物業(yè)選聘流程

1、關于選聘物業(yè)服務企業(yè)的一般程序一、 達到選聘物業(yè)企業(yè)的合法性前期物業(yè)合同到期。該前期物業(yè)服務合同是在前期開發(fā)商售賣房屋前，經(jīng)過招投標進行物業(yè)企業(yè)的選聘確定的，該合同是在沒有業(yè)主參與的情況下，實現(xiàn)的前期物業(yè)管理合同。重慶市物業(yè)管理條例第三十八條規(guī)定： 首次業(yè)主大會通過管理規(guī)約后，臨時管理規(guī)約即行失效。 第四十條 ：業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)依法簽訂的物業(yè)服務合同生效時，前期物業(yè)服務合同終止。二、選聘物業(yè)企業(yè)的要素物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)的權利在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的行使者為業(yè)主委員會，同時規(guī)定有權更換物業(yè)管理企業(yè)的主體也為業(yè)主委員會，因此業(yè)主要求更換物業(yè)管理企業(yè)的，均必須通過業(yè)主管理委員會并

2、實施一定的程序后實行。1、法定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。當物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)法定更換物業(yè)管理企業(yè)條件時，即物業(yè)管理企業(yè)喪失一定的經(jīng)營資格和經(jīng)營資質(zhì)時，其與業(yè)主委員會或者業(yè)主所簽訂的物業(yè)管理委托合同自動解除，業(yè)主委員會可以按照選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件和程序重新通過招標或邀請投標的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。2、約定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。當物業(yè)管理服務合同所約定的事由出現(xiàn)造成需要更換物業(yè)管理企業(yè)，可以由業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理服務合同的約定直接進行，也可以由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的訴求，進行具體按法律法規(guī)運作之后，解除與物業(yè)管理企業(yè)的合同。業(yè)主委員會可以按照選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件

3、和程序，重新通過招標或邀標的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。3、業(yè)主委員會通過招標或邀標方式更換物業(yè)管理企業(yè)之前，應當就以下哪些事項形成決議。根據(jù)不同情況，業(yè)主大會應當在招標前決定以下事項：（1）由業(yè)主授權業(yè)主委員會或委托招標代理機構組織招標或邀請投標方式；（2）確定采取公開招標或邀請招標方式的其中一種；（3）業(yè)主授權業(yè)主委員會直接確定中標人或由評審委員會推薦中標候選人名單后，由業(yè)主大會通過投票方式最終確定中標人（企業(yè)）；（4）物業(yè)服務價格幅度或水平。4、業(yè)主委員會招標前，是否需要備案。業(yè)主委員會招標前，應當?shù)巾椖克趨^(qū)、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時，應提交以下資料：（1）業(yè)主大會決議；（2）

4、招標公告或者投標邀請書；（3）招標文件；（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。業(yè)主委員會委托招標代理機構進行招標的，還應提交雙方簽訂的委托書。5、業(yè)主委員會組織招標過程中，如何保證廣大業(yè)主的知情權。應從以下幾個方面保障業(yè)主的知情權：（1）業(yè)主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業(yè)主委員會應當在招標前將業(yè)主大會決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示；（2）評標過程中，現(xiàn)場答辯可采用公開的方式，業(yè)主可參加旁聽、詢問有關該物業(yè)管理的方案制定、詢問有關競標企業(yè)的情況等；（3）評標結束后，業(yè)主委員會可以將招標的過程情況以及評標委員會提交的評標報告向全體業(yè)主公示；（4）中標企業(yè)確定后，業(yè)主委員會應將其基

5、本情況和與其鑒定的物業(yè)服務合同的服務內(nèi)容、范圍、標準以及價格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全體業(yè)主公示。6、業(yè)主委員會通過招標或邀請方式更換物業(yè)管理企業(yè)的，應當提前多少天告知原物業(yè)管理企業(yè)。原物業(yè)服務合同即將到期或已經(jīng)到期，業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當及時召開全體業(yè)主大會，并在原物業(yè)服務合同到期前三個月將有關決議書面告知物業(yè)管理企業(yè)。如果是前期物業(yè)服務合同尚未到期，按照相關規(guī)定，由業(yè)主大會決定另行選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當在做出決議后及時書面告知物業(yè)管理企業(yè)。7、業(yè)主委員會招標應當何時完成。業(yè)主大會通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，應在原物業(yè)服務合同到期前一個月完成。由于各種

6、原因，在原合同到期前沒有完成選聘，前物業(yè)服務企業(yè)是否繼續(xù)提供服務，由企業(yè)與業(yè)委會達成協(xié)議，當完成選聘后協(xié)議失效。三、邀請招標，業(yè)主委員會篩選應邀物業(yè)企業(yè)的要點邀請三家（或三家）以上的物業(yè)企業(yè)對小區(qū)物業(yè)企業(yè)選聘競標報名。由業(yè)委會組織的評審委員會對競標企業(yè)要求提交的以下資料并審查提交資料的真實性：1、物業(yè)服務方案比較；2、物業(yè)資質(zhì)等級比較；3、注冊資本金多少比較；4、競標企業(yè)獲得的相關證書比較；5、營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、企業(yè)代碼；6、質(zhì)量認證書；7、對物業(yè)服務的方案評審；在審查其方案中的：對小區(qū)的服務內(nèi)容、服務標準、存在瑕疵問題的整改辦法、物業(yè)服務收費報價、公共收益的代管理及對全體業(yè)主的權益保障。

7、8、服務費價格（根據(jù)市場行情，可由業(yè)主建議價格）評審小組對評審標準的制定。根據(jù)評審標準對競標企業(yè)的單項分值的和，以總分第一名為中標企業(yè)（按100分制）序號評分項目分值1物業(yè)二級資質(zhì) 物業(yè)三級資質(zhì)2注冊資本金3質(zhì)量認證書4獲得的各種書證5營業(yè)執(zhí)照 稅務登記證 組織機構代碼 等6物業(yè)服務方案。根據(jù)企業(yè)提交的方案評審7企業(yè)對小區(qū)存在問題的改進方案評審8現(xiàn)場宣講的評審9現(xiàn)場宣講的組織評審10現(xiàn)場宣講人的方案評審11對競標物業(yè)企業(yè)所管理樓盤的評審12其他評審。如所管樓盤中的發(fā)電機、配電室、二次供水等設施設備的現(xiàn)場比較評審等，由業(yè)委會評審組組織考評項目四、召開業(yè)主大會準備1、在召開業(yè)主大會的時間確定后，在

8、召開前應進行大會召開的文件公示（該文件要在召開前十五天張貼，文件內(nèi)容要講明業(yè)主大會召開的內(nèi)容，張貼的文件進行拍照保留）。2、選聘物業(yè)企業(yè)的理由及選聘時間安排用書面報轄區(qū)街道物業(yè)科備案。3、業(yè)委會可以決議前物業(yè)企業(yè)進入選聘。參與這次的物業(yè)服務企業(yè)的選聘。4、大會召開二種形式，一是現(xiàn)場召開業(yè)主大會，二是上門征集選票。5、如果是現(xiàn)場召開，應邀請轄區(qū)街道監(jiān)督、房管局物業(yè)科監(jiān)督、管片民警維持秩序參加；如果是上門征集選票，在統(tǒng)計選票時，邀請轄區(qū)街道監(jiān)督、房管局物業(yè)科監(jiān)督、管片民警參加。6、對選聘的所有文件進行封存保留，特別是業(yè)主的原始選票保留。7、致（街道辦事處）關于 小區(qū)選聘物業(yè)服務企業(yè)的報告函件。8、

9、致（物業(yè)管理有限公司）關于 小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)選聘邀請貴司參加的函件。9、致（ 小區(qū)全體業(yè)主）關于選聘 小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)，召開業(yè)主大會的公告-張貼小區(qū)多處位置，讓業(yè)主知情。10、準備 小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)選聘表五、確定會議時間地點形式內(nèi)容由業(yè)委會，確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容，并于會議十五日前在小區(qū)內(nèi)向業(yè)主公示；一并將前會議內(nèi)容（業(yè)委會成員和代表確認的二家企業(yè)）情況進行公告。六、參與物業(yè)服務企業(yè)的宣講1、在大會召開前十五日，在小區(qū)張貼最后二家物業(yè)企業(yè)的物業(yè)服務方案和該企業(yè)的各種證照。2、在大會召開前，由參選的企業(yè)在小區(qū)內(nèi)向業(yè)主宣講方案及服務該小區(qū)的理念。七、選舉完成及物業(yè)服務合同1、

10、在業(yè)主代表、街道、房管局等監(jiān)督下，對選票匯總。對匯總的選舉情況向業(yè)主公示，確定那一家物業(yè)企業(yè)當選。當選要求按業(yè)主大會決議，按照物業(yè)管理條例雙過半，即：小區(qū)業(yè)主戶數(shù)過半和小區(qū)建筑面積過半。如果最終有三家企業(yè)參選，在選聘不能雙過半的情況下，有業(yè)委會在投票前約定出勝出條件就可以了。2、當某一家企業(yè)當選后，由業(yè)委會和該企業(yè)協(xié)議物業(yè)服務合同，當合同協(xié)議好后，進行張貼十五天，一并進行的業(yè)主大會召開時間和內(nèi)容的公示。3、召開業(yè)主大會。八、確定業(yè)主表決權由業(yè)委會，確認業(yè)主身份，確定參與該次大會主題的業(yè)主人數(shù)和業(yè)主所有的物業(yè)專有部分建筑面積，并于會議十日前在小區(qū)內(nèi)向業(yè)主公告。九、受理并處理業(yè)主異議業(yè)主對業(yè)主身份

11、、業(yè)主人數(shù)或者專有部分建筑面積提出異議的，由業(yè)委會予以復核并告知提出異議者復核結果。十、召開業(yè)主大會會議（一）大會會議前準備1業(yè)主表決權票并發(fā)放2投票箱3通知房管局、街道（或居委）、派出所派員參加4、各種文字資料準備1）致：街道的報告2）致：現(xiàn)在物業(yè)企業(yè)的函件3）致：全體業(yè)主的大會內(nèi)容、時間公示4）業(yè)主投票的表決權票十一、報送備案1將選聘情況報送街道辦事處備案2將物業(yè)服務合同報送房管局備案十二、業(yè)委會資料收集1、業(yè)主信息資料的收集。便于新進物業(yè)企業(yè)對業(yè)主的了解和物業(yè)費的收繳。2、建設資料收集。便于公共管網(wǎng)、改造、設備等的維修維護。3、協(xié)助前物業(yè)企業(yè)，對住戶欠繳物業(yè)費、公攤、水電的催收。4、監(jiān)督前物業(yè)企業(yè)對業(yè)主預收款項的提交和公共收益的交出。十三、大會召開物業(yè)管理條例第十八條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當提前就業(yè)主大會會議擬討論的事項征求其所代表的業(yè)主的意見。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對或者棄權的意見應當經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映。十四、公共收益物業(yè)管理條例第六十二條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)