物業(yè)早期介入與承接查驗

1、物業(yè)早期介入與承接查驗 陳關(guān)華陳關(guān)華第一節(jié) 物業(yè)早期介入一、早期介入定義 早期介入是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的咨詢活動。項目 規(guī)劃 建設(shè) 竣工 承接 業(yè)主 業(yè)主大會立項 設(shè)計 施工 驗收 驗收 入住 選聘物業(yè)階段 階段 階段 階段 階段 階段 管理企業(yè) 早期介入前期管理 物業(yè)管理的早期介入一般包括開發(fā)項目的可行性研、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工、和竣工驗收四個階段，其中還包括銷售階段穿插其中。二、物業(yè)早期介入的作用 1、優(yōu)化設(shè)計 物業(yè)管理企業(yè)可以憑借專業(yè)人員的運行管理經(jīng)驗對物業(yè)的整體規(guī)劃和設(shè)計進(jìn)行審查，對不適合之處提出修改方案，優(yōu)化、完善設(shè)計中的細(xì)節(jié)，從而把那些

2、先天缺陷爭取在物業(yè)竣工交付之前，使物業(yè)的設(shè)計更加優(yōu)化、完善。 2、提高房屋建造質(zhì)量 物業(yè)公司在長期的運營管理過程中對工程遺留問題積累了豐富的經(jīng)驗，憑借這些優(yōu)勢可以幫助開發(fā)商加強工程質(zhì)量管理，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計、施工過程中的缺陷，使工程質(zhì)量問題和遺留問題在施工過程中得到及時解決，從而避免在物業(yè)交付以后再次投入額外的人、財、物，減少浪費，提升物業(yè)品質(zhì)。3、有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)了解物業(yè)基本情況 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的早期介入可以對物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)備安裝、設(shè)施配置等情況了如指掌，對以后的管理做到心中有數(shù)，對癥下藥。 4、為前期物業(yè)管理做好充分準(zhǔn)備 物業(yè)管理企業(yè)可以利用早期介入的機會，制定相應(yīng)的物業(yè)管理方案

3、以及各項規(guī)章制度、進(jìn)行機構(gòu)設(shè)計、人員招聘、人才儲備、培訓(xùn)等相關(guān)工作，以便于后期物業(yè)交付以后能順利開展各項工作。 5、有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益 在物業(yè)企業(yè)早期介入的過程中，開發(fā)建設(shè)單位可以得到物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)性建議，開發(fā)出市場定位準(zhǔn)確、功能使用考慮周全業(yè)主滿意的物業(yè)，從而促進(jìn)物業(yè)的銷售。二、早期介入階段的工作內(nèi)容（一）、立項決策階段 1、根據(jù)物業(yè)建設(shè)和目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式。 2、根據(jù)規(guī)劃和配套情況確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容。 3、根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 4、根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本初步確定物業(yè)公共服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)。（二）、規(guī)劃設(shè)計階段 1、就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布

4、局及功能定位提出合理建議。 2、就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性提出意見或建議。 3、提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面提出合理化建議。 4、提出其它容易被設(shè)計人員所忽略的問題。 (三）、施工建設(shè)階段 1、與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同協(xié)商，及時向建設(shè)單位提出并落實整改方案。、 2、配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量。 3、對內(nèi)外裝修裝飾方式、材料及工藝從物業(yè)管理的角度提出建議。 4、熟悉并記錄建筑物基礎(chǔ)、隱蔽工程、管線的敷設(shè)情況，特別要注意對工程變更引起的設(shè)計圖紙與實際施工情況的不同之處的記錄。 5、熟悉各種設(shè)備和線路。（四）、銷售階段 1、完成物業(yè)管理服務(wù)方案及實施進(jìn)度表。 2、擬定物業(yè)管

5、理服務(wù)的公共管理制度。 3、擬定各項費用的收費標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法，必要時履行各種報批手續(xù)。 4、為銷售人員提供必要的物業(yè)管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn)。 5、提供咨詢?nèi)藛T，在售樓部現(xiàn)場為未來業(yè)主作物業(yè)管理咨詢服務(wù)。 6、將物業(yè)管理重要事項配合開發(fā)建設(shè)單位將其約定在售房合同中，協(xié)助簽訂。 7、將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。（五）、竣工驗收階段 物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與物業(yè)項目的竣工驗收階段，在各單位工程完工后，參與單位工程竣工驗收；在分期建設(shè)的工程完工后，參與分期竣工驗收；在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗收。 物業(yè)管理的早期介入工作，開發(fā)建設(shè)單位的理解和支持是非常重要的，只有當(dāng)建設(shè)

6、單位變被動的接受為強烈的物業(yè)咨詢需求，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與到項目的建設(shè)中時，物業(yè)管理的早期介入才能真正得到有效落實。 第二節(jié) 物業(yè)承接查驗一、承接查驗的基本概念 （一）、承接查驗的含義 承接查驗是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗收的活動。 承接查驗分為兩種情況，一時對新建物業(yè)的承接查驗。二是物業(yè)服務(wù)機構(gòu)更迭時的承接查驗。物業(yè)承接查驗必須是在工程竣工驗收合格的基礎(chǔ)上進(jìn)行，其驗收的重點應(yīng)放在物業(yè)的使用功能和對物業(yè)資料的接收上。 （二）、承接查驗與竣工驗收的區(qū)別 1、驗收的目的不同 2、驗收的條件不同 3、

7、交接對象不同 4、性質(zhì)不同 5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在二者中的職責(zé)不同 6、二者的內(nèi)容和側(cè)重點不同二、承接查驗的準(zhǔn)備 （一）、承接查驗的準(zhǔn)備工作 1、成立物業(yè)承接查驗小組 、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干來組成物業(yè)承接查驗小組。 、承接查驗小組應(yīng)當(dāng)由以下人員組成：行政管理部抽調(diào)檔 案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗收移交工作；總經(jīng)理辦公室抽調(diào)專門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)業(yè)主資料的移交；工程部抽調(diào)人員具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機電設(shè)備的驗收移交工作。2、承接查驗前的準(zhǔn)備 、與開發(fā)建設(shè)單位聯(lián)系好交接事項、交接日期、進(jìn)度、驗收標(biāo)準(zhǔn)等。 、派出先頭技術(shù)人員前往項目現(xiàn)場摸底，制定好承接查驗計劃。 、提前參與竣工驗

8、收和機電設(shè)備的最終安裝、調(diào)試工作。 、準(zhǔn)備好承接查驗的記錄表格。（二）、承接查驗應(yīng)具備的條件 根據(jù)住房和建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)承接查驗辦法第十一條規(guī)定，物業(yè)承接查驗必須是在物業(yè)竣工驗收合格之后進(jìn)行。 （三）、承接查驗的實施依據(jù) 1、物業(yè)買賣合同 2、臨時管理規(guī)約 3、前期物業(yè)服務(wù)合同 4、物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案 5、建設(shè)單位移交的圖紙資料 6、建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范（四）、承接查驗應(yīng)具備的資料 1、產(chǎn)權(quán)資料：項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、拆遷安置資料。 2、技術(shù)資料：竣工圖（總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙）、地質(zhì)勘查報告、工程合同及開、竣工報告、工程預(yù)決算、圖紙

9、會審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單、隱蔽工程驗收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗收證明書、鋼材水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料構(gòu)配件的鑒定合格書、水電采暖衛(wèi)生器具電梯等設(shè)備的檢驗合格證、砂漿混凝土試壓報告、供水供暖的試壓報告。三、承接查驗的實施 （一）、承接查驗的程序 1、確定物業(yè)承接查驗的方案 2、移交相關(guān)圖紙資料3、查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 共用部位：建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層、及設(shè)備間等； 共用設(shè)備：電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等

10、； 共用設(shè)施：道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機動車（非機動）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。 4、解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題 5、確認(rèn)現(xiàn)場查驗結(jié)果 6、簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議7、辦理物業(yè)交接手續(xù)（二）、承接查驗的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn) 1、房屋建筑質(zhì)量的驗收：梁、柱樓板及主體、樓（地）面、墻面、頂棚、樓梯、扶手、門窗 2、房屋附屬設(shè)施質(zhì)量的驗收：插座、接線盒、開關(guān)、照明燈具、供水系統(tǒng)、排污管道（含PVC管）、地漏、衛(wèi)生潔具、防盜門（窗）、室內(nèi)配電箱、門鈴、其它（水電氣表等） 3、公共設(shè)

11、施承接查驗標(biāo)準(zhǔn)級驗收辦法：基礎(chǔ)設(shè)施、天臺、消防設(shè)施、公共天線、屋面避雷設(shè)計、小區(qū)道路、水區(qū)路燈、綠化、垃圾箱、垃圾轉(zhuǎn)運站、崗?fù)?、車庫、污水井、化糞池、明暗溝、泄水孔、踏步、臺階、景觀、雕塑及文化娛樂設(shè)施等 4、特殊設(shè)備的驗收：電梯、中央空調(diào)、供暖系統(tǒng)（三）、承接查驗中應(yīng)注意的事項 1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加驗收工作。2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)既要從今后物業(yè)管理的角度進(jìn)行驗收，又要站在業(yè)主的立場進(jìn)行嚴(yán)格驗收。 3、承接查驗中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)建設(shè)單位整改。 4、落實物業(yè)保修事宜、保修期限。 5、開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交整套

12、圖紙資料。 6、小區(qū)的公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場所、停車位、會所等產(chǎn)權(quán)須界定清楚，避免以后引起業(yè)主投訴、爭紛。 7、注意收集特殊信息。（各單位工程名稱、負(fù)責(zé)人聯(lián)系電話等）（四）、承接查驗遺留問題的處理 1、收集整理存在的問題（書面形成問題記錄清單，分項提交開發(fā)建設(shè)單位，并辦理確認(rèn)手續(xù)） 2、處理方法（由開發(fā)建設(shè)單位具體提出處理方法，物業(yè)管理企業(yè)可以提出自己的相關(guān)意見）3、跟蹤驗證（由物業(yè)管理企業(yè)對所提出的工程整改問題進(jìn)行跟蹤查驗工作，對于整改不合格的應(yīng)繼續(xù)督促建設(shè)單位處理）四、物業(yè)承接查驗的方式 物業(yè)承接查驗主要以核對的方式進(jìn)行，在現(xiàn)場檢查、設(shè)備等情況下還可以采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方式進(jìn)行檢查。附 物業(yè)管理法律法規(guī)一、物業(yè)管理法律法規(guī)一般分為國家法規(guī)和地方法規(guī)兩種 國家法規(guī) 1、中華人民共和國物權(quán)法 2、國務(wù)院關(guān)于修改【物業(yè)管理條例】的決定 3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法 4、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行） 5、住宅專項維修資金管理辦法 6、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法 7、物業(yè)服務(wù)收費管理辦法 8、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 9、業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則10、最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若