建筑紅線及建筑退讓

1、1. 建筑物的退讓控制1.1 除建設用地范圍內連接市政管網的管線以外，建筑物正投影外緣不得逾越用地退后紅線。1.2 在有城市設計要求的重要商業(yè)街區(qū)底層設置連續(xù)騎樓空間的商業(yè)建筑，在滿足交通要求前提下可零退線。1.3 建筑物獨立地下室外墻面的退后紅線距離，應滿足消防、地下管線布置、人防疏散、基坑支護和基礎施工等技術要求的前提。1.4 沿軌道交通線兩側新建的建筑應符合軌道交通線建設的相關規(guī)定和要求。2. 建筑物的面寬控制2.1 建筑高度大于18米且小于或等于54米的高層建筑，其最大連續(xù)展開面寬不宜大于90米。2.2 建筑高度大于54米的高層建筑，其最大連續(xù)展開面寬不宜大于80米。3. 公共開放空間

2、規(guī)劃3.1高層建筑帶有裙房的退讓距離：高層部分的退讓距離按高層建筑臨道路外墻面計；裙房按表3.1.4所列值加5米計，但裙房層數(shù)不得超過三層，高度不得超過24米，裙房超過三層或高度超過24米時按高層標準退讓。3.2臨寬度在15米以下的步行街或風貌街，臨街建筑規(guī)劃要求修建騎樓，如騎樓部分人行道凈寬度不小于3米，凈高不低于3.6米時，可不退道路紅線。3.3建筑退讓道路紅線除滿足上述規(guī)定外，還須滿足城市綠地和市政工程管線規(guī)劃確定的沿道路控制寬度規(guī)定，若兩者不一致時，則按最寬退讓。3.4按本標準最低要求建筑退讓道路紅線部分可以與建設用地同時設計和建設，但須遵守以下規(guī)定：用地內除規(guī)劃允許建設綠化小品外，不

3、得作停車場、不得修建圍墻、門房以及任何其它建筑物、構筑物，如需臨道路布置停車位，應在該道路整體規(guī)劃設計的基礎上建設，且不計入配建停車位指標。滿足規(guī)定退讓要求后，主動增加退讓道路紅線的，納入有關指標平衡。3.5道路交叉口處當?shù)缆肪植糠艑挄r，建筑退讓道路紅線按原道路等級確定。3.6重要道路交叉口處建筑退讓道路紅線，由規(guī)劃管理部門依據(jù)城市設計及交通規(guī)劃、詳細規(guī)劃等另行確定。3.7建筑物半地下室、臺階、花池、化糞池、臨道路邊圍墻、大門等退讓道路紅線滿足3.4.1要求。3.8臨時建筑退讓道路紅線的距離與永久性建筑退讓道路紅線的距離相同。3.930米以上道路沿街面不得設開敝式陽臺。4. 居住建筑控制4.1

4、建筑間距、退讓4.1.1住宅間距，應以滿足日照要求為基礎，綜合考慮采光、通風、消防、防災和管線埋設、視覺衛(wèi)生等要求，并應符合表4.1.5規(guī)定。4.1.2建筑間距是建筑物外墻皮之間的最近距離。4.1.3建筑高度：(1) 平頂房屋建筑高度，按室外地坪至建筑女兒墻高度計算。(2) 坡頂房屋建筑高度，按室外地坪至建筑屋檐和屋脊的平均高度計算。（3）屋頂上的附屬物，如電梯間、樓梯間、水箱、煙囪等，其總面積不超過屋頂面積的25%,且高度不超過4米的不計入高度之內4.1.4住宅日照標準應符合表4.1.4規(guī)定。住宅建筑日照標準表9.1.4日照標準日冬至日日照時數(shù)（h）21有效日照時間帶（h）上午九時至下午三時

5、計算起點底層窗臺面注：住宅建筑從居住最低層窗臺面計起。4.1.5居住建筑間距的限值根據(jù)建筑高度分別規(guī)定。本規(guī)定將居住建筑按高度劃分為以下類型：（1）低層一一指居住建筑3層及3層以下，建筑高度小于或等于11米；（2）多層一一指居住建筑4層至6層，建筑高度小于或等于20米；（3）中高層一一指居住建筑7層至9層，建筑高度小于或等于30米；（4）高層一一指居住建筑10層及10層以上。住宅建筑最小間距（m）表4.1.5類別層數(shù)南北向住宅間距東西向住宅山墻間距低層1.0H并不少于6I類小區(qū)多層、中高層1.0H低層0.8H并不少于6II類小區(qū)多層、中高層0.8H高層24+0.2(H-30)13多層、中高層I

6、II類小0.8H區(qū)高層24+0.2(H-30)13注：1、H為南面建筑物高度，從架空層以上計起。2、南北向是指方位角W15。3、南北向方位角15時，按日照分析確定住宅建筑最小間距。4、高層建筑與其它層建筑山墻間距不少9米。4.1.6位于城市新區(qū)的兩相鄰居住建筑間距除滿足表4.1.5的規(guī)定外，當北側建筑高于南側建筑時，其間距按南側建筑應取間距值加上建筑高度差的0.2倍取值。舊區(qū)及建城區(qū)5000以下用地的仍按表915執(zhí)行。4.1.7集體宿舍按表4.1.5應取值的0.9倍計，且不得小于6米。4.1.8非居住的其他民用建筑處于居住建筑北面且正面相鄰時，如北側建筑高于南側建筑，按4.1.6條執(zhí)行，處于其

7、它方位時，視其為居住建筑退讓。4.1.9居住建筑間距的計算：4.1.10居住建筑挑出檐口、梯間、廚房、廁所等時，如梯間挑出不大于1.3米，廚房、廁所挑出不大于0.9米，且不大于該建筑面寬1/3時，挑出部分可不計入間距范圍；如陽臺寬度超過本身建筑面寬的二分之一或挑出長度大于1.5米時，其間距應另外加陽臺挑出平均長度的一半計算。4.1.11位于新區(qū)居住建筑山墻寬度如大于18米或有居室窗戶且僅靠該窗戶采光時，視其山墻面為主立面，其間距按主朝向間距要求控制；位于舊區(qū)或建成區(qū)居住建筑不論山墻寬度多少，仍按最小間距執(zhí)行。4.1.12北側居住建筑底層如作為停車庫、商鋪或全部架空時，其與南側建筑的間距可減去北

8、側建筑底層層高。4.1.13新區(qū)、舊區(qū)及建城區(qū)山墻間距應滿足最低消防間距的要求。4.1.14住宅建筑設置天井時，盡量采用開口天井，不宜采用內天井。5非居住建筑控制5.1.1本條款適用于民用非居住建筑，但當工業(yè)、倉儲、交通運輸類及其他有特殊要求的建筑時，其間距應依據(jù)國家相關規(guī)定執(zhí)行。5.1.2商業(yè)建筑相互之間以及其他非居住建筑相互之間最小間距不得小于防火間距。5.1.3辦公建筑相互之間、辦公建筑與商業(yè)建筑之間、辦公建筑與工業(yè)建筑之間的間距為相同情況下居住建筑間距的0.8倍。5.1.4非居住建筑與居住建筑之間的間距按居住建筑與居住建筑之間間距取值。5.1.5商業(yè)及辦公建筑退讓用地紅線距離，如其相鄰

9、地塊為非商業(yè)、辦公建筑時，視其為居住建筑與居住建筑的退讓方法相同。5.1.6醫(yī)院病房樓、休（療）養(yǎng)院住宿樓、幼兒園、托兒所生活用房和大、中、小學教學樓等與相鄰建筑的最小間距應符合下表規(guī)定。項目名稱最小間距醫(yī)院病房樓、休（療）養(yǎng)院住宿樓南向建筑高度的1.1倍，且與相鄰各向建筑間距不小于24米幼兒園、托兒所南向建筑高度的1.2倍，且與相鄰各向建筑間距不小于18米中、小學校南向建筑高度的1.2倍，且教室長邊與相鄰各向建筑間距不小于25米52其它非居住建筑之間的間距：5.2.1高層非居住建筑平行布置時，建筑間距不宜少于較高建筑高度的0.3倍，且最小間距不應小于18米。5.2.2高層非居住建筑與多層非居

10、住建筑平行布置時的最小間距不應小于13米；5.2.3多層非居住建筑平行布置時的最小間距不應小于10米；5.2.4低層非居住建筑與高、多、低層非居住建筑平行布置時的間距按消防間距的規(guī)定控制，但最小間距不應小于6米；5.2.5以其他形式布置的非居住建筑的間距，按消防間距的規(guī)定控制。5.3建筑退讓相鄰建筑地塊用地界線5.3.1建筑退讓用地界線距離，除滿足消防、地下管線、交通安全、市政設施、綠化等方面要求外，還須符合本規(guī)范的要求。5.3.2建筑退讓距離要滿足各種退讓要求。5.3.3建筑退讓用地界線距離應不少于按自身高度計算與相鄰地塊建筑之間應取間距的一半。5.3.4山墻之間建筑退讓用地界線距離按退讓規(guī)

11、定各退一半，并需滿足防火規(guī)范要求。5.3.5地下室外墻退讓用地紅線（道路紅線）的距離須滿足管線要求及技術安全要求。5.4建筑退讓道路紅線5.4.1建筑退讓道路紅線（指建構筑物臨道路一側的外墻面距道路紅線的距離）應符合表5.4.1的規(guī)定。表5.4.1道路寬度（米）退讓最小距離（米）L16316WL20420WL30530WL401040WL5015L250不少于20注：1、L路寬5.4.2高層建筑退讓城市道路紅線；5.4.2.1高層建筑（指10層及10層以上的居住建筑，或其它民用建筑高度上24米的民用建筑）外墻面臨道路時退讓道路紅線的最小距離，除必須符合表5.4.2.1的規(guī)定外，同時還必須符合表

12、5.4.2.1的規(guī)定。表5.4.2.1城市道路寬度L：H40米以上大于1：3備注：1、表中L表示建筑外墻面距道路紅線的最小距離。H表示建筑高度。2、臨街住宅帶兩層商鋪或其它非居住建筑時，視其為其它民用建筑。建筑紅線及建筑退讓-總結版征地紅線最大，規(guī)劃部門根據(jù)征地紅線及環(huán)境劃出用地紅線有時候規(guī)劃部門還會給你粗略的建筑紅線，精確的建筑紅線，還是得自己根據(jù)用地紅線及建筑本身和環(huán)境來進行計算確定。（比如，規(guī)劃部門畫了建筑紅線退用地紅線3米，但你設計的是高層，考慮到消防、日照、衛(wèi)生防疫等關系，實際需要退用地紅線9米才能滿足各方面要求，因此你真正的建筑紅線是在9米的地方，而不*劃部門給的3米處。不過圖中表

13、達的建筑紅線還是畫在3米的地方，實際布置建筑的時候卻不能超過9米。）道路紅線其實是一種環(huán)境制約，遇到了就按當?shù)匾?guī)劃部門要求退就可以了。具體的數(shù)字，這個規(guī)劃部門的事。建筑退線，當時有人和我講是五線，紅線一一征地紅線，用地紅線，道路紅線（包括鐵路，高速高架，航空航道）藍線一一天然水體后退線（包括河口線這一定義，一是為了防止建筑影響天然水體，具體太近了，就成了天然垃圾框了，二是為了在河、湖邊上來點綠化，美化環(huán)境，三是為了某些與外界相通的水體，防洪需要，必須退到某個高度，某個距離，防止水位升高，以及水位升高時帶來的河堤蘇松滑坡。）綠線一一退讓出的綠化帶寬度，及退讓原有綠地的距離黃線一一電力高壓線，煤氣

14、管道運輸線等，我想通訊信號范圍也可以算在這里紫線一一俗稱古建保護距離，反正就是這些古董級東西必須退的。建筑防火間距，日照間距，（這兩點都有相關規(guī)范規(guī)定）建筑衛(wèi)生防疫距離，建筑防干擾視線距離，（防干擾視線距離，技術措施中規(guī)定是18米，這特別是住宅與住宅之間，這一部分都是新建的根據(jù)原有的，新規(guī)劃的根據(jù)原規(guī)劃的，如果相鄰地塊未明確用地性質，則按大家一半分擔。其他就是建筑本身的要求，建筑功能（比如幼兒園的服務半徑，那就要求做在這個圓里面），建筑視線，需要看到什么。用地紅線，規(guī)劃部門根據(jù)征地紅線，根據(jù)周邊環(huán)境初步劃的范圍，用地紅線小于等于征地紅線，用地紅線是各經濟技術指標的分母，所以它的面積必須明確，否

15、則建筑密度建筑容積率都沒辦法定了。但用地紅線并非你建筑實際可建線。其范圍也是劃部門定的。道路紅線，其實和前面兩條線沒任何關系。只是和地塊有關系的道路用地的邊界線。不要以為道路只會和地塊邊線相鄰，道路也有可能橫穿地塊。如果規(guī)劃部門沒有對相鄰地塊作出性質確定，則按本地塊確定，本地塊為高層住宅,那相鄰地塊也當成是高層住宅進行考慮。本地塊為多層住宅，那相鄰地塊也按多層住宅考慮。首先，確保規(guī)劃部門要求的距離，然后考慮消防、衛(wèi)生防疫、視線距離等因素,最后考慮日照因素。規(guī)劃部門需要你后退用地紅線距離為X米，消防、衛(wèi)生防疫、視線距離等因素需要保證建筑間距為Y米，日照因素（主要考慮南北相鄰地塊）需要間距為Z米。

16、那一般來說東西方向，則在X米和Y/2米之間選最大值南北方向，則在X米、Y/2、Z/2米之間取最大值。如果規(guī)劃部門已經對相鄰地塊的用地性質有了初步規(guī)劃，但對相鄰地塊的建筑紅線、建筑體量高度等還沒有具體要求。唯一的區(qū)別就是在本地塊北面的地塊如果沒有日照要求，則可在北面退讓紅線時，不考慮Z/2的因素。如果規(guī)劃部門已經對相鄰地塊有了具體規(guī)劃，或相鄰地塊已經有了初步方案，那就需要向規(guī)劃部門提供相鄰地塊的相關資料，按相鄰地塊已經建成來確定本地塊建筑的退讓了，這時候只能說是本地塊吃虧。上面的過程，一般是設計人員來計算確定的，如果遇到一個好點的規(guī)劃管理部門的話，他們會提供相應的最終數(shù)據(jù)。不過無論是誰來確定，到

17、最后規(guī)劃部門會審核圖紙。對后退距離進行核實。但設計人員提前做到位了，那就可以減少后面修改的工作量。2.對于居住區(qū)道路的規(guī)范規(guī)定：2.0.8?居住區(qū)（級）道路:一般用以劃分小區(qū)的道路。在大城市中通常與城市支路同級。2.0.9?小區(qū)（級）路:一般用以劃分組團的道路。2.0.10?組團（級）路:上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。2.0.11?宅間小路:住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。3.0.1居住區(qū)的道路規(guī)劃，應遵循下列原則：3.0.1.1?根據(jù)地形、氣候、用地規(guī)模、用地四周的環(huán)境條件、城市交通系統(tǒng)以及居民的出行方式，應選擇經濟，便捷的道路系統(tǒng)和道路斷面形式3.0.1.2?小區(qū)內應避免過境車輛的穿行

18、，道路通而不暢，避免往返迂回，并適于消防車、救護車、商店貨車和垃圾車等的通行；3.0.2居住區(qū)內道路可分為：居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路和宅間小路四級。其道路寬窄，應符合下列規(guī)定：？3.0.2.1?居住區(qū)道路：紅線寬度不宜小于20m；?3.0.2.2?小區(qū)路：路面寬6m-9m，建筑控制線之間的寬度，需敷設供熱管線的不宜小于14m；無供熱管線的不宜小于10m;?3.0.2.3?組團路：路面寬3m-5m；建筑控制線之間的寬度，需敷設供熱管線的不宜小于10m；無供熱管線的不宜小于8m；?3.0.2.4?宅間小路：路面寬不宜小于2.5m；不過最好還是在規(guī)范的基礎上多看看相關居住區(qū)規(guī)劃設計的書，因為道路的

19、確定，關系到居住區(qū)內建筑的布置、交通組織、小區(qū)環(huán)境，道路的確定，是居住區(qū)規(guī)劃設計中最重要的一個環(huán)節(jié)，比建筑單體設計，做不好，等于整個居住區(qū)的規(guī)劃設計就廢了。所謂的建筑紅線準確的說就是建筑控制線，有時可以和道路紅線合在一起，用地紅線是確權范圍，說建筑紅線包括道路紅線和建筑控制線是典型的概正因為有時建筑控制線和道路紅線合在一起，才有建筑部分構件懸挑凸出道路紅線的問題。福州市規(guī)劃局的規(guī)定：地下建筑物退讓道路紅線和用地紅線距離一般與其建筑物退讓道路紅線和用地紅線距離相同。建筑物退讓道路紅線和用地紅線距離大于5m的，地下建筑物退讓距離為5m。各地一般都有詳細退讓要求：建筑后退用地紅線距離控制指標建筑后退

20、城市道路規(guī)劃紅線控制指標城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范GB5018093（2002?年版）2.0.16道路紅線：城市道路（含居住區(qū)級道路）用地的規(guī)劃控制線。2.0.17建筑紅線：一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。建筑紅線的定義，福州市規(guī)劃局是這樣的：建筑紅線：指經規(guī)劃確定的建筑物基底位置的控制線民用建筑設計通則GB5035220052.0.7?道路紅線：規(guī)劃的城市道路（含居住區(qū)級道路）用地的邊界線。2.0.8?用地紅線：各類建筑工程項目用地的使用權屬范圍的邊界線。2.0.9?建筑控制線：有關法規(guī)或詳細規(guī)劃確定的建筑物、構筑物的基底位置不得超出的界線。4.2.1?建筑物及附屬設施不得突出道路紅

21、線和用地紅線建造，不得突出的建筑突出物為：地下建筑物及附屬設施，包括結構擋土樁、擋土墻、地下室、地下室底板及其基礎、化糞池等；地上建筑物及附屬設施，包括門廊、連廊、散水明溝、集水井、采光井等;除基地內連接城市的管線、隧道、天橋等市政公共設施外的其他設施。4.2.3?當?shù)爻鞘幸?guī)劃行政主管部門在用地紅線范圍內另行劃定建筑控制線時，建筑物的基底不應超出建筑控制線，突出建筑控制線的建筑突出物和附屬設施應符合當?shù)爻鞘幸?guī)劃的要求。實際工程中我是這么做的，規(guī)劃局放的線，最后驗收也合格了我做的一個高層辦公樓11層，建筑控制線退后道路紅線12米，地下室筏板基礎，基礎突出建筑紅線，并且由于用地非常緊張，消防水池設

22、在了道路紅線和建筑紅線之間，我是這么理解的，建筑之所以不能突出道路紅線（包括基礎）技術上是因為城市道路下面有各種管線（上下水，暖氣，通信，電力等），但是在道路紅線和建筑紅線之間的部分并沒有市政管線，我認為建筑的地下室可以突出建筑紅線但是不能突出道路紅線.地下室是不能突出道路紅線與用地紅線的，一般情況下還應該退讓一定的距離。建筑為什么要后退道路紅線呢?就是要在后退范圍安排建筑臺階停車綠化管線基礎等內容!再補充一句:用地紅線是各類建筑工程項目用地的使用權屬范圍的邊界線也就是說用地紅線與道路紅線之內的地屬于你們家的，雖然是你們家的地，也需要滿足當?shù)匾?guī)劃部門的規(guī)定退距.地下室的邊線應該是不能突入道路紅

23、線的且要有一定的距離，這個距離大概是要當?shù)氐囊?guī)劃部門來決定，應該可以突入建筑控制線，但要有一定的覆土深度以方便管線的進出一般來說，用地紅線和建筑控制線是不同的！用地紅線一般和道路紅線重合（主干道上），在城市商業(yè)區(qū)寸土寸金的地方，臨街的商業(yè)建筑都是墻貼墻的建造的，請問那個退讓的建筑控制線在哪里，用地紅線又在哪里？應該不言自明，臨街建筑的建筑控制線有時就是道路紅線，可實際要建造的時候還是要考慮基礎的尺寸要求而退一點，除非基礎懸挑，否則很難做到一點不讓，何況有時還要安排臺階出入口呢。所以我們這里的建筑控制線一般退用地紅線10m,也就是退主干道的道路紅線10m,這10m可用來做人行道，綠化什么的我們這里的建筑控制線是以投影的最大尺寸來定的，這個是指建筑的地上部分而言，而地下室一般最多超建筑控制線5m,如果首層是商鋪,二層以上后縮2m,這樣到地下正好有7m,可以做地下車庫的車道。具體而言，“一類居住用地”是指獨立式住宅集中、擁有齊全的配套設施、并且