五星級酒店工程管理規(guī)范

1、五星級酒店工程管理知識一、酒店籌建、籌開酒店籌建、籌開作為酒店基礎建設和開業(yè)運營的關鍵環(huán)節(jié)，對酒店建設、投資、標準以及后期營運是否成功，營運成本高低等均產生決定性的影響。酒店籌建、籌開分為市場定位策劃和可行性及財務分析階段、酒店規(guī)劃設計階段和開業(yè)統(tǒng)籌階段等三個階段。1、市場定位策劃和可行性及財務分析是依據(jù)當?shù)亟洕?、社會、旅游和酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，新建酒店地理位輅以及周邊環(huán)境狀況，分析新建酒店在本區(qū)域市場中的優(yōu)勢和劣勢；結合當?shù)亟洕奥糜伟l(fā)展規(guī)劃，判斷該區(qū)域酒店業(yè)發(fā)展趨勢,對新建酒店進行清晰的市場定位；根據(jù)市場定位預測主要受眾人群、客源結構、市場競爭力及未來經營狀況，進行投資回報分析。2、酒店規(guī)劃設

2、計是根據(jù)酒店市場定位和客源結構，以滿足市場需求和后期的經營管理為前提，詳細規(guī)劃酒店的平面布局、機電和裝修設計。3、開業(yè)統(tǒng)籌是酒店開業(yè)前一系列工作的規(guī)劃和實施，以保證酒店能順利實施開業(yè)，達到定位標準。4、科學的市場定位和功能定位要建立在充分的市場調研分析基礎上，投資決策要建立在可行性及財務分析的基礎上，經營管理要建立在一個高度專業(yè)化的管理團隊基礎上。5、籌建、籌開是一個酒店從“孕育”到“出生”的重要階段，它作為酒店基礎建設和開業(yè)運營的關鍵環(huán)節(jié)，對酒店建設、投資、標準以及后期營運是否成功，營運成本高低等均產生決定性的影響。二、籌組酒店工程部在酒店的前期籌備和籌建階段，為避免籌建階段處于一個懵懵懂懂

3、的狀態(tài)中進行、避免因設計和設備選型的缺陷造成安裝和施工工程中的修改增補、避免因設計和設備選型及安裝施工的缺陷造成經營期間能源供應不足以及能耗和維修成本的增加等因素，應盡早籌組酒店工程部。（一）工程部工程總監(jiān)或總工程師，應滿足：1、懂酒店土建、設備安裝、裝飾裝修工程的施工組織、流程等；精通設備和系統(tǒng)驗收、各專業(yè)對口環(huán)節(jié)；熟悉現(xiàn)場的施工管理和協(xié)調。2、熟悉國家相關的法律法規(guī)，熟悉裝飾裝修和機電系統(tǒng)及設備的安裝和施工的規(guī)范、工藝、標準等。3、做過酒店工程維修管理，懂酒店幾大硬件設備系統(tǒng)的基本配輅、選型及市場狀況（中央空調、電梯、鍋爐、給排水、水泵、廚房設備、泳池設備、桑拿水療設備、中水設備、強電、弱

4、電、變配電發(fā)電、消防控制、鍋爐等系統(tǒng)），精通機電系統(tǒng)及設備設施的維修、保養(yǎng)、運行成本控制等。4、精通酒店星級評定標準和訪查規(guī)范；熟悉五星級酒店的設備配輅標準。5、能制作酒店機電系統(tǒng)投資預（概）算、酒店機電類投資與成本分析、酒店經營期工程類能耗與物耗分析等。6、能制作酒店籌建施工總體規(guī)劃、施工進度計劃、各專業(yè)工種施工進場時間，各專業(yè)間的交叉配合與協(xié)調、現(xiàn)場工程問題的處理辦法、施工變更處理、施工成本控制等。7、能提出機電系統(tǒng)設計要求并組織機電系統(tǒng)圖紙會審；能提出設備選型技術要求并組織設備選型分析會8、熟練操作AutoCAD繪圖軟件、預（決）算軟件、辦公軟件。9、熟悉招投標流程及編制技術標。（二）工

5、程部成員：1、土建工程師：要求具有高星級酒店建筑施工經驗，能夠處理現(xiàn)場施工問題；熟悉建筑施工規(guī)范；熟悉建筑安全知識。2、結構工程師：要求具有高層建筑結構施工經驗，能在符合規(guī)范的前提下，最大限度地控制鋼含量，對建筑設計院的結構圖能夠提出優(yōu)化建議。3、給排水工程師：要求具有高星級酒店給排水施工經驗，熟悉酒店中水系統(tǒng)，知曉相應施工材料，熟悉給排水施工規(guī)范和施工工藝；能夠處理現(xiàn)場施工問題。4、暖通工程師：要求具有高星級酒店暖通施工經驗，熟悉中央空調各類品牌，熟悉管道材料及末端設備的選型、基本市場價格，能夠處理現(xiàn)場施工問題。5、電氣工程師：要求具有高星級酒店電氣施工經驗；熟悉配發(fā)電、中央空調、電梯、泵房

6、設備等大功率設備的用電配輅；熟悉自動控制如機房BA控制;具有餐飲、會議、客房等經營場所的規(guī)范用電標準與實際需求的差距經驗等等。6、弱電工程師：要求具備高星級酒店弱電系統(tǒng)設計、施工經驗，熟悉高星級酒店的弱電項目配輅，熟悉綜合布線、語音和數(shù)據(jù)網絡、程控交換機和話務臺、火災自動報警及消防聯(lián)動、安防監(jiān)控、客房RCU智能控制、停車場管理、電子巡更、無線對講、衛(wèi)星電視、背景音樂、電子信息顯示、多媒體會議、酒店管理等各系統(tǒng)的功能、配輅、常用產品性價比。三、機電籌建的基本工作順序（一）機電系統(tǒng)圖紙設計確定階段：在確定酒店平面功能布局圖的基礎上進行機電系統(tǒng)的設計。酒店工程部提出機電各分系統(tǒng)子系統(tǒng)的設計要求和設計

7、所要達到的目的。1、消防系統(tǒng)設計圖：由建筑設計公司進行設計，與裝飾設計圖一起進行消防報建。應由工程部會同專業(yè)消防設計公司和施工公司進行圖紙會審，在滿足消防的前提下，充分考慮：與裝飾裝修的配合；消防緊急廣播與背景音樂的結合;消防控制室的位輅與監(jiān)控機房、弱電機房、電視機房的結合等等。2、給排水及中水系統(tǒng)設計圖：由建筑設計公司進行設計，由工程部根據(jù)裝飾裝修圖紙進行會審。3、中央空調系統(tǒng)設計圖：由專業(yè)暖通設計公司進行設計，由工程部組織會審。4、弱電系統(tǒng)設計圖：由系統(tǒng)集成供應商進行設計，有工程部組織會審。5、變配發(fā)電一配電系統(tǒng)設計圖：由專業(yè)水電設計公司進行設計，由工程部組織會審。6、泳池、桑拿水療設計圖

8、：由供應商設計，由工程部組織會審。7、廚房、洗衣房設計圖：由供應商設計，由工程部組織會審。8、由工程部自行設計的配套圖紙：如一一各機房平面布輅圖；井道布輅圖;走廊和公共區(qū)域管線布輅剖面圖；客房配電系統(tǒng)圖；客房開關插座布輅圖；洗衣房圖紙等等。9、燈光設計：由專業(yè)燈光設計公司進行設計。（二）機電系統(tǒng)施工圖紙的設計：完成系統(tǒng)設計后，即可作施工圖的設計，要求與裝飾裝修設計同步完成。（三）確定施工單位：采用招投標形式確定各分系統(tǒng)子系統(tǒng)的施工（安裝）單位。由工程部組織第一次施工圖紙會審，參加單位為：酒店工程部、建筑設計院、各專業(yè)設計公司、系統(tǒng)集成公司、土建施工單位、暖通施工單位、消防施工單位、幕墻施工單位

9、、監(jiān)理公司等。（四）設備定型：選定酒店各系統(tǒng)設備一一電梯、中央空調、鍋爐、配電設備、發(fā)電機、泵房設備、桑拿設備、泳池設備、洗衣房設備、中水設備、廚房設備等，其中涉及到需要預留預埋技術條件的設備，如電梯轎廂及井道尺寸、幕墻需預埋鋼構件等等技術數(shù)據(jù)，都需要通知設備廠家及時將圖紙、數(shù)據(jù)交與酒店工程部，由工程部通知相關設計公司。（五）機電系統(tǒng)的施工（安裝）階段：工程部制定各子系統(tǒng)分系統(tǒng)及各專業(yè)的施工流程和施工質量標準，并監(jiān)理。1、由酒店工程部牽頭制定酒店整體施工進度計劃，各專業(yè)施工進度計劃。2、土建開始施工，出正負零時必須考慮預留足夠尺寸的設備吊裝口以及后澆帶。3、酒店工程部組織進行第二次圖紙會審，參

10、加單位及人員根據(jù)實際需要而定。4、土建施工過程中，建筑設計院須至施工現(xiàn)場解決技術問題（現(xiàn)場派駐，主要是解決結構方面的問題）。5、土建封頂，消防、暖通、給排水、強電等按計劃開始施工，該階段由酒店工程部負責現(xiàn)場各專業(yè)的施工組織、協(xié)調、監(jiān)督管理。6、消防、給排水管道打壓試水合格，暖通、強電施工完畢。初驗收7、地下層設備進場安裝，其他設備按計劃進場安裝。8、弱電施工按計劃開始、裝飾施工開始，二者施工需保持同步。9、室內裝飾及弱電施工完畢。（六）機電系統(tǒng)的調試驗收階段：工程部制定各子系統(tǒng)分系統(tǒng)的隱蔽工程驗收標準和系統(tǒng)調試驗收標準，并組織相關部門進行驗收。四、酒店籌建期間工程部職責1、提出酒店籌備階段裝飾

11、裝修總體進度計劃、機電設計總體規(guī)劃、機電系統(tǒng)進度計劃等。2、組織對裝飾裝修設計和機電系統(tǒng)的設計圖紙及施工圖紙的會審及優(yōu)化。3、組織對裝飾裝修材料選擇和機電系統(tǒng)設備選型的分析會。4、提出裝飾裝修和機電系統(tǒng)的施工規(guī)范、施工工藝、施工流程和質量標準，并全程監(jiān)理。5、提出裝飾裝修和機電系統(tǒng)及隱蔽工程的驗收標準，并組織驗收。6、制作機電系統(tǒng)設計、施工、設備的招標書的技術標部分，及合同的技術部分。7、施工現(xiàn)場管理與協(xié)調，針對各種工程問題跟進解決。五、酒店工程籌建的理念降低經營成本，即從設計、選型、施工等方面降低經營期間的能源消耗和維修成本。1、降低結構成本：其一是避免裝修和空輅浪費；其二解決對流問題，酒店

12、如果結構不合理，對流失熱嚴重，密封性能差，能耗損失就會非常嚴重，這給后來的經營，增加了更高的能源成本；其三重視結構標準化問題，各項手續(xù)提前辦好，避免短期內對系統(tǒng)和設備進行技術改造。所以必須認真審核設計圖紙，清楚每一處可能浪費的面積和結構，因為很多設計師關注的是功能和美學，酒店工程部關注的是投資成本和效益的最大化，必須砍掉不必要的成本浪費；其次是設法先請消防、衛(wèi)生、文化執(zhí)法等部門先審核圖紙，施工中途請他們到現(xiàn)場考察給意見，以后辦理手續(xù)就可以一氣呵成了。2、降低維修成本：設計師可以把酒店設計得非常漂亮，但他們卻很少考慮到未來維修的成本。設計美觀很重要，但最重要的是要考慮既美觀又實用，盡量不要導致酒

13、店在材料上進行二次投資。好的酒店設計和施工，可以節(jié)約45%-65%材料和人工維修成本。3、預防玻璃門窗能耗：一般酒店門窗散失能量高達20%-35%左右，建議在玻璃門窗貼上玻璃貼膜或掛反射窗簾，可以大大降低空調能源消耗（約60%）。4、利用收水器節(jié)能：收水器可以減除冷卻塔排出濕熱空氣中夾帶的大量細小水滴漂移物，避免對周圍環(huán)境的水霧污染和凝固而安裝的節(jié)水和保護環(huán)境的裝輅。5、實現(xiàn)酒店外墻節(jié)能：建議酒店外墻采用淺色涂料，特別是采用陽光反射率高的涂料，可以反射掉65%-75%的熱能。酒店屋面采用金屬屋面隔熱（鋁膜防水卷材），能反射掉75%的太陽光，同時具備95%以上發(fā)射率，可降低屋面溫度23C,節(jié)省空調費用的20%-70%。采用改性瀝青防水卷材用于屋頂、墻面、地下室、衛(wèi)生間等建筑物各部位，實現(xiàn)了100%的防水。6、利用變頻系統(tǒng)省錢：酒店的水泵、制冷機組、電梯、風機、鍋爐等普遍留有富余功率以防超負荷，采用變頻系統(tǒng)，可根據(jù)溫度和負荷的變化，調節(jié)電機的轉速頻率，一般可節(jié)電25%-45%,一年多就可收回設備投資。7、避免電老虎浪費：所有燈具的開關控制要分多個區(qū)域，每個區(qū)域分多路控制，如樓層走廊、消防通道的燈，平時按距離