深圳工業(yè)用地政策分析

1、附件一附件一工業(yè)用地政策分析工業(yè)用地政策分析1文件名文件名出臺時間出臺時間深圳市人民政府關于進一步加強土地管理推進節(jié)約集約用地的意見2006-6-19深圳市人民政府關于印發(fā)深圳市集約利用的工業(yè)用地地價計算暫行辦法的通知2006-6-21深圳市招標拍賣掛牌出讓工業(yè)用地使用權規(guī)定2006-9-25深圳市人民政府關于工業(yè)區(qū)升級改造的若干意見深圳市人民政府關于工業(yè)區(qū)升級改造的若干意見2007-3-302007-3-30深圳市工業(yè)區(qū)升級改造總體規(guī)劃綱要(2007-2020)2007-8-1深圳市人民政府辦公廳關于推進我市工業(yè)區(qū)升級改造試點項目的意見2008-3-6工業(yè)項目建設用地控制指標2008-2-1

2、8關于加快推進我市舊工業(yè)區(qū)升級改造的工作方法2008-9-9工業(yè)樓宇暫行管理辦法工業(yè)樓宇暫行管理辦法2008-9-252008-9-25深圳市創(chuàng)新型產業(yè)用房建設與管理暫行辦法深圳市創(chuàng)新型產業(yè)用房建設與管理暫行辦法20082008深圳市人民政府令（第深圳市人民政府令（第211211號）深圳市城市更新辦法號）深圳市城市更新辦法2009-10-222009-10-22深圳市城市更新辦法實施細則深圳市城市更新辦法實施細則2012-2-72012-2-7關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施2012-82012-8深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）深圳市工業(yè)樓宇

3、轉讓管理辦法（試行）2013-12013-1政策分析政策分析相關文件相關文件20062006年至年至20132013年政府出臺的工業(yè)用地相關政策年政府出臺的工業(yè)用地相關政策2土地合同已作約定：土地合同已作約定：按照土地合同約定土地合同土地合同未作約定未作約定自用部份自用部份50%50%非自用部份非自用部份 50%50%，經市政府批準可分割轉讓的舊工業(yè)區(qū)升級改造項目，工業(yè)區(qū)已完成改造且改造主體自用建筑；面積比例不低于總建筑面積50%的，非自用部份可以分割轉讓。工業(yè)用工業(yè)用地項目地項目非城市非城市更新類更新類城市更城市更新類新類城市更新項目改造后形成的工業(yè)樓宇可分城市更新項目改造后形成的工業(yè)樓宇可

4、分割轉讓割轉讓非城市城市更新項目形成的工業(yè)樓宇分割轉讓租售比例受限于非城市城市更新項目形成的工業(yè)樓宇分割轉讓租售比例受限于5050：5050政策分析政策分析租售比例租售比例3工業(yè)用地政策對于工業(yè)用地項目在配套比例上有嚴格的限制，工業(yè)用地政策對于工業(yè)用地項目在配套比例上有嚴格的限制，配套及產業(yè)用房比例受限于配套及產業(yè)用房比例受限于30%30%：70%70%，30%30%配套按市場評估配套按市場評估價補繳地價后可進入市場銷售價補繳地價后可進入市場銷售70%70%工業(yè)樓宇工業(yè)樓宇30%30%配套配套持有：持有：涉及部分的地價補繳，補繳標準為所涉及物業(yè)的基準地價銷售：銷售：按市場評估價補繳地價市場評估

5、價補繳地價后可進入市場銷售工業(yè)用工業(yè)用地項目地項目u工業(yè)用地一般涵蓋的物業(yè)類型為：傳統(tǒng)生產（科研）廠房、配套物業(yè)（即配傳統(tǒng)生產（科研）廠房、配套物業(yè)（即配套辦公、配套單身宿舍以及小型商業(yè)服務設施）。套辦公、配套單身宿舍以及小型商業(yè)服務設施）。政策分析政策分析配套比例配套比例4新轉讓辦法中可以棟、層、間為基本單元進行產權劃分，并明新轉讓辦法中可以棟、層、間為基本單元進行產權劃分，并明確工業(yè)樓宇只能現售，交易方式可通過交易機構公開交易或自確工業(yè)樓宇只能現售，交易方式可通過交易機構公開交易或自行交易行交易現售：現售：工業(yè)樓宇只能現售，拿到房產證后才能出售交易方式靈活：交易方式靈活：可在市政府土地房產

6、交易機構公開交易或自行交易銷售條件銷售條件及方式及方式產權劃分靈活：產權劃分靈活：依照本辦法規(guī)定可以分割轉讓的工業(yè)樓宇，以棟、層、間為基本單元進行房地產權登記并核發(fā)房地產權利證書產權劃分產權劃分政策分析政策分析產權劃分與銷產權劃分與銷售售5新轉讓辦法中明確工業(yè)樓宇只能現售，并提出嚴格的轉讓條件，新轉讓辦法中明確工業(yè)樓宇只能現售，并提出嚴格的轉讓條件，使工業(yè)用地補地價可轉讓部分物業(yè)銷售速度和價格受到較大影響使工業(yè)用地補地價可轉讓部分物業(yè)銷售速度和價格受到較大影響受讓人資格：受讓人資格：須是依法注冊登記的企業(yè)再轉讓再轉讓 確需確需5 5年內轉讓：年內轉讓：增值收益100%計提5 5年內不得轉讓：年

7、內不得轉讓：工業(yè)樓宇轉讓后，自工業(yè)樓宇完成轉移登記之日起5年內不得轉讓受讓人資格審查：受讓人資格審查：必須符合產業(yè)準入條件并通過各區(qū)（含新區(qū)）產業(yè)主管部門依法進行的資格審查轉讓限制轉讓限制特殊分特殊分割轉讓割轉讓u當企業(yè)租賃物業(yè)滿5年，可獲得該物業(yè)的購買權u對擬上市企業(yè)，可以申請購買u特殊轉讓：特殊轉讓：5 5年購買，使企業(yè)可以通過銷售物業(yè)年購買，使企業(yè)可以通過銷售物業(yè)5 5年后的期權實現變相銷售年后的期權實現變相銷售；u上市扶持：如有相關資源，可大大提高項目的銷售體量。上市扶持：如有相關資源，可大大提高項目的銷售體量。政策分析政策分析銷售限制銷售限制現售：現售：工業(yè)樓宇只能現售，拿到房產證后

8、才能出售6第十四條：轉讓增值收益分成工業(yè)樓宇轉讓的，轉讓方應將一定比例的增值收益上繳政府，納入政府設立的土地整備資金工業(yè)樓宇轉讓的，轉讓方應將一定比例的增值收益上繳政府，納入政府設立的土地整備資金，具體收繳工作由市土地整備機構負責。 深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）政府參與物業(yè)收益分成，使工業(yè)用地項目利潤空間受到較大影政府參與物業(yè)收益分成，使工業(yè)用地項目利潤空間受到較大影響，但增值收益的計算方式目前存在較大政策盲點，具體操作響，但增值收益的計算方式目前存在較大政策盲點，具體操作有待進一步明確有待進一步明確7政策分析政策分析收益分成收益分成超額累進稅率法提取超額累進稅率法提取增值收益額增值收益

9、額10增值收益額/扣減總額 50%增值收益額*50%2增值收益額/扣減總額 50%未超過增值收益額50%部份*50%+超過增值收益額50%部份*60%備注：5年內工業(yè)樓宇再轉讓增值收益額*100%提取方法超額累進稅率法提取增值收益額增值收益增值收益交易價格交易價格總扣減金額總扣減金額銷售收入銷售收入登記價格（與工程建設相登記價格（與工程建設相關的所有成本）關的所有成本）交易相關稅費交易相關稅費已補繳地價已補繳地價- -+ + +注：虛增成本放大登記價成為項目利潤重要來源注：虛增成本放大登記價成為項目利潤重要來源 到2020年，深圳市可供新增建設用地只有59平方公里，而且這些地塊零星、分散，重大

10、項目、公共設施要落地就會遇到土地空間匱乏的問題，產業(yè)轉型、城市發(fā)展受到產業(yè)轉型、城市發(fā)展受到了土地空間的制約了土地空間的制約，故發(fā)布優(yōu)化空間資源配置、促進產業(yè)轉型升級的“1+6”文件，以深化土地管理制度改革、大力提升國土資源節(jié)約集約利用能力和管理水平。 深圳市人民政府關于深圳市人民政府關于優(yōu)化空間資源配置促進產業(yè)轉型升級優(yōu)化空間資源配置促進產業(yè)轉型升級的意見的意見【主文件主文件】 深圳市完善產業(yè)用地產業(yè)用地供應機制拓展產業(yè)用地空間辦法(試行) 深圳市創(chuàng)新性產業(yè)用房創(chuàng)新性產業(yè)用房管理辦法（試行） 深圳市深圳市工業(yè)樓宇轉讓工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）管理辦法（試行）【主要分享內容主要分享內容】 加

11、快發(fā)展產業(yè)配套住房產業(yè)配套住房意見 深圳市宗地地價宗地地價測算規(guī)則（試行） 深圳市貫徹執(zhí)行的實施意見(試行)“1+61+6”文件出臺背景文件出臺背景注：注：主文件以市政府1號文件為主，其他6個配套文件分別由規(guī)劃國土委、經貿信息委和住建局負責起草。為解決產業(yè)轉型，城市發(fā)展土地空間受限等問題，市政府出臺為解決產業(yè)轉型，城市發(fā)展土地空間受限等問題，市政府出臺“1+61+6”文件，以促進產業(yè)升級轉型及優(yōu)化空間資源配置文件，以促進產業(yè)升級轉型及優(yōu)化空間資源配置政策分析政策分析出臺背景出臺背景8土地合同已作約定：土地合同已作約定：按照土地合同約定土地合同土地合同未作約定未作約定自用部份自用部份50%50%

12、城市更新項目形成的工業(yè)樓宇分割轉讓租售比例不再受限于城市更新項目形成的工業(yè)樓宇分割轉讓租售比例不再受限于5050：5050非自用部份非自用部份 50%50%，經市政府批準可分割轉讓的舊工業(yè)區(qū)升級改造項目，工業(yè)區(qū)已完成改造且改造主體自用建筑；面積比例不低于總建筑面積百50%的，非自用部份可以分割轉讓。工業(yè)用工業(yè)用地項目地項目非城市非城市更新類更新類城市更城市更新類新類城市更新項目改造后形成的工業(yè)樓宇可分城市更新項目改造后形成的工業(yè)樓宇可分割轉讓割轉讓政策分析政策分析租售比例租售比例930%30%配套按市場評估價補繳地價后可進入市場銷售配套按市場評估價補繳地價后可進入市場銷售70%70%工業(yè)樓宇工

13、業(yè)樓宇30%30%配套配套持有：持有：涉及部分的地價補繳，補繳標準為所涉及物業(yè)的基準地價銷售：銷售：按市場評估價補繳地價后可進入市場銷售工業(yè)用工業(yè)用地項目地項目配套物業(yè)類型：配套物業(yè)類型：配套辦公、配套單身宿舍以及小型商業(yè)服務設施政策分析政策分析配套突破配套突破10新轉讓辦法中可以棟、層、間為基本單元進行產權劃分；并明新轉讓辦法中可以棟、層、間為基本單元進行產權劃分；并明確工業(yè)樓宇只能現售，交易方式可通過交易機構公開交易或自確工業(yè)樓宇只能現售，交易方式可通過交易機構公開交易或自行交易行交易現售：現售：工業(yè)樓宇只能現售，拿到房產證后才能出售交易方式靈活：交易方式靈活：可在市政府土地房產交易機構公

14、開交易或自行交易銷售條件及銷售條件及方式方式產權劃分靈活：產權劃分靈活：依照本辦法規(guī)定可以分割轉讓的工業(yè)樓宇，以棟、層、間為基本單元進行房地產權登記并核發(fā)房地產權利證書產權劃分產權劃分政策分析政策分析產權劃分及銷產權劃分及銷售售11新轉讓辦法中提出嚴格的轉讓條件，使工業(yè)用地補地價可轉讓新轉讓辦法中提出嚴格的轉讓條件，使工業(yè)用地補地價可轉讓部分物業(yè)銷售速度和價格受到較大影響部分物業(yè)銷售速度和價格受到較大影響受讓人資格：受讓人資格：須是依法注冊登記的企業(yè)再轉讓再轉讓 確需確需5 5年內轉讓：年內轉讓：增值收益100%計提5 5年內不得轉讓：年內不得轉讓：工業(yè)樓宇轉讓后，自工業(yè)樓宇完成轉移登記之日起

15、5年內不得轉讓受讓人資格審查：受讓人資格審查：必須符合產業(yè)準入條件并通過各區(qū)（含新區(qū)）產業(yè)主管部門依法進行的資格審查轉讓限制轉讓限制特殊分特殊分割轉讓割轉讓u當企業(yè)租賃物業(yè)滿5年，可獲得該物業(yè)的購買權u對擬上市企業(yè)，可以申請購買特殊轉讓：特殊轉讓：5 5年購買，使企業(yè)可以通過銷售物業(yè)年購買，使企業(yè)可以通過銷售物業(yè)5 5年后的期權實現變相銷售；年后的期權實現變相銷售；上市扶持：如有相關資源，可大大提高項目的銷售體量。上市扶持：如有相關資源，可大大提高項目的銷售體量。政策分析政策分析銷售限制銷售限制12受讓人資格及資格審查：受讓人資格及資格審查：受讓人須是依法注冊登記的企業(yè)，且必須符合產業(yè)準入條件

16、并通過各區(qū)（含新區(qū)）產業(yè)主管部門依法進行的資格審查。實現的價格和速度：實現的價格和速度：嚴格的轉讓規(guī)定對工業(yè)樓宇的轉讓價格和速度有較大影響，增加市場風險。轉讓限制轉讓限制5 5年內不得轉讓：年內不得轉讓：工業(yè)樓宇轉讓后，自工業(yè)樓宇完成轉移登記之日起5年內不得轉讓，確需轉讓的，所得增值收益100%計提。嚴格的轉讓條件限制及政府參與增值收益分成，極大影響物業(yè)嚴格的轉讓條件限制及政府參與增值收益分成，極大影響物業(yè)實現的價格、銷售速度及收益實現的價格、銷售速度及收益政策分析政策分析轉讓限制轉讓限制13第十四條：轉讓增值收益分成工業(yè)樓宇轉讓的，轉讓方應將一定比例的增值收益上繳政府，納入政府設立的土地轉讓

17、方應將一定比例的增值收益上繳政府，納入政府設立的土地整備資金整備資金，具體收繳工作由市土地整備機構負責。深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）提取方法提取方法超額累進稅率法提取超額累進稅率法提取增值收益額增值收益額10增值收益額/扣減總額 50%增值收益額*50%2增值收益額/扣減總額 50%未超過增值收益額50%部份*50%+超過增值收益額50%部份*60%注：5年內工業(yè)樓宇再轉讓增值收益額*100%政府參與物業(yè)收益的分成，使工業(yè)用地利潤空間受到較大影響政府參與物業(yè)收益的分成，使工業(yè)用地利潤空間受到較大影響政策分析政策分析收益分成收益分成14計算方式計算方式增值收益的計算目前存在較大政策盲點，對

18、項目增值收益的計算目前存在較大政策盲點，對項目整體收益的影響較大，具體操作有待進一步明確整體收益的影響較大，具體操作有待進一步明確增值收益和土地增值稅是否重復計算？增值收益和土地增值稅是否重復計算？新政中的規(guī)定增值收益與土地增值稅，屬于針對同一基礎的重復計算，且未明確是否可以進行抵扣，存在較大的政策盲點。關于政府參與增值收益分成關于政府參與增值收益分成增值收益增值收益交易價格交易價格總扣減金額總扣減金額銷售收入銷售收入登記價格（與工程建設登記價格（與工程建設相關的所有成本）相關的所有成本）交易相關稅費交易相關稅費已補繳地價已補繳地價- -+ + +注：虛增成本放大登記價成為項目利潤重要來源注：

19、虛增成本放大登記價成為項目利潤重要來源政策分析政策分析收益分成收益分成15非政府鼓勵工業(yè)用地建設一定量的配套住宅（居住產權），并非政府鼓勵工業(yè)用地建設一定量的配套住宅（居住產權），并給予一定的優(yōu)惠政策，但該物業(yè)可能面臨一定的銷售限制給予一定的優(yōu)惠政策，但該物業(yè)可能面臨一定的銷售限制十二、實行產業(yè)配套住房的流轉機制。產業(yè)單位自行建設的產業(yè)配套住房，應當優(yōu)先解決本單位職工的住房問題，在滿足本單位住房困難職工租住需求的基礎上，房源仍有剩余的，產業(yè)單位可以面向周邊的產業(yè)單位在滿足本單位住房困難職工租住需求的基礎上，房源仍有剩余的，產業(yè)單位可以面向周邊的產業(yè)單位整體出租，但不得面向社會個人出租整體出租，

20、但不得面向社會個人出租。十三、實行產業(yè)配套住房產權整體持有實行產業(yè)配套住房產權整體持有。利用產業(yè)用地配套建設的產業(yè)配套住房，其產權附屬于該宗產業(yè)用地，不得分割轉讓。情況特殊確需轉讓的，應當經市住房保障主管部門及市規(guī)劃主管部門批準不得分割轉讓。情況特殊確需轉讓的，應當經市住房保障主管部門及市規(guī)劃主管部門批準。十四、實行產業(yè)配套住房租售并舉實行產業(yè)配套住房租售并舉。高端人才、戰(zhàn)略性新興產業(yè)的人才除由產業(yè)單位自行提供產業(yè)配套住房外，還可以由政府通過租售結合的方式提供產業(yè)配套住房。其中，以出租方式提供產業(yè)配套住房的，租金標租金標準不高于我市公共租賃住房的租金標準準不高于我市公共租賃住房的租金標準；以出

21、售方式提供產業(yè)配套住房的，銷售價格可以參照安居型商品房銷售價格可以參照安居型商品房定價標準加以確定定價標準加以確定；其他產業(yè)員工，則主要由產業(yè)單位以出租的方式提供其自行建設和籌集的產業(yè)配套住房，租金標準由產業(yè)單位自主確定。十五、實行嚴格的產業(yè)配套住房入住制度。產業(yè)單位應當合理設置租賃入住條件，建立健全產業(yè)配套住房的管理制度，簽訂租住合同，建立租住檔案。產業(yè)配套住房符合我市保障性住房建設標準的，入住人員不得在入住人員不得在我市擁有自有住房，且不得同時享受我市的住房保障政策我市擁有自有住房，且不得同時享受我市的住房保障政策。同時加強準入和退出管理，禁止產業(yè)員工轉租和長期空置產業(yè)配套住房。加快發(fā)展產

22、業(yè)配套住房的意見政策分析政策分析其他政策其他政策16城市更新項目中，地塊仍然為工業(yè)用途的情況下，以下面方法補城市更新項目中，地塊仍然為工業(yè)用途的情況下，以下面方法補繳地價，導致銷售部分地價略有上升繳地價，導致銷售部分地價略有上升原有合法面積：原有合法面積：增加建筑面增加建筑面積面積：積面積：按照公告基準地價的50%補繳配套部份配套部份（ 30%30%）產業(yè)用房產業(yè)用房（ 70%70%）持有：持有：按照公告基準地價的50%補繳分割轉讓：分割轉讓：（工業(yè)用地基準地價+辦公用地基準地價）*50%持有：持有：工業(yè)用地基準地價*50%整體轉讓：整體轉讓：按照工業(yè)用地基準地價補繳仍為工業(yè)仍為工業(yè)用地屬性用

23、地屬性銷售：銷售：（法定機構評估價+市場機構評估價）*50%*85%銷銷售售持有：持有：不補繳地價政策分析政策分析地價補繳地價補繳17非城市更非城市更新項目新項目配套部份配套部份（ 30%30%）產業(yè)用房產業(yè)用房（ 70%70%）銷售：銷售：按照市場評估價補繳持有：持有：在基準地價基礎上進行補繳整體轉讓：整體轉讓：報批并按公告基準地價補繳特殊轉讓：特殊轉讓：市場評估價-已繳納地價分割轉讓：分割轉讓：市場評估價-已繳納地價正常進入市正常進入市場轉讓部份場轉讓部份其他轉讓方式其他轉讓方式非城市更新項目中，以下面方法補繳地價，該類項目若想實現純非城市更新項目中，以下面方法補繳地價，該類項目若想實現純市場化銷售，面臨的地價成本大幅提高風險市場化銷售，面臨的地價成本大幅提高風險政策分析政策分析地價補繳地價補繳18評估地價計算方法評估地價計算方法根據根據20132013深圳最新政策規(guī)定，市場評估價深圳最新政策規(guī)定，市場評估價補繳按實際評論結果的補繳按實際評論結果的85%85%計收計收在城市更新項目地價評估方面，暫行措施提出兩項具體措施，一是引入市場評估機構參與地價評估，法定結構與市場評估機構引入市場評估機構參與地價評估，法定結構與市場評估機構的評估結果各占一半權重；二是基于城市更新項目談判過程艱難、運作周期較長、用地貢獻等特殊性，地價金額按照上述結論結