房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法-第1章

1、房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 估估 價(jià)價(jià) 理理 論論 與與 方方 法法楊海娟 & 李 飛QQ：2940098908第一章 房地產(chǎn)估價(jià)概論第二章 房地產(chǎn)及其描述第三章 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值第四章 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素第五章 房地產(chǎn)估價(jià)原則第六章 市場(chǎng)法及其運(yùn)用第七章 收益法及其運(yùn)用第八章 成本法及其運(yùn)用第九章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法及其運(yùn)用第十章 長(zhǎng)期趨勢(shì)法及其運(yùn)用第十一章 地價(jià)評(píng)估和地價(jià)分?jǐn)偟谑?房地產(chǎn)估價(jià)程序目目 錄錄31對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)2房地產(chǎn)估價(jià)的各種需求3房地產(chǎn)估價(jià)要素4房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展第一章第一章 房地產(chǎn)估價(jià)概論房地產(chǎn)估價(jià)概論4第一節(jié)第一節(jié) 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)估

2、價(jià)的概念房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)的必要性5 簡(jiǎn)單的講，房地產(chǎn)估價(jià)就是對(duì)房地產(chǎn)的“客觀合理價(jià)格”或“價(jià)值”進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。 房地產(chǎn)價(jià)格從某種意義上講是客觀存在的，是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，是由市場(chǎng)決定的。因此，房地產(chǎn)價(jià)格不應(yīng)是估價(jià)人員的主觀隨意定價(jià)，而應(yīng)是估價(jià)人員模擬市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制的過(guò)程，將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值揭示、顯現(xiàn)出來(lái)。 房地產(chǎn)估價(jià)只能由具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)和具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的專業(yè)人員來(lái)從事。一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念6一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念由專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)和專業(yè)估價(jià)人員完成專業(yè)估價(jià)提供的是專業(yè)意見(jiàn)具有公信力實(shí)行有償服務(wù)要承擔(dān)法律責(zé)任

3、n 專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)：專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)：n 專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的完整定義：專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的完整定義： 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，委派房地產(chǎn)估價(jià)師，為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，依照有關(guān)法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，采用科學(xué)的方法，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算并提供相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。7一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念分析是測(cè)算的基礎(chǔ)分析是測(cè)算的基礎(chǔ)測(cè)算是判斷的基礎(chǔ)測(cè)算是判斷的基礎(chǔ)n 估價(jià)估價(jià)要素：要素： 估價(jià)原則公認(rèn)的原則 估價(jià)程序嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?估價(jià)依據(jù)依照有關(guān)法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn) 估價(jià)假設(shè)合理的假設(shè) 估價(jià)方法科學(xué)的方法 估價(jià)對(duì)象特定房地產(chǎn) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)特定的時(shí)間

4、 價(jià)值類(lèi)型特定價(jià)值 估價(jià)當(dāng)事人房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師8一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念分析判斷測(cè)算影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的各種因素：估價(jià)對(duì)象本身；人口、制度政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、國(guó)際等因素；房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及總體趨勢(shì)利用有關(guān)數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型和數(shù)據(jù)，對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行計(jì)算。根據(jù)測(cè)算出的結(jié)果以及市場(chǎng)行情和自己的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行最終的判定。10一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念n 估價(jià)與評(píng)估的估價(jià)與評(píng)估的異同異同 估價(jià)是指價(jià)值評(píng)估，評(píng)估不僅包括價(jià)值評(píng)估，還包括房屋工程質(zhì)量評(píng)估、房屋完損等級(jí)評(píng)估、房屋使用功能評(píng)估、房地產(chǎn)環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)制度

5、政策評(píng)估等。房地產(chǎn)房地產(chǎn)估價(jià)師只能估價(jià)師只能從事從事價(jià)值評(píng)估價(jià)值評(píng)估？1房地產(chǎn)價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值分配值分配房地產(chǎn)估價(jià)師以及估價(jià)機(jī)構(gòu)除了進(jìn)行價(jià)值評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)師以及估價(jià)機(jī)構(gòu)除了進(jìn)行價(jià)值評(píng)估外，還可以進(jìn)行估價(jià)相關(guān)業(yè)務(wù)和咨詢顧問(wèn)業(yè)務(wù)。外，還可以進(jìn)行估價(jià)相關(guān)業(yè)務(wù)和咨詢顧問(wèn)業(yè)務(wù)。3房地產(chǎn)房地產(chǎn)價(jià)值減價(jià)值減損損評(píng)估評(píng)估5房地產(chǎn)房地產(chǎn)咨咨詢等詢等2房地產(chǎn)房地產(chǎn)價(jià)值提價(jià)值提升評(píng)估升評(píng)估4相關(guān)經(jīng)相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失濟(jì)損失評(píng)估評(píng)估12一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念n 不同地區(qū)對(duì)不同地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的稱謂及定義房地產(chǎn)估價(jià)的稱謂及定義 美國(guó)：Real Estate Appraisal Appraisal is the a

6、ct or process of developing an opinion of value. 英國(guó)：Property Valuation 日本：不動(dòng)產(chǎn)鑒定； 中國(guó)臺(tái)灣：不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)（或鑒定、鑒價(jià)） 中國(guó)香港：物業(yè)估價(jià) 中國(guó)內(nèi)地：房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)估價(jià)13二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)1.本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格 價(jià)值是物的真實(shí)所值，價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)2.應(yīng)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià) 模擬大多數(shù)市場(chǎng)參與者的思維和行為，充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成房地產(chǎn)價(jià)格的機(jī)制，科學(xué)的分析、測(cè)算和判斷，揭示客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值。3.是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證 房地產(chǎn)價(jià)

7、格專家發(fā)表對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的專業(yè)意見(jiàn)。根據(jù)專業(yè)意見(jiàn)的用途和作用，可以分為兩種不同性質(zhì)的估價(jià)鑒證性估價(jià)和咨詢性估價(jià)，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，但鑒證性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任一般要大于咨詢性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任。14二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)4.估價(jià)有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍之內(nèi) 信息不完全和不確定性。 評(píng)估價(jià)值真實(shí)價(jià)值誤差 。 不能用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價(jià)有較大的誤差，但估價(jià)的誤差又要適度。 判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中一般是通過(guò)檢查估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)在履行估價(jià)程序方面是否有疏漏，估價(jià)依據(jù)是否正確、

8、估價(jià)方法是否適用、估價(jià)參數(shù)是否合理等，間接地對(duì)估價(jià)結(jié)果予以肯定或否定。5.是科學(xué)也是藝術(shù) 房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)行業(yè)規(guī)律的把握，對(duì)估價(jià)理論的掌握以及其實(shí)務(wù)操作能力的綜合體現(xiàn) 。15三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性專業(yè)估價(jià)存在的前提獨(dú)一無(wú)二獨(dú)一無(wú)二價(jià)值量?jī)r(jià)值量大大 房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的不完全市場(chǎng)，有許多阻礙房地產(chǎn)價(jià)格合理形成的因素，不會(huì)自動(dòng)地形成常人容易識(shí)別的適當(dāng)價(jià)格，需要房地產(chǎn)估價(jià)師提供市場(chǎng)信息，進(jìn)行替代市場(chǎng)的估價(jià)，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格正?；?，促進(jìn)公平交易，建立合理的市場(chǎng)秩序。 房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)中占主體地位1.房地產(chǎn)“量大面廣”，其他資產(chǎn)數(shù)量相對(duì)較少2.房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多，

9、其他財(cái)產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對(duì)較少。3.房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問(wèn)服務(wù)，其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評(píng)估本身。. 第二節(jié)第二節(jié) 對(duì)房地產(chǎn)的各種需求對(duì)房地產(chǎn)的各種需求房地產(chǎn)抵押的需求房地產(chǎn)征收征用的需求房地產(chǎn)稅收的需求房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需求房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需求國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需求房地產(chǎn)分割的需求房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枨蠓康禺a(chǎn)司法拍賣(mài)的需求企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需求房地產(chǎn)行政管理的需求其他方面的需求16第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的各種需求房地產(chǎn)估價(jià)的各種需求第二節(jié)第二節(jié) 對(duì)房地產(chǎn)的各種需求對(duì)房地產(chǎn)的各種需求17第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的各種需求房地產(chǎn)估價(jià)的各種需求一、房地產(chǎn)抵押的需求一、房地產(chǎn)抵押的需求

10、 指的是債務(wù)人或者第三者不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以該房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 原則：抵押人擔(dān)保債權(quán)不得超出抵押物價(jià)值。貸款金額小于抵押房地產(chǎn)的價(jià)值。 初次抵押估價(jià)；再次抵押估價(jià)；續(xù)貸抵押估價(jià)；抵押期間估價(jià)；抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)。18第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的各種需求房地產(chǎn)估價(jià)的各種需求二、二、房地產(chǎn)征收征用的需求房地產(chǎn)征收征用的需求 相同點(diǎn)：都具有強(qiáng)制性，都要經(jīng)過(guò)法定程序，都要給予公平補(bǔ)償。 不同點(diǎn)：征收是所有權(quán)的改變，是國(guó)家將集體所有或者私人所有的財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制征規(guī)

11、國(guó)有，不存在返還問(wèn)題，即“強(qiáng)買(mǎi)”；征用只是使用權(quán)的改變，是國(guó)家強(qiáng)制地使用集體所有或者私人所有的財(cái)產(chǎn)，被征用的財(cái)產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人，即“強(qiáng)租”。 產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)=被征收房屋的價(jià)格-用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)格19第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的各種需求房地產(chǎn)估價(jià)的各種需求三、房地產(chǎn)稅收的三、房地產(chǎn)稅收的需求需求 與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收有10種： 房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅四、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需求四、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需求 投保時(shí)，確定保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值，為投保人和保險(xiǎn)人約定保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)。 保險(xiǎn)事故發(fā)生后需要

12、評(píng)估因保險(xiǎn)事故發(fā)生造成的財(cái)產(chǎn)損失，為保險(xiǎn)人確定賠償保險(xiǎn)金的數(shù)額提供參考依據(jù)。20第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的各種需求房地產(chǎn)估價(jià)的各種需求五、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的五、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需求需求 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。 房地產(chǎn)租賃包括房屋租賃、土地租賃和土地使用權(quán)出租六、國(guó)有六、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需求的需求 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以所有者的身份，將建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付出讓金等土地有償使用費(fèi)的行為。 出讓形式：招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議21第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的各種需求房地產(chǎn)估價(jià)的各種需求七、房地產(chǎn)分割

13、七、房地產(chǎn)分割的需求的需求 房屋一般采取折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)的方式，然后對(duì)取得的價(jià)款予以分割； 土地采取實(shí)物分割時(shí)，需要根據(jù)差價(jià)進(jìn)行多退少補(bǔ)八、房地產(chǎn)損害賠償?shù)陌?、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枨笮枨?使他人房地產(chǎn)受到污染，造成他人房地產(chǎn)價(jià)值減損的； 因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)益造成損失的； 因新建建筑物影響了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照、視野等，造成相鄰房地產(chǎn)價(jià)值減損的；22第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的各種需求房地產(chǎn)估價(jià)的各種需求九、九、房地產(chǎn)司法拍賣(mài)的房地產(chǎn)司法拍賣(mài)的需求需求 人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)房地產(chǎn)，需要評(píng)估被拍賣(mài)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，為人民法院確定拍賣(mài)保留價(jià)提供參考依據(jù)十、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的十、

14、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需求需求 企業(yè)改制、企業(yè)資產(chǎn)重組、企業(yè)企業(yè)上市、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)租賃、企業(yè)合資、企業(yè)合作、企業(yè)對(duì)外投資、企業(yè)合并、企業(yè)分立、企業(yè)清算十一、房地產(chǎn)行政管理的十一、房地產(chǎn)行政管理的需求需求十二、其他方面的十二、其他方面的需求需求23一、估價(jià)當(dāng)事人二、估價(jià)目的 三、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 四、估價(jià)對(duì)象五、價(jià)值類(lèi)型六、估價(jià)依據(jù)七、估價(jià)假設(shè) 八、估價(jià)原則九、估價(jià)程序十、估價(jià)方法十一、估價(jià)結(jié)果第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的要素房地產(chǎn)估價(jià)的要素24第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的要素房地產(chǎn)估價(jià)的要素房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)委托人估價(jià)當(dāng)事人25n 合格房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員的合格房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員的要求要求 扎實(shí)的

15、估價(jià)理論知識(shí)。包括房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法及房地產(chǎn)制度政策、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、經(jīng)濟(jì)、建筑、城市規(guī)劃、法律等方面的知識(shí)。 有豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。包括房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、技巧及市場(chǎng)調(diào)查、推理判斷的才能。 有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。 前兩個(gè)是對(duì)估價(jià)能力的要求，后一個(gè)是對(duì)估價(jià)誠(chéng)實(shí)程度的要求。第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的要素房地產(chǎn)估價(jià)的要素26n 估價(jià)估價(jià)目的目的 估價(jià)目的是指一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)結(jié)果的期望用途。 不同的估價(jià)目的源于對(duì)估價(jià)的不同需要。如土地使用權(quán)出讓，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(包括買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與、抵債等)、租賃、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅、征用拆遷補(bǔ)償、損害賠償、分割、合并、糾紛、涉案，企業(yè)合資、合作、合并、兼并、分立

16、、買(mǎi)賣(mài)、租賃經(jīng)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)、改制、上市、破產(chǎn)清算，房地產(chǎn)估價(jià)糾紛、涉案中的房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)核或鑒定等。第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的要素房地產(chǎn)估價(jià)的要素27第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的要素房地產(chǎn)估價(jià)的要素不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果n估價(jià)目的估價(jià)目的不同不同n估價(jià)對(duì)象的范圍估價(jià)對(duì)象的范圍可能不同可能不同n估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能不同可能不同n評(píng)估的評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型價(jià)值類(lèi)型、估價(jià)方法估價(jià)方法也可能不同。也可能不同。n估價(jià)估價(jià)依據(jù)依據(jù)、估價(jià)應(yīng)考慮的、估價(jià)應(yīng)考慮的因素因素可能不同可能不同28第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的要素房地產(chǎn)估價(jià)的要素n 估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)是指估價(jià)項(xiàng)目中由估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的對(duì)象價(jià)值或

17、價(jià)格對(duì)應(yīng)的時(shí)間。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定。估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定在先，評(píng)估價(jià)值確定在后。n 估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象 由委托人和估價(jià)目的雙重決定 （1）在建工程；（2）期房（未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)）；（3）已滅失的房地產(chǎn)（如已損毀的房屋）；（4）某幢房屋的某個(gè)樓層；（5）某幢住宅的某套住房等 即包括：房屋、構(gòu)筑物、土地、在建房地產(chǎn)、未建房地產(chǎn)、已滅失房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。29第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的要素房地產(chǎn)估價(jià)的要素n 價(jià)值類(lèi)型價(jià)值類(lèi)型 （1）市場(chǎng)價(jià)值；（2）投資價(jià)值；（3）謹(jǐn)慎價(jià)值；（4）快速變現(xiàn)價(jià)值；（5）現(xiàn)狀價(jià)值；（6）殘余價(jià)值 一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的價(jià)值類(lèi)型，本質(zhì)上是由估價(jià)目

18、的決定的。n 估價(jià)依據(jù)估價(jià)依據(jù) 1.有關(guān)法律、法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn) 2.估價(jià)委托書(shū)和委托人提供的估價(jià)所需的資料 3.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師掌握和搜集的估價(jià)所需資料 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)是估價(jià)的底線，是最基本和最低的要求，實(shí)際估價(jià)中要嚴(yán)于估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)要求。 30第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的要素房地產(chǎn)估價(jià)的要素n 估價(jià)假設(shè)估價(jià)假設(shè) 是估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)師對(duì)那些估價(jià)所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作出的某種假定，以及對(duì)于由估價(jià)目的決定的評(píng)估的估價(jià)對(duì)象狀況與現(xiàn)狀不同之處的說(shuō)明。 防止出現(xiàn)：濫用估價(jià)假設(shè)；不明確估價(jià)假設(shè)；無(wú)針對(duì)性地列舉無(wú)關(guān)估價(jià)假設(shè)。 估價(jià)假設(shè)的作用：規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師；告

19、知、提醒估價(jià)報(bào)告使用者在使用估價(jià)報(bào)告時(shí)注意，保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者。31第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的要素房地產(chǎn)估價(jià)的要素最高最佳使用原則合法原則替代原則 估價(jià)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則獨(dú)立客觀公正原則32第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的要素房地產(chǎn)估價(jià)的要素獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng)(包括明確估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn))；擬定估價(jià)作業(yè)方案；搜集估價(jià)所需資料；實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；選定估價(jià)方法計(jì)算；確定估價(jià)結(jié)果；撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告；交付估價(jià)報(bào)告；估價(jià)資料歸檔 。比較法成本法收益法假設(shè)開(kāi)發(fā)法長(zhǎng)期趨勢(shì)法路線價(jià)法基準(zhǔn)地價(jià)修正法等33第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的要素房地產(chǎn)估價(jià)的要素估價(jià)方法34第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的

20、要素房地產(chǎn)估價(jià)的要素n 估價(jià)結(jié)果估價(jià)結(jié)果 估價(jià)師不能在未估價(jià)之前就征求委托人或估價(jià)利害關(guān)系人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見(jiàn)； 不能再完成估價(jià)之前與他們討論估價(jià)結(jié)果； 更不得為承攬估價(jià)業(yè)務(wù)而迎合委托人的高估或低估要求35第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展（1）以法律形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)的地位1994年房地產(chǎn)管理法中包括房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度；（2）建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度；（3）設(shè)定了房地產(chǎn)估價(jià)師資格和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)行政許可；（4）成立了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性組織中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)；（5）發(fā)布了房地產(chǎn)估價(jià)的部門(mén)規(guī)章和規(guī)范性文件；（6）制定了房地產(chǎn)估

21、價(jià)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)、房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)；（7）形成了較完善的房地產(chǎn)估價(jià)理論方法體系；（8）深化和拓展了房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)；（9）形成了公平競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)；（10）積極開(kāi)展了國(guó)際合作。歷年真題歷年真題1 1、評(píng)估征收房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，屬于（、評(píng)估征收房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，屬于（ B B ）業(yè)務(wù)。）業(yè)務(wù)。 A A傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估 B B價(jià)值分配價(jià)值分配 C C相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估 D D價(jià)值減損評(píng)估價(jià)值減損評(píng)估2 2、下列房地產(chǎn)估價(jià)原則中適用于房地產(chǎn)抵押估價(jià)，而不適、下列房地產(chǎn)估價(jià)原則中適用于房地產(chǎn)抵押估價(jià)，而不適

22、用于城市房屋拆遷估價(jià)是（用于城市房屋拆遷估價(jià)是（ A A ）。）。 A A最高最佳使用原則最高最佳使用原則 B B合法原則合法原則 C C替代原則替代原則 D D謹(jǐn)慎原則謹(jǐn)慎原則3 3、采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估某待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值，適用的估、采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估某待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值，適用的估價(jià)前提是價(jià)前提是“被迫轉(zhuǎn)讓前提被迫轉(zhuǎn)讓前提”。該估價(jià)是因（。該估價(jià)是因（ C C ）的需要。）的需要。 A A房地產(chǎn)作價(jià)入股房地產(chǎn)作價(jià)入股 B B法院強(qiáng)制拍賣(mài)法院強(qiáng)制拍賣(mài) C C房地產(chǎn)稅收房地產(chǎn)稅收 D D房地產(chǎn)征收補(bǔ)償房地產(chǎn)征收補(bǔ)償4.4.下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動(dòng)中屬于傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)范疇的下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動(dòng)中

23、屬于傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)范疇的是是( (B )B )A.A.高層建筑地價(jià)分?jǐn)偢邔咏ㄖ貎r(jià)分?jǐn)?B.B.房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估C.C.因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估D.D.城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評(píng)估城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評(píng)估5.5.從科學(xué)且可操作性上看，能夠用于判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤從科學(xué)且可操作性上看，能夠用于判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是差大小或者準(zhǔn)確性的是( D )( D ) A. A.估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值 B.B.估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格C.C.估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)格估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)格 D.D.合

24、格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果6.6.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)本質(zhì)上是由一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)本質(zhì)上是由( (B )B )決定的決定的A.A.估價(jià)委托合同簽訂時(shí)間估價(jià)委托合同簽訂時(shí)間 B.B.估價(jià)目的估價(jià)目的C.C.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的時(shí)間實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的時(shí)間D.D.委托人意愿委托人意愿7 7、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是( B )( B )。A A判斷評(píng)估價(jià)值誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將其與判斷評(píng)估價(jià)值誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將其與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較B B估價(jià)會(huì)有誤差，可用一般物理測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)會(huì)有誤差

25、，可用一般物理測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)誤差標(biāo)準(zhǔn)估價(jià)誤差標(biāo)準(zhǔn)C C所有評(píng)估價(jià)值都有誤差，可以說(shuō)所有評(píng)估價(jià)值都是近所有評(píng)估價(jià)值都有誤差，可以說(shuō)所有評(píng)估價(jià)值都是近似值似值D D估價(jià)誤差應(yīng)有一定限度，因此需要確定合理誤差范圍估價(jià)誤差應(yīng)有一定限度，因此需要確定合理誤差范圍8 8、某套住宅月有效毛收入為、某套住宅月有效毛收入為30003000元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的入的10%10%，因樓上裝修漏水，使該住宅被水淹，需重新裝，因樓上裝修漏水，使該住宅被水淹，需重新裝修。預(yù)計(jì)重新裝修費(fèi)等費(fèi)用修。預(yù)計(jì)重新裝修費(fèi)等費(fèi)用5000050000元，在裝修前元，在裝修前3 3個(gè)月內(nèi)均個(gè)月內(nèi)均勻投入

26、，裝修完成后放置勻投入，裝修完成后放置3 3個(gè)月方可使用。若月報(bào)酬率為個(gè)月方可使用。若月報(bào)酬率為0.5%0.5%，則該住宅因被水淹造成損失為，則該住宅因被水淹造成損失為( C )( C )萬(wàn)元。萬(wàn)元。 A A49627 B49627 B5764.7 C5764.7 C65548 D65548 D65920659209 9、關(guān)于確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值先后次序的說(shuō)法，正、關(guān)于確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值先后次序的說(shuō)法，正確的是確的是( A )( A )。 A A確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)在先，得出評(píng)估價(jià)值在后確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)在先，得出評(píng)估價(jià)值在后 B B得出評(píng)估價(jià)值在先，確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)在后得出評(píng)估價(jià)值在先，確定估價(jià)

27、時(shí)點(diǎn)在后 C C確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值同時(shí)進(jìn)行確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值同時(shí)進(jìn)行 D D確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值無(wú)先后表示，誰(shuí)先誰(shuí)確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值無(wú)先后表示，誰(shuí)先誰(shuí)后都可以后都可以10.10.對(duì)于有租約限制的房地產(chǎn)，如果是為城市房屋拆遷補(bǔ)償對(duì)于有租約限制的房地產(chǎn)，如果是為城市房屋拆遷補(bǔ)償目的而進(jìn)行估價(jià)，不必考慮房屋租約的影響，應(yīng)視為無(wú)租目的而進(jìn)行估價(jià)，不必考慮房屋租約的影響，應(yīng)視為無(wú)租約限制的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。約限制的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。 （ 對(duì)）對(duì)）第二章第二章 房地產(chǎn)及其描述房地產(chǎn)及其描述第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)的含義第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的特性第三節(jié)第三節(jié) 房

28、地產(chǎn)的分類(lèi)房地產(chǎn)的分類(lèi)第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)的描述與分析房地產(chǎn)的描述與分析42第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)的含義一、房地產(chǎn)的定義一、房地產(chǎn)的定義 房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。43一、房地產(chǎn)的定義一、房地產(chǎn)的定義 n 土地的含義土地的含義 是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。田地地表自然綜合體自然資源44n 土地的含義土地的含義 是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。一、房地產(chǎn)的定義一、房地產(chǎn)的定義 45n 建筑物的含義建筑物的含義 廣義：建筑物=房屋+構(gòu)筑物 狹義：建筑物=房屋房屋是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門(mén)、窗，起著遮風(fēng)避雨、保溫隔熱、抵

29、御野獸或他人侵襲等作用，供人們居住、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、儲(chǔ)藏物品或進(jìn)行其他活動(dòng)的建筑物，一般是由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備(如給排水、衛(wèi)生、燃?xì)?、照明、空調(diào)、電梯、通信、防災(zāi)等設(shè)備)等組成的空間場(chǎng)所。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的建筑物，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等一、房地產(chǎn)的定義一、房地產(chǎn)的定義 46n 其他定著物的含義其他定著物的含義 建筑物以外的地上定著物，也稱為其他土地附著物、附屬物：是指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物，從而構(gòu)成土地或建筑物的一部分，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)移而一同轉(zhuǎn)移的物。 埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施 地上的圍墻、假山、水池，種植在地上的樹(shù)木、

30、花一、房地產(chǎn)的定義一、房地產(chǎn)的定義 一宗房地產(chǎn)實(shí)物權(quán)益區(qū)位二、實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位二、實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)的含義48二、實(shí)物、權(quán)益和二、實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義區(qū)位的含義n 房地產(chǎn)實(shí)物的含義房地產(chǎn)實(shí)物的含義 房地產(chǎn)中看得見(jiàn)摸得著的部分。 建筑物的外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修，土地的形狀、地勢(shì)、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施條件（例如：道路、給排水、電力、燃?xì)狻崃?、電信、有線電視等設(shè)施的完備程度)、平整程度。 房地產(chǎn)實(shí)物可進(jìn)一步分為：(1)有形的實(shí)體；(2)該實(shí)體的質(zhì)量；(3)該實(shí)體組合完成的功能。49n 房地產(chǎn)權(quán)益的含義房地產(chǎn)權(quán)益的含義 是指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)

31、物而衍生出來(lái)的權(quán)利(rights)、利益(interests)和收益(benefits)。 房地產(chǎn)的各種權(quán)利:(1)所有權(quán)；(2)建設(shè)用地使用權(quán)；(3)宅基地使用權(quán)；(4)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；(5)地役權(quán)；(6)抵押權(quán)；(7)租賃權(quán)。 受到其他房地產(chǎn)的權(quán)利限制情況如設(shè)立了地役權(quán)、抵押權(quán)的房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。 受到房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況如城市規(guī)劃對(duì)土地用途、建筑容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的限制。二、實(shí)物、權(quán)益和二、實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義區(qū)位的含義50n 房地產(chǎn)權(quán)益的含義房地產(chǎn)權(quán)益的含義 地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定，利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)的

32、效益的權(quán)利。其中，他人的房地產(chǎn)為供役地，自己的房地產(chǎn)為需役地。最典型的地役權(quán)是在他人的土地上通行的權(quán)利，這種地役權(quán)有時(shí)被稱為通行權(quán)。 在不同類(lèi)型的資產(chǎn)中，實(shí)物和權(quán)益對(duì)價(jià)值的影響是不同的：一般的有形資產(chǎn)主要是實(shí)物的價(jià)值；一般的無(wú)形資產(chǎn)主要是權(quán)益的價(jià)值；房地產(chǎn)實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值決定中都很重要。二、實(shí)物、權(quán)益和二、實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義區(qū)位的含義51n 房地產(chǎn)房地產(chǎn)區(qū)位區(qū)位的含義的含義 一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施等方面。二、實(shí)物、權(quán)益和二、實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義區(qū)位的含義坐落的具體地點(diǎn) 所在地處于城市中的方位與重要場(chǎng)所的距離臨街（路）

33、狀況朝向樓層自然環(huán)境、人文環(huán)境景觀相鄰房地產(chǎn)的利用狀況道路通達(dá)度：道路等級(jí)、通達(dá)方向；路網(wǎng)密度公交便捷度：公交類(lèi)型、站點(diǎn)、流量對(duì)外交通便利度：類(lèi)型、位置、規(guī)模外部的基礎(chǔ)設(shè)施公共服務(wù)設(shè)施 房地產(chǎn)區(qū)位53第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)的含義三、房地產(chǎn)的其他名稱三、房地產(chǎn)的其他名稱 不動(dòng)產(chǎn)：不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例：“是指土地、海域以及房屋、林木等定著物?！?物業(yè)：中國(guó)香港地區(qū)通常使用“物業(yè)”這個(gè)詞，把房地產(chǎn)估價(jià)稱為物業(yè)估值或物業(yè)估價(jià)。 land 強(qiáng)調(diào)自然屬性 real estate強(qiáng)調(diào)自然屬性和人工物混合屬性 real property 強(qiáng)調(diào)自然屬性、人工物以及權(quán)益屬性。 54第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)的含

34、義房地產(chǎn)的含義四、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)四、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)55n 土地形態(tài)土地形態(tài) 空地 有建筑物的土地： 無(wú)視建筑物的存在；考慮建筑物存在對(duì)土地價(jià)值的影響。 四、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)四、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)56n 建筑物形態(tài)建筑物形態(tài) 一是無(wú)視土地的存在，即將其設(shè)想為“空中樓閣”； 二是考慮土地存在對(duì)建筑物價(jià)值的影響。 四、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)四、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)57n 房地形態(tài)房地形態(tài) 在估價(jià)時(shí)也把它們作為一個(gè)整體來(lái)看待四、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)四、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)房地專指土地與建筑物的綜合體，如說(shuō)房地價(jià)值時(shí)。建筑物僅指建筑物部分，如說(shuō)建筑物價(jià)值。房地產(chǎn)可指土地，也可指建筑物，還

35、可指土地與建筑物的綜合體。土地僅指土地部分，如說(shuō)土地價(jià)值。不同情況下對(duì)房地產(chǎn)的用不同情況下對(duì)房地產(chǎn)的用詞詞59五、房地產(chǎn)概念的總結(jié)五、房地產(chǎn)概念的總結(jié)60一、不可一、不可移動(dòng)移動(dòng) 也稱位置固定性，房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并要受制于其所在的空間環(huán)境。 房地產(chǎn)的不可移動(dòng)主要是其自然地理位置固定不變，房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后可能會(huì)發(fā)生變化。二、獨(dú)一無(wú)二二、獨(dú)一無(wú)二 也稱為獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性。房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性，使得難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，從而不同房地產(chǎn)之間不能實(shí)現(xiàn)替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性房

36、地產(chǎn)的特性61三、壽命三、壽命長(zhǎng)久長(zhǎng)久 建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但其壽命通?？蛇_(dá)數(shù)十年甚至上百年。 居住用地70年 工業(yè)用地50年 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年 綜合或則其他用地50年第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的特性62四、供給四、供給有限有限 土地是大自然的產(chǎn)物，人工生產(chǎn)不出來(lái)，地表面積基本上固定不變。五、價(jià)值五、價(jià)值較大較大 與一般物品相比，房地產(chǎn)不僅單位價(jià)值高，而且總體價(jià)值大。六、用途六、用途多樣多樣 也稱為擁堵的競(jìng)爭(zhēng)、轉(zhuǎn)換及并存的可能性。 在不同的用途中還可以選擇不同的利用方式；現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)用途并不是可以隨意決定的；商業(yè)、辦公

37、、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、放牧地、森林、不毛荒地。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的特性63七、相互七、相互影響影響 與周?chē)姆康禺a(chǎn)及其利用狀況產(chǎn)生相互影響 外部性分為有利的外部性和有害的外部性 有利的外部性:某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受益，而受益者無(wú)需為此花費(fèi)代價(jià) 有害的外部性：某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受損，而該經(jīng)濟(jì)行為主體卻沒(méi)有為此承擔(dān)成本。八、易受八、易受限制限制 房地產(chǎn)不可移動(dòng)、流動(dòng)性差，所以難以逃避未來(lái)制度、政策等變化的影響第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的特性64九、流動(dòng)性差九、流動(dòng)性差 由于具有價(jià)值量大、獨(dú)一無(wú)二、不可移動(dòng)等特性，加上交易手續(xù)比較復(fù)雜、交易稅費(fèi)較

38、多，同一宗房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)不會(huì)頻繁發(fā)生，即使發(fā)生交易，其交易時(shí)間也較長(zhǎng)。十、保值增值十、保值增值 對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良； 外部經(jīng)濟(jì)，如交通設(shè)施、公園的修建，城市發(fā)展方向改變等； 需求增加導(dǎo)致稀缺性增加； 通貨膨脹； 房地產(chǎn)使用管制改變。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的特性65一、按立法用語(yǔ)的分類(lèi)一、按立法用語(yǔ)的分類(lèi)二、按房地產(chǎn)用途的分類(lèi)二、按房地產(chǎn)用途的分類(lèi)三、按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度的分類(lèi)三、按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度的分類(lèi)四、按房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的分類(lèi)四、按房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的分類(lèi)五、按房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類(lèi)五、按房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類(lèi)六、按房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)使用方式的分類(lèi)六、按房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)使用方式的分類(lèi)七、按是房地產(chǎn)否產(chǎn)生收益的

39、分類(lèi)七、按是房地產(chǎn)否產(chǎn)生收益的分類(lèi)第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)的分類(lèi)房地產(chǎn)的分類(lèi)66一一、按立法按立法用語(yǔ)的分類(lèi)用語(yǔ)的分類(lèi)土地房屋土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。其他不動(dòng)產(chǎn)有時(shí)特別指集體所有的土地。土地、房屋以外的林木等不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。67二、按照房地產(chǎn)用途的分類(lèi)二、按照房地產(chǎn)用途的分類(lèi) (1)居住房地產(chǎn) (2)商業(yè)房地產(chǎn) (3)辦公房地產(chǎn) (4)旅館房地產(chǎn) (5)餐飲房地產(chǎn) (6)體育和娛樂(lè)房地產(chǎn) (7)工業(yè)房地產(chǎn) (8)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) (9)特殊用途房地產(chǎn) (10)綜合用途房地產(chǎn)68三、三、按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度的分類(lèi)按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度的分類(lèi)生地不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。毛地熟地是指具有一定的城市

40、基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地。按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度。 三通一平 五通一平 七通一平按照形象進(jìn)度分為：基礎(chǔ)某層， 正負(fù)零，結(jié)構(gòu)某層，結(jié)構(gòu)封頂，完成外裝修等在建工程新房舊房新建商品房按裝飾裝修狀況：毛坯房、粗裝修房精裝修房現(xiàn)房69n 土地土地 空地 有建筑物的土地n 建筑物建筑物 已建造完成的建筑物：新建筑物、舊建筑物 尚未建造完成的建筑物：正在建造的建筑物、停緩建的建筑物n 土地與建筑物的綜合土地與建筑物的綜合 現(xiàn)房 在建工程n 房地產(chǎn)的局部房地產(chǎn)的局部n 未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)未來(lái)狀況下的房地產(chǎn) 期房四、四、按房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的分類(lèi)按房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的分類(lèi)70n 已滅失的房地產(chǎn)已滅失的房

41、地產(chǎn) 例如已被拆除的房屋。n 現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過(guò)去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過(guò)去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分 例如后來(lái)增加的裝修。n 以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn) 例如正在運(yùn)營(yíng)的賓館。n 整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn) 例如一個(gè)企業(yè)中的土地或房屋。四、四、按房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的分類(lèi)按房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的分類(lèi)71 （1）“干凈”的房屋所有權(quán)+出讓土地使用權(quán) （2）“干凈”的房屋所有權(quán)+劃撥土地使用權(quán) （3）“干凈”的房屋所有權(quán)+集體土地使用權(quán)五、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類(lèi)五、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類(lèi)72 （4）共有的房

42、地產(chǎn)：按份共有、共同共有 （5）部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn) （6）有租約限制的房地產(chǎn) 。 （7）)設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)，如允許他人通行。 （8）設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)：已抵押的房地產(chǎn)。 （9）有拖欠建設(shè)工程價(jià)款的房地產(chǎn)。 （10）已依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn)。 （11）被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或以其他形式限制的房地產(chǎn)五、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類(lèi)五、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類(lèi)73 （12）手續(xù)不全的房地產(chǎn) （13）產(chǎn)權(quán)不明或者權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn) （14）臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑的房地產(chǎn) （15）違法占地或者違法建筑的房地產(chǎn) （16）房地產(chǎn)的租賃權(quán)，即承租人權(quán)益 （17）地役權(quán) （18）房地產(chǎn)的

43、抵押權(quán) （19）房地產(chǎn)的空間利用權(quán) （20）房地產(chǎn)中的無(wú)形資產(chǎn)五、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類(lèi)五、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類(lèi)74六、六、按房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)按房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)使用使用方式的方式的分類(lèi)分類(lèi)銷(xiāo)售的房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)自用的房地產(chǎn)出租的房地產(chǎn)75n 收益性房地產(chǎn)收益性房地產(chǎn) 直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)住宅、寫(xiě)字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車(chē)場(chǎng)、汽車(chē)加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉(cāng)庫(kù)(用于出租的)、農(nóng)地等。n 非收益性房地產(chǎn)非收益性房地產(chǎn) 是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，如私人宅邸、未開(kāi)發(fā)的土地、政府辦公樓、教堂、寺廟等七、七、按房地產(chǎn)是否按房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益的產(chǎn)生收益的分類(lèi)分類(lèi)

44、76第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)的描述與分析房地產(chǎn)的描述與分析77n 名稱名稱 說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的名字。n 坐落坐落 說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的具體地點(diǎn)。n 范圍范圍 說(shuō)明估價(jià)對(duì)象是僅包括房地產(chǎn)中的土地、房屋、建筑物、樹(shù)木等財(cái)產(chǎn)，還是包括房地產(chǎn)以外的家具、機(jī)器設(shè)備、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)。一、房地產(chǎn)基本狀況描述一、房地產(chǎn)基本狀況描述78n 規(guī)模規(guī)模 對(duì)于土地，說(shuō)明土地面積。對(duì)于建筑物，一般說(shuō)明建筑面積或者套內(nèi)建筑面積、使用面積、居住面積（住宅）、營(yíng)業(yè)面積（商業(yè)用房）、可出租面積（出租的房屋）。n 用途用途 說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的規(guī)劃用途、設(shè)計(jì)用途、實(shí)際用途和預(yù)期用途。n 權(quán)屬權(quán)屬 對(duì)于土地，主要說(shuō)明是國(guó)有土地還是集體

45、土地；土地使用權(quán)是建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以及權(quán)利人；對(duì)于建設(shè)用地使用權(quán)，還要說(shuō)明是出讓方式取得的還是劃撥方式取得的。對(duì)于房屋所有權(quán)，主要說(shuō)明房屋所有權(quán)人。一、房地產(chǎn)基本狀況描述一、房地產(chǎn)基本狀況描述791.1.土地實(shí)物狀況土地實(shí)物狀況n 面積面積n 形狀形狀n 地形地勢(shì)地形地勢(shì) 該宗土地與相鄰?fù)恋亍⒌缆返母叩完P(guān)系，自然排水狀況，被洪水淹沒(méi)的可能性等。n 地基（地質(zhì)）地基（地質(zhì)） 地基的承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)(包括地下水的成分和污染情況。n 土壤土壤 包括土壤是否受到過(guò)污染，是否為垃圾填埋場(chǎng)、化工廠原址。n 土地開(kāi)發(fā)程度土地開(kāi)發(fā)程度n 其他其他二、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描

46、述二、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述802.2.建筑物實(shí)物狀況建筑物實(shí)物狀況n 建筑建筑規(guī)模規(guī)模 面積有建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積、居住面積、營(yíng)業(yè)面積、可出租面積。二、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述二、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述 套內(nèi)建筑面積套內(nèi)房屋使用面積 套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積 成套建筑面積套內(nèi)建筑面積 分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 812.2.建筑物實(shí)物狀況建筑物實(shí)物狀況n 層數(shù)和高度層數(shù)和高度n 外觀外觀二、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述二、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述低層住宅1-3層為多層住宅4-6層中高層住宅7-9層高層住宅10層以上(含10層)高層建筑總高度超過(guò)24m超高層建筑建筑總高度超過(guò)100m82二、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述二、

47、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述2.2.建筑物實(shí)物狀況建筑物實(shí)物狀況n 建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu) 是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等)組成的體系。 鋼結(jié)構(gòu)；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；磚混結(jié)構(gòu)；磚木結(jié)構(gòu)；簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。n 設(shè)施、設(shè)施、設(shè)備設(shè)備 包括給排水、衛(wèi)生、供暖、通風(fēng)、空調(diào)、燃?xì)狻?電力、照明、電梯、通信、防災(zāi)等系統(tǒng)和設(shè)備。83二、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述二、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述2.2.建筑物實(shí)物狀況建筑物實(shí)物狀況n 裝飾裝飾裝修裝修 粗分為毛坯、粗裝修和精裝修三類(lèi)，具體需要了解外墻面、內(nèi)墻面、頂棚、室內(nèi)地面、門(mén)窗等部位的裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)和程度，所用材料或飾物的質(zhì)量以及裝飾裝修工程施工質(zhì)量等。n 防水、保溫、隔熱、隔

48、聲、通風(fēng)、采光、日照防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照n 層高層高和室內(nèi)凈高和室內(nèi)凈高n 空間空間布局。布局。n 竣工竣工日期日期n 維修維修養(yǎng)護(hù)情況及完損狀況養(yǎng)護(hù)情況及完損狀況n 其他其他84三、房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述三、房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述1.1.土地權(quán)益狀況土地權(quán)益狀況n 土地所有權(quán)土地所有權(quán) 說(shuō)明是國(guó)有土地還是集體土地。對(duì)于集體土地，說(shuō)明土地所有權(quán)有誰(shuí)行使。n 土地使用權(quán)土地使用權(quán) 說(shuō)明是建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及其權(quán)利人。 說(shuō)明是單獨(dú)所有還是共有。n 土地使用土地使用管制管制 說(shuō)明是屬于農(nóng)用地還是屬于建設(shè)用地、未利用地。 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，還要說(shuō)明規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

49、：(1)土地用途；(2)容積率或建筑控制規(guī)模；(3)建筑高度；(4)建筑密度；(5)綠地率；(6)其他要求；85三、房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述三、房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述1.1.土地權(quán)益狀況土地權(quán)益狀況n 土地利用現(xiàn)狀土地利用現(xiàn)狀 說(shuō)明土地上有無(wú)建筑物、林木等土地附著物。n 出租或占用出租或占用情況情況 說(shuō)明有無(wú)出租或占用情行。n 其他權(quán)利設(shè)立其他權(quán)利設(shè)立情況情況 說(shuō)明是否設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)等。n 其他特殊情況其他特殊情況86三、房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述三、房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述2.2.建筑物權(quán)益狀況建筑物權(quán)益狀況描述描述n 房屋所有權(quán)房屋所有權(quán)狀況狀況 說(shuō)明房屋所有權(quán)人； 說(shuō)明房屋所有權(quán)是單獨(dú)所有還是共有，建筑物

50、區(qū)分所有權(quán)，是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)。對(duì)于共有的，說(shuō)明是按份共有還是共同共有及共有人。對(duì)于按份共有的，說(shuō)明每個(gè)共有人享有的份額。n 出租或占用出租或占用情況情況 說(shuō)明有無(wú)出租、占用情行。對(duì)于已出租的，說(shuō)明承租人、租賃期限、租金水平等。n 其他權(quán)利設(shè)立其他權(quán)利設(shè)立情況情況 說(shuō)明是否設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)等。n 其他其他特殊情況特殊情況87四、房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述四、房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述1.1.位置位置n 坐落坐落 除了說(shuō)明具體地點(diǎn)，還應(yīng)附上位置圖。n 方位方位 說(shuō)明估價(jià)對(duì)象在某個(gè)較大區(qū)域（如所在城市）中的方向和位置及在某個(gè)較小區(qū)域（如所在住宅小區(qū)、十字路口）中的方向和位置。n 與相關(guān)場(chǎng)所的距離與相關(guān)場(chǎng)所

51、的距離 說(shuō)明估價(jià)對(duì)象與重要場(chǎng)所的遠(yuǎn)近。n 臨街狀況臨街狀況n 朝向朝向 說(shuō)明估價(jià)對(duì)象建筑物的正門(mén)或房間的窗戶等正對(duì)著的方向。n 樓層樓層88四、房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述四、房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述2.2.交通交通n 道路道路狀況狀況 說(shuō)明附近有幾條道路，到這些道路的距離，各條道路的路況，有無(wú)過(guò)路費(fèi)過(guò)橋費(fèi)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。n 出入可利用的出入可利用的交通工具交通工具 說(shuō)明附近經(jīng)過(guò)的公共交通數(shù)量，到公共交通站點(diǎn)的距離。n 交通管制交通管制情況情況 說(shuō)明受步行街、單行道、限制某些車(chē)輛通行、限制通行時(shí)間、限制行車(chē)速度等影響的情況。n 停車(chē)方便停車(chē)方便程度程度 說(shuō)明有無(wú)停車(chē)場(chǎng)、車(chē)位數(shù)量、到停車(chē)場(chǎng)的距離等。n 交通收費(fèi)情況

52、交通收費(fèi)情況89四、房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述四、房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述3.3.外部配套設(shè)施外部配套設(shè)施說(shuō)明道路、給水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施的完備程度。說(shuō)明一定距離內(nèi)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、事業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理等設(shè)施的完備程度。 90四、房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述四、房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述4.4.周?chē)車(chē)h(huán)境環(huán)境說(shuō)明環(huán)境是否優(yōu)美、整潔，又無(wú)污染及其程度，環(huán)境衛(wèi)生狀況。說(shuō)明估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的聲譽(yù)、居民特征、治安狀況、相鄰房地產(chǎn)利用狀況等。水景山景歷年真題歷年真題1、某出租寫(xiě)字樓的完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值為、某出租寫(xiě)字樓的完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值為2000萬(wàn)元，出租人權(quán)益價(jià)萬(wàn)元，出租人權(quán)益

53、價(jià)值為值為1600萬(wàn)元，則承租人權(quán)益價(jià)值為（萬(wàn)元，則承租人權(quán)益價(jià)值為（ B ）萬(wàn)元。）萬(wàn)元。 A40 B400 C1800 D36002、某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)的正常使用費(fèi)用分?jǐn)偟矫科矫淄?、某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)的正常使用費(fèi)用分?jǐn)偟矫科矫淄恋厣?，分別為道路地上，分別為道路20元、燃?xì)庠?、燃?xì)?8元、供水元、供水14元、排水元、排水16元、元、熱力熱力12元、供電元、供電25元、通信元、通信8元、場(chǎng)地平整元、場(chǎng)地平整15元，則該地區(qū)元，則該地區(qū)五通一平五通一平的正常費(fèi)用為（的正常費(fèi)用為（ D ）元）元/ A98 B102 C108 D1163、某居民于、某居民于2008年年1月購(gòu)買(mǎi)了一套建筑面積

54、為月購(gòu)買(mǎi)了一套建筑面積為100的住宅，的住宅，單價(jià)為單價(jià)為5000元元/。若。若2008年當(dāng)?shù)赝?lèi)住宅名義價(jià)格月遞增年當(dāng)?shù)赝?lèi)住宅名義價(jià)格月遞增0.5%，年通貨膨脹率為，年通貨膨脹率為5%，則，則2008年年12月該套住宅的自然月該套住宅的自然增值額為（增值額為（ C ）元。）元。 A4296.96 B5560.86 C5839.91 D30838.914 4、房地產(chǎn)既與機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)不同，又與商標(biāo)等無(wú)形資產(chǎn)、房地產(chǎn)既與機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)不同，又與商標(biāo)等無(wú)形資產(chǎn)不同，是（不同，是（ D D ）的結(jié)合體。）的結(jié)合體。A A實(shí)體、權(quán)益、區(qū)位實(shí)體、權(quán)益、區(qū)位 B B實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位 C C實(shí)物、權(quán)利、位置實(shí)物、權(quán)利、位置 D D實(shí)體、權(quán)益、位置實(shí)體、權(quán)益、位置5.5.房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是(B )(B )A.A.土地的總量有限土地的總量有限 B.B.房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性C.C.房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性D.D.房