租賃合同效力

1、租賃合同效力轉(zhuǎn)租合同效力如何認(rèn)定，需要注意四大關(guān)鍵點(diǎn)！轉(zhuǎn)租合同效力如何認(rèn)定，需要注意四大關(guān)鍵點(diǎn)！承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn) 租 的，租賃人與承租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃 物造 成損害的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租的出 租人可 以解除合同。 ” 如果經(jīng)過出租人同意的轉(zhuǎn)租行為，承租人可 以轉(zhuǎn)租。 那么此時(shí)存在兩個(gè)租賃關(guān)系，出租人與承租人之間的租 賃合同關(guān)系， 承租人與次承租人之間的租賃關(guān)系，而此時(shí)兩個(gè)租 賃合同都是合法 有效的，對(duì)此學(xué)界和實(shí)務(wù)界并無異議。但是未經(jīng) 出租人同意的轉(zhuǎn)租 行為中，法律賦予了出租人租賃合同解除權(quán)， 以保護(hù)其利益。轉(zhuǎn)租 合

2、同效力如何認(rèn)定，需要注意四大關(guān)鍵點(diǎn)：一、符合合同性質(zhì)。根據(jù)合同法規(guī)定，租賃合同為諾成性合同。張某與王某之 間 的租賃合同雖未經(jīng)出租人同意但這并不發(fā)生改變轉(zhuǎn)租合同性質(zhì) 的后 果，亦屬諾成合同，該轉(zhuǎn)租合同從雙方意思表示一致時(shí)即生 效，因 此，該轉(zhuǎn)租合同為有效合同。只不過該生效的轉(zhuǎn)租合同的 效力隨著 出租人對(duì)原租賃合同是否行使解除權(quán)而發(fā)生變化。根據(jù) 合同法 中的的規(guī)定，發(fā)生非法轉(zhuǎn)租時(shí)，出租人可以解除合同 , 也可以不解除 合同。筆者認(rèn)為出租人不解除合同時(shí)，轉(zhuǎn)租關(guān)系依 然存在，轉(zhuǎn)租合 同當(dāng)然有效。出租人解除合同時(shí)，原生效的轉(zhuǎn)租 合同只不過隨著出租人解除合同行為的行使而發(fā)生終止的法律后 無效。果而非轉(zhuǎn)租

3、合同自始符合合同自由原則合同自由是合同法的一個(gè)重要原則，其目的是鼓勵(lì)交易，維護(hù) 穩(wěn) 定的市場(chǎng)秩序。筆者認(rèn)為非法轉(zhuǎn)租合同本質(zhì)上屬債權(quán)合同，債 權(quán)合 同成立的效力不應(yīng)當(dāng)受第三人約束，因此轉(zhuǎn)租合同雖未經(jīng)出 租人同 意，亦應(yīng)為有效合同。三、 符合合同功能。法律規(guī)定轉(zhuǎn)租需經(jīng)出租人同意是出于保護(hù)出租人的利益，但往 往 未經(jīng)過出租人同意的轉(zhuǎn)租并不損害出租人的利益，出租人與承租人簽訂租賃合同的目的無非就是獲取出租房屋帶來的租金收 益，轉(zhuǎn)租 行為的發(fā)生并不影響出租人實(shí)現(xiàn)收益，在某種情況下， 還可以確保 其收益。如承租人因種種原因無法對(duì)租賃物進(jìn)行事實(shí) 上的占有、使用，若閑置不用，必然會(huì)浪費(fèi)資源，對(duì)轉(zhuǎn)租人也會(huì)造成損

4、失，這樣反而使出租人的預(yù)期收益處于不確定狀態(tài)。若非法轉(zhuǎn)租合同有效，可以均衡各方當(dāng)事人的利益。四、 與合同法第 51 條關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定并不沖突。根據(jù)合同法的規(guī)定未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為是非法行為，但 承 租人與次承租人所簽訂的轉(zhuǎn)租合同卻是有效合同，這樣的結(jié)論 看似 與合同法第 51 條存在矛盾，其實(shí)不然。按照 “特別規(guī)定優(yōu)于 普通規(guī) 定 ”的原則，應(yīng)優(yōu)先適用合同法分則的規(guī)定。當(dāng)然并非所 有非法轉(zhuǎn) 租合同都有效，這里講的有效都有一個(gè)共同的前提：次 承租人善意無過失即不知道或不應(yīng)當(dāng)知道承租人是無權(quán)處分行 為。在無權(quán)處分 條件下，對(duì)善意相對(duì)人給予特別保護(hù)，這一點(diǎn)也是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)合同法所提出的必然

5、要求。總之，降低物流成本可為中小企業(yè)取得第三個(gè)利潤(rùn)源，而降低倉(cāng) 儲(chǔ) 成本又是取得第三個(gè)利潤(rùn)源泉的重要源泉之一。在當(dāng)前從緊貨幣政策下，面對(duì)物價(jià)上漲、成本上升的不利形勢(shì)，中小企業(yè)更應(yīng) 眼睛向 內(nèi)，加強(qiáng)內(nèi)部倉(cāng)儲(chǔ)成本核算與分析，采取倉(cāng)儲(chǔ)成本控制的有效措施，提高倉(cāng)儲(chǔ)管理水平。篇二：租賃合同無效的情形哪些房屋租賃合同是無效的？作者：李丹來源：找法網(wǎng)日期： 2010 年 11 月 25 日 目前由于房?jī)r(jià)較高，加上房貸緊縮，房屋租賃市場(chǎng)異常繁榮， 為 了能夠充分維護(hù)自身的合法權(quán)益，結(jié)合江蘇省的司法實(shí)踐筆者提醒您下列幾種房屋租賃合同是無效的：一、出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程 規(guī) 劃許可證的

6、規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。 但在 一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部 門批準(zhǔn) 建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。理由：房屋建設(shè)不能任意而為，事前及事后都不能取得規(guī)劃許 可 的房屋是違章建筑，違反了規(guī)劃許可的禁止性法律規(guī)定，法律 是不 會(huì)保護(hù)的。對(duì)這種房屋的租賃活動(dòng)也是法律所禁止的，因此 租賃合 同也當(dāng)然是無效的。二、出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑 ，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法

7、院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。理由：為了規(guī)范房屋建筑的建設(shè)秩序，臨時(shí)建筑也需要審批，事前未經(jīng)批準(zhǔn)，以及不按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，事后也未得到相關(guān)部門批準(zhǔn)顯然違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定也不受法律保護(hù)，禁止其出租也是理所當(dāng)然的。三、屬于法律明確規(guī)定必須經(jīng)過消防驗(yàn)收的房屋理由：法律規(guī)定需要驗(yàn)收而沒有經(jīng)過安全驗(yàn)收的房屋是禁止投入使用的，這樣的房屋出租違反了法律的禁止性規(guī)定，依法應(yīng)無效。附：根據(jù)公安部第 106號(hào)建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定下列房屋必須經(jīng)過消防驗(yàn)收：第十三條對(duì)具有下列情形之一的人員密集場(chǎng)所，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)消防設(shè)計(jì)審核，并在建設(shè)工程竣工后向出具消防設(shè)計(jì)審核意見的公

8、安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)消防驗(yàn)收：（一）建筑總面積大于二萬平方米的體育場(chǎng)館、會(huì)堂，公共展覽館、博物館的展示廳；（二）建筑總面積大于一萬五千平方米的民用機(jī)場(chǎng)航站樓、客運(yùn)車站候車室、客運(yùn)碼頭候船廳；（三）建筑總面積大于一萬平方米的賓館、飯店、商場(chǎng)、市場(chǎng) ;（四）建筑總面積大于二千五百平方米的影劇院，公共圖書館 的 閱覽室，營(yíng)業(yè)性室內(nèi)健身、休閑場(chǎng)館，醫(yī)院的門診樓，大學(xué)的教學(xué)樓、圖書館、食堂，勞動(dòng)密集型企業(yè)的生產(chǎn)加工車間，寺廟、教堂；（五）建筑總面積大于一千平方米的托兒所、幼兒園的兒童用房，兒童游樂廳等室內(nèi)兒童活動(dòng)場(chǎng)所，養(yǎng)老院、福利院，醫(yī)院、 療養(yǎng)院 的病房樓，中小學(xué)校的教學(xué)樓、圖書館、食堂，學(xué)校的集體宿舍

9、，勞動(dòng)密集型企業(yè)的員工集體宿舍；（六）建筑總面積大于五百平方米的歌舞廳、錄像廳、放映廳、卡拉 0K 廳、夜總會(huì)、游藝廳、桑拿浴室、網(wǎng)吧、酒吧，具有娛 樂功能的餐館、茶館、咖啡廳。第十四條對(duì)具有下列情形之一的特殊建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng) 向 公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)消防設(shè)計(jì)審核，并在建設(shè)工程竣工后向出具消防設(shè)計(jì)審核意見的公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)消防驗(yàn)收：（一）設(shè)有本規(guī)定第十三條所列的人員密集場(chǎng)所的建設(shè)工程；（二）國(guó)家機(jī)關(guān)辦公樓、電力調(diào)度樓、電信樓、郵政樓、防災(zāi) 指 揮調(diào)度樓、廣播電視樓、檔案樓；（三）本條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定以外的單體建筑面積大于四萬 平 方米或者建筑高度超過五十米的其他公共建筑；四） 城市軌道交通、隧道工程，大型發(fā)電、變配電工程；五） 生產(chǎn)、儲(chǔ)存、裝卸易燃易爆危險(xiǎn)物品的工廠、倉(cāng)庫和專用車站、碼頭，易燃易爆氣體和液體的充裝站、供