自以來歷次物業(yè)管理示范項(xiàng)目檢評容易出現(xiàn)的問題及解決辦法

1、歷次示范項(xiàng)目檢評歷次示范項(xiàng)目檢評容易出現(xiàn)的問題及解決辦法容易出現(xiàn)的問題及解決辦法 第一部分第一部分 對標(biāo)準(zhǔn)的理解及創(chuàng)優(yōu)準(zhǔn)備對標(biāo)準(zhǔn)的理解及創(chuàng)優(yōu)準(zhǔn)備標(biāo)準(zhǔn)修訂：標(biāo)準(zhǔn)修訂： “優(yōu)秀優(yōu)秀”與與“示范示范”的差別的差別標(biāo)準(zhǔn)要求標(biāo)準(zhǔn)要求: 更高、更細(xì)和更嚴(yán)更高、更細(xì)和更嚴(yán)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施：統(tǒng)籌安排，依計(jì)劃、按步驟進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施：統(tǒng)籌安排，依計(jì)劃、按步驟進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)理解：適宜、靈活和注重管理風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)理解：適宜、靈活和注重管理風(fēng)險(xiǎn)一 準(zhǔn)確理解，切合實(shí)際，合理運(yùn)用（做到真實(shí)、嚴(yán)格、準(zhǔn)確）參評目的及組織實(shí)施的思路參評目的及組織實(shí)施的思路1、總體介紹住宅小區(qū)：八大項(xiàng)59條，大廈：九大項(xiàng)89條，工業(yè)園：九大項(xiàng)91條。2、基本條件五個(gè)

2、最基本的條件：建設(shè)規(guī)劃、規(guī)模、入住率、國家示范的時(shí)限要求，制度建設(shè)、責(zé)任事故、經(jīng)確認(rèn)的重大投訴。3、標(biāo)準(zhǔn)的介紹二、統(tǒng)籌計(jì)劃，合理安排，精心準(zhǔn)備參評目的及組織實(shí)施的思路參評目的及組織實(shí)施的思路1、理解標(biāo)準(zhǔn)，專人負(fù)責(zé)2 、編制目標(biāo)，確定格式3 、分工明確，責(zé)任到人，精心準(zhǔn)備， 完整清晰4 、校對復(fù)查，統(tǒng)一裝訂，集中管理5 、模擬考評，發(fā)現(xiàn)不足，及時(shí)整改三、實(shí)例分析講解參評目的及組織實(shí)施的思路參評目的及組織實(shí)施的思路1、資料的內(nèi)容是齊全的，但仍然不夠精簡，從目錄中看出現(xiàn)重復(fù)的內(nèi)容。2、部分環(huán)節(jié)的資料還不夠細(xì)，如新標(biāo)準(zhǔn)增加了對應(yīng)急處理、弱電系統(tǒng)都加強(qiáng)了，但我們的資料還不夠充分。3、對標(biāo)準(zhǔn)每冊內(nèi)容的編排

3、有欠科學(xué)的地方，沒有形成循序漸進(jìn)。參評目的及組織實(shí)施的思路參評目的及組織實(shí)施的思路4、存在標(biāo)準(zhǔn)理解、標(biāo)題命名及內(nèi)容不相識。5、將迎檢資料與原始資料嚴(yán)重混淆。6、對于ISO9001：質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)與考評驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 缺乏有機(jī)的結(jié)合。三、實(shí)例分析講解第二部分第二部分考評中發(fā)現(xiàn)較為普遍存在的現(xiàn)象和問題考評中發(fā)現(xiàn)較為普遍存在的現(xiàn)象和問題一、環(huán)境方面（一）天面1、天面私搭亂建或其它違規(guī)現(xiàn)象。2、天面地漏應(yīng)安裝隔網(wǎng)，普遍存在衛(wèi)生死角。3、危及人身安全的防范措施不足。4、產(chǎn)權(quán)定位和消防要求。（二）外立面1、空調(diào)冷凝水沒有集中收集。2、空調(diào)安裝不統(tǒng)一，陽臺封閉不統(tǒng)一。3、外墻清洗不及時(shí)，污跡影響觀瞻的現(xiàn)象。4、

4、防盜網(wǎng)等影響外立面觀瞻的問題。5、外立面排污、排糞等管網(wǎng)的定期清洗（疏）問題 。一、環(huán)境方面（三）垃圾處理1、無生活垃圾房，臨時(shí)收集處出現(xiàn)異味、蚊蟲現(xiàn)象。2、垃圾的分類問題。3、日產(chǎn)日清問題。（四）“四害”問題1、排水渠生蚊蟲。2、滅鼠措施，毒餌的定點(diǎn)投放安置問題。3、滅“四害”的措施不足。4、生活水池沒有加蚊蟲隔紗網(wǎng)。5、共有部位和自有部位齊抓共管問題一、環(huán)境方面（五）地下車庫1、地下車庫集水渠（井）無定期清疏。2、車庫存放雜物。3、車庫地面的衛(wèi)生，油污的存在。4、車場的交通指示不清。5、人防與車庫共用的問題（六）車輛管理1、崗位記錄欠規(guī)范，車場出入的登記缺少。2、小區(qū)道路交通標(biāo)識缺乏。3、

5、小區(qū)道路的限速及人車混流的安全提示缺乏。一、環(huán)境方面（七）標(biāo)識1、危及人身安全的標(biāo)識、提示牌欠缺。2、游泳池的水深、嚴(yán)禁跳水、潛水等提示、警示牌欠缺。3、消防通道的標(biāo)識欠缺、消防設(shè)施的檢查和提示欠規(guī)范。4、管道流向的標(biāo)識欠缺。5、標(biāo)識牌的制作、張貼和管理混亂或臨時(shí)性問題。（八）綠化1、綠化地內(nèi)容易出現(xiàn)垃圾。2、綠化植物的長勢，架空層陰生植物的合理處理。3、公益性標(biāo)識牌欠缺，修剪造型存在問題。一、環(huán)境方面（九）消防1、樓層的消防疏散圖不夠清晰。2、滅火器材放置在地面。3、抽問消防應(yīng)急處理的程序，保安員回答不夠完整、清晰。4、天面消防門上鎖，消防疏散通道堵塞的問題。5、消防栓上鎖。6、消防設(shè)施的管

6、理和定期檢驗(yàn)不夠。7、消防通道的占用。8、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的檢查。9、培訓(xùn)及實(shí)戰(zhàn)檢驗(yàn)存在的問題一、環(huán)境方面（十）其他1、高空花盆擺放的問題。2、電梯轎廂內(nèi)無監(jiān)控?cái)z像頭、安全使用規(guī)則、禁煙標(biāo)志等。3、沙井的處理。4、寵物、家禽的飼養(yǎng)問題。5、施工現(xiàn)場的管理普遍存在問題。對二次裝修的管理存在問題。6、業(yè)委會(huì)的問題。7、保安員上崗證問題。8、業(yè)主門口、公共通道擺放物品的問題。9、廣告牌的管理，支架存在安全隱患。二、資料方面1、綜合匯報(bào)不完整，缺項(xiàng)，如綠化面積，車位數(shù)量。2、維修資金的建立及續(xù)籌普遍存在問題。3、權(quán)屬清冊不完善（物業(yè)管理用房、遺漏等）。4、缺首層平面圖。（注意平面圖繪制要求）5、員工培訓(xùn)不

7、到位，特別是應(yīng)急培訓(xùn)不足，記錄不全。6、崗位工作記錄不全，如非辦公時(shí)間人員出入的登記不全。二、資料方面7、沒有形成定期的消防演習(xí)制度。8、外包合同的監(jiān)管內(nèi)容不明確，合同約定不夠嚴(yán)謹(jǐn)。9、二次供水清洗次數(shù)及清洗人員的健康證問題。10、應(yīng)急預(yù)案缺乏。應(yīng)急培訓(xùn)不到位。11、投訴處理與意見征詢和整改的記錄及資料不齊全。12、設(shè)備設(shè)施臺帳建立問題。小結(jié)：迎檢資料應(yīng)該是日常管理服務(wù)的經(jīng)典，驗(yàn)證管理服務(wù)過程控制的可追溯依據(jù)，應(yīng)該真實(shí)、準(zhǔn)確和動(dòng)態(tài)管理，切忌做假和臨時(shí)補(bǔ)充。三、設(shè)備方面1、標(biāo)識不清晰。2、發(fā)電機(jī)房的實(shí)操犯錯(cuò)誤，非值班人員不能操作。3、配電房的模擬圖標(biāo)識不清。4、崗位職責(zé)、操作規(guī)程要上墻。5、絕緣工具未按規(guī)定定期做檢驗(yàn)。6、高壓房的保養(yǎng)。三、設(shè)備方面7、電梯機(jī)房沒有警戒線。8、公共設(shè)備設(shè)施應(yīng)編號，建臺帳。9、水泵房的噴淋及開關(guān)位置應(yīng)打到自動(dòng)狀態(tài)。10、對配電房的電容器自動(dòng)補(bǔ)償不重視。11、開關(guān)柜的分閘指示燈不亮。12、氧氣房缺故障處理的程序，有些不清晰，無禁煙火標(biāo)識。三、設(shè)備方面13、地下層的滲漏問題。14、設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃漏項(xiàng)