房地產(chǎn)項(xiàng)目收并購模式簡(jiǎn)介

1、 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司房地產(chǎn)項(xiàng)目收并購模式簡(jiǎn)介 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司 一、房地產(chǎn)并購的類型一、房地產(chǎn)并購的類型 二、房地產(chǎn)并購的幾種方式二、房地產(chǎn)并購的幾種方式 三、不同并購方式的區(qū)別、聯(lián)系與優(yōu)劣三、不同并購方式的區(qū)別、聯(lián)系與優(yōu)劣 四、房地產(chǎn)并購的基本流程四、房地產(chǎn)并購的基本流程 五、并購的退出機(jī)制五、并購的退出機(jī)制 六、并購中應(yīng)特別注意的幾個(gè)問題六、并購中應(yīng)特別注意的幾個(gè)問題目目 錄錄 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司一、房地產(chǎn)并購的類型一、房地產(chǎn)并購的類型 由于并購目的、主體、時(shí)點(diǎn)等不同，房地產(chǎn)并購主要分為兩大類型： 在建工程并購（含待開發(fā)土

2、地）在建工程并購（含待開發(fā)土地） 持有型物業(yè)并購持有型物業(yè)并購 本次培訓(xùn)主要講前一種：在建工程并購。 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司一、房地產(chǎn)并購的類型一、房地產(chǎn)并購的類型 1、目的不同：目的不同：在建工程并購多數(shù)是為了繼續(xù)完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，以獲得項(xiàng)目的二級(jí)開發(fā)經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)為目的；持有型物業(yè)并購主要以獲得房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營收益或資產(chǎn)價(jià)值增值收益為目的，并不一定需要取得其二級(jí)開發(fā)權(quán)。 2、主體不同：主體不同：前者基本是房地產(chǎn)企業(yè)；后者多數(shù)是投資企業(yè)，無需房地產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊(duì)。 3、時(shí)點(diǎn)不同：時(shí)點(diǎn)不同：前者基本是在項(xiàng)目開發(fā)過程中、甚至是剛?cè)〉瞄_發(fā)用地不久；后者基本是在項(xiàng)目開發(fā)接近完畢、甚至是

3、二級(jí)開發(fā)已基本完成、形成了竣工持有物業(yè)。 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司二、房地產(chǎn)并購的幾種方式二、房地產(chǎn)并購的幾種方式 股權(quán)并購股權(quán)并購 資產(chǎn)并購資產(chǎn)并購 司法程序收購司法程序收購 司法程序收購其實(shí)可以包含在前述的兩種并購方式中，既適用于股權(quán)并購、也適用于項(xiàng)目收購。單獨(dú)開列出來，是因?yàn)樵诓①彸绦蛑?，增加了司法程序?融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司二、房地產(chǎn)并購的幾種方式二、房地產(chǎn)并購的幾種方式 股權(quán)并購股權(quán)并購 股權(quán)并購系指并購方通過協(xié)議購買目標(biāo)公司的股權(quán)或以向目標(biāo)公司增資方式，成為目標(biāo)公司股東，進(jìn)而達(dá)到參與、控制目標(biāo)公司的目的，使該公司變更為并購方的全資或控股企業(yè)。 融

4、創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司7注注1：股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資擴(kuò)股之區(qū)別：股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資擴(kuò)股之區(qū)別第一、資金受讓方不一樣。增資的受讓方是公司，轉(zhuǎn)讓的受讓方是原股東。即增資后，增資的款項(xiàng)歸公司所有，股轉(zhuǎn)后，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款歸股東方所有，由股東支配。第二，增資就是增加注冊(cè)資本，而轉(zhuǎn)讓不會(huì)增加注冊(cè)資本。第三，增資后，新股東和原股東的權(quán)利和義務(wù)是否一樣，需要做另外的約定。而轉(zhuǎn)讓的新股東與原股東一致，不但繼承了原股東在公司的權(quán)利，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)原股東相應(yīng)的義務(wù)，除非公司章程或其他文件另有約定。第四，增資需要開股東大會(huì)，需要三分之二以上的股東同意。轉(zhuǎn)讓則是半數(shù)的股東同意即可，只需書面通知，不用開股東會(huì)。第五，增資

5、進(jìn)來的錢不用交企業(yè)所得稅，股權(quán)轉(zhuǎn)讓原股東需要交稅。 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司8答：否，以下情形可不進(jìn)場(chǎng)企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法第三十四條國資監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)審核國家出資企業(yè)的增資行為。其中，因增資致使國家不再擁有所出資企業(yè)控股權(quán)的，須由國資監(jiān)管機(jī)構(gòu)報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。第四十五條 以下情形經(jīng)同級(jí)國資監(jiān)管機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，可以采取非公開協(xié)議方式進(jìn)行增資：（一）因國有資本布局結(jié)構(gòu)調(diào)整需要，由特定的國有及國有控股企業(yè)或國有實(shí)際控制企業(yè)參與增資；（二）因國家出資企業(yè)與特定投資方建立戰(zhàn)略合作伙伴或利益共同體需要，由該投資方參與國家出資企業(yè)或其子企業(yè)增資。第四十六條 以下情形經(jīng)國家出資企業(yè)審議決策，

6、可以采取非公開協(xié)議方式進(jìn)行增資：（一）國家出資企業(yè)直接或指定其控股、實(shí)際控制的其他子企業(yè)參與增資；（二）企業(yè)債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)；（三）企業(yè)原股東增資。注注2：國有企業(yè)增資擴(kuò)股是否必須進(jìn)場(chǎng)交易：國有企業(yè)增資擴(kuò)股是否必須進(jìn)場(chǎng)交易 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司9方案一：收購債權(quán)+債轉(zhuǎn)股目標(biāo)公司收購方債權(quán)人收購方Step 1 債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知義務(wù)債權(quán)轉(zhuǎn)讓Step 2 債轉(zhuǎn)股目標(biāo)公司持股規(guī)避進(jìn)場(chǎng)交易的兩種方案 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司10方案二：通過國企中的非國有成分間接控股交易前股東A（100%持股）目標(biāo)公司目標(biāo)公司股東（非國有成分）收購方目標(biāo)公司股東（國有成分）交易后目標(biāo)公司股東（

7、非國有成分）目標(biāo)公司股東（國有成分）目標(biāo)公司 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司11股權(quán)并購過程中的幾點(diǎn)問題（非國有）股權(quán)并購過程中的幾點(diǎn)問題（非國有）一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓（1）、公司股權(quán)是否存在限制轉(zhuǎn)讓的情形：1）法定限制條件：對(duì)于股份有限公司，發(fā)起人持有本公司股份自公司成立之日起一年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。公司公開發(fā)行股份前已發(fā)行的股份，自公司股票在證券交易所上市交易之日起一年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。公司董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員應(yīng)當(dāng)向公司申報(bào)所持有的本公司的股份及其變動(dòng)情況，在任職期間每年轉(zhuǎn)讓的股份不得超過其所持有本公司股份總數(shù)的百分之二十五;所持本公司股份自公司股票上市交易之日起一年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。2）約定限制條件：

8、公司章程、股東會(huì)決議等文件中限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形，比如股權(quán)轉(zhuǎn)讓需經(jīng)全體股東一致通過等公司章程屬于公司自治的范圍3）股權(quán)被質(zhì)押或查封 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司12（2）股權(quán)估值原則：意思自治+公平交易雙方自由定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)：稅務(wù)穿刺相關(guān)法律規(guī)定：股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅管理辦法（試行）第十一條第十一條 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入:（一）申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低且無正當(dāng)理由的；（二）未按照規(guī)定期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的；（三）轉(zhuǎn)讓方無法提供或拒不提供股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的有關(guān)資料；（四）其他應(yīng)核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的情形。 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)

9、中國上海區(qū)域公司13第十二條第十二條 符合下列情形之一，視為股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低:（一）申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于股權(quán)對(duì)應(yīng)的凈資產(chǎn)份額的。其中，被投資企業(yè)擁有土地使用權(quán)、房屋、房地產(chǎn)企業(yè)未銷售房產(chǎn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、股權(quán)等資產(chǎn)的，申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于股權(quán)對(duì)應(yīng)的凈資產(chǎn)公允價(jià)值份額的； （二）申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于初始投資成本或低于取得該股權(quán)所支付的價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)的；（三）申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于相同或類似條件下同一企業(yè)同一股東或其他股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的；（四）申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于相同或類似條件下同類行業(yè)的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的；（五）不具合理性的無償讓渡股權(quán)或股份；（六）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他情

10、形。 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司14股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入按照每股凈資產(chǎn)或股權(quán)對(duì)應(yīng)的凈資產(chǎn)份額核定。1.參照相同或類似條件下同一企業(yè)同一股東或其他股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入核定；2.參照相同或類似條件下同類行業(yè)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入核定。？備注：1、被投資企業(yè)的土地使用權(quán)、房屋、房地產(chǎn)企業(yè)未銷售房產(chǎn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、股權(quán)等資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)比例超過20%的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照納稅人提供的具有法定資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。2、6個(gè)月內(nèi)再次發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓且被投資企業(yè)凈資產(chǎn)未發(fā)生重大變化的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照上一次股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)被投資企業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告核定此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。凈資產(chǎn)核定法

11、類比法其他合理方法法律依據(jù)；股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅管理辦法（試行） 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司15第十三條第十三條 符合下列條件之一的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低，視為有正當(dāng)理由：（一）能出具有效文件，證明被投資企業(yè)因國家政策調(diào)整，生產(chǎn)經(jīng)營受到重大影響，導(dǎo)致低價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)；（二）繼承或?qū)⒐蓹?quán)轉(zhuǎn)讓給其能提供具有法律效力身份關(guān)系證明的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹以及對(duì)轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（三）相關(guān)法律、政府文件或企業(yè)章程規(guī)定，并有相關(guān)資料充分證明轉(zhuǎn)讓價(jià)格合理且真實(shí)的本企業(yè)員工持有的不能對(duì)外轉(zhuǎn)讓股權(quán)的內(nèi)部轉(zhuǎn)讓；（四）股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方能夠

12、提供有效證據(jù)證明其合理性的其他合理情。 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司16（3）股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中涉及的稅種及計(jì)稅依據(jù)（個(gè)稅，不含土增、契稅）股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中涉及的稅種及計(jì)稅依據(jù)（個(gè)稅，不含土增、契稅）./././././Users/longhaijiang/Desktop/股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的稅種及其他問題.docx備注：在現(xiàn)行稅法之下，稅務(wù)籌劃=偷稅、漏稅 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司174、股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款之支付意思自治（1）、方式現(xiàn)金、轉(zhuǎn)賬、承兌匯票等、換股（2）、節(jié)奏a、紡錘體支付方式即兩頭小，中間大。 b、根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況預(yù)留風(fēng)險(xiǎn)保證金（3）、擔(dān)保擔(dān)保范圍：賣方之一切義務(wù)。（

13、4） 、稅收代扣代繳 金額一般為盡調(diào)基準(zhǔn)日目標(biāo)公司負(fù)債的30%付款節(jié)點(diǎn)為股轉(zhuǎn)變更完成后2年 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司18（5）股權(quán)交割股權(quán)比例100%部分印鑒銷毀、重刻、變更各類證照變更（營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)資質(zhì)證書等）印鑒、證照共管管理、決策機(jī)制用印記錄承諾 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司19股權(quán)收購過程中涉及的刑事犯罪股權(quán)收購過程中涉及的刑事犯罪一、法律規(guī)定刑法刑法第二百二十八條 以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價(jià)額百分之五以上百分之二十以下罰金；情節(jié)特別嚴(yán)重的，處三年

14、以上七年以下有期徒刑，并處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價(jià)額百分之五以上百分之二十以下罰金。 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司20最高人民法院最高人民法院關(guān)于審理破壞上地資源刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋關(guān)于審理破壞上地資源刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第一條 以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，具有下列情形之一的，屬于非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)“情節(jié)嚴(yán)重”，依照刑法第二百二十八條的規(guī)定，以非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪定罪處罰：（一）非法轉(zhuǎn)讓、倒賣基本農(nóng)田五畝以上的；（二）非法轉(zhuǎn)讓、倒賣基本農(nóng)田以外的耕地十畝以上的；（三）非法轉(zhuǎn)讓、倒賣其他土地二十畝以上的；（四）非

15、法獲利五十萬元以上的；（五）非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地接近上述數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)并具有其他惡劣情節(jié)的，如曾因非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)受過行政處罰或者造成嚴(yán)重后果等。 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司21第二條 實(shí)施第一條規(guī)定的行為，具有下列情形之一的，屬于非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)“情節(jié)特別嚴(yán)重”：（一）非法轉(zhuǎn)讓、倒賣基本農(nóng)田十畝以上的；（二）非法轉(zhuǎn)讓、倒賣基本農(nóng)田以外的耕地二十畝以上的；（三）非法轉(zhuǎn)讓、倒賣其他土地四十畝以上的；（四）非法獲利一百萬元以上的；（五）非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地接近上述數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)并具有其他惡劣情節(jié)，如造成嚴(yán)重后果等。 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司22案例安徽省淮北市相山區(qū)人

16、民法院審理的鄧某甲非法倒賣土地使用權(quán)罪一案安徽省淮北市相山區(qū)人民法院審理的鄧某甲非法倒賣土地使用權(quán)罪一案（2014）相刑初字第）相刑初字第00002號(hào)號(hào)基本案情：基本案情： 2007年6月，淮北市人民政府同意對(duì)位于南湖路西、南黎路北地塊的國有土地使用權(quán)進(jìn)行招拍掛出讓。被告人鄧某甲與謝某甲（已判刑）得知這一信息之后，為取得該地塊土地使用權(quán)，由被告人鄧某甲出資，謝某甲于2007年10月25日注冊(cè)成立青山公司。該公司于2007年11月7日被批準(zhǔn)有資格從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，股東為謝某甲、謝某乙，法定代表人謝某甲，注冊(cè)資本800萬元。 2007年11月20日，青山公司向淮北市國土資源局遞交競(jìng)買申請(qǐng)書，

17、并支付競(jìng)買保證金3500萬元，其中鄧某甲出資800萬元。同年12月，青山公司通過招拍掛出讓的方式競(jìng)得到淮國土掛（2007）05號(hào)地塊的國有土地使用權(quán)（位于南黎路北，南湖路西，總面積88496.55平方米，132.74畝），成交價(jià)為6020萬元。此后謝某甲和鄧某甲兩人便不再支付剩余土地出讓金，亦未按照出讓合同約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而預(yù)謀對(duì)該地塊以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行非法轉(zhuǎn)讓牟利。謝、鄧二人談妥對(duì)此地塊的收益按二八比例分成。 2009年下半年，謝某甲、鄧某甲與國正公司法定代表人李某甲商談了以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式對(duì)該宗地塊使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的相關(guān)事宜。2009年年11月月21日，謝某甲、謝某乙二人與國正公司簽訂股權(quán)

18、轉(zhuǎn)讓合同，約定將謝某甲、謝某乙所日，謝某甲、謝某乙二人與國正公司簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，約定將謝某甲、謝某乙所持有的青山公司的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給國正公司，持有的青山公司的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給國正公司，轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為7500萬元（該價(jià)款不包括青山公司未繳納的土地出讓金2520萬元）。2010年3月19日，謝某甲、謝某乙又聯(lián)合簽署了股東會(huì)議記錄和股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，重申了股權(quán)轉(zhuǎn)讓內(nèi)容。2010年5月6日青山公司遞交土地登記申請(qǐng)書，2010年5月10日，青山公司獲得土地使用權(quán)登記。 2010年5月12日，由國正公司申請(qǐng)，青山公司的股東由謝某甲、謝某乙變更為國正公司，法定代表人由謝某甲變更為李某甲。至2011年4月，國正公司

19、支付給謝某甲及鄧某甲轉(zhuǎn)讓款7540余萬元（含契稅款240余萬元）。 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司23法院認(rèn)為：法院認(rèn)為：“被告人鄧某甲伙同他人以牟利為目的，違反國家土地管理法規(guī)，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的名義非法倒賣國有土地土地使用權(quán)，涉案土地面積132.74畝，情節(jié)特別嚴(yán)重，其行為已構(gòu)成非法倒賣土地使用權(quán)罪，應(yīng)依法懲處。”判決結(jié)果：判決結(jié)果：被告人鄧西軍犯非法倒賣土地使用權(quán)罪，判處有期徒刑三年，緩刑四年，并處罰金五百萬元。（緩刑考驗(yàn)期限，從判決確定之日起計(jì)算；罰金于判決生效之日起一次性繳納。）二、被告人鄧西軍的違法所得予以追繳。類似案例： 1）安徽省蕪湖縣人民法院（2009）蕪刑初字第89號(hào)、

20、（2009）蕪中刑終字第178號(hào)； 2）江蘇省溧陽市人民法院（2010）刑二初字第128號(hào)、江蘇省常州市陸阿生因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)公司股權(quán)被依“非法倒賣土地使用權(quán)罪”審查起訴。 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司二、房地產(chǎn)并購的幾種方式二、房地產(chǎn)并購的幾種方式 資產(chǎn)并購資產(chǎn)并購 資產(chǎn)并購是指并購方為了取得目標(biāo)公司的經(jīng)營控制權(quán)而收購其主要資產(chǎn)、重大資產(chǎn)、全部資產(chǎn)或?qū)嵸|(zhì)性的全部資產(chǎn)的投資行為。 按支付手段不同，具體分為以現(xiàn)金為對(duì)價(jià)受讓目標(biāo)公司的資產(chǎn)和以股份為對(duì)價(jià)受讓目標(biāo)公司資產(chǎn)兩種資產(chǎn)并購形式。 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司25資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式的優(yōu)勢(shì)：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式的優(yōu)勢(shì)：（一）項(xiàng)目權(quán)屬清晰，

21、可操作性較強(qiáng)，法律規(guī)定明確，只要符合法定條件，即可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。（二）受讓方無需考慮目標(biāo)公司的或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。因受讓的僅為目標(biāo)項(xiàng)目，不涉及公司債權(quán)債務(wù)，對(duì)受讓方而言交易較為簡(jiǎn)便、透明。（三）需要繳納的稅費(fèi)種類清晰，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式的不利因素：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式的不利因素：（一）根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第39條的規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)必須完成開發(fā)投資總額的25%。若采用資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式，項(xiàng)目權(quán)屬變更登記手續(xù)必須在目標(biāo)項(xiàng)目投資總額達(dá)到25%后方可辦理。（二）在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下，如有專屬于轉(zhuǎn)讓方（目標(biāo)公司）的稅收優(yōu)惠，受讓方在受讓目標(biāo)項(xiàng)目后無法繼續(xù)享有。但是如果采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，由于變動(dòng)的只是轉(zhuǎn)讓方（目標(biāo)公司

22、）的股東，則稅收優(yōu)惠將會(huì)得到保留。（三）稅費(fèi)較高。通常情況下，采取資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式需繳納的稅費(fèi)包括：契稅、印花稅、土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加等，相對(duì)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式而言稅費(fèi)較高。 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司二、房地產(chǎn)并購的幾種方式二、房地產(chǎn)并購的幾種方式 司法程序收購司法程序收購 此方式與前兩者的主要差別是：前兩者基本是交易雙方作為平等主體，通過商業(yè)談判達(dá)成買賣關(guān)系；后者則是在司法程序中，作為案外人，參與司法強(qiáng)制拍賣、變賣資產(chǎn)的處置。在此特別單獨(dú)進(jìn)行分析，是因?yàn)橥ㄟ^此種方式參與的并購，在后續(xù)流程中，與前兩者會(huì)產(chǎn)生一系列差異。 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海

23、區(qū)域公司27注意要點(diǎn)：1、必須實(shí)地踏勘；2、必須與執(zhí)行案件承辦人聯(lián)系，全面了解拍賣標(biāo)的前世今生及競(jìng)拍成功后權(quán)屬變更流程；3、認(rèn)真閱讀競(jìng)拍須知（包括稅費(fèi)承擔(dān)，是否可以貸款） 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣 ( (一一) )股權(quán)并購與資產(chǎn)并購的區(qū)別與聯(lián)系股權(quán)并購與資產(chǎn)并購的區(qū)別與聯(lián)系1、并購標(biāo)的并購標(biāo)的股權(quán)并購的標(biāo)的是目標(biāo)公司的股權(quán)，是目標(biāo)公司股東層面的變動(dòng)，并不影響目標(biāo)公司資產(chǎn)的運(yùn)營。資產(chǎn)并購的標(biāo)的是目標(biāo)公司的資產(chǎn)，并不影響目標(biāo)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)的變化。 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣三、不同并購方

24、式的差別與優(yōu)劣 ( (一一) )股權(quán)并購與資產(chǎn)并購的區(qū)別與聯(lián)系股權(quán)并購與資產(chǎn)并購的區(qū)別與聯(lián)系 2、交易主體交易主體 股權(quán)并購的交易主體是并購方和目標(biāo)公司的股東，權(quán)利和義務(wù)只在并購方和目標(biāo)公司的股東之間發(fā)生。 資產(chǎn)并購的交易主體是并購方和目標(biāo)公司，權(quán)利和義務(wù)通常不會(huì)影響目標(biāo)公司的股東。 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣 ( (一一) )股權(quán)并購與資產(chǎn)并購的區(qū)別與聯(lián)系股權(quán)并購與資產(chǎn)并購的區(qū)別與聯(lián)系 3、交易性質(zhì)交易性質(zhì) 股權(quán)并購的交易性質(zhì)實(shí)質(zhì)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓或增資，并購方通過并購行為成為目標(biāo)公司的股東，并獲得了在目標(biāo)公司及其項(xiàng)下的資產(chǎn)權(quán)益，

25、但目標(biāo)公司的資產(chǎn)權(quán)屬并沒有變化。 資產(chǎn)并購的性質(zhì)為一般資產(chǎn)買賣，僅涉及買賣雙方的合同權(quán)利和義務(wù)。 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣 ( (二二) )股權(quán)并購的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)股權(quán)并購的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：1. 可保持項(xiàng)目開發(fā)主體的前后統(tǒng)一，如對(duì)目標(biāo)公司項(xiàng)下項(xiàng)目的規(guī)劃、土地用途等無需做特別調(diào)整，則可直接繼續(xù)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；2. 按照相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等都需經(jīng)過招投標(biāo)，在開發(fā)主體不變的情況下，如果前述乙方無需變更，則可繼續(xù)履行原合同、協(xié)議，或至多對(duì)原合同、協(xié)議進(jìn)行協(xié)商，無需重新辦理招投標(biāo)及備案等。 融創(chuàng)中國上海

26、區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣 ( (二二) )股權(quán)并購的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)股權(quán)并購的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn) 缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：1. 需承擔(dān)原股東經(jīng)營項(xiàng)目公司期間形成的債權(quán)債務(wù)以及或有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；2. 股權(quán)交易中的交易溢價(jià)部分，直接計(jì)入項(xiàng)目開發(fā)成本存在稅務(wù)認(rèn)定風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致項(xiàng)目后期稅費(fèi)成本增加；3. 如股權(quán)交易中，涉及國有股權(quán)、外資股權(quán)等交易，則交易審批流程繁瑣、交易周期較長。 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣 ( (三三) )資產(chǎn)并購資產(chǎn)并購( (項(xiàng)目收購項(xiàng)目收購) )的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：1

27、. 可有效規(guī)避原股東經(jīng)營目標(biāo)公司期間形成的債權(quán)債務(wù)以及或有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；2. 對(duì)于目標(biāo)公司項(xiàng)下存在多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目、而收購方僅計(jì)劃收購其中某個(gè)項(xiàng)目的情況而言，此方式的操作性更強(qiáng)。 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣 ( (三三) )資產(chǎn)并購資產(chǎn)并購( (項(xiàng)目收購項(xiàng)目收購) )的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：1. 目標(biāo)公司項(xiàng)下的項(xiàng)目需達(dá)到城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的法定轉(zhuǎn)讓條件，并須經(jīng)行政主管部門審批；2. 項(xiàng)目此前已經(jīng)獲得的土地、規(guī)劃、建設(shè)等審批手續(xù)和文件，均需辦理變更手續(xù)。 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司三、不同并購方式的差別與優(yōu)

28、劣三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣 ( (三三) )資產(chǎn)并購資產(chǎn)并購( (項(xiàng)目收購項(xiàng)目收購) )的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn) 附：附： 城市房地產(chǎn)管理法相關(guān)規(guī)定城市房地產(chǎn)管理法相關(guān)規(guī)定第三十九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書； （二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣三、

29、不同并購方式的差別與優(yōu)劣 ( (四四) )司法程序收購的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)司法程序收購的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：1. 可通過司法機(jī)關(guān)認(rèn)定的股權(quán)或項(xiàng)目價(jià)值，有效規(guī)避原股東經(jīng)營目標(biāo)公司期間形成的債權(quán)債務(wù)以及或有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；2. 憑司法機(jī)關(guān)的協(xié)助執(zhí)行書等司法文書，在辦理各項(xiàng)行政審批文件的變更時(shí)，會(huì)比較便利。 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣 ( (四四) )司法程序收購的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)司法程序收購的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn) 缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：1.司法機(jī)關(guān)處置的股權(quán)或資產(chǎn)(特別是固定資產(chǎn))基本都是現(xiàn)狀拍賣、變賣，如果其存在瑕疵，在平等主體的商務(wù)交易中，是可以要求原權(quán)利人協(xié)助

30、處理或在價(jià)格上讓步，但對(duì)司法機(jī)關(guān)無效；2.交易資金占用量較大，前述兩種方式的交易，均可能與交易方協(xié)商交易價(jià)款的支付方式和周期等，而司法機(jī)關(guān)一般會(huì)要求在短期內(nèi)一次性交齊交易價(jià)款。3.需要處理與司法機(jī)關(guān)之間的各種關(guān)系。 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司381、破產(chǎn)收購：1.0版本：通過破產(chǎn)程序中的重整程序參與目標(biāo)公司經(jīng)營（重點(diǎn)：債權(quán)人大會(huì)）；重整失敗后轉(zhuǎn)清算程序（操作要點(diǎn)同司法拍賣程序）2.0版本：債權(quán)轉(zhuǎn)讓+破產(chǎn)收購（1）、設(shè)立非關(guān)聯(lián)殼公司作為目標(biāo)公司債權(quán)收購主體；（2）、通過債權(quán)轉(zhuǎn)讓方式使殼公司成為目標(biāo)公司債權(quán)人（最好是第一債權(quán)人）；（3）、殼公司在債權(quán)人大會(huì)中取得優(yōu)勢(shì)表決權(quán)；（4）、在

31、重整程序中通過債權(quán)人大會(huì)及破產(chǎn)管理人選定收購方參與目標(biāo)公司經(jīng)營開發(fā)幾種特殊的并購方式幾種特殊的并購方式 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司39幾種特殊的并購方式幾種特殊的并購方式2、債股輪轉(zhuǎn)：（1）、債先股后，抵押先行；（2）、債股相抵、司法拍賣、債轉(zhuǎn)股備注1：債的相對(duì)方可根據(jù)情況選擇股東或目標(biāo)公司，如選擇股東，必須：1、在借款合同中約定該款項(xiàng)必須通過股東借款或其他方式投到項(xiàng)目公司；2、項(xiàng)目公司必須提供連帶保證責(zé)任，目標(biāo)地塊必須辦理抵押。備注2：債的利息應(yīng)當(dāng)在年息24%，通過委貸方式放款，且還款期限盡量縮短，將債務(wù)通過復(fù)利計(jì)算放大。 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司403、內(nèi)部承包：幾種特殊的并購方式幾種特殊的并購方式 融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司四、房地產(chǎn)并購的基本流程式四、房地產(chǎn)并購的基本流程式1.1. 目標(biāo)選擇目標(biāo)選擇：并購目標(biāo)的搜