn)定。三、農村土地流轉合同農村土地承包經營權流轉合同，根據(jù)流轉方式的不同，可以分多種不同類型。農村土地承包經營權流轉合同成立、生效及有效需具備法律規(guī)定的各種條件。具體不同類型和各種條件是什么呢？下面，對這內容展開探討。（一）農村土地流轉

8、合同類型劃分在農村土地承包法第32條中有規(guī)定，通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或其他方式流轉。因此農村土地流轉合同的類型主要包括:轉包合同、出租合同、互換合同、轉讓合同等。轉包主要發(fā)生在農村集體經濟組織內部農戶之間。承包人把自己承包的土地的部分或全部，以一定的條件發(fā)包給第三者從事農業(yè)生產經營。在承包方與第三者確定轉包關系后，承包方與發(fā)包方依據(jù)土地承包合同確定的權利、義務關系不變。轉包不是土地所有權的轉讓，只是轉讓土地的使用權。受轉包人享有土地承包經營權使用的權利，獲取承包土地的收益，并向轉包人支付轉包費。轉包無需經發(fā)包人許可，但轉包合同需向發(fā)包人備案。出租是指

9、承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限租賃給他人從事農業(yè)生產經營。出租是一種外部的民事合同。承租人通過租賃合同取得土地承包經營權的承租權，并向出租的農戶支付租金。農民出租土地承包經營權無需經發(fā)包人許可，但出租合同需向發(fā)包人備案。出租后原土地承包關系不變， 原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權利和義務，承租方按出租時約定的條件對承包方負責。農村土地承包法第40條規(guī)定：“承包方之間為方便耕種或者各自需要，可以對屬于同一集體經濟組織的土地的土地承包經營權進行互換?！惫驶Q是指承包方之間為方便耕種或者各自需要，對同一集體經濟組織的承包地塊進行交換，同時交換相應的土地承包經營權?；Q是一種互易合同

10、，互易后，互換的雙方均取得對方的土地承包經營權，喪失自己的原土地承包經營權。雙方農戶達成互換合同后，還應與發(fā)包人變更原土地承包合同。轉讓是承包方經申請并由發(fā)包方同意，將部分或全部土地承包經營權讓渡給其他從事農業(yè)生產經營的農戶，由其履行相應土地承包合同的權利和義務。轉讓將使農戶喪失對承包土地的使用權，因此對轉讓必須嚴格條件。在承包方有穩(wěn)定的非農職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源的，即可轉讓土地承包經營權。轉讓土地承包經營權的基礎是農民有了切實的生活保障，否則不應轉讓土地承包經營權。倘若沒有切實的生活來源，一旦遇到風險，失去賴以生存的土地承包經營權的農民可能流離失所，造成社會不穩(wěn)定因素。轉讓的對象應當限于從

11、事農業(yè)生產經營的農戶4。必須明確的是，土地承包經營權流轉，是指通過承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。承包方流轉農村土地承包經營權，應當與受讓方在協(xié)商一致的基礎上簽訂書面流轉合同。（二）農村土地流轉合同的成立、生效根據(jù)農村土地承包法第37條，農村土地流轉合同的主要條款一般包括：雙方當事人的姓名、住所；流轉土地的名稱、坐落、面積、質量等級；流轉的期限和起止日期；流轉土地的用途；雙方當事人的權利和義務；流轉價款及支付方式；違約責任。從上文合同成立的具體條件我們可以推出，農村土地流轉合同的成立要件：一是締約的雙方當事人主體適格；二是締約的雙方當事人對合同的主要

12、條款達成合意。故流轉合同的締約雙方當事人對合同的主要條款達成合意，并且簽訂書面合同，則流轉合同成立。因為合同成立是合同生效的基礎，但合同成立未必就是合同生效。所以農村土地流轉合同成立但不必然生效。在農村土地承包法第37條中還規(guī)定：“土地承包經營權采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，當事人雙方應當簽訂書面合同。采取轉讓方式流轉的，應當經發(fā)包方同意；采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，應當報發(fā)包方備案?！币虼?，轉讓合同簽訂書面合同并經發(fā)包方同意生效，轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，簽訂書面合同即生效。（三）農村土地流轉合同的有效要件“合同的生效”是指，指合同中的權利義務開始運行。實

13、踐中經常存在將合同生效、有效相互混淆的問題，其根源產生于對這些法律概念之間的聯(lián)系與區(qū)別認識不清。合同生效屬于事實判斷，合同有效則屬法律價值判斷，不能將“生效”和“有效”等同。法律評價當事人各方的合意，在合同效力方面，是以合同的有效要件作為評價標準。農村土地流轉合同成立并符合農村土地流轉合同的有效要件，才是有效的農村土地流轉合同。農村土地流轉合同的有效要件主要有：1.適格的農村土地流轉合同主體農村土地承包法第34條作了明確的規(guī)定：“土地承包經營權流轉的主體是承包方，承包方有權依法自主決定土地承包經營權是否流轉和流轉的方式?！币虼宿r村土地流轉的主體是承包方，不是發(fā)包方或者其他組織和個人。承包方有流

14、轉的自主權，土地承包經營權是否流轉，以何種方式流轉，流轉給誰，都由承包方自己做主，與受讓方協(xié)商確定。但在農村土地流轉合同中主體不適格的現(xiàn)象十分普遍。農村土地流轉合同的主體不適格主要有三種5：（1）主體錯位，發(fā)包方成為土地流轉的主體。農村土地流轉合同中，經常發(fā)現(xiàn)對農戶已經承包了的集體土地，又由發(fā)包方（村集體）作為流轉土地的主體對第三人進行轉讓或轉包。由此，承包方和發(fā)包方雙方發(fā)生土地經營權爭議。（2）未經授權代理或超越代理權限簽訂土地流轉合同。此類情況多發(fā)生在父子之間。在農村由于當子女的要瞻養(yǎng)父母，父子之間的財產（主要是房屋）往往沒有分開，而土地承包又是父子分戶承包的。當子女在處理（變賣）房屋時，

15、往往因房屋附帶著土地的轉讓而升值。因此，農村經常出現(xiàn)農戶在變賣房屋時，土地隨著房屋走。而在簽訂合同時又忽視了土地的承包主體是兩個，不經委托父子之間兩戶合二為一，與受讓方簽訂土地轉讓合同。于是，埋下了糾紛隱患。（3）簽訂合同的當事人是無民事行為能力人或限制民事行為能力人。按照民法通則的規(guī)定，行為人具有相應的民事行為能力是民事法律行為應當具備的條件之一，無民事行為能力人實施的民事行為和限制民事行為能力人依法不能獨立實施的民事行為無效。簽訂土地流轉合同是一種民事行為，因此，無民事行為能力人和限制民事行為能力人所簽訂的土地流轉合同為無效合同，只有雙方都是完全民事行為能力人所簽訂的土地流轉合同才有效。2

16、.合理合法的農村土地流轉合同內容根據(jù)農村土地承包法第37條的規(guī)定，農村土地流轉合同應當包括以下主要內容：（1）雙方當事人的姓名、住所。（2）流轉土地的名稱、坐落、面積、質量等級。（3）流轉的期限和起止日期。即流轉多長時間，從何時起何時止，流轉期限不得超過原承包合同剩余期限。（4）流轉土地的用途。流轉不能改變承包地的農業(yè)用途，不能改變原承包合同規(guī)定的土地用途。（5）雙方當事人的權利和義務。雙方當事人可以自主協(xié)商約定各自的權利、義務。流轉的受讓方享有的權利，不得超過承包方在承包合同中享有的權利。（6）流轉價款及支付方式。（7）違約責任。即當事人發(fā)生違反合同的行為應當承擔的責任。 合同的內容是體現(xiàn)農

17、村土地承包權與土地所有權關系的核心，在農村土地流轉合同中，不得違背相關法律法規(guī)和政策規(guī)定，內容必須合理合法。但是在農村土地流轉合同中，違背相關法律法規(guī)和政策規(guī)定的情況并不罕見。譬如：有的土地流轉合同，改變了承包地的農業(yè)用途；有的土地流轉合同忽視了出嫁婦女的承包權益；有的甚至按發(fā)包程序承包的集體其他土地流轉給他人使用，侵占了集體組織的利益。違法的農村土地流轉合同，是不受法律保護的，一方對另一方造成了經濟損失，還要承擔相應的賠償責任。 3.合法的農村土地流轉合同流轉程序農村土地流轉的程序十分嚴謹，農村土地承包法第37條規(guī)定：“土地承包經營權采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，當事人雙方應當

18、簽訂書面合同。采取轉讓方式流轉的，應當經發(fā)包方同意；采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，應當報發(fā)包方備案?！钡?8條規(guī)定：“土地承包經營權采取互換、轉讓方式流轉，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請登記。未經登記，不得對抗善意第三人?！蓖恋爻邪洜I權作為一種用益物權，其流轉不僅涉及當事人雙方的利益，還可能影響第三人的利益。因此，為保證當事人的利益，并為今后處理可能發(fā)生的糾紛提供證據(jù)，農村土地流轉合同應當采用書面形式。采取轉讓方式流轉的，書面合同簽好后，要經發(fā)包方簽字同意，并蓋上發(fā)包方的公章；采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，應當報發(fā)包方備案。土地承包經營權采取互換、轉讓方

19、式流轉，當事人要求登記的，由受讓方同發(fā)包方確立新的承包關系。根據(jù)物權法第15條規(guī)定，不動產登記 ，是不動產物權轉移的公示方法，是不動產所有權或使用權轉移的生效要件，未辦理物權登記的，不產生權利轉移的法律效力，但不影響當事人之間簽訂的合同效力6。因此，流轉合同未登記，并不影響合同的成立和生效。另據(jù)第33條，同等條件下本集體組織成員享有優(yōu)先權。所以流轉方在準備流轉土地承包經營權給本集體經濟組織成員以外的人時，流轉方負有通知本集體經濟組織成員的義務。不然可能因其侵犯了本集體經濟組織成員的優(yōu)先權而使其與本集體經濟組織成員以外的人簽訂的流轉合同無效。四、幾種特殊情況下農村土地流轉合同的法律效力由于社會背

20、景、文化水平等方面的差異，農村土地流轉過程中糾紛不少。許多糾紛的原因最終可歸結為農村土地流轉合同的法律效力不明確。因此明確農村土地流轉合同的法律效力十分重要。接下來分析下幾種特殊情況下農村土地流轉合同的法律效力。（一）受干預簽訂的農村土地流轉合同的法律效力農村土地承包法第34條：“土地承包經營權流轉的主體是承包方。承包方有權依法自主決定土地承包經營權是否流轉和流轉的方式。”從正面強調了土地承包經營權流轉主體是土地承包經營權人。也就意味著盡管集體經濟組織是土地所有權人，也不能替代土地承包經營權人做出流轉決定。農村土地承包法第36條：“土地承包經營權流轉的轉包費、租金、轉讓費等，應當由當事人雙方協(xié)

21、商確定。流轉的收益歸承包方所有，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳?！币虼?，流轉費用應由承包方和流轉的受讓方按照自愿、公平、平等的原則協(xié)商確定，其他組織和個人不得強迫任何一方接受或拒絕商定的流轉費用，不得擅自截留、扣繳流轉費用。根據(jù)農村土地承包法第53條、第54條，任何組織和個人侵害承包方的土地承包經營權的，應當承擔民事責任。應停止侵害、返還原物、恢復原狀、排除妨害、消除危險、賠償損失。任何組織和個人強迫承包方進行土地承包經營權流轉的，該流轉無效，并需要承擔相應的法律責任。為了對集體經濟組織的同意權、備案權進行限制。最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋第13條、第14條

22、規(guī)定，承包方未經發(fā)包方同意，采取轉讓方式流轉其土地承包經營權的，轉讓合同無效。但發(fā)包方無法定理由不同意或者拖延表態(tài)的除外。承包方依法采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉土地承包經營權，發(fā)包方僅以該土地承包經營權流轉合同未報其備案為由，請求確認合同無效的，不予支持。綜上所述，受干預的土地承包經營權流轉簽訂的農村土地流轉合同無效。（二）改變土地性質及用途的農村土地流轉合同的法律效力由于我國實行土地的社會主義公有制和最嚴格的土地用途管理制度，土地承包經營權流轉時，不得改變土地所有權的性質，也不得改變土地的農業(yè)用途。否則，農村土地流轉合同無效。就土地所有權而言，除了國家所有權就是集體所有權，我國不存在

23、土地私人所有。土地承包經營權人僅是土地的他物權人，其本身并不享有土地的所有權，也就無從改變土地的所有權性質7。關于土地的農業(yè)用途問題，我國人多地少，隨著人口的增長，這個矛盾會越發(fā)尖銳。十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地，這就成為了我國的基本國策。農村土地承包法第8條規(guī)定，農村土地承包應當遵守法律、法規(guī)，保護土地資源的合理開發(fā)和可持續(xù)利用。未經依法批準不得將承包地用于非農建設。農村土地承包經營權流轉管理辦法第12條規(guī)定，受讓方應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定保護土地，禁止改變流轉土地的農業(yè)用途。（三）土地承包經營權證與農村土地流轉合同的法律效力農村土地承包經營權流轉管理辦法第20條規(guī)定，通過轉讓、互

24、換方式取得的土地承包經營權經依法登記獲得土地承包經營權證后，可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合法律和國家政策規(guī)定的方式流轉。最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋第21條規(guī)定，承包方未依法登記取得土地承包經營權證等證書，即以轉讓、出租、入股、抵押等方式流轉土地承包經營權，發(fā)包方請求確認該流轉無效的，應予支持。但非因承包方原因未登記取得土地承包經營權證等證書的除外。故有權流轉土地承包經營權的承包人應當就是擁有土地承包經營權證的人。但是如果由于發(fā)包人、登記機關或其他人或組織的原因而沒有取得土地承包經營權證，那么承包人沒有土地承包經營權證不影響其流轉土地承包經營權。結語土地流轉和適度規(guī)模經營是發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)的基礎。土地流轉服務體系是新型農業(yè)經營體系的重要組成部分，是農村土地流轉規(guī)范、有序、高效進行的基本保障。盡管在農村土地流轉實踐中還存在諸多問題，但隨著農村土地體制改革的深入，農村土地法律體系的進一步完善，我國土地流轉制度必將趨于完美。注釋1 史會明，隋福田土地承包疑難問題專家解析M北京:中國法制出版社,20121-22 崔建遠合同法M北京:法律出版社,200794-106.