




版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請進行舉報或認領(lǐng)
文檔簡介
1、詳讀最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用 陳寧 (2009-11-26) / 已閱 52680次為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件,依法保護當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)中華人民共和國民法通則 、中華人民 共和國物權(quán)法 、中華人民共和國合同法等法律規(guī)定,結(jié)合民事審判實踐,制定本解釋。第一條 本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋,是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。 鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件,可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的,適用其規(guī)定。 當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房產(chǎn)生的糾紛案件,不適用本解釋?!窘庾x】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。 本解釋只調(diào)整
2、城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為,鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛,可 以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準,只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū),無論土地性質(zhì)為國有還是集體所有,均適用本解 釋,實踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的 “城中村 ”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。依照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房,具有政府福利性、保障性,其租賃關(guān)系不屬于完全 的民事法律關(guān)系,不適用本解釋。關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃, 基本屬于完全的市場行為, 并不存在政府補貼的福利和社會保障性內(nèi)容, 最高院民一庭認為 軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋。第二條 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照
3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋, 與承租人訂立 的租賃合同無效。 但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認定有效?!窘庾x】本條規(guī)定以違法建筑物為標的物訂立的房屋租賃合同無效。所謂違法建筑物,是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃 許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋, 具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、 構(gòu)筑物以及違反 臨時建筑管理規(guī)定的臨時建筑。否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力, 有利于維護城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序, 但為了促進交易, 當(dāng)事人在一審法 庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的,租賃合同的效力會得以補正。此處 “一
4、審法庭辯 論終結(jié)前 ”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。第三條 出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑, 與承租人訂立的租賃合同無效。 但在一審法庭 辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限,超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的, 人民法院應(yīng)當(dāng)認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效?!窘庾x】臨時建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi),根據(jù)形勢的客觀需要,經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準后,在核定的臨時 建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi),建造的供臨時使用的建筑物。未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定
5、建設(shè)的房屋, 在性質(zhì)上均屬于標的物違法, 相應(yīng) 的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時建筑的使用期限,超過部分無效,合同其他內(nèi)容的效力不受影響。第四條 當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、 行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由, 請求確認合同無效的, 人民 法院不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的, 從其約定。 但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù), 對方 接受的除外。【解讀】我國城市房屋租賃實行登記備案制度, 城市房地產(chǎn)管理法對此有明確規(guī)定,但屬于管理性規(guī)定,并 非效力性強制性規(guī)定,不能作為房屋租賃合同的生效條件,故房屋租賃合同未登記備案的,其有效性不受影響。 若當(dāng)事人約定以辦理
6、登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,則以約定為準,未辦理登記備案手續(xù)的,合同無效。 但一方履行了合同主要義務(wù)且對方接受的情況下, 視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為, 變更了以辦理登記備案手 續(xù)未合同生效要件的合同約定,此時,即使未辦理登記備案手續(xù),合同仍為有效。第五條 房屋租賃合同無效, 當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的, 人民法院一般應(yīng)予支 持。當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失, 人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、 第十三條、 第十 四條的規(guī)定處理?!窘庾x】按照合同法第五十八條的規(guī)定,合同無效的法律后果為返回財產(chǎn)、賠償損失,該規(guī)定同樣適用于房 屋租賃合
7、同無效的場合。 參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費, 屬于返還原物的范疇。 合同無效的損失賠償 在性質(zhì)上屬于締約過失責(zé)任, 賠償范圍限于信賴利益。 即合同雙方為締約進行合理的接觸, 當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨?產(chǎn)生信賴, 一方由于信賴而支出一定的成本, 主要包括用于締約的合理費用和準備履約所支出的合理費用, 此外還包 括喪失與第三人另訂立合同的機會所產(chǎn)生的損失,后者由于舉證較為困難,實踐中很難得到支持。由于房屋租賃合同管的特殊性, 損失賠償?shù)臓幾h主要集中在裝飾裝修或者改建擴建費用上, 對此, 本解釋都有明 確規(guī)定。第六條 出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同, 在合同均有效的情況下, 承租人均主
8、張履行合同的, 人民法院按 照下列順序確定履行合同的承租人:(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;(三)合同成立在先的。 不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的,依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理?!窘庾x】 本條規(guī)定了 “一房數(shù)租 ”的處理原則, 在數(shù)份合同均有效的前提下, 按照如下順序確定履行合同的承租人: ( 1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的,承租人通過強占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的,不在此列;( 2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的,房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力,但可享受優(yōu)先履約權(quán);( 3)合同成立在先的,即合同成立時間在先,判斷標準是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時間,更嚴
9、格地說,是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時間?!耙环繑?shù)租 ”時,未得到履行的有效合同的承租人,可以合同目的無法實現(xiàn)為由要求解除合同,并賠償損失。第七條 承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建, 在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀, 出租 人請求解除合同并要求賠償損失的,人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。第七條【解讀】綜合合同法關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定,出租人享有法定解除權(quán)的情形如下:( 1)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的; (2)承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建,在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的;( 3)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的; (4)承租人無正當(dāng)理由未
10、支付租金或遲延支付租金的,出租人可以 要求承租人在合同期限內(nèi)支付, 承租人逾期支付的; ( 5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋, 致使租賃物受到損失的; ( 6)不定期租賃,出租人有權(quán)隨時解除合同。出租人作為房屋所有權(quán)人, 當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴建受到損害時, 出租人有權(quán)隨時要求承 租人恢復(fù)原狀, 不受任何期限限制。 但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時, 必須在 “合理期限 ”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀, 承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的,出租人方可解除合同。實踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種, 一是出租人直接通知承租人解除合同, 通知到達承租人即產(chǎn)生合同解除的法 律
11、效果,如果承租人對此有異議,可以起訴要求確認合同解除無效;二是向法院起訴,請求解除合同。對于出租人通知承租人解除合同的情形, 主要有以下兩種通知方式: 一是, 承租人未經(jīng)出租人同意變動房屋建筑 主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建, 出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀, 承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復(fù)的, 出租 人通知承租人解除合同;二是,出租人向承租人發(fā)出通知,要求其在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,同時載明如果不再此期限 內(nèi)恢復(fù)原狀,合同即自動解除。第八條 因下列情形之一,導(dǎo)致租賃房屋無法使用,承租人請求解除合同的,人民法院應(yīng)予支持:(一)租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的;(二)租賃房屋權(quán)屬有爭議的;(
12、三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的?!窘庾x】綜合合同法的相關(guān)規(guī)定,承租人享有法定解除的情形如下:( 1)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的;( 2)出租人未按約定交付房屋,經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的;( 3)因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失,致使合同目的不能實現(xiàn)的;(4)不定期租賃,承租人有權(quán)隨時解除合同; ( 5)租賃物危及承租人安全或健康的,即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格,承租人仍有權(quán)隨時解除合同; 司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用的;( 7)租賃房屋權(quán)屬有爭議導(dǎo)致承租人不能使用的;(8)不
13、符合建筑法 、消防法等法律關(guān)于房屋使用條件的強制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的;( 9)一房數(shù)租之有效合同不能實際履行的。在出現(xiàn)租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭議,或者具有違反法律、行政法規(guī)(主要包括不符 合建筑法 、消防法等)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況任何一種情形時,承租人的合同解除權(quán)并非任意的, 還須具備一個必要前提,即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致 “租賃房屋無法使用 ”。所謂 “無法使用 ”是指無法按照租賃房屋的約定用 途使用,或者無法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。司法機關(guān)對房屋的查封,實務(wù)中有 “活封 ”和“死封”之分,其中 “死封 ”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制,而且 喪失了
14、使用、管理權(quán),權(quán)利人只有妥善保管的義務(wù);而 “活封 ”則相反,房屋被查封后,權(quán)利人仍享有對房屋的使用、 管理和收益權(quán),僅處分權(quán)受限。實踐中,租賃房屋被查封,如果是由于出租人的原因,承租人在要求解除合同的同時 也可要求出租人賠償損失; 如果是由于承租人的原因, 出租人因此遭受損失的, 出租人除了可以提起反訴要求承租人 賠償損失以外,也可另行起訴要求承租人賠償損失。當(dāng)租賃房屋的權(quán)屬存在爭議時, 意味著出租人可能不是房屋的所有權(quán)人, 如果出租人最終被確認為房屋的所有權(quán) 人,則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認不是房屋的所有權(quán)人,則構(gòu)成無權(quán)處分,該租賃合同屬效力待定合 同。第九條 承租人經(jīng)出租人同
15、意裝飾裝修,租賃合同無效時,未形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折 價歸出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價歸出租人所有;不同意利用的,由雙方各自按照導(dǎo)致合同 無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失?!窘庾x】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離 (即未形成附合) 和不可分離 (即形成附合) 兩種形態(tài)。 裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的, 非毀損不可分離或者雖可分離但花費巨大, 可以認定形成附 合,例如鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達到不可分離狀態(tài)
16、,則不能 認定形成附合,如安裝空調(diào)、電梯、太陽能熱水器、抽油煙機等。 按照添附理論,對于未形成附合的裝飾裝修物,所有權(quán)仍歸承租人,房屋租賃無效時,由承租人拆除取回,出租人想 要留用,應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)對價,承租人拆除過程中造成房屋損壞的應(yīng)恢復(fù)原狀。對于形成附合的裝飾裝修物,在出租人 同意利用的前提下, 可折價歸承租人所有; 出租人不同意利用的, 由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。在房屋租賃合同中, 承租人對租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分為兩類: 一是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示 同意,但知道后卻未表示反對,且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修,屬善意添附;二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng) 出租
17、人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進行的裝飾裝修, 屬惡意添附。 對于惡意添附, 不論房屋租賃合同是 否有效,原則上均不應(yīng)予以折價補償,裝飾裝修損失由承租人自行承擔(dān)。裝飾裝修物的現(xiàn)值損失, 是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認無效時尚存在的實際價值, 應(yīng)按承租人已使 用房屋的時間予以折舊,不能按照租賃期限進行分攤。實踐中, 在處理無效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時, 應(yīng)根據(jù)出租人的需要程度和可利用價值, 結(jié)合過錯 責(zé)任原則,分別對待: ( 1)屬出租人過錯的,由出租人補償承租人的裝飾裝修損失。對于未形成附合的,損失主要包 括裝飾裝修物的折舊費用、拆除費用、恢復(fù)原狀費用及承租人因租賃合
18、同無效而受到的其他損失;對于形附合的,該 損失是租賃合同無效時裝飾裝修物尚存在的價值,即現(xiàn)值。(2)屬承租人過錯的,由承租人自行承擔(dān)裝飾裝修損失,并由承租人賠償承租人因租賃合同無效受到的其他損失。( 3)屬雙方共同過錯的, 應(yīng)由雙方當(dāng)事人按過錯責(zé)任分擔(dān)裝飾裝修現(xiàn)值損失。第十條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修, 租賃期間屆滿或者合同解除時, 除當(dāng)事人另有約定外, 未形成附合的裝 飾裝修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀?!窘庾x】適用本條的前提條件有三: (1)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,即善意添附; ( 2)租賃期間屆滿或者合 同解除,合同無效不在此列; (3)裝飾裝修未形
19、成附合。適用本條的注意事項: (1)承租人可以對未形成附合的裝飾裝修物進行拆除,且不以出租人同意為必要條件;( 2)承租人在拆除裝飾裝修物時,必須盡到必要的注意義務(wù),不得對房屋造成毀損,否則應(yīng)恢復(fù)原狀或賠償損失;( 3)當(dāng)事人對未形成附合的裝飾裝修物另有約定的,應(yīng)依照意思自治原則從其約定。第十一條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修, 合同解除時, 雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的, 人 民法院按照下列情形分別處理:(一)因出租人違約導(dǎo)致合同解除,承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的,應(yīng)予支持;(二)因承租人違約導(dǎo)致合同解除,承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的
20、,不予支持。但出 租人同意利用的,應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補償;(三)因雙方違約導(dǎo)致合同解除,剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失,由雙方根據(jù)各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的,剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失, 由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的,適用其規(guī)定。 【解讀】本條與第十條相對應(yīng),規(guī)定了合同解除時,對于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則:(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除,承租人無法按照約定的租賃期限使用房屋,也就不能完全享用附合的裝飾裝 修物價值,承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失。(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除,承租人應(yīng)自行承擔(dān)剩余租賃
21、期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失,但出租人同意利用 裝飾裝修的,應(yīng)予適當(dāng)補償,補償標準參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值。(3)因當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除,對于出租人同意利用的,將剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意 補償?shù)牟糠值氖S鄡r值, 由出租人和承租人按照各自的過錯程度分擔(dān); 對于出租人不同意利用的, 則按剩余租賃期內(nèi) 裝飾裝修殘值,由雙方按照各自的過錯程度分擔(dān)。(4)因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬?,按照公平?zé)任原則,由雙方共同分擔(dān),一般為平均分擔(dān)。所謂 “剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值 ”,是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同, 附合的裝飾裝修物在剩余 的租賃期限內(nèi)尚存在的價值。 計
22、算殘值的方法是按照租賃期限, 將裝飾裝修費用平均分攤, 從而得出合同解除時剩余 租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費用價值。若雙方對裝飾裝修投資數(shù)額無法達成一致,可委托專門的鑒定機構(gòu)進行鑒定。第十二條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修, 租賃期間屆滿時, 承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的, 不予 支持。但當(dāng)事人另有約定的除外?!窘庾x】 承租人要對租賃房屋進行裝飾裝修, 必須經(jīng)過出租人同意。 “同意 ”分為明示和默示, 明示有書面、 口頭、 電話等表現(xiàn)形式, 對此由承租人負舉證責(zé)任; 如果出租人雖未對裝飾裝修事宜明示同意, 但其行為已經(jīng)表明其已同意 裝飾裝修的,則可直接認定出租人對裝飾裝修已經(jīng)默示同意。對于
23、經(jīng)出租人同意的裝飾裝修, 租賃期間屆滿時, 承租人可在不損害出租人合法權(quán)益的前提下拆除并取回未形成附合 的裝飾裝修物, 對于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物, 承租人無權(quán)要求出租人予以補償, 出租人亦無權(quán)要求承租人恢復(fù)原 狀或賠償損失,但雙方另有約定的除外。第十三條 承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用, 由承租人負擔(dān)。 出租人請求承租人恢復(fù)原狀或 者賠償損失的,人民法院應(yīng)予支持?!窘庾x】房屋租賃合同無效、被撤銷時,出租人有權(quán)要求承租人將房屋返還并恢復(fù)原狀,承租人未經(jīng)出租人同意 裝飾裝修或者擴建的,其有義務(wù)將裝飾裝修物、擴建物拆除后返還房屋給出租人,拆除過程中造成房屋損失的,應(yīng)承 擔(dān)賠償責(zé)任
24、。在房屋租賃合同解除場合, 若因出租人違約導(dǎo)致合同解除的, 雖承租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修、 擴建行為構(gòu) 成違約, 但出租人的違約行為更為嚴重, 承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責(zé)任的抗辯; 若因承租人違約導(dǎo)致合 同解除的, 出租人不僅可依據(jù)本條要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失, 同時也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損 失;雙方合意解除合同,且未對合同解除后裝飾裝修、擴建費用的承擔(dān)有約定的,出租人仍可要求承租人恢復(fù)原狀、 賠償損失。詳讀最高院關(guān)于租賃合同糾紛的司法解釋 (二) 最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解 釋的理解與適用學(xué)習(xí)筆記第十四條 承租人經(jīng)出租人同意擴建,但雙方
25、對擴建費用的處理沒有約定的,人民法院按照下列情形分別處理:(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的,擴建造價費用由出租人負擔(dān);(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的,擴建造價費用由雙方按照過錯分擔(dān)?!窘庾x】所謂擴建,是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴充的建設(shè)項目,一般通過加高、加層等建筑方式形成,本質(zhì)上 仍屬于房屋建筑活動,按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法的相關(guān)規(guī)定,擴建應(yīng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。本條所規(guī)定的 “過錯”僅指導(dǎo)致 “未辦理合法建設(shè)手續(xù) ”的過錯,具體包括以下四種情況: (1)若系單純出租人的過錯所致,則擴建費用由出租人承擔(dān); ( 2)若系單純承租人的過錯所致,則由承租人承擔(dān);( 3)若系雙方過錯所致,則由雙方按照各自的過錯程度分別承
26、擔(dān);( 4)若雙方均無過錯,則按公平原則,由雙方分擔(dān)。房屋租賃合同解除場合,經(jīng)出租人同意的擴建費用可做如下處理:( 1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除的,若辦理合法擴建手續(xù),則擴建費用由出租人承擔(dān);若未辦理合法手續(xù),則應(yīng)由雙方按各自的過錯程度分別承擔(dān)。( 2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除的, 若辦理合法手續(xù), 則出租人仍應(yīng)負擔(dān)相應(yīng)的擴建費用, 但可以承租人違約為由請求減少擴建費 用的負擔(dān);若未辦理合法手續(xù),則出租人可以承租人違約、自己并無受益等為由,主張不承擔(dān)擴建費用。(3)因雙方違約導(dǎo)致合同解除的,若辦理合法手續(xù),則應(yīng)由出租人承擔(dān)擴建費用,但可以適當(dāng)減少;若未辦理合法手續(xù),則由雙 方按照過錯程度各自承
27、當(dāng)相應(yīng)的擴建費用。 ( 4)因不可歸責(zé)于雙方原因?qū)е潞贤獬?,若辦理合法擴建手續(xù),則由 出租人承擔(dān)擴建費用,否則,由雙方按照過錯承擔(dān)分別承擔(dān)。關(guān)于擴建造價費用的計算, 最高院主張采用工程造價費用支出法, 即以擴建時, 承租人實際支付的工程造價費用作為 擴建費用。第十五條 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時, 轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的, 人民法院應(yīng) 當(dāng)認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。【解讀】適用本條應(yīng)注意如下幾個問題:(1)群租,可分為自主群租和他主群租兩種,自主群租即房屋所有人將房屋出資給多個承租人,他主群租一般 表現(xiàn)為房屋中介與 “二房東 ”將房屋出
28、租給多個承租人,后者屬于本條屬于的轉(zhuǎn)租行為。(2)再轉(zhuǎn)租、多手轉(zhuǎn)租行為符合轉(zhuǎn)租的法律特征,應(yīng)適用本條規(guī)定。第十六條 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租, 但在六個月內(nèi)未提出異議, 其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除 合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的,人民法院不予支持。因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件,人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。【解讀】合同法第 224 條規(guī)定,承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。為督促出租人及時行 使合同解除權(quán),維護交易的穩(wěn)定性,本條將出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,但在 6 個月內(nèi)未提出異議的,推定 為出租人同意轉(zhuǎn)租。該 6 個月期限的性質(zhì)為除斥期間,不適用訴訟時
29、效關(guān)于中斷與中止、延長的規(guī)定。承租人未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為, 在效力上屬無效行為, 出租人既可起訴要求確認轉(zhuǎn)租合同無效, 亦可行使合 同解除權(quán)。出租人解除合同后,承租人喪失租賃權(quán),轉(zhuǎn)租合同也因其賴以存在的基礎(chǔ)不復(fù)存在而歸于終止,善意的次 承租人(訂立轉(zhuǎn)租合同時不知道也不應(yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租)可以要求承租人賠償損失。在房屋租賃合同被解除或被認定無效情形下, 都涉及房屋的返還問題, 此時, 案件的處理結(jié)果必然與次承租人具 有法律上的利害關(guān)系, 當(dāng)次承租人對租賃房屋進行裝飾裝修或者擴建, 則此承租人對訴訟標的享有獨立的請求權(quán)。 因 此,本條規(guī)定在房屋租賃合同糾紛案件中,次承租人具有第三
30、人的訴訟地位,既可以是具有獨立請求權(quán)的第三人,也 可以是無獨立請求權(quán)的第三人。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租, 其向次承租人收取的租金不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?在出租人與承租人的房屋租賃法律關(guān)系中,出租人以租金為對價將租賃物交于承租人占有、使用、 收益, 其收益已經(jīng)確定而不能再對租賃物進行使用、 收益,而至于承租人向次承租人收取的租金,只是其使用、收益的變形形式,無論其收取多少,出租人的租金并不因此而受 到損害,故不能因為承租人因轉(zhuǎn)租而獲益就認為損害了出租人的利益,承租人收取租金不符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件。第十七條 因承租人拖欠租金, 出租人請求解除合同時, 次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯
31、出租人合同解除權(quán)的,人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。 次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額,可以折抵租金或者向承租人追償?!窘庾x】合同法第 227 條規(guī)定,承租人無正當(dāng)理由不支付或遲延支付租金的,出租人經(jīng)催告后可以解除合同。 在轉(zhuǎn)租合同有效的場合, 若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權(quán)時, 次承租人可以代償請求權(quán)抗 辯出租人的合同解除權(quán)。在轉(zhuǎn)租合同無效的場合,如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意,次承租人無代償請求權(quán)。次承租人代出租人支付租金與違約金后, 對承租人享有兩種權(quán)利, 一是對于承租人的追償權(quán), 二是對于其支付的 租金和違約金可以和轉(zhuǎn)租合同中其應(yīng)支付的租金相折
32、抵。第十八條 房屋租賃合同無效、 履行期限屆滿或者解除, 出租人請求負有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用 費的,人民法院應(yīng)予支持?!窘庾x】房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除的情形下,承租人應(yīng)將房屋返還出租人,但實際占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租賃關(guān)系終止時,即不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據(jù),從而構(gòu)成對出租人所有 的租賃房屋的無權(quán)占有, 出租人有權(quán)向次承租人主張返還房屋, 同時, 出租人亦有權(quán)向次承租人主張逾期騰期間的占 有使用費。第十九條 承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動, 承租人在租賃期間死亡、 宣告失 蹤或者宣告死亡,其共同經(jīng)營人或者其他合
33、伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的,人民法院應(yīng)予支持?!窘庾x】合同法第 234 條規(guī)定,承租人在房屋租賃期間死亡的,與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同 租賃房屋。本條司法解釋將前述規(guī)定中的 “共同居住 ”擴大為 “共同經(jīng)營 ”,包括個體工商戶和個人合伙。對于承租人租 賃房屋用于以個體工商戶或個人合伙方式從事經(jīng)營活動的,若承租人在租賃期間死亡(包括宣告死亡、宣告失蹤) , 共同經(jīng)營人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權(quán)利和義務(wù), 該共同經(jīng)營人或合伙人取代承租人在原合同中的 地位,成為新的承租人。正確適用本條司法解釋,涉及到個人合伙的認定。認定個人合伙,首先要依據(jù)合伙協(xié)議;沒有合伙協(xié)議且未
34、辦理 工商登記手續(xù)的,只要具備合伙條件(共同出資、共同參與經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險、共享收益) ,并有兩個以上無利害關(guān)系 人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的,也可認定為個人合伙。第二十條 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動, 承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的, 人民法院應(yīng)予 支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外:(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán),因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的?!窘庾x】本條系 “買賣不破租賃 ”及其適用例外的規(guī)定。合同法第 229 條規(guī)定,租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的,不影響租賃合同的效力,即所謂的 “買賣不破 租賃
35、 ”原則,若無法定或約定的除外情形,該原則即應(yīng)被適用。抵押期間,抵押人將抵押物出租,此時在同一標的物上抵押權(quán)與租賃權(quán)并存,抵押權(quán)更注重標的物的交換價值, 而租賃權(quán)則更注重標的物的使用價值,二者并不沖突。但由于抵押權(quán)設(shè)定在先,因而具有優(yōu)先效力,此后成立的租賃 權(quán)不得損害抵押權(quán),抵押權(quán)實現(xiàn)發(fā)生所有權(quán)的變動后,受讓人不受租賃合同的約束,即先抵押后出租不適用 “買賣不 破租賃 ”原則。但先出租后抵押的房屋發(fā)生所有權(quán)變動的,仍應(yīng)適用 “買賣不破租賃 ”原則。涉及到法院依法查封的場合下, 若查封在先, 租賃在后, 則法院強制拍賣時不適用 “買賣不破租賃 ”;若租賃在先, 查封在后,可以使用該原則。第二十一
36、條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形, 承租人 請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的, 人民法院應(yīng)予支持。 但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持?!窘庾x】本條規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時的救濟措施。 房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)只在租賃房屋作為買賣合同法律關(guān)系的標的物時發(fā)生, 在贈與、 互易以及因公征用等法律 關(guān)系中則不得適用,亦不能主張優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償請求權(quán)。關(guān)于“合理期限 ”的認定,民通意見第 118條規(guī)定, “出租人出賣出租房屋,應(yīng)提前三個月通知承租人。承租人 在同等條件下,享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的,承租人
37、可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效 ”, 但該條目前已被廢止。最高院民一庭認為可以參考本解釋第二十四條第(三)項的規(guī)定,該條款規(guī)定,出租人履行通 知義務(wù)后,承租人在 15 日內(nèi)未明確表示購買,視為放棄優(yōu)先購買權(quán),該“15日”的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期,出租人履行通知義務(wù)必須給承租人留出必要的答復(fù)期限 15 日,因此出租人最晚應(yīng) 于出賣房屋前 15 日通知承租人,即在 15 日答復(fù)期之前履行通知義務(wù)。在房屋轉(zhuǎn)租場合, 次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)在理論上存在爭議, 但最高院民一庭認為房屋優(yōu)先購買權(quán)的主體 應(yīng)為承租人而非次承租人,且優(yōu)先購買權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。承租人優(yōu)先購買權(quán)受
38、到侵害時, 無權(quán)要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效, 但可以請求法院判令其直接以同等 條件與出租人形成買賣合同關(guān)系, 為避免承租人濫用權(quán)利, 在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)時對其課以一定的義務(wù), 如承租 人主張與出租人成立買賣合同的,應(yīng)當(dāng)交付一定數(shù)額的定金或提供擔(dān)保,以使出租人信任其履行能力。承租人雖無權(quán)以優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效, 但并不意味著出租人與第三 人簽訂的合同有效, 保護其履行。 出租人與第三人之間合同的效力應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定判斷。 承租人 行使優(yōu)先購買權(quán)主張以同等條件與出租人成立買賣合同后, 應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護出租人履行合同, 取得房屋所有權(quán)
39、, 由此第三人無法繼續(xù)履行合同的,第三人可以主張出租人承擔(dān)違約責(zé)任。第二十二條 出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、 變賣租賃房屋償還債務(wù), 應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。 承租人請求 以同等條件優(yōu)先購買房屋的,人民法院應(yīng)予支持?!窘庾x】抵押權(quán)的實現(xiàn)時可能會與租賃權(quán)沖突,但抵押權(quán)與承租人的優(yōu)先購買權(quán)并不沖突,不論抵押權(quán)設(shè)定在租 賃合同成立之前或之后,出租人均享有優(yōu)先購買權(quán)。折價、 變賣均屬于出租人出售房屋的行為, 不管買受人是抵押權(quán)人還是其他人, 出租人在同等條件下均享有優(yōu)先 購買權(quán)。“同等條件 ”的確定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價格,該價格體現(xiàn)的是第三人與出租人的意思表示。 承租人的優(yōu)先購買權(quán)約束的只是出租人對締約相對人的選擇權(quán), 而非約束出租人對房屋的處分權(quán)。 房屋出賣價格的確 定是出租人行使處分權(quán)的表現(xiàn), 故承租人主張優(yōu)先購買權(quán), 只能按照第三人與出租人確定的同等條件, 承租人對該條 件不具有異議權(quán)和抗辯權(quán)。第二
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會有圖紙預(yù)覽,若沒有圖紙預(yù)覽就沒有圖紙。
- 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
- 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護處理,對用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內(nèi)容負責(zé)。
- 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準確性、安全性和完整性, 同時也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- 家居空間設(shè)計中的生活動線優(yōu)化考核試卷
- 流動小吃轉(zhuǎn)讓合同范本
- 酒店吧臺員工合同范本
- 吊頂合資協(xié)議合同范本
- 辦公區(qū)域清潔與維護工作計劃
- 農(nóng)村污水處理合同
- 企業(yè)增資擴股方案及協(xié)議
- 環(huán)境保護的重要性征文
- 貨物公路運輸合同
- 私人公寓樓房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同
- 《鋼鐵是怎樣煉成的》讀書分享課件
- 二手中型、重型載貨車鑒定評估技術(shù)規(guī)范
- 工業(yè)自動化控制系統(tǒng)設(shè)計與實施規(guī)范
- 2024版2024年.旋轉(zhuǎn)課件 公開課一等獎?wù)n件
- 10 摩擦力 教學(xué)設(shè)計-2023-2024學(xué)年科學(xué)四年級上冊蘇教版
- 2024-2025學(xué)年廣東佛山順德區(qū)高三高考適應(yīng)性月考(二)數(shù)學(xué)試題含解析
- 2024-2030年鋰離子電池隔膜行業(yè)市場發(fā)展分析及發(fā)展趨勢與投資管理策略研究報告
- 110kV線路大開挖基礎(chǔ)施工方案
- CJJ101-2016 埋地塑料給水管道工程技術(shù)規(guī)程
- 流動兒童基本情況登記表
- GB/T 43868-2024電化學(xué)儲能電站啟動驗收規(guī)程
評論
0/150
提交評論