第二章資產(chǎn)評估的基本原理

1、資產(chǎn)評估學(xué)第一篇 資產(chǎn)評估的基本理論與基本方法第二章 資產(chǎn)評估的基本原理第一節(jié) 資產(chǎn)價值形成理論-略第二節(jié) 資產(chǎn)的價值類型第三節(jié) 資產(chǎn)評估假設(shè)第四節(jié) 資產(chǎn)評估原則第二節(jié) 資產(chǎn)的價值類型一、對資產(chǎn)價值的理解v資產(chǎn)的價值不是一個靜態(tài)的、性質(zhì)不變的概念。任何資產(chǎn)的價值都依賴許多隨時間變化而變化的因素。（總體經(jīng)濟環(huán)境、資產(chǎn)潛在的用途、估價的基準、資產(chǎn)地理位置、稀缺性、替代物的價值等）價格成本不一定與價值相等二、資產(chǎn)評估中常見的價值類型v價值類型是指人們按照某種標準對資產(chǎn)評估結(jié)果及其表現(xiàn)形式人們按照某種標準對資產(chǎn)評估結(jié)果及其表現(xiàn)形式的價值屬性的抽象和歸類。其實質(zhì)是為不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供適的價值屬性的抽象和

2、歸類。其實質(zhì)是為不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供適用的價格標準。用的價格標準。 那么為什么要講求價值類型那么為什么要講求價值類型? 原因是原因是同一資產(chǎn)相對于不同的評估目的，不同的持有人和不同的市場條件而言，可能具有不同的價值，而且每一種價值都有不同的內(nèi)涵與適用范圍。 如果不講求價值類型，就無法提示評估結(jié)論的內(nèi)涵和適用評估結(jié)論的內(nèi)涵和適用范圍范圍，不利于引導(dǎo)客戶正確理解和適用評估結(jié)論。我國評估準則將資產(chǎn)評估中的價值類型分為市場價值和我國評估準則將資產(chǎn)評估中的價值類型分為市場價值和市場價值以外的價值。市場價值以外的價值。（一）市場價值（一）市場價值（1）定義國際評估準則中，市場價值定義如下：“自愿買方與自愿賣

3、方在評估基準日進行正常的市場營銷之后，所達成的公平交易中某項資產(chǎn)應(yīng)當進行交易的價值的估計數(shù)額，當事人雙方應(yīng)當各自精明、謹慎行事，不受任何強迫和壓制?！币虼耍Y產(chǎn)評估中的市場價值是指資產(chǎn)在資產(chǎn)評估中的市場價值是指資產(chǎn)在評估基準日公開市場上評估基準日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實現(xiàn)的交換價值的估計值。最佳使用狀態(tài)下最有可能實現(xiàn)的交換價值的估計值。（2）公開市場公開市場的概念：市場上有眾多的買著和賣者，沒有壟斷與強迫，買賣雙方自愿交易，雙方均擁有充分的時間了解信息，而且都是理性經(jīng)濟人。（3）所謂最佳使用狀態(tài)最佳使用狀態(tài)是指被估資產(chǎn)在法律允許的范圍內(nèi)能夠在財務(wù)上獲得最高價格獲得最高價格。市場價值通

4、常適用于正常正常的產(chǎn)權(quán)變動類產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。（4）評估資產(chǎn)市場價值的方法有：市場比較法；成本法；收益法等。 （二）市場價值以外的價值（二）市場價值以外的價值v（1）定義凡不符合市場價值定義條件的資產(chǎn)價值類型都屬于市場價值以外的價值。v非市場價值是指不滿足公開市場價值成立條件的資產(chǎn)在非公開市場條件下實現(xiàn)的價值，以及滿足公開市場條件但只能在非公開市場非公開市場交易的資產(chǎn)實現(xiàn)的價值。v總之，非市場價值是特殊經(jīng)濟行為或資產(chǎn)業(yè)務(wù)是特殊經(jīng)濟行為或資產(chǎn)業(yè)務(wù)以及特別評估特別評估對象對象在受限制的市場條件下受限制的市場條件下實現(xiàn)的價值。v屬于特定目的的資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要有：以破產(chǎn)清算為目的的評估、以特殊投資為目的

5、的評估、以賠償為目的的評估等。v屬于特殊評估對象的資產(chǎn)包括非經(jīng)營性資產(chǎn)、非競爭性資產(chǎn)等。三、資產(chǎn)評估常見的市場價值以外的價值類型v指企業(yè)并購、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓企業(yè)并購、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等資產(chǎn)經(jīng)營活動中所涉及的頻率最高的價值類型。v它是某項特定資產(chǎn)某項特定資產(chǎn)相對于某個或某類的購買者某個或某類的購買者的價值。實質(zhì)上，是資產(chǎn)對于具有明確的投資目標的特定投資者或某具有明確的投資目標的特定投資者或某類投資者類投資者具有的價值。 v對于不同的潛在購買者而言，某項資產(chǎn)的投資價值可能明顯不同。（1）投資價值（2）在用價值指屬于企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對其所屬企業(yè)能夠產(chǎn)生的價值，而不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實現(xiàn)的貨幣

6、數(shù)量。不考慮最優(yōu)使用狀態(tài)或資產(chǎn)出售能夠?qū)崿F(xiàn)的價值。（3）清算價值v指企業(yè)企業(yè)停止營業(yè)，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去所有負債后以貨幣形式存在的余額。v強制清算與有序清算v強制清算是指在公開市場上限時、公開出售限時、公開出售的情況下，一項資產(chǎn)所帶來的凈值。v有序清算是指在公開市場上允許在一定合理時間內(nèi)尋找購允許在一定合理時間內(nèi)尋找購買者、公開出售買者、公開出售一項資產(chǎn)所帶來的凈值。v與市場價值的區(qū)別： 1、買賣雙方地位不平等，賣方被迫 2、沒有充足的時間詢價v清算價格屬于非市場價值，因此評估值低于正常市價，在資產(chǎn)評估時，清算價值一般在市場價值的基礎(chǔ)上進行調(diào)整獲得。（4）殘余價值指機器設(shè)備、房屋建筑物或其他

7、有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價值拆零變現(xiàn)價值的估計數(shù)額。資產(chǎn)的殘余價值不是資產(chǎn)自身作為一個完整的資產(chǎn)所具有的價值，而是由于機器設(shè)備、房屋建筑物或其他有形資產(chǎn)自身不能再繼續(xù)使用不能再繼續(xù)使用，或已不再具有經(jīng)濟價值已不再具有經(jīng)濟價值，只能將其拆成零部件后，這些零部件的變現(xiàn)價值。以上四種是我國評估準則中列出的較為常見的非市場價值類型。四、資產(chǎn)評估中的公允價值的含義資產(chǎn)評估中的公允價值一個顯著特點是，它與相關(guān)當事人的地位、資產(chǎn)的狀況及資產(chǎn)所面臨的條件相吻合，并且沒有損害各當事人的合法權(quán)益，也沒有損害其他人的利益。這里的公允價值即合理評估價值，即評估的結(jié)果是公允的合理評估價值，即評估的結(jié)果是公允的。所有的評估活

8、動及評估項目必須保證評估結(jié)論的公平合理保證評估結(jié)論的公平合理。企業(yè)會計準則第39號公允價值計量（2014年7月1日起施行 ） 中，對公允價值進行了定義：公允價值，是指市場參與者在計量日發(fā)生的有序交易中，出售一項資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項負債所需支付的價格。有序交易，是指在計量日前一段時期內(nèi)相關(guān)資產(chǎn)或負債具有慣常市場活動的交易慣常市場活動的交易。清算等被迫交易不屬于有序交易。 一、交易假設(shè)一、交易假設(shè)v指將被評估資產(chǎn)置于市場交易中，從而使評估師可以模擬市場進行評估。v交易假設(shè)是進行資產(chǎn)評估的基本前提假設(shè)，交易假設(shè)是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估

9、價。 v意義：（1）為資產(chǎn)評估得以進行創(chuàng)造了條件；（2）限定了資產(chǎn)評估的外部環(huán)境：資產(chǎn)是被至于市場交易之中，不能夠脫離市場條件而孤立的進行資產(chǎn)評估。 第三節(jié)第三節(jié) 資產(chǎn)評估假設(shè)資產(chǎn)評估假設(shè) 特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)是以某種假設(shè)為前提的，因此在評估前，評估人員需要對資產(chǎn)的未來用途和經(jīng)營環(huán)境未來用途和經(jīng)營環(huán)境做出合理的判斷，資產(chǎn)評估假設(shè)與評估價值類型也有密切聯(lián)系。資產(chǎn)評估的假設(shè)主要有以下四種四種：二、公開市場假設(shè)二、公開市場假設(shè)v指被估資產(chǎn)可以在完全競爭的資產(chǎn)市場上，按市場原則進行交易，其價格的高低取決于該資產(chǎn)在公開市場上的行情。v適宜做公開市場假設(shè)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)要求被估資產(chǎn)具有一定的通用性具有一定的通用性，那

10、些專用性較強的資產(chǎn)，無法適用公開市場假設(shè)。 三、繼續(xù)使用假設(shè)三、繼續(xù)使用假設(shè)v指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或?qū)⑥D(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。v這一假設(shè)首先設(shè)定被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，其次是根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息推斷該資產(chǎn)還將繼續(xù)使用，強調(diào)資產(chǎn)對未來的有效性。v采用繼續(xù)使用假設(shè)的條件：（1）資產(chǎn)尚有剩余壽命，能滿足所有者經(jīng)營上期望的收益。（2）轉(zhuǎn)換用途能實現(xiàn)其最佳效用，轉(zhuǎn)換在法律上、經(jīng)濟上可行。 四、清償假設(shè)四、清償假設(shè)v指由于種種原因，如企業(yè)破產(chǎn)，資產(chǎn)整體或拆成部分被強制出售。v與公開市場上資產(chǎn)交易具有兩點顯著區(qū)別：一是交易雙方的地位不平等，賣方是非自愿地被迫出售；二是交易被限制在較短的時間內(nèi)完成。v這種情

11、況下，資產(chǎn)的價格往往明顯低于繼續(xù)使用或公開市場假設(shè)下的價格。第四節(jié) 資產(chǎn)評估原則（一）資產(chǎn)評估工作原則（一）資產(chǎn)評估工作原則v1.獨立性原則評估主體和評估業(yè)務(wù)的當事人雙方不能有任何的利益關(guān)系。獨立性原則包含兩層含義：（1）評估機構(gòu)的獨立性；（2）評估機構(gòu)和評估人員在評估工作始終堅持獨立的第三者地位。v2.客觀公正性原則客觀公正性原則要求資產(chǎn)評估工作實事求是，尊重客觀實際。v3.科學(xué)性原則科學(xué)性原則要求資產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員必須：（1）遵循科學(xué)的評估標準；（2）以科學(xué)的態(tài)度制定評估方案；（3）采用科學(xué)的評估方法進行資產(chǎn)評估。第四節(jié) 資產(chǎn)評估原則（二）資產(chǎn)評估經(jīng)濟技術(shù)原則（二）資產(chǎn)評估經(jīng)濟技術(shù)原則

12、在資產(chǎn)在評估執(zhí)業(yè)過程中的一些技術(shù)規(guī)范和業(yè)務(wù)準則。v1.預(yù)期收益原則 是以技術(shù)原則的形式概括出資產(chǎn)及其價值的最基本的最基本的決定因素。資產(chǎn)價值的高低主要取決于給他的所有者預(yù)期的收入的高低。收入越多價值越高。是收益法中收益額確定的重要基礎(chǔ)前提。是收益法中收益額確定的重要基礎(chǔ)前提。v2.供求原則假定在其他條件不變的提下，商品價格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增加而下降。 第四節(jié) 資產(chǎn)評估原則v3.替代原則作為一種市場規(guī)律，在同一市場上，具有相同使用價值和質(zhì)量的商品，應(yīng)有大致相同的交換價值。如果具有不同的交換價值或價格，買者會選擇價格較低者。買者會選擇價格較低者。這是市場法評估的理論基礎(chǔ)這是市場法評估的理論基礎(chǔ)v4.貢獻原則 貢獻