買賣合同-商品房擔保貸款買賣合同糾紛處理中已付房款的規(guī)定

1、買賣合同：商品房擔保貸款買賣合同糾紛處理中“已付房款”的規(guī)定一、“已付房款”問題的提出隨著我國人民生活質量的提高和房地產業(yè)的發(fā)展，商品房買賣合同糾紛逐年增多。僅就成都仲裁委員會2002年和2003年受理案件的統(tǒng)計，商品房買賣合同糾紛案件約占受理案件總數的60%其中多數是商品房擔保貸款（按揭）合同糾紛。在商品房擔保貸款合同中雙方當事人常約定“違約責任”按“已付房款”的百分率計算。在人民法院的人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋中也多處提到按“已付房款”追究違約責任的問題。但是對何為“已付房款”未作具體的解釋。仲裁員在審理該類案件時也是仁者見仁，智者見智，對“已付房款”的認

2、識和理解不盡相同，導致同類的案件在裁決承擔違約責任時大相徑庭，在一定程度上影響了案件的質量和案件裁決的一致性。對此雖經多次研討仍不能形成一致性的意見。本文擬從理論與實踐的結合上對如何確定“已付房款”進行研討，以就教于同行。二、對“已付房款”的三種認識和理解在研討“已付房款”的概念和含義時對于一次性付款的購房者大家的意見是一致的，但是對商品房擔保貸款的購房者分期付款的，大家對“已付房款”的內容形成以下三種意見，與之相適應出現(xiàn)了三種“已付房款”的方案及計算方法。1、第一種意見是“已借貸款”方案一部分仲裁員認為“已付房款”是購房者已付的購房款和購房者向銀行的貸款之和，以此做為“已付房款”的概念和含義

3、。這種意見實際上是強調銀行貸款，并以銀行貸款為標準，可以稱之為“已借貸款”方案。與之相適應的計算公式為：已付房款=定金（訂金）+購房者的首付款+購房者的銀行貸款。持這種意見的主要理由是：（1）在擔保貸款購房中存在著房屋買受人與出賣人之間的房屋買賣合同的法律關系和房屋買受人與貸款銀行之間借款合同的法律關系。這兩個法律關系是性質不同的法律關系，不能相互混淆，而“已付房款”的確定僅涉及房屋買受人與出賣人之間的房屋買賣合同的法律關系，與房屋買受人與貸款銀行之間借款合同的法律關系無關。既然貸款銀行已將房屋買受人所貸款項付給房屋出賣人，就應該視為房屋買受人交清了房款。房屋買受人分期付款是付給貸款銀行的借款

4、，與房屋出賣人無關。（2）擔保貸款是房屋出賣人的一種促銷手段。在擔保貸款買賣合同中還存在著房屋出賣人為房屋買受人向銀行的貸款進行擔保的法律關系。這種擔保行為是房屋出賣人為擴大市場份額吸引更多的買房人購買其房屋的一種促銷手段。擔保風險是房屋出賣人出售房屋的一種市場風險，應該自己承擔，不應由房屋買受人承擔。（3）實際上房屋出賣人的擔保風險，最終也是由房屋買受人承擔的。由于在擔保貸款購房中房屋買受人與貸款銀行在借款時均約定，房屋買受人在取得房屋的產權后，要用所購買的房屋向貸款銀行進行物的抵押擔保，因而房屋出賣人的擔保只是一種暫時的過渡擔保措施。2、第二種意見是“已還貸款”方案另一部分仲裁員認為“已付

5、房款”就是購房者自己分期所付的房款，不包括銀行的貸款。這種意見把注意力集中在房屋買受人自己所付的房款上，以房屋買受人自己的實際付款為標準，可以稱之為“已還貸款”方案。與之相適應的計算公式為：已付房款=定金（訂金）+購房者的首付款+購房者的分期付款。持這種意見的主要理由是：（1）房屋買受人能夠向銀行貸款的前提是房屋出賣人進行了擔保。房屋出賣人承擔了房屋買受人不能按期償還貸款的直接風險。一旦房屋買受人不能按期償還貸款，除房屋買受人承擔違約責任外，房屋出賣人要承擔連帶責任。因此，應該以房屋買受人自己交的房款為標準。（2）仲裁的原理要求公平合理。由于出賣人的這種“連帶責任”，當買受人不能按月還付貸款時

6、，除了銀行直接在出賣人帳戶上“扣劃”外，甚至還包括“回購”房屋的義務。因此，如果按照第一種意見，已付房款包括銀行的全部貸款，在房屋出賣人承擔連帶責任的條件下，顯然是不公平的。（3）房屋買受人在向銀行貸款時，貸款銀行向房屋出賣人劃款也是有條件的。有的是視房屋的開發(fā)進度撥付，有的是所撥付款中有1030%乍為保證金不能動用。如果貸款銀行是根據房屋的開發(fā)進度撥款或撥款后其中包括保證金部分，在房屋出賣人實際未收到全部買受人所借貸款的情況下，而以全部貸款承擔違約責任，顯然也是沒有事實根據的。3、第三種意見是筆者提出的“擔保期限”方案這種方案，主張一般應按照房屋出賣人的“擔保期限”為界點確定“已付房款”的金

7、額。即：（1）在房屋出賣人為房屋買受人向銀行貸款所承諾的擔保期限內，按“已還貸款”確定“已付房款”的金額；（2）超過房屋出賣人為房屋買受人向銀行貸款所承諾的擔保期限的，按“已借貸款”確定“已付房款”的金額；(3)對處理解除房屋買賣合同糾紛這類案件時，不論擔保期限是否已過，均按“已還貸款”確定“已付房款”的金額。提出此方案，不僅是因為“貸款擔保”是“房屋買賣”的前提，而且還因為在商品房擔保貸款買賣合同中，房屋出賣人還須保證按時按質交付買賣合同中所約定的商品房。一般情況下，當交付房屋后，房屋買受人的房屋產權證辦理完畢，房屋出賣人的義務就基本履行完畢，房屋的買賣合同就終止了，房屋出賣人的擔保義務也隨

8、之終止。剩下的就是抵押貸款合同了，只是由原來特殊的權利性抵押變?yōu)閷崒嵲谠诘姆康禺a抵押。因此，對“已付房款”的金額應該根據不同的具體情況區(qū)別對待和確定。止匕外，我們提出“擔保期限”的方案，還基于對商品房擔保貸款買賣合同中的法律關系分析以及從公平合理地處理糾紛中探究仲裁的理念。三、商品房擔保貸款買賣合同中的法律關系分析？商品房擔保貸款買賣合同是一種我國合同法分則中尚未提出的新型的無名合同，其合同結構方式，也即是通過合同所形成的當事人之間的法律關系，是比較復雜的。多數學者認為有三個方面的法律關系，即商品房的買賣合同、個人購房貸款及抵押合同、購房借款擔保合同。這三個合同同時涉及三方當事人，存在著三個相

9、互聯(lián)系的法律關系，一是房屋出賣人和房屋買受人之間買賣關系，二是房屋買受人和貸款銀行之間的借貸關系，三是房屋出賣人和貸款銀行之間的擔保關系。這三個法律關系相互聯(lián)系又相互獨立。我們認為在商品房擔保貸款合同中應該存在著四個相互聯(lián)系相互獨立的法律關系。除了上述的三個法律關系外，還存在房屋買受人和貸款銀行之間抵押的法律關系。這種抵押法律關系不同于傳統(tǒng)的抵押法律關系，它有一個由權利（期待權）抵押變?yōu)閷崒嵲谠诘姆康禺a抵押的轉變過程。這四個相互獨立相互聯(lián)系的法律關系在確定“已付房款”的問題上起著不同的作用。房屋出賣人和房屋買受人之間買賣關系是目的；房屋買受人和貸款銀行之間的借貸關系是手段；房屋出賣人和貸款銀行

10、之間的擔保關系是前提與紐帶；房屋買受人和貸款銀行之間法律關系是還款的保障。在這四個相互獨立相互聯(lián)系的法律關系中，房屋出賣人和貸款銀行之間的擔保關系同時起著聯(lián)系其他幾個法律關系的紐帶作用。對于貸款銀行來說在商品房擔保貸款合同之初房屋出賣人起著“人?！钡淖饔?，它是銀行同意貸款的前提和保障，只有貸款銀行確認房屋出賣人能夠按期交付房屋，并同意給房屋買受人貸款之后才會簽訂其他的合同。一旦房屋出賣人交付房屋并為房屋買受人辦理完產權證，房屋出賣人和貸款銀行之間的擔保關系就終結了。之后就是房屋買受人和貸款銀行之間抵押還款的法律關系。實踐中商品房擔保貸款買賣合同糾紛往往發(fā)生在房屋出賣人和房屋買受人之間的買賣關系

11、中，其他合同關系發(fā)生糾紛的情況較少。因此，在確定“已付房款”的問題時應考慮糾紛發(fā)生在哪個環(huán)節(jié)，從而區(qū)別對待。從商品房買賣這一法律關系本身的內容來看，出賣人的主要義務是“交房”，買受人的主要義務是“給付”。這里的“交房”，應是按時交付給買受人質量合格的房屋；而這里的“給付”，則應是交付給出賣人能夠完全自由支配的貨幣。在討論“已付房款”的確定時，我們認為還需注意對“給付”概念的理解問題。確切的理解應該是：“給付”是履約的一種方式，而給付的“結果”，才真正是房屋出賣人通過房屋買賣欲實現(xiàn)的目的。如前所述，在出賣人為買受人貸款的擔保期限內，雖然銀行的貸款在形式上已交付給出賣人，但在實際上，不僅有20溢右

12、的保證金尚不能動用，而且當買受人不能或無力償還貸款時，要被銀行全部扣回。因此，在這兩種情況下，不能簡單的說房屋出賣人已獲得了全部給付的“結果”。四、從公平合理地處理糾紛中探究仲裁理念我國仲裁法第七條規(guī)定，仲裁應當根據事實，符合法律規(guī)定，公平合理地解決糾紛。這是仲裁制度的法定原則，也體現(xiàn)了仲裁公平合理的理念。仲裁不同于法院的審判。法院的審判體現(xiàn)的是國家權力對當事人合同糾紛的干預，除了解決糾紛外，對于當事人在合同糾紛中的違法行為有權進行處罰，同時還有權追加當事人。例如在處理商品房擔保貸款買賣合同糾紛中法院可以追加貸款銀行作為當事人，一攬子解決糾紛。另外在我國民法通則中規(guī)定的民事制裁等都體現(xiàn)了國家權

13、力對當事人合同糾紛的干預。而仲裁制度究其性質不具有國家權力的干預性，屬于市場活動中的自律措施，具有民間性質。法律沒有賦予仲裁員或仲裁機構追加當事人，制裁當事人違法行為的權力。仲裁的基本原則是符合法律規(guī)定，價值取向是公平合理。它要求仲裁員或仲裁機構公平合理的解決糾紛，補償當事人受到的損失，而這些都體現(xiàn)了仲裁的理念。當事人在訂立合同時訂立仲裁條款，實際上是當事人用明示的方法排除國家權力對當事人合同糾紛的干預，決定自己選擇“公正人”解決糾紛。我們在商品房擔保貸款買賣合同糾紛處理中確定“已付房款”時，提出“擔保期限”方案，正是考慮到公平合理的解決糾紛是當事人訂立仲裁條款時所直接追求的目標。如果解決糾紛的“公正人”不當地加重一方當事人的民事責任，使另一當事人得到對方違約的“額外利益”，雖然有時這種加重也并不違反法律的規(guī)定，但