第六章固定資產(chǎn)評估(二)房地產(chǎn)評估

1、第六章第六章 固定資產(chǎn)評估（二）固定資產(chǎn)評估（二）房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估教學要求教學要求:一、了解房地產(chǎn)特點和價格種類一、了解房地產(chǎn)特點和價格種類二、了解房地產(chǎn)評估的特點和程序二、了解房地產(chǎn)評估的特點和程序三、了解土地使用權(quán)價格特征和種類三、了解土地使用權(quán)價格特征和種類四、重點掌握土地使用權(quán)評估的現(xiàn)行市價法和收四、重點掌握土地使用權(quán)評估的現(xiàn)行市價法和收 益現(xiàn)值法益現(xiàn)值法五、五、掌握土地使用權(quán)評估的重置成本法、路線估掌握土地使用權(quán)評估的重置成本法、路線估 價法和預期開發(fā)法法價法和預期開發(fā)法法六、重點掌握建筑物評估的現(xiàn)值市價法、殘余估六、重點掌握建筑物評估的現(xiàn)值市價法、殘余估 價法和重置成本法價法和

2、重置成本法 一、房地產(chǎn)的概念和特點一、房地產(chǎn)的概念和特點（1）房地產(chǎn)）房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是土地和建筑物及其權(quán)屬的總稱。包房地產(chǎn)是土地和建筑物及其權(quán)屬的總稱。包括土地和地上建筑物兩部分。括土地和地上建筑物兩部分。 歐美國家沒有房地產(chǎn)的概念，將房產(chǎn)和地產(chǎn)歐美國家沒有房地產(chǎn)的概念，將房產(chǎn)和地產(chǎn)統(tǒng)稱為不動產(chǎn)。統(tǒng)稱為不動產(chǎn)。1房地產(chǎn)的概念：房地產(chǎn)的概念：第一節(jié) 房地產(chǎn)評估的特點和程序 中華人民共和國物權(quán)法中華人民共和國物權(quán)法中規(guī)定，物包括不動產(chǎn)中規(guī)定，物包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支和動產(chǎn)。物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)。配

3、和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)。 資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）中將建筑物描中將建筑物描述為：是指與土地相結(jié)合的建設(shè)成果，包括房屋和構(gòu)筑述為：是指與土地相結(jié)合的建設(shè)成果，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。建筑物與其占用土地密切相連，可把土地、物兩大類。建筑物與其占用土地密切相連，可把土地、建筑物及附著在土地、建筑物上不可分離的部分統(tǒng)稱為建筑物及附著在土地、建筑物上不可分離的部分統(tǒng)稱為房地產(chǎn)。房地產(chǎn)。 資產(chǎn)評估準則資產(chǎn)評估準則不動產(chǎn)不動產(chǎn)對不動產(chǎn)的定義是土對不動產(chǎn)的定義是土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)

4、實體及其相關(guān)的權(quán)益。體及其相關(guān)的權(quán)益。二、房地產(chǎn)的特性二、房地產(chǎn)的特性土地的特性土地的特性 房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)市場的特性。房地產(chǎn)市場的特性。 （一）土地特性（一）土地特性 1、土地的自然特性、土地的自然特性 （1）數(shù)量的有限性（不可再生性）數(shù)量的有限性（不可再生性） 供給缺供給缺乏彈性乏彈性 （2）位置的不可移動性）位置的不可移動性 （3）效用的持久性）效用的持久性價格具有上升趨勢價格具有上升趨勢 （4）效用的差異性（不可替代性）效用的差異性（不可替代性）決定決定 2、土地的經(jīng)濟特性、土地的經(jīng)濟特性 （1）用途的多樣性）用途的多樣性 （2）供給的稀缺性）供給的稀缺性 （3）經(jīng)濟地

5、理位置的可變性）經(jīng)濟地理位置的可變性 （4）可壟斷性）可壟斷性（二）房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的特性（二）房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的特性 1、位置固定性、位置固定性 2、使用長期性、使用長期性 3、投資大量性、投資大量性 4、保值增值性、保值增值性 5、影響因素多樣性、影響因素多樣性（三）房地產(chǎn)市場的特征（三）房地產(chǎn)市場的特征1、房地產(chǎn)市場的地區(qū)性與不完善性、房地產(chǎn)市場的地區(qū)性與不完善性2、交易的復雜性、交易的復雜性3、房地產(chǎn)市場供給對需求變化的反、房地產(chǎn)市場供給對需求變化的反應(yīng)遲緩應(yīng)遲緩 （供給彈性小于需求彈性）（供給彈性小于需求彈性）（請看一個房地產(chǎn)評估案例）（請看一個房地產(chǎn)評估案例）三、房地產(chǎn)價格分類三、

6、房地產(chǎn)價格分類（一）土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格（一）土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格（二）總價格、單位價格、樓面地價（二）總價格、單位價格、樓面地價 樓面地價土地總價格樓面地價土地總價格建筑總面積建筑總面積 樓面地價土地單價樓面地價土地單價容積率容積率例題例題 投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地的容積投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為率為5，單價為，單價為1000元元/平方米；乙地的容積率平方米；乙地的容積率為為3，單價為，單價為800元元/平方米。假使兩幅土地的其平方米。假使兩幅土地的其他條件相同，問投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進他條件相同，問投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進行投資更為經(jīng)濟？行

7、投資更為經(jīng)濟？影響房地產(chǎn)價格的因素：影響房地產(chǎn)價格的因素：（一）一般因素（一）一般因素 1、社會因素、社會因素 2、經(jīng)濟因素、經(jīng)濟因素 3、政策因素、政策因素（二）區(qū)域因素（二）區(qū)域因素 1、商業(yè)繁華度、商業(yè)繁華度 2、道路通達度、道路通達度 3、交通便捷度、交通便捷度 4、設(shè)施完善度、設(shè)施完善度 5、環(huán)境質(zhì)量狀況、環(huán)境質(zhì)量狀況 對于不同性質(zhì)的區(qū)域，以上因素的影對于不同性質(zhì)的區(qū)域，以上因素的影響程度會略有區(qū)別。響程度會略有區(qū)別。（三）個別因素（三）個別因素 指影響具體一宗房地產(chǎn)價格的因素，具指影響具體一宗房地產(chǎn)價格的因素，具體可分為影響土地的個別因素與影響建筑物體可分為影響土地的個別因素與影響

8、建筑物的個別因素。的個別因素。 1、影響土地價格的個別因素、影響土地價格的個別因素區(qū)位因素：區(qū)位因素： 面積因素、寬度因素、深度因素面積因素、寬度因素、深度因素形狀因素：形狀因素： 地力因素、地質(zhì)因素、地勢因素、地形地力因素、地質(zhì)因素、地勢因素、地形因素因素 容積率因素：容積率因素： 用途因素：用途因素：土地使用年期因素土地使用年期因素四、房地產(chǎn)評估的原則四、房地產(chǎn)評估的原則 1、合法原則、合法原則 2、最佳使用原則、最佳使用原則 3、房地綜合考慮原則、房地綜合考慮原則 4、區(qū)域及地段原則、區(qū)域及地段原則五、房地產(chǎn)評估的程序五、房地產(chǎn)評估的程序 明確評估基本事項：明確評估基本事項：1、估對象、

9、評估目的、評估基準日、評估、估對象、評估目的、評估基準日、評估報告提交日期報告提交日期2. 擬定評估工作方案擬定評估工作方案3. 實地勘察搜集資料實地勘察搜集資料4. 選用評估方法評定估算選用評估方法評定估算5. 確定評估結(jié)果，撰寫評估說明或報告確定評估結(jié)果，撰寫評估說明或報告 第二節(jié)第二節(jié) 土地使用權(quán)評估土地使用權(quán)評估 由于土地與建筑物是通過不同途徑形成由于土地與建筑物是通過不同途徑形成的，因此它們價格特征也不同。的，因此它們價格特征也不同。 土地是自然界的產(chǎn)物，而非勞動產(chǎn)物，土地是自然界的產(chǎn)物，而非勞動產(chǎn)物，因此其價格是地租的本金化；而建筑物是勞動因此其價格是地租的本金化；而建筑物是勞動產(chǎn)

10、物，其價格可由生產(chǎn)成本和利潤構(gòu)成。此外，產(chǎn)物，其價格可由生產(chǎn)成本和利潤構(gòu)成。此外，在我國，地價是指土地使用權(quán)價格，而房價一在我國，地價是指土地使用權(quán)價格，而房價一般是指所有權(quán)價格。般是指所有權(quán)價格。 在房地產(chǎn)價格中，土地的價格是起決定在房地產(chǎn)價格中，土地的價格是起決定性作用的，因此了解土地價格的特性很重要。性作用的，因此了解土地價格的特性很重要。一、土地價格的特性一、土地價格的特性 1、地價是地租的資本化、地價是地租的資本化 2、地價主要由需求方?jīng)Q定、地價主要由需求方?jīng)Q定 3、地價呈不斷增長趨勢、地價呈不斷增長趨勢 4、地價與土地用途相關(guān)（受政策影響）、地價與土地用途相關(guān)（受政策影響） 5、地

11、價具有個別性、地價具有個別性 土地價格的特征在很大程度上決定了土地價格的特征在很大程度上決定了房地產(chǎn)價格特征房地產(chǎn)價格特征。二、我國土地權(quán)屬類型與土地使用權(quán)價格體系二、我國土地權(quán)屬類型與土地使用權(quán)價格體系1、我國土地權(quán)屬類型、我國土地權(quán)屬類型 在我國實行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)在我國實行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓，相分離的制度，土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓，土地二級市場交易的是使用權(quán)而非所有權(quán)。土地二級市場交易的是使用權(quán)而非所有權(quán)。1. 根據(jù)國家規(guī)定根據(jù)國家規(guī)定： 但二者的地位并不平等，農(nóng)村集體所有的土地不能直但二者的地位并不平等，農(nóng)村集體所有的土地不能直接出讓其使用權(quán)

12、，需由國家征用后，再出讓。接出讓其使用權(quán)，需由國家征用后，再出讓。 土地使用權(quán)屬無形資（對物產(chǎn)權(quán)），其價值取決于其土地使用權(quán)屬無形資（對物產(chǎn)權(quán)），其價值取決于其載體載體土地的特性和條件。土地的特性和條件。 前者是指以無償?shù)姆绞将@得的土地使用權(quán)。其權(quán)益前者是指以無償?shù)姆绞将@得的土地使用權(quán)。其權(quán)益與后者不同，主要有：無使用權(quán)年限規(guī)定；不可單獨轉(zhuǎn)讓、與后者不同，主要有：無使用權(quán)年限規(guī)定；不可單獨轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。出租、抵押。農(nóng)民集體所有農(nóng)村和市效土地國家所有城鎮(zhèn)土地土地所有權(quán)出讓土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)土地使用權(quán)2. 土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身土地使用權(quán)出讓

13、是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。行為。 土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標和拍賣土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標和拍賣三種方式。有最高年限規(guī)定：居住七十年，工業(yè)三種方式。有最高年限規(guī)定：居住七十年，工業(yè)五十年，文、教、科、衛(wèi)、體五十年，商業(yè)等四五十年，文、教、科、衛(wèi)、體五十年，商業(yè)等四十年，綜合或其他五十年。十年，綜合或其他五十年。 出讓土地使用權(quán)權(quán)益：可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。出讓土地使用權(quán)權(quán)益：可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。 土地使用權(quán)使用期限

14、屆滿，土地使用者可申請續(xù)土地使用權(quán)使用期限屆滿，土地使用者可申請續(xù)期，否則國家將無償收回土地使用權(quán)。期，否則國家將無償收回土地使用權(quán)。二、我國土地使用權(quán)價格體系二、我國土地使用權(quán)價格體系1、基準地價、基準地價2、標定地價、標定地價3、交易底價、交易底價4、市場交易價、市場交易價 5、課稅價格、課稅價格 1、基準地價、基準地價 按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格。地使用權(quán)的平均價格。 各市、縣政府根據(jù)土地不同的使用類別，區(qū)各市、縣政府根據(jù)土地不同的使用類

15、別，區(qū)位及基礎(chǔ)設(shè)施配套、土地開發(fā)情況分別評估、測位及基礎(chǔ)設(shè)施配套、土地開發(fā)情況分別評估、測算的各類用地的平均價格，不等于宗地交易價格。算的各類用地的平均價格，不等于宗地交易價格。 市人民政府審定和發(fā)布基準地價的目的，是對本市人民政府審定和發(fā)布基準地價的目的，是對本市地產(chǎn)交易市場進行調(diào)控，限制過低價格的交易，市地產(chǎn)交易市場進行調(diào)控，限制過低價格的交易，并為宗地地價評估或地產(chǎn)商投資進行可行性研究并為宗地地價評估或地產(chǎn)商投資進行可行性研究提供測算基礎(chǔ)。提供測算基礎(chǔ)。 2、標定地價、標定地價 市、縣政府根據(jù)需要評估的正常地產(chǎn)市場中，市、縣政府根據(jù)需要評估的正常地產(chǎn)市場中，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格

16、。可以在基準具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。可以在基準地價基礎(chǔ)上根據(jù)土地使用年限、地塊大小、土地地價基礎(chǔ)上根據(jù)土地使用年限、地塊大小、土地形狀、容積率、圍觀區(qū)位等條件，通過系數(shù)修正形狀、容積率、圍觀區(qū)位等條件，通過系數(shù)修正進行評估得到，也可以按照市場資料直接進行評進行評估得到，也可以按照市場資料直接進行評估估 3、交易底價、交易底價 是政府在出讓土地使用權(quán)時，根據(jù)土地出讓是政府在出讓土地使用權(quán)時，根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情等因素確定的待出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情等因素確定的待出讓宗地在某個時點的最低價。宗地在某個時點的最低價。4、市場交易價、市場交易價 地產(chǎn)在市場交易中實際成交的價

17、格。地產(chǎn)在市場交易中實際成交的價格。5、課稅價格、課稅價格 政府為征收有關(guān)土地稅收如土地增值稅、政府為征收有關(guān)土地稅收如土地增值稅、土地使用稅等作為地產(chǎn)課稅基礎(chǔ)的價格。土地使用稅等作為地產(chǎn)課稅基礎(chǔ)的價格。三、土地使用權(quán)價格的評估方法三、土地使用權(quán)價格的評估方法 1.現(xiàn)行市價法現(xiàn)行市價法2.收益現(xiàn)值法收益現(xiàn)值法3.重置成本法重置成本法4.線路估價法線路估價法5.預期開發(fā)法預期開發(fā)法1.1.現(xiàn)行市價法現(xiàn)行市價法 （1）基本原理）基本原理 依據(jù)替代原理，將待估不動產(chǎn)與類似依據(jù)替代原理，將待估不動產(chǎn)與類似不動產(chǎn)動產(chǎn)的近期交易價格進行對照比較，不動產(chǎn)動產(chǎn)的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日

18、期、區(qū)域因素和通過對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等的修正，得出，待估不動產(chǎn)在個別因素等的修正，得出，待估不動產(chǎn)在評估日期的價格。評估日期的價格。 （2）計算方法：）計算方法：P=PABCD 交易情況差異的調(diào)整交易情況差異的調(diào)整交易日期差異的調(diào)整交易日期差異的調(diào)整區(qū)域因素差異的調(diào)整區(qū)域因素差異的調(diào)整個別因素差異的調(diào)整個別因素差異的調(diào)整容積率差異因素的調(diào)整容積率差異因素的調(diào)整土地使用年期差異因素的調(diào)整土地使用年期差異因素的調(diào)整 適用范圍：適用范圍：有交易性的房地產(chǎn)，如商有交易性的房地產(chǎn)，如商場、寫字樓、別墅、商品住宅、標準工業(yè)廠場、寫字樓、別墅、商品住宅、標準工業(yè)廠房等房等P=P*A*B

19、*C*DP待估地產(chǎn)評估價格待估地產(chǎn)評估價格P可比交易實例價格可比交易實例價格A交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)B交易日期修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)C區(qū)域因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)D個別因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)指數(shù)可比實例個別因素條件指數(shù)待估對象個別因素條件條件指數(shù)可比實例所處區(qū)域因素條件指數(shù)待估對象所處區(qū)域因素數(shù)可比實例交易時價格指估價期日價格指數(shù)可比實例交易情況指數(shù)正常交易情況指數(shù)DCBAnmr111r111）（）（土地使用年期修正系數(shù)數(shù)可比實例容積率修正系數(shù)待估宗地容積率修正系容積率修正系數(shù)2.2.收益現(xiàn)值法收益現(xiàn)值法 適用于有未來收益的不動產(chǎn)評估，如寫字樓、適用于有未來收益的不動產(chǎn)評

20、估，如寫字樓、商場、旅館等。不適用于政府機關(guān)、學校、公園等商場、旅館等。不適用于政府機關(guān)、學校、公園等基礎(chǔ)設(shè)施的土地使用權(quán)價格的評估?；A(chǔ)設(shè)施的土地使用權(quán)價格的評估。 （1）未來收益）未來收益 現(xiàn)金流量凈額現(xiàn)金流量凈額 （2）資本化率）資本化率無風險報酬率無風險報酬率+風險報酬率風險報酬率 收益收益/售價售價案例分析案例分析2、案例分析、案例分析3 教材教材P144 3.3.重置成本法重置成本法 土地使用權(quán)價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利潤+土地增值收益案例分析3 教材P1474. 4. 路線估價法路線估價法（1）路線價的概念：對特定街道，使用價值相等）路線價的概念：對特定街道，使用價值

21、相等的市街地，設(shè)定標準深度，求取在該深度上數(shù)宗的市街地，設(shè)定標準深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設(shè)于該特定街道上，即得到土地的平均單價并附設(shè)于該特定街道上，即得到街道的路線價。街道的路線價。（2）路線價法的概念：依據(jù)路線價，再配合深度）路線價法的概念：依據(jù)路線價，再配合深度指數(shù)表和其他修正系數(shù)表，用數(shù)學方法算出臨接指數(shù)表和其他修正系數(shù)表，用數(shù)學方法算出臨接同一街道的其他宗地地價的一種方法。同一街道的其他宗地地價的一種方法。（3 3）路線價法的理論依據(jù)）路線價法的理論依據(jù) ：路線價法實質(zhì)上是：路線價法實質(zhì)上是一種市價法，是市價法的派生方法，其理論依據(jù)一種市價法，是市價法的派生方法，其理

22、論依據(jù)與市價法相同，是房地產(chǎn)價格形成的與市價法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代替代原理。原理。 標準臨街宗地標準臨街宗地比較實例；比較實例； 路線價路線價 比比較實例價格；較實例價格； 該街道其他土地的價格，是以路線價為基該街道其他土地的價格，是以路線價為基準，準， 考慮其考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度臨街寬度等，進行適當?shù)男拚?，進行適當?shù)男拚?求得，這些修求得，這些修正正房地產(chǎn)狀況調(diào)整。房地產(chǎn)狀況調(diào)整。主要不同：主要不同：不做不做“交易情況修正交易情況修正”和和“交易日期調(diào)交易日期調(diào)整整”。先對多個先對多個“比較實例價格比較實例價格”進行綜合，進行綜

23、合，然后再進行然后再進行“區(qū)域因素、個別因素等修區(qū)域因素、個別因素等修正正”；而不是先對；而不是先對“比較實例價格比較實例價格”進行進行有關(guān)修正，然后再進行綜合。有關(guān)修正，然后再進行綜合。利用相同的利用相同的“比較實例價格比較實例價格”路線路線價，同時評估出許多價，同時評估出許多“估價對象估價對象”該該臨道其他土地的價格；而不是僅評估出一臨道其他土地的價格；而不是僅評估出一個個“估價對象估價對象”的價格。的價格。 不做不做“交易情況修正交易情況修正”和和“交易日期交易日期調(diào)整調(diào)整”的原因是：的原因是：求得的路線價求得的路線價若干標準臨街宗地的平若干標準臨街宗地的平均價格，已是正常價格；均價格，

24、已是正常價格；求得的路線價所對應(yīng)的日期，與欲求取求得的路線價所對應(yīng)的日期，與欲求取的其他臨街土地價格的日期一致，都是估的其他臨街土地價格的日期一致，都是估價時點時的價格。價時點時的價格。 （4）與路線價估價法有關(guān)的概念）與路線價估價法有關(guān)的概念標準宗地：標準宗地：標準深度：標準深度：深度指數(shù)修正表：深度指數(shù)修正表：路線價區(qū)段：路線價區(qū)段：（5 5）路線價法適用的對象和條件）路線價法適用的對象和條件市街地（主要是商業(yè)用地）估價，道路系市街地（主要是商業(yè)用地）估價，道路系統(tǒng)完整、宗地排列整齊；統(tǒng)完整、宗地排列整齊；較多的交易實例，土地市場規(guī)范。較多的交易實例，土地市場規(guī)范。僅適用于城市的估價，能快

25、速評估多宗土地僅適用于城市的估價，能快速評估多宗土地的價格。的價格。主要適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估主要適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價。價。 一般的土地估價方法主要適用于一般的土地估價方法主要適用于單宗單宗土地的估價，而且需要花費較長的時間。土地的估價，而且需要花費較長的時間。 路線價法則被認為是一種快速、相對路線價法則被認為是一種快速、相對公平合理，能節(jié)省人力、財力，可以同時公平合理，能節(jié)省人力、財力，可以同時對大量土地進行估價的方法，特別適用于對大量土地進行估價的方法，特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃房地產(chǎn)稅收、市地重劃( (城鎮(zhèn)土地整理城鎮(zhèn)土地整理) )、城市房屋拆遷補償或者其

26、他需要在大范圍城市房屋拆遷補償或者其他需要在大范圍內(nèi)同時對大量土地進行的估價。內(nèi)同時對大量土地進行的估價。 運用路線價法估價的前提條件是街道運用路線價法估價的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊。較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊。（6 6）路線估價法的基本公式）路線估價法的基本公式一面臨街的矩形土地一面臨街的矩形土地 宗地評估宗地評估總價路線價總價路線價深度百分率深度百分率宗地面積宗地面積修正率修正率 例：某宗地15000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓取得的。土地出讓金為每畝30萬元，折遷費為每畝10萬元，開發(fā)成本為每平方公里2億元。土地開發(fā)周期為2年，第一年投入開發(fā)成本占總開發(fā)成本的4

27、0%，蓁的開發(fā)成本在第二年投入。開發(fā)商要求的投資報酬率10%，銀行貸款利率為6%。試評估土地的價值。解：（1）計算土地取得成本土地取得成本301040（萬元/畝）600（元/平方米)（2）計算土地的開發(fā)成本土地的開發(fā)成本2（元/平方公里）200（元/平方米）（3）計算投資利息土地取得成本利息600(1+6%)2-1=74.16 （元/平方米）土地開發(fā)成本利息200*40%*(1+6%)1.5-1+200*60%*(1+6%)0.5-1=7.30+3.54=10.84（元/平方米）（4）計算開發(fā)利潤開發(fā)利潤（600200）10%80（元/平方米）（5）計算土地價值土地單價60020010.84+

28、74.86+80=965(元/平方米)土地總價9651500014475000（元/平方米）5.5.預期開發(fā)法預期開發(fā)法 模擬土地按最優(yōu)利用原則開發(fā)，按獲模擬土地按最優(yōu)利用原則開發(fā)，按獲取銷售收入扣除開發(fā)成本、利潤后的余額取銷售收入扣除開發(fā)成本、利潤后的余額來推算確定待估土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格的評來推算確定待估土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格的評估方法。估方法。 適用于成片待開發(fā)土地轉(zhuǎn)讓價格的確適用于成片待開發(fā)土地轉(zhuǎn)讓價格的確定定評估價值評估價值=開發(fā)后不動產(chǎn)價值開發(fā)后不動產(chǎn)價值-整個項目開整個項目開發(fā)成本發(fā)成本 投資利息投資利息 投資利潤投資利潤 稅費稅費 或：房屋的預期售價或：房屋的預期售價-建筑總成本建筑總成本-利利息息-利潤利潤-稅收稅收 第三節(jié) 建筑物評估 建筑物評估的方法的選擇現(xiàn)行市價法現(xiàn)行市價法殘余估價法殘余估價法重置成本法重置成本法1.坐落位置坐落位置2.面積面積3.用途用途4.建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)5.建筑高度建筑高度6.附屬設(shè)施附屬設(shè)施7.裝修質(zhì)量和水平裝修質(zhì)量和水平8.建成時間建成時間9.外觀外觀10.平面格局平面格局11.產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)12.