商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式與策劃定位實(shí)操(收藏版)

1、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域、模式很重要！商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式與策劃定位實(shí)操商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式和利潤(rùn)密碼如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位如何進(jìn)行商業(yè)體量定位商業(yè)地產(chǎn)與住宅的開(kāi)發(fā)行為比較如何進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)定位？商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)一所謂商業(yè)地產(chǎn)，就是為商業(yè)流通領(lǐng)域搭建一個(gè)實(shí)體平臺(tái)一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)按行業(yè)類別分類健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)（健身中心、美容院）商品批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)（小商品批發(fā)市場(chǎng)）居住以及辦公用商業(yè)地產(chǎn)（寫(xiě)字樓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、老年公寓）餐飲功能房地產(chǎn)（大型飯莊、快餐小吃、冷飲店）娛樂(lè)功能房地產(chǎn)（電影城、娛樂(lè)城、KTV、游樂(lè)場(chǎng)）零售功能房地產(chǎn)（百貨商場(chǎng)、

2、商業(yè)街、超市、家居建材，以及將上述多種功能于一身的大型購(gòu)物中心）一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)按市場(chǎng)范圍分類超區(qū)域型出租面積在7萬(wàn)平方米以上，入駐商戶數(shù)量150200家，主力店如大型百貨公司或批發(fā)店35家，商圈人口在50萬(wàn)以上，停車(chē)位數(shù)量在5000輛以上。）超級(jí)型（出租面積在10萬(wàn)平方米以上，入駐商戶數(shù)量在250700家，主力店如百貨公司、超市、家店等36家，商圈人口輻射幾百萬(wàn)人，甚至千萬(wàn)人不等，停車(chē)位數(shù)量在1萬(wàn)個(gè)左右或更多。）區(qū)域型（出租面積在1.5萬(wàn)7萬(wàn)平方米，入駐商戶數(shù)量100家以上，主力店為大型百貨公司或批發(fā)店，商圈人口在20萬(wàn)以上，停車(chē)位在10005000輛。）社區(qū)型（出租面積平均為1.3萬(wàn)平

3、方米，入駐商戶20100家，商圈半徑在30分鐘車(chē)程以內(nèi)，主力店為大型超市或從事批發(fā)的商店，停車(chē)位約500輛。）近鄰型（出租面積平均為7000平方米，入駐商戶1020家，商圈內(nèi)人口為510萬(wàn)，商圈半徑在10分鐘車(chē)程內(nèi)，主要經(jīng)營(yíng)日用品和一般食品，停車(chē)位約100輛。）一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)按照消費(fèi)行為分類體驗(yàn)業(yè)態(tài)房地產(chǎn)（娛樂(lè)、休閑類房地產(chǎn)）服務(wù)業(yè)態(tài)房地產(chǎn)（餐飲、寫(xiě)字樓、服務(wù)性公寓）物品業(yè)態(tài)房地產(chǎn)（大型購(gòu)物中心，百貨商場(chǎng)，超市，家居建材店，以及各種類型產(chǎn)品旗艦店和專業(yè)店）按照建筑形式分類綜合建筑（多種房地產(chǎn)形式的統(tǒng)一規(guī)劃）項(xiàng)目規(guī)劃計(jì)階段還面臨多種房地產(chǎn)形式的統(tǒng)一規(guī)劃問(wèn)題，如果規(guī)劃不合理，會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的

4、成功運(yùn)營(yíng)。單體建筑（商業(yè)項(xiàng)目獨(dú)立在特定地塊上建設(shè)，無(wú)其它房地產(chǎn)存在）面臨純商業(yè)問(wèn)題一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)五種最具前景的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)l中等規(guī)模的購(gòu)物中心將是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)以零售為主，商品檔次中檔偏高甚至更高，一般體重較大，超級(jí)購(gòu)物中心，中等購(gòu)物中心的服務(wù)半徑是區(qū)域型的，地鐵和地面公共交通將是疏導(dǎo)購(gòu)物人流的主要方式。l室內(nèi)外相結(jié)合的購(gòu)物空間：商業(yè)步行街以零售商業(yè)為主，由一條城市主干輔道，輔之以廣場(chǎng)、街巷，形成一個(gè)相對(duì)的固定區(qū)域。l社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)群體鎖定于社區(qū)住戶。l流通型商業(yè)地產(chǎn)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)一般位置較好，常成行成市發(fā)展，以商品流通為主要功能。l資源型商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)態(tài)：旅游地產(chǎn)泛指在旅

5、游景點(diǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，也指用于旅游用途的物業(yè)開(kāi)發(fā)。選擇一個(gè)有前景的商業(yè)地產(chǎn)投資類型，需要發(fā)展商前瞻的眼光商業(yè)地產(chǎn)與住宅開(kāi)發(fā)的行為比較二二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅開(kāi)發(fā)的行為比較開(kāi)發(fā)流程層面的區(qū)別利益層面的區(qū)別規(guī)劃設(shè)計(jì)決定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的存亡大型商業(yè)地立項(xiàng)目業(yè)態(tài)和功能均較住宅物業(yè)復(fù)雜，各種人流、物流、水平、垂直交通與消防疏散的組織相當(dāng)繁瑣；在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來(lái)大量商家的需求，特別是可視性和可達(dá)性，以獲得最大的商業(yè)利益，進(jìn)而為發(fā)展商獲得最大的出租和出售回報(bào)，是規(guī)劃設(shè)計(jì)至關(guān)重要的問(wèn)題。各種業(yè)態(tài)對(duì)商鋪的要求具有不可替代性，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃必須在招商的基礎(chǔ)上進(jìn)行并伴隨著整個(gè)招商過(guò)程，才能避免因規(guī)劃不

6、當(dāng)帶來(lái)的投資損失。規(guī)劃層面的區(qū)別二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅開(kāi)發(fā)的行為比較商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址過(guò)程更嚴(yán)謹(jǐn)；商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研比住宅復(fù)雜；商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位比住宅開(kāi)發(fā)定位系統(tǒng)化；商業(yè)地產(chǎn)的推廣比住宅的推廣更具針對(duì)性；商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比住宅開(kāi)發(fā)多出開(kāi)業(yè)、運(yùn)營(yíng)、管理三個(gè)環(huán)節(jié)。規(guī)劃層面的區(qū)別開(kāi)發(fā)流程層面的區(qū)別利益層面的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅開(kāi)發(fā)的區(qū)別土地開(kāi)發(fā)流程土地獲取市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計(jì)銷售組織營(yíng)銷策劃營(yíng)銷策劃商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地段選擇是關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析和生活結(jié)構(gòu)研究區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃研究商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策研究區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)、商鋪分布及經(jīng)營(yíng)狀況的市場(chǎng)調(diào)查與分析典型性調(diào)查與研究地區(qū)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量分析消費(fèi)者消費(fèi)行為調(diào)查

7、與研究項(xiàng)目立地條件研究商圈的確定和研究目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)客戶定位目標(biāo)消費(fèi)群定位目標(biāo)投資小業(yè)主定位目標(biāo)經(jīng)營(yíng)客戶定位項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)特色定位項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目規(guī)模定位項(xiàng)目形象定位整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格與立面設(shè)計(jì)商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案景觀設(shè)計(jì)方案交通組織設(shè)計(jì)方案銷售招商銷售交房開(kāi)業(yè)清盤(pán)持續(xù)經(jīng)營(yíng)住宅開(kāi)發(fā)地段選擇是關(guān)鍵客觀市場(chǎng)調(diào)研微觀市場(chǎng)調(diào)研消費(fèi)者調(diào)研形象定位市場(chǎng)定位目標(biāo)客戶群定位產(chǎn)品定位整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格與立面設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)銷售團(tuán)隊(duì)組建營(yíng)銷方式多樣化銷售團(tuán)隊(duì)組建招商團(tuán)隊(duì)組建以活動(dòng)營(yíng)銷為主，較少投放廣告，廣告訴求以投資理念為主租金收入自營(yíng)收入銷售收入其他收入二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅開(kāi)發(fā)的行為比較

8、商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)產(chǎn)生模型更為復(fù)雜規(guī)劃層面的區(qū)別開(kāi)發(fā)流程層面的區(qū)別利益層面的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要平衡多種權(quán)益關(guān)系開(kāi)發(fā)商小業(yè)主經(jīng)營(yíng)者管理者消費(fèi)者出售出租出租商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生態(tài)鏈商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生模型住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生模型總銷售收入（銷售額）總成本利潤(rùn)總收入總成本利潤(rùn)產(chǎn)品定位的三種盈利模式及五個(gè)利潤(rùn)密碼三三、項(xiàng)目定位主旨：重塑新的縣城商業(yè)格局和業(yè)態(tài)、走差異化路線l主題年輕、時(shí)尚、休閑娛樂(lè)、體驗(yàn)購(gòu)物；l百貨業(yè)態(tài)加入年輕時(shí)尚元素（蘋(píng)果體驗(yàn)店、健身房、動(dòng)漫城）；l電影業(yè)態(tài)填充市場(chǎng)空白，通過(guò)院線的推廣鎖定年輕消費(fèi)人群；l餐飲業(yè)態(tài)切入時(shí)尚元素，女性的購(gòu)物是天性，打造時(shí)尚女性精品街；l超市百貨增加精品超市、進(jìn)

9、口食品店；l對(duì)外游樂(lè)場(chǎng)、雙語(yǔ)幼兒園、學(xué)前教育、酒店、KTV、酒吧作為項(xiàng)目亮點(diǎn)三、產(chǎn)品定位的三種盈利模式及五個(gè)利潤(rùn)密碼只租不售只售不租又租又售，且租且售SOHO地產(chǎn)六佰本大成國(guó)際購(gòu)物中心萬(wàn)達(dá)、國(guó)貿(mào)、丹尼斯三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤(rùn)密碼盈利模式盈利模式優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)缺點(diǎn)適用類型適用類型盈利模式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)適用類型只租不售分散出租租金高，開(kāi)發(fā)商收益可最大化，物業(yè)升值空間大，容易出售表現(xiàn)租期短，容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營(yíng)需充分重視前期的市場(chǎng)定位、功能定位、業(yè)態(tài)定位的策劃工作，設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)招商能力、日常經(jīng)營(yíng)管理能力的要求極高，同時(shí)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大商業(yè)區(qū)域城郊的大型商業(yè)物業(yè)、有足夠大

10、的停車(chē)場(chǎng)及卸貨區(qū)的商業(yè)物業(yè)。整體出租不需設(shè)立專門(mén)的經(jīng)營(yíng)公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員，交易簡(jiǎn)單，結(jié)算方便；物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款，升值空間較大，有利開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，帶租約更有利于日后整體銷售收益低、在35%之間的回報(bào)率，即使物業(yè)升值，其套現(xiàn)的難度很大，采取這種方式還要加強(qiáng)對(duì)租戶的評(píng)估。沒(méi)有商業(yè)專才、資金實(shí)力雄厚、經(jīng)營(yíng)相對(duì)保守的開(kāi)發(fā)商，其物業(yè)面積一般不超過(guò)5萬(wàn)m2只售不租相對(duì)省力且風(fēng)險(xiǎn)較低失去了更大收益前景的可能性，商業(yè)經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定資金實(shí)力不夠、融資渠道有限、急于變現(xiàn)的開(kāi)發(fā)商又租又售，且租且售分層或分片出租模式租金相對(duì)整體出現(xiàn)要高一些，風(fēng)險(xiǎn)分散、租金相對(duì)有一定保證物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款，比整體出租更適合日后帶租約出

11、售物業(yè)，如果某一層經(jīng)營(yíng)失敗時(shí)，開(kāi)發(fā)商能掌握主動(dòng)權(quán)，并進(jìn)行重新招租需重視前期的商業(yè)策劃（業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場(chǎng)定位等），需設(shè)立相應(yīng)的管理部門(mén)及配備相關(guān)的商業(yè)專才；要求開(kāi)發(fā)商建立儲(chǔ)備租戶資源庫(kù)，并具備極強(qiáng)的招商能力資金實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商層（或片）與散結(jié)合出租模式主力店的進(jìn)駐有助于帶動(dòng)其它小商鋪的銷售，大小租戶的結(jié)構(gòu)使項(xiàng)目穩(wěn)定性提高，有利建立完整的租戶資源庫(kù)，為以后開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)造成功動(dòng)作的條件要求開(kāi)發(fā)商具備很雄厚的自有資金；需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才，對(duì)主力店的招租能力極高5萬(wàn)m2以上的商場(chǎng)三種商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式對(duì)比三、產(chǎn)品定位的三種盈利模式及五個(gè)利潤(rùn)密碼商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)密碼心

12、態(tài)融資外腦共同利益主題定位商業(yè)地發(fā)開(kāi)發(fā)商要具備長(zhǎng)線贏利心態(tài)：（例如：360、丹尼斯、大商的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)）商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)具備正視風(fēng)險(xiǎn)心態(tài)：（防范物業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)、防范市場(chǎng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)）長(zhǎng)線贏利與正視風(fēng)險(xiǎn)，就是應(yīng)了“說(shuō)得容易做到難”的老話三、產(chǎn)品定位的三種盈利模式及五個(gè)利潤(rùn)密碼商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)密碼心態(tài)融資外腦共同利益主題定位一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目需要一次投資建成才能形成商業(yè)氣氛，因而所有的前期投入都來(lái)自開(kāi)發(fā)商的積累，而且在租售過(guò)程中，為了吸引主力店加盟，開(kāi)發(fā)商不得不采取前幾年租期內(nèi)低租金，甚至部分免租金的形式。成熟的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常是由基金作為項(xiàng)目的主要投資人，或是開(kāi)發(fā)完成后由基金購(gòu)買(mǎi)，再進(jìn)行

13、統(tǒng)一的租賃經(jīng)營(yíng)等。中國(guó)典型的融資比例是：50權(quán)益/50貸款。三、產(chǎn)品定位的三種盈利模式及五個(gè)利潤(rùn)密碼商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)密碼心態(tài)融資外腦共同利益主題定位一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在前期的策劃、招商中期的規(guī)劃設(shè)計(jì)、以及后期的經(jīng)營(yíng)管理三個(gè)階段都需要有高度專業(yè)化水準(zhǔn)的操作能力。發(fā)展商需要在專業(yè)商業(yè)投資、管理與顧問(wèn)公司以及商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)公司的協(xié)助下，才能使一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目達(dá)到專業(yè)化的高度。商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)密碼支持管理者的專業(yè)意見(jiàn)開(kāi)發(fā)商投資者經(jīng)營(yíng)者消費(fèi)者管理者站在城市建設(shè)的高度帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展保證投資者的租金收入預(yù)留經(jīng)營(yíng)者的增值空間符合消費(fèi)者的消費(fèi)取向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的利益共同體心態(tài)融資外腦共同利益主題定位政府三、產(chǎn)品定位的

14、三種盈利模式及五個(gè)利潤(rùn)密碼智者說(shuō)：賺錢(qián)的買(mǎi)賣(mài)不一定是成功的買(mǎi)賣(mài)，成功的買(mǎi)賣(mài)是雙方都滿意的買(mǎi)賣(mài)。三、產(chǎn)品定位的三種盈利模式及五個(gè)利潤(rùn)密碼商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)密碼分析歷史悠久的商業(yè)街與當(dāng)代成功的商業(yè)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展具有“向心格局”，一個(gè)靈魂人物（項(xiàng)目），具有強(qiáng)烈的磁場(chǎng)效應(yīng)；商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展具有“集群效應(yīng)”，成行成市更有利于商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。無(wú)論是向心格局，還是集群效應(yīng)，商業(yè)地產(chǎn)的相生相旺最終歸為一點(diǎn)成功的主題定位（用系統(tǒng)的理論來(lái)分析，包括市場(chǎng)定位、消費(fèi)者定位、業(yè)態(tài)定位等）。心態(tài)融資外腦共同利益主題定位如何進(jìn)行商業(yè)定位四l 如何進(jìn)行商業(yè)體量定位l 如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位l 如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位l 如

15、何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位在確定項(xiàng)目以配套為主題的方向下1、如何進(jìn)行商業(yè)體量定位外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在511之間；中間型的商業(yè)面積和住宅面積之比在25之間；內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的2以下。商業(yè)與住宅面積配比法1、如何進(jìn)行商業(yè)體量定位社區(qū)配套商業(yè)規(guī)模= 項(xiàng)目人口* 人均商業(yè)面積 （社區(qū)商業(yè)人均商業(yè)規(guī)模控制在0.4-0.6平方米/人）人均面積推算法1、如何進(jìn)行商業(yè)體量定位根據(jù)生活配套類商業(yè)業(yè)態(tài)商家開(kāi)店規(guī)模所需及項(xiàng)目適合引進(jìn)的店鋪個(gè)數(shù)推算匯總商業(yè)規(guī)模（舉例） 業(yè)態(tài)組合反推法如何進(jìn)行商業(yè)定位四l 如何進(jìn)行商業(yè)體量定位l 如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位l 如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位l 如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位2、如

16、何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位項(xiàng)目立地條件研究項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究輻射區(qū)域的確定和零售業(yè)結(jié)構(gòu)研究競(jìng)品及典型性案例研究市場(chǎng)定位的推導(dǎo)思路消費(fèi)者消費(fèi)行業(yè)的調(diào)查與研究2、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究 總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平等 GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 全社會(huì)消費(fèi)品零售總額 全市商業(yè)增加值 城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額開(kāi)發(fā)任何一個(gè)項(xiàng)目都涉及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資大，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大。2、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位 項(xiàng)目立

17、地條件研究 項(xiàng)目基本指標(biāo)決定項(xiàng)目的產(chǎn)品形式 道路類別研究依用途分交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道，如王府井大街商業(yè)干道，朝外大街兼具商業(yè)干道和交通干道雙重功能，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道； 交通易達(dá)性研究是否有障礙物（如交通欄隔），消費(fèi)人群本項(xiàng)目的車(chē)行和人行來(lái)外部交通動(dòng)線； 周邊環(huán)境和目前商業(yè)設(shè)施研究利用可借鑒資源，進(jìn)行業(yè)態(tài)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)或互補(bǔ)性；2、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究 城市商業(yè)發(fā)展目標(biāo) 城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃2004年初，國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)國(guó)內(nèi)貿(mào)易局下發(fā)了關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的指導(dǎo)意見(jiàn)關(guān)于進(jìn)一步做好大中城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知關(guān)于加強(qiáng)城市

18、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的通知三個(gè)文件，要求直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市盡快制定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，未制定的不得上報(bào)外商投資商業(yè)企業(yè)項(xiàng)目。目前包括北京等省會(huì)城市和計(jì)劃單列市已經(jīng)完成了該項(xiàng)工作，在對(duì)大型商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商及時(shí)了解商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局規(guī)劃非常關(guān)鍵，避免政策性的風(fēng)險(xiǎn)和重復(fù)建設(shè)。2、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位 區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查 公共設(shè)施狀況 交通體系狀況 道路狀況、通行量 城市性質(zhì)與功能特點(diǎn) 各項(xiàng)城市的機(jī)能 城市規(guī)劃2、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位 輻射區(qū)域的確定和零售業(yè)結(jié)構(gòu)研究 地區(qū)間的銷售動(dòng)向 商業(yè)地區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)狀況 業(yè)種間的銷售動(dòng)向 大型主力店的動(dòng)向以上綜合反映的各項(xiàng)指標(biāo)和內(nèi)容為項(xiàng)目的市場(chǎng)定

19、位、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)提供定性的參考分析。2、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位 競(jìng)品及典型性案例研究 規(guī)模 客流量 提供的產(chǎn)品或服務(wù)、收益情況 交通來(lái)源 優(yōu)劣和劣勢(shì)從以上幾個(gè)方面分析其現(xiàn)狀及結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，以便做競(jìng)爭(zhēng)分析，進(jìn)行差異化的定位，同時(shí)提煉出本項(xiàng)目可借鑒和需要規(guī)避的因素。2、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位 消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究 人口結(jié)構(gòu) 消費(fèi)水平 購(gòu)買(mǎi)行為分析 收入水平 交通和出行方式通過(guò)以上方面對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)行業(yè)進(jìn)行定量和定性研究。2、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位傳達(dá)的是項(xiàng)目的精髓、項(xiàng)目的宗旨大眾化定位 VS 特色化定位大眾化定位法適合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所在地有足夠消費(fèi)群、沒(méi)有激烈競(jìng)爭(zhēng)，采用該定位方式可以取得

20、穩(wěn)定收益，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小；特色化定位法表現(xiàn)在兩方面：特色主題、特色服務(wù)。該定位方式市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，但一旦成功，較易形成品牌。有了特色才具有不可替代性，從而具有競(jìng)爭(zhēng)。2、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)是不斷培育、不斷發(fā)展的，在原有項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，發(fā)展商可以再度開(kāi)發(fā)有競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。如何進(jìn)行商業(yè)定位四l 如何進(jìn)行商業(yè)體量定位l 如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位l 如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位l 如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位3、如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合定位不是一成不變的，隨著客觀市場(chǎng)條件的變化，項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合會(huì)發(fā)生一定的變化，從最初的業(yè)態(tài)組合到穩(wěn)定的業(yè)態(tài)組合，必定要經(jīng)過(guò)一個(gè)陣痛期。3、如何進(jìn)行商

21、業(yè)業(yè)態(tài)定位初步業(yè)態(tài)規(guī)劃根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所輻射的商圈消費(fèi)群的特性，消費(fèi)習(xí)性及潛力后，評(píng)選集客力強(qiáng)且具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)態(tài)組合。初步業(yè)態(tài)組合定位商圈業(yè)態(tài)普查供給面調(diào)查消費(fèi)者意見(jiàn)調(diào)查需求面調(diào)查根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所輻射的商圈范圍的業(yè)態(tài)普查結(jié)果，選出商業(yè)機(jī)能較強(qiáng)的業(yè)態(tài)，并兼顧涵蓋各類型的業(yè)態(tài)。參照國(guó)內(nèi)外標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，并配合租賃管理，使店鋪均能在效的經(jīng)營(yíng)管理制度下運(yùn)作，可以達(dá)到績(jī)效相互補(bǔ)充的功能。國(guó)內(nèi)外標(biāo)桿項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)參照3、如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目初步經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)比例試算方法：供給面商圈各業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)額的比例，與需求面的消費(fèi)者最常去的業(yè)態(tài)的消費(fèi)比例，再加上消費(fèi)者最希望增加業(yè)態(tài)的消費(fèi)金額的比例，三項(xiàng)比例平均之后，

22、得出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)劃比例及面積分配比例。3、如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位最終確定：初步業(yè)態(tài)定位主力店招商反饋調(diào)整業(yè)態(tài)組合確定設(shè)計(jì)方案、政府報(bào)批如何進(jìn)行商業(yè)定位四l 如何進(jìn)行商業(yè)體量定位l 如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位l 如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位l 如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位l 價(jià)格定位的重要性地段與價(jià)格是影響商業(yè)物業(yè)銷售成交的兩大因素，而其中地段是一個(gè)固定不變的因素，可塑性程度不高，價(jià)格則是一個(gè)可變因素，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中可根據(jù)對(duì)手的情況進(jìn)行調(diào)整，在地段因素基本一定的情況下，價(jià)格因素對(duì)商鋪成交將起決定作用。在很多發(fā)展商看來(lái)，建設(shè)一個(gè)好的商場(chǎng)并不難，判斷“商鋪賣(mài)多少錢(qián)市場(chǎng)才能接受”也并不難，難的是怎樣才能在最短的時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目的銷售，迅速回籠開(kāi)發(fā)資金，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取更大的利潤(rùn)，這就取決于價(jià)格策略。有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的價(jià)格，有符合市場(chǎng)需要的間隔、配套、商業(yè)氛圍，促進(jìn)項(xiàng)目銷售自然水到渠成。4、如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位市場(chǎng)比較法成本定價(jià)法銷售價(jià)格=開(kāi)發(fā)成本+發(fā)展商目標(biāo)利潤(rùn)租金反推法可以看出，銷售價(jià)格的的確定，在很大程度上受發(fā)展商的綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力（如開(kāi)發(fā)能力、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、開(kāi)發(fā)水平等）制約。從理論上看，這個(gè)定價(jià)方法能夠達(dá)到發(fā)展商收