司法鑒定中房地產(chǎn)評(píng)價(jià)存在的問(wèn)題及對(duì)策

1、精選司法鑒定中房地產(chǎn)評(píng)估存在的問(wèn)題及對(duì)策臨汾信譽(yù)房地產(chǎn)估價(jià)有限公司王勇摘要:隨著經(jīng)濟(jì)糾紛、訴訟案件的增加，需要進(jìn)行司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的數(shù)量也越來(lái)越多，司法鑒定評(píng)估由于其獨(dú)具的“公正性、嚴(yán)肅性、復(fù)雜性、精確性”區(qū)別于其他評(píng)估業(yè)務(wù)。由于司法鑒定評(píng)估往往直接關(guān)系到當(dāng)事人雙方的切身利益，從而產(chǎn)生了房地產(chǎn)評(píng)估中的諸多問(wèn)題。本文從工作實(shí)踐出發(fā)，按評(píng)估工作流程對(duì)司法鑒定進(jìn)行了探討，從而分析針對(duì)問(wèn)題采取相應(yīng)的解決對(duì)策。關(guān)鍵詞:司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估問(wèn)題對(duì)策隨著經(jīng)濟(jì)糾紛、訴訟數(shù)量的增加，需要進(jìn)行司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的數(shù)量也越來(lái)越多，作為我們房地產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估的中介機(jī)構(gòu)，非常重視這類業(yè)務(wù)的發(fā)展。由于司法鑒定評(píng)

2、估往往直接關(guān)系到當(dāng)事人雙方的切身利益，從而產(chǎn)生了房地產(chǎn)評(píng)估中的諸多問(wèn)題本文從工作實(shí)踐出發(fā)，按評(píng)估工作流程對(duì)司法鑒定進(jìn)行了探討，從而分析針對(duì)問(wèn)題采取相應(yīng)的解決對(duì)策。一、司法鑒定評(píng)估的定義所謂司法鑒定評(píng)估就是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依法接受人民法院的委托，運(yùn)用專業(yè)的估價(jià)知識(shí)和方法，依照法定的程序，對(duì)與司法案件有關(guān)的涉訟標(biāo)的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行專業(yè)判斷的一種活動(dòng)。我國(guó)的司法鑒定評(píng)估業(yè)務(wù)不過(guò)短短幾年的歷史。隨著經(jīng)濟(jì)糾紛、訴訟數(shù)量的增加，需要進(jìn)行司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的數(shù)量也越來(lái)越可編輯精選多，由于法律制度完善、權(quán)利意識(shí)增強(qiáng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展等外部環(huán)境因素的共同影響，房地產(chǎn)評(píng)估鑒定已逐漸成為司法環(huán)節(jié)中一項(xiàng)不可或缺的技術(shù)

3、工作。二、司法鑒定評(píng)估的特點(diǎn)：司法鑒定涉及的房地產(chǎn)評(píng)估是一種司法鑒定行為，是司法鑒定機(jī)構(gòu)接受委托，指派司法鑒定人對(duì)與訴訟活動(dòng)有關(guān)的專門性問(wèn)題進(jìn)行科學(xué)檢驗(yàn)、判斷并作出結(jié)論的活動(dòng)。其次才是房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估行為，是具備房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定執(zhí)業(yè)資格的司法鑒定機(jī)構(gòu)接受司法機(jī)關(guān)、公民、法人或其他組織的委托，派出具有司法鑒定人資格的房地產(chǎn)估價(jià)師估算、判斷估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的活動(dòng)。這些特殊的因素決定了司法鑒定評(píng)估區(qū)別于其他評(píng)估的特點(diǎn)，總結(jié)如下：1 .目的的“公正性”與國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估的保護(hù)性、抵押貸款評(píng)估的謹(jǐn)慎性不同，司法鑒定評(píng)估當(dāng)事人雙方具有平等的法律地位，其根本目的是為了當(dāng)事人的合法

4、權(quán)益，體現(xiàn)司法公正原則，為人民法院妥善處理經(jīng)濟(jì)糾紛提供參考。2 .行為的“嚴(yán)肅性”司法鑒定評(píng)估報(bào)告一經(jīng)當(dāng)事人認(rèn)可及人民法院確認(rèn)，就具有法律效力，并將作為司法審判和執(zhí)行的重要依據(jù)，直接關(guān)系到當(dāng)事雙方的切身利益。司法鑒定評(píng)估工作必須建立在對(duì)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象的充分了解上展開(kāi)，嚴(yán)肅的對(duì)待每一個(gè)評(píng)估環(huán)節(jié)?？删庉嬀x3 .過(guò)程的“復(fù)雜性”司法鑒定評(píng)估過(guò)程的復(fù)雜性源自于案件本身和估價(jià)對(duì)象兩個(gè)方面。司法行為的特點(diǎn)決定了估價(jià)師在估價(jià)目的確定、現(xiàn)場(chǎng)勘察、權(quán)屬資料取得、評(píng)估解釋等過(guò)程中必然會(huì)受到各種復(fù)雜關(guān)系的影響和限制；另一方面，司法鑒定的估價(jià)對(duì)象往往存在權(quán)屬不清、面積不明等復(fù)雜情況，這都給司法鑒定評(píng)估工作帶來(lái)了

5、挑戰(zhàn)。4 .結(jié)果的“精確性”司法鑒定評(píng)估所具有的法律效力使得估價(jià)結(jié)果直接關(guān)系到當(dāng)事雙方的切身利益，許多估價(jià)結(jié)果不可避免的要接受當(dāng)事各方對(duì)其精確性的嚴(yán)格審查。這和我們估價(jià)行業(yè)以往常常強(qiáng)調(diào)的“估價(jià)結(jié)果允許有±10%的誤差”有著明顯的矛盾。三、司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問(wèn)題1、首先，司法鑒定涉及的房地產(chǎn)評(píng)估具有特殊性。它首先是一種司法鑒定行為，是司法鑒定機(jī)構(gòu)接受委托，指派司法鑒定人對(duì)與訴訟活動(dòng)有關(guān)的專門性問(wèn)題進(jìn)行科學(xué)檢驗(yàn)、判斷并作出結(jié)論的活動(dòng)。其次才是房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估行為，是具備房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定執(zhí)業(yè)資格的司法鑒定機(jī)構(gòu)接受司法機(jī)關(guān)、公民、法人或其他組織的委托，派出具有司法鑒定人資格的房地產(chǎn)估

6、價(jià)師估算、判斷估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的活動(dòng)。由此可見(jiàn)，司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)中，房地產(chǎn)估價(jià)師除遵循房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程等有關(guān)規(guī)定、執(zhí)業(yè)規(guī)范以外，作為司法鑒定人應(yīng)當(dāng)履行出庭義務(wù)，就其作出的鑒定結(jié)論接受法官、雙方當(dāng)事人的質(zhì)證。可編輯精選實(shí)際工作中，司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估主要為確定房地產(chǎn)拍賣底價(jià)、確定抵債協(xié)議金額、延遲履行的執(zhí)行等目的服務(wù)。2、由其特殊性決定房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過(guò)程中應(yīng)充分認(rèn)知司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的嚴(yán)肅性，從前期現(xiàn)場(chǎng)勘查、房地產(chǎn)權(quán)屬的調(diào)查認(rèn)定、房地產(chǎn)估價(jià)師的簽字等細(xì)節(jié)上都不能有半點(diǎn)疏忽。評(píng)估工作的微小瑕疵可能輕則延誤法院的執(zhí)行程序，重則給雙方當(dāng)事人造成難

7、以挽回的經(jīng)濟(jì)損失。比如當(dāng)法院通過(guò)搖號(hào)確定評(píng)估公司后，評(píng)估公司沒(méi)有特殊原因應(yīng)該立即承接業(yè)務(wù)，并在工作中與委托法院保持聯(lián)系，在合理時(shí)間內(nèi)完成評(píng)估工作；同一項(xiàng)目盡量不更換估價(jià)師，保證評(píng)估工作的連貫。另外，在現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)估價(jià)人員一定要認(rèn)真對(duì)待，嚴(yán)格按照估價(jià)程序作業(yè)。如最基本的應(yīng)按照約定準(zhǔn)時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；當(dāng)事人不予配合不能入戶勘查、拍照時(shí)，應(yīng)及時(shí)與委托法院聯(lián)系、溝通情況，以便盡早想辦法解決問(wèn)題；現(xiàn)場(chǎng)勘察應(yīng)該細(xì)致，避免出現(xiàn)漏評(píng)現(xiàn)象；評(píng)估公司最好派兩名估價(jià)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，并保證現(xiàn)場(chǎng)勘查人員與評(píng)估報(bào)告的簽字估價(jià)師一致。3、關(guān)于評(píng)估報(bào)告的具體內(nèi)容，是雙方當(dāng)事人最關(guān)注的部分。評(píng)估公司出具的估價(jià)報(bào)告應(yīng)語(yǔ)言清晰明確，沒(méi)有

8、錯(cuò)別字；評(píng)估依據(jù)充分,提供對(duì)委托方有價(jià)值的參考信息；價(jià)格內(nèi)涵準(zhǔn)確；最終價(jià)格水平客觀合理；報(bào)告附件全面，所附照片應(yīng)為彩色；另外報(bào)告中注明的提交報(bào)告時(shí)間應(yīng)與實(shí)際交付報(bào)告時(shí)間一致。4、關(guān)于增值服務(wù)的問(wèn)題。按照評(píng)估規(guī)程，一個(gè)評(píng)估目的出具一可編輯精選份估價(jià)報(bào)告，相應(yīng)的出具一個(gè)評(píng)估價(jià)格。司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中有些特殊情況，如為抵債目的進(jìn)行評(píng)估，因?yàn)榈謧鶇f(xié)議確定后房地產(chǎn)要過(guò)戶，委托方除要明確抵債房地產(chǎn)價(jià)值外，還需要了解房地產(chǎn)過(guò)戶所涉及的稅費(fèi)種類、數(shù)額，尤其是土地增值稅的情況；對(duì)于拍賣后需要補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金的情況，委托方需要了解出讓金大致數(shù)額等。筆者認(rèn)為，在評(píng)估工作前期應(yīng)充分了解委托方的評(píng)估目的及房地產(chǎn)

9、擬處置方案，就委托方的需求，在工作量不大的情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)可以為委托方提供類似的增值服務(wù)；如果工作量較大，可以與委托方協(xié)商適當(dāng)增加評(píng)估費(fèi)用。5、評(píng)估機(jī)構(gòu)在工作中應(yīng)與委托法院相互配合，積極做好各個(gè)環(huán)節(jié)的工作。如目前一般由評(píng)估公司持法院提供的相應(yīng)證明材料到房屋、土地行政主管部門落實(shí)房地產(chǎn)權(quán)屬的工作，但有的區(qū)、縣房屋、土地行政主管部門不對(duì)評(píng)估公司提供這項(xiàng)服務(wù)，給房地產(chǎn)權(quán)屬認(rèn)定工作帶來(lái)不便。如果法院能與市一級(jí)的房屋、土地行政主管部門協(xié)調(diào)這項(xiàng)工作，具體操作仍由評(píng)估公司來(lái)做，權(quán)屬認(rèn)定工作將更為順暢。6、時(shí)限短。正常資產(chǎn)評(píng)估有充裕的時(shí)間調(diào)查取證，而司法鑒定評(píng)估在時(shí)間上受限制，這就為評(píng)估造成不便。7、取證難度

10、大。正常資產(chǎn)評(píng)估由企業(yè)配合收集資料，有的企業(yè)甚至成立專門的配合評(píng)估班子，這就大大的減少了取證難度。而司法鑒定評(píng)估就不一樣了，被告方不配合，甚至銷毀資料；司法評(píng)估是追索性評(píng)估，現(xiàn)在評(píng)估前兩年的資產(chǎn)，這就需要花費(fèi)大量的時(shí)間調(diào)查當(dāng)時(shí)的物價(jià)，當(dāng)時(shí)的資產(chǎn)狀況，因此更需慎重的取證。可編輯精選8、估價(jià)報(bào)告有效期的問(wèn)題，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大，評(píng)估公司出具的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告有效期一般為半年，而法院的工作程序中如送達(dá)不順利或拍賣公告等需要一定的時(shí)間，通常案件未結(jié)但評(píng)估報(bào)告已過(guò)有效期，這就需要評(píng)估公司充分理解法院的工作特點(diǎn)，雙方協(xié)商解決好這個(gè)問(wèn)題。四、司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估中的問(wèn)題解決對(duì)策1 .明確估價(jià)目的和范圍在

11、做鑒定報(bào)告時(shí)，應(yīng)要求委托方說(shuō)清鑒定目的，并說(shuō)清鑒定范圍，提醒委托方簽定范圍要合情、合理、合法，明確委托方要求鑒定的是標(biāo)的物的直接損失、間接損失或兩者兼有，在此有三點(diǎn)應(yīng)注意：(a)要注意直接損失、間接損失范圍的確定，一定要由委托方確定，中介機(jī)構(gòu)無(wú)建議權(quán)。(b)如果委托方提出一些不合理的評(píng)估范圍，應(yīng)有權(quán)說(shuō)明情況，認(rèn)真對(duì)待，因?yàn)樘岢霾缓侠淼脑u(píng)估范圍有可能把責(zé)任推到鑒定人身上，鑒定人無(wú)必要承擔(dān)。(c)一旦確定了鑒定范圍；就要嚴(yán)格把鑒定約定在范圍內(nèi)，不可隨意超越。2 .合理的價(jià)值定義價(jià)值定義的準(zhǔn)確與否直接影響到估價(jià)結(jié)論的可靠性。與其他評(píng)估業(yè)務(wù)價(jià)值定義的相對(duì)確定性不同，鑒定評(píng)估的價(jià)值定義往往依估價(jià)目的和估

12、價(jià)對(duì)象的不同，存在較大的差異，對(duì)控制估價(jià)機(jī)構(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要。舉例來(lái)說(shuō)，拍賣目的情況下往往評(píng)估的是其合法轉(zhuǎn)讓條件可編輯精選下的市場(chǎng)交易價(jià)值；但對(duì)于很多分家析產(chǎn)目的下的鑒定評(píng)估，估價(jià)對(duì)象往往權(quán)屬資料不齊或受限制(例如宅基地)，這就需要估價(jià)師與法官根據(jù)估價(jià)目的，堅(jiān)持客觀、公正、合情、合理的原則，本著解決矛盾糾紛、維護(hù)正當(dāng)權(quán)益的原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值定義。合理的價(jià)值定義需要估價(jià)師在遵循估價(jià)基本理論的基礎(chǔ)上，與估價(jià)的根本目的相結(jié)合，避免不假思索的“市場(chǎng)價(jià)值”，深刻地理解“市場(chǎng)價(jià)值”僅僅是價(jià)值的一種形式，從根本上去規(guī)避司法鑒定評(píng)估的潛在法律風(fēng)險(xiǎn)。3 .謹(jǐn)慎的假設(shè)和限制條件估價(jià)師應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對(duì)待假設(shè)和限制條件

13、。司法鑒定評(píng)估結(jié)果必須同價(jià)值定義嚴(yán)格對(duì)應(yīng)，才能真正實(shí)現(xiàn)估價(jià)目的。原則上，估價(jià)報(bào)告中的每一項(xiàng)假設(shè)和限制條件都應(yīng)得到法院的事先認(rèn)同，由法官協(xié)助判斷假設(shè)和限制條件的合理性及是否會(huì)對(duì)審判和執(zhí)行產(chǎn)生影響。除法院允許外，司法鑒定評(píng)估報(bào)告中應(yīng)避免出現(xiàn)對(duì)權(quán)屬、面積、使用標(biāo)準(zhǔn)等重要因素的假設(shè)，防止估價(jià)報(bào)告失去期望的使用價(jià)值。4 .科學(xué)的估價(jià)方法司法鑒定評(píng)估應(yīng)當(dāng)緊緊圍繞價(jià)值定義，優(yōu)先選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)。而在市場(chǎng)比較法使用過(guò)程中，必須注重選擇與估價(jià)對(duì)象具有較強(qiáng)可比性的實(shí)例，科學(xué)地設(shè)定價(jià)值定義條件下的各個(gè)比較因素，使得估價(jià)結(jié)果不偏離價(jià)值定義的內(nèi)涵。5.嚴(yán)謹(jǐn)?shù)募夹g(shù)路線(1)現(xiàn)場(chǎng)踏勘可編輯精選估價(jià)師在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘時(shí)應(yīng)

14、當(dāng)有法官陪同，雙方當(dāng)事人或其委托律師共同到場(chǎng)?，F(xiàn)場(chǎng)踏勘過(guò)程中，估價(jià)師應(yīng)公開(kāi)收集各種權(quán)屬資料，并要求法官和雙方當(dāng)事人簽字確認(rèn)其真實(shí)性、完整性。估價(jià)師必須拍攝估價(jià)對(duì)象及其環(huán)境照片，并與踏勘基本數(shù)據(jù)填寫(xiě)現(xiàn)場(chǎng)踏勘登記表，注明踏勘日期和踏勘人員，并要求法官和雙方當(dāng)事人簽字確認(rèn)其真實(shí)性、完整性。(2)基礎(chǔ)資料校核對(duì)于取得的估價(jià)對(duì)象權(quán)屬等基礎(chǔ)資料，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)渠道進(jìn)行校核。對(duì)于存在權(quán)屬不清、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不明的，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)與法官溝通，共同協(xié)商解決方案，不得擅自做出假設(shè)。(3)市場(chǎng)數(shù)據(jù)調(diào)研估價(jià)師應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)渠道調(diào)查各種司法鑒定評(píng)估過(guò)程所需的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并做好底稿的存檔工作，對(duì)于一些電話咨詢、專家咨詢等數(shù)據(jù)應(yīng)做好

15、書(shū)面記錄，以備查閱。做市場(chǎng)調(diào)查還應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)：(a)自己有無(wú)能力承接業(yè)務(wù)，鑒定機(jī)構(gòu)的規(guī)模與委托鑒定的標(biāo)的物是否協(xié)調(diào)。(b)鑒定機(jī)構(gòu)有無(wú)該方面的資格，否則將會(huì)面臨反被告。(c)鑒定人有無(wú)該方面的專長(zhǎng)，這就要求或放棄業(yè)務(wù)；或組成專家組進(jìn)行鑒定。(d)有無(wú)最基本的資料來(lái)源，在鑒定業(yè)務(wù)中，資料來(lái)源是成功鑒定的前提，也是鑒定自我保護(hù)的重要依據(jù)，對(duì)于如無(wú)特別關(guān)鍵的資料，應(yīng)主動(dòng)放棄，無(wú)義務(wù)編造，由法院來(lái)解決?？删庉嬀x(e)有無(wú)影響自己執(zhí)業(yè)的強(qiáng)大的外界干預(yù)，因外界干預(yù)是不可避免的，執(zhí)業(yè)中會(huì)遇到來(lái)自各方面的壓力，有些壓力是不好克服的。在鑒定中，有的委托人先定價(jià)，或不讓看標(biāo)的物，這就要引起高度重視，應(yīng)做到心中

16、有數(shù)，基本資料能否收集到，如出入大；最好不要接受。屬暗箱操作的，決不能接受?？傊瑧?yīng)按有關(guān)規(guī)定堅(jiān)持原則，保護(hù)各方利益；維護(hù)社會(huì)安定。(f)接受委托應(yīng)了解產(chǎn)權(quán)是否清晰，產(chǎn)權(quán)不清晰的，應(yīng)由政府有關(guān)部門作出決定，千萬(wàn)不要做產(chǎn)權(quán)界定，因其應(yīng)為政府有關(guān)部門做的，如無(wú)產(chǎn)權(quán)證明，最好不要出鑒定報(bào)告。放棄產(chǎn)權(quán)界定的風(fēng)險(xiǎn)的方法：索要有關(guān)權(quán)威部門證明文件、證書(shū)，或臨時(shí)性文件。第一不管產(chǎn)權(quán)定性，在評(píng)估報(bào)告中明確揭示，提請(qǐng)報(bào)告使用人或有關(guān)部門注意。第二取得法院、原告、被告三方的認(rèn)可，由法院牽頭并簽字、蓋章。(4)估價(jià)計(jì)算司法鑒定中的每個(gè)估價(jià)計(jì)算過(guò)程和數(shù)據(jù)來(lái)源，必須嚴(yán)格遵循估價(jià)規(guī)范及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，做到有理有據(jù)，避

17、免“拍腦門”，確保估價(jià)計(jì)算過(guò)程的科學(xué)合理，確保估價(jià)結(jié)果做到準(zhǔn)確無(wú)誤。6、司法鑒定評(píng)估報(bào)告書(shū)的特別事項(xiàng)說(shuō)明司法鑒定評(píng)估報(bào)告書(shū)的特別事項(xiàng)說(shuō)明是執(zhí)業(yè)評(píng)估師自我保護(hù)的重要措施，在做司法鑒定評(píng)估時(shí)應(yīng)充分應(yīng)用。在寫(xiě)特別事項(xiàng)說(shuō)明應(yīng)考慮：可編輯精選(1)要說(shuō)明產(chǎn)權(quán)界定的情況。產(chǎn)權(quán)界定是否真實(shí)、證明的來(lái)源委托方是否認(rèn)同、各方是否還有異議，要明確說(shuō)明是誰(shuí)、誰(shuí)做的界定，如無(wú)，應(yīng)明確本鑒定機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。(2)明確評(píng)估報(bào)告使用范圍，應(yīng)說(shuō)明如超越了評(píng)估報(bào)告的使用范圍，后果應(yīng)由委托方負(fù)責(zé)。寫(xiě)清該報(bào)告僅適用于xx案件的索賠。(3)明確報(bào)告的使用期限，司法鑒定評(píng)估的使用期限應(yīng)與委托方在委托單上協(xié)商確定，一旦商定后，必須在特別事項(xiàng)說(shuō)明中明確揭示。(4)由于司法鑒定評(píng)估的特殊性，應(yīng)明確揭示特