商業(yè)地產(chǎn)管理專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)二社區(qū)商業(yè)講訴

1、專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)（二） 社區(qū)型商業(yè) 劉濤2015年10月22日目錄目錄一、社區(qū)商業(yè)內(nèi)涵界定 二、社區(qū)商業(yè)的類型 三、社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài) 四、社區(qū)商業(yè)的區(qū)域分析 五、社區(qū)商業(yè)的定位 六、社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)物業(yè)要求1社區(qū)商業(yè)內(nèi)涵的界定One 社區(qū)商業(yè)是以輻射周邊居民為主的屬地型商業(yè)，一般服務(wù)人口5萬人，服務(wù)半徑2公里，總規(guī)模3萬方u 社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對(duì)象,以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。u 社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個(gè)重要層次,它是相對(duì)于城市中心區(qū)商業(yè)、區(qū)域型商業(yè)和鄰里型商業(yè)而言的,其在規(guī)模大小、提供的商品種類、服務(wù)的商圈范圍等方面都界于區(qū)域型商業(yè)和鄰里型商業(yè)

2、之間。u 社區(qū)商業(yè)的服務(wù)人口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬平米以內(nèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強(qiáng)的針對(duì)性。社區(qū)商業(yè)在城市商業(yè)中的定位，零售巨頭在商業(yè)中心區(qū)打響地盤爭(zhēng)奪戰(zhàn)的同時(shí)，社區(qū)商業(yè)也成為白熱化的商戰(zhàn)焦點(diǎn) 城市大開發(fā)出現(xiàn)了社區(qū)城郊化的走勢(shì)，大規(guī)模、大組團(tuán)的現(xiàn)代社區(qū)應(yīng)運(yùn)而生。隨著現(xiàn)代社區(qū)組團(tuán)的崛起，零售市場(chǎng)已經(jīng)由城市中心分流至大型社區(qū)。現(xiàn)代社區(qū)高素質(zhì)居民具有較強(qiáng)的消費(fèi)力，新的商業(yè)需求，使得過去處于無規(guī)劃、無規(guī)模、無規(guī)范的“三無”狀態(tài)的舊社區(qū)商業(yè)，面臨重大變革。社區(qū)商業(yè)逐步走出臟亂差的狀態(tài)，由混亂到統(tǒng)一，由無序經(jīng)營(yíng)到整體規(guī)劃，由小雜貨店到

3、品牌超市百貨連鎖，由單一服務(wù)到休閑、娛樂、購(gòu)物綜合服務(wù)，而引發(fā)這一變化的始作俑者便是大零售商家。社區(qū)商業(yè)急需大型商家的參與、整合，提升社區(qū)商業(yè)的檔次，提供更周到、更健康、更全面的綜合服務(wù)。一個(gè)普遍的規(guī)律是：當(dāng)社區(qū)商業(yè)改變零散分布而集購(gòu)物、休閑、服務(wù)等諸多功能于一身時(shí)，社區(qū)商業(yè)便顯露出可觀的贏利前景，孕育無限商機(jī)。社區(qū)商業(yè)的特征社區(qū)商業(yè)的特性決定了它的角色u顧客屬地性u(píng)業(yè)種配套性u(píng)日常便利性u(píng)服務(wù)親和性u(píng)贏利穩(wěn)定性u(píng)需求依賴性u(píng)商圈擴(kuò)展性u(píng)局部服從整體優(yōu)先原則u利益最大化的輔助原則u顧客需求導(dǎo)向產(chǎn)品原則等級(jí)體系 都市級(jí)商業(yè)中心區(qū)域級(jí)商業(yè)中心 社區(qū)級(jí)商業(yè)中心 特色級(jí)商業(yè)中心概況指商業(yè)高度集聚、經(jīng)營(yíng)

4、服務(wù)功能完善、服務(wù)輻射范圍超廣域型的商業(yè)中心或商業(yè)集聚功能區(qū)，是最高等級(jí)的城市商業(yè)“中心地”。區(qū)域級(jí)商業(yè)中心介于市級(jí)和社區(qū)級(jí)商業(yè)中心之間的商圈，是指商業(yè)中度集聚、經(jīng)營(yíng)服務(wù)功能比較完善、服務(wù)范圍為廣域型的地區(qū)商業(yè)中心和集聚區(qū)。商業(yè)一定程度集聚，主要配置居民日常生活必需品和商業(yè)行業(yè)和生活服務(wù)業(yè)的商業(yè)集聚區(qū)，滿足本社區(qū)居民“開門七件事”，是最基本的商圈和城市服務(wù)體系。城市商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)和趨勢(shì)，主要利用好城市濃厚文化氛圍、歷史古跡、民族民俗風(fēng)情發(fā)展具有獨(dú)特風(fēng)味的特色商業(yè)中心或特色商業(yè)街區(qū)位特征位于城市中心區(qū)、主要交通樞紐、歷史形成的商業(yè)集聚區(qū)。位于居民集聚區(qū)、交通樞紐、商務(wù)集聚區(qū)。距市級(jí)、區(qū)域商業(yè)中心

5、1-2公里以外的居住區(qū)，服務(wù)人口5萬人左右，應(yīng)有一個(gè)相應(yīng)規(guī)模的社區(qū)級(jí)商業(yè)中心，特色商業(yè)大多位于歷史文化景觀區(qū)、旅游景點(diǎn)功能特征行業(yè)齊全，功能完備，形成購(gòu)物、餐飲、旅游、休閑、娛樂、金融、商務(wù)的有機(jī)集聚。功能比較齊全，區(qū)域輻射優(yōu)勢(shì)比較明顯。服務(wù)休閑娛樂集中、文化內(nèi)涵豐富，同歷史、旅游、文化等進(jìn)行嫁接。商業(yè)特征商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相當(dāng)密集，市場(chǎng)最具活力，商業(yè)最為繁華，輻射力極強(qiáng)。大城市的商業(yè)營(yíng)業(yè)面積一般為30萬平方米左右；小城市商業(yè)面積更大，包括輻射周邊的郊縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等。網(wǎng)點(diǎn)比較密集，結(jié)構(gòu)合理，業(yè)態(tài)多樣，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積為10萬平方米左右，能基本滿足區(qū)域內(nèi)居民的購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂和商業(yè)活動(dòng)需要。這在控制性規(guī)劃指

6、標(biāo)中都給出了相應(yīng)的配套商業(yè)指標(biāo)，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積為1-2.5萬平方米之間，同其他級(jí)別的商圈實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)、錯(cuò)位發(fā)展。特色商業(yè)最能代表一座城市歷史、文化、旅游與商業(yè)價(jià)值融合程度。客流特征交通方便，客流量大，面向整個(gè)城市的消費(fèi)人群；與旅游、商務(wù)等結(jié)合的商圈市外、海外來消費(fèi)人口占50%以上。服務(wù)人口為20萬人左右。社區(qū)級(jí)商業(yè)中心的影響面主要為社區(qū)居民，一般在社區(qū)級(jí)商業(yè)中心的外來購(gòu)買力不到10%。目的性消費(fèi)者業(yè)態(tài)特征業(yè)態(tài)齊全，資源配置合理，市場(chǎng)細(xì)分度深，選擇余地大。確保滿足區(qū)域內(nèi)居民的購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂和商務(wù)活動(dòng)需要以大中型超市為主，有各類餐飲、文化活動(dòng)中心、社區(qū)服務(wù)中心、郵局、銀行、美容美發(fā)、沐浴、修配等

7、各種服務(wù)設(shè)施。特色化業(yè)態(tài)商業(yè)的等級(jí)劃分根據(jù)輻射范圍、服務(wù)對(duì)象、規(guī)模體量以及功能定位等因素的不同劃分城市的商業(yè)中心等級(jí)體系2社區(qū)商業(yè)的類型Two 社區(qū)商業(yè)按照商住比分為外向型、偏外向型、內(nèi)向型三種類型，一般遵循“51015”原則u 外向型：511，商業(yè)體量大，對(duì)外來客流要求高，對(duì)交通、人流、商業(yè)氛圍要求較高。 u 中間型：25，主要依賴于本社區(qū)居民的需求,兼顧周邊.u 內(nèi)向型：2以下，基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。u“51015”原則是什么？社區(qū)商業(yè)按照服務(wù)規(guī)模分為社區(qū)級(jí)商業(yè)、鄰里級(jí)商

8、業(yè)、便利級(jí)商業(yè)三種類型u 社區(qū)級(jí)商業(yè)：面積一般在20000-50000M2，以生活百貨或大賣場(chǎng)為主力店，輔助其它專業(yè)、專賣、餐飲和服務(wù)，服務(wù)人口一般在50000-150000人。u 鄰里級(jí)商業(yè)：面積一般在3000-20000M2，以超市為主力店，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在3000-50000人；u 便利級(jí)商業(yè)：面積一般在3000M2以下，由一組小店或集中在一起的一個(gè)大集成店組成，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在3000人以下；3社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)Three 社區(qū)商業(yè)以封閉型的、滿足日常生活服務(wù)功能為主，休閑娛樂功能普遍缺失u 購(gòu)物功能提供主/副食品/生活日用品

9、u 修理服務(wù)功能日常用品修理的需要；u 餐飲服務(wù)功能提供早餐、正餐和滿足學(xué)生、老年人用餐；u 綜合服務(wù)功能社區(qū)居民理發(fā)、洗衣、服裝加工以及彩擴(kuò)等在社區(qū)內(nèi)完成u 家政服務(wù)功能社區(qū)能幫助居民雇用小時(shí)工/請(qǐng)保姆和家教等。 購(gòu)物餐飲服務(wù)修理服務(wù)綜合服務(wù)家政服務(wù)再生資源回收社區(qū)商業(yè)功能規(guī)模定位，隨著服務(wù)半徑的擴(kuò)大，社區(qū)商業(yè)在業(yè)態(tài)組合、核心客群方面呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)形態(tài)內(nèi)向型中間型外向型服務(wù)半徑內(nèi)向型，服務(wù)配套業(yè)態(tài)比例逐步減少，休閑餐飲業(yè)態(tài)比例逐步增加業(yè)態(tài)外向型中間型內(nèi)向型購(gòu)物50.12%30.41%29.23%餐飲11.92%24.84%17.23%服務(wù)配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.

10、84%0.90%美容2.57%6.03%8.58%生活家居0.49%3.43%0.11%休閑23.96%7.59%6.79%服飾精品1.81%4.60%3.50%地產(chǎn)中介0.73%2.87%7.18%雜貨/肉菜/五金/證券0.77%3.38%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合計(jì)100.00%100.00%100.00%業(yè)態(tài)定位，新建社區(qū) 成熟社區(qū)，隨著社區(qū)發(fā)展成熟，家居裝飾類業(yè)態(tài)逐漸被餐飲、服務(wù)配套類業(yè)態(tài)替代初期中期后期五金建材、裝修、家居、便利店餐飲、棋牌室、銀行機(jī)構(gòu)、美容美發(fā)、菜場(chǎng)、中介特色餐飲、休閑娛樂、目的性業(yè)態(tài)社區(qū)形象逐步提升4社區(qū)商業(yè)區(qū)域分析Four 社區(qū)商業(yè)的區(qū)域性分

11、析是社區(qū)商業(yè)策劃定位的主要參考依據(jù)，任何一項(xiàng)要素都與項(xiàng)目的商業(yè)定位息息相關(guān)。u 片區(qū)人口統(tǒng)計(jì)；u 片區(qū)消費(fèi)群特征分析；u 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（現(xiàn)有及潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）；u 目前片區(qū)的人均商業(yè)面積大??；u 片區(qū)人車流量統(tǒng)計(jì)分析；u 片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)計(jì)分析；u 片區(qū)市政規(guī)劃分析；u 商業(yè)物業(yè)條件分析等等；5社區(qū)商業(yè)的定位Five 社區(qū)商業(yè)的定位策劃，市場(chǎng)定位、顧客定位、規(guī)模定位、主題定位u 市場(chǎng)定位是前期定位策劃的最重要定位之一，主要包括：功能定位、業(yè)態(tài)類型、形象定位（低檔、中檔、高檔）、名稱建議u 顧客定位顧客是誰、顧客規(guī)模、顧客特征（心里描繪）u 規(guī)模定位區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)容量、市場(chǎng)整體租售狀況、項(xiàng)目的商

12、業(yè)屬性、主力店的帶動(dòng)效應(yīng)、競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響、市政規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響、項(xiàng)目自身?xiàng)l件對(duì)規(guī)模的影響等。u主題定位住宅樓盤的整體風(fēng)格、項(xiàng)目片區(qū)的整體氛圍、主題營(yíng)造的可實(shí)現(xiàn)性等6社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)物業(yè)要求Six 超市類-綜合超市技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）10,000-20,000單層面積（）5,00010,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）13結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5進(jìn)深50樓板承重（Kg/）500給排水提供市政管道供水，日供水量100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電提供符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的市電和變壓器，電量要求約為100kw150kw/1000，同時(shí)提供后備發(fā)電機(jī)中央空調(diào)提供與

13、否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動(dòng)扶梯，貨梯兩部電話線提供配口燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（）500-1,000停車位（個(gè)）200-500物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯超市類-便利超市技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）1,000-3,000單層面積（）1,000-3,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）12結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5樓板承重（Kg/）500給排水接駁到位，日供水量100噸；供配電提供商場(chǎng)正常用電的高低壓配電設(shè)備電量要求約為100kw150kw/1000，并設(shè)置備用電源中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通電話線提供配口燃?xì)夤艿琅鋫涔艿烂簹?/p>

14、或瓶裝煤氣站排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位（個(gè)）50-150物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯超市類-便利店技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）100-500單層面積（）100-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5樓板承重（Kg/）500給排水接駁到位供配電提供商場(chǎng)正常用電的高低壓配店設(shè)備并設(shè)置備用電源電話線提供配口物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯餐飲類-大型中式酒樓技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）1,000-3,000單層面積（）5001,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）13結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5樓板承重（Kg/）500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）50-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯餐飲類-中式快餐店技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）150-