創(chuàng)新戶型(偷面積)82P

1、 所謂“偷面積偷面積”，就是鉆建筑面積計算方法的空子，將可以不計如建筑面積的套內(nèi)平面面積，“送”給住宅買家。 第一式：第一式：“萬科城萬科城” 半地下室半地下室第二式：第二式：“萬科萬科1717英里英里”半地下室半地下室第三式：第三式：“桂芳園桂芳園” 可拆卸凸窗可拆卸凸窗第四式：第四式：“桂芳園桂芳園”隱藏式衣櫥隱藏式衣櫥第五式：第五式：“城市主場城市主場”可打掉步入式凸窗梁可打掉步入式凸窗梁第六式：第六式：“新天地新天地”6 6米高入戶花園米高入戶花園第七式：第七式：“新天地新天地”可延展客廳可延展客廳第八式：第八式：金眾金眾“香詩美林香詩美林”共享梯廳共享梯廳萬科的半地下室萬科的半地下室

2、“偷面積偷面積”，事實上其層，事實上其層高多在高多在2.22.2米以上，其鉆的空子不是米以上，其鉆的空子不是“低低于于2.22.2米的空間不計建筑面積米的空間不計建筑面積”條款，而條款，而是正負零以下結(jié)構(gòu)空間不計入容積率面積是正負零以下結(jié)構(gòu)空間不計入容積率面積（比如地下停車場的不計入建筑面積）。（比如地下停車場的不計入建筑面積）。萬科的半地下室的高明之處在于其萬科的半地下室的高明之處在于其“半半”字，使得所送的空間可以自然通風和采光。字，使得所送的空間可以自然通風和采光。依此類推，凡是有一樓的住宅建筑，都可依此類推，凡是有一樓的住宅建筑，都可以抬高其正負零標高，為一樓（甚至二樓）以抬高其正負零

3、標高，為一樓（甚至二樓）業(yè)主大送其半地下室，使一樓住宅增加賣業(yè)主大送其半地下室，使一樓住宅增加賣點，使消費者嘗到實惠。點，使消費者嘗到實惠。半地下室層凈高約半地下室層凈高約2.42.4米，估計層高在米，估計層高在2.62.6米米 寬景寬景HOUSEHOUSE的一樓單位的一樓單位140140多平方米，送的半地多平方米，送的半地下室約下室約8080多平方米多平方米 由于室外架空由于室外架空1 1米左右，給采光窗創(chuàng)造了通米左右，給采光窗創(chuàng)造了通風采光的條件風采光的條件 “萬科城萬科城”寬寬景景HOUSEHOUSE的一的一樓單位，由院樓單位，由院子里下達半地子里下達半地下室的天井。下室的天井。 寬景寬

4、景HOUSEHOUSE的二樓單位通過直下兩層室內(nèi)樓的二樓單位通過直下兩層室內(nèi)樓梯，到達被送的半地下室。梯，到達被送的半地下室。寬景寬景HOUSEHOUSE的的一樓單位從一樓單位從天井看，每天井看，每戶就象是一戶就象是一樓的復式房樓的復式房 依靠其得天獨厚的懸崖建山體建筑，模依靠其得天獨厚的懸崖建山體建筑，模糊其地面值做半地下室。糊其地面值做半地下室。這類做法對于坡地住宅這類做法對于坡地住宅( (如萬科東海岸如萬科東海岸) )的項目具有借鑒意義的項目具有借鑒意義, ,因為兩者均為模因為兩者均為模糊地面值的特點糊地面值的特點. .萬科萬科“1717英里英里”TOWNHOUSETOWNHOUSE所送

5、半地下室的層所送半地下室的層高，達到了高，達到了2.82.8米，已經(jīng)和住宅的標準層高相米，已經(jīng)和住宅的標準層高相同，在使用上將與標準住宅樓層一樣便利。同，在使用上將與標準住宅樓層一樣便利。 “可拆卸凸窗可拆卸凸窗”是將可以原設(shè)計的凸窗是將可以原設(shè)計的凸窗（不計建筑面積）打掉。（不計建筑面積）打掉。其特點在于既不計入建筑面積，又使業(yè)其特點在于既不計入建筑面積，又使業(yè)主在今后的有比一般的凸窗更多的室內(nèi)主在今后的有比一般的凸窗更多的室內(nèi)地面面積，也比步入式凸窗有更高的空地面面積，也比步入式凸窗有更高的空間高度。間高度。這些這些“可拆卸凸窗可拆卸凸窗”在交樓時是真正的在交樓時是真正的凸窗（在結(jié)構(gòu)上是虛

6、設(shè)的）。凸窗（在結(jié)構(gòu)上是虛設(shè)的）。業(yè)主在裝修時，可以自行將該凸窗打掉（不影業(yè)主在裝修時，可以自行將該凸窗打掉（不影響外墻立面）。響外墻立面）。在其外立面是看不出是凸窗的在其外立面是看不出是凸窗的外墻與外窗齊平。外墻與外窗齊平?！肮鸱紙@桂芳園”、“可園可園”在臥室內(nèi)設(shè)有外在臥室內(nèi)設(shè)有外凸的壁柜空間，由于其高度為凸的壁柜空間，由于其高度為2.12.1米米（鉆了（鉆了“低于低于2.22.2米層高不計入建筑面米層高不計入建筑面積積”的規(guī)定空子），不計入建筑面積，的規(guī)定空子），不計入建筑面積，也屬也屬“偷面積偷面積”的行為。的行為。臥室壁柜空間高度為臥室壁柜空間高度為2.12.1米，由于低于米，由于低于

7、2.22.2米而不計入建筑面積，被稱為米而不計入建筑面積，被稱為“隱隱藏式衣櫥藏式衣櫥”。步入式凸窗在今年深圳的小戶型住宅中步入式凸窗在今年深圳的小戶型住宅中大行其道，是其直接增加了小戶型的室大行其道，是其直接增加了小戶型的室內(nèi)面積（又由于其低于內(nèi)面積（又由于其低于2.22.2米層高，可米層高，可以不計入建筑面積）。以不計入建筑面積）。 “城市主場城市主場”的創(chuàng)新點，并不完全在于的創(chuàng)新點，并不完全在于其步入式凸窗的進深之大，關(guān)鍵在于其其步入式凸窗的進深之大，關(guān)鍵在于其步入式凸窗的上梁可以打掉，直接成為步入式凸窗的上梁可以打掉，直接成為有效的室內(nèi)空間。有效的室內(nèi)空間。 窗口位置后標注了進深有窗口

8、位置后標注了進深有1.51.5米的虛線米的虛線 在樣板房中展示了可打掉部分的上梁（頂柜）。在樣板房中展示了可打掉部分的上梁（頂柜）。 據(jù)現(xiàn)場銷售代表說，在據(jù)現(xiàn)場銷售代表說，在1.51.5米的步入式凸窗中，可以打米的步入式凸窗中，可以打掉掉0.90.9米，其米，其0.60.6米是真實的步入式凸窗的上梁結(jié)構(gòu)。米是真實的步入式凸窗的上梁結(jié)構(gòu)。 “新天地新天地”的的“6 6米高入戶花園米高入戶花園”采用采用左右錯層設(shè)計，將入戶花園設(shè)計成兩層左右錯層設(shè)計，將入戶花園設(shè)計成兩層高度，可以高度，可以100%100%的的“偷面積偷面積”。 “6 6米高入戶花園米高入戶花園”由于上層被封閉，在使用中由于上層被封

9、閉，在使用中甚至可以再作一層閣樓。甚至可以再作一層閣樓。 “客廳偷面積客廳偷面積”又被稱為又被稱為“可延可延展客廳展客廳”, ,指的是將原設(shè)計的兩戶指的是將原設(shè)計的兩戶之間的管道井面積，兩家各分一之間的管道井面積，兩家各分一半（據(jù)說每家有半（據(jù)說每家有9 9平方米）。在樣平方米）。在樣板房中明顯地將板房中明顯地將“偷的面積偷的面積”用用紅色墻面表示。紅色墻面表示。經(jīng)與銷售員確認，在竣工驗收時經(jīng)與銷售員確認，在竣工驗收時該紅白墻面交界處有磚墻分隔。該紅白墻面交界處有磚墻分隔。待驗收后，發(fā)展商會組織重新隔待驗收后，發(fā)展商會組織重新隔墻，按照樣板房樣式向業(yè)主交樓。墻，按照樣板房樣式向業(yè)主交樓。電梯廳

10、花園由兩層高露臺組成，即每兩電梯廳花園由兩層高露臺組成，即每兩層電梯廳均有一個近層電梯廳均有一個近30304040平方米的露平方米的露臺，形成了可供兩層業(yè)主共同使用梯廳臺，形成了可供兩層業(yè)主共同使用梯廳花園?；▓@。由于電梯廳露臺是兩層高度，按照建筑由于電梯廳露臺是兩層高度，按照建筑面積計算有關(guān)規(guī)定，不屬于計容積率部面積計算有關(guān)規(guī)定，不屬于計容積率部分，可以不計入容積率，也屬于分，可以不計入容積率，也屬于“偷面偷面積積”部分。部分。這部分建筑面積，并沒有計入公攤面積，這部分建筑面積，并沒有計入公攤面積，可以給業(yè)主帶來了額外的實惠。可以給業(yè)主帶來了額外的實惠?！半p御雅軒”的“N+M” 2006年2

11、月26日寶中“西城上筑”一期的“N+1”戶型，2007年1月13日龍城“奧林華府”一期的“N+2”戶型，即在N=二房單位、三房單位、四房單位，增送可以隔成1間房，或2間房的空間。說白了，就是把其中的1間房，或2間房的外墻打掉，換成攔桿，成為一個進深如同房間的凹陽臺；待入伙后，再將欄桿換回外墻，成為房間。 而今，2007年12月1日開盤的羅湖翠竹路北的“雙御雅軒”的“N+M”戶型，卻是一房送3房，二房送4房，三房送5房。 在“雙御雅軒”，送2房已經(jīng)不再是賣點，起碼得送個3房、或4房、或5房。用數(shù)學公式來表達，即“N+M”，N=1、2、3房，M=3、4、5房。 怪不得在去樓盤的路上，大家競猜的房價

12、1.41.5萬元/平米統(tǒng)統(tǒng)猜錯，2萬元/平米的均價既使人大跌眼鏡，也使這個定位于普通戶型（一房61.67-62.99平米，二房81.38-88.52平米，三房19.24-20.39平米）的樓盤單價出奇的高！下面看看下面看看“雙御雅軒雙御雅軒”戶型的贈送戶型的贈送面積情況：面積情況：一房建筑面積一房建筑面積61.67-62.99平米，贈平米，贈送面積送面積45.6平米，贈送面積達戶型建筑平米，贈送面積達戶型建筑面積的面積的72.9%。二房建筑面積二房建筑面積81.38-88.52平米，贈平米，贈送面積送面積59.3平米，贈送面積達戶型建筑平米，贈送面積達戶型建筑面積的面積的69.8%。三房建筑面

13、積三房建筑面積19.24-20.39平米，贈平米，贈送面積送面積76.2平米，贈送面積達戶型建筑平米，贈送面積達戶型建筑面積的面積的63.8%。 2006年6月25日，深圳政府頒布了深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范（俗稱“禁偷令”），規(guī)范了深圳住宅戶型設(shè)計上日益夸張的“偷面積”情況。 看到“雙御雅軒”的“N+M”戶型，感到深圳的地產(chǎn)人真是“太有才了”“禁偷令”剛使得“偷面積”有所收斂，在一年半后的今天，卻又可以采用“雙御雅軒”的“N+M”戶型，而肆無忌憚地“大偷、特偷”。 “雙御雅軒”戶型破解了“禁偷令”， “N+M”之M房可以隨開發(fā)商、建筑師、策劃師的思路有限地延長，可以送M間房！“雙御

14、雅軒雙御雅軒”戶型破解戶型破解“禁偷令禁偷令”的方的方法，卻是利用構(gòu)架大做文章，對這個法，卻是利用構(gòu)架大做文章，對這個“規(guī)范規(guī)范空白空白”而大鉆空子，不僅使市場大開眼界，而大鉆空子，不僅使市場大開眼界，也使國家有關(guān)部門始料未及。也使國家有關(guān)部門始料未及?！敖盗罱盗睢敖钡氖堑氖恰鞍灏濉保?，而“雙御雙御雅軒雅軒”“”“偷偷”的是的是“架架”！“雙御雅軒雙御雅軒”“”“偷面積偷面積”的構(gòu)架，也可的構(gòu)架，也可以說是以說是“花架花架”，事實上其又可以作為樓板，事實上其又可以作為樓板的梁，今后在其上可以搭板成樓板，在其外的梁，今后在其上可以搭板成樓板，在其外隔墻成房間。隔墻成房間?，F(xiàn)場售樓員介紹

15、說，開發(fā)商將負責在驗現(xiàn)場售樓員介紹說，開發(fā)商將負責在驗收后將這些部分統(tǒng)一搭好樓板，隔成房間，收后將這些部分統(tǒng)一搭好樓板，隔成房間，業(yè)主無需再費力費神，就可以多得到業(yè)主無需再費力費神，就可以多得到M間房。間房。如下戶型圖可以看到，一條只計算一半如下戶型圖可以看到，一條只計算一半面積的通道，兩邊的花架是不計算建筑面積面積的通道，兩邊的花架是不計算建筑面積的的“贈送部分贈送部分”，這些花架，今后將全部搭，這些花架，今后將全部搭上板，隔成房。上板，隔成房。從現(xiàn)場的毛坯房可以清楚地看到，一條從現(xiàn)場的毛坯房可以清楚地看到，一條只計算一半面積的通道入戶。只計算一半面積的通道入戶。 從現(xiàn)場的毛坯房可以清楚地看到，入戶通道的兩側(cè)花架，是不計算建筑面積的從現(xiàn)場的毛坯房可以清楚地看到，入戶通道的兩側(cè)花架，是不計算建筑面積的“贈送部分贈送部分”?，F(xiàn)場的樣板房則將通道的