某房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要

1、1青島某房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要青島某房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2007-2009）2第一部分第一部分 戰(zhàn)略分析戰(zhàn)略分析第一章行業(yè)動(dòng)態(tài)分析第二章青島地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第三章企業(yè)內(nèi)部核心業(yè)務(wù)現(xiàn)狀分析第二部分第二部分 整體戰(zhàn)略方案整體戰(zhàn)略方案第一章戰(zhàn)略目標(biāo)第二章戰(zhàn)略定位第三章戰(zhàn)略選擇第四章職能戰(zhàn)略第三部分第三部分 戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃第一章總體計(jì)劃第二章戰(zhàn)略實(shí)施推進(jìn)分解計(jì)劃第三章保障措施第四部分第四部分 其他其他3第一部分 戰(zhàn)略分析地產(chǎn)三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要地產(chǎn)三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要4第一章第一章 行業(yè)動(dòng)態(tài)分析行業(yè)動(dòng)態(tài)分析一、國(guó)家政策分析一、國(guó)家政策分析p 國(guó)家政策變革的兩個(gè)階段國(guó)家政

2、策變革的兩個(gè)階段第一階段（第一階段（1998-2004）： 1998年國(guó)家取消福利房分配政策，開(kāi)始了以商品房為主的全面市場(chǎng)化進(jìn)程，這個(gè)階段的政策目標(biāo)是推動(dòng)住宅市場(chǎng)的發(fā)展。第二階段（第二階段（2005至今）至今）： 自2005年“國(guó)八條”開(kāi)始，國(guó)家開(kāi)始將“建設(shè)和諧社會(huì)、讓每個(gè)人都有房子住”作為政策目標(biāo)，采取了一系列穩(wěn)定房?jī)r(jià)的措施。尤其是2006年國(guó)務(wù)院“十五條”的出臺(tái)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)影響甚大。第一部分戰(zhàn)略分析第一部分戰(zhàn)略分析5p 國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出的目標(biāo)要求國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出的目標(biāo)要求 第一，第一，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，合理地確定各類(lèi)土地供應(yīng)比例，加強(qiáng)土地與住房供應(yīng)銜接。 第二第二，加

3、快普通商品住宅的建設(shè)，采取綜合措施，增加中小型、中低價(jià)位的住房供應(yīng)。 第三第三，完善金融、信貸、土地、稅收、銷(xiāo)售等方面的政策措施。 第四，第四，繼續(xù)整頓房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)對(duì)各地的分類(lèi)指導(dǎo)，特別是穩(wěn)住住房?jī)r(jià)格，建立有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。第一部分戰(zhàn)略分析第一部分戰(zhàn)略分析一、國(guó)家政策分析一、國(guó)家政策分析6p 國(guó)家當(dāng)前政策調(diào)控的重點(diǎn)國(guó)家當(dāng)前政策調(diào)控的重點(diǎn)1、土地總量控制、土地總量控制 土地獲取將面臨更嚴(yán)格的政策； 對(duì)閑置土地征收高額閑置費(fèi)。2、住宅結(jié)構(gòu)控制、住宅結(jié)構(gòu)控制 進(jìn)一步加大中低檔政策性住房的開(kāi)發(fā)量； 堅(jiān)持控制別墅及大戶(hù)型開(kāi)發(fā)。3、資金政策控制、資金政策控制 國(guó)家對(duì)開(kāi)發(fā)商信貸

4、條件將越來(lái)越嚴(yán)格； 存貸利率將不斷提高。4、稅收控制、稅收控制 國(guó)家目前正在醞釀出臺(tái)物業(yè)稅，物業(yè)稅如出臺(tái)將抑制投資購(gòu)房行為。5、信息披露機(jī)制控制、信息披露機(jī)制控制 為確保需求信息對(duì)稱(chēng)性，國(guó)家正在進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露機(jī)制。6、區(qū)域控制、區(qū)域控制 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快區(qū)域?qū)⒊蔀閲?guó)家下一步調(diào)控的重點(diǎn)。第一部分戰(zhàn)略分析第一部分戰(zhàn)略分析一、國(guó)家政策分析一、國(guó)家政策分析房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)71、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總體保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的勢(shì)態(tài)，但多集中于東部地區(qū)，并開(kāi)始向中部和西部地區(qū)階梯式轉(zhuǎn)移。 (商品房投資同比增長(zhǎng)22.8 、辦公樓和商業(yè)用房同比下降5.3%、13.5% ；東部房地產(chǎn)投資占全國(guó)的64.3、增幅為17

5、.7)2、新增土地開(kāi)發(fā)面積得到控制，存量土地的開(kāi)發(fā)力度加大，國(guó)家放緩了土地供應(yīng)節(jié)奏。3、普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用房投資的比重逐步上升，別墅、高檔公寓的比重逐步下降。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整逐步實(shí)施。第一部分戰(zhàn)略分析第一部分戰(zhàn)略分析二、二、0606年房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析年房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析84、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸增速下降，房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力加大。5、限制外資購(gòu)房取得了一定進(jìn)展，二、三季度約240億美元撤離中國(guó)。6、全國(guó)房地產(chǎn)施工面積、新開(kāi)工面積同比增幅持續(xù)下降，竣工面積近年來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，對(duì)今明年市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)會(huì)帶來(lái)一定影響。7、住宅銷(xiāo)售面積增幅下降明顯，市場(chǎng)出現(xiàn)一定的觀望氣氛濃厚。 8、商品住宅價(jià)格漲幅回落，部份

6、地區(qū)大戶(hù)型價(jià)格漲幅依然明顯。第一部分戰(zhàn)略分析第一部分戰(zhàn)略分析二、二、0606年房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析年房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析91、國(guó)家城市化發(fā)展進(jìn)程加快、人口年齡結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)決定房地產(chǎn)市場(chǎng)較長(zhǎng)時(shí)間將是剛性需求，并逐步趨于理性發(fā)展。2、住宅產(chǎn)業(yè)化的健康發(fā)展，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將趨于合理。3、宏觀調(diào)控的深入及調(diào)控體系的建立將使房?jī)r(jià)水平逐步趨于平穩(wěn)。4、節(jié)能住宅、環(huán)保住宅將是今后我國(guó)在各項(xiàng)政策上鼓勵(lì)發(fā)展的重點(diǎn)。三、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展宏觀總體走趨三、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展宏觀總體走趨第一部分戰(zhàn)略分析第一部分戰(zhàn)略分析10一、青島地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量分析一、青島地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量分析 1、2003-2005年青島市房地產(chǎn)指標(biāo)統(tǒng)計(jì) 例表如下

7、：指標(biāo)施工面積增長(zhǎng)竣工面積增長(zhǎng)商銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)03年總面積1747.723.1537.82.8453.25.6住宅141731.4%453.318.1%402.79.1%04年總面積2101.320.2635.218.1516.313.9住宅1689.819.3%50411.2%446.510.9%05年總面積2362.713.5811.213.1%739.927%住宅1862.813.5%678.320.2%650.129.5%2、2006-2007年青島市住宅開(kāi)發(fā)計(jì)劃 例表如下：年度總計(jì)市區(qū)城陽(yáng)黃島嶗山膠州即墨膠南萊西平度20061082286871412189710392401820071

8、26142715513920697691104810第一部分戰(zhàn)略分析第一部分戰(zhàn)略分析第二章青島地區(qū)市場(chǎng)分析(單位：萬(wàn)平方米)113、十一五期間青島市內(nèi)四區(qū)住宅規(guī)劃 例表如下：住宅類(lèi)別2006年2007年2008年2009年2010年商品房（萬(wàn)平）168315/政策性住房普通商品房（萬(wàn)平）4574100120161經(jīng)濟(jì)適用房（萬(wàn)平）7978505043廉租住房（套）/投資額（萬(wàn)元）/200/3800250/4750250/4750300/5700城市化居住房城中村改造（萬(wàn)平）49186245283238舊城區(qū)改造（萬(wàn)平）8117151144183第一部分戰(zhàn)略分析第一部分戰(zhàn)略分析一、青島地區(qū)房地產(chǎn)

9、開(kāi)發(fā)量分析一、青島地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量分析124、十一五期間黃島區(qū)住宅開(kāi)發(fā)計(jì)劃 例表如下：住宅類(lèi)別至2010年總投放量20062010年各年投放量20062007200820092010政策性住房外來(lái)務(wù)工公寓4510.29.38.58.58.5廉租住房5-3.02.0-經(jīng)濟(jì)適用房8-6.02.0-農(nóng)民安置房408.08.010.08.06.0普通商品房1505332192521商品房中檔商品房40057.24102.9197.379.3663.19高檔商品房1001030302010城市化居住房45090901009080合 計(jì)1198228.44278.21269.8232.86188.69第一

10、部分戰(zhàn)略分析第一部分戰(zhàn)略分析一、青島地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量分析一、青島地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量分析13 5、開(kāi)發(fā)量分析（1）2003-2006年青島地區(qū)住宅開(kāi)發(fā)量穩(wěn)步增長(zhǎng)。（2）07年青島市內(nèi)四區(qū)的政策性住房占20%、村莊和舊城改造占40%、商品房占40%。（3）07年黃島區(qū)政策性住房占32%、村莊和舊城改造占20%、商品房占48%。（4）自07年開(kāi)始青島地區(qū)的商品房開(kāi)發(fā)比重已經(jīng)低于住宅總開(kāi)發(fā)面積的50%。（5）除市區(qū)外，嶗山、黃島、膠南等地區(qū)07-09年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量計(jì)劃仍然排在前列。（6）區(qū)域性差異仍然存在。一、青島地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量分析一、青島地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量分析第一部分戰(zhàn)略分析第一部分戰(zhàn)略分析141、經(jīng)

11、濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊2、2008年奧運(yùn)會(huì)效應(yīng)，拉動(dòng)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展。3、市民生活水平提高，住房需求市場(chǎng)旺盛4、宏觀調(diào)控效應(yīng)初顯，消費(fèi)者購(gòu)房行為趨于理性5、一橋一隧建設(shè)將促使西海房?jī)r(jià)進(jìn)入一個(gè)新的提升階段。6、內(nèi)地人到沿海購(gòu)房比例的持續(xù)增長(zhǎng)，將進(jìn)一步拉動(dòng)市場(chǎng)需求。二、青島地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析二、青島地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析第一部分戰(zhàn)略分析第一部分戰(zhàn)略分析15開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商0707年待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目年待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)魯澤置業(yè)唐島灣：25萬(wàn)M2公司開(kāi)發(fā)實(shí)力較強(qiáng)廣告推廣到位樓盤(pán)地段不錯(cuò)同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈福瀛地產(chǎn)長(zhǎng)江路以北：18萬(wàn)M2集團(tuán)綜合實(shí)力強(qiáng)開(kāi)發(fā)類(lèi)型數(shù)量較多樓盤(pán)定位地段不錯(cuò)周邊配套

12、設(shè)施少集力集團(tuán)長(zhǎng)江路以北：19萬(wàn)M2集團(tuán)綜合實(shí)力強(qiáng)樓盤(pán)位置不錯(cuò)第一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目一直未開(kāi)發(fā)華歐集團(tuán)積米崖：20萬(wàn)M2母公司資金實(shí)力雄厚開(kāi)發(fā)區(qū)域廣經(jīng)驗(yàn)足年開(kāi)發(fā)量大類(lèi)型多定向安置多經(jīng)典樓盤(pán)少中南置業(yè)區(qū)政府以南：12萬(wàn)M2建筑行業(yè)出身品質(zhì)較高地段好起點(diǎn)高開(kāi)發(fā)區(qū)第一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目信達(dá)榮昌長(zhǎng)江路居住示范區(qū)：30萬(wàn)M2公司開(kāi)發(fā)實(shí)力強(qiáng)傲海星城前期鋪墊位置較偏第三章行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析第一部分戰(zhàn)略分析第一部分戰(zhàn)略分析一、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手初步評(píng)價(jià)一、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手初步評(píng)價(jià)161 1、企業(yè)眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈、企業(yè)眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈 魯澤、城發(fā)、華歐、福瀛等開(kāi)發(fā)區(qū)本土企業(yè)在行業(yè)內(nèi)已有不小影響，集力等新入行者也實(shí)力雄厚，專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)更是專(zhuān)業(yè)化水平

13、高，項(xiàng)目影響大。所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目無(wú)論規(guī)模、地段還是定位都比較接近，惡戰(zhàn)在所難免。2 2、專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)，影響甚深、專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)，影響甚深 直到現(xiàn)在，作為開(kāi)發(fā)區(qū)的三大代表型樓盤(pán)“陽(yáng)光海岸”、“千禧龍花園”及“傲海星城”，皆為青島市區(qū)企業(yè)所為。而如今，上實(shí)、中南、海信、天泰等專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)動(dòng)作更是不小，其影響將對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)強(qiáng)勁旋風(fēng)。3 3、本土企業(yè)，多元經(jīng)營(yíng)、本土企業(yè)，多元經(jīng)營(yíng)本地開(kāi)發(fā)企業(yè)，如華歐、福瀛、集力、歐美等，多為多元化經(jīng)營(yíng)。對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，優(yōu)勢(shì)明顯，劣勢(shì)也很明顯。4 4、地產(chǎn)，差異運(yùn)作地產(chǎn)，差異運(yùn)作我們的優(yōu)勢(shì)是有一定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，有一定的隊(duì)伍建設(shè)，有一定的品牌和口碑，有集團(tuán)的資金后盾。

14、我們的劣勢(shì)是專(zhuān)業(yè)化程度及專(zhuān)業(yè)化意識(shí)還沒(méi)有深入到各個(gè)層面，產(chǎn)品的差異化不強(qiáng)。所以地產(chǎn)必須做精、做強(qiáng)、做出特色，避開(kāi)同質(zhì)化。二、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的初步分析二、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的初步分析第一部分戰(zhàn)略分析第一部分戰(zhàn)略分析17一、一、地產(chǎn)前三年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)現(xiàn)狀統(tǒng)計(jì)地產(chǎn)前三年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)現(xiàn)狀統(tǒng)計(jì) 1、2004-2006年開(kāi)工、竣工、銷(xiāo)售面積及回款統(tǒng)計(jì)匯總項(xiàng)項(xiàng) 目目20042004年年20052005年年20062006年年(1-11(1-11月月) )合計(jì)合計(jì)開(kāi)工面積（萬(wàn)）開(kāi)工面積（萬(wàn)）1.820.4815.537.7837.78竣工面積（萬(wàn)）竣工面積（萬(wàn)）11.72.79.7824.1824.18銷(xiāo)售面積（

15、萬(wàn)）銷(xiāo)售面積（萬(wàn)）4.465.736.7816.9716.97回款額（億元）回款額（億元）2.12.3237.427.42第一部分戰(zhàn)略分析第一部分戰(zhàn)略分析第四章企業(yè)內(nèi)部核心業(yè)務(wù)現(xiàn)狀分析182、房屋存量統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目項(xiàng)目庫(kù)存面積庫(kù)存面積(單位：萬(wàn)）單位：萬(wàn)）庫(kù)存套數(shù)庫(kù)存套數(shù)庫(kù)存金額（單位：萬(wàn)）庫(kù)存金額（單位：萬(wàn)）庫(kù)存均價(jià)庫(kù)存均價(jià)風(fēng)和日麗一期0.41272117.25164風(fēng)和日麗二期4.8729325455.15227廣場(chǎng)2.171967454.73306海港苑一期0.029378.92721新城公寓2.215679203600總計(jì)9.767543025.9第一部分戰(zhàn)略分析第一部分戰(zhàn)略分析一、一、地產(chǎn)

16、前三年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)現(xiàn)狀統(tǒng)計(jì)地產(chǎn)前三年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)現(xiàn)狀統(tǒng)計(jì)19 從投資策劃、土地獲取、土地開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理和銷(xiāo)售管理等六大環(huán)節(jié)形成了企業(yè)價(jià)值鏈，進(jìn)行內(nèi)部環(huán)境分析：投資策劃 土地獲取 土地開(kāi)發(fā) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工管理銷(xiāo)售管理人力資源融資能力組織機(jī)構(gòu)研發(fā)能力 利利潤(rùn)潤(rùn) 投資策劃能力、區(qū)域內(nèi)土投資策劃能力、區(qū)域內(nèi)土地獲取能力較強(qiáng)地獲取能力較強(qiáng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)、規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)、規(guī)劃和施工管理能力較弱施工管理能力較弱銷(xiāo)售管理能力一般銷(xiāo)售管理能力一般第一部分戰(zhàn)略分析第一部分戰(zhàn)略分析二、公司開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力分析二、公司開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力分析201、有較好的地域品牌、2、適應(yīng)發(fā)展的土地儲(chǔ)備、3、較強(qiáng)的資金實(shí)力 4

17、、有一定的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)S：優(yōu)：優(yōu) 勢(shì)勢(shì)1、國(guó)家宏觀政策指導(dǎo)樓市良性發(fā)展2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)強(qiáng)勁市場(chǎng)需求3、西海岸自然及人文環(huán)境優(yōu)越4、橋隧建設(shè)帶動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)活躍5、西海岸為青島市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域6、公司實(shí)力品牌占得市場(chǎng)先機(jī)O：機(jī)：機(jī) 會(huì)會(huì)1、規(guī)范化管理不足2、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化運(yùn)作程度不高3、運(yùn)營(yíng)能力不強(qiáng)4、人力資源、企業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)薄弱W：不足：不足1、國(guó)家政策影響2、客戶(hù)持幣待購(gòu)3、投資外地客戶(hù)偏重入住率低4、開(kāi)發(fā)企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇T：風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)地產(chǎn)戰(zhàn)略地位第一部分戰(zhàn)略分析第一部分戰(zhàn)略分析二、公司開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力分析二、公司開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力分析房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)21房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑內(nèi)接工程為主營(yíng)銷(xiāo)以本地座銷(xiāo)為主物

18、業(yè)二、現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r分析二、現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r分析現(xiàn)有業(yè)務(wù)狀況：現(xiàn)有業(yè)務(wù)狀況：1.依托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)，基本上形成了一條自開(kāi)發(fā)至物業(yè)的完整產(chǎn)業(yè)鏈。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為現(xiàn)有核心產(chǎn)業(yè)，以原有工業(yè)土地變更和自主開(kāi)發(fā)為主，土地獲取能力較強(qiáng)，主要依靠政府政策支持，但專(zhuān)業(yè)化程度不高。3.建筑產(chǎn)業(yè)正逐步推向外部市場(chǎng)，內(nèi)部機(jī)制影響整體運(yùn)營(yíng)能力提升，市場(chǎng)化運(yùn)作程度不高，外接工程能力弱。4.營(yíng)銷(xiāo)主要以本地售樓處座銷(xiāo)為主，無(wú)差異化營(yíng)銷(xiāo)策略。5.現(xiàn)有樓盤(pán)全部由物業(yè)公司承接，物業(yè)沒(méi)有形成真正的服務(wù)品牌。但從整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈來(lái)看，現(xiàn)有業(yè)務(wù)中物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)在現(xiàn)實(shí)資源、核心能力和市場(chǎng)關(guān)聯(lián)度上相關(guān)度均較大，風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)度較小，應(yīng)強(qiáng)

19、化其戰(zhàn)略地位。第一部分戰(zhàn)略分析第一部分戰(zhàn)略分析22地產(chǎn)與其他地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一樣面臨著前所未有的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)又面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，要使地產(chǎn)能夠穩(wěn)健快速發(fā)展，必須解決速度與規(guī)模、品質(zhì)速度與規(guī)模、品質(zhì)與創(chuàng)新與創(chuàng)新的問(wèn)題。也就是說(shuō)：要在提高產(chǎn)品品質(zhì)和不斷創(chuàng)新的前提下，以高效率形成規(guī)模化要在提高產(chǎn)品品質(zhì)和不斷創(chuàng)新的前提下，以高效率形成規(guī)模化獲取高收益，并推動(dòng)獲取高收益，并推動(dòng)地產(chǎn)的快速發(fā)展地產(chǎn)的快速發(fā)展(生存點(diǎn)生存點(diǎn)) 。面對(duì)機(jī)遇和挑戰(zhàn)：地產(chǎn)要在研發(fā)設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、工程管理、建筑施工、要在研發(fā)設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、工程管理、建筑施工、物業(yè)服務(wù)上不斷創(chuàng)新，確立物業(yè)服務(wù)上不斷創(chuàng)新，確立“健康住宅健康住宅”的的地產(chǎn)品牌

20、地產(chǎn)品牌(發(fā)展點(diǎn)發(fā)展點(diǎn))。小結(jié)小結(jié)第一部分戰(zhàn)略分析第一部分戰(zhàn)略分析23第二部分 戰(zhàn)略方案地產(chǎn)三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要地產(chǎn)三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要24地產(chǎn)要不斷穩(wěn)步健康發(fā)展，確立地產(chǎn)的品牌地位，必須打造企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，推進(jìn)企業(yè)五大能力的平衡發(fā)展，本部份從四個(gè)方面對(duì)此加以論述。第二部分戰(zhàn)略方案第二部分戰(zhàn)略方案品品 牌牌核心競(jìng)爭(zhēng)力整合提升導(dǎo)引導(dǎo)引25第一章戰(zhàn)略目標(biāo)一、共同愿景一、共同愿景集團(tuán)共同愿景集團(tuán)共同愿景創(chuàng)造健康生活地產(chǎn)共同愿景地產(chǎn)共同愿景成為中國(guó)開(kāi)發(fā)高品質(zhì)住宅的地產(chǎn)企業(yè)二、使命二、使命集團(tuán)使命集團(tuán)使命為世界的家庭提供高品質(zhì)生活享受地產(chǎn)使命地產(chǎn)使命健康環(huán)境健康材料健康住宅 創(chuàng)造健康綠色家園健康社區(qū)

21、健康服務(wù)第二部分戰(zhàn)略方案第二部分戰(zhàn)略方案26p以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心產(chǎn)業(yè)，其他產(chǎn)業(yè)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心產(chǎn)業(yè)，其他產(chǎn)業(yè)(建筑、物業(yè)等建筑、物業(yè)等)依托核心產(chǎn)業(yè)快速發(fā)依托核心產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。展。通過(guò)理順內(nèi)部管理機(jī)制，堅(jiān)持項(xiàng)目管理制，通過(guò)三年的努力，將地產(chǎn)打造為對(duì)外適應(yīng)市場(chǎng)、對(duì)內(nèi)高效運(yùn)作的綜合性專(zhuān)業(yè)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。1、房地產(chǎn)公司三年內(nèi)達(dá)到一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)條件，爭(zhēng)創(chuàng)青島市地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè)，成為山東省知名房地產(chǎn)企業(yè)。三年累計(jì)開(kāi)工面積70萬(wàn)平方米以上、可售面積70萬(wàn)平方米以上、銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)30億元。2、建筑公司三年內(nèi)發(fā)展為膠南市建筑行業(yè)第一梯隊(duì)，每年承接工程量按30%以上的速度增長(zhǎng)，三年承接工程量萬(wàn)平方米。3、物業(yè)公司

22、實(shí)現(xiàn)二級(jí)企業(yè)資質(zhì)，三年內(nèi)成為青島市優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)，基本確立物業(yè)服務(wù)品牌。 二、總體目標(biāo)二、總體目標(biāo)第二部分戰(zhàn)略方案第二部分戰(zhàn)略方案27第三層面第三層面確立健康住宅地產(chǎn)健康住宅地產(chǎn)的品牌地位第二層面第二層面鞏固住宅地產(chǎn)住宅地產(chǎn)地位涉足經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)第一層面第一層面確保核心業(yè)務(wù)住宅地產(chǎn)住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 三年 五年 五至十年地產(chǎn)三個(gè)層面戰(zhàn)略示意圖地產(chǎn)三個(gè)層面戰(zhàn)略示意圖第二章戰(zhàn)略定位第二部分戰(zhàn)略方案第二部分戰(zhàn)略方案一、一、地產(chǎn)三個(gè)層面戰(zhàn)略示意圖地產(chǎn)三個(gè)層面戰(zhàn)略示意圖281 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位以健康住宅開(kāi)發(fā)為主。以健康住宅開(kāi)發(fā)為主。通過(guò)塑造“綠色、健康住宅”的社會(huì)形象，成為青島地區(qū)健康住

23、宅的引領(lǐng)者。立足青島西海岸，適時(shí)向其他區(qū)域發(fā)展。立足青島西海岸，適時(shí)向其他區(qū)域發(fā)展。在現(xiàn)有品牌樓盤(pán)“風(fēng)和日麗”的基礎(chǔ)上，集中優(yōu)勢(shì)資源開(kāi)發(fā)西海岸精品樓盤(pán)，打造西海岸第一品牌，09年考慮在青島購(gòu)買(mǎi)土地為 “大廈”的籌建做好準(zhǔn)備。2 2、建筑公司定位、建筑公司定位由個(gè)體承包，調(diào)整為項(xiàng)目管理承包運(yùn)作模式。首先做強(qiáng)膠南地區(qū)，其次立足青島地區(qū)，而后涉足省內(nèi)其他地區(qū)?！跋壬?，再做強(qiáng)，后做大，逐步全面走向市場(chǎng)。”3 3、營(yíng)銷(xiāo)定位、營(yíng)銷(xiāo)定位以自主銷(xiāo)售為主，適時(shí)引進(jìn)專(zhuān)業(yè)公司實(shí)行策劃銷(xiāo)售代理。4 4、物業(yè)定位、物業(yè)定位以服務(wù)為主，作為提升地產(chǎn)品牌的重要輔助品牌。第二部分戰(zhàn)略方案第二部分戰(zhàn)略方案二、各業(yè)務(wù)領(lǐng)域定位各

24、業(yè)務(wù)領(lǐng)域定位29第二部分戰(zhàn)略方案第二部分戰(zhàn)略方案第三章戰(zhàn)略選擇一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略1、以標(biāo)桿企業(yè)為跟進(jìn)學(xué)習(xí)的目標(biāo)，追求專(zhuān)業(yè)、品質(zhì)、穩(wěn)健和創(chuàng)新（跟）。（跟）。2、與優(yōu)秀專(zhuān)業(yè)企業(yè)建立戰(zhàn)略合作，實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合（靠（靠）。3、開(kāi)發(fā)健康住宅，注入綠色健康理念，引領(lǐng)健康住宅新潮流（創(chuàng)）。（創(chuàng)）。4、以存量土地開(kāi)發(fā)為主，參與市場(chǎng)拿地為輔（穩(wěn)）。（穩(wěn)）。二、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略二、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略1、強(qiáng)化前期策劃定位，由關(guān)注客戶(hù)需求過(guò)渡至引導(dǎo)客戶(hù)需求。2、從“整合營(yíng)銷(xiāo)”“體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)”，最終實(shí)現(xiàn)“主題營(yíng)銷(xiāo)”的模式.3、推行“孔雀開(kāi)屏”戰(zhàn)略，注重產(chǎn)品品質(zhì)，展示自身優(yōu)點(diǎn)，引導(dǎo)客戶(hù)消 費(fèi)，促進(jìn)客戶(hù)成交（即先建設(shè)社區(qū)環(huán)境，裝修

25、示范單位，將產(chǎn)品最好的一面展示客戶(hù)）。30第二部分戰(zhàn)略方案第二部分戰(zhàn)略方案第三章戰(zhàn)略選擇三、建筑戰(zhàn)略三、建筑戰(zhàn)略 以建筑品質(zhì)、施工速度為突破口，實(shí)行集約化管理，提升品牌知名度。四、物業(yè)戰(zhàn)略物業(yè)戰(zhàn)略 真誠(chéng)服務(wù)、主動(dòng)服務(wù)、全員服務(wù)，服務(wù)精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化。31第二部分戰(zhàn)略方案第二部分戰(zhàn)略方案第四章職能戰(zhàn)略一、提升投資把握能力策略一、提升投資把握能力策略1 1、提高投資風(fēng)險(xiǎn)控制能力提高投資風(fēng)險(xiǎn)控制能力:建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和控制機(jī)制。規(guī)范土地操作，避免政策風(fēng)險(xiǎn)。2 2、提高投資盈利把握能力提高投資盈利把握能力:堅(jiān)持“關(guān)注市場(chǎng)、關(guān)注成本、關(guān)注贏利”，建立以項(xiàng)目管理為主的成本控制中心，逐步實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)核算。進(jìn)行全面

26、預(yù)算管理，實(shí)現(xiàn)成本的事前控制。32第二部分戰(zhàn)略方案第二部分戰(zhàn)略方案第四章職能戰(zhàn)略二、提升研發(fā)定位能力策略二、提升研發(fā)定位能力策略1、從產(chǎn)品市場(chǎng)定位逐步實(shí)現(xiàn)依據(jù)市場(chǎng)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)定位，打造自己的健康住宅品牌；2、與設(shè)計(jì)能力較強(qiáng)、服務(wù)意識(shí)領(lǐng)先的設(shè)計(jì)單位建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，將公司戰(zhàn)略意圖、價(jià)值觀、開(kāi)發(fā)理念貫徹到產(chǎn)品設(shè)計(jì)中；3、在社會(huì)資源的整合與合作中快速提高自身的研發(fā)能力，培育自己的研發(fā)隊(duì)伍，適時(shí)成立產(chǎn)品研發(fā)中心。三、提升項(xiàng)目管理控制能力策略三、提升項(xiàng)目管理控制能力策略1、實(shí)行項(xiàng)目利潤(rùn)核算；2、將以年為周期改為以項(xiàng)目為周期考核；3、以新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為試點(diǎn)，推行項(xiàng)目管理制。33第二部分戰(zhàn)略方案第二部分戰(zhàn)略方案第

27、四章職能戰(zhàn)略四、人力資源戰(zhàn)略四、人力資源戰(zhàn)略 重點(diǎn)抓好一個(gè)規(guī)劃、四個(gè)體系。 一個(gè)規(guī)劃一個(gè)規(guī)劃 建立以培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理人為導(dǎo)向的職業(yè)生涯規(guī)劃，全面建立起適合企業(yè)快速穩(wěn)健發(fā)展的職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍。 為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)應(yīng)確立以下四個(gè)體系：為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)應(yīng)確立以下四個(gè)體系：人才選拔體系人才選拔體系既重視內(nèi)部人才培養(yǎng)選拔，又重視企業(yè)奇缺人才的引進(jìn)；績(jī)效管理體系績(jī)效管理體系建立以貢獻(xiàn)度和業(yè)績(jī)?yōu)閷?dǎo)向的績(jī)效管理體系；薪酬福利體系薪酬福利體系建立短期激勵(lì)與長(zhǎng)期激勵(lì)相結(jié)合的薪酬福利體系；培養(yǎng)培訓(xùn)體系培養(yǎng)培訓(xùn)體系通過(guò)主題年活動(dòng)，培養(yǎng)一批培訓(xùn)師骨干，帶動(dòng)整體隊(duì)伍的綜合水平，建立起學(xué)習(xí)型組織。34第二部分戰(zhàn)略方案第二部分戰(zhàn)略方案第

28、四章職能戰(zhàn)略五、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略五、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略提升財(cái)務(wù)核算職能，三年內(nèi)完成向管理型財(cái)務(wù)過(guò)渡。重視事前、事中控制，推行全面預(yù)算管理。培養(yǎng)懂業(yè)務(wù)、會(huì)管理的復(fù)合型人才。六、提升市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力策略六、提升市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力策略建立一支公開(kāi)、公平、專(zhuān)業(yè)、學(xué)習(xí)型營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)。建立一套清晰、高效的營(yíng)銷(xiāo)作業(yè)流程。銷(xiāo)售模式由目前自行銷(xiāo)售逐步過(guò)度至自行銷(xiāo)售+專(zhuān)業(yè)代理銷(xiāo)售，由此縮短項(xiàng)目銷(xiāo)售周期。35第二部分戰(zhàn)略方案第二部分戰(zhàn)略方案第四章職能戰(zhàn)略七、品牌戰(zhàn)略七、品牌戰(zhàn)略1、品牌結(jié)構(gòu)、品牌結(jié)構(gòu)選擇以公司品牌+產(chǎn)品系列品牌為主導(dǎo)的品牌戰(zhàn)略，在“風(fēng)和日麗”品牌已具有一定影響力的前提下，以開(kāi)發(fā)系列精品樓盤(pán)提升公司品牌。2、品牌定位、品牌定位以“創(chuàng)

29、造健康綠色家園”為核心定位，確定“健康”系列的生活理念品牌。3、品牌目標(biāo)、品牌目標(biāo)三年內(nèi)發(fā)展為青島市知名健康品牌。4、品牌舉措、品牌舉措圍繞“健康”主題，推出產(chǎn)品系列，重塑區(qū)別于同質(zhì)化的品牌。以超值的物業(yè)服務(wù)，滿(mǎn)足客戶(hù)安全、方便、舒適等心理需求，打造服務(wù)品牌。以產(chǎn)品項(xiàng)目品牌帶動(dòng)公司品牌。通過(guò)整合投資把握能力、研發(fā)定位能力、規(guī)劃設(shè)計(jì)能力、管理控制能力、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，提升品牌知名度。36第三部分 實(shí)施計(jì)劃地產(chǎn)三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要地產(chǎn)三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要37一、07-09年開(kāi)工、竣工、回款計(jì)劃年開(kāi)工、竣工、回款計(jì)劃第一章開(kāi)發(fā)計(jì)劃第三部分實(shí)施計(jì)劃第三部分實(shí)施計(jì)劃年度年度開(kāi)工面積開(kāi)工

30、面積竣工面積竣工面積可售面積可售面積銷(xiāo)售回款銷(xiāo)售回款備注備注04-06年年37.7824.18/7420020072007年年39.718.224.85684020082008年年10.924.62010610520092009年年22.224.830.714651607-09年年72.867.675.5309461三年累計(jì)增幅三年累計(jì)增幅93%180%/317%備注：備注：1、07-09年開(kāi)工計(jì)劃見(jiàn)附件一年開(kāi)工計(jì)劃見(jiàn)附件一 幻燈片幻燈片 372、07-09年竣工計(jì)劃見(jiàn)附件二年竣工計(jì)劃見(jiàn)附件二 幻燈片幻燈片 383 3、0707年銷(xiāo)售回款計(jì)劃見(jiàn)附件三年銷(xiāo)售回款計(jì)劃見(jiàn)附件三 幻燈片幻燈片 393

31、94 4、0808年銷(xiāo)售回款計(jì)劃見(jiàn)附件四年銷(xiāo)售回款計(jì)劃見(jiàn)附件四 幻燈片幻燈片 40405 5、0909年銷(xiāo)售回款計(jì)劃見(jiàn)附件五年銷(xiāo)售回款計(jì)劃見(jiàn)附件五 幻燈片幻燈片 414138第三部分實(shí)施計(jì)劃第三部分實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)0707年年0808年年0909年年備注備注開(kāi)工時(shí)間開(kāi)工時(shí)間開(kāi)工面積開(kāi)工面積開(kāi)工時(shí)間開(kāi)工時(shí)間開(kāi)工面積開(kāi)工面積開(kāi)工時(shí)間開(kāi)工時(shí)間開(kāi)工面積開(kāi)工面積四方項(xiàng)目四方項(xiàng)目2 207.64風(fēng)和日麗風(fēng)和日麗3 3期期5252、5353、5555樓樓07.56.7鳳凰國(guó)際鳳凰國(guó)際1 1期期07.109.15鳳凰國(guó)際鳳凰國(guó)際2 2期期09.47.2石雀灘石雀灘07.103新天地新天地1 1期期07

32、.44.4東山小區(qū)東山小區(qū)07.114.4土地納入儲(chǔ)備后開(kāi)工西海岸西海岸1 1期期07.108西海岸西海岸2 2期期08.105.9新項(xiàng)目新項(xiàng)目1 108.105新項(xiàng)目新項(xiàng)目2 209.715小計(jì)小計(jì)39.710.922.2附一：附一：07-0907-09年開(kāi)工進(jìn)度計(jì)劃年開(kāi)工進(jìn)度計(jì)劃房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)39第三部分實(shí)施計(jì)劃第三部分實(shí)施計(jì)劃附二：附二：07-0907-09年竣工進(jìn)度計(jì)劃年竣工進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)0707年竣工項(xiàng)目年竣工項(xiàng)目0808年開(kāi)竣工項(xiàng)目年開(kāi)竣工項(xiàng)目0909竣工項(xiàng)目竣工項(xiàng)目備注備注竣工時(shí)間竣工時(shí)間竣工面積竣工面積竣工時(shí)間竣工時(shí)間竣工面積竣工面積竣工時(shí)間竣工時(shí)間竣工面積竣工面

33、積風(fēng)和日麗二期高層風(fēng)和日麗二期高層07.48.1廣場(chǎng)廣場(chǎng)07.62.6四方項(xiàng)目四方項(xiàng)目1 107.77.5四方項(xiàng)目四方項(xiàng)目2 208.54風(fēng)和日麗風(fēng)和日麗3 3期期5656、5757樓樓08.123.8東山小區(qū)東山小區(qū)08.124.4根據(jù)土地情況建設(shè)新天地新天地1 1期期08.44.4西海岸西海岸1 1期期08.128風(fēng)和日麗風(fēng)和日麗3 3期期5252、5353、5555樓樓09.66.7鳳凰國(guó)際鳳凰國(guó)際1 1期期09.109.2石雀灘石雀灘09.43西海岸西海岸2 2期期09.105.9小計(jì)小計(jì)18.224.624.840第三部分實(shí)施計(jì)劃第三部分實(shí)施計(jì)劃附三：附三：07年預(yù)售及回款計(jì)劃年預(yù)售

34、及回款計(jì)劃項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)0606年末存量年末存量預(yù)售時(shí)間預(yù)售時(shí)間銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格去化率去化率回款額回款額海港苑海港苑1 1期期78.90.0292721100%78.9廣場(chǎng)廣場(chǎng)7454.7 2.2333338100%7454.7風(fēng)和日麗風(fēng)和日麗1 1期期2117.20.3965346100%2117.2風(fēng)和日麗風(fēng)和日麗2 2期期25455.13.546531070%18829.2風(fēng)和日麗風(fēng)和日麗3 3期期56#57#56#57#07.51.52480040%7296新城公寓新城公寓7920 07.41.76360080%6336新天地新天地1 1期期07.71.7638004

35、0%6688風(fēng)和日麗風(fēng)和日麗3 3期期52#53#55#52#53#55#07.91.675480025%8040總計(jì)總計(jì)43025.912.9195684041第三部分實(shí)施計(jì)劃第三部分實(shí)施計(jì)劃附四：附四：0808年預(yù)售及回款計(jì)劃年預(yù)售及回款計(jì)劃項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)0707年末存量年末存量預(yù)售時(shí)間預(yù)售時(shí)間銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格去化率去化率回款額回款額風(fēng)和日麗風(fēng)和日麗2 2期期6621.51.2475310100%6621.5風(fēng)和日麗風(fēng)和日麗3 3期期56#57#56#57#114002.285000100%11400新城公寓新城公寓15840.443600100%1584新天地新天地1

36、1期期100322.643800100%10032東山小區(qū)東山小區(qū)08.52.112400080%8448風(fēng)和日麗風(fēng)和日麗3 3期期52#53#55#52#53#55#22877.54.52500092.5%22600石雀灘石雀灘08.52.1700070%14700鳳凰國(guó)際鳳凰國(guó)際1 1期期08.53.32600035%19920西海岸西海岸1 1期期08.52.4450050%10800總計(jì)總計(jì)5251521.05910610542第三部分實(shí)施計(jì)劃第三部分實(shí)施計(jì)劃附五：附五：09年預(yù)售及回款計(jì)劃年預(yù)售及回款計(jì)劃項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)08年年末存量末存量預(yù)售預(yù)售時(shí)間時(shí)間銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售

37、價(jià)格去化率去化率回款額回款額09年末存年末存量量東山小區(qū)東山小區(qū)21120.5284000100%2112風(fēng)和日麗風(fēng)和日麗3 3期期52#53#55#52#53#55#2777.50.5055500100%2777.5石雀灘石雀灘67500.97500100%6750鳳凰國(guó)際鳳凰國(guó)際1 1期期356855.496500100%35685西海岸西海岸1 1期期220002.45000100%22000西海岸西海岸2 2期期09.32.83500080%141503500鳳凰國(guó)際鳳凰國(guó)際2 2期期09.72.88800040%2304234560其它項(xiàng)目其它項(xiàng)目1 109.62.5700050%1750017500其它項(xiàng)目其它項(xiàng)目2 209.104.55