房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告心得

1、房地產(chǎn)估價(jià)心得 本學(xué)期我們工程管理專業(yè)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)這門(mén)課程進(jìn)行了學(xué)習(xí)，課程結(jié)束后，在楊老師的指導(dǎo)下我們自己動(dòng)手完成了一份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。所謂“一份耕耘，一份收獲”，雖然編制報(bào)告的過(guò)程并非我想象中那么順利，但是總的來(lái)說(shuō)在這整個(gè)過(guò)程中的確讓我獲益良多。對(duì)此，我將自己的心得作如下總結(jié)。1、 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的組成起初，我以為要完成一份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是一件很簡(jiǎn)單的事，只需要選擇一個(gè)待估對(duì)象和一種估價(jià)方法，最后得出一個(gè)結(jié)論就行了，左右不過(guò)三兩頁(yè)稿紙就可以完成任務(wù)了。但是當(dāng)自己真正對(duì)一份完整的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告實(shí)例進(jìn)行詳細(xì)地分析后才發(fā)現(xiàn)自己當(dāng)時(shí)的想法究竟有多么簡(jiǎn)單，原來(lái)一份完整的估價(jià)報(bào)告是包括以下幾項(xiàng)內(nèi)容的：1

2、. 封面 2. 目錄 3. 致委托方函 4. 估價(jià)師聲明 5. 估價(jià)假設(shè)和限制條件 6. 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 7. 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 8. 附件。2、 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的要素的理解1、估價(jià)目的：土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、征收、征用、分割、損害賠償、稅收、保險(xiǎn)、爭(zhēng)議調(diào)處、司法鑒定、出資、投資、合資、合作、合并、分立、改制、重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓租賃、清算。2、估價(jià)對(duì)象，當(dāng)估價(jià)對(duì)象僅為房地產(chǎn)權(quán)益時(shí)，可稱為被估價(jià)權(quán)益。估價(jià)對(duì)象有在建工程、期房、已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)、房屋裝飾裝修部分。概括起來(lái)有：土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是隨意確定的，應(yīng)根據(jù)

3、估價(jià)目的來(lái)確定，估價(jià)時(shí)點(diǎn)在先，價(jià)值估算在后。4、估價(jià)假設(shè)：是房地產(chǎn)估價(jià)師所必要、但不能肯定而又必須予以明確的前提條件做出的假定。在估價(jià)中要防止出現(xiàn)3種情況：濫用估價(jià)假設(shè)；不明確估價(jià)假設(shè)；無(wú)針對(duì)性列舉一些與本估價(jià)項(xiàng)目無(wú)關(guān)的估價(jià)假設(shè)。對(duì)于確定性因素，一般不得進(jìn)行假設(shè)。5、估價(jià)程序：獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；受理估價(jià)委托；擬定估價(jià)作業(yè)方案；搜集估價(jià)所需資料；實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象；分析估價(jià)對(duì)象及房地產(chǎn)市場(chǎng)上；選定估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算；確定估價(jià)結(jié)果；撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告；內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告；出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)資料歸檔。6、估價(jià)結(jié)果：估價(jià)師不宜在完成估價(jià)之前與委托人或任何其他與該估價(jià)業(yè)務(wù)有利害關(guān)系人討論估價(jià)結(jié)果。否則會(huì)影響估價(jià)獨(dú)立、客

4、觀、公正地進(jìn)行。3、 幾種房地產(chǎn)估價(jià)方法的詳解估價(jià)方法主要有市場(chǎng)比較法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、路線價(jià)法等。1、市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是指將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，采用比較法求得的房地產(chǎn)價(jià)格又稱比準(zhǔn)價(jià)格。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中經(jīng)濟(jì)主體的行為普遍遵循理性原則，追求效用最大化。主要適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、活躍和完善的地區(qū)，而且有廣泛市場(chǎng)交易的房地產(chǎn)類型。通俗來(lái)講就是同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)。如：住宅、寫(xiě)字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、

5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。而那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場(chǎng)比較法。應(yīng)用市場(chǎng)比較法所需具備的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期，存在者較多類似房地產(chǎn)的交易。如果在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較少的地區(qū)，就難以采用市場(chǎng)比較法估價(jià)。運(yùn)用市場(chǎng)比較法求取房地產(chǎn)價(jià)格一般分為下列7個(gè)步驟：搜集交易實(shí)例；選取可比實(shí)例；建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；進(jìn)行交易情況修正；進(jìn)行交易日期修正；進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；求取比準(zhǔn)價(jià)格。2、收益法收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益系數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理

6、價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么，在現(xiàn)在購(gòu)買一宗有一定年限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來(lái)的收益年限內(nèi)可源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有某一貨幣額可與這未來(lái)源源不斷的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則一貨幣額就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。主要適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，包括住宅、寫(xiě)字樓、商店、旅店、餐館、停車場(chǎng)等，一般不適用于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價(jià)。運(yùn)用收益法求取房地產(chǎn)價(jià)格一般分為下列4個(gè)步驟：搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料；預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益；求取報(bào)酬率、資本化率、收益乘數(shù)；選用適宜的收益法計(jì)算公式。3、成本法成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重置成本來(lái)

7、求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。具體來(lái)說(shuō)，成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。成本法的理論基礎(chǔ)依據(jù)是資產(chǎn)價(jià)值時(shí)間等價(jià)原理。其理論論證主要表現(xiàn)為:價(jià)值時(shí)間等價(jià)及其變換、多期價(jià)格時(shí)間等價(jià)變換和資產(chǎn)歷史成本法估價(jià)模式。從賣方的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其過(guò)去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過(guò)去的投入，具體一點(diǎn)講，是賣方愿意接受的最低價(jià)格，不能低于他為開(kāi)發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)，如果低于該代價(jià)，他就要虧本。從買方的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于社會(huì)上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類似于“替代原理”，具體一點(diǎn)講，是買方愿意支付的最高價(jià)格，不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)

8、該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)，如果高于該代價(jià)，他還不如自己開(kāi)發(fā)建設(shè)。一般適用于評(píng)估可獨(dú)立開(kāi)發(fā)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值，包括新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、正在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)、計(jì)劃開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)等。例如：學(xué)校、體育館、公園、行政辦公樓等。運(yùn)用成本法求取房地產(chǎn)價(jià)格一般分為下列4個(gè)步驟：弄清估價(jià)對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料；測(cè)算估價(jià)對(duì)象的重新構(gòu)建價(jià)格；測(cè)算估價(jià)對(duì)象的折舊；求取估價(jià)對(duì)象的計(jì)算價(jià)值。4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法法假設(shè)開(kāi)發(fā)法，又稱剩余法、倒算法或殘余法，是在估算開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)正常的開(kāi)發(fā)成本（如造地費(fèi)、建筑物建造費(fèi)等）、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用后，以剩余之?dāng)?shù)來(lái)確定估價(jià)對(duì)象

9、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的一種方法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。在實(shí)際工作中運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的結(jié)果的可靠性如何，關(guān)鍵取決于下列兩個(gè)預(yù)測(cè)：是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)方式（包括用途、規(guī)模、檔次等）。是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行情或供求狀況，正確地預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，如待開(kāi)發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）、可裝修改造或可改變用途的舊房（包括裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇）等。運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法法求取房地產(chǎn)價(jià)格一般分為下列6個(gè)步驟進(jìn)行：調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地

10、產(chǎn)的基本情況；選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式；估計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期；預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；測(cè)算開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。5、長(zhǎng)期趨勢(shì)法長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是時(shí)間序列分析和回歸分析，來(lái)推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格作出的方法。長(zhǎng)期趨勢(shì)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格通常有上下波動(dòng)，在短期內(nèi)難以看出其變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，會(huì)顯現(xiàn)出一定的變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)。因此，當(dāng)需要評(píng)估(通常是預(yù)測(cè))某宗(或某類)房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，可以搜集該宗(或該類)房地產(chǎn)過(guò)去較長(zhǎng)時(shí)期的價(jià)格資料，并按照時(shí)

11、間的先后順序?qū)⑵渚幣懦蓵r(shí)間序列，從而找出該宗(或該類)房地產(chǎn)的價(jià)格隨時(shí)間變化而變動(dòng)的過(guò)程、方向、程度和趨勢(shì)，然后進(jìn)行外延或類推，這樣就可以作出對(duì)該宗(或該類)房地產(chǎn)的價(jià)格在估價(jià)時(shí)點(diǎn)(通常為未來(lái))比較肯定的推測(cè)和科學(xué)的判斷，即評(píng)估出了該宗(或該類)房地產(chǎn)的價(jià)格。長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的對(duì)象和條件，長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的對(duì)象是價(jià)格無(wú)明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)，適用的條件是擁有估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的較長(zhǎng)時(shí)期的歷史價(jià)格資料，而且所擁有的歷史價(jià)格資料要真實(shí)。擁有越長(zhǎng)時(shí)期、越真實(shí)的歷史價(jià)格資料，作出的推測(cè)、判斷就越準(zhǔn)確、可信。操作步驟分為下列4個(gè)步驟進(jìn)行：搜集估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別，以保證其真實(shí)

12、、可靠；整理上述搜集到的歷史價(jià)格資料，將其化為同一標(biāo)準(zhǔn)，并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列，畫(huà)出時(shí)間序列圖；觀察、分析這個(gè)時(shí)間序列，根據(jù)其特征選擇適當(dāng)、具體的長(zhǎng)期趨勢(shì)法，找出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格隨時(shí)間變化而出現(xiàn)的變動(dòng)規(guī)律，得出一定的模式(或數(shù)學(xué)模型)；以此模式去推測(cè)、判斷估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。具體的長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要有數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動(dòng)平均法和指數(shù)修勻法。6、路線價(jià)法路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格，將此平均價(jià)格稱為路線價(jià)，然后再配合深度價(jià)格修正率表和其他價(jià)格修正率來(lái)測(cè)算該街道其他臨街土地價(jià)值的一種估價(jià)方法。實(shí)質(zhì)上是

13、市場(chǎng)比較法的派生方法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)比較法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。在路線價(jià)法中，“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為市場(chǎng)法中的“可比實(shí)例”；“路線價(jià)”是若干“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”的平均價(jià)格，可視為市場(chǎng)法中的“可比實(shí)例價(jià)格”，臨接同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線價(jià)為基準(zhǔn)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮?，這些修正實(shí)際上為“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”。路線價(jià)法與一般的市場(chǎng)法的主要不同之處，一是不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”。二是先對(duì)多個(gè)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”；而不是先對(duì)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行有關(guān)修正、調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合。三是利用相同的“可比實(shí)例價(jià)格”

14、路線價(jià)，同時(shí)評(píng)估出許多“估價(jià)對(duì)象”臨接同一道路的其他土地的價(jià)格；而不是僅評(píng)估出一個(gè)“估價(jià)對(duì)象”的價(jià)格。在路線價(jià)法中不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”的原因是：求得的路線價(jià)若干標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均價(jià)格，已是正常價(jià)格；求得的路線價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期，與欲求取的其他土地價(jià)格的日期一致，都是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。 路線價(jià)法適用的對(duì)象和條件，路線價(jià)法主要適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)。一般的土地估價(jià)方法主要適用于單宗土地的估價(jià)，而且需要花費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)間。路線價(jià)法則被認(rèn)為是一種快速、相對(duì)公平合理，能節(jié)省人力、財(cái)力，可以同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)的方法，特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃(城市土地整理)、城市房屋拆遷補(bǔ)償或者其

15、他需要在大范圍內(nèi)同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行的估價(jià)。運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的前提條件是街道較規(guī)整，臨街各宗土地的排列較整齊。運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)一般分為下列6個(gè)步驟進(jìn)行：劃分路線價(jià)區(qū)段；設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地；調(diào)查評(píng)估路線價(jià)；制作價(jià)格修正率表；計(jì)算臨街土地的價(jià)格。四、本次估價(jià)內(nèi)容的描述 在本估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)項(xiàng)目為河南省虞城縣西湖春天住宅區(qū)1號(hào)樓二層西戶房屋，估價(jià)目的是為了能夠?qū)λ鶎W(xué)知識(shí)進(jìn)行靈活運(yùn)用，估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013年6月5日，價(jià)值類型是估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。因估價(jià)對(duì)象為完整房產(chǎn)，慮到目前與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)比較活躍，且類似交易案例較多，我采用了市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)，根據(jù)替代原則，在此我選擇了選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近區(qū)域的三個(gè)住宅交易案例，它們分別是西湖春天、木蘭國(guó)際、響河大街進(jìn)行比較。根據(jù)可比案例與估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況，選用影響房地產(chǎn)價(jià)格的比較因素，主要包括：交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素。將可比案例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，從交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等方面進(jìn)行系數(shù)修正，得出估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格為2285.84元/m2，估價(jià)對(duì)象評(píng)估總