淺析房地產項目中的風險管理

1、 淺析房地產項目中的風險管理摘要：目前我國房地產開發(fā)企業(yè)普遍存在只重視項目開發(fā)而不重視管理，更不重視風險的管理，風險管理意識淡薄、風險管理機構缺失、風險管理手段單一的特點，使房地產項目中的諸多風險因素得不到有效的控制，導致房地產項目的失敗。若要正確地對待、評價、處理房地產項目的實施過程存在著很多風險，必須站在項目管理的戰(zhàn)略高度，從項目啟動、項目組織到項目實施過程的管理，全過程、全方位地的控制，加強對風險的管理，是保證項目順利實行、目標實現的關鍵。關鍵詞：房地產 項目管理 風險管理以美國次貸危機的爆發(fā)導火線，全球陷入經濟危機，進而以美國房地美等大的房地產公司引發(fā)的房地產泡沫的破裂使得房地產更是進

2、入了低谷。對我國而言也帶來很大影響，各地紛紛推出房貸措施以應對這場突如其來的“災難”。 房地產中的風險管理也備受關注，因此就如何加強開發(fā)項目的風險管理，保證項目目的、目標的實現，是實現企業(yè)突出包圍、穩(wěn)步發(fā)展的關鍵過程。接下來就房地產開發(fā)中的風險管理淺談一下。一、 房地產開發(fā)項目的風險分析 在風險決策中，與對經濟利益相比，決策者對待風險態(tài)度對決策環(huán)境騎著更為重要的作用。風險是在特定的客觀條件下，在特定的期間內，那些可能發(fā)生的結果之間的差異程度，實際上就是實際結果與計劃結果的變動程度，這種變化程度越大，所謂的風險就越大。房地產開發(fā)項目的風險，實際上是開發(fā)商實施開發(fā)過程中固有的風險，在現在的經濟大環(huán)

3、境中，主要表現在以下幾個方面：1、 項目的風險定位。房地產開發(fā)項目的市場定位包括項目的產品定位、產品的質量定位、環(huán)境的品質定位，而市場定位是根據市場調查、項目經濟技術分析、項目可行性研究報告，是指導項目決策、項目設計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據?？梢哉f，項目的市場定位確定以后，基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案。市場定位不準確，項目的指導思想出現失誤，會導致后期無法彌補的風險，是項目開發(fā)過程中最大的風險。 2、 項目的投資支持能力風險。項目可行性研究報告出臺前后，由于對市場定位的認識模糊或者自相矛盾；或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對企業(yè)資金籌措和融

4、資能力過高地估計，或者項目成本分析存在著嚴重的失誤；或者沒有吃透國家和地方政府的行業(yè)政策，對大的經濟環(huán)境把握的不準；或者是成本過程控制嚴重失控、意外因素過多等等原因，導致的項目資金支付能力達不到計劃要求，給項目建設造成的風險。 3、 項目的質量風險。包括：在項目決策階段由于經濟技術分析失誤，出現品質與價格矛盾導致的質量問題；在設計階段，向設計提出違反設計規(guī)范、標準，特別是強制性標準的要求，又通過“關系”關照通過造成的“投機性”質量問題；施工階段，從業(yè)人員對設計知識認識有重大錯誤，擅自改變設計造成的質量風險；施工管理過程中，不重視關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現影響結構安全，特別

5、是一些雖不影響結構安全，但對正常使用功能有嚴重影響的問題，處理不及時，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質量“隱患”；交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實物質量”問題等，因“質量”問題造成的糾紛沖突形成的風險。 4、 項目的合約履行能力風險。在項目運作和建設過程中，涉及土地轉讓、融資、設計、監(jiān)理、工程地質勘察、招標代理、施工、材料設備供應、質量檢測、銷售委托、購房等協(xié)議簽約、履約過程，由于項目的一次性特點，建設周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，如果在關鍵的過程出現控制失誤，那將給項目造成相當大的麻煩。比如，在目前土地供應體制和貸款政策條件下，尋找土地、找

6、尋資金是企業(yè)試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法，有時候在“饑不擇食”的景況下，可能會因“省略過程”不慎跌入“陷阱”。 5、 項目建設的 “創(chuàng)新”風險。當前的經濟大環(huán)境，使項目建設的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，獲得既定利益是非常有必要的。這種情形下，為了服務目的，追求項目與周邊項目的“差異性”，選擇自己企業(yè)不熟悉或者認識尚不足以完成追求的“創(chuàng)新”，也是極具風險的。6、 項目的“政府”風險?！罢憋L險多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在，對于企業(yè)來說，主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機性過程、對政策不理解的盲目性過程失誤。在項目建設過程中，企

7、業(yè)必須掌握相關地法律為：中華人民共和國建筑法、中華人民共和國土地法、中華人民共和國招標投標法、中華人民共和國城市房地產法等；必須掌握地法規(guī)為：建設工程質量管理條理等。二、 開發(fā)商項目風險管理的內容 風險管理是通過風險識別、風險評估、風險評價，并在此基礎上優(yōu)化組合各種風險管理技術，對風險實施有效控制和妥善處理風險導致后果，期望達到以最少成本獲得最大安全保證的目標。風險管理的主體是企業(yè)決策層，其核心是選擇最佳風險技術管理的組合，目的是實現最大安全保障效能。因此，開發(fā)商風險管理的主要內容為： 1、 合理界定項目覆蓋的范圍，加強對項目范圍變動的控制，將項目的任務細分的更具體、更明確、更嚴密、更便于控制

8、，以免遺漏而產生風險。 2、 合理確定項目管理目標，在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下，按照項目經濟技術分析報告和項目可行性研究報告提供的依據，用科學的方法和態(tài)度進行項目決策，確定項目目標，避免出現決策失誤風險。 3、 編制項目管理規(guī)劃，對項目工作進行結構分解，對項目目標實現可能存在的風險影響因素進行深入細致的研究，按照一般規(guī)律拿出解決問題、規(guī)避風險的方法、措施。 4、 根據實現目標的外部環(huán)境情況，堅持“事前控制”、“事中控制”的原則，對實施過程中的風險因素，實事求是地給予適當地、合理的調整、優(yōu)化組合各種風險技術，擬訂應對措施，設法消除、轉化、轉移風險，控制過程風險。 5、 強化風險管理的計劃手

9、段，把可以管理的風險分解到各個不同的過程，搞好風險的監(jiān)控。并且，利用動態(tài)管理，合理配備資源，按照目標管理的方法，減少項目執(zhí)行過程中不確定因素導致的風險，規(guī)避潛在風險轉化成顯性風險的可能。 6、 合理組織結構，明確崗位職責，確定好管理關系、反饋關系，在項目管理內部以及與建設相關的各方接口，特別是在經常出現誤解和矛盾的職能和組織間接口，建立好項目的溝通職能，更好的為為風險管理提供信息保障。 7、 加強合同契約的管理。及時的進行信息溝通，消除履約過程的不穩(wěn)定、不信任因素，圍繞項目的最大利益，按照不同階段的工作重點、合同約定內容等開展工作，避免沖突造成的履約風險，利用現行相關法律法規(guī)，對已知風險通過合

10、同分解、索賠和反索賠等手段，進行回避或風險轉移。 8、 在項目內部加強實施者行為的監(jiān)督管理，避免因人為因素造成的風險。強化財務監(jiān)督和計劃實施的專業(yè)監(jiān)督，強化企業(yè)規(guī)章制度、工作標準、工作流程的執(zhí)行情況監(jiān)督，對計劃執(zhí)行情況及時跟蹤檢查，及時向計劃實施層提示計劃執(zhí)行的情況，對預料中的風險或風險因素進行有效的控制和管理。三、房地產開發(fā)項目全面風險管理的方法及流程全面風險管理方法是風險管理流程實施的具體手段，建立風險管理方法體系有助于各個流程的具體執(zhí)行。經過多年的發(fā)展，項目風險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產開發(fā)項目全部風險的全面分析提供了可能。房地產開發(fā)項目風險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流

11、程的風險管理方法匯總起來，比較各種方法的優(yōu)點和缺點，找出其在房地產開發(fā)項目風險管理中的適用范圍，在進行項目風險管理時，可以針對各個階段的特點快速選擇有效的方法進行風險的定性和定量分析。 在全面風險管理框架中目標體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風險管理的目標制定和執(zhí)行；組織體系是基礎，從組織制度上保證風險管理各項工作的順利進行，培養(yǎng)全員風險管理的氛圍；流程體系是關鍵，房地產開發(fā)項目全過程的風險都要按照風險管理流程進行風險識別、風險分析、風險處理和風險監(jiān)控；方法體系是手段，促進全部風險的管理。四大體系相輔相成，共同構成了一個相對完整的房地產項目全面風險管理體系。其中就房地產開發(fā)項目風險管

12、理的主要流程可通過下圖展現：四、就開發(fā)商規(guī)避項目風險的對策建議有： 1、 建立企業(yè)信息收集和處理機構，研究國家和區(qū)域經濟政策、行業(yè)政策，對本地區(qū)各個區(qū)域的規(guī)劃、土地、適宜項目情況，做及時、準確的分析，為企業(yè)經營決策提供準確依據。合理安排資源，把“功夫”下在事前，這樣提供的決策依據會更科學，回避決策依據錯誤造成風險的能力會更強。 2、 合理配備具有基本崗位技能和知識的營銷、開發(fā)、技術工作人員，加強崗位技能培訓，提高綜合知識能力，培養(yǎng)其對風險的分析、識別、評價能力，并培養(yǎng)知識面寬、具有科學態(tài)度又有主動工作熱情的“研發(fā)”隊伍，結合企業(yè)文化建設，結合企業(yè)規(guī)章制度制定，用支持、鼓勵、監(jiān)督、檢查、改進等方

13、法，把企業(yè)產品的研發(fā)作為“龍頭”對待。 3、 由于決策失誤所造成“決策風險后果”的嚴重性，企業(yè)決策層必須由具有合理知識結構的高級經營、技術管理人員組成，必須具備一定的本行業(yè)專業(yè)、綜合知識和風險識別、判斷、處理能力，有計劃、組織、溝通、協(xié)調能力，熟悉行業(yè)工作的基本規(guī)律，了解國家及地方政府相關行政主管部門頒布的法律法規(guī)、規(guī)范性文件規(guī)定。簡單地說就是會經營、懂管理、知法規(guī)，唯如此才可能避免投機、政策、擔保等風險，才可能妥當地處理風險造成的后果。 4、 積極推進企業(yè)的科學化、規(guī)范化、法制化管理建設，逐步實現企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理，制定適應于質量管理標準的企業(yè)標準、工作程序、和工作流程，建立現

14、代的企業(yè)管理制度和管理程序，用質量管理的原則規(guī)范企業(yè)管理行為，真正地實現工作質量的提高。用管理體系管理，用工作標準、程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使工作有依據，效果有證明，追究有線索，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風險。 5、 加強企業(yè)從業(yè)人員的現行法律法規(guī)和企業(yè)規(guī)章制度的學習，及時掌握國家及地方政府在本行業(yè)的部門規(guī)章、規(guī)范性文件、強制性標準，了解政策規(guī)定，提高“違法、違規(guī)”行為的識別能力，規(guī)避“政策風險”，避免出現投機風險、政府風險。 6、 加強項目的招標管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招標過程中，準確核定標的，利用競爭、價格、供求機制，合理制定工期、質量、造價、安全投標的條件，為

15、項目合同管理營造工作質量環(huán)境；在合同契約簽訂的過程中，利用法律法規(guī)的規(guī)定，對可管理風險進行合法的消除、轉移；在合同契約的履行過程中，合理應用法規(guī)規(guī)定，利用風險管理技術、財務手段，將“承包商風險”、“業(yè)主風險”、“供應商風險”、“擔保方風險”進行有效的控制。決不允許在過程中因出現“違規(guī)”或“違約”現象而導致“意外”風險失控。 7、 利用計劃管理、目標管理、過程監(jiān)督等技術手段，對風險管理過程實施“事前”“事中”的有效控制。在編制計劃時，就對風險存在的種類、影響的范圍、時間、效果進行識別、分析、評價，按照一般規(guī)律制定規(guī)避風險、分解風險、控制風險的措施、辦法；在實施過程中，就風險的客觀性、不確定性、可

16、變性、相對性、同利益的對稱性影響，加強計劃的監(jiān)督，按照目標管理、節(jié)點考核的原則，及時組織實施效果的評價考核，用實事求是的態(tài)度，科學地調整計劃和應對措施，及時總結、關閉階段性管理目標，是保證風險管理達到既定目標的有效途徑。 8、 重視“過程控制”，加強關鍵部位和關鍵環(huán)節(jié)的管理，消除“質量風險”、“協(xié)議、契約履行風險”的影響。在策劃、決策階段，正確把握行業(yè)發(fā)展的規(guī)律，客觀地進行項目可行性評估、建設環(huán)境評價和經濟技術分析，準確進行市場調查和企業(yè)投資支持能力分析，正確決定項目的產品定位、品質定位，合理確定投資額度，避免出現品質與投入矛盾的風險；在設計階段，堅持按照產品的市場定位要求、規(guī)范標準要求監(jiān)督設

17、計，進行設計評審，把投資控制控制好; 在招標、簽訂合同階段，合理把握投標優(yōu)惠條件，簽訂一個有效且有利的協(xié)議，其次，在項目實施階段，加強“投資、質量、工期、安全”控制，加強“合同、信息”管理，強化建設過程與項目相關單位的關系協(xié)調，對關鍵部位和容易產生“質量通病”、對結構和使用功能有影響、對投資、小區(qū)環(huán)境質量有重要影響的過程加強監(jiān)督，把實施過程的風險作有效的控制。 9、 重視項目完成過程中階段性工作、實施結果的評價考核，及時總結經驗、關閉階段性計劃，為企業(yè)正確認識自身的管理水平和下步工作持續(xù)改進創(chuàng)造基礎。階段性工作的考核評定有項目管理層組織進行，考核的結果是決定是否調整計劃、調整目標，是否決定關閉階段性管理任務。項目管理考核評價的主體是企業(yè)管理層或者是組織結構中的部分，考核評價的對象是項目管理層，考核的內容是按照項目管理目標責任書規(guī)定的目標和指標，對項目實施情況、項目管理水平、管理績效進行終結評價，確認階段性考核的結果，確認最終結果，確認項目管理組織的職能是否具備“解體”。房地產項目的建設是一個有較長周期的過程，項目的一次性、不可重復性特點和過程中太多的不確定因素，構成了項目過程的各種