CH房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究PPT學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1CH房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究CH3-2開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營方案與評價(jià)參數(shù)選擇開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營方案與評價(jià)參數(shù)選擇2財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算3 3可行性研究概述可行性研究概述3 1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制制5可行性研究報(bào)告的撰寫可行性研究報(bào)告的撰寫7不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析3 6第1頁/共96頁CH3-3n提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益第2頁/共96頁CH3-4第3頁/共96頁CH3-5IV、項(xiàng)目評估與決策、項(xiàng)目評

2、估與決策III、詳細(xì)可行性研究、詳細(xì)可行性研究II、初步可行性研究、初步可行性研究I、投資機(jī)會(huì)研究、投資機(jī)會(huì)研究10%20%30%可行性研究的工作階段可行性研究的工作階段第4頁/共96頁CH3-6第5頁/共96頁CH3-7第6頁/共96頁CH3-8第7頁/共96頁CH3-9第8頁/共96頁CH3-10第9頁/共96頁CH3-11第10頁/共96頁CH3-12訊等供應(yīng)條件。訊等供應(yīng)條件。第11頁/共96頁CH3-13第12頁/共96頁CH3-14n（4）施工隊(duì)伍的選擇）施工隊(duì)伍的選擇第13頁/共96頁CH3-15第14頁/共96頁CH3-16第15頁/共96頁CH3-17第16頁/共96頁CH3

3、-18第17頁/共96頁CH3-19第18頁/共96頁CH3-20第19頁/共96頁CH3-21第20頁/共96頁CH3-22n經(jīng)營資金經(jīng)營資金是指用于開發(fā)企業(yè)是指用于開發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)的周轉(zhuǎn)資金。資金。第21頁/共96頁CH3-23第22頁/共96頁CH3-24第23頁/共96頁CH3-25第24頁/共96頁CH3-26第25頁/共96頁CH3-27第26頁/共96頁CH3-28第27頁/共96頁CH3-29第28頁/共96頁CH3-30第29頁/共96頁CH3-31第30頁/共96頁CH3-32第31頁/共96頁CH3-33第32頁/共96頁CH3-34第33頁/共96頁CH3

4、-35第34頁/共96頁CH3-36第35頁/共96頁CH3-37n房地產(chǎn)開發(fā)投資來說房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，主要表現(xiàn)為，主要表現(xiàn)為開發(fā)利潤開發(fā)利潤第36頁/共96頁CH3-38第37頁/共96頁CH3-39時(shí)間周期；以土地使用權(quán)剩余年限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命時(shí)間周期；以土地使用權(quán)剩余年限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命中較短的年限為最大值；中較短的年限為最大值；n為計(jì)算方便，也可視分析精度的要求，取為計(jì)算方便，也可視分析精度的要求，取1020年。年。第38頁/共96頁CH3-40第39頁/共96頁CH3-41力力達(dá)到或超過達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)了基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率的要求，在財(cái)務(wù)上是可以接收益率的要求

5、，在財(cái)務(wù)上是可以接受的；受的；n如果如果FNPV 0，則項(xiàng)目不可接受。，則項(xiàng)目不可接受。tcnttiCOCIFNPV)1 ()(0第40頁/共96頁CH3-42n經(jīng)濟(jì)含義經(jīng)濟(jì)含義：在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目：在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時(shí)意味著，到項(xiàng)目壽命期終了同時(shí)意味著，到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。時(shí)，所有投資可以被完全收回。n求法：求法：插值法、插值法、Excel函數(shù)法函數(shù)法ntttFIRRCOCI00)1 ()(第41頁/共96頁CH3-43c當(dāng)當(dāng)FIRR ic時(shí)，則認(rèn)為項(xiàng)目在時(shí)，則認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。財(cái)務(wù)上是可以接受

6、的。n如如FIRR ic，則項(xiàng)目不可接受。，則項(xiàng)目不可接受。第42頁/共96頁CH3-44如果在10年經(jīng)營期內(nèi)年平均通貨膨脹率為5%，問公司投入該項(xiàng)目資本的實(shí)際收益率是多少？第43頁/共96頁CH3-45第44頁/共96頁CH3-46Rd=5%（1+18.27%）=（1+Rt）（1+5%）求得 Rr=12.64%因此，該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率為12.64%。第45頁/共96頁CH3-47n計(jì)算公式為計(jì)算公式為bPtttiCOCI00)1 ()(第46頁/共96頁CH3-48金流量現(xiàn)值金流量現(xiàn)值當(dāng)期凈現(xiàn)當(dāng)期凈現(xiàn)流量現(xiàn)值的絕對值流量現(xiàn)值的絕對值上期累計(jì)凈現(xiàn)金上期累計(jì)凈現(xiàn)金值開始出現(xiàn)正值期數(shù)值開始出現(xiàn)

7、正值期數(shù)累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)1bP第47頁/共96頁CH3-49評價(jià)評價(jià)置業(yè)投資項(xiàng)目置業(yè)投資項(xiàng)目。第48頁/共96頁CH3-50%100%100項(xiàng)目總開發(fā)成本項(xiàng)目總開發(fā)成本開發(fā)利潤開發(fā)利潤項(xiàng)目總開發(fā)成本項(xiàng)目總開發(fā)成本項(xiàng)目總開發(fā)成本項(xiàng)目總開發(fā)成本項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值RPC第49頁/共96頁CH3-51總開發(fā)成本和銷售稅費(fèi)總開發(fā)成本和銷售稅費(fèi)，在數(shù)值上等，在數(shù)值上等于計(jì)算成本利潤率時(shí)的開發(fā)商利潤。于計(jì)算成本利潤率時(shí)的開發(fā)商利潤。第50頁/共96頁CH3-52第51頁/共96頁CH3-53第52頁/共96頁CH3-54（112%/4）（2/2）411161.98（萬元） c）融資

8、費(fèi)用：（2128.801161.98）10%329.08（萬元） d）財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)： 2128.801161.98329.083619.86（萬元）第53頁/共96頁CH3-55 2468418802.025881.98（萬元）（4）成本利潤率：5881.98/18802.02100%31.28%（5）銷售利潤率：5881.98/26400100%22.28%第54頁/共96頁CH3-56n置業(yè)投資的投資利潤率是指項(xiàng)目置業(yè)投資的投資利潤率是指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤總額或項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額或項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率，它是總額與項(xiàng)目

9、總投資的比率，它是考察項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜考察項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。態(tài)指標(biāo)。第55頁/共96頁CH3-57費(fèi)用銷售稅金費(fèi)用銷售稅金n銷售稅金營業(yè)稅城市維護(hù)建銷售稅金營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加設(shè)稅教育費(fèi)附加n項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總開發(fā)成本項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總開發(fā)成本經(jīng)營資金經(jīng)營資金%100項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資潤總額潤總額年利潤總額或年平均利年利潤總額或年平均利投資利潤率投資利潤率第56頁/共96頁CH3-58%100資本金資本金潤總額潤總額年利潤總額或年平均利年利潤總額或年平均利資本金利潤率資本金利潤率%100資本金資本金均稅后利潤總額均稅后利潤總額年稅后利潤總額或年平年稅后利潤總額或年

10、平資本金凈利潤率資本金凈利潤率第57頁/共96頁CH3-5900)(bPttCOCI金流量金流量當(dāng)期凈現(xiàn)當(dāng)期凈現(xiàn)流量的絕對值流量的絕對值上期累計(jì)凈現(xiàn)金上期累計(jì)凈現(xiàn)金開始出現(xiàn)正值期數(shù)開始出現(xiàn)正值期數(shù)累計(jì)凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量1bP第58頁/共96頁CH3-60（年）（年）63. 3400250) 14(bP金流量金流量當(dāng)期凈現(xiàn)當(dāng)期凈現(xiàn)流量的絕對值流量的絕對值上期累計(jì)凈現(xiàn)金上期累計(jì)凈現(xiàn)金開始出現(xiàn)正值期數(shù)開始出現(xiàn)正值期數(shù)累計(jì)凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量1bP第59頁/共96頁CH3-61量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。第60頁/共96頁CH3-62帶來的收益計(jì)入投資收益。帶來的

11、收益計(jì)入投資收益。n投資回報(bào)率計(jì)算過程中采用的現(xiàn)投資回報(bào)率計(jì)算過程中采用的現(xiàn)金收益，通常為稅后現(xiàn)金收益。金收益，通常為稅后現(xiàn)金收益。n投資回報(bào)率與資本金凈利潤率的投資回報(bào)率與資本金凈利潤率的差異，主要在于其考慮了房地產(chǎn)差異，主要在于其考慮了房地產(chǎn)投資的增值收益和權(quán)益增加收益。投資的增值收益和權(quán)益增加收益。該指標(biāo)反映了初始權(quán)益投資與投該指標(biāo)反映了初始權(quán)益投資與投資者實(shí)際獲得的收益之比。資者實(shí)際獲得的收益之比。第61頁/共96頁CH3-63貸款利率貸款利率）本年借款額本年借款額本息累計(jì)本息累計(jì)年初借款年初借款（計(jì)利息計(jì)利息每年應(yīng)每年應(yīng)2第62頁/共96頁CH3-64n房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，不房

12、地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，不計(jì)算借款償還期。計(jì)算借款償還期。第63頁/共96頁CH3-65dPttdRI1還還本本的的資資金金額額當(dāng)當(dāng)年年可可用用于于償償還還本本金金當(dāng)當(dāng)年年借借款款款款年年份份數(shù)數(shù)開開始始借借出出現(xiàn)現(xiàn)盈盈余余年年份份數(shù)數(shù)借借款款償償還還后后開開始始償償還還期期借借款款第64頁/共96頁CH3-66當(dāng)期應(yīng)付利息當(dāng)期應(yīng)付利息息稅前利潤息稅前利潤備付率備付率利息利息當(dāng)期應(yīng)還本付息資金當(dāng)期應(yīng)還本付息資金可用于還本付息資金可用于還本付息資金備付率備付率償債償債第65頁/共96頁CH3-67%100資產(chǎn)合計(jì)資產(chǎn)合計(jì)負(fù)債合計(jì)負(fù)債合計(jì)負(fù)債率負(fù)債率資產(chǎn)資產(chǎn)%100流動(dòng)負(fù)債總額流動(dòng)負(fù)債總額流動(dòng)資產(chǎn)

13、總額流動(dòng)資產(chǎn)總額比率比率流動(dòng)流動(dòng)%100流動(dòng)負(fù)債總額流動(dòng)負(fù)債總額存貨存貨流動(dòng)資產(chǎn)總額流動(dòng)資產(chǎn)總額比率比率速動(dòng)速動(dòng)第66頁/共96頁CH3-68平衡分析平衡分析第67頁/共96頁CH3-69nn資本金現(xiàn)金流量表資本金現(xiàn)金流量表第68頁/共96頁CH3-70借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評價(jià)指標(biāo)，考益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。察項(xiàng)目資本金的盈利能力。第69頁/共96頁CH3-71算投資利潤率、資本金利潤率及算投資利潤率、資本金利潤率及資本金凈利潤率等評價(jià)指標(biāo)。資本金

14、凈利潤率等評價(jià)指標(biāo)。n應(yīng)該指出的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一應(yīng)該指出的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補(bǔ)；下一年度稅前利潤不足彌補(bǔ)的，可年度的所得稅前利潤彌補(bǔ)；下一年度稅前利潤不足彌補(bǔ)的，可以在以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)；年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)；5年內(nèi)不足彌補(bǔ)的，用稅后利潤彌補(bǔ)。年內(nèi)不足彌補(bǔ)的，用稅后利潤彌補(bǔ)。第70頁/共96頁CH3-72以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和速動(dòng)比率等反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)。清償能力的指標(biāo)。第71頁/共96頁CH3-73n表表n出租收人與經(jīng)營稅金及附加估算出租收人與經(jīng)營稅金

15、及附加估算表表n自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表表n投資計(jì)劃與資金籌措表投資計(jì)劃與資金籌措表n借款還本付息估算表借款還本付息估算表第72頁/共96頁CH3-74第73頁/共96頁CH3-75n開發(fā)期與租售期開發(fā)期與租售期n容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)n資本化率資本化率n貸款利率貸款利率第74頁/共96頁CH3-76第75頁/共96頁CH3-77n敏感性分析敏感性分析n單因素敏感性分析單因素敏感性分析n多因素敏感性分析多因素敏感性分析第76頁/共96頁CH3-78n盈虧平衡分析的盈虧平衡分析的基本方法基本方法是是建立建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之成本與產(chǎn)量

16、、銷售收入與銷量之間的間的函數(shù)關(guān)系函數(shù)關(guān)系，通過對這兩個(gè)函，通過對這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析，數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)找出平衡點(diǎn)。第77頁/共96頁CH3-79n保本點(diǎn)分析保本點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目目達(dá)到利潤為零時(shí)達(dá)到利潤為零時(shí)的極限值（的極限值（注：注：此時(shí)收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率此時(shí)收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率），），以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。第78頁/共96頁CH3-80第79頁/共96頁CH3-81較為敏感的不確定性因素，做出較為敏感的不確定性因素，

17、做出進(jìn)一步的分析。進(jìn)一步的分析。第80頁/共96頁CH3-82第81頁/共96頁CH3-83第82頁/共96頁CH3-84第83頁/共96頁CH3-85動(dòng)的動(dòng)的可能性的大小可能性的大小及對項(xiàng)目主要及對項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響。經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響。第84頁/共96頁CH3-86第85頁/共96頁CH3-87變化的嚴(yán)重程度。變化的嚴(yán)重程度。n常用方法有常用方法有n專家調(diào)查法（其中代表性的有專家專家調(diào)查法（其中代表性的有專家個(gè)人判斷法、頭腦風(fēng)暴法、德爾菲個(gè)人判斷法、頭腦風(fēng)暴法、德爾菲法）、故障樹分析法、幕景分析法法）、故障樹分析法、幕景分析法以及篩選以及篩選監(jiān)測監(jiān)測診斷技術(shù)診斷技術(shù)第86頁/共96

18、頁CH3-88nn調(diào)查和專家打分法調(diào)查和專家打分法n解析方法解析方法n蒙特卡洛模擬法蒙特卡洛模擬法第87頁/共96頁CH3-89第88頁/共96頁CH3-90n重點(diǎn)介紹項(xiàng)目的合作方式和性質(zhì)、重點(diǎn)介紹項(xiàng)目的合作方式和性質(zhì)、項(xiàng)目所處的地址、項(xiàng)目擬建規(guī)模項(xiàng)目所處的地址、項(xiàng)目擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目所需市政配套設(shè)施和標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目所需市政配套設(shè)施的情況及獲得市政建設(shè)條件的可的情況及獲得市政建設(shè)條件的可能性、項(xiàng)目建成后的服務(wù)對象。能性、項(xiàng)目建成后的服務(wù)對象。第89頁/共96頁CH3-91n按照所評估項(xiàng)目的特點(diǎn)，分別就按照所評估項(xiàng)目的特點(diǎn)，分別就當(dāng)?shù)嘏c所評估項(xiàng)目相關(guān)的土地市當(dāng)?shù)嘏c所評估項(xiàng)目相關(guān)的土地市場、居住物業(yè)市場、寫字樓物業(yè)場、居住物業(yè)市場、寫字樓物業(yè)市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、酒店市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、酒店市場、工業(yè)物業(yè)市場等進(jìn)行分析市場、工業(yè)物業(yè)市場等進(jìn)行分析研究。研究。第90頁/共96頁CH3-92（六）規(guī)劃方案及建設(shè)條件n主要介紹項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)方案和主要介紹項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)過程中市政建設(shè)條件（水、建設(shè)過程中市政建設(shè)條件（水、電、路等）是否滿足工程建設(shè)的電、路等）是否滿足工程建設(shè)的需要。需要。n根據(jù)所掌握的市場情況，就項(xiàng)目根據(jù)所掌握的市場情況，就項(xiàng)目的規(guī)模、檔次、建筑物裝修