房地產(chǎn)企業(yè)建安成本控制

1、房地產(chǎn)企業(yè)建安成本控制工程成本是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本中所占比重最大的支出，而整個工程施工階段的管理，在既不降低房屋建造標(biāo)準又要保證工程質(zhì)量的前提下，能否科學(xué)、合理的采取和運用一些有效措施來強化自身的管理，將直接關(guān)系到開發(fā)企業(yè)最終獲得利潤的大小.現(xiàn)將房地產(chǎn)企業(yè)在工程施工階段控制建安成本可采取的主要舉措，撰文與業(yè)內(nèi)人士商榷.一、加強對工程施工圖設(shè)計質(zhì)量的審核1、目前有很多設(shè)計人員為求省事，少用腦筋，多用鋼筋；以投資者的利益為代價，無端增大設(shè)計上的保險系數(shù)。因此，開發(fā)商在工程開工前，應(yīng)組織力量或委托有資質(zhì)的部門，對施工圖主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)進行分析，如發(fā)現(xiàn)超常規(guī)，應(yīng)及時與設(shè)計單位一起分析原因，進行必要的修

2、改。2、要結(jié)合開發(fā)房屋的基本定位，認真審查設(shè)計圖紙有無不顧實際、追求新材料、新設(shè)備、超標(biāo)準等情況。一旦發(fā)現(xiàn)及時與設(shè)計人員溝通予以調(diào)整。二、優(yōu)選工程施工隊伍1、邀請和接受不少于三家施工企業(yè)參與競標(biāo)，并制定出以價格高低為主要考核依據(jù)兼顧其它指標(biāo)的招標(biāo)文件，組織有關(guān)專家公開、公正、公平的對投標(biāo)企業(yè)進行篩選。根據(jù)政策規(guī)定和市場價格行情，研究確定合同補充條款。2、選擇幾級資質(zhì)的施工企業(yè)，要根據(jù)企業(yè)資質(zhì)施工許可范圍,并結(jié)合將開發(fā)項目的實際情況（難易程度）而定3、誠信是衡量施工單位的重要條件。要選有精湛的管理，并信守合同、遵守承諾的施工單位。三、加強施工圖預(yù)算的編制和審核1、認真編制施工圖預(yù)算，為工程招投標(biāo)

3、提供較為準確的價格依據(jù).2、審核工程項目分部、分項的實物量，套用預(yù)算定額以及有關(guān)費率是否符合實際和有關(guān)文件要求。3、審核各類涉及增減工作量的工程聯(lián)系單、設(shè)計變更、技術(shù)核定單等是否在決算審計中予以調(diào)整。4、審核總決算審計中是否按照施工企業(yè)投標(biāo)承諾價格予以優(yōu)惠及合同條款中關(guān)于價格方面的約定是否分別落實。5、審核甲供材料部分是否在決算審計中足額予以扣除，是否有重復(fù)滾費情況。四、認真作好圖紙會審工作組織好圖紙會審工作是減少返工、降低成本、加快工程進度的有效手段。會審工作由開發(fā)商主持，提前10天以上通知設(shè)計、施工、監(jiān)理等方面參加。借用施工企業(yè)和監(jiān)理單位各專業(yè)有經(jīng)驗的技術(shù)人員的能力，力求多發(fā)現(xiàn)問題，并通過

4、設(shè)計上及時予以調(diào)整和修正，這樣在施工過程中就能把由此帶來的損失降到最低程度。五、施工技術(shù)措施的研究和論證施工技術(shù)措施對建安成本的影響很大，應(yīng)花精力注重研究。通常可以在以下幾個方面作出抉擇和努力:1、樁基應(yīng)視周圍環(huán)境條件許可的情況下，盡可能選擇預(yù)制樁，一則施工方便，速度較快；二則成本較低。2、地下室的基坑圍護方案應(yīng)視地質(zhì)條件好壞組織專家論證，不同的措施費用支出差異很大。3、屋面作法的選定，應(yīng)在不改變保溫效果和其它一些技術(shù)指標(biāo)的前提下，宜從就近取材、工藝簡單、價格便宜等方面去考慮，并與設(shè)計人員協(xié)商一致的前提下進行。4、初裝修標(biāo)準盡可能低。商品房不同于經(jīng)濟適用房，客戶購房后必然要重新裝修，因此盡可能

5、降低交房的裝修標(biāo)準，以免造成大的浪費。如墻面完成抹灰面即可，地面面層不做。燈具、座便器和內(nèi)外門均可不做。六、重視材料的確認與價格管理材料費用在建安成本中占了很大比重。因此開發(fā)商對材料管理應(yīng)給予足夠的重視。1、對非甲供在“上海工程造價信息”中發(fā)布的“指導(dǎo)價”所覆蓋的品種數(shù)量小，但總價高的材料，或“上海工程造價信息”中沒有列入的材料，應(yīng)逐項進行市場調(diào)查后分別予以確認。確認價格時不再涉及運費、損耗、采保、裝卸費等，避免重復(fù)支出。2、對非甲供材料，并在“上海工程造價信息”中作為信息價發(fā)布的，品種數(shù)量大，且占總價較低的一些材料，在進行市場調(diào)查后，按統(tǒng)一下浮率一次性予以確認。并將主要精力放在對這些材料品質(zhì)

6、、售后服務(wù)、品種規(guī)格和耐久性上.3、對裝修材料（如花崗石、大理石、高級面石專、地石專等）要貨比三家，擇優(yōu)選用，同時在不影響質(zhì)量和外觀的前提下，以價格為主要選擇條件。4、對于價值大的、投入精力相對少的，而風(fēng)險又小的材料盡可能采用甲供方式或由施工單位采購，建設(shè)單位看樣定貨，認定價格一次包死.七、設(shè)備采購宜采用甲供形式電梯、水泵、軸流風(fēng)機、配電箱等設(shè)備，盡可能都采用甲方供應(yīng)方式.一則不會投入很多精力；二則可以節(jié)約很多支出.開發(fā)商可以采用招投標(biāo)形式，對產(chǎn)品質(zhì)量、供貨方式、售后服務(wù)及價格，通過引進多家供貨商競標(biāo)后，擇優(yōu)確定和簽約。八、現(xiàn)場簽證制度必須嚴格施工階段的現(xiàn)場簽證是建安成本的不確定因素，因此只有通過嚴格的制度和對現(xiàn)場情況的及時了解與掌握來有效控制。一般可以采取如下簽證流程：施工方提交簽證單-現(xiàn)場監(jiān)理工程師確認-業(yè)主現(xiàn)場代表確認一一預(yù)算工程師確認一-項目經(jīng)理確認。有些內(nèi)容還要設(shè)計單位確認.缺少任何一個方面的簽宇認可，均為無效簽證。簽證僅對數(shù)量進行確認，不涉及價格，其價格由預(yù)決算人員按政策規(guī)定和合同約定結(jié)算。九、按合同約定控制資金支出要及時編制工程項目的資金使用