房地產(chǎn)土地增值稅征管新規(guī)透析和八大稅種核算與籌劃提綱

1、房地產(chǎn)土地增值稅征管新規(guī)透析和八大稅種核算與籌劃提綱課程背景：2013年7月1日，國(guó)家稅務(wù)總局在其官網(wǎng)上掛出關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅征管工作的通知（稅總發(fā)201367號(hào)），要求各地稅務(wù)部門(mén)從四個(gè)方面抓好土地增值稅清算。這是國(guó)家稅務(wù)總局繼2007年、2010年之后，第三次就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算問(wèn)題下發(fā)通知。此前兩次通知出臺(tái)，都曾引發(fā)市場(chǎng)震動(dòng)，而本次通知對(duì)土地增值稅征管力度又大于前面兩次。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)近幾年積壓未清算項(xiàng)目土地增值稅清繳，以及今后稅務(wù)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全程強(qiáng)度征管土地增值稅征繳所帶來(lái)的諸多問(wèn)題，如稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、稅負(fù)、效益、資金和規(guī)范會(huì)計(jì)核算等問(wèn)題。應(yīng)采取那些具體措施

2、？課程收益：一、深刻理解“稅總發(fā)”201367號(hào)文“五個(gè)工作重點(diǎn)、四個(gè)方面清算措施和一個(gè)督導(dǎo)手段”的內(nèi)涵；二、鞏固土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則中的相關(guān)條款；三、通過(guò)全面系統(tǒng)地案例講解，提高政策應(yīng)用與實(shí)務(wù)操作能力；四、提升房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅納稅籌劃水平；五、進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅核算；六、進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)其他相關(guān)稅種的核算；七、提升房地產(chǎn)業(yè)其他相關(guān)稅種的納稅籌劃水平；增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅與其他相關(guān)稅種的風(fēng)險(xiǎn)防范。第一講土地增值稅征管新規(guī)透析第一節(jié)土地增值稅征管現(xiàn)狀解析一、觸目驚心的數(shù)字：29家上市房企2012年財(cái)稅年報(bào)反映應(yīng)繳未繳土地增值稅640億元二、土地增值稅征管漏洞四大表現(xiàn)（一）項(xiàng)

3、目拖著不結(jié)算（二）達(dá)不到土地增值稅清算條件（三）擅自擴(kuò)大核定征收范圍（四）擅自擴(kuò)大扣除項(xiàng)目范圍三、各地地稅部門(mén)主要采取三種土地增值稅征收方式（一）預(yù)征（二）清算（三）核定征收第二節(jié)土地增值稅征管新規(guī)透視與分析（稅總發(fā)201367號(hào)文）五個(gè)工作重點(diǎn)：（一）將土地增值稅征管列入議事日程和績(jī)效考核內(nèi)容（二）分管領(lǐng)導(dǎo)親自抓，把土地增值稅征管作為財(cái)產(chǎn)行為稅征管的重點(diǎn)（三）分管處室提出本地區(qū)加強(qiáng)征管行之有效的方法（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全程監(jiān)管，形成動(dòng)態(tài)監(jiān)控機(jī)制（五）通過(guò)相關(guān)稅種聯(lián)動(dòng)、多稅種間信息比對(duì)，強(qiáng)化土地增值稅監(jiān)管四個(gè)方面清算措施：（一）清算申報(bào)做到全覆蓋、無(wú)死角（二）全面清理近幾年積壓未清算的項(xiàng)目

4、（三）不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍（四）不得擅自擴(kuò)大扣除項(xiàng)目范圍一個(gè)督導(dǎo)手段：狠抓落實(shí)，強(qiáng)化督導(dǎo)檢查第三節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)土地增值稅征管新規(guī)一、決策不能忽視稅收風(fēng)險(xiǎn)案例一、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司決策不慎補(bǔ)繳稅款800余萬(wàn)元，并處偷逃稅款1倍罰款。案例二、投資人失策而承受了本來(lái)可以避免的沉重稅收負(fù)擔(dān)。二、建立涉稅管理系統(tǒng)，強(qiáng)化全員管稅意識(shí)益處：規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)，避免稅務(wù)處罰，降低稅收負(fù)擔(dān)。三、加強(qiáng)與稅務(wù)部門(mén)的溝通與協(xié)調(diào)益處：一是了解到最新的優(yōu)惠政策或最佳的處理方式，；二是能妥善處理某些模糊或新生問(wèn)題。四、準(zhǔn)確理解與把握稅收政策的內(nèi)涵案例三：掌握稅收政策與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)適應(yīng)程度的不斷變化，取得利益最大化。五、充分了

5、解當(dāng)?shù)囟悇?wù)征管特點(diǎn)和具體要求案例四：其一，稅收政策的不確定性；其二，社會(huì)變革和科技發(fā)展對(duì)稅務(wù)管理產(chǎn)生影響力。六、建立內(nèi)部避險(xiǎn)機(jī)制案例五：業(yè)務(wù)過(guò)程不規(guī)范帶來(lái)稅收風(fēng)險(xiǎn)第二講土地增值稅核算與籌劃第一節(jié)土地增值稅征稅范圍的判定與稅率一、出售轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物案例六：未取得土地使用證土地轉(zhuǎn)讓的效力問(wèn)題二、以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)三、房地產(chǎn)的出租四、房地產(chǎn)的抵押五、房地產(chǎn)的交換六、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)七、合作建房案例七：不規(guī)范的合作建房八、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)九、代建房行為十、房地產(chǎn)評(píng)估增值H一、稅率第二節(jié)應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目一、應(yīng)稅收入的確定二、扣除項(xiàng)目的確定三、出售舊房及建筑物的

6、扣除項(xiàng)目第三節(jié)土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算一、增值額的確定二、應(yīng)納稅額的計(jì)算方法三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算八項(xiàng)規(guī)定第四節(jié)土地增值稅納稅籌劃一、土地增值稅納稅十大風(fēng)險(xiǎn)二、土地增值稅納稅籌劃案例（1） 房地產(chǎn)企業(yè)控制土地增值率的籌劃案例八（2） 房地產(chǎn)企業(yè)巧用扣除項(xiàng)目的籌劃案例九（三）房地產(chǎn)企業(yè)分解式銷售的籌劃案例十（四）房地產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)作價(jià)的籌劃案例H一第三講企業(yè)所得稅的核算與籌劃第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的特殊處理一、有關(guān)公共配套設(shè)施的規(guī)定二、視同銷售的規(guī)定三、利息支出的規(guī)定四、預(yù)提費(fèi)用的扣除五、關(guān)于金融企業(yè)同期同類貸款利率確定問(wèn)題六、企業(yè)員工服飾費(fèi)用支出的扣除問(wèn)題七、房屋、建筑物固定資產(chǎn)改

7、擴(kuò)建的稅務(wù)處理問(wèn)題八、投資企業(yè)撤回減少投資的稅務(wù)處理九、預(yù)繳土地增值稅的扣除十、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注銷前的企業(yè)所得稅退稅處理第二節(jié)企業(yè)所得稅納稅籌劃一、企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險(xiǎn)二、企業(yè)所得稅納稅籌劃案例案例十二：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立獨(dú)立銷售公司的籌劃案例十三：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)外捐贈(zèng)的籌劃案例十四：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)的籌劃第四講營(yíng)業(yè)稅的核算與籌劃第一節(jié)營(yíng)業(yè)稅相關(guān)問(wèn)題的處理一、房地產(chǎn)企業(yè)以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資的營(yíng)業(yè)稅的處理二、企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)稅的處理三、委托代建業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)稅的處理四、拆遷業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)稅的處理五、還本銷售等特殊銷售業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)稅的處理六、商業(yè)折扣與現(xiàn)金折扣營(yíng)業(yè)稅的處理七、合作建房業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)稅的處理八、

8、甲供材料營(yíng)業(yè)稅的處理九、建筑公司異地提供建筑勞務(wù)營(yíng)業(yè)稅的處理十、裝飾工程營(yíng)業(yè)稅的處理十一、工程總包與分包業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)稅的處理十二、混合銷售行為營(yíng)業(yè)稅的處理十三、兼營(yíng)行為營(yíng)業(yè)稅的處理十四、委托代銷行為營(yíng)業(yè)稅的處理十五、包銷業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)稅的處理十六、售后回租、售后回購(gòu)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)稅的處理十七、清包工的營(yíng)業(yè)稅處理第二節(jié)營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃一、營(yíng)業(yè)稅納稅風(fēng)險(xiǎn)二、營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃案例案例十五：房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立物業(yè)公司代收款業(yè)務(wù)的籌劃案例十六：房地產(chǎn)企業(yè)利用納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的籌劃第五講契稅的核算與籌劃第一節(jié)契稅的計(jì)算一、契稅的稅率二、契稅應(yīng)納稅額的計(jì)算第二節(jié)契稅納稅籌劃一、契稅納稅風(fēng)險(xiǎn)二、契稅納稅籌劃案例案例十七：房地產(chǎn)企業(yè)整

9、體購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)的籌劃案例十八：房地產(chǎn)企業(yè)改變不動(dòng)產(chǎn)收人的籌劃案例十九：改變投資方式成立房地產(chǎn)公司的籌劃第六講土地使用稅的核算與籌劃第一節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅的一般規(guī)定一、征稅范圍二、計(jì)稅依據(jù)三、適用稅率四、城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)納稅額的計(jì)算第二節(jié)土地使用稅籌劃一、土地使用稅納稅風(fēng)險(xiǎn)二、土地使用稅納稅籌劃案例案例二十：房地產(chǎn)企業(yè)占用土地用途的籌劃案例二十一：房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所屬區(qū)域的籌劃案例二十二：房地產(chǎn)企業(yè)利用免稅項(xiàng)目的籌劃第七講房產(chǎn)稅的核算與籌劃第一節(jié)房產(chǎn)稅的稅率及應(yīng)納稅額的計(jì)算一、稅率二、應(yīng)納稅額的計(jì)算第二節(jié)房產(chǎn)稅籌劃一、房產(chǎn)稅納稅風(fēng)險(xiǎn)二、房產(chǎn)稅納稅籌劃案例案例二十三：房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)化服務(wù)內(nèi)容的籌劃案例

10、二十四：房地產(chǎn)企業(yè)改變收入性質(zhì)的籌劃案例二十五：房地產(chǎn)企業(yè)分別簽訂租賃合同的籌劃第八講耕地占用稅的核算與籌劃第一節(jié)耕地占用稅的一般規(guī)定一、納稅人二、征稅范圍三、應(yīng)納稅額的計(jì)算第二節(jié)耕地占用稅籌劃一、耕地占用稅納稅風(fēng)險(xiǎn)二、耕地占用稅納稅籌劃案例案例二十六：房地產(chǎn)企業(yè)耕地占用稅的籌劃第九講印花稅的核算與籌劃第一節(jié)印花稅應(yīng)納稅額的計(jì)算一、計(jì)稅依據(jù)的一般規(guī)定二、計(jì)稅依據(jù)的特殊規(guī)定三、印花稅應(yīng)納稅額的計(jì)算方法第二節(jié)印花稅納稅籌劃一、印花稅納稅風(fēng)險(xiǎn)二、印花稅納稅籌劃案例案例二十七：房地產(chǎn)企業(yè)減少納稅環(huán)節(jié)的籌劃案例二十八：房地產(chǎn)企業(yè)分開(kāi)核算不同事項(xiàng)的籌劃時(shí)長(zhǎng)：12天編制與講解：屠建清制度說(shuō)明制度是以執(zhí)行力為保障的。制度”之所以可以對(duì)個(gè)人行為起到約束的作用，是以有效的執(zhí)行力為前提的，即有強(qiáng)制力保證其執(zhí)行和實(shí)施，否則制度的約束力將無(wú)從實(shí)現(xiàn)，對(duì)人們的行為也將起不到任何的規(guī)范作用。只有通過(guò)執(zhí)行的過(guò)程制度才成為現(xiàn)實(shí)的制度，就像是一把標(biāo)尺，如果沒(méi)有被用來(lái)劃線、測(cè)量，它將無(wú)異于