產(chǎn)品加推策略

1、T16推由方案項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目B區(qū)一期共6棟住宅，合552套房源。2009年推出5棟，其中2棟小板、2棟大板和1棟塔樓，共414套房源，未投放1棟塔樓，共138套房源。截止到2010.3月共計(jì)銷售344套，銷售比為83%（未投放房源不算在內(nèi)）。其中各戶型銷售比例如下：（數(shù)據(jù)來(lái)源于明源軟件，信息截止至2010.3.31）產(chǎn)品類型大板（B8、B9）小板（B1、B2）塔樓（T15）總套數(shù)144132138已售套數(shù)99122123待售套數(shù)451015銷售比例69%92%89%2、所剩房源分析（數(shù)據(jù)來(lái)源于明源軟件）標(biāo)紅色方塊為已售房源，白色方塊為待售房源。小板:網(wǎng)覺(jué)上城F區(qū)一期f1單元13樓層列表號(hào)嗎010

2、201oe01021121I2221J2110.20小|jo5zogH19任廣二g止|IBIE，溝7廣n二一，匕:l6二:hILh5|舊二口|M11logLU4H07H0日I08.07us3.05.00ro505IB-QB203.040304103041|02口|02f大板:B9除143.06itf大戶型外已基本售完。B8推出較晚，前期B9已將大戶型意向客源擠壓殆盡，導(dǎo)致除116.31itf戶型外，大部分戶型銷售情一般。塔樓:陽(yáng)光上墉”區(qū)一期T15樓層列表單元號(hào)碼0102030405070318】8Q118K171701170217031TQ4170517061TOT170816ieoi160

3、216031&04160516061S071608Rs150115021503150415051506150715081414m140214031430414051406%岬1408I-13130113021333130413061306130T13081E1201IE英12031納120512061207120011110111021103110411051106DOT1108rlo1001100210031004一1005100B1007100899C1902903g&4905906MS8601802603804805806GOT303t701TOE7(J3TMLTO5705707TOO&

4、601eoz603604605池已60T&oa5501502500SCJ4505506sir5004-4014024UJ404一40540740333C1302303304和530607308z201E02203204205E062(J7zoo110110Zin彳IM105106107108T15塔樓隨著樣板間的推出，關(guān)注度不斷提高，除東北向54.9itf戶型，其他戶型已所剩無(wú)幾?，F(xiàn)積累客源多以中小戶型為主，但項(xiàng)目目前已無(wú)小戶型滿足客群需求，應(yīng)適時(shí)將T16推出，以填充市場(chǎng)，加快小戶型去化速度。價(jià)格建議T16所處地理位置相對(duì)于T15,東向景觀及南向采光優(yōu)勢(shì)較為突出，在生活及居住品質(zhì)上有所提高。項(xiàng)

5、目一期T15塔樓現(xiàn)銷售均價(jià)為5433元，從2010.1.4日項(xiàng)目整體上調(diào)200元后再未進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。建議在T16推出后，針對(duì)T16銷售價(jià)格進(jìn)行上調(diào)，幅度應(yīng)該控制在200-400元之間，可考慮A4和A4戶型按400元調(diào)價(jià)，其他朝向較好戶型在普調(diào)200的基礎(chǔ)之上再上調(diào)100元，以實(shí)現(xiàn)價(jià)格擠壓，除提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值擴(kuò)大收益外，對(duì)現(xiàn)有小戶型客戶造成一定擠壓，促進(jìn)其他戶型的銷售。調(diào)價(jià)建議：除A4/A4戶型單上調(diào)400元，其他戶型普調(diào)200元，A2/A5/A2（11層以上），朝向較好戶型在普調(diào)200的基礎(chǔ)之上再上調(diào)100元，以實(shí)現(xiàn)價(jià)格差。價(jià)格對(duì)比：按以上方案調(diào)價(jià)產(chǎn)生收益差如下表T15數(shù)據(jù)來(lái)源于明源軟件，T16數(shù)

6、據(jù)來(lái)源于計(jì)算表格2010.3.16t16利潤(rùn)率計(jì)算.xlsT15理論收益為41,305,282.00T16調(diào)價(jià)前后理論收益相差2,271,620.00T16調(diào)價(jià)后與T15理論收益相差4,705,145.06T16調(diào)價(jià)后均價(jià)為57493、 目前客戶狀態(tài)從售樓處了解，目前已積累客戶，在T16推出后能夠完成40-50%成交率，此成交率已涵蓋加價(jià)因素可能會(huì)造成的客戶流失?？蛻絷P(guān)注戶型：南向A4/A4仍為關(guān)注重點(diǎn)，其次為A2/A2和A1戶型。4、 推出節(jié)點(diǎn)目前項(xiàng)目小戶型積累客戶已達(dá)到一定數(shù)量，如遲遲未能推出新房源，會(huì)對(duì)已積累客戶心理及忠誠(chéng)度造成影響。建議在4月底或5月1前后推出，將4月作為B8宣傳月，大

7、力推廣B8,盡量消化B8剩余戶型。推出T16,可搶占魯大板塊精裝小戶型市場(chǎng)，也可對(duì)前期積累客戶加以消化，保證成交率。5、 營(yíng)銷手段1、主題產(chǎn)品推出主題：夢(mèng)想向前沖生活要輕松-T16精裝白領(lǐng)SOLO新品推出“夢(mèng)想、輕松的生活”象征著前衛(wèi)、新潮、自由，附合T16的客戶特征，引發(fā)共鳴。重點(diǎn)關(guān)注三個(gè)推廣方向：生活方式：精裝房的時(shí)尚、簡(jiǎn)約的生活方式精裝品牌：品牌精裝建材帶來(lái)的品質(zhì)感省心：精裝成品房的省時(shí)省力省心省錢2、平面要素平面簡(jiǎn)潔時(shí)尚、色彩大膽、沖擊力強(qiáng)。在平面要素中加入與我項(xiàng)目合作的精裝品牌，通過(guò)知名精裝品牌的市場(chǎng)效應(yīng)及口碑，樹(shù)立我項(xiàng)目品質(zhì)形象，同時(shí)給出精裝信息，為項(xiàng)目在客戶心中地位的提高加碼。同

8、時(shí)在平面要素內(nèi)加入公司網(wǎng)站信息，提供給客戶更多了解我項(xiàng)目信息的渠道。3、廣告安排在T16推出之前，利用兩一三期報(bào)廣，進(jìn)行公告，吸引受眾注意力。提前兩一三周時(shí)間，利用分眾及輔助媒體，協(xié)同推廣，不僅可將T16開(kāi)盤信息公布于眾，還可為項(xiàng)目后期銷售造勢(shì)，帶動(dòng)市場(chǎng)活力。節(jié)點(diǎn)安排時(shí)間媒體目的2010.4.192010.5.1廣播前期造勢(shì)2010.4.192010.5.1車載視頻前期造勢(shì)2010.4.18/4.22/4.29煙臺(tái)晚報(bào)開(kāi)盤信息公告2010.4.192010.5.1煙臺(tái)搜房網(wǎng)、煙臺(tái)房地產(chǎn)網(wǎng)前期造勢(shì)將5月作為“精裝品質(zhì)SOLO”推廣月，大力推廣T16,實(shí)現(xiàn)快速銷化。4、媒體組合媒體覆蓋群體大眾媒體報(bào)紙主要對(duì)中心區(qū)