物業(yè)承接查驗方案

1、1 .目的為了標準工程物業(yè)承接查驗工作,保證物業(yè)承接查驗工作的順利開展,為后續(xù)的物業(yè)治理效勞奠定良好地治理根底,根據(jù)?中華人民共和國物權(quán)法?、?中華人民共和國合同法?、?物業(yè)治理條例?和?物業(yè)承接查驗方法?等法律法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合本工程的實際情況,特制定本方案.2 .適用范圍適用于工程已建或待建工程.3 .責任3.1 深圳市蓮花物業(yè)治理南京分公司物業(yè)治理治理部負責本方案的制定、修改、指導和監(jiān)督；3.2 物業(yè)效勞中央具體負責物業(yè)接管驗收工作,嚴格按有關(guān)驗收標準進行查驗,并建立書面驗收檔案,對不合格工程向地產(chǎn)工程部提出整改要求；3.3 分公司各工程積極配合效勞中央做好驗收工作,完成整改工作,保證物業(yè)

2、完好、完整移交.4 .實施承接查驗的物業(yè),應當具備以下條件：4.1 建設工程竣工驗收合格,取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件,并經(jīng)建設行政主管部門備案；4.2 供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成,供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；4.3 教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)效勞等公共效勞設施已按規(guī)劃設計要求建成；4.4 道路、綠地和物業(yè)效勞用房等公共配套設施按規(guī)劃設計要求建成,并滿足使用功能要求；4.5 電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控、門禁對講、安防系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格

3、證書；4.6 物業(yè)使用、維護和治理的相關(guān)技術(shù)資料完整潔全；4.7 法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件.5 .實施物業(yè)承接查驗主要依據(jù)以下文件：5.1 物業(yè)買賣合同；5.2 臨時治理規(guī)約；5.3 前期物業(yè)效勞合同；5.4 物業(yè)規(guī)劃設計方案;5.5 建設單位移交的圖紙資料;5.6 建設工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標準和標準.6 .承接查驗流程及方法6.1 物業(yè)承接查驗流程圖竣工具備物業(yè)承接查驗條件確.定物業(yè)承將杳驗方案移交有關(guān)圖?氏、資料提前?20日杳驗加用部位、二A用語施語備1F解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題5簽訂承接杳臉協(xié)議提前10日辦理物業(yè)兗接手續(xù)V提前30日提前?30日承接查驗情況公示公示7天6.2 物業(yè)承接查驗方法6

4、.2.1 竣工(具備物業(yè)承接查驗條件)：(1)地產(chǎn)工程部應按承接驗收應具備的條件和應提交的資料提前做好房屋交驗準備,在預售房合同約定交付日期之前2個月左右以?承接查驗邀請函?形式通知物業(yè)效勞中央進行承接驗收；(2)依據(jù)工程部提出的承接查驗邀請,物業(yè)效勞中央應于5-10個工作日內(nèi)對該工程是否已具備承接驗收條件予以回復并記錄?房屋具備承接驗收條件審核單?.6.2.2 確定物業(yè)承接查驗方案：(1)成立承接查驗組織機構(gòu),明確雙方責任人及組成人員,建立良好的溝通渠道；(2)明確資料移交清單；(3)明確查驗范圍；明確查驗方法、標準,收集查驗依據(jù)資料；(4)設計、準備查驗用表單,準備查驗用工具；(5)明確查

5、驗日程安排,人員安排；(6)組織承接查驗業(yè)務培訓；(7)落實承接查驗經(jīng)費.6.2.3 移交有關(guān)圖紙、資料：(1)時限：至少在承接查驗前20天移交；(2)移交資料清單：包括“竣工總平面圖等五大類資料(查物業(yè)承接查驗方法)；(3)缺漏處理：建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限；(4)資料核查重點：物業(yè)企業(yè)重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證實文件；(5)主要工作：組織人員研究資料,在充分熟悉資料的情況下,開展下一步現(xiàn)場查驗.6.2.4 查驗共用部位、共用設施設備：(1)依據(jù)：?物業(yè)買賣合同?；?臨時治理規(guī)約?；?前期物業(yè)效勞合同?；規(guī)劃設計方案;建設單位移交的

6、圖紙資料；建設工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標準和標準.(2)運用：核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法；(3)重點：查驗共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質(zhì)量和使用功能.(4)形成書面記錄：含查驗時間、工程名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結(jié)論等內(nèi)容,由雙方參加人員簽字確認.(5)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、通信和有線電視等共用設施設備,不作為現(xiàn)場檢查和驗收的內(nèi)容.6.2.5 解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題：(1)對驗收過程中發(fā)現(xiàn)的設計不合理,影響后期正常使用的,由物業(yè)效勞中央提出合理建議,工程部根據(jù)物業(yè)效勞中央提出建議出具可行的處理舉措并進行實施；(2)對驗收所列返修工程,由工程部應

7、與規(guī)定的日期內(nèi)返修完畢交與復驗直至合格.一般要求于20各工作日內(nèi)完成,全部驗收工作應限制在入伙前完成.返修復驗需由工程部提出,隨時提出,隨時復驗.(3)因隱蔽工程質(zhì)量問題無法查驗,物業(yè)交接后,發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題,影響房屋結(jié)構(gòu)平安和正常使用的,建設單位應當負責修復；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的,建設單位應當依法承當賠償責任.6.2.6 確認現(xiàn)場查驗結(jié)果,簽訂承接查驗協(xié)議(1)承接查驗是物業(yè)效勞企業(yè)接受全體業(yè)主委托和建設單位進行的承接查驗.由雙方共同確認查驗結(jié)果,并簽訂承接查驗協(xié)議；(2)物業(yè)承接查驗協(xié)議應當對物業(yè)承接查驗根本情況、存在問題、解決方法及其時限、返修工人的約束、雙方權(quán)利義務、違約責任等事項

8、作出明確約定.6.2.7 辦理物業(yè)交接手續(xù)(1)交接內(nèi)容應當包括移交資料明細、物業(yè)共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接方式、鑰匙等內(nèi)容.交接記錄應當由建設單位和物業(yè)效勞企業(yè)共同簽章確認.(2)分期開發(fā)建設的物業(yè)工程,可以根據(jù)開發(fā)進度,對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗.工程部應當在承接最后一期物業(yè)時,辦理物業(yè)工程整體交接手續(xù).6.2.8 備案交接完畢后物業(yè)效勞中央應當在30日內(nèi),向房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：(1)前期物業(yè)效勞合同；(2)臨時治理規(guī)約；(3)物業(yè)承接查驗協(xié)議；(4)建設單位移交資料清單；(5)查驗記錄；(6)交接記錄；(7)其它承接查驗有關(guān)的文件.6.2.9 承接查

9、驗情況公示物業(yè)效勞中央應當將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主7 .物業(yè)接管驗收內(nèi)容、標準與方法7.1 物業(yè)資料的驗證及移交7.1.1產(chǎn)權(quán)資料(1)工程批準文件；(2)用地批準文件；(3)土地使用權(quán)出讓合同；(4)紅線圖；(5)地界放點測量報告；(6)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批復；(7)開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書建筑執(zhí)照；(8)業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單；(9)建設工程規(guī)劃許可證；(10)建設用地規(guī)劃許可證(11)建設工程施工許可證(12)固定資產(chǎn)投資方案通知(13)建設工程施工圖設計審查表(14)總設計平面圖(15)建筑物命名審批表(16)建設工程初步設計審批表(17)建設工程樁基報建審批表

10、(18)消防設計審核意見書(19)建設工程規(guī)劃驗收合格證(20)建設工程竣工驗收備案證實書(21)民防地下室建設意見征詢單(22)民防工程驗收證書(23)南京市建設工程環(huán)?？⒐を炇?24)燃氣工程驗收(25)噪音驗收合格證(26)房地產(chǎn)預售許可證7.1.2市政府驗收合格資料(1)市建設工程竣工驗收證書；(2)市建筑消防驗收合格證；(3)市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗收合格證書；(4)用電許可證；(5)供用電協(xié)議書；(6)電視共用天線合格證；(7)電梯使用合格證；注：管道石油氣、 和有線電視由市有關(guān)公司負責維修保養(yǎng)及驗收；7.1.3工程技術(shù)資料(1)竣工圖包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設備、附屬工程及隱

11、蔽管線的全套圖紙;(2)地質(zhì)勘察報告；(3)工程合同及開、竣工報告；(4)工程預決算分項清單；(5)圖紙會審記錄；(6)工程設計變更通知(包括質(zhì)量事故處理記錄)(7)隱蔽工程驗收簽證；(8)沉降觀察記錄；(9)竣工驗收證實書；(10)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；(11)新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；(12)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；(13)砂漿、混凝土試塊試壓報告；(14)供水、供暖的試壓報告；7.1.4須移交物業(yè)治理公司的資料(1)電梯使用合格證；(2)供用電協(xié)議書；(3)用電許可證；(4)用水申請審批表及月供水方案執(zhí)行表；7.1.5須移交物業(yè)治理公司復印件及圖

12、紙(1)小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、 (或 )、建筑面積清單；(2)市建設工程竣工驗收證書；(3)市建設消防驗收合格證書；(4)電視共用天線合格證；(5)建筑、電氣、給排水、空調(diào)、石油氣、氣體滅火系統(tǒng)等施工圖;(6)機電設備單臺說明書、調(diào)試、訂購合同.7.1.6工程各工程承包合同(1)建設工程施工合同(總包合同和各分包合同)(2)白蟻防治工程施工合同(3)供水管道施工合同(4)管道燃氣工程施工合同(5)上下配電工程施工承包合同(6)防火、防盜制作安裝工程合同7.2 房屋本體設施驗收標準及檢驗方法7.2.1 根底設施(1)房屋墻體露出地面局部無傾斜、移位、裂縫、扭曲等；(2)散水坡.A、無下陷、斷裂,與墻

13、體分裂；B、面層平整,無脫層；C、無倒泛水現(xiàn)象.7.2.2 大面(1)屋面隔熱層、防水層A板端縫、伸縮縫油膏緊貼；B、隔熱板、防水層外表無裂縫,(2)天溝、落水口暢通,管道完好；(3)大面扶攔：無破損、變形,無明顯銹蝕；7.2.3 梁、柱、板主體(1)按圖紙設計逐間檢查,無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫;(2)無鋼筋外露；7.2.4 頂棚(1)抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷,無脫皮；(2)無裂紋,無霉點,無滲水痕跡,無污漬；7.2.5 墻面(1)抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷,無面層剝落,無明顯裂縫,無污漬；(2)塊料(如磁磚)面層A、粘貼牢固,無缺棱掉角；B、面層無裂紋

14、、損傷、色澤一致；C、對縫砂漿飽滿,線條順直；(3)外墻面：無裂紋、起砂、麻面等缺陷,無滲水現(xiàn)象；7.2.6 地(樓)面(1)毛地面：平整,無裂紋.(2)塊料(如磁磚)面層A、粘貼牢固,無缺棱掉角；B、面層無裂紋、損傷、色澤一致,對縫線條順直；C、對縫砂漿飽滿,線條順直；(3)水泥砂漿面層：抹灰平整,壓光均勻,無空鼓,無裂紋,無起泡等缺陷；(4)衛(wèi)生問、廚房和前后陽臺地面A、用小桶或塑料膠管向地面沖倒水,觀察水流向準確到地漏,不應有積水,倒泛水；B、第二天到樓下檢查樓面無滲漏；7.2.7 門窗(1)開啟自如,手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固,無晃動和裂縫出現(xiàn)；目視零配件裝配齊全,位置準確,無翹曲變形

15、；(2)從室內(nèi)輕搖晃門鎖與門連接牢固,開啟靈活；(3)木門油漆均勻,觀察門縫線條均勻,不掉角,無變形；(4)單指輕擊玻璃安裝牢固,無稍微晃動現(xiàn)象；玻璃膠縫密實,玻璃面層無裂縫,無損傷和無刮花痕跡；(5)電子對講門A、開啟靈活,通話器完好無損,通話清楚；B、不銹鋼門無刮花痕跡；(6)防盜鐵門無銹跡和刮花痕跡；(7)窗臺泛水正常,無向室內(nèi)倒流缺陷；檢查方法可選擇以下方法A、先關(guān)緊所有的窗戶,從天面或頂層房間窗戶(屬天面均有檐口的房屋,普遍為多層住宅區(qū))自上而下均勻澆水,停止?jié)菜蟀胄r逐間檢查每個窗臺(墻面)是否有水滲入；B、查詢天氣預報,在驗收期間出現(xiàn)下雨的日期前,先將所有窗門關(guān)緊,雨后逐間檢查

16、墻面和窗臺泛水；7.2.8 樓梯、扶手(1)碎結(jié)構(gòu)的樓梯：無裂縫,面層無剝落,鋼筋無外露；(2)鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯A用力輕搖無晃動,安裝牢固；B、鋼筋無銹蝕,無彎曲；G木扶手外表無龜裂,油漆無脫落,色澤一致,外表平滑,不扎手；7.2.9 插座(1)電器插座：單指輕擊檢查蓋板安裝牢固,無晃動并緊貼墻面；蓋板無損壞,符合平安要求,每個都檢測,用試電筆檢查每個插座電源接通是否正常.(2)公用電視天線插座：單指輕擊蓋板安裝穩(wěn)固,蓋板無損壞,(收視效果由住戶入住后檢查).(3)有線電視插座：由市有線電視臺驗收.(4) 插座：只進行外觀驗收,單指輕擊蓋板安裝牢固,蓋板無損壞.7.2.10 接線盒(1)單指輕擊

17、蓋板安裝牢固,目視蓋板無損壞；(2)用試電筆檢查每處預留線頭的電源接通是否正常,并用電膠布平安纏包線頭.7.2.11 開關(guān)(1)安裝牢固,目視蓋板無損壞,(2)全檢開關(guān)靈活,開啟接觸效果良好.7.2.12 照明燈具(1)用木或硬竹片等輕碰燈具無稍微搖晃,與樓面緊貼,零配件齊全,燈罩完好無損；(2)翻開所有燈具,檢查電源接通是否正常,燈具發(fā)光正常；(3)產(chǎn)品合格,使用壽命到達要求,室內(nèi)公共照明燈全部接通連續(xù)工作3天,統(tǒng)計有多少自然損壞的.7.2.13 供水系統(tǒng)(1)安裝牢固無能搖動；翻開每棟的供水總閥門(注意關(guān)閉室內(nèi)的水閥)管道完好無損,無滲漏水,無銹跡；(2)管道接頭無滲水；(3)水龍頭(花灑

18、)和水閥：(4)翻開水閥,流水暢通,接頭無漏水.7.2.14 排污管道(含塑料管)(1)安裝牢固,外觀完好無損,配件齊全；(2)從樓上的各排水口注水,樓下目視管道接口密實無滲水；樓上排水暢通無堵塞.(3)鑄鐵管：灌水后無滲漏水,外表無銹跡,無裂紋,面層油漆均勻.7.2.15 地漏過濾鐵篦安放穩(wěn)固,管縫密實,無滲漏水,無堵塞,排水暢通；7.2.16 衛(wèi)生潔具(1)安裝牢固,配件齊全,完好無損,面層無污漬和刮花痕跡；(2)灌水后排水口接口密實,無滲水,接水軟管無銹跡；(3)便器水箱沖水正常,不堵塞,沖水暢通.7.2.17 室內(nèi)配電箱(1)安裝牢固,配件齊全,試操作一次空氣開關(guān)等限制是否正常；(2)

19、開關(guān)符合型號規(guī)定；(3)導線與設計相符,布線標準；(4)目視箱蓋無損壞,操作一次開關(guān)靈活.7.2.18 門鈴室外按鈕安裝牢固,蓋板完好,操作靈活,操作一次檢查；室內(nèi)預留線盒.7.2.19 其它(1)水表、電表和燃氣表：安裝牢固,無搖晃；翻開室內(nèi)水閥,看表內(nèi)讀數(shù)運轉(zhuǎn)是否正常；目視外觀完好無損,鏡面玻璃無損傷.7.3 房屋配套設施驗收標準及檢驗方法7.3.1 公用天線配件齊全,安裝到每家每戶,收視效果良好；7.3.2 屋面避雷設施各種避雷裝置的所有連接點牢固可靠；7.3.3 消防設施(消防栓、消防箱)消防栓A、油漆均勻,無少刷,漏刷現(xiàn)象；B、閥門完好,無滲漏水.(2)消防箱A、消防管、消防帶等配套

20、齊全；B、箱門上標識清楚,箱門玻璃安裝牢固,門鎖開啟自如,C、消防管無滲漏水,閥門完好.7.3.4 小區(qū)路燈(1)按設計要求安裝；(2)燈具安裝牢固,配件齊全,燈罩無損傷,燈泡照明正常；(3)燈柱安裝牢固,柱面油漆均勻,無損傷和刮花.6.3.5 綠化(1)按設計要求種植花草樹木,對照綠化設計圖紙,不缺株少苗,無改品種,成活率達98%Z上,無病蟲害發(fā)生,無綠化死角,無雜草縱生,綠地純度98%(2)綠化用水綠化水管布局合理,閥門開關(guān)距離四周不超過100米,布局覆蓋率100%閥門開關(guān)靈活,無漏水,安裝穩(wěn)固,無搖晃；6.3.6 小區(qū)道路(1)道路面平整,無起砂,無空鼓,無損傷；(2)路沿砌筑整潔,灰縫

21、飽滿,無損傷；(3)塊料面層：拼砌整潔,平整穩(wěn)固,塊料面無裂紋、無缺棱掉角；(4)路牌標志清楚,地面線條順直；6.3.7 垃圾池(箱)(1)沖洗水管A、垃圾池通水率100%水管安裝牢固,接口處密實,無漏水；B、水閥開關(guān)靈活無漏水；C、水閥箱裝鎖,箱面無銹跡,油漆面均勻,鎖頭開啟靈活；(2)砌筑類A、砌筑平直,底層無起砂,無裂紋,無空鼓；B、裝飾面層磚線縫順直,磚面無損傷,無缺棱掉角；C、投入口和清出的鐵門：無銹跡,油漆完好均勻,安裝牢固,開啟自如；D清出口鐵門安裝小鎖,小鎖開啟靈活；(3)鐵箱類油漆面層均勻,無損傷,無銹跡,安放地面平穩(wěn)；(4)塑料類桶身完好無損,桶底無裂紋,不漏水,配有桶蓋且

22、完好無損；6.3.8 垃圾轉(zhuǎn)運站參照建設部?房屋接管驗收標準?的室內(nèi)接管驗收局部；6.3.9 崗亭(1)鋁材和不銹鋼類：安裝牢固,配件齊全,型材面無損傷,玻璃無污漬；(2)砌筑類：參照相關(guān)室內(nèi)驗收標準；(3)電動道閘：安裝牢固,配件齊全,開啟自如,道閘欄無損傷；6.3.10 車庫(1)露天(地下)停車場：路面平整,無起砂,無空鼓,無裂紋(2)地下停車場A、參照?房屋接管驗收標準和驗收方法?的相關(guān)內(nèi)容；B、車道標識：入口、出口標識清楚,油漆均勻；(3)露天(夾層)車棚：參照相關(guān)室內(nèi)驗收標準；(4)單車架：焊接牢固平直,油漆面均勻,無銹跡；(5)照明設施：配套齊全,燈具完好無損,開關(guān)靈活,照明正常

23、；(6)排水系統(tǒng)：設有專門的排水溝,參照明暗溝驗收標準,排水泵參照相關(guān)機電設備驗收標準；6.3.11 沙井、檢查井和化糞池(1)池內(nèi)無垃圾雜物,進排水暢通,池避無裂痕；(2)檢查井和化糞池進出水口高差不小于5CM井蓋擱置穩(wěn)妥并設置井圈；6.3.12 明暗溝(1)溝底無斷裂,無積水,溝避和底抹灰平整；(2)溝蓋板安裝平穩(wěn)、牢固,排水暢通；6.3.13 擋土墻、坡(1)砌筑密實,沙漿溝縫飽滿；(2)按設計要求設有泄水孔；6.3.14 踏步碎砌,踏面、踢面無破損,陰陽角無缺口和斷裂；6.3.15 臺階參照相關(guān)的面層砌筑材料的驗收標準；6.3.16 水池、水箱(1)按設計要求和有關(guān)衛(wèi)生標準進行驗收；(2)無滲漏水現(xiàn)象；(3)內(nèi)外爬梯無銹蝕現(xiàn)象；6.3.17 信箱信箱門鎖開啟靈活,房號標志清楚,有序；6.3.18 景觀、雕塑和文化娛樂設施按設計標準和所要求到達的效果驗收；6.3.19 其它機電設備根據(jù)設計安裝要求說明進行驗收；8 .接管