連拆發(fā)200996連云港市城市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范試行

1、關(guān)于印發(fā)連云港市城市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）的通知   各區(qū)房產(chǎn)局、物價(jià)分局、拆管辦，各房屋拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)、房屋拆遷實(shí)施單位：    現(xiàn)將連云港市城市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。                            二OO九年

2、八月六日連云港市城市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范(試行)第一章總  則第一條 為 了規(guī)范城市房屋拆遷評(píng)估工作，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障房屋拆遷評(píng)估工作的順利進(jìn)行，根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、城市房屋拆遷管理 條例、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見、江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例、連云港市城市房屋拆遷管理規(guī)定等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí) 際，制定本規(guī)范。第二條 在本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的國(guó)有土地上涉及房屋拆遷的房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)，適用本規(guī)范。第三條 從事房屋拆遷的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱估價(jià)機(jī)構(gòu)）應(yīng)當(dāng)是具有省級(jí)以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的三級(jí)以上房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì),并經(jīng)過市房產(chǎn)局的審核準(zhǔn)予其在

3、本市執(zhí)業(yè)的估價(jià)機(jī)構(gòu)。市房產(chǎn)局、市拆管辦應(yīng)當(dāng)每年向社會(huì)公布估價(jià)機(jī)構(gòu)名錄，供拆遷人、被拆遷人選擇。第四條 每個(gè)拆遷估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)機(jī)構(gòu)均應(yīng)派出至少二名專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，其他人員則應(yīng)當(dāng)持有市房產(chǎn)局、市拆管辦共同頒發(fā)的拆遷評(píng)估上崗證。第五條 拆遷評(píng)估的估價(jià)對(duì)象：拆遷范圍內(nèi)，經(jīng)確認(rèn)持有合法產(chǎn)權(quán)證明的被拆遷房屋（含其占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)）及其附屬設(shè)施。1995年航測(cè)圖上標(biāo)明的無證房屋參照有證房屋評(píng)估。第六條 拆遷評(píng)估的估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”。第七條 拆遷評(píng)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期（段）房屋拆遷實(shí)施

4、之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。第八條 拆遷評(píng)估的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。房屋拆遷評(píng)估價(jià)格不包含室內(nèi)、外自行裝飾、裝修的補(bǔ)償金額及房屋拆遷中的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和非住宅用房一次性綜合補(bǔ)助費(fèi)等政策性補(bǔ)貼費(fèi)用。第九條 拆遷評(píng)估價(jià)格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。第十條 拆遷評(píng)估估價(jià)報(bào)告的有效期：自提交正式估價(jià)報(bào)告之日起，至該拆遷項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償結(jié)束時(shí)止。第十一條 拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)被確定后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照下列程序操作：1、明確評(píng)估基本事項(xiàng)，簽定拆遷評(píng)估委托協(xié)議；2、查閱相關(guān)資料，擬訂作業(yè)方案，開展前期調(diào)查；3、進(jìn)行實(shí)地查勘，對(duì)照產(chǎn)權(quán)資料，明確估價(jià)對(duì)象的實(shí)體、區(qū)位和權(quán)

5、益狀況，核實(shí)其房屋用途、性質(zhì)；4、參照技術(shù)規(guī)范，進(jìn)行評(píng)估測(cè)算；5、確定評(píng)估基準(zhǔn)，并將基準(zhǔn)價(jià)格報(bào)市拆管辦審查備案；6、確定分戶估價(jià)結(jié)果，將評(píng)估結(jié)果及相關(guān)明細(xì)資料匯總報(bào)送委托方；7、根據(jù)拆遷當(dāng)事人的要求，現(xiàn)場(chǎng)咨詢答疑，或?qū)ζ渥龀鰰娼忉尯驼f明；8、完成評(píng)估資料的歸檔、驗(yàn)收。 第二章被拆遷房屋性質(zhì)認(rèn)定及分類第十二條 依 據(jù)江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第十八條和連云港市城市房屋拆遷管理規(guī)定第三十八條的規(guī)定，房屋性質(zhì)認(rèn)定應(yīng)以房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途為準(zhǔn)，所有 權(quán)證未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準(zhǔn)。但對(duì)取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證、依法連續(xù)繳納營(yíng)業(yè)稅（免稅的應(yīng)有免稅證明）、土地年租金，并

6、已持續(xù)經(jīng) 營(yíng)一年以上的合法住宅房屋（以下簡(jiǎn)稱“住改非”房屋），可以參照經(jīng)營(yíng)用房評(píng)估。第十三條 被拆遷房屋一般分為住宅房屋、非住宅房屋和 “住改非”房屋。 第三章拆遷估價(jià)方法及應(yīng)用第十四條 住宅房屋估價(jià)方法及應(yīng)用住宅房屋拆遷估價(jià)通常采用市場(chǎng)比較法評(píng)估（可比實(shí)例的選擇參見“附件一”）。對(duì)適用市場(chǎng)比較法評(píng)估的一般住宅房屋，其拆遷評(píng)估的技術(shù)路線為：1、確立評(píng)估基準(zhǔn)。在拆遷項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”作為評(píng)估基準(zhǔn)。2、測(cè)算“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價(jià)格。依據(jù)相關(guān)評(píng)估技術(shù)規(guī)范規(guī)定的方式，采用市場(chǎng)比較法評(píng)估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價(jià)格，基本公式為：V0= Vs××100 P1&#

7、215;P2 100×100 P3×100 P4其中V0為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的基準(zhǔn)價(jià)格；Vs為住宅房屋可比實(shí)例的價(jià)格；P1為交易情況修正系數(shù)；P2為交易日期修正系數(shù)，該系數(shù)由拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情形和評(píng)估中的具體情況自行確定；P3為可比實(shí)例實(shí)體狀況修正為待估房屋的實(shí)體狀況修正系數(shù)，參見“附件二”；P4為可比實(shí)例區(qū)位狀況修正為待估房屋的區(qū)位狀況修正系數(shù)，參見“附件三”。3、確定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價(jià)格。應(yīng)選取多個(gè)可比實(shí)例，經(jīng)過上述各種修正后，再計(jì)算平均值，得出的結(jié)果為“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價(jià)格。4、確定被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格。各被拆遷房屋分別與“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)體狀

8、況因素比較，得出各被拆遷住宅房屋的評(píng)估價(jià)格。對(duì)一些特殊地段的住宅房屋，在不適用市場(chǎng)比較法的情況下，可選用其它估價(jià)方法評(píng)估。第十五條 非住宅房屋估價(jià)方法及應(yīng)用非住宅房屋根據(jù)其用途又可以分為營(yíng)業(yè)用房和非營(yíng)業(yè)用房。營(yíng)業(yè)用房拆遷估價(jià)首選市場(chǎng)比較法；因?qū)嵗占仍驘o法采用市場(chǎng)比較法時(shí)，可采用收益法或其它估價(jià)方法。非營(yíng)業(yè)用房拆遷估價(jià)首選市場(chǎng)比較法；因?qū)嵗占仍驘o法適用市場(chǎng)比較法時(shí)，可采用成本法或其它估價(jià)方法。1、采用市場(chǎng)比較法評(píng)估，應(yīng)當(dāng)綜合比較房地產(chǎn)的成新、商業(yè)繁華度、臨街面寬、房屋進(jìn)深、朝向、層高等因素，按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求進(jìn)行評(píng)估。2、采用收益法評(píng)估，一般采用有限期收益法公式，并以穩(wěn)定收益情

9、形測(cè)算，通常采用如下公式計(jì)算：V= a r1-  1  (1+r)n其中V為被拆遷房屋評(píng)估價(jià)格。a為 估價(jià)對(duì)象年純收益。估價(jià)對(duì)象的年純收益，一般采用年租金收益計(jì)算，客觀年租金收益是指當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常出租的平均租金水平。在無法取得客觀租金 收益數(shù)據(jù)時(shí)，商場(chǎng)類、旅館類、商務(wù)類、餐飲類建筑可以采用客觀經(jīng)營(yíng)年收益計(jì)算，客觀經(jīng)營(yíng)年收益是指當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)的平均收益水平。對(duì)于大 型綜合性建筑可以采用按不同功能部分分別按客觀收益計(jì)算的方法進(jìn)行。年純收益計(jì)算的成本費(fèi)用扣除項(xiàng)目應(yīng)對(duì)照估價(jià)對(duì)象現(xiàn)實(shí)情況分別按出租型、商業(yè)經(jīng)營(yíng)型、生 產(chǎn)型及尚未使用或自用房地產(chǎn)的凈收益求取規(guī)

10、定進(jìn)行。r為資本化率。估價(jià)對(duì)象資本化率的求取應(yīng)采用客觀資本化率進(jìn)行，資本化率的求取方法推薦采用市場(chǎng)抽取法和安全利率法計(jì)算。其中采用市場(chǎng)抽取法計(jì)算時(shí)，必須選取3宗或以上數(shù)量的房地產(chǎn)交易實(shí)例作為測(cè)算的可比實(shí)例；采用安全利率法計(jì)算時(shí)，資本化率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，安全利率選用當(dāng)時(shí)中國(guó)人民銀行一年定期存款年利率或者一年期國(guó)債年利率;風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值則由評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)對(duì)象當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及對(duì)未來的預(yù)測(cè)、估價(jià)對(duì)象用途及新舊程度等確定。n為收益年限。收益年限的求取主要根據(jù)估價(jià)對(duì)象房屋經(jīng)濟(jì)壽命剩余年限和土地使用年限考慮。3、采用成本法評(píng)估，應(yīng)當(dāng)確定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得土地的價(jià)格、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格和建筑物折舊。其

11、公式為：= V+ VV其中為被拆遷房屋評(píng)估價(jià)格。V為土地重新取得價(jià)格。土地重新取得的價(jià)格應(yīng)首選市場(chǎng)比較法測(cè)算。在無法適用市場(chǎng)比較法時(shí)，可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本積算法等方法求取。土地重新取得價(jià)格內(nèi)涵包括土地取得成本、土地開發(fā)成本、土地取得所涉及的稅費(fèi)、土地開發(fā)利潤(rùn)；V為建筑物重新購(gòu)建價(jià)格。建筑物重新購(gòu)建價(jià)格通常采用成本積算法求取。建筑物重新購(gòu)建價(jià)格內(nèi)涵包括建筑物建造成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、建筑物開發(fā)利潤(rùn)（可參見“附件十”）。V為建筑物折舊額。建筑物折舊應(yīng)根據(jù)實(shí)地勘察，對(duì)照“附件四”、“附件五”及土地使用年限等因素確定。建筑物折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊和功能折舊等。第十六條 “住改非”房屋估

12、價(jià)方法及應(yīng)用“住改非”房屋又分為沿主次干道“住改非”房屋（僅指單體建筑）和不沿主次干道“住改非”房屋。1、對(duì)沿主次干道（以市城市總體規(guī)劃確定的主次干道為準(zhǔn)）“住改非”房屋進(jìn)行估價(jià)，其估價(jià)方法：先分別計(jì)算被拆遷房屋的住宅房屋評(píng)估價(jià)格和非住宅房屋的評(píng)估價(jià)格，再根據(jù)實(shí)際營(yíng)業(yè)年限取其住宅房屋性質(zhì)的權(quán)重和非住宅房屋性質(zhì)的權(quán)重進(jìn)行計(jì)算，其計(jì)算公式為：= V×+ V×其中為“住改非”房屋的評(píng)估價(jià)格；V為被拆遷房屋的住宅房屋評(píng)估價(jià)格；V為被拆遷房屋的非住宅房屋的評(píng)估價(jià)格；、的取值見“附件六”。2、對(duì)不沿主次干道“住改非”房屋進(jìn)行估價(jià)，其估價(jià)方法：在計(jì)算被拆遷住宅房屋評(píng)估價(jià)格的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)

13、際經(jīng)營(yíng)年限，增加相應(yīng)的“住改非”補(bǔ)償。見“附件七”第十七條 “地大于房”的估價(jià)方法：、“地大于房”的面積僅指土地使用權(quán)證（或同類有效證件）載明的面積大于該宗地上被確認(rèn)合法房屋建筑面積的面積。、“地大于房”面積補(bǔ)償價(jià)格的計(jì)算公式：（）××其中：為“地大于房”面積補(bǔ)償價(jià)；為土地使用權(quán)證（或同類有效證件）上載明的面積；為房屋所有權(quán)證上載明的面積（以及拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定的合法房屋建筑面積），若為負(fù)值，則取零；為市政府最新公布的基準(zhǔn)地價(jià)；為個(gè)別因素調(diào)整系數(shù)，（1）國(guó)有劃撥土地調(diào)整系數(shù)按60%計(jì)??；（2）國(guó)有出讓土地調(diào)整系數(shù)=（批準(zhǔn)出讓年限-已使用年限）/批準(zhǔn)出讓年限。3、“地大于房”

14、部分不得重復(fù)評(píng)估。第十八條 被拆遷房屋的附屬設(shè)施的補(bǔ)償金額，由拆遷當(dāng)事人依據(jù)“附件八”協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)參照“附件八”評(píng)估確定。 第四章拆遷估價(jià)工作準(zhǔn)則第十九條 被確定的拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)與委托單位簽訂拆遷估價(jià)委托協(xié)議，并將委托協(xié)議原件報(bào)市房屋拆遷管理部門備案。第二十條 估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)確定受委托拆遷估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)技術(shù)負(fù)責(zé)人，估價(jià)機(jī)構(gòu)技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)為該機(jī)構(gòu)的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。估價(jià)技術(shù)負(fù)責(zé)人最終確定估價(jià)技術(shù)方案，并對(duì)估價(jià)方法的選用和應(yīng)用以及估價(jià)結(jié)果的合理性承擔(dān)技術(shù)責(zé)任。第二十一條 所有拆遷估價(jià)項(xiàng)目均須開展現(xiàn)場(chǎng)勘察工作，承擔(dān)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)派出有拆遷估價(jià)資

15、格的專業(yè)人員進(jìn)行勘察和調(diào)查?，F(xiàn)場(chǎng)勘察記錄資料是拆遷估價(jià)測(cè)算和撰寫估價(jià)報(bào)告必備的基礎(chǔ)資料。第二十二條 估價(jià)人員應(yīng)佩戴由市房產(chǎn)局、市拆管辦統(tǒng)一監(jiān)制的拆遷評(píng)估上崗證逐戶逐項(xiàng)估價(jià)，做到實(shí)地勘測(cè)準(zhǔn)確，估價(jià)到戶。第二十三條 拆遷評(píng)估價(jià)格結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核評(píng)議，經(jīng)項(xiàng)目估價(jià)技術(shù)負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可。估價(jià)機(jī)構(gòu)在提交正式估價(jià)報(bào)告前負(fù)有審查、調(diào)整、復(fù)核估價(jià)報(bào)告的技術(shù)責(zé)任。第二十四條 拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)委托協(xié)議約定的時(shí)間內(nèi)，應(yīng)向拆遷人提交正式的拆遷估價(jià)分戶報(bào)告，并由拆遷人委托實(shí)施單位將分戶報(bào)告送達(dá)被拆遷人。第二十五條 拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)技術(shù)負(fù)責(zé)人以及其他估價(jià)專業(yè)人員負(fù)有解釋估價(jià)報(bào)告技術(shù)問題、接受拆遷當(dāng)事人就估價(jià)報(bào)告

16、相關(guān)問題咨詢和質(zhì)疑的義務(wù)，并負(fù)有向拆遷評(píng)估專家委員會(huì)報(bào)告和答復(fù)技術(shù)質(zhì)詢的義務(wù)。 第五章拆遷估價(jià)報(bào)告第二十六條 拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的規(guī)定格式，參照本規(guī)范的要求出具拆遷估價(jià)報(bào)告。異地執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（即在其工商注冊(cè)所在地行政區(qū)域外從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)機(jī)構(gòu)）在向委托方出具估價(jià)報(bào)告前，應(yīng)先向市房產(chǎn)行政主管部門留存估價(jià)報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告），備查。第二十七條 拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)由至少兩名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名蓋章，并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)單位公章。在估價(jià)報(bào)告上簽名、蓋章的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和加蓋公章的估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)。第二十八條 房屋拆遷估價(jià)報(bào)告應(yīng)做

17、到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。 第六章拆遷估價(jià)工作資料存檔第二十九條 估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料（原件或復(fù)印件）與估價(jià)報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）一并整理存檔：1、評(píng)估委托協(xié)議；2、拆遷許可證；3、估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；4、估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；5、標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；6、可比實(shí)例的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；7、確定估價(jià)結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；8、其他涉及估價(jià)項(xiàng)目的必要資料。第三十條 完成并出具估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)對(duì)有關(guān)該估價(jià)項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。估價(jià)報(bào)告及有關(guān)資料一般應(yīng)保留15年以上。第三十

18、一條 對(duì)涉及連云港市城市房屋拆遷管理規(guī)定第十八條的規(guī)定，需要辦理證據(jù)保全手續(xù)等情形的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將估價(jià)報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）及估價(jià)過程中形成的有關(guān)估價(jià)資料同時(shí)提交委托方。 第七章附  則第三十二條 本規(guī)范附件系本規(guī)范的必要組成部分。第三十三條 凡房屋拆遷估價(jià)中涉及的特殊專業(yè)性技術(shù)評(píng)估，估價(jià)機(jī)構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)協(xié)助估價(jià)。第三十四條 選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式作為房屋拆遷補(bǔ)償安置方式的，對(duì)所調(diào)換房屋的估價(jià)，按照本規(guī)范實(shí)施。第三十五條 本規(guī)范未作規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見執(zhí)行。第三十六條 各縣可根據(jù)本地實(shí)際，參照本規(guī)范制定實(shí)施規(guī)范

19、。第三十七條 本規(guī)范自2009年9月6日起施行。2009年9月5日之前已領(lǐng)取房屋拆遷許可證并已實(shí)施拆遷的項(xiàng)目，拆遷評(píng)估仍按原規(guī)定執(zhí)行。   連云港市城市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范附件 附件一:可比實(shí)例選擇要求采用市場(chǎng)比較法、收益法時(shí)可比實(shí)例的選擇應(yīng)當(dāng)符合以下要求：1、應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的區(qū)位相近；2、評(píng)估對(duì)象的用途相同；3、應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同；否則，應(yīng)當(dāng)調(diào)整結(jié)構(gòu)差價(jià)。建筑結(jié)構(gòu)主要指大類建筑結(jié)構(gòu)，一般分為：（1）鋼結(jié)構(gòu)，（2）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，（3）磚混結(jié)構(gòu)，（4）磚木、木結(jié)構(gòu)，（5）簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)；4、應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)；5、交易類型應(yīng)選取一般買賣或租賃的交

20、易實(shí)例，其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格；6、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，通常應(yīng)為近期六個(gè)月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)實(shí)例作為可比實(shí)例，一般不應(yīng)超過十二個(gè)月；7、采用可比實(shí)例修正測(cè)算確定評(píng)估價(jià)格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上；8、各可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過20%，即使在交易實(shí)例較少的情況下，該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過30%；9、對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格的系數(shù)修正每項(xiàng)不得超過20%，綜合系數(shù)修正不得超過30%。附件二：房屋實(shí)體因素修正系數(shù)表（一）住宅房屋成新因素修正系數(shù)表待估房屋三成新四成新五成新六成新七成新八成新九成新及以上修正系數(shù)50-5960-6970-7980-8485-8990

21、-9495-100（二）朝向因素修正系數(shù)表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間朝南修正系數(shù)969899100101102（三）住宅房屋層次因素修正系數(shù)表           層次總樓層一二三四五六七一100      二10098     三10010298    四10010210398   五100102103102

22、98  六10010210310310096 七1001021031031009894說明：頂層帶閣樓的多層樓房、小高層及高層修正系數(shù)視情況確定。（四）住宅房屋層高因素修正系數(shù)層高（米）2.52.62.72.82.93.03.13.23.3修正系數(shù)979899100101102103104105（五）實(shí)體因素修正系數(shù)測(cè)算說明1、住宅房屋成新因素、朝向因素、層次因素、層高因素的修正系數(shù)權(quán)重分別為wi=(0.3，0.2，0.3，0.2)；2、可比實(shí)例和待估房屋進(jìn)行實(shí)體因素修正時(shí)，可比實(shí)例實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為K3s，待估房屋實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為K3d。3、如被拆遷住宅房屋在

23、成新因素、朝向因素、層次因素、層高因素方面評(píng)定的修正系數(shù)分別為Si =(S1,S2,S3,S4)，則K3d=wi×Si=0.3×S10.2×S20.3×S30.2×S4；4、可比實(shí)例修正為待估房屋實(shí)體修正系數(shù)P3= K3s K3d×100 P3的取值范圍為80-120。 附件三：區(qū)位因素系數(shù)表（一）區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分表序號(hào)因素名稱標(biāo)準(zhǔn)分值考 察 項(xiàng) 目        評(píng)分等級(jí)一等二等三等四等1自然環(huán)境10自然景觀、風(fēng)向a117.56.565.5空氣污染、

24、噪音、水文a127.56.565.52規(guī)劃設(shè)計(jì)15建筑或小區(qū)布局a217.56.565.5建筑密度、外觀等a227.56.565.5綠地率、室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀a237.56.565.53物業(yè)管理10物業(yè)管理情況a31109874交通條件20離市區(qū)主干道的距離a4113121110公交線路情況a42131211105教育醫(yī)療20所在學(xué)區(qū)學(xué)校情況a5116151311醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況a52141312116商業(yè)配套25重要商業(yè)配套設(shè)施a6130282624（二）區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分等級(jí)說明表序號(hào)因素名稱考察項(xiàng)目一 等二 等三 等四 等1自然 環(huán)境自然景觀公認(rèn)的自然環(huán)境優(yōu)越的地方。

25、如：蒼梧公園附近。自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生。附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境欠缺。附近無綠化，擁擠、雜亂、環(huán)境差。環(huán)境污染空氣清新、無污染；無噪音；水域清潔，達(dá)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)?？諝饬己?，少量污染；白天都有部分交通噪音；水體局部污染?？諝饩植渴芪廴荆豢拷篑R路，白天和晚間均有噪音影響。靠近污染源；靠近車站、機(jī)場(chǎng)等，有嚴(yán)重噪音。2規(guī)劃  設(shè)計(jì)建筑或小區(qū)布局布局合理、錯(cuò)落有致，滿足通風(fēng)、日照等健康要求布局一般，排列整齊。布局過于局促。任意不止，擁擠。建筑密度與外觀等建筑密度在30%-40%，外型美觀。建筑密度在40%-50%，外觀比較整齊。建筑密度在50%-6

26、0%，外觀陳舊。建筑密度在60%以上，外觀破舊雜亂。室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀綠地率在30%以上，立體綠化，室外公共活動(dòng)空間豐富。綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹，公共活動(dòng)空間較小。少量綠化，基本無公共活動(dòng)空間。無綠化，無公共活動(dòng)空間。3物業(yè)管理物業(yè)管理情況全封閉物業(yè)管理。半封閉物業(yè)管理。有物業(yè)管理。無物業(yè)管理。4交通 條件離市區(qū)主干道的距離300米以內(nèi)。在300-600米之間。在600-800米之間。在800米以上。公交路線情況距離公交站點(diǎn)100米以內(nèi)，有3條以上的重要公交線路距離公交站點(diǎn)100-200米內(nèi)，有1-2條重要公交線路。距離重要的公交線路的距離在200-500米。距離

27、公交線路的距離在500米以上。5教育 醫(yī)療所在學(xué)區(qū)學(xué)校情況屬于省級(jí)及以上重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于市級(jí)及以上重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于區(qū)級(jí)及以上重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。一般中小學(xué)學(xué)區(qū)。醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況距市級(jí)及以上醫(yī)院1000米以內(nèi)。距市級(jí)及以上醫(yī)院1000-2000米。距市級(jí)及以上醫(yī)院2000-2500米。距市級(jí)及以上醫(yī)院2500米以上。6商業(yè)配套重要商業(yè)配套設(shè)施  在400米范圍內(nèi)有大型的市級(jí)商業(yè)配套設(shè)施。在400-800米范圍內(nèi)區(qū)級(jí)商業(yè)設(shè)施比較集中。在800米范圍內(nèi)有零散分布的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，基本滿足生活需求。在800米范圍內(nèi)基本上無商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。（三

28、）區(qū)位因素修正系數(shù)測(cè)算說明1、區(qū)位因素修正系數(shù)以住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)確定，其中住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)其中f1=2, f2=3, f3=1, f4=2, f5=2, f6=1;2、對(duì)可比實(shí)例和待估房屋進(jìn)行區(qū)位修正時(shí)，可比實(shí)例區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為K4s，待估房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為K4d，則可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋區(qū)位狀況修正系數(shù)P4=K4s K4d×100；3、當(dāng)選取的可比實(shí)例處于拆遷項(xiàng)目范圍之外時(shí)，必須進(jìn)行區(qū)域因素修正；4、P4的取值范圍為80-120； 附件四：房屋成新評(píng)定說明表完損等級(jí)成新評(píng)定說明新舊程度折余率完好房按房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。全新1

29、00%九成新90%八成新80%基本完好房七成新70%六成新60%一般損壞房五成新50%四成新40%嚴(yán)重?fù)p壞房三成新30%危險(xiǎn)房不足三成新30%以下 附件五：房屋直線折舊參數(shù)說明表1、房屋折舊率：房屋折舊率=房屋剩余使用年限×（1殘值率）/房屋耐用年限2、房屋耐用年限與殘值率建筑結(jié)構(gòu)耐用年限殘值率（%）鋼結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房80年10%生產(chǎn)用房70年受腐蝕的生產(chǎn)用房50年鋼砼結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房60年0%生產(chǎn)用房50年受腐蝕的生產(chǎn)用房35年磚混結(jié)構(gòu)一等非生產(chǎn)用房50年2%生產(chǎn)用房40年受腐蝕的生產(chǎn)用房30年磚混結(jié)構(gòu)二等非生產(chǎn)用房50年2%生產(chǎn)用房40年受腐蝕的生產(chǎn)用房30年磚木結(jié)構(gòu)一等非

30、生產(chǎn)用房40年6%生產(chǎn)用房30年受腐蝕的生產(chǎn)用房20年磚木結(jié)構(gòu)二等非生產(chǎn)用房40年4%生產(chǎn)用房30年受腐蝕的生產(chǎn)用房20年磚木結(jié)構(gòu)三等非生產(chǎn)用房40年2%生產(chǎn)用房30年受腐蝕的生產(chǎn)用房20年簡(jiǎn)    易10年0%注：鋼結(jié)構(gòu)根據(jù)實(shí)際情況確定 附件六：沿主次干道“住改非”房屋評(píng)估權(quán)重系數(shù)表經(jīng)營(yíng)年限1-23-56-89-1112-1415-1718-2021年以上營(yíng)業(yè)用房權(quán)重0.20.30.40.50.60.70.80.9住宅房屋權(quán)重0.80.70.60.50.40.30.20.1 附件七：不沿主次干道“住改非”房屋營(yíng)業(yè)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)表 經(jīng)營(yíng)年限

31、1-23-56-89-1112-1415-1718-2021年以上補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)(元/M2)一層100150200250300350400450二層80120160200240280320360三層70105140175210245280315四層以上6090120150180210240270附件八：附屬設(shè)施補(bǔ)償價(jià)格表 序號(hào)名  稱單位金額（元）備  注1圍墻(12磚墻或混凝土砌塊墻)M245-65含基礎(chǔ)、雙面抹灰2圍墻(24磚墻)M275-105含基礎(chǔ)、雙面抹灰3圍墻(空斗或亂磚石)M250-65含基礎(chǔ)、雙面抹灰4普通門樓個(gè)3001000 5琉璃瓦檐坡M2

32、80-130含基層結(jié)構(gòu)6混凝土道路M270-90含墊層7水泥地坪M230-50含墊層8磚石地坪M215-30 9下水道（管）米20-30 10給水設(shè)施套120-200 11水磨石水池只28-50含底腳12陶瓷水池只50-70含底腳13面盆只50-100含底腳14磚砌爐灶個(gè)300-700含煙道15電總表只300房屋配套電表外增加的電表16水、電分表只40 17普通燈頭只8-20 18普通瓷便器套250-450 19普通浴缸套300-600含底腳20石砌水井(井口內(nèi)徑1米以內(nèi))眼600-800超過3米深，每米增加300元21鉆孔水井米10

33、0不含壓水機(jī)22農(nóng)用廁所M2有蓋200無蓋150含大小便槽23化糞池M3150-260 24豬羊圈舍M260-120 25牛馬圈舍M280-160 26禽舍M240-60 27熱水器拆裝套100 28油煙機(jī)拆裝套60 29太陽(yáng)能熱水器拆裝套200 30分體式空調(diào)拆裝臺(tái)200 31柜式空調(diào)拆裝臺(tái)260 32窗式空調(diào)拆裝臺(tái)100 33管道燃?xì)庖蒲b表按有關(guān)部門規(guī)定執(zhí)行34有線電視移裝套35電話移機(jī)部36三相動(dòng)力電千瓦37閣樓（指不夠規(guī)定檐高及上下層高度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，不能折半計(jì)算面積的）M2200-300

34、正規(guī)木楞、閣板、樓梯100-200砼楞鐵楞、水泥閣、較差木板38隔熱層M230-50水泥板、圓孔板或磚瓦39吊頂石膏線M8-15含骨架、燈光板、油漆等。塑料扣板吊頂M225-40石膏板吊頂M235-50三合板吊頂平頂M225-60三合板吊頂凹凸M260-100紙板平吊頂M230紙板凹凸吊頂M235玻璃板類吊頂普通M260-120玻璃板類吊頂?shù)窕∕2100-160鋁合金扣板類吊頂M290-160纖維板吊頂M225-45鈣塑板壓條吊頂M225-45板條抹灰吊頂M220-3540內(nèi)墻面普通涂料M24-81、為房屋使用中另增加部分；2、含水泥、砂等。 仿瓷涂料M25-10普通乳膠漆、立邦漆M

35、26-12普通貼墻布或墻紙M220-40普通墻面軟包M215-30紙板墻面M225紙板簡(jiǎn)易壁柜M245墻面噴塑M230-40墻面噴涂M210-20三合板墻裙M235-70普通瓷磚墻裙M230-4541外墻面外墻面磚M230-45含水泥、砂等。外墻普通水涮石M215-25外墻彩色水涮石M220-35外墻馬賽克M230-45外墻干粘石M210-2042內(nèi)地面 馬賽克地坪M225-40含水泥、砂等。普通釉面磚地坪M230-50大理石M250-90含水泥、砂等?；◢弾r、大理石的邊角料鋪設(shè)的地面，按標(biāo)準(zhǔn)的60%以內(nèi)給予補(bǔ)償?；◢弾rM250-120木地板（低檔）M230-60木地板（普通）M26

36、0-100木地板（中檔）M2100-200地板革M28-15地毯M210-2043門窗鋁合金門與木門差價(jià)M280含內(nèi)外包門窗、門窗套、油漆、門鎖等。塑鋼門與木門差價(jià)M280鋁合金窗與木窗差價(jià)M280普通全包門套300-400普通包窗套150-20044防盜卷閘門M280-120 普通防盜門M2100-120不銹鋼防盜網(wǎng)M2100鋼質(zhì)防盜網(wǎng)M260注：1表中所列價(jià)格為十成新價(jià)格，實(shí)際補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)際情況予以折舊補(bǔ)償。2表中未列項(xiàng)目及高檔裝修材料的補(bǔ)償價(jià)格，可以參照市場(chǎng)價(jià)格結(jié)合成新、折舊等因素協(xié)商或評(píng)估確定。樹木砍伐費(fèi)補(bǔ)償價(jià)格樹  木  名  稱規(guī) 

37、  格金額（元/株）蘋果、梨、棗、栗、柿、櫻桃、山楂、石榴、桃、杏等直徑15厘米以上200直徑11-14厘米150直徑5-10厘米80直徑5厘米以下30無收益6葡萄有架有收益80無收益20一般樹木直徑31厘米以上60直徑21-30厘米50直徑11-20厘米以下40直徑10厘米以下6注：1表中所列砍伐費(fèi)補(bǔ)償價(jià)格為被拆遷人住宅房屋周邊的零星樹木；    2表中未列樹木結(jié)合市場(chǎng)價(jià)由拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定；3、樹木直徑指米徑，即從地面向上一米處的直徑。 附件九：政策性的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)非住宅用房一次性綜合補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)表單位：元/平方米年納稅額10以下105051

38、1001015005010001000以上補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)4080100120140160說明：1、上表中年納稅額指前2年每平方米營(yíng)業(yè)面積納稅額的平均值。      2、有免稅證件的用戶，補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米60元。臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單    位標(biāo)   準(zhǔn)100平方米以下超過100平方米部分元/平方米·月84說明：1、月臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)不足400元，按400元計(jì)算；      2、選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，?個(gè)月計(jì)算；   

39、;   3、選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按連政發(fā)200485號(hào)文第二十七條的規(guī)定計(jì)算。搬遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單    位標(biāo)   準(zhǔn)100平方米以下超過100平方米部分元/平方米·次84說明：搬遷費(fèi)一次不足400元，按400元計(jì)算，二次搬遷以二次計(jì)算。附件十：房屋重置價(jià)格（一）住宅及一般非住宅房屋重置價(jià)格                    

40、60;            單位：元/平方米類別等級(jí)結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)施情況重置價(jià)格鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)一級(jí)層高米，一層樓，樁基，框架，外墻面磚或涂料，內(nèi)墻中級(jí)抹灰、涂料，鋁合金門窗，水、電設(shè)施及衛(wèi)生間三具齊全，通訊、消防設(shè)施齊全。1350二級(jí)層高米，樁基，框架，外墻面磚或涂料，內(nèi)墻中級(jí)抹灰、涂料，鋁合金門窗，水、電設(shè)施及衛(wèi)生間三具齊全，通訊、消防設(shè)施齊全。1250小高層層高米，樁基，框架，電梯，外墻面磚或涂料，內(nèi)墻中級(jí)抹灰、涂料，鋁合金門窗，水、電設(shè)施及衛(wèi)生間三具齊全，通訊、消防設(shè)

41、施齊全。1500五層以上磚混結(jié)構(gòu)一級(jí)層高米，樁基，抗震柱，層層圈梁，現(xiàn)澆樓梯，陽(yáng)臺(tái)，現(xiàn)澆屋面有保溫層，水、電設(shè)施及衛(wèi)生間三俱齊全。電話、電視插座。1050二級(jí)層高米，滿堂基礎(chǔ)，抗震柱、層層圈梁，現(xiàn)澆樓梯，陽(yáng)臺(tái)，現(xiàn)澆屋面有保溫層，水、電設(shè)施及衛(wèi)生間三具齊全，電話、電視插座。950四層以下磚混結(jié)構(gòu)一級(jí)層高米，磚帶基、滿堂基礎(chǔ)或帶形基礎(chǔ)，構(gòu)造柱，層層圈梁，現(xiàn)澆樓梯，屋面有保溫層，水、電設(shè)施及衛(wèi)生間三具齊全。850二級(jí)層高（檐高）米，底圈梁、構(gòu)造柱，方套石或240mm磚墻，墻內(nèi)外抹灰較好，圓孔板層面或瓦屋面木（水泥）桁條，有水、電設(shè)施。750三級(jí)層高（檐高）米，毛塊石或240mm磚墻，內(nèi)外抹灰一般，圓

42、孔板屋面或瓦屋面木（水泥）桁條，有水、電設(shè)施。650                                              

43、60;                                                 

44、60;                                                 

45、60;                                                 

46、60;                                      單位：元/平方米類別等級(jí)結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)施情況重置價(jià)格磚 木 結(jié) 構(gòu)一級(jí)層高（檐高）米，帶形基礎(chǔ)圈梁，方整石或240mm

47、磚墻，松杉木屋架、水泥或木桁條，瓦屋面，水、電表、燈具齊全。800二級(jí)層高（檐高）米，毛石基礎(chǔ)，毛石墻或240mm磚墻，瓦屋面，較好雜木桁條或水泥、木屋架，室內(nèi)采光、通風(fēng)較好，水、電、表、燈具齊全。750三級(jí)層高（檐高）米，毛石墻或240mm磚墻，內(nèi)外抹灰一般，瓦屋面，雜木或毛竹桁條，簡(jiǎn)易屋架，采光、通風(fēng)一般，水、電表、燈具齊全。650簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)一級(jí)檐高米，亂石墻或120mm磚墻，簡(jiǎn)易瓦屋面（石棉瓦），雜木或毛竹桁條，采光、通風(fēng)，保溫較差。360二級(jí)檐高2米以下，爐渣磚或土坯墻，毛竹桁條，常年潮濕，采光通風(fēng)很差。270 說明：1、附件十僅作為估價(jià)機(jī)構(gòu)在采用其它市場(chǎng)化評(píng)估時(shí)的參考依據(jù)。2、表中所列房屋的層高（檐高）在規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)以外（3.6M以內(nèi)），每超出