物業(yè)管理方案編寫范文

1、物業(yè)管理方案編寫范文物業(yè)管理方案編寫 范文物業(yè)管理方案編寫-人員定編一組織架構(gòu)與崗位設(shè)置管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1 目的規(guī)范公司組織架構(gòu)與崗位設(shè)置的一般原則及調(diào)整方法。2 適用范圍適用于物業(yè)管理有限公司及下屬物業(yè)管理處的組織架構(gòu)及崗位設(shè)置管理工作。3 職責(zé)）總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織架構(gòu)與崗位設(shè)置的審批。）人事部負(fù)責(zé)組織架構(gòu)與崗位設(shè)置的制定和管理。4 程序要點(diǎn)1 組織架構(gòu)的設(shè)置與調(diào)整a 物業(yè)管理公司組織架構(gòu)設(shè)置的物業(yè)管理方案編寫 范文一般模式：一般情況下，公司管理單一物業(yè)時(shí)，公司設(shè)置為：辦公室（含行政、人事部）財(cái)務(wù)部、品質(zhì)部、經(jīng)營部、公共事務(wù)部、機(jī)電維修部、園林綠化部、保安部、保潔部；一般情況下， 公司員工人數(shù)在

2、 800 人以上或管理處數(shù)量在 2 個(gè)以上時(shí)，公司機(jī)關(guān)設(shè)置為：行政部、人事部、財(cái)務(wù)部、品質(zhì)部、經(jīng)營部；各管理處設(shè)置為：公共事務(wù)部、機(jī)電維修部、園林綠化部、保安部、保潔部：部門好多哦更多資料請(qǐng)點(diǎn)擊：資料庫物業(yè)管理方案編寫 范文未導(dǎo)入 ISO9000 質(zhì)量管理體系的公司可不設(shè)品質(zhì)部。b 組織架構(gòu)的設(shè)置工作由公司總經(jīng)理牽頭組織制定，報(bào)董事會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行。c 一般情況下，組織架構(gòu)每年末可依據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整（確有調(diào)整必要時(shí)）由人事部組織各相關(guān)部門寫出組織架構(gòu)的運(yùn)作情況提交總經(jīng)理， 由總經(jīng)理召開辦公會(huì)議議定，需對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整是時(shí)，報(bào)董事局審批后執(zhí)行。d 各部門職責(zé)品質(zhì)部職責(zé)負(fù)責(zé)員工的績效考評(píng)工作；負(fù)責(zé)

3、 ISO9000 質(zhì)量體系文件的制定、編制、培訓(xùn)、實(shí)施監(jiān)控與維持和改進(jìn)；負(fù)責(zé)具體組織ISO9000 質(zhì)量體系內(nèi)審和質(zhì)量運(yùn)行狀態(tài)的檢查與考核；負(fù)責(zé) ISO9000 質(zhì)量體系文件和資料的控制；負(fù)責(zé)處理其他與運(yùn)作質(zhì)量有關(guān)的事務(wù)；完成上級(jí)安排的其他工作。行政部職責(zé)：負(fù)責(zé)統(tǒng)籌管理公司的行政、后勤、車隊(duì)、信息、及其他行政管理工作；負(fù)責(zé)組織安排公司各類會(huì)議，傳達(dá)會(huì)議精神；負(fù)責(zé)處理公司的來往信函及接待工作；負(fù)責(zé)統(tǒng)籌管理公司的合同和檔案資料；負(fù)責(zé)或協(xié)助組織、策劃公司的有關(guān)活動(dòng)；負(fù)責(zé)公司機(jī)密文件資料及信息的保密工作；負(fù)責(zé)控制公司各行政費(fèi)用的開支；負(fù)責(zé)公司的后勤車隊(duì)管理工作；負(fù)責(zé)信息的反饋工作；物業(yè)管理方案編寫 范

4、文負(fù)責(zé)提供相關(guān)資料及數(shù)據(jù)，配合財(cái)務(wù)的成本核算；完成上級(jí)安排的其他工作。人事部職責(zé)；負(fù)責(zé)公司的培訓(xùn)、調(diào)配、勞資工作；負(fù)責(zé)研究、制定公司人才戰(zhàn)略；負(fù)責(zé)組織公司員工的崗前培訓(xùn)、專業(yè)培訓(xùn)；負(fù)責(zé)公司員工考勤與工資福利管理工作；負(fù)責(zé)處理公司的勞資關(guān)系；負(fù)責(zé)建立公司人才資料庫；負(fù)責(zé)處理公司的各項(xiàng)投訴與倒塌化建議；完成上級(jí)安排的其他工作。財(cái)務(wù)部職責(zé)：負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)活動(dòng)的資金運(yùn)作、成本核算、審計(jì)及各種財(cái)務(wù)結(jié)算工作；負(fù)責(zé)材料的驗(yàn)收、入庫、保管及出庫工作；負(fù)責(zé)公司固定資產(chǎn)與低質(zhì)易耗品管理及清查工作；為總經(jīng)理室的籌資決策和投資決策提供真實(shí)可靠的會(huì)計(jì)信息；負(fù)責(zé)與財(cái)務(wù)、稅務(wù)、銀行、工商等部門和客戶的溝通聯(lián)絡(luò)；完成上級(jí)安排的

5、其他工作。經(jīng)營部職責(zé)：負(fù)責(zé)分供方的評(píng)審管理工作；負(fù)責(zé)對(duì)外采購工作；負(fù)責(zé)對(duì)外委托服務(wù)工作；負(fù)責(zé)自有物業(yè)租賃工作；負(fù)責(zé)商業(yè)信息的整理工作；完成上級(jí)安排的其他工作。公共事務(wù)部職責(zé)，參與新接物業(yè)接管驗(yàn)收工作；負(fù)責(zé)住戶入住、裝修、報(bào)修、投訴、求助、回訪工作的組織、接待處理工作；負(fù)責(zé)康樂文體、文化活動(dòng)的組織、實(shí)施及設(shè)施的管理工作；負(fù)責(zé)住戶郵件、包裹分發(fā)及物品代管工作；負(fù)責(zé)管理處與業(yè)主之間溝通協(xié)調(diào)的組織工作；完成上級(jí)安排的其他工作?機(jī)電維修部職責(zé)：負(fù)責(zé)公用設(shè)備、設(shè)施和建筑物、場(chǎng)地的維修處理工作；?負(fù)責(zé)編制各種設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)計(jì)劃并組織實(shí)施；?負(fù)責(zé)住戶家庭的維修工作；?負(fù)責(zé)各類檢測(cè)設(shè)備的管理；協(xié)肋參與設(shè)施

6、設(shè)備的采購評(píng)審工作；?負(fù)責(zé)水電的正常供應(yīng)；完成上級(jí)安排的其他工作。保安部、消防管理中心職責(zé)：負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)24小時(shí)保安服務(wù)；負(fù)責(zé)封閉小區(qū)人員/物品出入管理；負(fù)責(zé)對(duì)出租屋、轄區(qū)內(nèi)三無人員、裝修人員進(jìn)行管理；負(fù)責(zé)交通及停車場(chǎng)管理；參與突發(fā)事件處置和火警、火災(zāi)搶救工作；?負(fù)責(zé)防火管理；物業(yè)管理方案編寫 范文完成上級(jí)安排的其他工作。園林綠化部：負(fù)責(zé)規(guī)劃轄區(qū)環(huán)境綠化美化及景點(diǎn)、小品的設(shè)置、保養(yǎng)；?負(fù)責(zé)轄區(qū)綠化的養(yǎng)護(hù)、修整工作；負(fù)責(zé)園林花場(chǎng)苗木的培育工作；負(fù)責(zé)園林、綠化的病蟲害防治工作；負(fù)責(zé)綠化機(jī)具的保養(yǎng)工作；?負(fù)責(zé)為住戶提供各類分化有償服務(wù)工作；完成上級(jí)安排的其他工作。?保潔部職責(zé)：負(fù)責(zé)轄區(qū)公共環(huán)境的清

7、潔、垃圾回收、清運(yùn)工作；負(fù)責(zé)辦公樓宇室內(nèi)外保潔、外墻清潔工作；負(fù)責(zé)公共設(shè)施的保潔工作；負(fù)責(zé)為住戶提供各種清潔有償服務(wù)工作；完成上級(jí)安排的其他工作。2 崗位設(shè)置 ?a 崗位設(shè)置的基本原則：直線管理、層級(jí)管理的原則：一般情況下，每個(gè)崗位只有一個(gè)直接上級(jí)，只對(duì)直接上級(jí)負(fù)責(zé)，只向直接上級(jí)匯報(bào)工作，避免多頭管理；?同一級(jí)別，不重復(fù)設(shè)置崗位的原則： 一般情況下，部門有正職的原則上不再設(shè)副職；扁平化管理的原則：層級(jí)管理的前提下，盡量減少管理層次，以提高工作效率。?b 崗位的設(shè)置由總經(jīng)理根據(jù)工作需要設(shè)定，不涉及調(diào)整架構(gòu)的由總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行，涉及到組織架構(gòu)的需報(bào)董事會(huì)審批后執(zhí)行。?c 增加新崗位設(shè)置后， 由人事

8、部擬定新崗位的職位描述報(bào)總經(jīng)理審批，崗位描述應(yīng)包括以下內(nèi)容；工作范圍層級(jí)管理中所處的位置崗位的性質(zhì)（管理級(jí)、技術(shù)級(jí)或文職級(jí)）該崗位應(yīng)具備的能力。d 崗位描述經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，由品質(zhì)部跟蹤崗位的工作范圍，并在兩個(gè)月內(nèi)編制出與其崗位工作相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。e 人事部應(yīng)以每年年初將崗位設(shè)置情況用一覽表的形式隨組織架構(gòu)一起公布。3 資料保存：經(jīng)批準(zhǔn)的組織架構(gòu)與崗位設(shè)置資料歸入檔案室永久保存。5 記錄6 相關(guān)支持文件1 目標(biāo)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程2 人事定編管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程7附錄?物業(yè)管理公司的組織架構(gòu)二人事定編管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1目的規(guī)范人事定編管理工作，確保公司人力資源的合理配置。2 適用范圍物業(yè)管理方案編寫

9、 范文適用于物業(yè)管理公司人事定編的管理。3 職責(zé)）總經(jīng)理負(fù)責(zé)人事定編計(jì)劃的審批）人事部經(jīng)理負(fù)責(zé)人事定編計(jì)劃的審核。）各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)人事定編計(jì)劃的制定。4 程序要點(diǎn)1 人事定編計(jì)劃的制定與審批a 公司機(jī)關(guān)各部門經(jīng)理每年年初于公司組織架構(gòu)確定后，依據(jù)部門崗位工作勞動(dòng)定額制定出人事定編計(jì)劃報(bào)人事部審核。b 管理處經(jīng)理組織各部門主管依據(jù)管理處組織架構(gòu)及本部門工作勞動(dòng)定額制定出人事定編計(jì)劃報(bào)人事部審核。c 人事定編計(jì)劃包括以下內(nèi)容： ?各崗位人員的配置數(shù)額；各崗位人員負(fù)責(zé)的區(qū)域工作；有關(guān)定額的依據(jù)。d 人事部經(jīng)理給出審核意見后報(bào)總經(jīng)理審批。經(jīng)總經(jīng)理審批的人事定編計(jì)劃由人事部監(jiān)督執(zhí)行。2 人事定編的調(diào)整

10、；?a 人事定編調(diào)整的依據(jù)；?公司業(yè)務(wù)發(fā)展與變化；員工的工作水平發(fā)生變化；勞動(dòng)定額的調(diào)整；作業(yè)規(guī)程發(fā)生改變。b 調(diào)整的時(shí)間：每半年調(diào)整一次，時(shí)間分別為1月中旬和 7月中旬。 ?c 由各部門負(fù)責(zé)人提出調(diào)整的申請(qǐng)，報(bào)人事部經(jīng)理復(fù)核后報(bào)總經(jīng)理審批。3 超編與缺編情況的處理a 超編有下列情況之一時(shí)，管理處可申請(qǐng)臨時(shí)超編；物業(yè)接管理處于過渡期員工培訓(xùn)技能尚未達(dá)到工作標(biāo)準(zhǔn)要求作業(yè)規(guī)程以外的工作出現(xiàn)。超編時(shí)，由部門負(fù)責(zé)人填寫人員增補(bǔ)申請(qǐng)表報(bào)人事部審核登記后，報(bào)總經(jīng)理審批，內(nèi)容包括：部門、定編人數(shù)、擬增加崗位、人數(shù)、超編原因、備注等欄目；對(duì)超編的員工一般按臨時(shí)工對(duì)待（公司另有安排的除外）部門超編人數(shù)達(dá)到本部門

11、人數(shù) 25% 以上時(shí)，必須寫出超編說明報(bào)人事部備案并報(bào)總經(jīng)理審批。內(nèi)容包括：超編的理由；超編人員的處理；b 缺編 ?正常情況下，部門缺編由部門負(fù)責(zé)人及時(shí)填寫人員增補(bǔ)申請(qǐng)表報(bào)人事部審核；人事部審核編制無誤后，應(yīng)優(yōu)物業(yè)管理方案編寫 范文先進(jìn)行內(nèi)部調(diào)配， 調(diào)配不了再行對(duì)外公開招聘；部門缺編人數(shù)達(dá)到部門定編人數(shù)的10% 時(shí)或本部門全年員工流失率達(dá)到30% 時(shí)，部門負(fù)責(zé)人應(yīng)做出缺編專題報(bào)告，報(bào)人事部備案。c 各部門超編缺編的有關(guān)數(shù)據(jù)作為各部門負(fù)責(zé)人目標(biāo)管理完成情況的考評(píng)依據(jù)之一。5記錄6 相關(guān)支持文件?1 組織架構(gòu)與崗位設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程2 目標(biāo)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程7附錄管理處勞動(dòng)定額管理處勞動(dòng)定額（僅供參考

12、）?一公共事務(wù)人員勞動(dòng)定額1 15萬平方米以下住戶服務(wù)中心配設(shè)管理員3人。2 15萬平方米以下不設(shè)樓宇巡查組，只設(shè)住戶服務(wù)中心；15萬平方米以上設(shè)置樓宇組。巡樓組管理員每增加5萬平方米，增設(shè)1人。住戶服務(wù)中心管理員每增加 10萬平方米，增設(shè)1人。 ?3 干部配置： 15 萬平方米以下設(shè)置主管 1 人，不設(shè)班（組）長； 15 萬平方米以上，設(shè)置主管 1 人（可由管理處副經(jīng)理兼）住戶服務(wù)中心班長 1 人，巡樓班（組）長 1 人。二保安人員勞動(dòng)定額1 固定崗保安員每人當(dāng)值時(shí)可監(jiān)護(hù)面積為3000-3500平方米。2 全封閉小區(qū)每入口需設(shè)置3個(gè)（三班倒）省錢的法子就是盡量減少入口）3 巡邏保安員每組（兩

13、人一組）可監(jiān)護(hù)面積為5萬平方米左右。4 封閉停車場(chǎng)每出入口處應(yīng)設(shè)置3人。5 30 萬平方米以下保安干部的配置為主管1人、班長 3 4人。 30萬平方米以上可增加組長一級(jí)干部，平均按每5-8萬平方米配置組長1人。6 智能化小區(qū)（大廈）已設(shè)置治安、消防監(jiān)控系統(tǒng)時(shí)，可適當(dāng)養(yǎng)活保安人數(shù)，但每個(gè)消防、保安監(jiān)控中心應(yīng)至少配置屏幕監(jiān)控保安員3人。?7 保安人員綜合勞動(dòng)定額：每 2000-2500平方米配置 1人。還要考慮一點(diǎn)的就是輪休人員）三機(jī)電維修人員勞動(dòng)定額1 每個(gè)高壓配電房值班電工3人。2 水工每 10萬平方米配置1人。3 中央空調(diào)每 10萬平方配置 1人。4 電梯工每 10部電梯配置 1人。5 維修

14、電工每 10萬平方米配置3人。6 綜合維修工每10萬平方米配置2人。7 干部配置標(biāo)準(zhǔn)：30 萬平方米以下，配置主管1人，不設(shè)班組長；30-80 萬平方米以上，配置主管1人，運(yùn)行班（組）長1人，維修班長（組長）1 人。80 萬平方米以上， 可考慮配置主管1人，運(yùn)行班（組）長 1人，機(jī)電維修班（組）1人，綜合維修班（組）長1人。8 綜合勞動(dòng)人數(shù)定額：每10萬平方米 10-12人。四清潔人員勞動(dòng)定額物業(yè)管理方案編寫 范文1 梯級(jí)清掃： 14層/小時(shí)/人。2 地面清掃： 300平方米 /小時(shí) /人。3 拖樓梯： 13層/小時(shí) /人。4 擦樓梯扶手、通花鐵欄、地腳線：12層 /小時(shí) /人。5 洗地毯 :

15、360平方米 /小時(shí) /人.?6刮玻璃:4平方米/分鐘/人.7 清潔電梯轎箱抹鋼油 :1個(gè) /10分鐘 .88層以下樓房無電梯1梯10棟/人;9層以上樓房帶電梯:1梯8棟/人 .8 干部配置標(biāo)準(zhǔn):10萬平方米以下,配置主管 1人 ,不設(shè)班組長 ;20-50萬平方米 ,配置主管 1人,技術(shù)員 1人,班組長2人;50萬平方米以上,每增加 20萬平方米增設(shè)班組 長 1人9 保潔人員綜合勞動(dòng)定額每8000-10000平方米 ,配置 1人 . 3 ?五 .園林綠化部人員勞動(dòng)定額1綠籬及灌木修剪 ;1墻狀綠籬 : 人工20 米/小時(shí) ;機(jī)剪:50 米/ 小時(shí);?2叢生或塊狀綠籬 : 人工 :25 平方米

16、/小時(shí) ; 機(jī)剪 :50 平方米 /小時(shí) ;3球形: 直徑1 米球形,4棵 /小時(shí) ,直徑大于 1 米的適當(dāng)降低平均數(shù) ;2大樹修剪 : ?1 冠徑15米以上 ,需三個(gè)配合 .1棵/8小時(shí)3人,平均 0.05棵/人.小時(shí) ?2 冠徑10-15米,需三個(gè)配合 .3棵/8小時(shí)3人,平均 0.125棵/人.小時(shí) ;?3 冠徑5-10米,需二個(gè)配合 .12棵/8小時(shí) 2人,平均0.75棵/人.小時(shí) ;4冠徑5米以下,高3米以下,單人操作 ,平均2-5棵/人.小時(shí);3 剪草 ?1 特級(jí)、一級(jí)草坪：360平方米 /人、小時(shí)；2 二級(jí)草坪： 280平方米 /人、小時(shí)；3 三級(jí)草坪：用汽墊機(jī)剪180平方米 /

17、小時(shí)；割灌機(jī)剪60平方米 /小時(shí)；4 四級(jí)草坪：用割灌機(jī)剪，40平方米 /小時(shí)。4 施肥）粒肥：撒施，550平方米 /小時(shí)；點(diǎn)施灌木，240 棵 /小時(shí)；點(diǎn)施盆花，900 盆 /小時(shí)；點(diǎn)施小喬木（環(huán)施）50棵 /小時(shí)； ?）液肥：機(jī)施兩個(gè)配合，平均250平方米 /人、小時(shí)；手噴，室內(nèi)大盆植物15 棵 /小時(shí)；室外大棵植物24棵 /小時(shí)；手淋，200棵 /人、小時(shí)；5 噴藥：機(jī)噴，平均 350 平方米 / 人、小時(shí)；壺噴，室內(nèi)大植物15 棵/小時(shí)；室外中小植物 25 棵 / 小時(shí)；小型盆栽壺噴 200 棵 / 小時(shí)。6 淋水：自動(dòng)噴淋平均8000平方米 /人、小時(shí)，人工淋平均2000平方米 /人

18、、小時(shí)。7 花苗上盆：時(shí)花平均250盆 /人、小時(shí)，苗木平均200 盆 /小時(shí)。8 花木出圃質(zhì)量修整：時(shí)花平均500盆 /人、小時(shí)，小盆觀葉植物150盆 /人、小時(shí)；大型觀葉植物平均10盆/小時(shí)。9 盆景）修剪：小盆平均10盆 /小時(shí)，中盆平均5盆 /小時(shí)，大盆平均2盆 /小時(shí)）換泥轉(zhuǎn)盆：小盆平均以上配合，平均1盆 /8 盆 / 人小時(shí)，中盆平均 2 盆人小時(shí)。 物業(yè)管理方案編寫 范文/小時(shí)，大盆需兩個(gè)人10 插花1 一般插花：?盆花。小盆 8分鐘，中盆 20分鐘，大盆 35分鐘?；ㄊ?。小束 15分鐘，中束 25分鐘，大束35分鐘?；ɑ@。小籃 10分鐘，中籃 15分鐘，大籃25分鐘。盆花，小盆 20分鐘，中盆 40分鐘，大盆90分鐘。30 萬平方米以下，設(shè)主管 1 人，園藝師 2 人，不設(shè)班（組）長； 30 萬平方米以上，設(shè)主管 1 人，班組長 2 人，園藝師每 10 萬平方米配置 1 人；如有花木基地時(shí)，可增設(shè)花木基地主管 1 人。17 園林綠化部人員綜合勞動(dòng)定額：每10萬平方米 3-4人，花木基地工人每5畝配置4人花束，小束 25分鐘，中不 40分