小區(qū)物業(yè)移交程序及規(guī)定講解

1、出西群連sfthjrjvjj«山西樣澤物業(yè)管理有限公司山西樣澤物業(yè)管理有限公司金域閱山項目物業(yè)接管驗收標準(QB/SXCT-WY01-2014)山西樣澤物業(yè)管理有限公司U1西弊釋IAanriJnr!«山西樣澤物業(yè)管理有限公司目錄一、金域閱山項目接管驗收標準2二、各類驗收表格及流程表圖51619三、項目接管驗收成員架構(gòu)圖15四、公共設施設備及戶內(nèi)分項驗收標準五、金域閱山項目寫字樓、住宅、精裝房交房標準六、各類接管的圖紙明細23U1西弊釋IAanriJnr!«山西樣澤物業(yè)管理有限公司金域閱山項目物業(yè)接管驗收標準第一條目的根據(jù)建設部房屋接管驗收標準辦法，由開發(fā)商、施工單

2、位和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合交接小組，制定驗收方案，統(tǒng)一驗收標準，商定交接注意事項和交接日期。為規(guī)范金域閱山工程竣工內(nèi)部移交承接、接管驗收流程，落實項目房屋建筑工程交房標準，保證交房質(zhì)量，確保向業(yè)主順利交房，特制訂本辦法（后附商業(yè)、住宅交房標準及商品房合同）。第二條術(shù)語與解釋（一）工程竣工內(nèi)部驗收：指工程確保達到國家建筑工程施工質(zhì)量統(tǒng)一驗收標準及各專業(yè)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范而進行的驗收，是總包單位向房地產(chǎn)移交、交工而進行的內(nèi)部驗收，是物業(yè)公司向業(yè)主交房前進行的內(nèi)部驗收。（二）專用部分；指房屋建筑工程業(yè)主專屬產(chǎn)權(quán)以內(nèi)部分。（三）公用部位：指公用樓梯間、共用大堂、大堂門、戶外墻面、共用上下水管等。（

3、四）共用設備設施：指建設費用已攤?cè)敕课蒌N售價格的共用的給排水管道、落水管、水箱、加壓水泵、供熱管道、供氣管道、電梯、天線、照明、鍋爐、供電線路、路燈、消防設施、綠地、道路、溝、池、渠、井、非經(jīng)營性停車場（庫）、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。山西弊釋IAanriJnr!«山西樣澤物業(yè)管理有限公司（五）移交承接驗收：指房屋建筑工程的專有部分（專有產(chǎn)權(quán)），由房地產(chǎn)移交與物業(yè)公司驗收承接的過程。（六）交工驗收：指房屋建筑工程的共用部位和小區(qū)內(nèi)共用設備設施工程，由房地產(chǎn)公司向物業(yè)公司交付、物業(yè)公司驗收的過程。第三條適用范圍適用于小區(qū)建設項目工程的內(nèi)部驗收過程。第四條管理職責/權(quán)限1

4、、房地產(chǎn)工程部負責工程移交承接、交工驗收的組織工作，落實整改發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題。2、總工辦、物業(yè)公司聯(lián)合對房屋建筑工程質(zhì)量進行查驗。3、物業(yè)公司負責工程專有部分的驗收承接及向業(yè)主交付、共用部分和小區(qū)內(nèi)共用設施設備驗收及交工后的日常管理工作，參加對房屋建筑工程質(zhì)量的聯(lián)合查驗。第五條管理內(nèi)容和驗收程序（一）房屋建筑工程（專有部分）的移交、（共用部位）交工驗收時間，在向業(yè)主交房前的兩個月進行，小區(qū)內(nèi)共用設備設施工程的交工驗收時間，在交房前一個月進行，確保在物業(yè)公司向業(yè)主交房前完成移交承接、交工驗收。（二）房屋建筑工程移交、交工驗收。1、在工程移交承接、交工驗收前，房地產(chǎn)公司工程部與建筑公司山西弊釋IAa

5、nriJnr!«山西樣澤物業(yè)管理有限公司項目部先進行質(zhì)量檢查、落實整改發(fā)現(xiàn)的問題，待工程部認為具備移交、交工條件時，申請總工辦和物業(yè)公司進行查驗。對查驗發(fā)現(xiàn)的問題，并由工程部負責落實整改，物業(yè)公司進行復驗。2、進行復驗的時間，需根據(jù)工程進展情況，提前3個工作日與總工辦和物業(yè)公司聯(lián)系確定。3、房屋建筑工程的專有部分的移交承接驗收：3.1 在集團總工辦領(lǐng)導組織下，房地產(chǎn)工程部組織營銷部、技術(shù)部、設計部、前期部和物業(yè)公司、施工單位、監(jiān)理單位參加、分包單位，對房屋建筑工程的專有部分與物業(yè)公司進行分戶移交承接驗收，并逐戶形成驗收記錄，參與驗收人員簽字（見附件一）3.2 分戶驗收記錄由物業(yè)公司負

6、責整理、統(tǒng)計，對存在的質(zhì)量問題，由工程部負責落實整改，完成后再由物業(yè)公司復驗，合格后簽收，承接開始管理。（四）按照太原市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例規(guī)定，公司向當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請，經(jīng)驗收合格后，向業(yè)主交付使用。（五）物業(yè)公司向業(yè)主正式交房過程，由物業(yè)公司負責，工程部和營銷部配合。對業(yè)主提出的質(zhì)量問題，由工程部負責在規(guī)定的時間內(nèi)落實整改完畢，對提出的其他涉及工程的問題，及時做好解釋工作。U1西弊釋IAanriJnr!«山西樣澤物業(yè)管理有限公司附件（一）附件一：房屋建筑工程（專有部分）分戶移交承接驗收記錄;（二）附件二：房屋建筑工程（共用部位）交工驗收記錄；（三）附件三：園

7、區(qū)配套工程（共用設備設施）交工驗收記錄；（四）流程圖一：房屋建筑工程竣工移交承接（交工）驗收流程；（五）流程圖二：建設項目共用設備設施驗收流程。山西群摩Herjnf!«山西樣澤物業(yè)管理有限公司房屋建筑工程專有部分（戶內(nèi)）分戶移交承接驗收記錄表驗收時間：年月日號樓戶驗收記錄驗收部位問題描述整改措施完成期限復驗結(jié)果土建工程門窗工程衛(wèi)生間防水安裝工程室內(nèi)配套其他驗收人員簽字：工程部：總工辦：銷售部：物業(yè)公司：施工單位：監(jiān)理單位：整體復檢結(jié)果：合格不合格如不合格，需進一步落實整改的問題，整改期限：物業(yè)公司：工程部：分戶接收鑰匙移交房地產(chǎn)工程部：年月日物業(yè)公司：年月日山西薛那r«ff

8、山西樣澤物業(yè)管理有限公司房屋建筑工程（共用部位）交工驗收記錄驗收時間：年月日號樓驗收記錄驗收部位問題描述整改措施完成期限復驗結(jié)果樓梯間大堂門、大堂外墻體共用上下管道其他驗收人員簽字：工程部：總工辦：技術(shù)部：物業(yè)公司：施工單位：建立單位：整體復驗結(jié)果：合格不合格如不合格，需進一步落實整改的問題，整改期限：物業(yè)公司：工程部：山西醉摩Unrjnf!«山西樣澤物業(yè)管理有限公司配套工程（共用設備設施）交工驗收記錄驗收時間：年月日驗收記錄序號問題描述整改措施完成期限復驗結(jié)果12345驗收人員簽字：工程部：總工辦：技術(shù)部：物業(yè)公司：監(jiān)理單位：施工單位：整體復驗結(jié)果：合格不合格如不合格，需進一步落實

9、整改的問題、整改期限：物業(yè)公司：工程部：年月日山西醉摩門nrVjnr!«山西樣澤物業(yè)管理有限公司房屋建筑工程竣工移交承接（交工）驗收流程圖9山西醉等IA«n.rJjinf.i«山西樣澤物業(yè)管理有限公司地產(chǎn)工程部組織進行工程內(nèi)部質(zhì)量檢查，進行向物業(yè)公司移交、交工驗收前的準備工作地產(chǎn)工程部向總工辦、物業(yè)部和物業(yè)公司提出工程質(zhì)量驗收申請集團總工辦和物業(yè)公司聯(lián)合對房屋建筑工程質(zhì)量驗收、復驗工程部組織房地產(chǎn)各部門和物業(yè)公司進行分戶驗收（施工單位、監(jiān)理單位參加）；對共用部位進行逐項驗收，形成書面驗收記錄工程部落實整改存在的質(zhì)量問題，物業(yè)公司復檢，合格后，簽收，承接移交竣工驗收

10、項目公司向所在地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請10山西弊那fA«nrJwjnr!«山西樣澤物業(yè)管理有限公司結(jié)束11山西弊逢山西樣澤物業(yè)管理有限公司小區(qū)內(nèi)共用設備設施交工驗收流程圖6轉(zhuǎn)下頁12山西群摩mnrnf!«山西樣澤物業(yè)管理有限公司工程部組織總工辦和物業(yè)公司進行室外單位（或子單位）工程的交工驗收（按分部工程）工程部負責落實驗收發(fā)現(xiàn)的問題物業(yè)公司驗收合格、簽收13U1西弊釋IAanriJnr!«山西樣澤物業(yè)管理有限公司第七條：內(nèi)部驗收暫定時間表:見附表14山西群摩HerVjnr!«山西樣澤物業(yè)管理有限公司第八條：內(nèi)部驗收組成員架構(gòu)組長（集

11、團總經(jīng)理）物業(yè)公司15山西樣澤物業(yè)管理有限公司住宅室內(nèi)土建部分質(zhì)量和功能檢查標準序號項目內(nèi)容備注1內(nèi)墻面(1)表面光滑平整，陰陽角方正順直，尢明顯抹紋，接槎平整，無空鼓開裂，批嵌細膩，無脫皮。(2)預留洞、槽、管道等，尺寸正確、方正、整齊、光滑；墻表面細裂縫空鼓處，經(jīng)修補后應保持與原墻面色澤一致，無修補痕跡。2頂棚(層局)，開間尺寸(1)驗收標準基本同內(nèi)墻面。(2)頂棚在平整度的基礎上水平，觀感質(zhì)量良好。地面(1)地囿表囿平整，水泥顏色廠致，清潔干凈，無污染，無開裂仝鼓，表面尢麻囿，不起砂。(2)地面2m晶尺和塞尺檢查平整度允許偏差小于4mm(3)踢腳線平整順直，高致，無空鼓開裂，與墻面結(jié)合牢

12、固，上下接槎平整，分色清楚。進戶門、電表箱門：(1)門扇開啟靈活，不碰擦，無開關(guān)、自關(guān)、如回彈門檢測回彈力；(2)表面平整，光潔無雀絲、劃痕、毛刺、錘印和缺、斷角。(3)門框與墻體間砂漿填嵌飽滿均勻；框的正、側(cè)面垂直。門鎖、拉手、插銷、小五金、門碰頭安裝齊全，無遺漏，安裝位置準確。陽臺：(1)墻面平整無空鼓開裂，大墻角、陰角挺拔通直，表面無明顯射影和波紋，陰陽角清晰不含糊；涂料均勻，無色差，無接痕，無污染。(2)地坪除符合樓地面的要求外，不倒泛水，無積水，無滲漏，無空鼓開裂。(3)陽臺欄桿表面無明顯凹面和損傷，劃痕不超過0.5mm,欄桿整齊一致，位置正確，陽臺掛落線寬致，出底板高一致。(4)陽

13、臺立管清潔無污染。衛(wèi)生間、廚房間(1)地面細沙批嵌粗細一致，平整清潔，紋路上下順直，無裂縫，不起殼，地坪平整。(2)衛(wèi)生間地面48小時閉水試驗，以水覆蓋滿地面為準，達16到不滲不漏。(3)各出水管道灌水通球試驗，每根管道試驗2分鐘。門窗：(1)門窗開啟靈活，無倒翹，阻滯及反彈現(xiàn)象，五金配件齊全，位置正確。(2)門窗框扇表回外觀潔凈，無劃痕，碰傷，拉毛現(xiàn)象；滑槽內(nèi)無垃圾，排水孔通暢，玻璃表卸潔凈，無劃傷，無氣泡。(3)雙層玻璃夾層內(nèi)尢灰塵和水氣，玻璃壓條橫平豎直，不翹曲。外墻(1)各類房屋排水通暢，無積水、不滲漏。(2)坡、平屋面有隔熱保溫措施，三層以上房屋在共用部位應設置屋面檢修孔。(3)陽臺

14、和房屋的屋面應后組織排水、出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、接口平密、不滲漏。山西群摩Unr¥jnf!«山西樣澤物業(yè)管理有限公司給排水部分檢查標準序號項目內(nèi)容備注1給水管(1)水表安裝位置正確、平整，給水閥門的位置準確，開關(guān)嚴密、靈活。(2)所有給水管(含熱水管)都有經(jīng)試壓報告和驗收記錄，管道無滲漏。2排水管(1)排水管每層潔具流口位置準確，廚房、衛(wèi)生間地漏高出地坪0.51.0cm,陽臺地漏低于表面0.5cm。(2)檢查口位置正確，清掃方便。(3)有灌水通球試驗無滲無漏記錄，排水通暢。3空調(diào)、雨落管(1)按規(guī)范安裝伸縮節(jié)，伸縮節(jié)安裝高度應統(tǒng)一。(2)管道支承件的間距應統(tǒng)一，立

15、管。75以上的支承間距不大于2m(3)附落營口與排水明溝中心、月鳧等中心二點成一線。(4)所有管道不堵不漏，排水通暢。4煤氣管(1)然氣管明敷，離墻面3.5-401然氣管每層加套管，套管高出地坪810m,安裝位置準確牢固。(2)管道安裝完畢后應將接口和管壁清理干凈，作防腐處理。17山西醉烽UnrjVjnr!«山西樣澤物業(yè)管理有限公司電器部分檢查標準序號項目內(nèi)容備注1開關(guān)、插座(含電視機、電話)(1)線材色標合理，接線正確，左零由相，相線為紅線，零線為蘭線，接地為黃綠雙色線，接地接觸緊密。(2)開關(guān)、插座圓板并列安裝局差允許偏差0.5mm,每戶內(nèi)面板局差允許偏差5mm卸板的垂苴度允許偏

16、差0.5mm=(3)用戶箱內(nèi)標識正確。2避雷帶有全面測試接地電阻符合設計要求阻值的檢測和驗收記錄，無明確時應小于100。3配電箱(1)元件齊全，接地正確，線材色標正確，排列清楚，接觸嚴密。(相線為紅線、黃線、綠線、零線為蘭線，接地線為綠黃雙色線)。五、內(nèi)部驗收的意義：1、內(nèi)部驗收時住宅項目交付業(yè)主前的最后一道關(guān)口，內(nèi)部驗收完成效果的好與壞直接關(guān)系到項目能否順利入住，減少后期業(yè)主報修頻率、投訴率甚至業(yè)主不收房等問題。2、內(nèi)部驗收是工程竣工并移交物業(yè)公司的必要環(huán)節(jié)，完成物業(yè)公司驗收,以及客戶驗房收房，是項目整體開發(fā)結(jié)束的標志。3、房地產(chǎn)內(nèi)部驗收是開發(fā)項目質(zhì)量管理專項指標，其中內(nèi)部驗收合格報告是項目

17、的A類內(nèi)容之一。4、內(nèi)部驗收是發(fā)現(xiàn)、解決問題的過程，是總結(jié)經(jīng)驗、教訓的過程，這些經(jīng)驗、教訓是我們后期開發(fā)過程中的寶貴財富。18in西彝建fA«nrJVjnr!«山西樣澤物業(yè)管理有限公司金域閱山交房標準J丁F項目內(nèi)容備注1主體結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)2外墻石材、涂料3室內(nèi)毛墻毛地4商鋪臨街門斷橋鋁玻璃門5室內(nèi)門預留洞口、不安裝戶門6采暖地暖，設置入戶閥門及熱表7樓梯間毛墻毛地8線路提供照明、預留電視、電話、網(wǎng)絡接入9供水巾政上下水系統(tǒng)金域閱山住宅20套精裝修交房標準J丁F項目內(nèi)容備注1外墻刷高檔涂料2內(nèi)墻后曾找平，高檔乳膠漆漆向3頂棚后曾找平，高檔乳膠漆漆向4陽臺全封閉陽臺5地面大自然牌

18、復合地面6衛(wèi)生問墻面：馬可波羅墻磚鋪貼完成地面：馬可波羅墻磚鋪貼完成預留上下水接口，完成防水層，安裝潔具（吉事多牌分體坐廁、龍頭、花灑、柱盆）197廚房供電預埋到位，預留上下水接口，完成防水層。墻間：馬可波羅鋪貼完成。地面：馬可波羅鋪貼完成，PVCffi頂，西克曼地柜、人造石臺面。8燃氣預留燃氣管道，不安裝灶具。9入戶門高級防盜門10室內(nèi)門高級復合門11外墻窗白色玻璃塑鋼窗12采暖地暖，設置入戶閥門及熱流量表13電梯國產(chǎn)品牌備注：開發(fā)商保留一切權(quán)利。山西群摩UnrVjnfa山西樣澤物業(yè)管理有限公司金域閱山住宅毛坯房交房標準序號項目內(nèi)容備注1外墻刷高檔涂料2內(nèi)墻石曾找平3頂棚石曾找平4地面水泥砂

19、漿找平5陽臺封閉式206衛(wèi)生問墻面水泥砂漿打底搓毛，預留上下水接口，供電預埋到位，完成防水層，不安裝潔具7廚房墻面水泥砂漿打底搓毛，預留上下水接口，供電預埋到位，不安裝廚具、灶臺8入戶門防火防盜門9室內(nèi)門預留洞口，不安裝戶門10外墻窗斷橋鋁窗戶11采暖地暖，設置入戶閥門及熱流量表12電梯國產(chǎn)品牌13樓梯間普通水泥地面14電梯前室鋪設地磚、墻間、頂棚刷仿瓷涂料15走廊鋪設地磚、墻間、頂棚刷仿瓷涂料山西醉蜂7anr*jnf.i«山西樣澤物業(yè)管理有限公司21山西群摩Herdjnf!«山西樣澤物業(yè)管理有限公司金域閱山寫字樓交房標準廳P項目內(nèi)容備注1電梯廳頂面做法：石膏板吊頂，刷乳膠

20、漆。墻間做法：墻磚。地面做法：波打線、地磚。門套：石材套線。2樓梯間頂面做法：乳膠漆。墻間做法：乳膠漆。地面踏步、平臺、踢腳線做法：石材。扶手：不銹鋼扶手、不銹鋼欄桿。3走廊頂向做法：石骨板吊頂、刷乳膠漆。墻間做法：乳膠漆。地面做法：波打線、地面為地磚、地磚踢腳線。4公衛(wèi)頂面做法：鋁扣板吊頂。墻間做法：墻磚。地面做法：地磚。上下水鋪設完畢，供電預埋到位，安裝照明，安裝潔具。5室內(nèi)部分頂面做法：礦棉板吊頂。墻間做法：乳膠漆。地面、踢腳線做法：地磚。入戶門：復合烤漆套裝門。弱電、電話、網(wǎng)絡、預埋管線。6電梯合資品牌7外墻窗斷橋鋁合金窗戶、Low-e玻璃。8供熱方式空調(diào)22U1西弊釋IAanriJn

21、r!«山西樣澤物業(yè)管理有限公司各類接管的圖紙明細一、產(chǎn)權(quán)資料1 .項目批準文件。2 .用地批準文件。3 .建筑執(zhí)照。二、技術(shù)資料1 .竣工圖，包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。2 .地質(zhì)勘察報告。3 .工程合同及開、竣工報告。4 .工程預、決算。5 .圖紙會審記錄。6 .工程設計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）。7 .隱蔽工程驗收簽證。8 .沉降觀察記錄。9 .竣工驗收證明書。10 .鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。11 .新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書。12 .水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書。13 .砂漿、混凝土試塊、試壓報告

22、。23山西樣澤物業(yè)管理有限公司14 .供水、供暖的試壓報告。在實施物業(yè)管理之前，開發(fā)商應向管理公司移交關(guān)于物業(yè)的各類資料：一、綜合資料1 .項目土地使用合同、紅線圖、立項文件、工程申報批建文件及計劃批準文件。2 .建設許可證、工程建筑報建表。3 .工程招、投、定標書。4 .上級機關(guān)的決議、決定、批示等工程重要會議紀要和指導性文件。5 .征地批文、協(xié)議書（合同書）、紅線圖。6 .初步設計方案、設計鑒定審批文件。7 .施工合同、施工許可證、施工執(zhí)照（復印件）、開工報告、施工量放線圖表記錄。8 .單項工程質(zhì)檢監(jiān)督委托書、成果報告、單項工程竣工驗收證書。9 .工程勘測資料：地質(zhì)圖勘察報告、地形、地貌、控制點、永久性水準點的坐標位置圖、水文、氣象、地震等設計基礎材料。10 .竣工驗收會議文件及質(zhì)量評審材料、竣工報告、竣工驗收證書。11 .工程決算書、三算表。12 .消防設施驗收合格證。二、土建資料24山西樣澤物業(yè)管理有限公司