2017房地產(chǎn)估價師考試真題-房地產(chǎn)估價理論與方法

1、、單項選擇題（共35題）1 .在評估房地產(chǎn)的市場價值時，錯誤的做法是（）。A.模擬房地產(chǎn)市場定價8 .模擬估價對象的潛在客戶群的思維進(jìn)行估價C.以大多數(shù)房地產(chǎn)市場參與者的思維為分析判斷的基礎(chǔ)D.從某個特定房地產(chǎn)投資者的角度進(jìn)行分析判斷2.政府因救災(zāi)需要而征用某房屋，半年后返還，下列項目中，不應(yīng)作為補(bǔ) 償項目的是（）。A.征用期間導(dǎo)致房屋損毀的價值損失B.征用造成的家具、物資等動產(chǎn)搬遷費(fèi)用C.征用期間租賃經(jīng)營損失D.征用期間市場上類似房地產(chǎn)的增值差價3.下列房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的行為中，錯誤的是（）。A.根據(jù)某銀行的相關(guān)招標(biāo)要求按照正常評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取評估費(fèi)B.承接所在城市行政區(qū)外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價業(yè)務(wù)

2、C.聘請其他專業(yè)機(jī)構(gòu)參與完成一項以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)D.利用過去為房地產(chǎn)權(quán)利人提供估價服務(wù)中獲得的所有信息資料，為欲購 買該房地產(chǎn)的投資者提供最高出價評估服務(wù)4.關(guān)于估價目的的說法，錯誤的是（A.估價目的取決于委托人對估價的實際需要B.任何估價項目都有估價目的C. 一個估價項目通常有多個估價目的D.估價目的限制了估價報告的用途5 .土地利用時會受到土地用途、容積率、建筑高度等限制，這些限制條件在 該宗土地的權(quán)益中屬于（）。A.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利B.受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況C.受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制D.額外的利益或好處6 .下列對某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)實務(wù)狀況描述的是（

3、）A.建筑密度大小B.房型設(shè)計C.臨路狀況D.公共配套設(shè)施情況7 .下列引起某套住宅價格上升的因素中，屬于該住宅價格自然增值因素的是A.對住宅本身進(jìn)行投資改良B.由于人口增長對住宅的需求增加C.因通貨膨脹導(dǎo)致住宅價格上升D.因人工成本上升導(dǎo)致住宅重置成本提高8 .關(guān)于合同租金低于市場租金時的已出租房地產(chǎn)估價的說法，錯誤的是（）。A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)評估出租人權(quán)益價值B.續(xù)貸抵押估價應(yīng)評估出租人權(quán)益價值C.房屋征收估價應(yīng)評估完全產(chǎn)權(quán)價值D.房地產(chǎn)司法拍賣評估9 .某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2 ,使用面積為132m2 ,應(yīng)分?jǐn)偟墓?有公共建筑面積為23m2 ,按套內(nèi)建筑面積計算的價格為 75

4、00元/m2 ,則該 套住宅按建筑面積計算的價格為（）元/m2。A.5893B.6387C.6473D.701610 .下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是（）。A.國內(nèi)生產(chǎn)總值B.居民消費(fèi)價格指數(shù)C.匯率波動D.稅收減免11.房地產(chǎn)權(quán)利人不應(yīng)在其房地產(chǎn)內(nèi)隨意棄置固體廢物等有害物質(zhì)，這主要來源于（）的限制。A.房地產(chǎn)地役權(quán)B.房地產(chǎn)權(quán)利及其行使租賃權(quán)C.房地產(chǎn)適用管制D.相鄰關(guān)系12 .某抵押房地產(chǎn)的土地為劃撥方式取得，經(jīng)測算其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受 償權(quán)下的價值為120萬元，無其他法定優(yōu)先受償權(quán)。若社會一般抵押率為60% , 實現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用及稅金為15萬元，該房地產(chǎn)在次抵押的抵押凈

5、現(xiàn)值為（）萬元。A.12B.25C.27D.4013 .房屋征收中，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計算被征收房屋建制與 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，其價值時點應(yīng)為（）。A.房屋征收決定公告之日B.原征收補(bǔ)償協(xié)議達(dá)成之日C.用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋支付之日D.委托估價之日14 .評估某在建工程的市場價值，該在建設(shè)工程有賓館和寫字樓兩種續(xù)建方案，成本法則算該兩中續(xù)建方案的結(jié)果均為8800元/ m20假設(shè)開發(fā)法對續(xù)建用作賓館和寫字樓兩種方案的測算結(jié)果分別為10000元/ itf和9550元/ m20根據(jù)最高最佳利用原則，估價方案綜合測算結(jié)果 （多種估價方法的，采用簡單算術(shù)平均數(shù)）應(yīng)

6、確定為（）元/ m20A.9176B9400C.9450D.977515 .比較法估價中，可比實例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整的是（）。A.所在區(qū)域的消費(fèi)者觀念發(fā)生了變化B.國家調(diào)整了房地產(chǎn)的稅費(fèi)政策C.國家與國內(nèi)均出現(xiàn)了通貨膨脹D.對可比實例進(jìn)行了裝修改造16 .為評估某房地產(chǎn)2017年4月1日在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的市場價格，選取的可比實例資料如下：成交日期為2016年10月1日，合同約定買方支付賣方3500元/nf,買賣中涉及的稅費(fèi)由全部買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī) 定買方和賣方需繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價格的6%和3%。2016年8月1日至2017年4月1日期間

7、，該類房地產(chǎn)市場價格平均每月比上月上漲0.3% ,對該可比實例成交價格進(jìn)行修正、調(diào)整后的價格為（）元/ m2A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3790.9317 .運(yùn)用比較法評估某套住宅的現(xiàn)實市場價格，選取的可比實例建成時間與 估價對象建成時間相同，2年前公開掛牌出售，成交日期與價值時點相差1年,該類住宅因使用損耗導(dǎo)致每多使用一年價格下降1%,如果不考慮其他因素，則該可比實例成交價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為（）。A.100/101B.100/100C.100/99D.100/9818 .采用間接比較法、百分比進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。若可比實例標(biāo)準(zhǔn)房地 產(chǎn)優(yōu)3% ,估價對象比標(biāo)

8、準(zhǔn)房地產(chǎn)劣5%,則有關(guān)房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，正確 的是（）。A.標(biāo)準(zhǔn)化修正的分子應(yīng)為100B.標(biāo)準(zhǔn)化修正的分母為97C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分子為100D.房地產(chǎn)狀況調(diào)整分母應(yīng)為9519 .關(guān)于收益法中收益期確定的說法，正確的是（）。A.在正常市場和運(yùn)營條件下估價對象未來可獲取收益的時間B.在正常市場和運(yùn)營條件下估價對象過去和未來可獲取收益的時間C.自估價對象竣工投入使用時起至未來不鞫收取收益時止的時間D.自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間20 .某宗房地產(chǎn)的土地使用期限為 50年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到 期無償收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余經(jīng)紀(jì)壽命為55年。該

9、宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益15萬元，報酬率為7.5%，該房地產(chǎn)的收益指為（）。A.188.392B.194.62C.196.25D.198.1821.某己拈押的收益性房地產(chǎn)每年附費(fèi)商兄如R有效毛收入5。礪元，房屋折歸加0 萬元維修常保險家首腰翻萬兀業(yè)王支做水電詼供皖費(fèi)荊歷危房 妒稅楚萬兀搟貸郵本付息部而I蝠法例仲瞬地初觸近為 （）萬兀4、1.245 B.2十 C., 315 D.345 * _ , , 11 I , , -, ,_« d_iAn I I _ L t II IL II J I ,1 . I L . 21 .22 .某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入 50

10、0萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)、保險費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額 70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。 該房地產(chǎn)的凈收益為（） 萬元A.245B.275C.315D.34523.某舊廠房的設(shè)計壽命為40年，重置成本為100萬元，廠房內(nèi)動產(chǎn)設(shè)備重新購置價格為40萬元。廠房到達(dá)設(shè)計壽命拆除時，預(yù)計可收回鋼筋、紅磚折價10萬元，就動產(chǎn)設(shè)備折價10萬元;拆除廠房花費(fèi)7萬元，動產(chǎn)設(shè)備搬運(yùn)花費(fèi)1萬元，廢棄建筑垃圾搬運(yùn)花費(fèi)1萬元。該廠房的殘值率為（）。A.1.43%B.2.00%C.7.86%D.

11、11.00%24 .估價對象為一舊廠房改造的超級市場，該廠房建設(shè)期為2年，建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物。 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為0, 采用直線法計算建筑物折舊時，年折舊率為（）。A.2.00%B.2.13%C.2.22% D.2.50%25 .關(guān)于收益性房地產(chǎn)的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的說法，正確的是（）。A.自建筑物竣工之日起至其不能保證安全使用之日止的時間B.為建筑物有效年齡與其未來凈收益大于零的持續(xù)時間之和C.由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時間D.為建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實際年齡之和26 .某幢

12、沒有電梯的舊寫字樓的建筑面積為2500m2 ,凈租金為730元/m2 年，空置率為15%。周邊有電梯的同類寫字樓的凈租金為 803元/m2 年, 空置率為10%?，F(xiàn)單獨(dú)增加電梯的必要費(fèi)用為 380萬元，而重置該寫字樓時隨 同增加電梯的必要費(fèi)用為200萬元。若該寫字樓剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，報酬率 為7.5% ,則該寫字樓因沒有電梯造成的功能折舊額為（）萬元。A.78B.102C.180D.30227 .運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估在建工程的市場價值時，在延遲 銷售情況下，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值對應(yīng)的房地產(chǎn)市場狀況應(yīng)是（）時的房地產(chǎn)市場狀況。A.價值時點B.開發(fā)完成C.未來延遲銷售D.銷售完成

13、28-33.正在查找中34.關(guān)于估價方法選用的說法，正確的是（）。A.舊廠房因火災(zāi)造成的保險賠償估價應(yīng)選擇成本法B.估價范圍內(nèi)房屋已空置，征收估價時不能選用收益法C.估價師對外地城市某一成套住宅估價，因可以實例調(diào)查困難，可不選用D.已封頂?shù)脑诮üこ坦纼r只能選用假設(shè)開發(fā)法35.房地產(chǎn)估價報告中估價師聲明的內(nèi)容不包括（）。A.估價師對其估價職業(yè)道德的承諾和保證B.估價師對其專業(yè)勝任能力的承諾很保證C.估價師對其勤勉盡責(zé)估價的承諾和保證D.估價師對估價結(jié)果成立條件的提示和說明多項選擇題（共15題）1 .關(guān)于專業(yè)房地產(chǎn)估價的說法，正確的有（）。A.應(yīng)由專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成B.應(yīng)經(jīng)過審慎判斷并提供專業(yè)

14、意見C.出具的結(jié)果具有證明效力D.應(yīng)收取一定的服務(wù)費(fèi)用E.咨詢性估價無需承擔(dān)法律責(zé)任2 .下列房地產(chǎn)中，通常使用收益法估價的有（）。A.農(nóng)地B.寫字樓C.加油站D.二手商品住宅E.行政辦公樓3 .下列房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述的有（A.住宅已設(shè)定抵押權(quán)B地塊的規(guī)劃條件中對容積率率、建筑密度及建筑高度的規(guī)定C.高層寫字樓的屋頂可用作廣告牌對外出租D.在建工程有拖欠工程款E.高層住宅可觀賞臨近公園的景觀4 .下列房地產(chǎn)價格影響因素中，會引起房價上漲的因素有（）。A.周邊土地出讓出現(xiàn)“地王”B.家庭規(guī)模小型化C.下調(diào)貸款利率D.GD增速放緩E.城鎮(zhèn)化速度減慢5 .下列建筑面積的實物狀

15、況因素中，對建筑規(guī)模有影響的有（）。A.建筑面積B.建筑進(jìn)深C.室內(nèi)凈高D.建筑層數(shù)E.建筑質(zhì)量6 .下列估價項目中，價值時點和房地產(chǎn)狀況通常分別為現(xiàn)在和未來的有0A.在建工程抵押估價B.期房預(yù)售價格評價C.預(yù)購商品房抵押估價D.用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房價格評估E.建筑物火災(zāi)毀損價值評估7 .下列房地產(chǎn)中，通常使用比較法估價的有（）。A.高檔公寓8 .標(biāo)準(zhǔn)廠房C.房地產(chǎn)開發(fā)用地D.行政辦公樓E.在建工程8.比較法估價中，對可比實例成交價格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（A.租賃權(quán)限制情況B.交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁情況C.已抵押擔(dān)保債券情況D.地役權(quán)設(shè)立情況E.利用方式限制情況9 .評估承租人權(quán)益價值時，收益法

16、估價參數(shù)確定正確的有（）。A.收益期應(yīng)為租賃合同剩余租賃期B.收益期應(yīng)為經(jīng)紀(jì)壽命減去租賃合同剩余租賃期C.凈收益應(yīng)為合同租金減去運(yùn)營費(fèi)用D.凈收益應(yīng)為市場租金減去運(yùn)營費(fèi)用E.凈收益應(yīng)為市場租金減去合同租金10 .一般來說，房地產(chǎn)價格等于“開發(fā)成本加平均利潤”的前提條件包括0A.供求關(guān)系短期內(nèi)不太穩(wěn)定B.自由競爭的市場環(huán)境C.較長時期的市場運(yùn)行D.可大量重復(fù)開發(fā)建設(shè)E.成本和效用變動不容步D11 .關(guān)于建筑物物質(zhì)折舊的可修復(fù)費(fèi)用的說法，正確的有（）。A.采用最合理修復(fù)方案進(jìn)行修復(fù)發(fā)生的必要費(fèi)用B.修復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況的必要費(fèi)用C.大于修復(fù)后所能帶來的房地產(chǎn)增加額的費(fèi)用D.小于或者等于修復(fù)后

17、所能帶來房地產(chǎn)增加額的費(fèi)用E.包括長壽命項目發(fā)生的修復(fù)費(fèi)用，不包括短壽命醒目發(fā)生的修復(fù)費(fèi)用12 .關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價中開發(fā)經(jīng)營期的說法，正確的是（）。A.開發(fā)經(jīng)營期的起點是假設(shè)其取得估價對象的日期B.開發(fā)經(jīng)營期的終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日C.建造期的起點是價值起點，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日D.銷售期是自開始銷售房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時間E.經(jīng)營期的起點是未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)竣工之日13 .關(guān)于長期趨勢法的作用及其使用的估價對象的說法正確的是（A.長期趨勢法可以消除房地產(chǎn)價格的短期波動和意外變動等不規(guī)則變動B.長期趨勢法可用來比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展

18、潛力C.長期趨勢法適用的估價對象是價值、價格有一定變動規(guī)律的房地產(chǎn)D.直線趨勢法適用的估價對象是歷史價格的時間序列散點圖表現(xiàn)出明顯的直線趨勢的房地產(chǎn)E.平均增減量法適用的估價對象是房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降且各期上升或下降的幅度大致相同的房地產(chǎn)14 .運(yùn)用政府已公布的基準(zhǔn)地價及其修正體系評估宗地市場價格時，應(yīng)修正調(diào)整的價格因素包括（）。A.市場狀況B.交易情況C.區(qū)位狀況D.使用期限E.開發(fā)程度15 .關(guān)于估價委托書的說法，正確的有（）。A.估價機(jī)構(gòu)接收估價委托時要求委托人出具估價委托書B.估價委托書應(yīng)有估價委托人自己撰寫，估價師不得代其起草C.委托估價事項屬于重新估價的，可在估

19、價委托書內(nèi)注明D.估價委托書可載明估價委托人對估價工作完成時間的要求E.估價委托書應(yīng)作為重要的固件依據(jù)放入完成的估價報告附件內(nèi)判斷題（共15題）1 .估價師不能在開始估價之前就征求委托人的意見，一般也不能在完成股價之前與他們討論估價結(jié)果（）2 .“以房養(yǎng)老”的住房反向抵押不是將住房作為第二還款來源，而是以住房 自身的價值作為償還保證。（）3 .為估價委托人競買國有建設(shè)用地使用權(quán)提供其可承受的最高出價的估價，屬于咨詢估價。（）4 .實際估價中，不是所有影響因素對房地產(chǎn)價格的影響都是可用數(shù)字公式或 模式來量化，但估價師應(yīng)盡量用定量分析來量化各種因素對房地房產(chǎn)價格的影 響，使估價不斷科學(xué)、精準(zhǔn)。（）

20、5 .抵押估價中選用收益法估價時，應(yīng)采用保守的收入和運(yùn)營費(fèi)用。（）6 .比較法估價中，可比實例的成交價格應(yīng)當(dāng)是正常市場價格。（）7 .繁華程度、交通條件、位置等是影響商業(yè)房地產(chǎn)價值的重要區(qū)位因素，在分析這些因素的影響程度時，最主要的是看其對客流量的影響。（）8 .在運(yùn)用收益法評估商品住宅價值時，預(yù)期期末轉(zhuǎn)售收益較大。如果選擇直 接資本化法估價，則選取的資本化率較??；如果選擇報酬資本化法估價，則選取 的報酬率較大。（）9 .成本法評估包含土地和建筑物的估價對象的價值或價格時，根據(jù)估價對象狀況和土地市場狀況，應(yīng)選擇房地分估路徑求取重新構(gòu)建價格。（）10 .建筑物的折舊可能在項目竣工之前就已經(jīng)存在（

21、）11 .實際估價中，假設(shè)開發(fā)法的估價前提由價值類型和價值時點決定，并應(yīng)在估價報告說明理由。（）12 .標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法是對范圍內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)進(jìn)行分組，是同一組內(nèi)的 房地產(chǎn)具有相似性，并搜集大量房地產(chǎn)成交價格及其影響因素數(shù)據(jù)，經(jīng)過分析， 利用*型計算出各宗被估價房地產(chǎn)價值或價格的方法（ ）13 .城鎮(zhèn)基準(zhǔn)低價評估中應(yīng)根據(jù)位置相鄰、低價相等、開發(fā)程度不同的要求 劃分均質(zhì)地域。（）14 .評估整個住宅小區(qū)的市場價格，其區(qū)位狀況不應(yīng)包括小區(qū)內(nèi)建筑物的朝向和樓層。（）15 .估價報告使用期限與估價機(jī)構(gòu)和估價師應(yīng)承擔(dān)估價責(zé)任的期限一致。（：三、判斷題（共15題）1 .估價師不能在開始估價之前就征求委托人的意見， 一般也不能在完成股價 之前與他們討論估價結(jié)果（）2 .“以房養(yǎng)老”的住房反向抵押不是將住房作為第二還款來源，而是以住房 自身的價值作為償還