秋浙大遠(yuǎn)程房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營離線作業(yè)參考答案

1、浙江大學(xué)遠(yuǎn)程教育學(xué)院房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程作業(yè)姓名：廖雪蘭學(xué) 號：713039324009年級：13秋學(xué)習(xí)中心：南昌第一章 緒論一、名詞解釋1、房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是指土地及其定著在土地之上的建筑物、構(gòu)筑物和其他附屬物的總稱。 2、 房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)或產(chǎn)業(yè)，包含開發(fā)、經(jīng)營、管理、中介服務(wù)四個(gè)方面。3、 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 房地產(chǎn)開發(fā)是指通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改變?nèi)司迎h(huán)境的一種活動。房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，確定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的戰(zhàn)略和策略，并有意識、有計(jì)劃加以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)活動過程。二、問答題1、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場有哪些特征？房地產(chǎn)有

2、8個(gè)特征：（1）位置固定性；（2）異質(zhì)性；（3）使用長期性；（4）投資大、開發(fā)周期長；（5）保值增值性；（6）價(jià)格易受周圍環(huán)境影響；（7）受國家政策影響；（8）變現(xiàn)性差。房地產(chǎn)市場有5個(gè)特征：（1）房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益交易的市場；（2）房地產(chǎn)市場交易形式多樣；（3）房地產(chǎn)市場是典型的區(qū)域性市場；（4）房地產(chǎn)市場是不完全競爭市場；（5）房地產(chǎn)市場的變化具有周期性。2、 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營有哪些特點(diǎn)？ （1）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營難度較大；（2）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大；（3）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營政策性強(qiáng)；（4）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營專業(yè)性強(qiáng)。3、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營有哪些形式？ 房地產(chǎn)開發(fā)的形式：（1）按開發(fā)時(shí)間劃分

3、，有初次開發(fā)和再次開發(fā)；（2）按開發(fā)內(nèi)容劃分，有外延式開發(fā)和內(nèi)涵式開發(fā)；（3）按開發(fā)規(guī)模劃分，有單項(xiàng)開發(fā)和綜合開發(fā)。房地產(chǎn)經(jīng)營的形式：（1）按經(jīng)營對象劃分，有地產(chǎn)經(jīng)營和房產(chǎn)經(jīng)營；（2）按經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營方式劃分，可以分為專項(xiàng)經(jīng)營、綜合經(jīng)營、集團(tuán)經(jīng)營和跨國經(jīng)營等；（3）按活動發(fā)生的不同過程劃分，可以分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)流通經(jīng)營和房地產(chǎn)消費(fèi)及使用經(jīng)營。4、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主要程序？ 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的程序包括投資機(jī)會尋找、投資機(jī)會篩選、可行性研究、獲取土地、規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批、簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收、市場營銷、物業(yè)管理等步驟?？梢詣澐譃槲鍌€(gè)階段：投資機(jī)會選擇與決策分析、前期工作

4、、建設(shè)階段、租售階段和物業(yè)管理階段。第二章 房地產(chǎn)市場一、名詞解釋1、房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)商品交換的場所和領(lǐng)域，也是房地產(chǎn)商品一切交換或流通關(guān)系的總和。2、 房地產(chǎn)供應(yīng) 房地產(chǎn)市場供給是指在一個(gè)特定時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商在各種可能的價(jià)格下，愿意而且能夠供給的房地產(chǎn)產(chǎn)品數(shù)量。3、 房地產(chǎn)需求 房地產(chǎn)市場需求是指在一而特定時(shí)期內(nèi)，消費(fèi)者在各種可能的價(jià)格下，愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)產(chǎn)品數(shù)量。二、問答題1、簡述我國房地產(chǎn)市場的基本特征房地產(chǎn)市場的特征主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1） 競爭的層次性；（2） 供給缺乏彈性；（3） 區(qū)域的分割性；（4） 區(qū)域內(nèi)的壟斷性；（5） 循環(huán)性；（6） 開放性；（

5、7） 反經(jīng)濟(jì)循環(huán)現(xiàn)象；（8） 雙重性。2、 簡述房地產(chǎn)市場的基本要素房地產(chǎn)市場是由利益主體、客體和中介構(gòu)成。房地產(chǎn)市場利益主體是指房地產(chǎn)市場上的行為人，即房地產(chǎn)市場商品的供求雙方。供應(yīng)方包括土地供應(yīng)方(中央政府和地方政府)、房屋供應(yīng)方(房地產(chǎn)開發(fā)商)以及資金供應(yīng)方(金融企業(yè))。房地產(chǎn)市場客體是指房地產(chǎn)市場交易的對象，包括房屋商品和地產(chǎn)商品。在我國，地產(chǎn)商品主要是指土地使用權(quán)。房地產(chǎn)市場中介是指從事房地產(chǎn)交易活動或促成房地產(chǎn)交易發(fā)生的中介機(jī)構(gòu)。例如，為房地產(chǎn)市場的供應(yīng)方與需求方實(shí)現(xiàn)交易目的而提供服務(wù)和技術(shù)支持的房地產(chǎn)銷售代理商、建筑施工商、設(shè)計(jì)單位等。3、簡述影響房地產(chǎn)需求和供給的因素影響房地產(chǎn)

6、市場需求的因素有價(jià)格水平、國民收入水平、宏觀政策、未來的預(yù)期。影響房地產(chǎn)供給的因素有價(jià)格因素、開發(fā)成本、政策因素、未來的預(yù)期。4、 房地產(chǎn)市場機(jī)制的作用主要體現(xiàn)在那幾個(gè)方面？ （1）價(jià)格機(jī)制 通過地租調(diào)控房地產(chǎn)市場的時(shí)空布局和規(guī)范運(yùn)行。 （2）約束機(jī)制通過法規(guī)、金融、稅收約束為房地產(chǎn)市場活動劃定明確的界區(qū)，并加以規(guī)范、制約，從而確保房地產(chǎn)市場運(yùn)行目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)以及房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟(jì)市場體系的協(xié)調(diào)一致，最終目的是促進(jìn)房地產(chǎn)市場的高效運(yùn)行和健康發(fā)展。（3） 中介機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)市場中介的專門化，其它地區(qū)也應(yīng)盡快制訂有關(guān)中介制度，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的有序化、高效化。 （4）競爭機(jī)制 競爭機(jī)制是市場運(yùn)行的動

7、力要素，沒有市場競爭則市場活動就會陷人停滯。通過競爭可以使房地產(chǎn)市場運(yùn)行中的資源配置最優(yōu)化而實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益。三、論述題如何理解房地產(chǎn)市場的特殊性？房產(chǎn)市場是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，它是由多種市場因素按照一定的結(jié)合方式組成的綜合體。因此，它既有一般市場的共性，又有其自身的特殊性。房地產(chǎn)產(chǎn)品最大特點(diǎn)是每一個(gè)產(chǎn)品都是不同質(zhì)的，同時(shí)房地產(chǎn)市場又是一個(gè)信息不對稱、壟斷的市場，因此，房地產(chǎn)市場是不完全競爭市場。房地產(chǎn)市場的不完全競爭性，房地產(chǎn)市場的信息不充分、市場開放程度的有限性以及開發(fā)項(xiàng)目的高風(fēng)險(xiǎn)高收益的特點(diǎn)，以及土地資源的有限性、房地產(chǎn)產(chǎn)品的稀缺性，都會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場具有較強(qiáng)的投機(jī)性，出現(xiàn)大肆“囤地捂盤”

8、，甚至哄抬詐騙的現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期比較長，從獲得土地到建成出售房屋需要一年或長達(dá)數(shù)年的時(shí)間，因而在市場供不應(yīng)求時(shí)，供給的增加需要相當(dāng)長的時(shí)間。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的耐耗性，決定了在市場供過于求時(shí)，多余的供給需要相當(dāng)長的時(shí)間才可能被市場消化。因此在需求變動后，供給需要相當(dāng)長一段時(shí)間才能隨之調(diào)節(jié)變動，達(dá)到新的均衡。房地產(chǎn)產(chǎn)品不僅是人們賴以生存的消費(fèi)品，同時(shí)又具有保值增值勝，可以成為人們投資的手段。從而在房地產(chǎn)市場上存在一種反供求規(guī)律的特殊現(xiàn)象。在房地產(chǎn)市場上，隨著價(jià)格上升，需求也會因此而減少，但由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)周期較長以及土地的稀缺性，供應(yīng)不會在短期內(nèi)隨之加大，即房地產(chǎn)價(jià)格因需求而上漲，房

9、地產(chǎn)的投資或消費(fèi)并未因此而下降。房地產(chǎn)需要有金融企業(yè)參與資金融通，才能順利完成交易。另外，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)交易的一種“潤滑劑”，了已成為房地產(chǎn)業(yè)不可缺少的組成部分。房地產(chǎn)產(chǎn)品具有固定性，在交易過程中與一般商品不同，因而需要運(yùn)用法律手段，通過一定的法律程序，才能完成產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。為了維護(hù)房地產(chǎn)交易雙方的利益，保證投資的安全和市場的整體效益，房地產(chǎn)交易必須按照法定的程序，以法律契約，即簽訂商品房買賣合同的形式，確立、變更、轉(zhuǎn)移有關(guān)各方的權(quán)利、義務(wù)。因此，房地產(chǎn)市場上的交易活動既是一種經(jīng)濟(jì)行為，又是一種法律行為。第三章 住房制度一、簡答題1、我國傳統(tǒng)住房制度有哪些特點(diǎn)？（1）住房供給渠道的單一

10、性傳統(tǒng)住房制度下的住房建設(shè)資金的唯一來源是國家的公共積累，住房建設(shè)主體是政府部門或國有企業(yè)、事業(yè)單位。 （2）住房分配形式的實(shí)物性和分配手段的行政性 傳統(tǒng)住房制度的分配形式不是貨幣性的工資分配，而是采取了難以根據(jù)勞動貢獻(xiàn)進(jìn)行分割、分配的住房實(shí)物形式，與此相適應(yīng)，住房分配手段是行政手段。分配體制明顯缺乏經(jīng)濟(jì)因素的作用，這就很難保證分配結(jié)果的公平性。 （3）住房消費(fèi)的非商品性 在傳統(tǒng)住房體制下，住房使用權(quán)的取得不需付出直接的經(jīng)濟(jì)代價(jià)，并且在住房消費(fèi)時(shí)又實(shí)行地租制，這種租金從量上來看難以滿足住房再生產(chǎn)的順利進(jìn)行，從質(zhì)上來看是一種非商品性消費(fèi)。 （4）住房產(chǎn)權(quán)的扭曲性 傳統(tǒng)住房體制所產(chǎn)生的住房所有權(quán)的

11、名義主體（國家）與實(shí)質(zhì)主體（國有單位職工）之間發(fā)生了錯(cuò)位，出現(xiàn)扭曲。 （5）住房產(chǎn)權(quán)的凝固性 傳統(tǒng)體制下，住房產(chǎn)權(quán)主體利益與產(chǎn)權(quán)形式的來源不具有對應(yīng)性，住房產(chǎn)權(quán)本身也不具有商品性。職工一旦獲得住房使用權(quán)便只能永久占有和使用，不能自由流動。 （6）住房管理的主觀隨意性 傳統(tǒng)體制下的住房管理是排斥商品經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律的行政管理，忽視投入產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)核算，這是造成傳統(tǒng)住房制度下住房資金惡性循環(huán)的體制原因之一。2、簡述我國住房制度改革經(jīng)歷了哪幾個(gè)階段？ 按照住房制度改革的階段演進(jìn)，我國城市住房制度的改革歷程可劃分為以下六個(gè)階段。第一階段：房改試點(diǎn)、探索階段（19801988）正如“國發(fā)199130號”文件指

12、出的那樣：“我國城鎮(zhèn)住房制度的改革，自從鄧小平同志1980年提出出售公房，調(diào)整租金，提倡個(gè)人建房買房的改革總體設(shè)想以來，逐步在各地展開”。第二階段：從分批分期到全國推進(jìn)房改階段（19881994）1988年1月，國務(wù)院召開了第一次全國城鎮(zhèn)住房制度改革工作會議，2月，在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上出臺了國務(wù)院關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案，肯定了試點(diǎn)城市的做法和經(jīng)驗(yàn)，確定了房改的目標(biāo)、步驟和主要政策，標(biāo)志著我國住房制度改革進(jìn)入了以提租為主要任務(wù)的階段。第三階段：深化城鎮(zhèn)住房制度改革階段（19941998）1994年7月18日，國務(wù)院印發(fā)關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定（國發(fā)199443號）

13、，這一決定明確了我國城鎮(zhèn)住房制度改革的根本目的，確立了堅(jiān)持配套、分階段推進(jìn)的政策。第四階段：住房分配“貨幣化”取代“實(shí)物化”階段（19982003）1998年7月3日國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知（國發(fā)199823號），要求1998年下半年開始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場；促進(jìn)住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。第五階段：房地產(chǎn)市場調(diào)控、住房保障制度建立階段（20032007）中央一方面繼續(xù)推進(jìn)住房制度改革，一方面開始了加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。針對一

14、些地區(qū)住房供求的結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出、房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長過快的現(xiàn)象，國務(wù)院頒發(fā)了“前國八條”、“后國八條”、“國六條”等一系列重要文件。第六階段：強(qiáng)化住房保障階段（2007年至今）國務(wù)院于2007年8月7日發(fā)布的國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國發(fā)200724號）要求各級政府把解決城市低收入家庭住房困難作為維護(hù)群眾利益的重要工作，作為住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)。3、總結(jié)我國住房制度改革取得的成就。（1）城鎮(zhèn)居民居住條件不斷改善（2）住房投資體制發(fā)生重大變革，市場機(jī)制的作用日益顯現(xiàn)（3）房地產(chǎn)業(yè)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)（4）住房金融業(yè)迅速發(fā)展，融資出

15、現(xiàn)多元化（5）住房保障體系框架初步形成，長效支撐機(jī)制正在建立和完善（6）政府市場宏觀調(diào)控初見成效4、如何完善我國住房制度？ （1）加快建立新的住房供應(yīng)體系（2）逐步完善住房公積金制度（3）進(jìn)一步發(fā)展住宅二級市場，建立完善的住房市場流通體制 （4）加快住房金融改革與創(chuàng)新，為住房制度改革提供全方位的金融配套服務(wù) （5）積極消化積壓商品房，努力盤活存量 （6）規(guī)范市場行為，完善市場體系，促使我國住宅及房地產(chǎn)市場發(fā)育成熟第四章 土地制度一、名詞解釋1、土地制度 土地制度是反映人與人、人與地之間關(guān)系的重要制度。它既是一種經(jīng)濟(jì)制度，又是一種法權(quán)制度，是土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系在法律上的體現(xiàn)，是構(gòu)成上層建筑的有機(jī)組成部

16、分。2、土地所有權(quán) 是指土地所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)占有、使用和處分土地，并從土地上獲得利益的權(quán)利。3、土地使用制度 土地使用制度是對土地使用的程序、條件和形式的規(guī)定，是土地制度的另一重要組成部分。4、土地管理制度 土地國家管理制度是指國家政權(quán)以社會代表的身份，對全國（或某一區(qū)域）的土地，在宏觀上進(jìn)行管理、監(jiān)督和調(diào)控的制度、機(jī)構(gòu)和手段的綜合。二、簡答題1、土地制度由哪幾部分構(gòu)成？ 完整的土地制度包括土地所有制度、土地使用制度、土地管理制度三大部分。2、土地制度有哪些特點(diǎn)？（1）地位的基礎(chǔ)性（2）國度的差異性（3）構(gòu)成的復(fù)雜性3、總結(jié)我國住房制度改革取得的成就。（1）鞏固了土地公有制，促進(jìn)了社會

17、主義市場體系的完善（2）建立了用地的自我約束機(jī)制和依法流動機(jī)制（3）初步形成了具有多種流通渠道和交易方式的土地市場體系（4）增加了政府財(cái)政收入，為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金保障（5）形成了符合中國國情的土地市場監(jiān)管體系（6）服務(wù)于企業(yè)改革，促進(jìn)了企業(yè)戰(zhàn)略重組和產(chǎn)業(yè)升級 第五章 房地產(chǎn)政策一、簡答題1、房地產(chǎn)周期波動分為哪幾個(gè)階段？房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在著較為明顯的周期波動現(xiàn)象。與宏觀經(jīng)濟(jì)周期類似，房地產(chǎn)周期可以分為兩個(gè)過程，即擴(kuò)張過程和收縮過程，進(jìn)一步可細(xì)分為四個(gè)階段：復(fù)蘇與增長階段、繁榮階段、危機(jī)與衰退階段和蕭條階段。前兩個(gè)階段構(gòu)成了房地產(chǎn)擴(kuò)張過程，后兩個(gè)階段構(gòu)成了房地產(chǎn)收縮過程。當(dāng)擴(kuò)張

18、過程轉(zhuǎn)為收縮過程時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)達(dá)到繁榮階段的最高點(diǎn)，即波峰；當(dāng)收縮過程轉(zhuǎn)為擴(kuò)張階段過程時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)達(dá)到蕭條階段的最低點(diǎn)，即低谷。2、我國房地產(chǎn)政策的演變可分為哪幾個(gè)階段？并舉例說明。按照我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r和宏觀調(diào)控的目標(biāo)，可將1998年到2010年政府出臺的針對房地產(chǎn)業(yè)的政策分為五個(gè)階段：（1）1998年開始的初始市場化階段：這個(gè)時(shí)期的政策更注重通過培育商品房市場拉動住房需求，從而推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長，如1998年全面推行住房分配貨幣化的住房體制改革和2000年按揭政策的開始實(shí)施，為房地產(chǎn)業(yè)真正走向市場化拉開了序幕，房地產(chǎn)業(yè)自此進(jìn)入了快速發(fā)展階段；（2）2002-2004年

19、的嚴(yán)控土地和貸款的供應(yīng)緊縮階段：如121號文件調(diào)控范圍涵蓋所有房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，旨在提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營門檻，并試圖限制消費(fèi)需求。（3）2005-2007年的需求控制階段：如2005年3月杭州市人民政府發(fā)布關(guān)于積極鼓勵(lì)盤活存量土地促進(jìn)土地節(jié)約和集約利用的意見(試行)（杭政20052號），旨在落實(shí)國務(wù)院及浙江省政府相關(guān)土地政策，推行土地節(jié)約和集約利用。（4）2008-2009年的需求全面刺激階段：如2008年12月國務(wù)院辦公廳下發(fā)了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見國辦發(fā)2008131號，其中放寬二套房貸限制、取消城市房地產(chǎn)稅、下浮廉租房貸款利率、購房超兩年轉(zhuǎn)讓免營業(yè)稅等4項(xiàng)新政對保障性住房

20、、二手房市場和房地產(chǎn)開發(fā)商都有涉及，全方位刺激樓市。（5）2010年的政策突轉(zhuǎn)、供揚(yáng)需抑階段：如2010年2月12日 中國人民銀行決定，從2010年2月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。3.、我國房地產(chǎn)調(diào)控主要采用哪些政策工具？并舉例說明。政府的政策調(diào)整立足于信貸政策、金融政策、稅收政策、保障住房政策和土地政策。信貸政策：“121文件”嚴(yán)格開發(fā)商貸款和個(gè)人住房貸款；04年9月銀監(jiān)會規(guī)定：建筑商不得為開發(fā)商墊資，開發(fā)商自有資金不低于35%，購房者月供不超過50%。金融政策：04年10月上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，放寬貸款利率浮動區(qū)間，允許存款利率下浮。稅收政策：減免營

21、業(yè)稅期限從5年降為2年；各地減免契稅、營業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、所得稅。保障住房政策：保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小戶型不低于土地供應(yīng)總量的70%。土地政策：國土部11號令，叫停土地協(xié)議出讓，以招拍掛公開土地交易；2004年8月底前各地政府解決歷史遺留問題土地，否則國家有權(quán)收回土地。第六章 房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取一、名詞解釋1、土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2、土地使用權(quán)劃撥 土地使用權(quán)劃撥是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，

22、或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。4、土地征用 土地征用是指國家為公共需要或公共用途，行使其最高（終極）土地所有權(quán)，強(qiáng)制取得私人土地，給予補(bǔ)償而取消其所有權(quán)，并支配使用土地的一項(xiàng)政策或制度。5、土地儲備制 國家土地統(tǒng)一收購和壟斷供應(yīng)的出讓方式，由政府決定城市土地的供應(yīng)總量，在一級市場上控制房地產(chǎn)用地?cái)?shù)量。二、簡答題1、簡述土地使用權(quán)出讓的基本特征。（1）法律關(guān)系的主體身份具有特定性（2）以土地所有權(quán)與土地使用權(quán)的分離為基礎(chǔ)（3）土地使用權(quán)出讓具有期限性（4）土地使用權(quán)出讓的有償性（5）

23、土地使用權(quán)出讓是要式法律行為2、對土地使用權(quán)出讓有哪幾種方式？并進(jìn)行比較。 （1）協(xié)議出讓土地使用權(quán)： 非市場出讓，沒有競爭者；政府對土地的控制力度大；價(jià)格和使用范圍受到限制 （2）招標(biāo)出讓土地使用權(quán)：充分的競爭性；全方位開放，透明度高；過程的公平、客觀性；評判的綜合性。（3） 拍賣出讓土地使用權(quán)：完全競爭性；價(jià)格的決定性；報(bào)價(jià)的多次性。（4） 掛牌出讓土地使用權(quán)：透明度高；掛牌時(shí)間長，且允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競爭；操作簡便，節(jié)省組織等費(fèi)用成本；充分體現(xiàn)價(jià)高者得，不受競買人數(shù)限制。3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須符合哪些條件？1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)

24、進(jìn)行，權(quán)利人不得擴(kuò)張其權(quán)利的內(nèi)容。2.按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。3.按照出讓合同進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，要完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。城市房地產(chǎn)管理法還規(guī)定了土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的條件。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)讓人不能保留一部分權(quán)能而只轉(zhuǎn)讓其他權(quán)能。國家雖然不參與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方之間的法律關(guān)系，但新的受讓人使用土地必須按照國家與原受讓人之間訂立的合同進(jìn)行，不得隨意變更土地使用權(quán)的使用年限、用途及其他限定規(guī)則。4、 簡述土地使用權(quán)出讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓兩

25、者的區(qū)別？區(qū)別出讓轉(zhuǎn)讓行為主體政府及土地管理部門境內(nèi)外經(jīng)濟(jì)實(shí)體及個(gè)人法律關(guān)系法律關(guān)系不平等，具有壟斷性法律關(guān)系平等法律關(guān)系平等市場層次一級市場，可以轉(zhuǎn)讓二級市場，轉(zhuǎn)讓受到限制年限按合同規(guī)定，不超過國家規(guī)定合同年限，已使用年限合同年限已使用年限轉(zhuǎn)移方式協(xié)議、招標(biāo)、拍賣出售、交換、贈與5、 簡述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序。我國土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序一般如下：（1）轉(zhuǎn)讓申請（2）簽訂轉(zhuǎn)讓合同（3）轉(zhuǎn)讓合同公證（4）繳納土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)和土地增值稅 （5）土地使用權(quán)變更登記6、簡述劃撥土地使用權(quán)的特點(diǎn)。1.劃撥土地使用權(quán)的取得具有行政性2.劃撥土地使用權(quán)具有無償性 3.劃撥土地使用權(quán)使用具有無期限性4.劃撥土地使用權(quán)

26、的流轉(zhuǎn)具有限制性7、 劃撥土地使用權(quán)的使用范圍是什么？根據(jù)國土資源部劃撥用地目錄規(guī)定，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以劃撥方式取得：1.國家機(jī)關(guān)和軍事用地，包括黨政機(jī)關(guān)和人民團(tuán)體用地和軍事用地。2.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，包括城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、非營利性郵政設(shè)施用地、非營利性教育設(shè)施用地、公益性科研機(jī)構(gòu)用地、非營利性體育設(shè)施用地、非營利性公共文化設(shè)施用地、非營利性醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施用地、非營利性社會福利設(shè)施用地。3.國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地，包括石油天然氣設(shè)施用地、煤炭設(shè)施用地、電力設(shè)施用地、水利設(shè)施用地、鐵路交通設(shè)施用地、公路交通設(shè)施用地、水路交通設(shè)施用地、

27、民用機(jī)場設(shè)施用地。4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。劃撥用地目錄規(guī)定，對國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目，可以劃撥方式提供土地使用權(quán)，對以營利為目的，非國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)以有償方式提供土地使用權(quán)；以劃撥方式取得土地使用權(quán)，因企業(yè)改制、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者改變土地用途等不再符合本目錄的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償使用。8、 劃撥土地使用權(quán)獲取過程中的主要成本和稅費(fèi)包括哪些？主要成本：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、其他費(fèi)用（征收集體土地過程中發(fā)生的稅費(fèi)還包括耕地占用稅、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、征地管理費(fèi)等，征收城市郊區(qū)的

28、菜地，用地單位還應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。對地面建筑物進(jìn)行拆遷的，應(yīng)繳納房屋拆遷管理費(fèi)）。三、論述我國現(xiàn)階段土地使用制度的特點(diǎn)1、批租制由于我國實(shí)行土地公有制不論是國有土地還是農(nóng)村集體所有的土地其所有權(quán)均不允許買賣在土地交易過程中發(fā)生轉(zhuǎn)移的只是土地使用權(quán)而且這種使用權(quán)還是有年限的。雖然土地使用權(quán)可以依法出讓和轉(zhuǎn)讓也就是所謂的批租其實(shí)質(zhì)不過是土地使用權(quán)的長期出租而已只不過租金一次性繳清罷了。所以說在我國的土地制度中不存在真正的土地買賣只存在長時(shí)期的土地使用權(quán)出租即批租制。2、壟斷制第一層含義我國實(shí)行的土地公有制只允許政府和集體組織等公有團(tuán)體擁有土地這本身就是一種壟斷。第二層含義

29、在土地交易市場上只有政府一個(gè)土地供應(yīng)者其他任何一個(gè)機(jī)構(gòu)和團(tuán)體都不允許向市場提供土地。即使集體經(jīng)濟(jì)組織作為土地的所有者也不能提供。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地若要轉(zhuǎn)變成可在市場上交易的開發(fā)建設(shè)用地必須通過國家征用由集體土地轉(zhuǎn)變成國有土地后方為合法。政府在法律上和名義上壟斷了土地的供應(yīng)。3、雙軌制所謂的雙軌制就是指依據(jù)土地用途和目的的不同實(shí)行不同的土地取得方式的土地供應(yīng)制度。一般而言非贏利性和帶有公益性質(zhì)的土地用途可以以劃撥方式取得而贏利性土地用途則必須通過出讓方式取得。第七章 房地產(chǎn)市場分析一、名詞解釋1、房地產(chǎn)市場調(diào)查 房地產(chǎn)的市場調(diào)查是指以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整

30、理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究和預(yù)測，并最終為決策服務(wù)的專業(yè)方法。2、可行性研究 可行性研究是確定建設(shè)項(xiàng)目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證的科學(xué)方法，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)查、分析比較以及預(yù)測建成后的社會經(jīng)濟(jì)效益。二、簡答題1、房地產(chǎn)市場分析的基本思路是什么？ 分析市場信息包括三個(gè)層次（地區(qū)市場、專業(yè)物業(yè)市場和項(xiàng)目物業(yè)市場）、兩個(gè)方面（供給和需求）、三個(gè)時(shí)段（過去、現(xiàn)在和未來）和五個(gè)基本影響因素（經(jīng)濟(jì)、人口、區(qū)位、地點(diǎn)和心理），共90個(gè)單元。2、房地產(chǎn)市場調(diào)查有些方法？全面調(diào)查法、重點(diǎn)調(diào)查

31、法、抽樣調(diào)查法。3、房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟有哪些？一、準(zhǔn)備階段 （一）提出問題、明確目標(biāo) （二）分析初步情況 （三）設(shè)計(jì)調(diào)查方案 （四）確定資料來源 （五）確定資料收集方法 （六）設(shè)計(jì)調(diào)查問卷二、調(diào)查階段 （一）試調(diào)查 （二）調(diào)查實(shí)施三、分析研究階段 （一）調(diào)查資料的整理與甄別驗(yàn)證 （二）調(diào)查數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)與分析 （三）撰寫調(diào)查報(bào)告 （四）修訂并提交調(diào)查成果四、整理歸檔階段4、調(diào)查問卷設(shè)計(jì)中應(yīng)注意哪些問題 1避免籠統(tǒng)抽象的問題2不可有不確切的詞語3避免誘導(dǎo)性問題4處理好敏感性問題5問卷的排列問題6問題的答案要窮盡7問題的答案要互斥5、 可行性研究主要包括哪些內(nèi)容？（1）項(xiàng)目概況（2）市場分析和需求預(yù)

32、測（3）規(guī)劃方案的優(yōu)選（4）開發(fā)進(jìn)度安排（5）項(xiàng)目投資估算（6）資金的籌措方案和籌資成本估算（7）財(cái)務(wù)評價(jià)（8）風(fēng)險(xiǎn)分析（9）國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)（10）結(jié)論第八章 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位一、名詞解釋1、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位是指房地產(chǎn)開發(fā)策劃及經(jīng)營者通過研究市場、技術(shù)前期和資金狀況等一系列有關(guān)前提條件，采用科學(xué)的方法，確定目標(biāo)市場，構(gòu)思房地產(chǎn)產(chǎn)品方案，明確項(xiàng)目在目標(biāo)客戶中的形象、地位，制定項(xiàng)目推廣策略和方法及其他有關(guān)內(nèi)容的過程。項(xiàng)目定位的主要內(nèi)容包括項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、市場定位、功能定位及主題定位四部分。2、房地產(chǎn)市場細(xì)分 房地產(chǎn)市場細(xì)分是指將整個(gè)房地產(chǎn)市場按照購買者的需求特性，劃分為若干個(gè)具有相同需要

33、的消費(fèi)者群體組成的子市場。二、簡答題1、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的作用及原則是什么？房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的作用：1有利于開發(fā)商把握市場脈搏，鎖定目標(biāo)市場2有利于開發(fā)商評估市場風(fēng)險(xiǎn)與收益3增強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的競爭能力，有利于形成企業(yè)核心競爭力量4有利于各專業(yè)協(xié)同合作房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位的原則：1.受眾導(dǎo)向原則2.差別化原則3.個(gè)性化原則4.符合城市規(guī)劃原則2、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的主要流程是什么？3、 房地產(chǎn)市場細(xì)分的原則及依據(jù)是什么？房地產(chǎn)市場細(xì)分的原則：1可測量性。2可進(jìn)入性。3可贏利性。4差異性。房地產(chǎn)市場細(xì)分的依據(jù)：1地理因素2人口因素3心理因素 4行為因素。4、簡述房地產(chǎn)市場細(xì)分的程序。房地產(chǎn)市場細(xì)分一般遵循以下程

34、序：1依據(jù)市場調(diào)查的資料進(jìn)行分析，把握房地產(chǎn)市場需求供給狀況和發(fā)展趨勢，選擇和確定房地產(chǎn)市場產(chǎn)品范圍。2依據(jù)市場細(xì)分變量排列出消費(fèi)者的需求（包括潛在需求）。3依據(jù)消費(fèi)者需求的具體因素，初步確定細(xì)分市場的數(shù)量。4對初步確定的細(xì)分市場進(jìn)行研究，從中選擇有利于企業(yè)經(jīng)營的細(xì)分市場作為目標(biāo)市場。5考慮可供利用的廣告媒體、銷售渠道、運(yùn)輸?shù)荣M(fèi)用的高低，目標(biāo)市場的特征和企業(yè)期望利潤大小。6計(jì)算目標(biāo)市場給企業(yè)帶來的效益，從而確定企業(yè)產(chǎn)品投向目標(biāo)市場的風(fēng)險(xiǎn)程度。7針對確定的目標(biāo)市場特性，制定進(jìn)入目標(biāo)市場的項(xiàng)目定位。5、簡述房地產(chǎn)目標(biāo)市場選擇的方法。1選擇單一細(xì)分市場。2選擇多個(gè)細(xì)分市場。3選擇專門化細(xì)分市場。 4

35、選擇完全細(xì)分市場。三、論述題房地產(chǎn)項(xiàng)目定位包括哪幾方面？并就某一方面具體闡述。（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定位 房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，是指以滿足用戶的需要及社會的總體利益為出發(fā)點(diǎn)，以產(chǎn)品的整體概念為指引，根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和企業(yè)自身的條件和特點(diǎn)，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)外的資源進(jìn)行有效整合和利用，研究、開發(fā)出具有核心、形式、延伸諸要素有機(jī)結(jié)合的房地產(chǎn)產(chǎn)品的全過程。 產(chǎn)品定位的內(nèi)容包括產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品布局，建筑風(fēng)格，戶型定位，環(huán)境設(shè)計(jì)定位，交通組織定位，智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)。（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目功能定位 產(chǎn)品的功能定位是指在目標(biāo)市場選擇和市場定位基礎(chǔ)上，根據(jù)潛在的目標(biāo)消費(fèi)者使用要求的特征，結(jié)合房地產(chǎn)特定產(chǎn)品類型的特

36、點(diǎn)，對擬提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)具有的基本綜合和輔助功能做出規(guī)定的過程。對房地產(chǎn)產(chǎn)品精心定位要明確目標(biāo)使用者群體，分析研究目標(biāo)使用者的需要特征、消費(fèi)偏好和可支付能力，針對目標(biāo)使用者群體設(shè)計(jì)。（3）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位市場定位就是開發(fā)商為自己的項(xiàng)目確定、確認(rèn)潛在客戶的過程，確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體和他們的特征。對于開發(fā)商而言，開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)品通常不止是賣給一個(gè)客戶，而是賣給一個(gè)客戶群，這群客戶都是由于對房地產(chǎn)產(chǎn)品的認(rèn)可并實(shí)施了購買行為而成為業(yè)主，所以開發(fā)商的產(chǎn)品一般不是僅滿足某單一的客戶，而是滿足某一范圍的客戶群，而尋找、發(fā)掘這類主力客戶群就是開發(fā)商進(jìn)行客戶定位的過程。（4）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主題定位

37、主題定位是指把項(xiàng)目的特殊優(yōu)勢和獨(dú)特的思想理念通過房地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)集中表達(dá)出來，并把這種創(chuàng)新理念和產(chǎn)品通過包裝準(zhǔn)確的表達(dá)給消費(fèi)者，樹立一種特定的形象的過程。它是一個(gè)成功策劃的靈魂，它統(tǒng)率著整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的創(chuàng)意、構(gòu)想、方案、形象等的各要素。策劃主題的來源可以從以下幾個(gè)方面獲?。阂皇菑脑擁?xiàng)目區(qū)域的文化內(nèi)涵中抽象出來；二是從競爭性項(xiàng)目對比中挖掘出來；三是從項(xiàng)目自身內(nèi)在素質(zhì)中分析出來；四是從顧客需求中選擇出來。主題定位訴求語也一般應(yīng)用于項(xiàng)目標(biāo)志（Logo）設(shè)計(jì)及其他宣傳渠道。主題定位的結(jié)果是要總結(jié)出主廣告語，即總推廣主題（廣告?zhèn)鞑ブ黝}）。第九章 房地產(chǎn)市場營銷一、名詞解釋1房地產(chǎn)營銷

38、房地產(chǎn)營銷是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)開展的創(chuàng)造性、適應(yīng)動態(tài)變化著的房地產(chǎn)市場的活動，以及由這些活動綜合形成的房地產(chǎn)商品、服務(wù)和信息，從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者流向房地產(chǎn)購買者的社會活動和管理過程，目的是滿足顧客對土地或房屋的需求。24P理論 指在特定時(shí)期向特定市場以特定的方式銷售特定產(chǎn)品的營銷決策優(yōu)化組合。4P是最傳統(tǒng)、最經(jīng)典的房地產(chǎn)營銷理論。市場營銷的四個(gè)基本要素：產(chǎn)品（Product）、價(jià)格（Price）、銷售渠道（Place）、促銷（Promotion）的組合的優(yōu)劣程度，很大程度上決定了企業(yè)在目標(biāo)市場上的競爭地位與經(jīng)營特色。34C理論 4C理論又稱整合營銷理論，強(qiáng)調(diào)購房者的愿望和需求（Consume

39、r）、購房者的便利性（Convenience）、購房者可接受的價(jià)格（Cost）以及企業(yè)與顧客之間的有效溝通（Communication）。房地產(chǎn)整合營銷的實(shí)施主要包括市場細(xì)分、項(xiàng)目優(yōu)化、渠道多樣化且雙向性、服務(wù)延伸等四個(gè)環(huán)節(jié)。二、簡答1.房地產(chǎn)營銷的特點(diǎn)有哪些？復(fù)雜性、風(fēng)險(xiǎn)性、差異性、協(xié)同性。2. 品牌營銷的運(yùn)營步驟？（1）確定促銷對象（2）選擇促銷目標(biāo)（3）設(shè)計(jì)促銷信息（4）安排促銷預(yù)算（5）決定促銷組合（6）協(xié)調(diào)促銷過程3. 房地產(chǎn)產(chǎn)品生命周期各階段的策略有哪些？房地產(chǎn)產(chǎn)品的生命周期階段劃分與對應(yīng)策略如下：（1）引入階段可運(yùn)用快速奪取戰(zhàn)略、緩慢奪取戰(zhàn)略、快速滲透策略。（2）市場成長階段 企業(yè)要抓住這一機(jī)會，執(zhí)行正確的市場策略，推動產(chǎn)品市場競爭能力的上升。該階段企業(yè)應(yīng)把宣傳的重點(diǎn)從擴(kuò)大產(chǎn)品認(rèn)知度轉(zhuǎn)移到努力促成現(xiàn)實(shí)購買上來，同時(shí)根據(jù)市場形勢的發(fā)展變化，適當(dāng)?shù)厥褂脙r(jià)格策略來吸引潛在購房者，擴(kuò)大市場占有率。（3）市場成熟階段企業(yè)的應(yīng)對策略主要有適當(dāng)改進(jìn)產(chǎn)品功能與不足、重新確定細(xì)分市場擴(kuò)大潛在購房者群體、爭取聲譽(yù)傳播來促成購買等。（4）市場衰退階段 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)著手總結(jié)該產(chǎn)品的開發(fā)銷售經(jīng)驗(yàn)，逐步退出原有的細(xì)分市場，并集中資金和技術(shù)為新產(chǎn)品的上