租賃物合規(guī)審查“四宗最”教學(xué)內(nèi)容

1、租賃物合規(guī)審查“四宗最 ”精品文檔租賃物合規(guī)審查“四宗最”李鵬飛 1融資租賃法審，無論如何都繞不開租賃物適格審查。融資、融物，資是目的，物是依據(jù)。實踐中，融資較好理解，但融物卻沒有統(tǒng)一的判斷標(biāo)準(zhǔn)，沒有直接的法律依據(jù)可供參考。而恰好，融物，又是融資租賃區(qū)別于抵押貸款、分期購買等的基本和核心。沒有融物的融資租賃，就像不會唱歌的廚子，不是好司機(jī)。從實務(wù)來看，租賃物的審查，受到登記、合同、驗收、交付等多重因素的影響，涵蓋構(gòu)筑物、建筑物、在建工程、固定資產(chǎn)等多領(lǐng)域，錯綜復(fù)雜。如何做“融物”審查？結(jié)合幾類特殊標(biāo)的物，跟大家探討一下合規(guī)審查的“四宗最”：一、最基礎(chǔ)：租賃物已經(jīng)形成租賃物是否已經(jīng)形成，是一種事

2、實判斷，關(guān)系到租賃物物存在不存在，能不能成為法律意義上的物。融資租賃的行業(yè)性質(zhì)，既包括融資，又包括融物，即利用物的使用價值，實現(xiàn)租金產(chǎn)出、來源和支付保障。通常來講，租賃物是否形成，根據(jù)租賃物實際狀態(tài)、生產(chǎn)情況、既有實施即可判斷，比較容易認(rèn)定，但有兩類情況容易引發(fā)爭議：一是在建工程與固定資產(chǎn)。金融租賃將租賃物限定為固定資產(chǎn)。什么是固定資產(chǎn)？按照會計準(zhǔn)則第 4 號固定資產(chǎn)第三條的規(guī)定：固定資產(chǎn)是指生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有、使用壽命超過一個會計年度的有形資產(chǎn)。從固定資產(chǎn)的特征和涵義來看，固定資產(chǎn)是勞動工具或手段，而不能是勞動對象，其1李鵬飛：原上海市浦東新區(qū)人民法院法官，現(xiàn)就職于農(nóng)銀

3、金融租賃有限公司，崗位為項目評審，聯(lián)系方式：個人公號“陸家嘴金租局”。收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請聯(lián)系管理員刪除精品文檔價值通過分期轉(zhuǎn)化到勞動產(chǎn)品當(dāng)中。而在建工程，顯然屬于勞動對象而不是勞動工具和手段，不能作為金融租賃標(biāo)的物。但是，由于現(xiàn)實情況的復(fù)雜性，許多在建工程在投入使用多年后，仍然沒有計入企業(yè)固定資產(chǎn)，是否一概不能作為租賃物？我們認(rèn)為，還得具體情況具體分析，看在建工程是否“實質(zhì)轉(zhuǎn)固”，即實際上已經(jīng)變?yōu)閯趧庸ぞ呋蚴侄?，而不能簡單以企業(yè)是否計入固定資產(chǎn)進(jìn)行認(rèn)定。在建工程轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)有哪些法律標(biāo)識？按照最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋第十四條的規(guī)定，當(dāng)事人對建設(shè)工程實

4、際竣工日期有爭議的，按照以下情形分別處理： ( 一) 建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格的，以竣工驗收合格之日為竣工日期； ( 二) 承包人已經(jīng)提交竣工驗收報告，發(fā)包人拖延驗收的，以承包人提交驗收報告之日為竣工日期； ( 三 ) 建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期。據(jù)此，在建工程是否竣工完成，是否已經(jīng)具備固定資產(chǎn)的實質(zhì)功能，主要判斷標(biāo)準(zhǔn)有二：一是竣工驗收合格；二是未驗收的，實際投入使用，按該條判斷的，除現(xiàn)場查驗外，還應(yīng)提交建設(shè)雙方的書面確認(rèn)或說明。二是船舶和飛機(jī)租賃。租賃物已經(jīng)形成這一點(diǎn)，在船舶和飛機(jī)等大型動產(chǎn)的直租賃中，通常會有爭議。從行業(yè)交易習(xí)慣來說，很多大型動產(chǎn)

5、租賃都涉及特種船或設(shè)備。承租人向出賣人訂購后，由出租人支付價款，出賣人制造完成后交付，承租人開始支付租金。在交付之前，設(shè)置租前期，承租人支付租前息。雖然融資行為始于出租人付款，租賃行為始于租賃物交付，但綜合租賃物、租金和雙方合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系，如果融資租賃合同既有融資又有融物的合意，而非僅為借款購買標(biāo)的物，則仍應(yīng)認(rèn)定融資租賃關(guān)系成立。收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請聯(lián)系管理員刪除精品文檔需要注意的是：首先，租賃期間除包含租前期外，還應(yīng)包括租期。租賃期間，租賃物應(yīng)當(dāng)形成并投入使用，符合融物的基本要求，發(fā)揮物在租金產(chǎn)出、保障中作用，否則，不應(yīng)認(rèn)定為構(gòu)成融資租賃關(guān)系。其次，合同中應(yīng)有符合融資租賃特點(diǎn)的租金、租期

6、和權(quán)利義務(wù)設(shè)置，有租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移、分期支付租金、留購價款等基本安排。再次，明確約定租前期合同效力瑕疵的法律后果。租前期內(nèi)，合同被認(rèn)定為可撤銷、無效、解除或者不構(gòu)成融資租賃關(guān)系的，應(yīng)明確租賃價款返還、利息計算、在建設(shè)備處理、擔(dān)保權(quán)益實現(xiàn)等法律后果。二、最隱形：租賃物特定租賃物特定，最容易被忽視，而其在融資租賃中卻有不可替代的價值。首先，是支撐融資租賃關(guān)系的關(guān)鍵。租賃物不特定，無法確定融資租賃合同的具體租賃物，事實上無法發(fā)揮“融物”保障租賃來源、擔(dān)保租賃債權(quán)、利用租賃物使用價值等功能，不能構(gòu)成融資租賃關(guān)系。其次，是出租人所有權(quán)的憑借。所有權(quán)作為物權(quán)，具有排他性、獨(dú)占性和支配性，權(quán)利人得支配其標(biāo)的

7、物。不特定的租賃物，權(quán)利人無法確定租賃物具體坐落、數(shù)量，顯然無從支配。最后，是保護(hù)出租人所有權(quán)的基礎(chǔ)。無論合同租賃物清單，還是中登網(wǎng)登記公示，都具有約束相關(guān)當(dāng)事人、查詢義務(wù)方的作用，能夠有效對抗善意取得，防止承租人轉(zhuǎn)賣租賃物，而這些功能的實現(xiàn)，依賴租賃物的特定明確。租賃物特定，是指租賃物在名稱、大小、特征等方面具備唯一性、特定性、標(biāo)識性。通過對上述要素的描述，能夠鎖定租賃物的方位、數(shù)量、大小等，實現(xiàn)與其他物的區(qū)分。租賃物特定，并非租賃物只能為特定物。在成為融資租賃合同標(biāo)的前，租賃物既可以是收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請聯(lián)系管理員刪除精品文檔種類物，也可以是特定物，但在成為融資租賃標(biāo)的物之后，必須唯一、

8、特定，有具體明確的指向，能夠通過登記公示的方式實現(xiàn)與其他物的區(qū)分。在特定化方面，從我們接觸的租賃物清單和中登網(wǎng)登記來看，主要存在以下問題：一是，只有通用名稱不見具體種類。如，只載明“辦公用品”、“樹木”、“道路及附屬設(shè)施”、“道路管網(wǎng)”等通用名稱，而未對具體品名、種類等作出詳細(xì)描述，起不到公示和指向作用。二是，只有物品名稱沒有具體特征。如，只載明“ XX 道路”、“ XX管網(wǎng)”、“ XX空調(diào)”，而未對具體型號、四至、大小、數(shù)量等作出具體限定，起不到限定和明確作用。怎么破？概括來說，要能夠“鎖定”租賃物。具體來說：一是，注意標(biāo)明租賃物的物理特征。比如型號、規(guī)格、編碼、大小、用途等，如果租賃物是一

9、群牛，租賃物清單不能簡單寫明“ 50 頭牛”，要寫明牛大、牛二 牛五十，心寬體胖愛產(chǎn)奶等特征；二是標(biāo)明租賃物的地理特征。比如，四至、坐落、長度等，如果租賃物是一條路，租賃物清單不能簡單寫明道路名稱，要寫明道路四至、長短、標(biāo)段等；三是，注意標(biāo)明租賃物的種類特征。如名稱、數(shù)量等，如果租賃物是管網(wǎng)，租賃物清單不能簡單寫明附屬管網(wǎng)，應(yīng)當(dāng)寫明管網(wǎng)的名稱、種類、長短等特征。三、最復(fù)雜：所有權(quán)能夠確認(rèn)租賃物確認(rèn)歸賣方或承租人所有，是保證租賃期間出租人受讓租賃物所有權(quán)，進(jìn)而維系融資租賃關(guān)系的根本。而由于物本身和現(xiàn)實交易的復(fù)雜性，如何確認(rèn)租賃物歸賣方或承租人所有，是最為撓頭的問題。一般來說，不動產(chǎn)通過登記確認(rèn)，

10、動產(chǎn)通過占有情況、發(fā)票、合同，還有所有權(quán)聲明等予以確認(rèn)。動產(chǎn)若出現(xiàn)名義所有人收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請聯(lián)系管理員刪除精品文檔與實際所有人不一致情況的，根據(jù)租賃物實際購買、支付、占有情況，輔以當(dāng)事人約定、出賣方聲明等，確定實際所有權(quán)人。在日常法審中，我們碰到較為撓頭的問題，通常為以下兩類：一是構(gòu)筑物確權(quán)。構(gòu)筑物，是指不具備、不包含或不提供人類居住功能的人工建筑物，比如管道、水塔、沼氣池、橋梁、隧道、交通設(shè)施等，通常附著于土地之上。構(gòu)筑物具有類似于不動產(chǎn)的物理特征，但其權(quán)屬確定、變更卻無需按照物權(quán)法規(guī)定辦理登記手續(xù)。對于此類附著于土地上構(gòu)筑物所有權(quán)的確認(rèn)，我們認(rèn)為，必須從一項法律制度入手，那就是添附。

11、最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行 <中華人民共和國民法通則 >若干問題的意見第 86 條規(guī)定 : “非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物，財產(chǎn)所有人同意增添，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產(chǎn)所有人；造成財產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任?！泵穹ㄉ系奶砀桨ɑ旌稀⒏胶?、加工三種方式?；旌系牡湫褪且欢研∶缀痛竺讚胶驮谝黄穑胶系睦尤珉娞莘嫌诮ㄖ?，加工的典型是雕刻。添附是取得所有權(quán)的方式。管道、橋梁、交通設(shè)施等構(gòu)筑物添附于土地上，并向國土部門申請辦理了建筑用地使用許可證等合法性文件的，實際上取得了產(chǎn)權(quán)

12、人同意進(jìn)行添附。添附物，按照添附規(guī)則，一般也認(rèn)為歸建設(shè)人實際所有。也就是說，從添附的法律設(shè)計來看，對于管道等構(gòu)筑物，通過相應(yīng)合法性文件、合同、竣工證明或者登記，都可以實現(xiàn)所有權(quán)確權(quán)。二是國有企業(yè)資產(chǎn)權(quán)屬確認(rèn)。某國有企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序，清算組織發(fā)函至出租人指出，租賃物為國有資產(chǎn)，未經(jīng)招標(biāo)投標(biāo)等程收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請聯(lián)系管理員刪除精品文檔序，違反企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法，屬于違規(guī)變相處置國有資產(chǎn)，觸犯了相關(guān)法律法規(guī)，融資租賃合同無效。乍一看，這是一個很嚴(yán)重的問題。但是，經(jīng)過研究，我們發(fā)現(xiàn)，首先，國有資產(chǎn)固定資產(chǎn)。融資租賃買賣合同的標(biāo)的物是“國有企業(yè)的固定資產(chǎn)，而非國有資產(chǎn)”。企業(yè)國有資產(chǎn)法 第

13、二條規(guī)定，本法所稱企業(yè)國有資產(chǎn)，是指國家對企業(yè)各種形式的出資所形成的權(quán)益。所謂權(quán)益，對企業(yè)享有的是出資人權(quán)利，具體體現(xiàn)為資產(chǎn)收益、參與重大決策和選擇管理者等權(quán)利，是所有權(quán)及派生權(quán)利。出資人將其財產(chǎn)投入到企業(yè)后，這部分財產(chǎn)就成為企業(yè)的法人財產(chǎn)，企業(yè)對自己的法人財產(chǎn)具有依法占有、使用、收益和處分的權(quán)利，出資人不再對其出資的具體財產(chǎn)擁有所有權(quán)。其次，企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法第三十二條與融資租賃合同效力沒有關(guān)系。第三十二條針對的是“企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)”，主要表現(xiàn)為股權(quán)等，是所有者權(quán)益，而非具體的國有企業(yè)固定資產(chǎn)，兩者并非同一概念。國有企業(yè)的固定資產(chǎn)屬于國有企業(yè)這一獨(dú)立法人所有。再次，該辦法效力級別為部門

14、規(guī)章，也不屬于判定合同效力應(yīng)當(dāng)參照的法律文件。由上，國有企業(yè)對其固定資產(chǎn)有獨(dú)立的所有權(quán)，能夠自由支配，可以作為融資租賃物。四、最核心：所有權(quán)轉(zhuǎn)移按照融資租賃的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計，租賃期間，租賃物所有權(quán)應(yīng)轉(zhuǎn)移至出租人名下，并交承租人占有使用。也就是，租賃物所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四大權(quán)能分離。所有權(quán)變動以交付為標(biāo)志，動產(chǎn)交付的表現(xiàn)為轉(zhuǎn)移占有，不動產(chǎn)交付的標(biāo)志為變更登記。而在租賃交付過程中，于不動產(chǎn)，只需要將不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記證出租人名下，后交付承租人經(jīng)營使用即可，與其他不動產(chǎn)交付無收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請聯(lián)系管理員刪除精品文檔二。于動產(chǎn)，在售后回租中，需要觀念交付，即法律上所稱之占有改定，出讓動

15、產(chǎn)時，出讓人基于生產(chǎn)、生活的需要仍需繼續(xù)占有動產(chǎn)，此時雙方可以通過協(xié)議，使受讓人取得動產(chǎn)之間接占有，以取代現(xiàn)實交付而取得所有權(quán)，所有權(quán)轉(zhuǎn)移至出租人名下只需要觀念交付即可；在直租中，需要指示交付，出讓人按照出租人的指示向承租人交付租賃物。租賃物交付中，有兩類較為特殊的情形：一是劃撥財產(chǎn)。特殊性：（ 1）二次劃撥的不可控性。雖然相關(guān)劃轉(zhuǎn)管理辦法規(guī)定了劃轉(zhuǎn)程序，但劃轉(zhuǎn)本身就是政府優(yōu)化資源配置、實現(xiàn)資產(chǎn)融資的主動行為，對于融資租賃關(guān)系建立后的資產(chǎn)二次劃轉(zhuǎn)、回購、征收等行為，出租人和承租人都無法控制。（ 2）國有資產(chǎn)流失的可能。劃撥財產(chǎn)可以確定所有權(quán)，但是租賃物通常直接由政府或國資主管部門劃轉(zhuǎn)入賬，承租

16、人不需要支付任何對價。雖然出租人支付了租賃物購買價款，但由于收款人為承租人，而非政府部門，且存在折價、利率等因素，如果出租人解除合同后可隨意收回或拍賣、變賣，則容易有國有財產(chǎn)流失之嫌。（ 3）破產(chǎn)時不能作為破產(chǎn)財產(chǎn)處理的規(guī)定。最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)也指出，根據(jù)中華人民共和國土地管理法第五十八條第一款第（四）項及城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第四十七條的規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，在企業(yè)破產(chǎn)時，有關(guān)人民政府可以予以收回，并依法處置。對于國有土地使用權(quán)外的其他劃撥財產(chǎn)，企業(yè)能否自由處置，目前未發(fā)現(xiàn)相關(guān)規(guī)定，而依照

17、該批復(fù)和上述法理及精神，謹(jǐn)慎為宜。怎么破？（ 1）上策：劃轉(zhuǎn)機(jī)關(guān)出具證明。劃轉(zhuǎn)機(jī)關(guān)提供證明，允許劃轉(zhuǎn)財產(chǎn)作為融資租賃標(biāo)的物，與融資租賃公司開展售后回租收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請聯(lián)系管理員刪除精品文檔業(yè)務(wù)。（ 2）中策：合同中約定。合同約定，如租賃物發(fā)生劃轉(zhuǎn)、征收、收回或政府回購等導(dǎo)致租賃物所有權(quán)變更情況的，出租人有權(quán)宣布合同提前到期，就征收款補(bǔ)償款、回購款、劃撥對價款等優(yōu)先受償；或要求承租人替換出租人認(rèn)可的租賃物；或提前解除合同，要求賠償損失。（ 3）下策：睜一只眼閉一只眼。二是特殊動產(chǎn)，主要指機(jī)動車、輪船、飛機(jī)等特殊動產(chǎn)。一般來說，所有權(quán)登記具有兩大功能：權(quán)屬設(shè)立和權(quán)屬公示。而融資租賃關(guān)系中，為了辦理營運(yùn)證、日常運(yùn)營、處理違章等的方便，本應(yīng)登記在出租人名下的機(jī)動車等，往往直接登記在承租人名下。出租人以合同、發(fā)票、銘牌標(biāo)示證明所有權(quán)，以 GPS定位等方式控制租賃物。從法律規(guī)定來看，對于機(jī)動車等特殊動產(chǎn)，登記的主要功能在于權(quán)屬公示，即公示產(chǎn)權(quán)人，對抗善意第三人，保證出租人的排除妨害和物上代位等權(quán)利。在現(xiàn)實交易中，由于機(jī)動車等登記在承租人名下，較多存在承租人轉(zhuǎn)賣、出租、抵押、質(zhì)押等再次處置租賃物的情況，有的承租人甚至偽造身份證明、收入證明，非法獲利后消失，最終承租人的租賃物所有權(quán)和租金債權(quán)受到侵害。