邊緣產(chǎn)品·地下室研究報(bào)告4.15

1、邊緣產(chǎn)品專(zhuān)題報(bào)告選題之地下室設(shè)計(jì)研究報(bào)告河南恒輝房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司2013年4月10日目 錄：一、地下室解析（1）地下室概述 （2）地下室的分類(lèi) 二、關(guān)于地下室設(shè)計(jì)方面的介紹（1）地下室設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容 （2） 地下室面積的確定及計(jì)算（3） 地下室的層高三、關(guān)于地下室功能方面的研究四、關(guān)于地下室銷(xiāo)售方面的研究第一部分：地下室解析 地下室一般是指建筑首層以下的構(gòu)筑空間；一般情況下，地下室不計(jì)入建筑覆蓋率、建筑密度；地下室作為車(chē)庫(kù)、設(shè)備用房、人防用房時(shí)，不計(jì)入建設(shè)用地的容積率面積 地下室是一個(gè)多工種綜合的單體專(zhuān)業(yè)交叉多技術(shù)難度大功能復(fù)雜單體造價(jià)高利潤(rùn)回報(bào)低地下室概述（1）按功能分： a.地下室車(chē)庫(kù)

2、b.地下設(shè)備用房 c.地下儲(chǔ)物間 d.地下后勤服務(wù)區(qū)（卸貨區(qū)、垃圾房等） e.地下商業(yè)用房（地下商場(chǎng)、地下餐飲、地下辦公等）地下室分類(lèi)車(chē)庫(kù)水泵房?jī)?chǔ)物間（2）按埋置深度分： a.全地下室房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2者。 b.半地下室房間地面低于室外地面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3， 但不超過(guò)1/2者。地下室分類(lèi)21世紀(jì)社區(qū)地下室采光窗明鉆11#樓地下室（3）按層數(shù)分： a.單層地下室（較經(jīng)濟(jì)） b.多層地下室（兩層，三層，四層）地下室分類(lèi)0地下室單層地下室案例（漯河天明三期）多層地下室案例（新藍(lán)鉆E地塊多層）地下室-1F地下室-2F0第二部分：地下室設(shè)計(jì)方面介紹BADC成本

3、結(jié)論：AD B C地下室盡量布置在地下一層C方案不可?。〉叵率页杀荆?）地下室的合理布置： 因地下部分施工深度越深，建筑成本越高，所以： （1）功能的設(shè)計(jì)： a.規(guī)劃指標(biāo)類(lèi)：根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃要求指標(biāo)進(jìn)行設(shè)計(jì)，如：地下車(chē)位數(shù)量、設(shè)備用 房的需求大小、地下人防工程的需求等 b.自身報(bào)批需求：地下室采光、通風(fēng)設(shè)備等地下室功能設(shè)計(jì)采光井地下室人防地下室功能設(shè)計(jì)（2）地下設(shè)備用房設(shè)計(jì)、位置選擇： a.設(shè)備用房設(shè)計(jì)：其制約因素較多，一般應(yīng)遵守下列原則： 首先要求考慮進(jìn)線、出線與市政管網(wǎng)接口，宜集中布置，避開(kāi)人防區(qū)出線 變電室位置應(yīng)選擇在接近負(fù)荷中心或大容量用電設(shè)備處進(jìn)線間進(jìn)線間（3）設(shè)備用房防火門(mén)等級(jí)： a.

4、柴油發(fā)電機(jī)室的儲(chǔ)油間 b.自動(dòng)滅火系統(tǒng)的設(shè)備室，通風(fēng)空調(diào)機(jī)房 c.消防水泵房 d.柴油發(fā)電機(jī)房以上設(shè)備用房均應(yīng)采用甲級(jí)防火門(mén)，耐火時(shí)間為1.20h地下室功能設(shè)計(jì)（4）設(shè)備用房的位置選擇： a.最好在地塊中部臨市政道路，便于進(jìn)線、等距離的方式輻射整個(gè)項(xiàng)目用地 b.利用沿街單體下部不便于停車(chē)的部位布置， c.對(duì)于多層,電氣設(shè)備用房需要降板做電纜溝，應(yīng)設(shè)置在地下室底層，如果設(shè)置在 其它樓層會(huì)影響下層局部?jī)舾?d.消防水池考慮到消防車(chē)吸水高度的要求，只能設(shè)置在地下一層，且池底標(biāo)高較場(chǎng) 地標(biāo)高不超過(guò)6米地下室功能設(shè)計(jì)（5）變配電所的設(shè)置原則： a.多種物業(yè)類(lèi)型社區(qū)，配電房按56萬(wàn)平方米設(shè)一個(gè)配電房，每個(gè)

5、供電半徑按 250300米 b.純高層建筑的社區(qū)，配電房按79萬(wàn)平米設(shè)一個(gè)配電房，每個(gè)供電半徑按 250300米考慮地下室功能設(shè)計(jì)（6）變配電所的位置： a.一般在地下一層 b.供電半徑250米范圍內(nèi)，要靠近大型負(fù)荷 c.不應(yīng)設(shè)在廁浴或其它經(jīng)常積水場(chǎng)所的正下方或貼鄰（設(shè)雙層板） d.不宜設(shè)在地勢(shì)低洼和可能積水場(chǎng)所；若設(shè)在地下一層時(shí)，應(yīng)采取抬高地面 （100300mm）等防水措施 e.應(yīng)避開(kāi)建筑物的伸縮縫地下室功能設(shè)計(jì)（7）安全出口數(shù)量： 一個(gè)獨(dú)立的防火分區(qū)，其安全出口的數(shù)量應(yīng)為： a.當(dāng)房間面積60時(shí)，內(nèi)部點(diǎn)到門(mén)的距離15m時(shí)，設(shè)兩個(gè)門(mén)并直通安全出口 b.高壓配電室當(dāng)其長(zhǎng)度7.0m時(shí)，設(shè)兩個(gè)出

6、口，布置在配電室兩端 c.低壓配電室長(zhǎng)度8.0m時(shí)，配電、控制室應(yīng)設(shè)兩個(gè)出口。地下室功能設(shè)計(jì)（8）泵房位置、大小1： 生活泵房和消防泵房一般合建，由于場(chǎng)地原因才分開(kāi)設(shè)置; 小區(qū)分期建設(shè)時(shí)，則有可能建一個(gè)以上的水泵房; a.分建與合建的基本原則：當(dāng)一、二期規(guī)劃已經(jīng)確定，泵房合建 b.當(dāng)二期建筑性質(zhì)和高度等都無(wú)法確定時(shí)，泵房分開(kāi)建地下室功能設(shè)計(jì)建筑最高樓層數(shù) 水泵房面積 （平方米）（包括水泵配電間面積）無(wú)噴淋系統(tǒng)有噴淋系統(tǒng)9層3540708018層50559011018層以上/110130（9）泵房位置、大小2： a.水泵房盡可能避免在住宅下設(shè)置（遠(yuǎn)離塔樓），以減小噪音對(duì)住戶(hù)的影響 b.水泵房最好

7、靠近配電間，靠近水專(zhuān)業(yè)主管井地下室功能設(shè)計(jì)（10）人防地下室工程1： a. 總體設(shè)計(jì)要求：規(guī)模適當(dāng)、布局合理、防護(hù)可靠、功能完善、平戰(zhàn)結(jié)合 b.防空地下室的設(shè)計(jì)中要講究一個(gè)利用率，盡量多一些車(chē)位可使用面積 c.每個(gè)防護(hù)單元須有兩個(gè)及兩個(gè)以上戰(zhàn)時(shí)出入口地下室功能設(shè)計(jì)（11）人防地下室工程2： a.人防工程應(yīng)布置在人員居住、工作的適中位置，其服務(wù)半徑不宜大于200m b.防空地下室臨戰(zhàn)封堵后不宜影響相鄰普通地下室的使用 c.十層以上防護(hù)等級(jí)為6級(jí)，九層以下6B級(jí) b.新建的小型、零星建筑可統(tǒng)一易地修建 f.鄭州市人防面積計(jì)算： 高層：超過(guò)十層的建筑，人防面積為首層面積 多層：10層以下，基礎(chǔ)埋深超

8、過(guò)3m時(shí)，人防面積為首層面積，未超過(guò)3m時(shí)， 為首層面積的4% （備注：各地市人防計(jì)算方式均不統(tǒng)一）地下室功能設(shè)計(jì)地下室功能設(shè)計(jì)（12）人防地下室的合理位置設(shè)計(jì)：BAC人防地下室普通地下室成本結(jié)論：A C B地下室功能設(shè)計(jì)地下室功能設(shè)計(jì)（13）多層人防地下室的合理位置：成本結(jié)論： C B A多層人防地下室一般置于最底下一層BAC人防地下室普通地下室地下室防火設(shè)計(jì)（1）防火、安全疏散設(shè)計(jì)： 水平防火分區(qū)：指用防火門(mén)、防火卷簾等分隔物在水平方向分隔出的防火區(qū)域 a.多層民用建筑地下室: 一般用途500、地下商場(chǎng)等1000、地下汽車(chē)庫(kù)2000 b.高層民用建筑地下室 商業(yè)2000、車(chē)庫(kù)4000、其他

9、用房（設(shè)備房，辦公區(qū)等）1000 備注：設(shè)有自噴消防時(shí),面積增加一倍防火卷簾滅火噴淋地下室防火設(shè)計(jì)（2）防火、安全疏散設(shè)計(jì)： a.一般情況下，每個(gè)防火分區(qū)均應(yīng)設(shè)不少于兩個(gè)安全出口 b. 設(shè)備房，輔助用房等，當(dāng)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的防火區(qū)時(shí)，可利用兩個(gè)防火分區(qū) 間的連通門(mén)（防火門(mén)）作為一個(gè)安全出口 c.不同防火區(qū)可共用同一個(gè)疏散樓梯分別作其安全出口地下室通風(fēng)設(shè)計(jì)（1）通風(fēng)（進(jìn)風(fēng)，排風(fēng)）防煙的設(shè)計(jì)： a.地下室的通風(fēng)基本依靠一些通風(fēng)系統(tǒng)解決通風(fēng)問(wèn)題，宜把通風(fēng)管道兼作排煙管 道，以減少地下室通風(fēng)上部空間占用及風(fēng)管用量 b.每個(gè)排風(fēng)、排煙及送風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置豎井，進(jìn)風(fēng)口應(yīng)設(shè)在地面潔凈處 c.每個(gè)防火分區(qū)即對(duì)應(yīng)

10、一個(gè)排風(fēng)、排煙系統(tǒng)及進(jìn)風(fēng)系統(tǒng)藍(lán)海玉蘭灣1#樓底下二層地下室通風(fēng)設(shè)計(jì)（2）防煙分區(qū)的設(shè)置一般遵循下列原則： a.防煙分區(qū)不應(yīng)跨越防火分區(qū) b.對(duì)有特殊用途的場(chǎng)所如地下室、防煙樓梯間、消防電梯、避難房間等，應(yīng)單獨(dú) 劃分防煙分區(qū)； c.防煙分區(qū)一般不跨越樓層，如需要，則以不超過(guò)三層為宜；藍(lán)海玉蘭灣1#樓底下二層地下室通風(fēng)設(shè)計(jì)（3）防煙分區(qū)的設(shè)置一般遵循下列原則： a.水泵房、污水泵房、水庫(kù)、廁所、盥洗間等，其面積可不計(jì)入防火分區(qū)之內(nèi) b.柴油發(fā)電機(jī)房、直燃機(jī)房、鍋爐房等以及儲(chǔ)油間，水泵間、風(fēng)機(jī)房等，應(yīng)獨(dú)立 劃分防火分區(qū) c.每個(gè)防煙分區(qū)的面積。 高層建筑、其他建筑500 地下建筑500 地下汽車(chē)庫(kù)2

11、000地下室防水設(shè)計(jì)（1）地下室防水設(shè)計(jì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)適宜工程項(xiàng)目一級(jí)不允許滲水，維護(hù)結(jié)構(gòu)無(wú)濕漬醫(yī)院、餐廳、旅館、影劇院、商場(chǎng)、冷庫(kù)、糧庫(kù)、檔案庫(kù)、金庫(kù)、通信工程、計(jì)算機(jī)房、電站控制室、配電間及防水要求較高的生產(chǎn)車(chē)間二級(jí)不允許漏水，圍護(hù)結(jié)構(gòu)有少量，偶見(jiàn)的濕漬一般生產(chǎn)車(chē)間、空調(diào)機(jī)房、發(fā)電機(jī)房、燃料庫(kù)、一般人員掩蔽工程三級(jí)有少量漏水點(diǎn)，不得有線流和漏泥砂，每晝夜漏水量0.5L/電纜隧道四級(jí)有漏水點(diǎn)，不得有線流和漏泥砂，每晝夜漏水量2L/取水隧道、污水排放隧道、人防疏散干道、涵洞地下室外圍防水瀝青防水材料地下室功能設(shè)計(jì)（1）如何提高地下室的利用率： 加強(qiáng)地下室的使用與管理 a.公共與民用：用于公共納涼和文

12、娛健身活動(dòng)及其它公共用途 b.商業(yè)使用：用于商場(chǎng)、酒店、旅館、游泳館、洗浴中心，文化活動(dòng)用房等 c.專(zhuān)業(yè)用房：設(shè)備用房，儲(chǔ)藏用房，消防水池，生活水池，地下停車(chē)場(chǎng)等百腦匯地下商業(yè)21世紀(jì)地下餐飲（2）如何提高地下室的利用率： 設(shè)計(jì)時(shí)注意使用功能的提高 a.確保地下室高度設(shè)計(jì)合理，從而保證使用空間 b.地下室內(nèi)設(shè)備用房合理布置，保證設(shè)備安裝使用方便 c.設(shè)備用房集中布置，保證設(shè)備的使用、維修與管理方便，節(jié)省管理費(fèi)用地下室功能設(shè)計(jì)（3）如何提高地下室的利用率： 設(shè)計(jì)時(shí)注意使用功能的提高 a.控制地下室出入口的高度，保證設(shè)備進(jìn)出方便 b.地下室排水溝、污水井就近連通，保證地下室排水暢通，防止積水影響地

13、下室的 使用功能地下室功能設(shè)計(jì)地下室采光設(shè)計(jì)全地下室及半地下室是目前城市建設(shè)中開(kāi)發(fā)利用地下空間最為普遍的兩種建筑形式, 為改善其內(nèi)部空間環(huán)境, 總體通過(guò)三種方式進(jìn)行地下室采光“反光式采光窗井”“下沉式陽(yáng)光間”“平窗式采光窗”外觀收口方式新鄭紅溪谷地下室明鉆11#樓（1）地下室”反光式采光窗井”設(shè)計(jì) : a.采光窗井的內(nèi)立面應(yīng)設(shè)成傾斜狀，傾斜角度以有利用于將上部建筑立面反射光 經(jīng)窗井斜立面再反射導(dǎo)入地下室為宜; b.對(duì)反射面層的基本要求為淺色光亮, 具有良好的反光特性地下室采光設(shè)計(jì)光面墻體（2）地下室”反光式采光窗井”設(shè)計(jì) : a.為防止雨水落入采光窗, 在采光窗井上方應(yīng)設(shè)由鋁合金框和玻璃或塑料

14、采光板等 構(gòu)成的防雨采光罩,以免雨水斜向飄入采光窗井 b.采光罩應(yīng)高出采光窗井以利自然通風(fēng), 其高度一般取300500mm即可 c.采光窗井上口周邊應(yīng)設(shè)擋水臺(tái), 其高出室外地坪120150mm即可, 周?chē)仄?應(yīng)設(shè)排水坡, 以免雨水流入采光窗井地下室采光設(shè)計(jì)智能電控窗應(yīng)用（1）地下室”平窗式采光窗”設(shè)計(jì) : a.平窗式設(shè)計(jì)是利用地下室高出地面的空間，設(shè)計(jì)地下室采光窗，但窗戶(hù)較小， 一般為0.3m*1m（根據(jù)地下室高出地面高度不等將有所調(diào)整）地下室采光設(shè)計(jì)明鉆11#樓鑫苑名家4#采光窗采光窗（1）地下室”下沉式陽(yáng)光間”設(shè)計(jì) : a.下沉式陽(yáng)光間設(shè)在附建地下室或半地下室外墻一側(cè),一般以設(shè)在南向?yàn)樽?/p>

15、佳 b.其寬度和深度與地下室及半地下室的層高、建筑周?chē)玫貤l件、內(nèi)部空間觀感 等因素相關(guān) c.下沉式陽(yáng)光間應(yīng)設(shè)由鋁合金或輕鋼骨架和采光板等構(gòu)成的防雨采光頂棚, 并應(yīng)設(shè) 可開(kāi)閉窗扇以便自然通風(fēng); 采光頂棚上部建筑外墻面裝修應(yīng)采用反光性能強(qiáng)的材 料, 以利將陽(yáng)光反射導(dǎo)入陽(yáng)光間內(nèi)。地下室采光設(shè)計(jì)（1）地下室”下沉式陽(yáng)光間”設(shè)計(jì) : a.下沉式陽(yáng)光間的地面和墻面裝修應(yīng)采用淺色反光性好的材料, 墻面應(yīng)適當(dāng)傾斜以利反射上部反射光線, 將其導(dǎo)入地下室內(nèi), 增大采光進(jìn)深 b.采光頂棚與室外地坪交接處應(yīng)設(shè)擋水臺(tái), 周邊地坪設(shè)排水坡, 以免雨水流入下沉式陽(yáng)光間地下室采光設(shè)計(jì)新鄭紅溪谷項(xiàng)目（1）地下室”下沉式陽(yáng)光間

16、”設(shè)計(jì) : 陽(yáng)光間與半/地下室之間空間流通的程度取決于地下室的使用功能,其形式有: a.地下室與陽(yáng)光間之間設(shè)圍護(hù)墻, 局部設(shè)玻璃窗和門(mén) b.地下室與陽(yáng)光間之間設(shè)大面積落地玻璃窗和玻璃門(mén) c.除地下室結(jié)構(gòu)外墻、柱之外, 地下室與陽(yáng)光間之間不另設(shè)隔斷,完全開(kāi)敞通透地下室采光設(shè)計(jì)新鄭紅溪谷項(xiàng)目（1）地下室建筑面積的確定: a.地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、 防潮層及其保護(hù)墻)外圍的水平面積計(jì)算 b.地下儲(chǔ)藏室面積計(jì)算: 計(jì)算原則：每個(gè)儲(chǔ)藏室用到的地方算公攤 地下設(shè)備用房相當(dāng)于一個(gè)儲(chǔ)藏室，面積計(jì)算時(shí)計(jì)入住宅面積 地下室通風(fēng)井、采光井不做面積計(jì)算地下室面積計(jì)算（1

17、）地下室層高設(shè)計(jì): a.在排除外界因素（車(chē)庫(kù)、大型設(shè)備房）影響時(shí)，層高一般在2.7m-3m b.在與車(chē)庫(kù)連接時(shí)，住宅地下室層高一般以車(chē)庫(kù)層高為標(biāo)準(zhǔn)（4.5m左右）地下室層高設(shè)計(jì)5m車(chē)庫(kù)新藍(lán)鉆E地塊高層新藍(lán)鉆E地塊多層3m2.9m第三部分：地下室功能設(shè)計(jì)探索 隨著地下室的多樣化設(shè)計(jì)越來(lái)越多，人們對(duì)地下室的使用方式也多種多樣，從高檔的休閑健身到一般的儲(chǔ)物間，各種地下室使用功能逐步呈現(xiàn)于市場(chǎng) 隨著鄭州市市政規(guī)劃對(duì)“2015年之前對(duì)鄭州市18個(gè)城中村得改造”的逐步實(shí)施，租房人群將面臨“一房難租”的問(wèn)題，北京租售地下室的時(shí)代即將在鄭州上映地下室功能研究地下室功能研究（1）地下室功能設(shè)計(jì): 一般情況下：

18、a.別墅地下室多為：酒窖、臺(tái)球室、棋牌室、健身房、觀影廳等功能 b.多層地下室多為：棋牌室、收藏室、衣帽間等功能 c.高層地下室多為：雜物間、貨品倉(cāng)庫(kù)等功能 d.其中還有部分地下室設(shè)計(jì)為商業(yè)、辦公、居住等功能使用地下室功能研究紅溪谷地下室u 地下室的設(shè)計(jì)多種多樣，住宅品質(zhì)越高，地下室的設(shè)計(jì)品質(zhì)約豐富u 如圖：紅溪谷樣板間地下室、普羅旺世別墅地下室等普羅旺世別墅21世紀(jì)社區(qū)普羅旺世洋房地下賓館、地下小超、地下居住地下室功能研究第四部分：地下室銷(xiāo)售研究地下室銷(xiāo)售研究（1）地下室分割方式: a.單間分割：分割為各各小間，面積一般在5-20之間 b.連體分割：地下室連接一層或二層使用 c.連體單間：部分地下室和一層、二層連接，部分分割為單間正商城高層單間地下室青島紅河谷多層連體地下室新藍(lán)鉆多層負(fù)一層連接負(fù)二層分割藍(lán)海港灣3#樓開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況（低樓層贈(zèng)送地下室）地下室銷(xiāo)售研究（1）地下室銷(xiāo)售方式: a.與一層連接銷(xiāo)售：提升一層的銷(xiāo)售價(jià)格，整體提升銷(xiāo)售均價(jià) b.與二層連接銷(xiāo)售：提升二層價(jià)格（缺點(diǎn)：樓梯間將給一層住戶(hù)帶來(lái)影響） c.小單間單獨(dú)銷(xiāo)售：可提高開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，獲得收益 d.小單間配送給住戶(hù)：可以提高產(chǎn)品的銷(xiāo)售