房地產(chǎn)評(píng)估2014-3收益法

1、第四章第四章 收益還原法收益還原法一、收益還原法的基本原理 n收益還原法（income approach），又稱收益資本化法、收益現(xiàn)值法，是將房地產(chǎn)預(yù)期未來(lái)各年的正常純收益以適當(dāng)?shù)馁Y本化率折現(xiàn)求和（資本化），求取待估房地產(chǎn)在一定時(shí)點(diǎn)、一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下價(jià)格的一種估價(jià)方法。n理論依據(jù) 房地產(chǎn)價(jià)格形成的預(yù)期收益原理。 100100元錢在不同時(shí)期的不同價(jià)值（買房子元錢在不同時(shí)期的不同價(jià)值（買房子/ /存銀行）存銀行） 同一套房子在不同用途下的不同價(jià)值（出租同一套房子在不同用途下的不同價(jià)值（出租/ /自住）自?。?n由于房地產(chǎn)具有固定性、不增性、個(gè)別性、永久性等由于房地產(chǎn)具有固定性、不增性、個(gè)別性、永久性

2、等特性，使用者在占有某塊土地時(shí)，房地產(chǎn)不僅能提供特性，使用者在占有某塊土地時(shí)，房地產(chǎn)不僅能提供現(xiàn)時(shí)的純收益，而且還能在未來(lái)年間源源不斷地繼續(xù)現(xiàn)時(shí)的純收益，而且還能在未來(lái)年間源源不斷地繼續(xù)取得。當(dāng)將此項(xiàng)隨時(shí)間延續(xù)而能不斷取得的純收益，取得。當(dāng)將此項(xiàng)隨時(shí)間延續(xù)而能不斷取得的純收益，以適當(dāng)?shù)倪€原利率折算為現(xiàn)在價(jià)值的總額（稱為收益以適當(dāng)?shù)倪€原利率折算為現(xiàn)在價(jià)值的總額（稱為收益價(jià)值或資本價(jià)值）時(shí)，它即表現(xiàn)為該房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)價(jià)價(jià)值或資本價(jià)值）時(shí)，它即表現(xiàn)為該房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)價(jià)值，也是適當(dāng)?shù)目陀^交換價(jià)值，這就是收益還原法的值，也是適當(dāng)?shù)目陀^交換價(jià)值，這就是收益還原法的原理。原理。 二、基本公式二、基本公式)+()

3、+)(+(+)+)(+(+=ninrrrarraraV111111221211n第1年純收益的收益現(xiàn)值為 n第2年純收益的收益現(xiàn)值為n其余類推，可知第i年純收益的收益現(xiàn)值為n該房地產(chǎn)的價(jià)格為：)+()+)(+(+)+)(+(+=ninrrrarraraV1111112212111111raV+=)+)(+(=212211rraV)+()+)(+(=iiiirrraV1112收益還原法中常用的估算公式 假設(shè)房地產(chǎn)未來(lái)各年的純收益相等,a1=a2=ai=a；房地產(chǎn)未來(lái)各年的資本化率相等，即r1=r2=ri=r0，則上式轉(zhuǎn)化為 一定使用年期的收益還原法估價(jià)公式，一定使用年期的收益還原法估價(jià)公式， 相

4、當(dāng)于使用權(quán)價(jià)格相當(dāng)于使用權(quán)價(jià)格 n當(dāng)收益年期n趨于時(shí)，有 無(wú)限年期的收益還原法估價(jià)公式，無(wú)限年期的收益還原法估價(jià)公式， 相當(dāng)于所有權(quán)價(jià)格相當(dāng)于所有權(quán)價(jià)格 )1 (11 nrraVraV =三、方法特點(diǎn)三、方法特點(diǎn) n理論性強(qiáng)。n方法中收益與價(jià)格的關(guān)系反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)之租金與售價(jià)的關(guān)系。n收益還原法評(píng)估結(jié)果的正確性依賴于未來(lái)純收益與資本化率兩個(gè)參數(shù)，而更主要地取決于資本化率選擇的正確與否。四、適用范圍四、適用范圍n收益還原法的適用范圍是有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。因?yàn)?，如果某房地產(chǎn)無(wú)收益，則無(wú)從談及資本化，也無(wú)收益價(jià)格可言。當(dāng)然，從廣義而言，所有的房地產(chǎn)都是有收益的，否則就不可能繼續(xù)存在下去。因此

5、，這里所說(shuō)的收益是指可以用貨幣來(lái)度量的收益。n因此，那些出于自用而購(gòu)買的房地產(chǎn)，如一些公益性房地產(chǎn)，如政府機(jī)關(guān)辦公樓、學(xué)校、公園、寺廟、教堂等，不宜采用此方法。五、收益還原法的估價(jià)步驟 n現(xiàn)行的中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程分別規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)和土地估價(jià)，兩者對(duì)于收益還原法的規(guī)定有所不同，現(xiàn)分別論述。（一）應(yīng)用收益還原法的房地產(chǎn)估價(jià)步驟1 估價(jià)程序估價(jià)程序搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料；估算潛在毛收入； 估算有效毛收入；估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；估算凈收益；選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率；選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。2、收益法的計(jì)算公式、收益法的計(jì)算公式 n最一般的公式 式中V收益價(jià)格； i年份；

6、 n收益年限； ai未來(lái)第i年的凈收益； r資本化率。 該公式在實(shí)際估價(jià)中難以操作，除非收益年限短 收益年限無(wú)無(wú)限年其他因素不變的公式 此公式的假設(shè)前提是：(1)收益年限，n為無(wú)限年；(2)凈收益每年不變?yōu)閍；(3)資本化率大于零為r。raV =例：有一房地產(chǎn)，利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年所獲得的例：有一房地產(chǎn)，利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年所獲得的總收益為總收益為 20 20 萬(wàn)元，每年所需支出的總費(fèi)用為萬(wàn)元，每年所需支出的總費(fèi)用為 12 12 萬(wàn)元，該萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的資本化率為類房地產(chǎn)的資本化率為8.5 % 8.5 % ，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為：，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為：（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）194

7、581220.=%.-=raV萬(wàn)元收益年限有有限年其他因素不變的公式 此公式的假設(shè)前提是：(1)收益年限有限為n；(2)凈收益每年不變?yōu)閍；(3)資本化率不等于零。)+(-=nrraV111用于直接用于計(jì)算價(jià)格； 不同年限價(jià)格的換算； 比較不同年限價(jià)格的高低； 用于比較法中土地使用年限修正； 例：有一房地產(chǎn)，利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年所獲例：有一房地產(chǎn)，利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年所獲得的總收益為得的總收益為 20 20 萬(wàn)元，每年所需支出的總費(fèi)用為萬(wàn)元，每年所需支出的總費(fèi)用為 8 8 萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的資本化率為萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的資本化率為 8% 8% ，另外，該宗房地，另外，該宗房地產(chǎn)是

8、在政府有償出讓土地使用權(quán)的地塊上建造的，當(dāng)時(shí)產(chǎn)是在政府有償出讓土地使用權(quán)的地塊上建造的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用權(quán)年限為獲得的土地使用權(quán)年限為 50 50 年，現(xiàn)已使用了年，現(xiàn)已使用了 10 10 年，年，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為：則該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為：萬(wàn)元143)%)81 (11 (%8820)1 (11 10-50nrraV凈收益在未來(lái)的前若干年有變化的公式 a.收益年限無(wú)限年的公式式中 t凈收益有變化的年限。 此公式的假設(shè)前提是：(1)凈收益在未來(lái)的前t年(含第t年)有變化，在t年以后無(wú)變化為a；(2)資本化率大于零為r；(3)收益年限n為無(wú)限年。b.收益年限有限年的公式 此公式的假設(shè)前提是：(1

9、)凈收益在未來(lái)的前t年(含第t年)有變化，在t年以后無(wú)變化為a；(2)資本化率不等于零為r；(3)收益年限有限為n。 凈收益按一定數(shù)額遞增的公式 a. 收益年限無(wú)限年的公式 式中b凈收益逐年遞增的數(shù)額。 此公式的假設(shè)前提是：(1)凈收益按一定數(shù)額遞增；(2)資本化率大于零為r；(3)收益年限n為無(wú)限年。 b.收益年限有限年的公式 此公式的假設(shè)前提是：(1)凈收益按一定數(shù)額遞增；(2)資本化率不等于零為r；(3)收益年限有限為n。 凈收益按一定數(shù)額遞減的公式 凈收益按一定數(shù)額遞減的公式只有收益年限有限年一種： 式中b凈收益逐年遞減的數(shù)額。 此公式的假設(shè)前提是：(1)凈收益按一定數(shù)額遞減；(2)資

10、本化率不等于零為r； (3)收益年限有限為n，且，nab。 凈收益按一定比例遞增的公式 a.收益年限無(wú)限年的公式式中g(shù)凈收益逐年遞增的比率。 此公式的假設(shè)前提是：(1)凈收益按一定比例遞增；(2)資本化率r大于凈收益逐年遞增的比率g；(3)收益年限n為無(wú)限年。b.收益年限有限年的公式 此公式的假設(shè)前提是：(1)凈收益按一定比例遞增；(2)資本化率r不等于凈收益逐年遞增的比率g；(3)收益年限有限為n。凈收益按一定比率遞減的公式a.收益年限無(wú)限年的公式 式中g(shù)凈收益逐年遞減的比率。 此公式的假設(shè)前提是：(1)凈收益按一定比例遞減；(2)資本化率大于零為r；(3)收益年限n為無(wú)限年。 預(yù)知未來(lái)若干

11、年的凈收益及若干年后的價(jià)格的公式 此公式的假設(shè)前提是；(1)已知房地產(chǎn)在未來(lái)第t年末的價(jià)格為Vt；(2)已知房地產(chǎn)未來(lái)t年(含t年)的凈收益。 如果ai每年相等，均為a，則上述公式變?yōu)椋?3 凈收益的求取 凈收益的計(jì)算公式 n 凈收益凈收益= =潛在毛收入潛在毛收入空置等造成的收入損失運(yùn)營(yíng)空置等造成的收入損失運(yùn)營(yíng)費(fèi)用費(fèi)用= =有效毛收入有效毛收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 n 潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、凈收益均以年度計(jì)。 n 潛在毛收入潛在毛收入：假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀態(tài)下可獲得的收入。 n 有效毛收入有效毛收入：由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收

12、入。 n 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。(運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，如不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用等，而包含其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營(yíng)者的正常利潤(rùn)。) n 凈收益凈收益：由有效毛收入扣除合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益 3、純收益 （凈收益）（一）凈收益的計(jì)算公式（一）凈收益的計(jì)算公式 凈收益凈收益= =潛在毛收入潛在毛收入- -空置等造成的損失空置等造成的損失- -運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 = =有效毛收入有效毛收入- -運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 潛在毛收入潛在

13、毛收入假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀況假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀況下可獲得的收入下可獲得的收入 有效毛收入有效毛收入由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入原因造成的收入損失所得到的收入 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 維持房地產(chǎn)正常使用必須支出的費(fèi)用維持房地產(chǎn)正常使用必須支出的費(fèi)用，及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益，及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用有效毛收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率有效毛收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率 凈收益凈收益 有效毛收入有效毛收入（1 1運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率）（一）凈收益的計(jì)算（一）凈收益的計(jì)算公式公式 （二）不同類型房地產(chǎn)的凈收益求取 1 1

14、、出租型房地產(chǎn)凈收益的求取、出租型房地產(chǎn)凈收益的求取 凈收益凈收益= =租賃收入維修費(fèi)管理費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)房地產(chǎn)稅租賃代理費(fèi)租賃收入維修費(fèi)管理費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)房地產(chǎn)稅租賃代理費(fèi) 2 2、直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)凈收益的求取、直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)凈收益的求取 （1 1）商業(yè)）商業(yè) 凈收益商品銷售收入商品銷售成本凈收益商品銷售收入商品銷售成本 商業(yè)利潤(rùn)商業(yè)利潤(rùn) （2 2）工業(yè)）工業(yè) 凈收益銷售收入生產(chǎn)成本凈收益銷售收入生產(chǎn)成本 生產(chǎn)利潤(rùn)生產(chǎn)利潤(rùn) （3 3）農(nóng)地）農(nóng)地 3 3、其他類型房地產(chǎn)凈收益的求取、其他類型房地產(chǎn)凈收益的求取 （三）有形收益和無(wú)形收益 （四）實(shí)際收益和客觀收益（四）實(shí)際收益和客觀收益 實(shí)際收益實(shí)際收益 在

15、現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益 客觀收益客觀收益 一般正常收益一般正常收益 強(qiáng)調(diào)使用客觀收益作為估價(jià)的依據(jù)強(qiáng)調(diào)使用客觀收益作為估價(jià)的依據(jù) 有租約的房地產(chǎn)在租約期內(nèi)應(yīng)以租約內(nèi)容作為估價(jià)依據(jù)有租約的房地產(chǎn)在租約期內(nèi)應(yīng)以租約內(nèi)容作為估價(jià)依據(jù) 例題： 某商店的土地使用權(quán)年限為某商店的土地使用權(quán)年限為4040年，從年，從19991999年年1212月月1 1日起計(jì)。該商店日起計(jì)。該商店共兩層，每層可出租面積各為共兩層，每層可出租面積各為200200平方米。一層于平方米。一層于20002000年年1212月月1 1日租出日租出，租期為，租期為5 5年，可出租面積的月租金為年，可出租面積的月租金

16、為180180元元/ /平方米，且每年不變；二平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為層現(xiàn)暫空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200200元元/ /平方米和平方米和120120元元/ /平方米，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為平方米，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%25%。該類房地產(chǎn)的還原。該類房地產(chǎn)的還原利率為利率為9%9%。試估算該商場(chǎng)。試估算該商場(chǎng)20032003年年1212月月1 1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。 （1 1）商店一層價(jià)格計(jì)算）商店一層價(jià)格計(jì)算 a a內(nèi)內(nèi)=200=200180180（1-25%1-25%）12=32.40

17、12=32.40（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）a a外外=200=200200200（1-25%1-25%）12=36.0012=36.00（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 1999 00 01 02 03 04 05 06 07 20391999 00 01 02 03 04 05 06 07 2039 a內(nèi)內(nèi) a內(nèi)內(nèi) a內(nèi)內(nèi) a外外 a外外 0 1 2 3 . . 360 1 2 3 . . 3622211111111rrrararaVn外內(nèi)內(nèi)萬(wàn)元69.375%911%9111%900.36%9140.32%9140.3222362（2 2）二層價(jià)格計(jì)算）二層價(jià)格計(jì)算 a=200a=200120120（1-25%1-2

18、5%）12=21.6012=21.60（萬(wàn)元）萬(wàn)元） 萬(wàn)元21.229%9111%960.21111362nrraVV=V1+V2=375.69+229.21=604.90（萬(wàn)元）萬(wàn)元） 凈收益流量的類型1 1、每年基本上固定不變；、每年基本上固定不變；2 2、每年基本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減；、每年基本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減；3 3、每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減；、每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減；4 4、其他有規(guī)則的變動(dòng)情況。、其他有規(guī)則的變動(dòng)情況。 凈收益流量的求取凈收益流量的求取 1 1、調(diào)查求取估價(jià)對(duì)象過(guò)去、調(diào)查求取估價(jià)對(duì)象過(guò)去3 35 5年的凈收益，然后將其簡(jiǎn)

19、單算術(shù)平均數(shù)作為年的凈收益，然后將其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為a a； 2 2、調(diào)查預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)、調(diào)查預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)3 35 5年的凈收益，然后將其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為年的凈收益，然后將其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為a a； 3 3、調(diào)查預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)、調(diào)查預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)3 35 5年的凈收益，然后采用下列等式求出年的凈收益，然后采用下列等式求出a a：t1ttitr1ar111rat1ittti1r1r1rr1aa例 題 某宗房地產(chǎn)收益年限某宗房地產(chǎn)收益年限4040年，判定其未來(lái)凈收益每年不變，年，判定其未來(lái)凈收益每年不變，通過(guò)預(yù)測(cè)得知其未來(lái)通過(guò)預(yù)測(cè)得知其未來(lái)4 4年的凈收益分別為年的凈收益分別為25

20、25萬(wàn)元、萬(wàn)元、2626萬(wàn)元、萬(wàn)元、2424萬(wàn)元萬(wàn)元、2525萬(wàn)元，還原利率為萬(wàn)元，還原利率為1010。試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。萬(wàn)元02.25%)101 (25%)101 (24%)101 (26%101251%)101 (%)101 (%1043244aa萬(wàn)元67.244%)101 (11%1002.2540V4、還原利率 （一）還原利率的重要性（一）還原利率的重要性 凈收益（萬(wàn)元）凈收益（萬(wàn)元）還原利率（）還原利率（）評(píng)估價(jià)值（萬(wàn)元）評(píng)估價(jià)值（萬(wàn)元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.674、還原利率還原利率實(shí)

21、質(zhì)上是一種投資的收益率，與風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)還原利率實(shí)質(zhì)上是一種投資的收益率，與風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān) 不同用途、不同性質(zhì)、不同地區(qū)、不同時(shí)間的房地產(chǎn)的投資風(fēng)不同用途、不同性質(zhì)、不同地區(qū)、不同時(shí)間的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)不同，還原利率也不同險(xiǎn)不同，還原利率也不同 （三）還原利率求取的基本方法（三）還原利率求取的基本方法 （二）還原利率的實(shí)質(zhì)（二）還原利率的實(shí)質(zhì)（三）還原利率求取的基本方法raV 可比實(shí)例可比實(shí)例凈收益凈收益a（萬(wàn)元（萬(wàn)元/年）年）價(jià)格價(jià)格（萬(wàn)元萬(wàn)元）V還原利率（還原利率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.86rrrrr

22、rr654321%1 .126%8 .12%5 .12%2 .12%4 .11%1 .12%8 .11Var 1 1、市場(chǎng)提取法、市場(chǎng)提取法nr111raV試算線性內(nèi)試算線性內(nèi)插插0111VrrangraVgVarVrraxn111211121)(xxxrrrr（三）還原利率求取的基本方法（三）還原利率求取的基本方法（三）還原利率求取的基本方法還原利率還原利率= =安全利率安全利率+ +風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值 3 3、投資收益率排序插入法、投資收益率排序插入法 還原利率的確定同整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)一還原利率的確定同整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)一樣，也是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。樣，也是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。 2

23、 2、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法三、收益年限的確定 （一）土地估價(jià)（一）土地估價(jià) 根據(jù)土地使用權(quán)年限來(lái)確定根據(jù)土地使用權(quán)年限來(lái)確定 （二）建筑物估價(jià)（二）建筑物估價(jià) 根據(jù)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)確定根據(jù)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)確定 （三）房地估價(jià)（三）房地估價(jià) 土地的使用年限與建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間不一致土地的使用年限與建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間不一致 1、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用權(quán)年限一起結(jié)束 根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來(lái)可獲收益的年限根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來(lái)可獲收益的年限 n n4040（3 35 5）3232年年 0 n土地土地40年年建建3年年建筑物建筑物50年年已用已

24、用5年年2、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束 以以t50545計(jì)算價(jià)格計(jì)算價(jià)格V0 求取求取t年剩余土地價(jià)值年剩余土地價(jià)值VL tLLrVVV10土地土地70年年建建2年年用用5年年建筑物建筑物50年年 VO VL 0 t還原利率的求取n綜合還原率：是求取土地及其地上建筑物合為一體的價(jià)格時(shí)所使用的還原率。 n建筑物還原率：是求取單純建筑物價(jià)格時(shí)，所使用的還原率。 n土地還原率：是用以將土地純收益還原成為土地價(jià)格的比率。 式中：r綜合還原率；r1 土地還原率；r2 建筑物還原率；L 地價(jià)；B 建筑物價(jià)格；d 建筑物折舊率 )+()+(=BLBrLrr21)+()+(+=BLBdLrLrr

25、21適用于建筑物折舊后的適用于建筑物折舊后的純收益的情況純收益的情況 適用于建筑物折舊前的適用于建筑物折舊前的純收益的情況純收益的情況 （二）應(yīng)用收益還原法的土地估價(jià)步驟 1 估價(jià)程序估價(jià)程序計(jì)算總收益計(jì)算總費(fèi)用和折舊費(fèi)、房屋收益或其他資產(chǎn)的收益等計(jì)算土地純收益確定合適的還原率選擇公式求算地價(jià)2 總收益計(jì)算方法總收益計(jì)算方法n總收益是指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營(yíng)等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。計(jì)算總收益首先分析可能產(chǎn)生的各種收益，然后按客觀客觀、持續(xù)及穩(wěn)定等原則來(lái)確定土地的總收益。n客觀收益是指排除了土地實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于評(píng)

26、估。 確定客觀收益一般要考慮以下條件從客觀上看，土地的總收益是由具備良好素質(zhì)及正常使用能力者使用而產(chǎn)生的收益。收益必須是持續(xù)且有規(guī)律地產(chǎn)生的收益。即采用長(zhǎng)期可以固定取得的收益。收益是安全可靠的收益。是指必須符合國(guó)家規(guī)定和批準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目所產(chǎn)生的收益，那些未經(jīng)批準(zhǔn)的，甚至是違法的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目收益不能作為計(jì)算客觀收益的依據(jù)。 根據(jù)土地參與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的形式和業(yè)主以土地取得收益的方式不同，總收益產(chǎn)生的形式有以下幾種情況： 土地租金 房地出租的租金 企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益3 總費(fèi)用的計(jì)算總費(fèi)用的計(jì)算l 總費(fèi)用是指業(yè)主為取得總收益而必須支付的有關(guān)費(fèi)用。 l 土地租賃中總費(fèi)用的計(jì)算l 土地稅土地稅：指因土地使用和租賃發(fā)生

27、的，由評(píng)估土地負(fù)擔(dān)的稅賦。如我國(guó)的城鎮(zhèn)土地使用稅等。l 管理費(fèi)管理費(fèi)：指管理人員的薪水及其他費(fèi)用。一般以年租金額的3計(jì)算。l 維護(hù)費(fèi)維護(hù)費(fèi)；指維護(hù)土地使用所發(fā)生的費(fèi)用，如給排水及道路的修繕費(fèi)等。房地出租中總費(fèi)用的計(jì)算 管理費(fèi)。 維修費(fèi)。 保險(xiǎn)費(fèi)： 稅金。 不計(jì)算房屋折舊費(fèi)。折舊費(fèi)耐用年限殘值率）（房屋重置價(jià)耐用年限殘價(jià)房屋重置價(jià)年折舊費(fèi)-=-=1房屋可使用年限房屋重置價(jià)年折舊費(fèi) =房屋可使用年限=土地出讓前房屋已使用年限+土地使用權(quán)出讓年限 企業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的計(jì)算 企業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用是指在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中為獲取經(jīng)營(yíng)收益而必須支付的，一切費(fèi)用，通常包括原料費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、折舊費(fèi)、工資、稅金、應(yīng)攤提費(fèi)用以及其他應(yīng)

28、扣除的費(fèi)用。4 計(jì)算土地純收益土地租賃中的土地純收益求取房地出租中的土地純收益求取年總收入年租金總收入土地純收益-=房屋總折舊房屋總置價(jià)房屋成新度房屋重置價(jià)房屋現(xiàn)價(jià)建筑物還原率房屋現(xiàn)價(jià)房屋純收益房地出租年總費(fèi)用房地出租年總收入房地純收益房屋純收益房地純收入土地純收益-=-=-=n土地還原率的確定 前房地產(chǎn)還原率的確定n土地價(jià)格確定例1：某房地產(chǎn)年凈收益為某房地產(chǎn)年凈收益為20萬(wàn)元，收益年限為無(wú)限年，萬(wàn)元，收益年限為無(wú)限年，若資本化率為若資本化率為8% ，計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格是多少萬(wàn)，計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格是多少萬(wàn)元？元？萬(wàn)元250820=%=raV例2：預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為

29、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為18萬(wàn)元，此萬(wàn)元，此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元，該類房萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的資本化率為地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格是多少萬(wàn)元？，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格是多少萬(wàn)元？萬(wàn)元）(.=%+%=+=253818181822rbrAV例3：如果某房地產(chǎn)綜合資本化率為如果某房地產(chǎn)綜合資本化率為8，建筑物的資本化，建筑物的資本化率為率為6，其中建筑物價(jià)格為，其中建筑物價(jià)格為2500萬(wàn)元，地價(jià)為萬(wàn)元，地價(jià)為2000萬(wàn)元，萬(wàn)元，則土地資本化率為多少？則土地資本化率為多少？-例例4：假設(shè)已找到：假設(shè)已找到5個(gè)可供比較的房地產(chǎn)的交

30、易實(shí)例，交易資料見表個(gè)可供比較的房地產(chǎn)的交易實(shí)例，交易資料見表 比較實(shí)例比較實(shí)例 純收益純收益 價(jià)格價(jià)格 綜合資本化率綜合資本化率 （萬(wàn)元（萬(wàn)元/年）年） （萬(wàn)元）（萬(wàn)元） (%) 1 30 300 10 2 35 320 10.94 3 40 350 11.43 4 45 500 9 5 50 550 9.09 5個(gè)交易實(shí)例的資本化率的加權(quán)平均值個(gè)交易實(shí)例的資本化率的加權(quán)平均值10+10.94+11.43+9+9.09/5=10.1%。10.1可以作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)綜合資本化率?？梢宰鳛楣纼r(jià)對(duì)象房地產(chǎn)綜合資本化率。 例例1：估價(jià)對(duì)象為一出租寫字樓，土地總面積估價(jià)對(duì)象為一出租寫字樓，土地總面積

31、7000m7000m2 2, ,建筑總面積建筑總面積5600m5600m2 2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上3636層，地下層，地下2 2層，土地使用年限為層，土地使用年限為5050年，從年，從19991999年年9 9月月3030日取得土地時(shí)起計(jì)，建設(shè)期日取得土地時(shí)起計(jì)，建設(shè)期3 3年。需要評(píng)估出該宗房年。需要評(píng)估出該宗房地產(chǎn)地產(chǎn)20042004年年9 9月月3030日的買賣價(jià)格。有關(guān)資料為：該寫字樓使用面積是建日的買賣價(jià)格。有關(guān)資料為：該寫字樓使用面積是建筑面積的筑面積的65%65%，月租金為使用面積，月租金為使用面積150150元元/m/m2 2，空置率平

32、均為，空置率平均為15%15%，建筑物，建筑物原值為原值為2200022000萬(wàn)元，耐用年限萬(wàn)元，耐用年限6060年，殘值率年，殘值率0,0,家具設(shè)備原值家具設(shè)備原值80008000萬(wàn)元，萬(wàn)元，耐用年限耐用年限1212年，殘值率年，殘值率4%4%。經(jīng)常費(fèi)每月。經(jīng)常費(fèi)每月100100萬(wàn)元，房產(chǎn)稅為租金的萬(wàn)元，房產(chǎn)稅為租金的12%12%，營(yíng)業(yè)稅等為租金的營(yíng)業(yè)稅等為租金的6%6%，報(bào)酬率為，報(bào)酬率為8%8%。)+(-=nrraV1111.1.運(yùn)用收益還原法有限年公式求取房地產(chǎn)價(jià)格，其公式為：運(yùn)用收益還原法有限年公式求取房地產(chǎn)價(jià)格，其公式為：2.2.計(jì)算年總收益計(jì)算年總收益=56000=5600065%65%1501501212（1-15%1-15%）=5569.2=5569.2（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）3.3.計(jì)算年總費(fèi)用：計(jì)算年總費(fèi)用： 年家具設(shè)備的折舊費(fèi)年家具設(shè)備的折舊費(fèi)=8000=8000（1-4%1-4%）/12=640/12=640（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 年經(jīng)常費(fèi)年經(jīng)常費(fèi)=100=10012=120012=1200（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 年房產(chǎn)稅年房產(chǎn)稅=5569.2=5569.212%=668.3 12%=668.3 營(yíng)業(yè)稅等營(yíng)業(yè)稅等=5569.2=5569.26%=334.156%=334.1