金地集團深圳公司社區(qū)商業(yè)研究報告(152P)

1、美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産金地集團深圳公司金地集團深圳公司社區(qū)商業(yè)研究報告社區(qū)商業(yè)研究報告美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産（二）社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇（二）社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇（三）社區(qū)商業(yè)招商（三）社區(qū)商業(yè)招商/銷售篇銷售篇（四）社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理篇（四）社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理篇 目錄目錄（一）研究背景說明（一）研究背景說明美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産前期規(guī)劃前期規(guī)劃招商招商銷售銷售經(jīng)營管理經(jīng)營管理三大核心問題三大核心問題建筑產(chǎn)品規(guī)劃建筑產(chǎn)品規(guī)劃招招 商商國內(nèi)外社區(qū)商業(yè)發(fā)展歷程及概況國內(nèi)外社區(qū)商業(yè)發(fā)展歷程及概況銷銷 售售經(jīng)營管理現(xiàn)狀經(jīng)營管理現(xiàn)狀調(diào)查分析調(diào)查分析社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理發(fā)展預(yù)測社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理發(fā)展預(yù)測

2、鋪位面積配比鋪位面積配比硬件技術(shù)指標要求硬件技術(shù)指標要求主力店招商策略主力店招商策略業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合布布 點點商業(yè)特色營造商業(yè)特色營造建筑設(shè)計布局原則建筑設(shè)計布局原則商業(yè)空間、尺度及流線商業(yè)空間、尺度及流線社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)研研究究規(guī)規(guī) 模模招商策略綜述招商策略綜述社區(qū)商業(yè)租金水平管理社區(qū)商業(yè)租金水平管理主要銷售手法類型主要銷售手法類型各銷售手法優(yōu)劣分析各銷售手法優(yōu)劣分析普通商家招商策略普通商家招商策略銷售手法的選擇銷售手法的選擇對住宅價值提升的作用分析對住宅價值提升的作用分析深圳社區(qū)商業(yè)管理特點深圳社區(qū)商業(yè)管理特點美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産（一）研究背景說明（一）研究背景說明.研究目的及資料

3、來源研究目的及資料來源. 3已有研究成果文獻綜述已有研究成果文獻綜述. 2 案例研究的意義及調(diào)研分析案例列舉案例研究的意義及調(diào)研分析案例列舉美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産1.1 研究目的及基礎(chǔ)資料來源研究目的及基礎(chǔ)資料來源 通過選取一些典型案例的調(diào)研分析，結(jié)合美格行公司自身資源，加以通過選取一些典型案例的調(diào)研分析，結(jié)合美格行公司自身資源，加以綜合、提煉，從社區(qū)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計到后期的經(jīng)營管理作一些較為透徹綜合、提煉，從社區(qū)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計到后期的經(jīng)營管理作一些較為透徹的剖析，形成對社區(qū)商業(yè)實際操作有借鑒意義的成果。的剖析，形成對社區(qū)商業(yè)實際操作有借鑒意義的成果。研究目的：研究目的：基礎(chǔ)資料來源：基礎(chǔ)資料

4、來源： 典型案例實地調(diào)研；典型案例實地調(diào)研； 商家訪談；商家訪談； 美格行公司資料庫。美格行公司資料庫。美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産 樣本意義樣本意義，一個案例描述的場景和過程并不是簡單的和孤立的，而是，一個案例描述的場景和過程并不是簡單的和孤立的，而是大量同類現(xiàn)象中的一個，如果取極值的話，其結(jié)果是一樣的。大量同類現(xiàn)象中的一個，如果取極值的話，其結(jié)果是一樣的。 檢驗意義檢驗意義，對已有的假設(shè)和命題進行檢驗，提供一個證明或者作出一個，對已有的假設(shè)和命題進行檢驗，提供一個證明或者作出一個否證。否證。 1.2 案例研究意義及調(diào)研分析案例案例研究意義及調(diào)研分析案例 發(fā)現(xiàn)意義發(fā)現(xiàn)意義，通過案例分析，發(fā)現(xiàn)

5、一些新的問題，提出一個新的假說，然，通過案例分析，發(fā)現(xiàn)一些新的問題，提出一個新的假說，然后自己去或者讓別人去檢驗。后自己去或者讓別人去檢驗。 哲學意義哲學意義，現(xiàn)實的社會經(jīng)濟生活是非常復雜的，從總體上進行演繹是很，現(xiàn)實的社會經(jīng)濟生活是非常復雜的，從總體上進行演繹是很難把握的，只能通過一些點的刻畫，從各個方面去認識和把握整體。難把握的，只能通過一些點的刻畫，從各個方面去認識和把握整體。 美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産1.2 案例研究意義及調(diào)研分析案例案例研究意義及調(diào)研分析案例深圳地區(qū) 錦繡江南錦繡江南 招商海月花園招商海月花園 萬科四季花城萬科四季花城 蔚藍海岸蔚藍海岸 風和日麗風和日麗 陽光棕櫚

6、園陽光棕櫚園美麗美麗365花園花園 皇御苑皇御苑 海濱廣場海濱廣場廣州地區(qū)鳳凰城鳳凰城 星河灣星河灣 祈福新邨祈福新邨十二個典型案例：十二個典型案例：美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産著手研究之前，我們搜索了國內(nèi)外關(guān)于社區(qū)商業(yè)的現(xiàn)有研究成果，總體著手研究之前，我們搜索了國內(nèi)外關(guān)于社區(qū)商業(yè)的現(xiàn)有研究成果，總體來看，來看，社區(qū)商業(yè)在我國尚處于發(fā)展初期階段，缺乏一套系統(tǒng)的且具有實社區(qū)商業(yè)在我國尚處于發(fā)展初期階段，缺乏一套系統(tǒng)的且具有實踐指導意義的社區(qū)商業(yè)研究理論成果。踐指導意義的社區(qū)商業(yè)研究理論成果。針對這種情況，我們采取典型案例研究的方式，選取了深圳及廣州地區(qū)針對這種情況，我們采取典型案例研究的方式，選

7、取了深圳及廣州地區(qū)共共12個具有典型代表意義的社區(qū)，主要采取實地調(diào)研的方式，結(jié)合公司個具有典型代表意義的社區(qū)，主要采取實地調(diào)研的方式，結(jié)合公司的數(shù)據(jù)庫及實際操作經(jīng)驗積累，并適當借鑒了前人研究成果。通過對客的數(shù)據(jù)庫及實際操作經(jīng)驗積累，并適當借鑒了前人研究成果。通過對客觀存在的典型案例進行全面剖析，結(jié)合經(jīng)驗判斷，針對社區(qū)商業(yè)的全程觀存在的典型案例進行全面剖析，結(jié)合經(jīng)驗判斷，針對社區(qū)商業(yè)的全程操作：包括前期的規(guī)劃設(shè)計到招商銷售，再到后期的經(jīng)營管理，均作了操作：包括前期的規(guī)劃設(shè)計到招商銷售，再到后期的經(jīng)營管理，均作了規(guī)律性總結(jié)分析，在廣度和深度上可以說是達到了國內(nèi)相關(guān)研究的最高規(guī)律性總結(jié)分析，在廣度和

8、深度上可以說是達到了國內(nèi)相關(guān)研究的最高系統(tǒng)程度，對于社區(qū)商業(yè)的實際操作有著重要的借鑒意義。系統(tǒng)程度，對于社區(qū)商業(yè)的實際操作有著重要的借鑒意義。1.3 已有研究成果及本課題研究方式已有研究成果及本課題研究方式美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産（二）社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇（二）社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇（三）社區(qū)商業(yè)招商（三）社區(qū)商業(yè)招商/銷售篇銷售篇（四）社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理篇（四）社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理篇 目錄目錄（一）研究背景說明（一）研究背景說明美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産2.1 社區(qū)商業(yè)分類研究社區(qū)商業(yè)分類研究2.2 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定（定量）社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定（定量）2.3 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)比例確定社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)比例確定2

9、.4 社區(qū)商業(yè)布點確定社區(qū)商業(yè)布點確定 2.5 建筑產(chǎn)品規(guī)劃及硬件指標建筑產(chǎn)品規(guī)劃及硬件指標2.6 商業(yè)街特色營造商業(yè)街特色營造2 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃的三大核心問題的三大核心問題美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産2.1 社區(qū)商業(yè)的分類社區(qū)商業(yè)的分類項目項目總戶數(shù)總戶數(shù)總建筑面積（）總建筑面積（） 商業(yè)面積（）商業(yè)面積（） 住宅面積（）住宅面積（） 商業(yè)和住宅面積之商業(yè)和住宅面積之比例比例錦繡江南錦繡江南4400510000420004700008.94%風和日麗風和日麗360036000020003057490.65%美麗美麗365花園花園1799

10、2000002000018000011.11%萬科四季花城萬科四季花城470053000077005200001.48%招商海月花園招商海月花園4199550000300005200005.77%蔚藍海岸蔚藍海岸5119570000160005500002.91%陽光棕櫚園陽光棕櫚園2946386830143003700003.86%海濱廣場海濱廣場4760360000200003400005.88%皇御苑皇御苑369094000060009350000.64%星河灣星河灣103301200000500011900000.42%祈福新邨祈福新邨746420000002000019800001.

11、01%鳳凰城鳳凰城60000十二個社區(qū)的基本資料如下表：十二個社區(qū)的基本資料如下表： 美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産為了方便進行針對性的規(guī)律性研究，對以上十二個案例進行歸類。為了方便進行針對性的規(guī)律性研究，對以上十二個案例進行歸類。社區(qū)商業(yè)歸類要考慮到各方面的影響因素，這些因素可分為內(nèi)在及外在的因素：社區(qū)商業(yè)歸類要考慮到各方面的影響因素，這些因素可分為內(nèi)在及外在的因素：內(nèi)在因素內(nèi)在因素商業(yè)規(guī)模、業(yè)態(tài)比例、商業(yè)的分布形式商業(yè)規(guī)模、業(yè)態(tài)比例、商業(yè)的分布形式外在因素外在因素社區(qū)商業(yè)的輻射力、商業(yè)與住宅的關(guān)系、商業(yè)與本社區(qū)人口的關(guān)系社區(qū)商業(yè)的輻射力、商業(yè)與住宅的關(guān)系、商業(yè)與本社區(qū)人口的關(guān)系2.1 社區(qū)商

12、業(yè)的分類社區(qū)商業(yè)的分類美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産12個社區(qū)商業(yè)分類個社區(qū)商業(yè)分類分分布布形形式式業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)比比例例商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)模模輻輻射射力力商業(yè)商業(yè)與與住宅住宅關(guān)系關(guān)系商業(yè)商業(yè)與本與本社區(qū)社區(qū)人口人口關(guān)系關(guān)系內(nèi)內(nèi) 向向 型型偏外向型偏外向型外外 向向 型型內(nèi)內(nèi) 要要 因因 素素外外 在在 因因 素素2.1 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定 美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産n商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)類型的基本因素。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決是確定社區(qū)商業(yè)類型的基本因素。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，從十二個案例來看，定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，從十二個案例來看，一般情況下，社區(qū)商

13、業(yè)的規(guī)模越一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，其商業(yè)的對外性越強，成正比的關(guān)系大，其商業(yè)的對外性越強，成正比的關(guān)系。n商業(yè)的分布形式商業(yè)的分布形式也是影響社區(qū)商業(yè)性質(zhì)的重要因素。比如錦繡江南的商業(yè)分也是影響社區(qū)商業(yè)性質(zhì)的重要因素。比如錦繡江南的商業(yè)分布主要環(huán)繞社區(qū)周邊，展示面較廣，客觀上增強商業(yè)的對外性；而萬科四季花布主要環(huán)繞社區(qū)周邊，展示面較廣，客觀上增強商業(yè)的對外性；而萬科四季花城的商業(yè)分布則相反，主要分布在社區(qū)內(nèi)部，對內(nèi)性質(zhì)較強。城的商業(yè)分布則相反，主要分布在社區(qū)內(nèi)部，對內(nèi)性質(zhì)較強。 內(nèi)在因素內(nèi)在因素n業(yè)態(tài)比例業(yè)態(tài)比例一定程度上也決定著社區(qū)商業(yè)對外性質(zhì)的強弱，同樣的商業(yè)規(guī)模有一定程度上也決定

14、著社區(qū)商業(yè)對外性質(zhì)的強弱，同樣的商業(yè)規(guī)模有時會因業(yè)態(tài)比例的不同而導致對外輻射的強弱，因為社區(qū)商業(yè)的各業(yè)態(tài)對外時會因業(yè)態(tài)比例的不同而導致對外輻射的強弱，因為社區(qū)商業(yè)的各業(yè)態(tài)對外輻輻射的力度往往是并不一致的，對外輻射力度強的業(yè)態(tài)組合對外性質(zhì)越強，反射的力度往往是并不一致的，對外輻射力度強的業(yè)態(tài)組合對外性質(zhì)越強，反之之亦然。亦然。2.1 社區(qū)商業(yè)的分類社區(qū)商業(yè)的分類美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産n商業(yè)與住宅的關(guān)系商業(yè)與住宅的關(guān)系也是判斷社區(qū)商業(yè)性質(zhì)的重要因素。商業(yè)與住宅的關(guān)系可也是判斷社區(qū)商業(yè)性質(zhì)的重要因素。商業(yè)與住宅的關(guān)系可以看出本社區(qū)人口規(guī)模是否足以支撐社區(qū)商業(yè)的正常經(jīng)營，從而，可以判斷其以看出本

15、社區(qū)人口規(guī)模是否足以支撐社區(qū)商業(yè)的正常經(jīng)營，從而，可以判斷其商業(yè)的對外性質(zhì)的強弱。商業(yè)的對外性質(zhì)的強弱。n商業(yè)與人口的關(guān)系商業(yè)與人口的關(guān)系同樣也是判斷社區(qū)商業(yè)性質(zhì)的重要因素。本社區(qū)人口是決定同樣也是判斷社區(qū)商業(yè)性質(zhì)的重要因素。本社區(qū)人口是決定社區(qū)人口數(shù)量是否足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營，而周邊人口規(guī)模則是決定周邊能提社區(qū)人口數(shù)量是否足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營，而周邊人口規(guī)模則是決定周邊能提供多少消費人口，從而判斷社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)。供多少消費人口，從而判斷社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)。n社區(qū)商業(yè)的輻射范圍社區(qū)商業(yè)的輻射范圍是能較直接反映出社區(qū)商業(yè)性質(zhì)的因素。輻射范圍的大是能較直接反映出社區(qū)商業(yè)性質(zhì)的因素。輻射范圍的大小可

16、以從其業(yè)態(tài)的組合、主力店等情況來判斷商業(yè)的輻射范圍。小可以從其業(yè)態(tài)的組合、主力店等情況來判斷商業(yè)的輻射范圍。 外在因素外在因素2.1 社區(qū)商業(yè)的分類社區(qū)商業(yè)的分類美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産綜合以上因素，對十二個社區(qū)商業(yè)進行歸類，見下表：綜合以上因素，對十二個社區(qū)商業(yè)進行歸類，見下表： 類型類型案例案例住宅面積（）住宅面積（）商業(yè)面積（）商業(yè)面積（）商業(yè)和住宅商業(yè)和住宅面積比例面積比例外向型外向型美麗365花園180,000 20,000 11.11%錦繡江南470,000 42,0008.94%海濱廣場520,000 20,0005.88%招商海月花園340,000 30,0005.77%偏

17、外向型偏外向型陽光棕櫚園370,000 14,3003.86%蔚藍海岸550,000 16,0002.91%內(nèi)向型內(nèi)向型萬科四季花城520,000 7,7001.48%祈福新邨1,980,000 20,0001.01%風和日麗305,749 2,0000.65%皇御苑935,000 6,0000.64%星河灣1,120,000 5,0000.42%2.1 社區(qū)商業(yè)分類社區(qū)商業(yè)分類 美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産2.1 社區(qū)商業(yè)的分類社區(qū)商業(yè)的分類在案例研究和多年社區(qū)商業(yè)操作經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，我們將社區(qū)商業(yè)主要分在案例研究和多年社區(qū)商業(yè)操作經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，我們將社區(qū)商業(yè)主要分為如下三類：為如下三類：類型

18、類型商業(yè)比例商業(yè)比例所屬案例所屬案例外向型外向型511美麗美麗365花園、錦繡江南花園、錦繡江南海濱廣場、招商海月花園海濱廣場、招商海月花園偏外向型偏外向型25陽光棕櫚園、蔚藍海岸陽光棕櫚園、蔚藍海岸內(nèi)向型內(nèi)向型2祈福新邨、萬科四季花城祈福新邨、萬科四季花城星河灣、風和日麗、皇御苑星河灣、風和日麗、皇御苑美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産外向型外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在511之間之間，商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的消費不足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，需要外部較大規(guī)模消費群來支撐商業(yè)的正常經(jīng)營，這對消費不足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，需

19、要外部較大規(guī)模消費群來支撐商業(yè)的正常經(jīng)營，這對周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛圍。周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛圍。 2.1 社區(qū)商業(yè)的分類社區(qū)商業(yè)的分類偏外向型偏外向型的商業(yè)面積和住宅面積之比在的商業(yè)面積和住宅面積之比在25之間之間 ，這一類別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營主要依賴，這一類別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營主要依賴于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否則市場難以消化。于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否則市場難以消化。 內(nèi)向型內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的商業(yè)面積與住宅面積的2以下以下，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時基本不考慮

20、社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産2.2 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定 圍繞如何確定社區(qū)商業(yè)規(guī)模的問題，我們對深圳及廣州地區(qū)的十二個社區(qū)進行圍繞如何確定社區(qū)商業(yè)規(guī)模的問題，我們對深圳及廣州地區(qū)的十二個社區(qū)進行調(diào)查研究，并結(jié)合公司實際操作項目的經(jīng)驗，總結(jié)了普遍性的方法和規(guī)律。調(diào)查研究，并結(jié)合公司實際操作項目的經(jīng)驗

21、，總結(jié)了普遍性的方法和規(guī)律。確定社區(qū)商業(yè)規(guī)模的總體思路是確定社區(qū)商業(yè)規(guī)模的總體思路是：項目內(nèi)外項目內(nèi)外部因素部因素確定社區(qū)商確定社區(qū)商業(yè)所屬類型業(yè)所屬類型確定社區(qū)商確定社區(qū)商業(yè)體量業(yè)體量定性分析定性分析定量確定定量確定1.5公里半徑內(nèi)商業(yè)情況公里半徑內(nèi)商業(yè)情況地塊制約因素地塊制約因素市場競爭預(yù)期市場競爭預(yù)期人均商業(yè)面積人均商業(yè)面積商業(yè)面積占住宅商業(yè)面積占住宅面積的比例面積的比例美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産規(guī)劃前期社區(qū)商業(yè)類型的確定規(guī)劃前期社區(qū)商業(yè)類型的確定1.5公里公里半徑半徑范圍范圍商業(yè)商業(yè)情況情況地地塊塊制制約約因因素素市市場場競競爭爭預(yù)預(yù)期期外外 向向 型型社社區(qū)區(qū)戶戶數(shù)數(shù)及及人人口口內(nèi)

22、內(nèi) 向向 型型偏偏 外外 向向 型型 2.2 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定 美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産影響社區(qū)商業(yè)定位的因素主要可以分為以下三個層面：影響社區(qū)商業(yè)定位的因素主要可以分為以下三個層面：1.5公里半徑范圍內(nèi)商業(yè)情況公里半徑范圍內(nèi)商業(yè)情況；地塊制約因素地塊制約因素；市場競爭預(yù)期市場競爭預(yù)期。此類因素具有以下主要特點：此類因素具有以下主要特點： 不確定性，由于涉及范圍廣，影響因素復雜，所以很難精確把握；不確定性，由于涉及范圍廣，影響因素復雜，所以很難精確把握； 具有很強的個性特點，因應(yīng)項目所在區(qū)域的特點而有所差異，難以具有很強的個性特點，因應(yīng)項目所在區(qū)域的特點而有所差異，難以 統(tǒng)

23、一標準；統(tǒng)一標準； 處于動態(tài)的變化之中，并且易受主觀傾向影響，屬于不可控因素。處于動態(tài)的變化之中，并且易受主觀傾向影響，屬于不可控因素。因此，社區(qū)商業(yè)的具體定位需根據(jù)項目的實際情況做個性化綜合分析。因此，社區(qū)商業(yè)的具體定位需根據(jù)項目的實際情況做個性化綜合分析。2.2.1 社區(qū)商業(yè)類型定位社區(qū)商業(yè)類型定位美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産1.5公里半徑范圍內(nèi)的商業(yè)情況對社區(qū)商業(yè)定位有影響的主要體現(xiàn)在公里半徑范圍內(nèi)的商業(yè)情況對社區(qū)商業(yè)定位有影響的主要體現(xiàn)在商業(yè)商業(yè) 的空間（主要由周邊居住人口及流動人口的數(shù)量制約）和商業(yè)業(yè)態(tài)組合。的空間（主要由周邊居住人口及流動人口的數(shù)量制約）和商業(yè)業(yè)態(tài)組合。2.2.1

24、社區(qū)商業(yè)類型定位社區(qū)商業(yè)類型定位地塊制約因素主要指地塊制約因素主要指地塊形狀（展示性）地塊形狀（展示性）和和交通狀況（易達性）交通狀況（易達性）。市場競爭預(yù)期因素主要考慮對未來商業(yè)的發(fā)展情況，但此預(yù)期是市場競爭預(yù)期因素主要考慮對未來商業(yè)的發(fā)展情況，但此預(yù)期是居于現(xiàn)狀居于現(xiàn)狀 判斷未來的發(fā)展趨勢判斷未來的發(fā)展趨勢，而，而客觀情況往往隨著時間推移具有不確定性并且多客觀情況往往隨著時間推移具有不確定性并且多 變變，因此往往僅供參考。，因此往往僅供參考。美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産如果如果1.51.5公里半徑范圍的核心商圈內(nèi)公里半徑范圍的核心商圈內(nèi)尚無大型品牌超市尚無大型品牌超市，常住人口達到常住人口

25、達到1010萬萬人以上人以上、有主要的城市道路經(jīng)過項目有主要的城市道路經(jīng)過項目，且，且未來區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展趨勢看好未來區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展趨勢看好，而，而項目又可臨主要道路做出充足的展示面項目又可臨主要道路做出充足的展示面及及人流導入順暢及項目其他條件許可人流導入順暢及項目其他條件許可的情況下，無疑較充分地具備了引進大型綜合超市的條件。根據(jù)相關(guān)的研究的情況下，無疑較充分地具備了引進大型綜合超市的條件。根據(jù)相關(guān)的研究結(jié)果，結(jié)果，一個大型品牌主力店可支撐其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積為其一個大型品牌主力店可支撐其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積為其2 2倍左右倍左右，可形，可形成強大的規(guī)模效應(yīng)，對外經(jīng)營的性質(zhì)比較強，另外一種典型的情

26、況是在其他成強大的規(guī)模效應(yīng)，對外經(jīng)營的性質(zhì)比較強，另外一種典型的情況是在其他情況相近的情況下，區(qū)域內(nèi)常住人口未能達到大型綜合超市開店要求，則可情況相近的情況下，區(qū)域內(nèi)常住人口未能達到大型綜合超市開店要求，則可考慮考慮品牌社區(qū)標超較大規(guī)模餐飲的主力業(yè)態(tài)組合方式，增強輻射面。以上品牌社區(qū)標超較大規(guī)模餐飲的主力業(yè)態(tài)組合方式，增強輻射面。以上兩種情況均可以考慮定位為外向型社區(qū)商業(yè)兩種情況均可以考慮定位為外向型社區(qū)商業(yè)。2.2.1 社區(qū)商業(yè)類型定位社區(qū)商業(yè)類型定位n 外向型社區(qū)商業(yè)具備的條件概述外向型社區(qū)商業(yè)具備的條件概述美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産偏外向型社區(qū)商業(yè)立足于本社區(qū)消費群，兼顧周邊消費群，外

27、部條件對于偏外向型社區(qū)商業(yè)立足于本社區(qū)消費群，兼顧周邊消費群，外部條件對于其影響程度相比外向型社區(qū)商業(yè)較低。其影響程度相比外向型社區(qū)商業(yè)較低。一般要求有主要道路經(jīng)過項目，交一般要求有主要道路經(jīng)過項目，交通系統(tǒng)雖不十分發(fā)達但較為順暢；地塊條件能滿足做出一定的展示面，但通系統(tǒng)雖不十分發(fā)達但較為順暢；地塊條件能滿足做出一定的展示面，但往往因為人流關(guān)系，昭示作用有限；區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍不濃或競爭較激烈，往往因為人流關(guān)系，昭示作用有限；區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍不濃或競爭較激烈，市場前景預(yù)期一般市場前景預(yù)期一般；如具備條件，如半徑如具備條件，如半徑1.51.5公里范圍內(nèi)常住人口達到公里范圍內(nèi)常住人口達到1010萬以上，

28、亦可引進綜合超市，如蔚藍海岸有萬以上，亦可引進綜合超市，如蔚藍海岸有8,0008,000的人人樂超市，一定的人人樂超市，一定程度上是因為其本身有程度上是因為其本身有570,000570,000的建筑面積，周邊尚有其他中大型社區(qū)，的建筑面積，周邊尚有其他中大型社區(qū)，如招商海月花園。如招商海月花園。2.2.1 社區(qū)商業(yè)類型定位社區(qū)商業(yè)類型定位n 偏外向型社區(qū)商業(yè)具備的條件概述偏外向型社區(qū)商業(yè)具備的條件概述美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)是基本上只考慮滿足本社區(qū)消費群的商業(yè)類型，雖然客觀內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)是基本上只考慮滿足本社區(qū)消費群的商業(yè)類型，雖然客觀上也會有其他社區(qū)的消費者來消費。一般情況

29、下，定位為內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)上也會有其他社區(qū)的消費者來消費。一般情況下，定位為內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)有可能是有可能是1.51.5公里半徑范圍內(nèi)同類型商業(yè)競爭較激烈，或與項目定位相符公里半徑范圍內(nèi)同類型商業(yè)競爭較激烈，或與項目定位相符的消費群數(shù)量較少（如萬科四季花城），不足以形成對項目商業(yè)的有效消的消費群數(shù)量較少（如萬科四季花城），不足以形成對項目商業(yè)的有效消費支撐；由于地塊形狀或其他原因?qū)е挛茨芘R主要道路有良好的展示面，費支撐；由于地塊形狀或其他原因?qū)е挛茨芘R主要道路有良好的展示面，所以一般內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的主力店為社區(qū)標超或品牌便利超市。所以一般內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的主力店為社區(qū)標超或品牌便利超市。2.2.1

30、社區(qū)商業(yè)類型定位社區(qū)商業(yè)類型定位n 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)具備的條件概述內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)具備的條件概述美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産2.2.1 社區(qū)商業(yè)類型定位社區(qū)商業(yè)類型定位1.5公里半徑范圍內(nèi)商業(yè)情公里半徑范圍內(nèi)商業(yè)情況況地塊制約因素地塊制約因素市場競爭市場競爭預(yù)期預(yù)期社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)類型類型商業(yè)空間商業(yè)空間業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合地塊地塊形狀形狀交通狀況交通狀況區(qū)域內(nèi)區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量人口數(shù)量區(qū)域內(nèi)商業(yè)空間較大區(qū)域內(nèi)輻射面較廣的業(yè)態(tài)不多展示面較寬交通便利區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量較大市場預(yù)期較好外向型外向型區(qū)域內(nèi)商業(yè)空間適中區(qū)域內(nèi)輻射面較廣的業(yè)態(tài)不多展示面適中區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量一般市場預(yù)期一般偏外向型偏外向型區(qū)域內(nèi)商業(yè)空間狹小

31、區(qū)域內(nèi)輻射面較廣的業(yè)態(tài)較多展示面窄小交通狀況一般區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量不多市場預(yù)期較差內(nèi)向型內(nèi)向型美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産通過對社區(qū)商業(yè)定位確定社區(qū)商業(yè)類型后，我們接下來需要做的通過對社區(qū)商業(yè)定位確定社區(qū)商業(yè)類型后，我們接下來需要做的事就是確定社區(qū)商業(yè)的具體體量。事就是確定社區(qū)商業(yè)的具體體量。在市場調(diào)研和操作項目的基礎(chǔ)上，我們提出以下經(jīng)驗數(shù)據(jù)：在市場調(diào)研和操作項目的基礎(chǔ)上，我們提出以下經(jīng)驗數(shù)據(jù)：按人均商業(yè)面積計算按人均商業(yè)面積計算按商業(yè)面積和住宅面積比例計算按商業(yè)面積和住宅面積比例計算2.2.2 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定 美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産2.2.2 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定社區(qū)商業(yè)規(guī)模

32、確定 按人均商業(yè)面積計算按人均商業(yè)面積計算案例案例總建筑面積總建筑面積（）（）商業(yè)面積商業(yè)面積（）（）空置率（）空置率（）調(diào)整后的商業(yè)面積（）調(diào)整后的商業(yè)面積（）美麗365花園200,00020,000203016,00016,000錦繡江南510,00042,00020左右25,00025,000海濱廣場360,00020,0008左右18,00018,000招商海月花園550,00030,000二期空置30左右28,00028,000陽光棕櫚園386,83014,30040以上9,0009,000蔚藍海岸570,00016,0003左右1,55001,5500萬科四季花城530,0007,

33、70020左右6,0006,000祈福新邨2,000,00020,0001左右19,80019,800風和日麗360,0002,0002左右1,9801,980皇御苑940,0006,0001左右5,9405,940星河灣1,200,0005,00005,0005,000十二個社區(qū)的商業(yè)均有一定的空置面積，其空置率及調(diào)整后的商業(yè)面積如下表：十二個社區(qū)的商業(yè)均有一定的空置面積，其空置率及調(diào)整后的商業(yè)面積如下表：美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産 調(diào)整后的商業(yè)面積基本上是目前十二個社區(qū)商業(yè)目前正在經(jīng)營的面積，調(diào)整后的商業(yè)面積基本上是目前十二個社區(qū)商業(yè)目前正在經(jīng)營的面積，那么，從中計算其戶均及人均商業(yè)面積

34、：那么，從中計算其戶均及人均商業(yè)面積：類型類型案例案例戶數(shù)戶數(shù)人口人口調(diào)整后的商業(yè)面積調(diào)整后的商業(yè)面積（）（）戶均商業(yè)面積戶均商業(yè)面積（/戶）戶）人均商業(yè)面積人均商業(yè)面積（/人）人）外向型美麗365花園1,799 6,297 16,000 8.89 2.54 招商海月花園4,199 14,697 28,000 6.67 1.91 錦繡江南4,400 15,400 25,000 5.68 1.62 海濱廣場4,760 16,660 18,000 3.78 1.08 偏外向型陽光棕櫚園2,946 10,311 9,000 3.05 0.87 蔚藍海岸5,119 17,917 15,500 3.03

35、 0.87 內(nèi)向型祈福新邨7,464 26,124 19,800 2.65 0.76 皇御苑3,690 12,915 5,940 1.61 0.46 萬科四季花城4,700 16,450 6,000 1.28 0.36 風和日麗3,600 12,600 1,980 0.55 0.16 星河灣10,330 36,155 5,000 0.48 0.14 上表中，外向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在上表中，外向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在1.082.54之間，偏外向之間，偏外向型及內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在型及內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在0.140.87之間之間 。2.2.2 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定社區(qū)商業(yè)

36、規(guī)模確定 美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産 結(jié)合以上案例分析及美格行的項目操作經(jīng)驗，我們認為：結(jié)合以上案例分析及美格行的項目操作經(jīng)驗，我們認為：人均商業(yè)面積人均商業(yè)面積1是外向型社區(qū)商業(yè)和其他類型社區(qū)商業(yè)的分界點是外向型社區(qū)商業(yè)和其他類型社區(qū)商業(yè)的分界點 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇 社區(qū)商業(yè)類型社區(qū)商業(yè)類型外向型外向型偏外向型或內(nèi)向型偏外向型或內(nèi)向型人均商業(yè)面積人均商業(yè)面積13 1 美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産 按商業(yè)面積和住宅面積的比例確定按商業(yè)面積和住宅面積的比例確定2.2.2 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定 商業(yè)面積和住宅面積之比是判定社區(qū)商業(yè)類型的最重要指標之一商業(yè)面積和住宅面

37、積之比是判定社區(qū)商業(yè)類型的最重要指標之一，同樣，在確定，同樣，在確定了社區(qū)商業(yè)的定位后，由于住宅面積是已知條件，我們可以根據(jù)這一比例，確定了社區(qū)商業(yè)的定位后，由于住宅面積是已知條件，我們可以根據(jù)這一比例，確定社區(qū)商業(yè)的具體規(guī)模，可參考的計算經(jīng)驗數(shù)據(jù)為：社區(qū)商業(yè)的具體規(guī)模，可參考的計算經(jīng)驗數(shù)據(jù)為：社區(qū)商業(yè)類型社區(qū)商業(yè)類型外向型外向型偏外向型偏外向型內(nèi)向型內(nèi)向型商業(yè)面積占住宅商業(yè)面積占住宅面積的比例面積的比例511252美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産12個案例業(yè)態(tài)組合個案例業(yè)態(tài)組合外向型社區(qū)商業(yè)外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合偏外向型社區(qū)商業(yè)偏外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)

38、業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合各類型社區(qū)商業(yè)典型分類各類型社區(qū)商業(yè)典型分類各類型社區(qū)商業(yè)參考性規(guī)模范圍各類型社區(qū)商業(yè)參考性規(guī)模范圍商家訪談商家訪談案例調(diào)研分析案例調(diào)研分析實際操作經(jīng)驗實際操作經(jīng)驗各類型社區(qū)商業(yè)特點各類型社區(qū)商業(yè)特點2.3 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)比例確定社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)比例確定美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産2.3.1 十二個調(diào)研案例業(yè)態(tài)組合十二個調(diào)研案例業(yè)態(tài)組合目前，社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)主要由目前，社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)主要由超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、美容、生活家居和休閑美容、生活家居和休閑等七類業(yè)態(tài)組成。等七類業(yè)態(tài)組成。在十二個案例中，某些社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)比例由于各種原因，顯得個性較強，在

39、十二個案例中，某些社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)比例由于各種原因，顯得個性較強，不具有普遍性的代表意義，如風和日麗集中在美容上，皇御苑集中在超市及不具有普遍性的代表意義，如風和日麗集中在美容上，皇御苑集中在超市及餐飲上，而鳳凰城則由于商業(yè)未完全開業(yè)，尚未能做相應(yīng)的分析，因此，餐飲上，而鳳凰城則由于商業(yè)未完全開業(yè)，尚未能做相應(yīng)的分析，因此，剔剔除了風和日麗、皇御苑和鳳凰城的統(tǒng)計分析，除了風和日麗、皇御苑和鳳凰城的統(tǒng)計分析，有如下結(jié)果：有如下結(jié)果：美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産社區(qū)社區(qū)業(yè)態(tài)比例（）業(yè)態(tài)比例（）超市超市餐飲餐飲便利店便利店服務(wù)配套服務(wù)配套美容美容生活家居生活家居休閑休閑其他其他美麗美麗365花園花園4

40、0.28.60.911.913.12.2023.1錦繡江南錦繡江南08.80.727.226.39.80.816.6海濱廣場海濱廣場15.935.21.12.63.41.910.428.4招商海月花園招商海月花園725.51.430.810.30024.9陽光棕櫚園陽光棕櫚園027.10.715.017.44.5035.3蔚藍海岸蔚藍海岸427.20.810.63.80.7034.8祈福新邨祈福新邨19.342.7016.71.84.2015.4萬科四季花城萬科四季花城30.44.40.825.58.61.41.125.5星河灣星河灣20.113.110.130.76.09.0011.1綜合（

41、平均數(shù)）綜合（平均數(shù)）19.415.31.819.010.13.71.423.92.3.1 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)比例確定社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)比例確定美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較 我們從社區(qū)商業(yè)三種類型來分析九個社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)比例。各類型的業(yè)態(tài)組合如下：我們從社區(qū)商業(yè)三種類型來分析九個社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)比例。各類型的業(yè)態(tài)組合如下：體量類型所屬社區(qū)業(yè)態(tài)比例（）超市餐飲便利店服務(wù)配套美容生活家居休閑其他外向型美麗365花園40.28.60.911.913.12.2023.1錦繡江南08.80.727.226.39.80.816.6海濱廣場15.935.21.1

42、2.63.41.910.428.4招商海月花園725.51.430.810.30024.9偏外向型陽光棕櫚園027.10.715.017.44.5035.3蔚藍海岸427.20.810.63.80.7034.8內(nèi)向型祈福新邨19.342.7016.71.84.2015.4萬科四季花城30.44.40.825.58.61.41.125.5星河灣20.113.110.130.76.09.0011.1美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産 外向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)比例：外向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)比例：社區(qū)商業(yè)商業(yè)面積面積（）（）業(yè)態(tài)比例（）超市餐飲便利店服務(wù)配套美容生活家居休閑其他外向型美麗365花園16,00016,

43、00040.28.60.911.913.12.2023.1錦繡江南25,00025,00008.80.727.226.39.80.816.6海濱廣場18,00018,00015.935.21.12.63.41.910.428.4招商海月花園28,00028,000725.51.430.810.30024.9綜合（平均數(shù)）綜合（平均數(shù)）21,75015.619.21.0318.113.23.53.623.3上表中，外向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合特征主要是上表中，外向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合特征主要是超市餐飲服務(wù)配套美容超市餐飲服務(wù)配套美容，以輻射面較廣的餐飲及美容為主。以輻射面較廣的餐飲及美容為主。2.3

44、.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較 美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産綜合來看，綜合來看，外向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合主要以外向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合主要以超市、餐飲、服務(wù)配套和美容超市、餐飲、服務(wù)配套和美容為為主主，其中超市和服務(wù)配套并不僅僅服務(wù)本社區(qū)居民，同時滿足周邊社區(qū)居民的，其中超市和服務(wù)配套并不僅僅服務(wù)本社區(qū)居民，同時滿足周邊社區(qū)居民的需求。業(yè)態(tài)組合根據(jù)社區(qū)的具體情況，如周邊商業(yè)氛圍、人口數(shù)量和交通狀況需求。業(yè)態(tài)組合根據(jù)社區(qū)的具體情況，如周邊商業(yè)氛圍、人口數(shù)量和交通狀況等因素，等因素，業(yè)態(tài)比例通常會傾向于某一業(yè)態(tài)，使這一業(yè)態(tài)成為能發(fā)揮更大的作用業(yè)態(tài)比例通常會傾向于某一業(yè)態(tài)，使

45、這一業(yè)態(tài)成為能發(fā)揮更大的作用的主力業(yè)態(tài)，帶旺整個社區(qū)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)，帶旺整個社區(qū)商業(yè)。2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較 美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇 可參考的類型標準：可參考的類型標準： 依據(jù)：依據(jù)： v 案例調(diào)研分析的結(jié)果案例調(diào)研分析的結(jié)果v 商家訪談商家訪談v 實際操作經(jīng)驗實際操作經(jīng)驗v 外向型商業(yè)的特點外向型商業(yè)的特點外向型社區(qū)商業(yè)可有兩種典型類別外向型社區(qū)商業(yè)可有兩種典型類別 美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型 ： 以以主力店綜合超市主力店綜合超市為經(jīng)營龍頭，輔以餐飲、美容及其

46、他服務(wù)配套，主要以品牌主為經(jīng)營龍頭，輔以餐飲、美容及其他服務(wù)配套，主要以品牌主力力店的規(guī)模效應(yīng)增強輻射面，吸引人流，帶動其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營如錦繡江南在第四期商業(yè)店的規(guī)模效應(yīng)增強輻射面，吸引人流，帶動其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營如錦繡江南在第四期商業(yè)規(guī)規(guī)劃了規(guī)模達劃了規(guī)模達16,00016,000的綜合超市。的綜合超市。外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型 ： 以以社區(qū)標超較大規(guī)模的餐飲及美容、其他服務(wù)配套為典型業(yè)態(tài)，社區(qū)標超較大規(guī)模的餐飲及美容、其他服務(wù)配套為典型業(yè)態(tài)，餐飲的指向性消費特餐飲的指向性消費特點明顯，以大規(guī)模的知名度較高的品牌餐飲吸引外部人流，這方面可有萬科城供參考。點明顯，以大規(guī)模

47、的知名度較高的品牌餐飲吸引外部人流，這方面可有萬科城供參考。2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較 美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)個數(shù)個數(shù)比例比例面積面積（）比例比例超市超市10.8%2915.417.1%餐飲餐飲2217.5%6627.4338.8%服務(wù)配套服務(wù)配套2822.2%1916.711.2%便利店便利店21.6%154.280.9%家居家居2318.3%1934.0611.3%美容美容86.3%1083.896.3%休閑休閑118.7%608.823.6%服裝服裝107.9%619.643.6%電器電器32.4%195.041.1%其他其他1814.3%

48、1016.766.0%小計小計126100.0%17072.02100.0%萬科城業(yè)態(tài)組合：萬科城業(yè)態(tài)組合： 業(yè)態(tài)組合面積比例：業(yè)態(tài)組合面積比例： 2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較 美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産類型類型 ：業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)綜合超市綜合超市餐飲餐飲服務(wù)配套服務(wù)配套美容美容生活家居生活家居休閑休閑便利店便利店其他其他總計總計面積面積（）（） 8,000-15,0002,500-4,5001,000-2,0001,500-2,0001,000-1,500500-1,00050-1001,000-1,50016,500-28,500比例比例（）（） 30501020

49、101581525250125100%商家個數(shù)商家個數(shù)( (家家) )15-10家：家：1家中式酒樓、1家中/西式快餐、1家咖啡館/酒吧/特色餐飲及其他小規(guī)模餐飲藥店、干洗、銀行、郵政、沖印、花店、餅屋、水店、琴行及其他服務(wù)各一3-53-510/1依實際而定，一般為配套性質(zhì)不強業(yè)態(tài)如服飾精品、中介、裝飾公司、建材等2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較 美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産類型類型 ：業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)社區(qū)標超社區(qū)標超餐飲餐飲服務(wù)配套服務(wù)配套美容美容生活家居生活家居休閑休閑便利店便利店其他其他總計總計面積面積（）（） 2,000-5,0006,000-10,0001,000

50、-2,0001,500-2,0001,000-1,500500-1,00050-1001,0001,50016,500-25,000比例比例（）（） 10252535101581525250125100%商家個數(shù)商家個數(shù)( (家家) )115-20家家1家中式酒樓、1家中/西式快餐、1家咖啡館/酒吧/特色餐飲及其他小規(guī)模餐飲藥店、干洗、銀行、郵政、沖印、花店、餅屋、水店、茶葉、琴行、及其他服務(wù)各一3-53-510/1依實際而定，一般為配套性質(zhì)不強業(yè)態(tài)如服飾精品、中介、裝飾公司、建材等2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較 美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合

51、類型說明：外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型說明： l 以上兩個類別可以各自作為外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合的典型之一，并不具唯一性；以上兩個類別可以各自作為外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合的典型之一，并不具唯一性；l 分類為綜合考量的結(jié)果，以案例及商家訪談為基礎(chǔ)，結(jié)合操作經(jīng)驗判斷；分類為綜合考量的結(jié)果，以案例及商家訪談為基礎(chǔ)，結(jié)合操作經(jīng)驗判斷；l 外向型社區(qū)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)綜合超市或社區(qū)標超餐飲，所占比例雖有調(diào)整余地，但外向型社區(qū)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)綜合超市或社區(qū)標超餐飲，所占比例雖有調(diào)整余地，但較為固定，其他業(yè)態(tài)的組合比例可根據(jù)項目的實際做局部調(diào)整；較為固定，其他業(yè)態(tài)的組合比例可根據(jù)項目的實際做局部調(diào)整；l 每個項目都有

52、自身客觀存在的個性特點，應(yīng)該在抓住基本規(guī)律的基礎(chǔ)上保持高度的環(huán)境每個項目都有自身客觀存在的個性特點，應(yīng)該在抓住基本規(guī)律的基礎(chǔ)上保持高度的環(huán)境適應(yīng)性適應(yīng)性,一般在項目所在區(qū)域商業(yè)氛圍暫時較不濃厚且人流相對較稀時傾向于選擇類型一般在項目所在區(qū)域商業(yè)氛圍暫時較不濃厚且人流相對較稀時傾向于選擇類型，反之，則傾向類型反之，則傾向類型。l 外向型商業(yè)要求整體必須形成對外部消費群的強大吸引力，除了業(yè)態(tài)組合需達到要求，外向型商業(yè)要求整體必須形成對外部消費群的強大吸引力，除了業(yè)態(tài)組合需達到要求，規(guī)模也必須達到一定的標準規(guī)模也必須達到一定的標準，根據(jù)典型業(yè)態(tài)組合的結(jié)果及經(jīng)驗判斷，外向型社區(qū)商業(yè)的規(guī)，根據(jù)典型業(yè)態(tài)組

53、合的結(jié)果及經(jīng)驗判斷，外向型社區(qū)商業(yè)的規(guī)模一般在模一般在15,000-30,000，社區(qū)人均商業(yè)面積大于，社區(qū)人均商業(yè)面積大于1 。2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較 美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産 偏外向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)比例偏外向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)比例社區(qū)商業(yè)商業(yè)面積面積（）（）業(yè)態(tài)比例（）超市餐飲便利店服務(wù)配套美容生活家居休閑其他偏外向型陽光棕櫚園9,000027.10.715.017.44.5035.3蔚藍海岸15,500427.20.810.63.80.7034.8綜合平均綜合平均15,1502117.20.7512.810.62.6035.1偏外向型社區(qū)商業(yè)的特征

54、也是以偏外向型社區(qū)商業(yè)的特征也是以超市餐飲服務(wù)配套美容超市餐飲服務(wù)配套美容為主，但是，以超為主，但是，以超市占有較大的比例。市占有較大的比例。2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較 美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産陽光棕櫚園的主要業(yè)態(tài)是餐飲、服務(wù)配套和美容陽光棕櫚園的主要業(yè)態(tài)是餐飲、服務(wù)配套和美容，其中餐飲比例是，其中餐飲比例是27.1，主要由于周邊住宅群，主要由于周邊住宅群較多，且周邊餐飲業(yè)態(tài)比例不大，所以餐飲比例較高，而美容占較多，且周邊餐飲業(yè)態(tài)比例不大，所以餐飲比例較高，而美容占17.4的比例也是因為周邊住宅的比例也是因為周邊住宅群較多的緣故，而群較多的緣故，而15的服

55、務(wù)配套則是本社區(qū)沒有設(shè)置超市，服務(wù)配套也是僅僅滿足社區(qū)居民的的服務(wù)配套則是本社區(qū)沒有設(shè)置超市，服務(wù)配套也是僅僅滿足社區(qū)居民的需求。其他類的需求。其他類的35.3的比例主要由地產(chǎn)中介及五金組成。的比例主要由地產(chǎn)中介及五金組成。蔚藍海岸的業(yè)態(tài)主要由超市及服務(wù)配套組成。蔚藍海岸的業(yè)態(tài)主要由超市及服務(wù)配套組成。蔚藍海岸的商業(yè)只租不售，業(yè)態(tài)由發(fā)展商規(guī)劃調(diào)蔚藍海岸的商業(yè)只租不售，業(yè)態(tài)由發(fā)展商規(guī)劃調(diào)整，其中超市的比例占目前經(jīng)營面積的整，其中超市的比例占目前經(jīng)營面積的42，主要服務(wù)本社區(qū)居民及周邊居民，同時由于該社區(qū)，主要服務(wù)本社區(qū)居民及周邊居民，同時由于該社區(qū)分布較寬，設(shè)置了分布較寬，設(shè)置了10.6的服務(wù)配

56、套分布整個社區(qū)，方便服務(wù)社區(qū)居民。的服務(wù)配套分布整個社區(qū)，方便服務(wù)社區(qū)居民。2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較 美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産可參考的類型標準：可參考的類型標準： 依據(jù)：依據(jù)： v 案例調(diào)研分析的結(jié)果案例調(diào)研分析的結(jié)果v 商家訪談商家訪談v 實際操作經(jīng)驗實際操作經(jīng)驗v 偏外向型商業(yè)的特點偏外向型商業(yè)的特點偏外向型社區(qū)商業(yè)可有兩種典型分類偏外向型社區(qū)商業(yè)可有兩種典型分類2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較 美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産偏外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型偏外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型 ： 偏外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型偏外向型社

57、區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型 ： 以品牌社區(qū)標超為經(jīng)營龍頭，輔以餐飲、適量美容及其他服務(wù)配套，主要以滿足本社區(qū)居民日以品牌社區(qū)標超為經(jīng)營龍頭，輔以餐飲、適量美容及其他服務(wù)配套，主要以滿足本社區(qū)居民日常消費為主，兼顧外部消費群，因此業(yè)態(tài)組合上以品牌主力店的規(guī)模效應(yīng)及一定量的餐飲、美常消費為主，兼顧外部消費群，因此業(yè)態(tài)組合上以品牌主力店的規(guī)模效應(yīng)及一定量的餐飲、美容增強輻射面，吸引人流，帶動、穩(wěn)定其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營。容增強輻射面，吸引人流，帶動、穩(wěn)定其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營。以主力店綜合超市為經(jīng)營龍頭（通常規(guī)模較?。?，輔以適量餐飲、美容及其他服務(wù)配套，以主力店綜合超市為經(jīng)營龍頭（通常規(guī)模較?。?，輔以適量餐飲、美容及其他服

58、務(wù)配套，以綜合超市滿足本社區(qū)及周邊居民生活需要，主要以品牌主力店的規(guī)模效應(yīng)增強輻射面，吸引以綜合超市滿足本社區(qū)及周邊居民生活需要，主要以品牌主力店的規(guī)模效應(yīng)增強輻射面，吸引人流，帶動其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營。相對外向型社區(qū)商業(yè)而言，其在整體商業(yè)規(guī)模、餐飲所占比例及人流，帶動其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營。相對外向型社區(qū)商業(yè)而言，其在整體商業(yè)規(guī)模、餐飲所占比例及綜合超市規(guī)模一般均會有所減少。綜合超市規(guī)模一般均會有所減少。2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較 美格行商業(yè)地産美格行商業(yè)地産業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)綜合超市綜合超市餐飲餐飲服務(wù)配套服務(wù)配套美容美容生活家居生活家居休閑休閑便利店便利店其他其他總計總計面積面

59、積（）（） 6,000-10,0001,000-15,001,000-1,5005,00-1,0005,00-1,000050050-1005,00-1,0008,000-15,000比例比例（）（） 305010201015510250100125100%商家個數(shù)商家個數(shù)( (家家) )13-5家：家：1家中/西式快餐、1家咖啡館/酒吧/特色餐飲及其他小規(guī)模餐飲藥店、干洗、銀行、郵政、沖印、花店、餅屋、水店、琴行及其他服務(wù)各一3-53-510/1依實際而定，一般為配套性質(zhì)不強業(yè)態(tài)如服飾精品、中介、裝飾公司、建材等類型類型 ：2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較 美格行

60、商業(yè)地産美格行商業(yè)地産類型類型 ：業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)社區(qū)標超社區(qū)標超餐飲餐飲服務(wù)配套服務(wù)配套美容美容生活家居生活家居休閑休閑便利店便利店其他其他總計總計面積面積（）（） 2,000-5,0002,000-3,0001,000-1,5400500-1,000300-500050050-1001,0001,5007,000-14,000比例比例（）（） 1025203010201015510010011015100%商家個數(shù)商家個數(shù)( (家家) )110-15家家1家中/西式快餐、1家咖啡館/酒吧/特色餐飲及其他小規(guī)模餐飲藥店、干洗、銀行、郵政、沖印、花店、餅屋、水店、茶葉、琴行、及其他服務(wù)各一3-53-5