第三章市場(chǎng)比較法

1、1220122012級(jí)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)碩士級(jí)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)碩士 顏彩霞顏彩霞34 20122012級(jí)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)碩士級(jí)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)碩士 顏彩霞顏彩霞5市場(chǎng)比較法運(yùn)用舉例市場(chǎng)比較法運(yùn)用舉例市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟市場(chǎng)比較法的基本原理市場(chǎng)比較法的基本原理v 目錄v 目錄6 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近是將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似土地進(jìn)行比較，對(duì)這些類期有過交易的類似土地進(jìn)行比較，對(duì)這些類似土地的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算似土地的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，采估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，采用比較法求得的土地價(jià)格又稱用

2、比較法求得的土地價(jià)格又稱比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格。 +理論依據(jù)+估價(jià)公式+適用對(duì)象+適用條件+特點(diǎn)估價(jià)步驟估價(jià)步驟運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 市價(jià)比較法市價(jià)比較法現(xiàn)行市價(jià)法現(xiàn)行市價(jià)法市場(chǎng)資料比較法市場(chǎng)資料比較法交易實(shí)例比較交易實(shí)例比較法法買賣實(shí)例比較買賣實(shí)例比較法法交易案例比較交易案例比較法法（一）概念（一）概念7選擇類似土地類似土地是指土地所在區(qū)域的區(qū)域特性，以及影響地價(jià)的因素和條件均與待估土地相類似的土地。市場(chǎng)比較法的本質(zhì)是以類似土地的市場(chǎng)交易價(jià)格為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象價(jià)格，所得的估價(jià)結(jié)果稱為“比準(zhǔn)價(jià)格”。+理論依據(jù)+估價(jià)公式+適用對(duì)象+適用條件+特點(diǎn)估價(jià)步驟估價(jià)步驟運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 關(guān)鍵8（二）理論依據(jù)：替代

3、原理 +概念+估價(jià)公式+適用對(duì)象+適用條件+特點(diǎn)估價(jià)步驟估價(jià)步驟運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 替代原理作用于土地市場(chǎng)，表現(xiàn)為效用相同、條件相近的土地價(jià)格總是相互牽引，趨于一致。 9+概念+理論依據(jù)+適用對(duì)象+適用條件+特點(diǎn)估價(jià)步驟估價(jià)步驟運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 （三）估價(jià)公式 估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 不動(dòng)產(chǎn)狀況修正系數(shù) (1)10直接比較調(diào)整公式直接比較調(diào)整公式2.2.間接比較調(diào)整公式間接比較調(diào)整公式+概念+理論依據(jù)+適用對(duì)象+適用條件+特點(diǎn)估價(jià)步驟估價(jià)步驟運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 )(100100)()(100可比實(shí)例價(jià)格估價(jià)對(duì)象價(jià)格）（實(shí)例狀況價(jià)格對(duì)象狀況價(jià)格成交日期價(jià)格估價(jià)

4、時(shí)點(diǎn)價(jià)格實(shí)際成交價(jià)格正常市場(chǎng)價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格2100)()(100100)()(100可比實(shí)例價(jià)格估價(jià)對(duì)象價(jià)格）（標(biāo)準(zhǔn)狀況價(jià)格對(duì)象狀況價(jià)格實(shí)例狀況價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)狀況價(jià)格成交日期價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格實(shí)際成交價(jià)格正常市場(chǎng)價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格311 適用于具有交易性的不動(dòng)產(chǎn)，如不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)用地、商品住宅、寫字樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。 有足夠數(shù)量的比較案例 交易案例資料與待估土地具有相關(guān)性和替代性 交易資料的可靠性 交易資料的正常性 交易資料的合法性+概念+理論依據(jù)+估價(jià)公式估價(jià)步驟估價(jià)步驟運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 （四）適用對(duì)象（四）適用對(duì)象 （五）適用條件（五）適用條件12+概念+理論依據(jù)+估價(jià)公式估價(jià)步驟估價(jià)步驟運(yùn)用舉例

5、運(yùn)用舉例 （六）市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)（六）市場(chǎng)比較法的特點(diǎn) 接近市場(chǎng)行情，現(xiàn)實(shí)性較強(qiáng) 以替代關(guān)系為途徑，所求得的價(jià)格稱“比準(zhǔn)價(jià)格” 以價(jià)格求價(jià)格，在不正常市場(chǎng)條件下難以與收益價(jià)格相協(xié)調(diào) 需要估價(jià)人員具有較高素質(zhì) 正常選擇比較實(shí)例和合理修正交易實(shí)例價(jià)格是關(guān)鍵13 運(yùn)用市場(chǎng)比較法求取土地價(jià)格一運(yùn)用市場(chǎng)比較法求取土地價(jià)格一般分為下列般分為下列7 7個(gè)步驟：個(gè)步驟：1 1搜集交易實(shí)例；搜集交易實(shí)例；2 2確定比較交易實(shí)例；確定比較交易實(shí)例；3 3建立價(jià)格比較修正基礎(chǔ)；建立價(jià)格比較修正基礎(chǔ)；4 4進(jìn)行交易情況修正；進(jìn)行交易情況修正；5 5進(jìn)行交易日期修正；進(jìn)行交易日期修正；6 6進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)狀況修正；進(jìn)行不動(dòng)

6、產(chǎn)狀況修正；7 7求取比準(zhǔn)價(jià)格。求取比準(zhǔn)價(jià)格。 基本原理基本原理運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 14一、搜集交易實(shí)例一、搜集交易實(shí)例注重平時(shí)注重平時(shí)交易實(shí)例交易實(shí)例的積累的積累1收集交易實(shí)例的途徑（1）查閱政府有關(guān)部門的不動(dòng)產(chǎn)交易資料。（2）查閱報(bào)刊雜志有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)交易的信息資料。 （3）參加不動(dòng)產(chǎn)交易會(huì)，了解不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格行情。 （4）向不動(dòng)產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、金融公司、司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)交易的情況。 （5）以不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買者的身份，與不動(dòng)產(chǎn)出售者，如開發(fā)商、代理商等和談，取得真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格資料。 （6）參加各類估價(jià)協(xié)會(huì)、學(xué)會(huì)、聯(lián)合會(huì)之類的組織，同行之間相互提供信息。 （7）其他途徑，如電話查詢

7、、網(wǎng)絡(luò)查詢等。 基本原理基本原理+選取可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易情況修正+交易日期修正+不動(dòng)產(chǎn)狀況修正+求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 152 2收集交易實(shí)例的內(nèi)容收集交易實(shí)例的內(nèi)容（1）交易雙方的基本情況及交易目的 （2）交易實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的狀況，如坐落、用途、土地狀況、建筑物狀況、周圍環(huán)境等。 （3）成交價(jià)格及價(jià)格類型 （4）成交日期 （5）付款方式 （6）交易情況 基本原理基本原理+選取可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易情況修正+交易日期修正+不動(dòng)產(chǎn)狀況修正+求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 如總價(jià)、房屋總價(jià)、土地總價(jià)及相應(yīng)單價(jià)；如拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格；如美元、港幣、日元等。 一次性付

8、款、分期付款、抵押貸款的方式及比例等 。 16名稱坐落賣方買方成交價(jià)格貨幣種類成交日期付款方式房地產(chǎn)狀況說明區(qū)位狀況說明權(quán)益狀況說明實(shí)物狀況說明交易情況說明坐落位置圖建筑平面圖交易實(shí)例調(diào)查表交易實(shí)例調(diào)查表 房地產(chǎn)類型：調(diào)查人員：調(diào)查日期： 年 月 日173個(gè)以上，個(gè)以上，10個(gè)以下個(gè)以下n用途應(yīng)相同 n價(jià)格類型相同n交易類型和估價(jià)目的相吻合n區(qū)域特性及宗地個(gè)別條件的相同n時(shí)間的接近性，一般選擇2年內(nèi)成交的交易實(shí)例，最長(zhǎng)不超過3年n成交價(jià)格為正常價(jià)格，或可修正為正常價(jià)格基本原理基本原理+搜集交易實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易情況修正+交易日期修正+不動(dòng)產(chǎn)狀況修正+求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 二、

9、選取可比實(shí)例二、選取可比實(shí)例18三、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)三、建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 基本原理基本原理+搜集交易實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易情況修正+交易日期修正+不動(dòng)產(chǎn)狀況修正+求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 19【例】搜集有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建筑面積200 m2，成交總價(jià)80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于一年后付清。乙交易實(shí)例的使用面積2500平方英尺，成交總價(jià)15萬美元，于成交時(shí)一次付清。如果選取此兩宗交易實(shí)例為可比實(shí)例，試進(jìn)行有關(guān)內(nèi)容的的修正。(1)統(tǒng)一付款方式。如果以在成交日期時(shí)一次付清為基準(zhǔn)，假設(shè)當(dāng)

10、時(shí)人民幣的年利率為8，則：81328132165 . 0甲總價(jià) 76.422（萬元人民幣）乙總價(jià)15（萬美元）(2)統(tǒng)一采用單價(jià)2007642202500150000甲單價(jià)= =3821.1元人民幣/平方米建筑面積乙單價(jià)= =60美元/平方英尺使用面積20【例】搜集有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建筑面積200 m2，成交總價(jià)80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于一年后付清。乙交易實(shí)例的使用面積2500平方英尺，成交總價(jià)15萬美元，于成交時(shí)一次付清。如果選取此兩宗交易實(shí)例為可比實(shí)例，試進(jìn)行有關(guān)內(nèi)容的的修正。（3）統(tǒng)一幣種和貨幣單

11、位。如果以人民幣元為基準(zhǔn)，則需要將乙交易實(shí)例的美元換算為人民幣元。假設(shè)乙交易實(shí)例成交當(dāng)時(shí)的人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為1美元8.3元人民幣，則：I（4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準(zhǔn)，另通過調(diào)查得知該類房地產(chǎn)的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方米建筑面積0.75平方米使用面積。則：甲單價(jià)3821.1（元人民幣平方米建筑面積）乙單價(jià)608.3498（元人民幣平方米英尺使用面積）甲單價(jià)3821.1（元人民幣平方米建筑面積）乙單價(jià)4980.75373.5（元人民幣平方米英尺建筑面積）21【例】搜集有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建筑面積200 m2，成交總價(jià)80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元

12、人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于一年后付清。乙交易實(shí)例的使用面積2500平方英尺，成交總價(jià)15萬美元，于成交時(shí)一次付清。如果選取此兩宗交易實(shí)例為可比實(shí)例，試進(jìn)行有關(guān)內(nèi)容的的修正。（5）統(tǒng)一面積單位。如果以平方米為基準(zhǔn)，由于1平方米10.764平方英尺，則：甲單價(jià)3821.1（元人民幣平方米建筑面積）乙單價(jià)373.510.764 4020.4（元人民幣平方米建筑面積）221含義：交易情況修正指排除交易行為交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的成交成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。2造成成交價(jià)格偏差的原因u有特殊利害關(guān)系人之間

13、的交易 u急于脫售或急于購(gòu)買的以及不了解市場(chǎng)行情的交易 u受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易 u交易雙方或者一方有特別動(dòng)機(jī)或者偏好的交易 u相鄰地塊的合并交易 u交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易 u特殊交易方式的交易 基本原理基本原理+搜集交易實(shí)例+選取可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易日期修正+不動(dòng)產(chǎn)狀況修正+求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 四、四、交易情況修正交易情況修正23交易情況修正的方法交易情況修正程序： 剔除非正常交易的實(shí)例測(cè)定各種特殊因素對(duì)正常土地價(jià)格的影響程度 利用百分率法和差額法進(jìn)行交易情況修正，求得可比實(shí)例的正常價(jià)格，實(shí)際估價(jià)中常采用百分率法進(jìn)行交易情況修正 u可比實(shí)例價(jià)格比正?？杀葘?shí)例價(jià)格比正

14、常價(jià)格高（低）多少價(jià)格高（低）多少u正常價(jià)格比可比實(shí)例正常價(jià)格比可比實(shí)例價(jià)格高（低）多少價(jià)格高（低）多少基本原理基本原理+搜集交易實(shí)例+選取可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易日期修正+不動(dòng)產(chǎn)狀況修正+求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 24交易情況修正的方法可比實(shí)例的成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)=正常價(jià)格 %11SS100100%11S可比實(shí)例的成交價(jià)格 =正常價(jià)格可比實(shí)例的成交價(jià)格 =正常價(jià)格 式中， 或 是交易情況修正系數(shù)S100100其中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)是以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來確定的。只有這樣，比較的基準(zhǔn)才會(huì)有一個(gè)，而不會(huì)出現(xiàn)多個(gè)。因?yàn)樵谑袌?chǎng)比較法中要求選取多個(gè)可比實(shí)例來進(jìn)行比較修正，如果以每個(gè)可比

15、實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格為基準(zhǔn)，就會(huì)出現(xiàn)多個(gè)比較基準(zhǔn)。25例如：已知某一土地交易的正常價(jià)格為1500元/m2 ，可比實(shí)例價(jià)格比正常價(jià)格高10%，求可比實(shí)例的價(jià)格？ 可比實(shí)例價(jià)格=1500*（1+10%）=1650例如：正常價(jià)格比可比實(shí)例價(jià)格低10%，已知可比實(shí)例價(jià)格為1650元/m2 ，求正常價(jià)格？ 可比實(shí)例價(jià)格=正常價(jià)格*（1+10%） 可比實(shí)例價(jià)格*（1-10%）=正常價(jià)格 1650*（1-10%）=148526對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易 買方負(fù)擔(dān)稅費(fèi)時(shí)：正常成交價(jià)格應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)賣方實(shí)際得到的價(jià)格賣方負(fù)擔(dān)稅費(fèi)時(shí)：正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)買方實(shí)際付出的價(jià)格基本原理基本原理+搜集交易

16、實(shí)例+選取可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易日期修正+不動(dòng)產(chǎn)狀況修正+求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 27【例】一塊土地的正常成交價(jià)格為2500元/m2，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5，試計(jì)算賣方實(shí)際得到的價(jià)格和買方實(shí)際付出的價(jià)格。賣方實(shí)際得到的價(jià)格=2500-25007% =2325（元/m2）買方實(shí)際付出的價(jià)錢=2500+25005% =2625（元/m2）28【例】某宗土地使用權(quán)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方來負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)土地使用權(quán)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為

17、正常成交價(jià)格的5，試計(jì)算該宗土地使用權(quán)交易的正常成交價(jià)格。正常成效價(jià)格應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價(jià)格應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率正常成交價(jià)格=賣方實(shí)際得到的價(jià)格（1應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率）=2325（1-7%）=2500(元/m2)29【例】某宗土地使用權(quán)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方會(huì)給賣方2625元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方來負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)土地使用權(quán)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5，試計(jì)算該宗土地使用權(quán)交易的正常成交價(jià)格。正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=買方實(shí)際付出的價(jià)格應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=正

18、常成交價(jià)格應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率 正常成交價(jià)格 =買方實(shí)際付出的價(jià)格（1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率） =2625（1+5%） =2500（元/m2）30將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過程稱交易日期修正。 交易日期修正系數(shù)應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)格為基礎(chǔ)來確定 假設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)，可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為T 100100T交易期日修正交易期日修正系數(shù)系數(shù)基本原理基本原理+搜集交易實(shí)例+選取可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易情況修正+不動(dòng)產(chǎn)狀況修正+求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 五、交易日期修正五、交易日期修正31交易日期修正的具體方法交易日期修正的具體方法 u利用定基價(jià)格

19、指數(shù)進(jìn)行修正u利用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正u利用土地價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行修正時(shí)間價(jià)格定基價(jià)格指數(shù)環(huán)比價(jià)格指數(shù)1P1P1/ P1100P1/ P02P2P2/ P1P2/ P13P3P3/ P1P3/ P2nPnPn/ P1Pn/ Pn-1利用地價(jià)指數(shù)進(jìn)行修正基本原理基本原理+搜集交易實(shí)例+選取可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易情況修正+不動(dòng)產(chǎn)狀況修正+求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 32【例3】某地區(qū)某土地2002年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2002年1月為100）。其中某宗土地在2002年6月的價(jià)格為1800元/m2，試計(jì)算修正到2

20、002年10月的價(jià)格。)m/(2 .23027 .761 .9818002元基本原理基本原理+搜集交易實(shí)例+選取可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易情況修正+不動(dòng)產(chǎn)狀況修正+求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 u采用定基價(jià)格指數(shù)修正的公式為：采用定基價(jià)格指數(shù)修正的公式為：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格=可比實(shí)例在成交日期時(shí) 的價(jià)格成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)33【例3】某地區(qū)某類土地2006年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上個(gè)月為100）。其中某宗房地產(chǎn)在2006年6月的價(jià)格為2000元/m2，試計(jì)算修正到2006年10月的價(jià)

21、格。)m/(8 .3046181. 1125. 1092. 105. 120002元基本原理基本原理+搜集交易實(shí)例+選取可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易情況修正+不動(dòng)產(chǎn)狀況修正+求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格=可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)34逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為：【例】評(píng)估某宗土地2006年9月末的價(jià)格，選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格3000元/m2，成交日期2005年10月末。另調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)價(jià)格2005年6月末至2006年2月末平均每月比上月上漲1.5，2006年2月末至20

22、06年9月末平均每月比上月上漲2。試計(jì)算修正到2006年9月的價(jià)格。30003000（1+1.51+1.5）4 4（1+21+2）7 736583658（元（元/m/m2 2）基本原理基本原理+搜集交易實(shí)例+選取可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易情況修正+不動(dòng)產(chǎn)狀況修正+求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格=可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格（1價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)35 土地狀況修正，是將可比實(shí)例在其土地狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象土地狀況下的價(jià)格。包括區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、權(quán)益因素修正。 l區(qū)域因素修正：包括地段位置、繁華程度、環(huán)境狀況、交通狀況、配套設(shè)施等。l個(gè)別因素修正：包括新舊程度、

23、建筑結(jié)構(gòu)、臨街狀況、朝向、樓層、層高、寬深比率、通風(fēng)采光、房型功能、建筑裝修等。l容積率修正：容積率越大，土地利用程度越高，土地利用效益越高，地價(jià)也高。l土地使用權(quán)年期修正：包括年限修正、產(chǎn)權(quán)狀況修正等。 基本原理基本原理+搜集交易實(shí)例+選取可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易情況修正+交易日期修正+求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 36區(qū)域因素修正 區(qū)域因素修正的方法： 百分比法： 直接比較修正法（以估價(jià)對(duì)象為100） 間接比較修正法（以標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)為100）基本原理基本原理+搜集交易實(shí)例+選取可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易情況修正+交易日期修正+求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 區(qū)域因素修正的步驟：1

24、）確定比較因子2）評(píng)估各因子的比較修正系數(shù)3）利用計(jì)算出的區(qū)域因素修正系數(shù)，進(jìn)行區(qū)域因素修正37區(qū)域因素因子調(diào)整系數(shù)表類型比較內(nèi)容比率1公共設(shè)施：市場(chǎng)、學(xué)校、公園停車場(chǎng)、醫(yī)院102位置：與中心區(qū)距離、鄰路狀況103規(guī)劃：土地及其周圍的城市規(guī)劃104環(huán)境、人文環(huán)境、小區(qū)生活層次105土地利用程度：小區(qū)內(nèi)各設(shè)施的和諧程度106社區(qū)服務(wù)：煤氣供應(yīng)、馬路清掃、垃圾清理、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)107小區(qū)房地產(chǎn)交易活躍程度、空置率、市場(chǎng)吸引力108交通設(shè)施：交通工具、方便程度109休閑和文化：體育設(shè)施、影劇院、圖書館、博物館1010其它：噪音、綠化、風(fēng)景1038例例1 1、有、有3 3個(gè)可比實(shí)例，成交價(jià)分別是個(gè)可比實(shí)例

25、，成交價(jià)分別是15001500元元/m/m2 2，16501650元元/m/m2 2 ，16001600元元/m/m2 2 。現(xiàn)將可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域因素與估價(jià)對(duì)象的因?，F(xiàn)將可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域因素與估價(jià)對(duì)象的因素進(jìn)行素進(jìn)行直接比較直接比較，結(jié)果見下表：，結(jié)果見下表：區(qū)域因素估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C1.繁華程度2.道路通達(dá)度3.公交便捷度4.對(duì)外交通5.環(huán)境質(zhì)量6.景觀7.城市基礎(chǔ)設(shè)施8.社會(huì)公共設(shè)施9.規(guī)劃限制10.治安狀況1010101010101010101013810981111981091012111011101210118111013912811912總分值10097

26、10610339區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C1.繁華程度2.道路通達(dá)度3.公交便捷度4.對(duì)外交通5.環(huán)境質(zhì)量6.景觀7.城市基礎(chǔ)設(shè)施8.社會(huì)公共設(shè)施9.規(guī)劃限制10.治安狀況1010101010101010101091198109871110810108988910989129118111091091198109871110總分值10092899792例例2 2、區(qū)域因素、區(qū)域因素間接比較間接比較表表40某城市區(qū)域因素因子條件指數(shù)表因素市級(jí)商業(yè)服務(wù)中心小區(qū)級(jí)商業(yè)服務(wù)中心公交站點(diǎn)菜場(chǎng)影劇院條件（m）01000 1000200020000300 300600600030

27、0 3005005000300 30050050001000 1000修正系數(shù)1.05 1.000.951.04 1.000.961.00 0.970.951.03 1.000.961.00 0.99因素中學(xué)小學(xué)幼兒園醫(yī)院條件（m）0800 8000500 5000400 4001200 12000400 4001000 1000修正系數(shù)1.000.981.000.971.02 1.000.981.02 1.000.9841個(gè)別因素及其修正 個(gè)別因素修正的方法： 百分比法： 直接比較修正法（以估價(jià)對(duì)象為100） 間接比較修正法（以標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)為100） 加減法：基本原理基本原理+搜集交易實(shí)例+選

28、取可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易情況修正+交易日期修正+求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 個(gè)別因素修正的步驟： 1）確定比較因素 2）評(píng)估各因素的比較修正系數(shù) 3）利用比較修正系數(shù)表評(píng)估土地價(jià)格421、求取某個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的某個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的方法 可比實(shí)例成交價(jià)格100100S（100T）100100R基本原理基本原理+搜集交易實(shí)例+選取可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易情況修正+交易日期修正+土地狀況修正運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 七、求取比準(zhǔn)價(jià)格七、求取比準(zhǔn)價(jià)格修正系數(shù)連乘形式 估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)不動(dòng)產(chǎn)狀況修正系數(shù)注：每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不超過20%，綜合

29、調(diào)整不得超過30%。 43 直接比較修正公式 實(shí)例狀況價(jià)格對(duì)象狀況價(jià)格成交日期價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格實(shí)際成交價(jià)格正常市場(chǎng)價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格（）（）（）可比實(shí)例價(jià)格估價(jià)對(duì)象價(jià)格100100100上式中，交易情況修正的分子為100，表示以正常價(jià)格為基準(zhǔn)；交易日期修正的分母為100，表示以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)；不動(dòng)產(chǎn)狀況修正的分子為100，表示以估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)。 間接比較修正公式 標(biāo)準(zhǔn)狀況價(jià)格對(duì)象狀況價(jià)格實(shí)例狀況價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)狀況價(jià)格成交日期價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格實(shí)際成交價(jià)格正常市場(chǎng)價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格（）（）（）（）可比實(shí)例價(jià)格估價(jià)對(duì)象價(jià)格10010010010044 可比實(shí)例成交價(jià)格基本原理基本原理+搜集

30、交易實(shí)例+選取可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易情況修正+交易日期修正+土地狀況修正運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 修正系數(shù)累加形式 估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格（1+交易情況修正系數(shù)+交易情況修正系數(shù)+不動(dòng)產(chǎn)狀況修正系數(shù)） %1%1RST452 2、將多個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格綜合或一個(gè)最終比將多個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格綜合或一個(gè)最終比準(zhǔn)價(jià)格的方法準(zhǔn)價(jià)格的方法 基本原理基本原理+搜集交易實(shí)例+選取可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易情況修正+交易日期修正+土地狀況修正運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 平均數(shù) 簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù) niinVnnVVVVV13211加權(quán)算術(shù)平均數(shù) niiinnVffnfffVfVfVfVfV1332211321

31、46中位數(shù) 中位數(shù)是把修正出的各個(gè)價(jià)格按從低到高或從高到低的順序排列，當(dāng)項(xiàng)數(shù)為奇數(shù)時(shí)，位于中間位置的那個(gè)價(jià)格為綜合出的價(jià)格，當(dāng)項(xiàng)數(shù)為偶數(shù)時(shí)，位于中間位置的那兩個(gè)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)為綜合出的價(jià)格。 眾數(shù)是一組數(shù)值中出現(xiàn)次數(shù)最多的數(shù)值。 眾數(shù) 其他方法 如去掉一個(gè)最高價(jià)格和一個(gè)最低價(jià)格，將余下的進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均。 基本原理基本原理+搜集交易實(shí)例+選取可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易情況修正+交易日期修正+土地狀況修正運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 47可比實(shí)例可比實(shí)例A A可比實(shí)例可比實(shí)例B B可比實(shí)例可比實(shí)例C C成交價(jià)格成交價(jià)格50005000（元（元/ m/ m2 2）600600（美元（美元/ m/

32、m2 2）55005500（元（元/ m/ m2 2）成交日期成交日期20062006年年1 1月月1 1日日20062006年年3 3月月1 1日日20062006年年7 7月月1 1日日交易情況交易情況+2+2+5+5-3-3房地產(chǎn)狀況房地產(chǎn)狀況-8-8-4-4+6+6【例】為評(píng)估某寫字樓2006年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見下表： 在表中的交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高（低）于其正常價(jià)格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）相對(duì)于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異

33、幅度。另假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)2006年3月1日為1：8.5，2006年10月1日為1：8.3；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格2006年1月1日至2006年2月1日基本保持不變，2006年2月1日至5月1日平均每月比上月下降1，以后平均每月比上月上升0.5。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓2006年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格。48可比實(shí)例可比實(shí)例A A可比實(shí)例可比實(shí)例B B可比實(shí)例可比實(shí)例C C成交價(jià)格成交價(jià)格50005000（元（元/ m/ m2 2）600600（美元（美元/ m/ m2 2）55005500（元（元/ m/ m2 2）成交日期成交日期20062006年年1 1月月1 1日

34、日20062006年年3 3月月1 1日日20062006年年7 7月月1 1日日交易情況交易情況+2+2+5+5-3-3房地產(chǎn)狀況房地產(chǎn)狀況-8-8-4-4+6+621001008100100計(jì)算公式：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)比準(zhǔn)價(jià)格A=5000 （1-1%）3 （1+0.5%）5 =6598.33（元/m2）比準(zhǔn)價(jià)格B=600 8.5 （1-1%）2 （1+0.5%）5 =6328.88（元/m2）5100100410010049可比實(shí)例可比實(shí)例A A可比實(shí)例可比實(shí)例B B可比實(shí)例可比實(shí)例C C成交價(jià)格成交價(jià)格50005000（元（元/ m/

35、 m2 2）600600（美元（美元/ m/ m2 2）55005500（元（元/ m/ m2 2）成交日期成交日期20062006年年1 1月月1 1日日20062006年年3 3月月1 1日日20062006年年7 7月月1 1日日交易情況交易情況+2+2+5+5-3-3房地產(chǎn)狀況房地產(chǎn)狀況-8-8-4-4+6+63100100比準(zhǔn)價(jià)格C=5500 （1+0.5%）3 =6192.31（元/m2）6100100將上述每個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估算結(jié)果，則：估價(jià)對(duì)象價(jià)格（單價(jià)）=（6598.33+6328.88+6192.31）3 =6373.17（元/m2）50用于其他估價(jià)方

36、法中有關(guān)參數(shù)的求取u采用假設(shè)開發(fā)法估算其土地價(jià)格時(shí)，可用市場(chǎng)比較法先求取估價(jià)對(duì)象房屋的單位售價(jià)；u采用收益法估算房屋或土地的價(jià)格或價(jià)值，用市場(chǎng)比較法求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的租金水平或凈收益基本原理基本原理+搜集交易實(shí)例+選取可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易情況修正+交易日期修正+土地狀況修正運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 案例511估價(jià)對(duì)象概況估價(jià)對(duì)象為居住區(qū)內(nèi)別墅，宗地面積305.76平方米，建筑面積346.16平方米建筑物層數(shù)為二層。批準(zhǔn)國(guó)有土地使用權(quán)類型為劃撥，土地及房屋用途為住宅。土地使用權(quán)年限為50年，從1998年5月起計(jì)。2估價(jià)要求需要評(píng)估該宗房地產(chǎn)2006年5月的買賣價(jià)格。因素條件說明如表所示：5

37、2估價(jià)對(duì)象及估價(jià)對(duì)象及內(nèi)比較實(shí)例內(nèi)比較實(shí)例容容比較因素比較因素估價(jià)對(duì)象房估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)（別墅）地產(chǎn)（別墅）可比實(shí)例可比實(shí)例A A可比實(shí)例可比實(shí)例B B可比實(shí)例可比實(shí)例C C交易地點(diǎn)交易地點(diǎn)路路生活區(qū)生活區(qū)大道大道山莊山莊交易日期交易日期2006.5.10(2006.5.10(基準(zhǔn)日基準(zhǔn)日) )2006.032006.032006.022006.022006.032006.03成交價(jià)格（萬元）成交價(jià)格（萬元）待估待估127.00127.00250.00250.0085.850285.8502房產(chǎn)面積（房產(chǎn)面積（m m2 2）364.18364.18262.00262.00462.20462.20162.73162.73成交單價(jià)（元成交單價(jià)（元/m/m2 2）待估待估4847.334847.335408.915408.915275.825275.82交易情況交易情況正常正常正常正常正常正常正常正常價(jià)格類型價(jià)格類型轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓用途用途別墅別墅別墅別墅別墅別墅別墅別墅區(qū)域區(qū)域因素因素商服業(yè)繁華度商服業(yè)繁華度有部分商服