房地產(chǎn)產(chǎn)品標準化設計完整版

1、構筑首創(chuàng)置業(yè)標準化平臺S trategy設計標準化工作匯報德勤咨詢2006年11月目錄國內外房地產(chǎn)公司標準化研究 首創(chuàng)置業(yè)標準化的思路和要點 標準化工作內容 材料技術標準 工程做法和成本措施 產(chǎn)品庫 計劃管理 流程管理 資源管理 知識管理 2國內主流房地產(chǎn)公司的標準化情況1.項目全盤復制，從規(guī)劃、戶型、立面宏宇星河灣到裝修、景觀。設計圖紙可以沿用， 只能作細微性調整，適應性差，存在 市場風險。 富力、珠江2.材料設備的標準化。便于統(tǒng)一采購、降低成本； 當代MOMA3.客戶定位、產(chǎn)品賣點和立面風格、營銷策略的標準化； 4.產(chǎn)品標準化，部品工廠化。萬科“情景花園” 3宏宇地產(chǎn)公司的標準化情況圍合式

2、布局，露天游泳池，單元入口木橋，地下車庫結合下沉庭院4富力地產(chǎn)公司的標準化情況富力地產(chǎn)于2005、2006年度被國家統(tǒng)計局評為全國房地產(chǎn)綜合實力第一名。最大特點是集設計、開發(fā)、施工、工程 監(jiān)理、銷售、物業(yè)、房地產(chǎn)中介等業(yè)務為一體。富力認為產(chǎn) 業(yè)鏈垂直整合是控制成本、確保速度的重要因素。 各個項目的主要材料均由集團統(tǒng)一年度采購，并統(tǒng)一了技術標準。比如電梯，所有項目的電梯均選自廣州日立的某幾 種梯型，這樣在設計時可以準確的做好土建予留，避免了施 工中不必要的洽商。也減少了電梯采購周期和成本。 富力針對精裝修制定了詳細的標準，并有相應的材料供方名錄。 富力最有特色的標準化就是售樓處富力彩蛋。第一個彩

3、蛋于2003年在北京富力城落成，在這之后在全國各地先后 復制了七個一模一樣的彩蛋，其中富力桃園的彩蛋是2006年 從富力城搬過去的。 售樓處“彩蛋”的標準化復制，現(xiàn)在富力桃園 5珠江地產(chǎn)公司的標準化情況珠江、合生的特點與富力有些相似，集房地產(chǎn)設計、開發(fā)、建設、銷售、物業(yè)管理為一體。在集團內部形成了一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈。 珠江最典型的標準化是其開發(fā)的所有高檔項目都采用了歐陸古典的外立面風格。但目前，集團已經(jīng)取消了立面風格方面的硬性要求。 珠江將住宅按檔次分為高、中、低三每年年底，集團各地分公司集中在北京召開標準化會議，共檔，每一檔都有相應各專業(yè)的設計和選材同討論編制各方面的流程、標準。設計方面的標準

4、最終由珠江自 標準。景觀設計也分為相應的不同檔次，己的設計院編制完成。該標準非常詳細，建筑、結構、設備各專 比如每個檔次的鋪地石材厚度都有相應的業(yè)的設計標準都有300多頁厚，并有許多配圖。比如，戶內配電 標準，對應的造價也不一樣。植物配置在箱的位置，能布置在客廳的哪些地方，不能布置在哪些地方，都 不同的地區(qū)都有標準庫內選取，各地公司有相應的圖示。 不能選擇標準庫以外的植物。 另外，珠江每年推出一批樣板戶型。每年年末，集團各分公司將自己今年設計的 戶型集中到北京，由大老板朱孟依親自挑 選，選出他認為值得推廣的戶型，作為下 一年度集團的樣板戶型。第二年，各分公 司會以樣板戶型為藍本，結合自己當?shù)氐?/p>

5、 實際情況，對樣板戶型進行優(yōu)化調整，并 加以應用。這樣到下一年底，又會出現(xiàn)一 批改良的新戶型作為樣板戶型的備選對象 。如此往復，形成標準化戶型庫。 6當代集團地產(chǎn)公司的標準化情況科技主題的復制：恒溫恒濕其在各個項目進行復制的科技主題主要包括以下幾個系統(tǒng)：外維護系統(tǒng)、天棚輻射采暖制冷系統(tǒng)、置換式新風系統(tǒng)、外遮陽及窗優(yōu)化系統(tǒng)、中央除塵系統(tǒng)。 MOMA系列都采用了非常好的外圍護系統(tǒng)。外保溫材料為10cm厚的擠塑聚苯板，保溫材料與外飾面之間設空氣層，傳熱系數(shù)只有0.35W/m2.k；外窗采用從室內調節(jié)的外遮陽設施，外窗全部采用雙玻Low-E中空充氬氣玻璃，配合 斷熱鋁合金窗框，整窗K值僅有1.8W/m

6、2.k 。 在供暖和制冷上，采用天棚輻射系統(tǒng)，極大提高了舒適度。溫度均勻穩(wěn)定，運行無噪音。置換式新風系統(tǒng)保證了室內的空氣質量。從建筑頂部80米處采集新風，在頂部機房經(jīng)過過濾、除濕或加濕后送到房間。0.3米/秒的低風速不產(chǎn)生風感，從房間下部進入，在頂部排出。 天花輻射置換式新風外圍護 7萬科地產(chǎn)公司的標準化情況1，情景花園洋房萬科最具特色的標準化產(chǎn)品當屬“情景花園洋房”，簡稱“情花”。誕生于1999年，當時總建筑師吳志群主持設計的深圳四季花城三期戶型。最大特點是通過層層退臺使得每戶都有一個大露臺。還有“橫廳”、二層室外樓梯直接入戶等。最初是平 屋頂，立面設計比較簡單。2003年，天津水晶城在原有

7、基礎上，聘請加拿大BDCL設計事務所進行立面改良設計，總部派專人 到現(xiàn)場負責各種材料的搭配選擇、欄桿鐵藝等的二次設計，花了很大心血，做得近乎完美。萬科后續(xù)的“情花”產(chǎn)品，均為超 越這個水平。 “情花”整個單元結構非常復雜，如果在各地推廣，各地的施工圖設計單位水平存在一定差異，難免會出現(xiàn)許多疏漏。因此，總部選用長期合作的設計方中建國際進行施工圖設計，并且對廚房、衛(wèi)生間這些管線及設備末端密集的地方進行了詳細的各 專業(yè)綜合圖，比如廚房的煤氣管、煤氣表、上下水、水表以及各種插座和櫥柜冰箱熱水器的擺放進行了統(tǒng)籌布置，避免了不同 專業(yè)之間“打架”。這樣，既縮短了重復設計周期，又能在推廣中確保品質。 但在細

8、節(jié)、材料選擇和二次設計上，仍然充分暴露了各地分公司的水平差異。廣州四季花城是跟水晶城最象的，但整體感覺仍差了不少。為了控制成本，面磚改成涂料，予制欄桿改成直插式。使得整體精致程度大打折扣。 8萬科地產(chǎn)公司的標準化情況“情花”的改良廣州的萬科藍山，在原有的戶型基礎上包裝成簡潔現(xiàn)代的西班牙風格，感覺煥然一新，加上外 部環(huán)境設計，整體效果非常成功。在戶型設計上， 藍山也有所創(chuàng)新，把地下室分成兩半，一半給一層 使用，從下沉庭院進入。一半給二層，通過戶內樓 梯穿過一層直通地下。 在成都的金色家園中，“情花”的精髓被移植到高層住宅中，即在高層底部設置了連續(xù)四層的退臺，乃至最下面的 戶型顯得有些夸張，這種做

9、法有效的改善了高層住宅的尺度 感，豐富了空間層次，并增加了居住的趣味性。 9萬科地產(chǎn)公司的標準化情況2，RS住宅2004年，萬科開發(fā)出一批采用平面模塊化，適合框架結構的戶型，被稱為“RS住宅”，具有以下特點；以較規(guī)整的柱網(wǎng)加局部異型柱作為主體結構，衛(wèi)生間標準模塊化，同時配合外掛式陽臺、廚房、陽光房等輔助空間 構成完整戶型。 模塊內設備布置、管線布置均相同。為了給未來的部品化做好準備；并統(tǒng)一外墻梁高，為門窗等標準化部品安裝創(chuàng)造了條件。 在綜合考慮國家強制規(guī)范、建筑節(jié)能、建筑比例、室內設計等因素下，將建筑層高統(tǒng)一定為2.8米。并且，引入復合式廚房的設計理念，對端戶及轉角單元進行特殊處理。系統(tǒng)地解決

10、了空調室外機位等問題。 10萬科地產(chǎn)公司的標準化情況2，RS住宅武漢城市花園、大連假日風景、青島魅力之城等項目中都使用過標準的RS戶型。隨后的2005年，萬科標準化操作 主體由總部轉至深圳、上海和北京區(qū)域，建立以“戰(zhàn)略總 部、專業(yè)區(qū)域、執(zhí)行一線”為主線的三級組織架構。 北京區(qū)域首先應用于天津西青項目（銷售名為“假日風景”）。由于采用了標準化戶型，西青項目從付款拿地 到實現(xiàn)銷售200套，只用了11個月時間，實現(xiàn)了集 團制訂的“均好的基礎上加速”的目標，獲得2005年“速 度獎”。 這個項目后來被沈陽萬科的新榆公館整體復制。該項目于05年3月底通過摘牌獲得沈陽渾南HN0506地塊 ，當年9月3日示

11、范區(qū)全面開放。示范區(qū)包括2棟9層住 宅、商業(yè)和售樓處和重新設計的外部景觀。 在短短5個月時間實現(xiàn)現(xiàn)房銷售創(chuàng)造了萬科歷史上的奇跡，比集團平均水平縮短了8個月，也因此 獲得了2005年度“加速開發(fā)獎”。 11萬科地產(chǎn)公司的標準化情況3，全面家居解決方案U5住宅2003年，萬科委托清華對萬科青青的產(chǎn)品進行后評估，總結出傳統(tǒng)戶型設計中難以滿足的一些核心要求 ： 1. 玄關：沒有獨立玄關，室外直接進入起居空間，沒有可以隨手放置各種物品的柜子，不利于保持 室內整潔。 2. 餐廳：吃飯的時候看不到電視，所以經(jīng)常端著飯碗擠到茶幾上； 3. 廚房：空間局促狹窄，主婦做飯的時候難以與家人交流； 4. 主臥室：沒有

12、地方熨衣服, 沒有雙控開關, 關燈后摸黑上床容易磕碰； 5. 功能陽臺：沒有儲藏空間，放置洗衣機空間更顯得狹小。 以上這些需求，通過傳統(tǒng)戶型設計和半成品房已經(jīng)很難滿足。2005年萬科與韓國LG公司合作開發(fā)了精裝 修產(chǎn)品U5住宅，被稱為萬科住宅產(chǎn)品的第二 次革命。 12萬科地產(chǎn)公司的標準化情況傳統(tǒng)住宅開發(fā)流程:建筑設計建造室內設計裝修3，全面家居解決方案U5住宅全面家居解決方案流程：精裝修戰(zhàn)略客戶研究戶型研究建筑設計+室內設計生產(chǎn)施工國內住宅企業(yè)現(xiàn)階段提供的商品房大部分是毛坯房，好處是建設周期短，資金周轉快，售后責任小，對專業(yè)水平要求不高。壞處在于 住戶裝修耗費大量精力時間和材料能源消耗。對入住

13、時間不同的客戶 來說，長時間內存在裝修噪音和環(huán)境污染，住戶個體采購裝修材料， 花費明顯高于開發(fā)企業(yè)的集團采購。加上規(guī)避土地增值稅的因素，高 品質的精裝修房在未來市場的競爭力將明顯高于毛坯房。作為戰(zhàn)略標 準化的一部分，2008年萬科將實現(xiàn)80%為精裝修交房，2009年將不再 向社會提供毛坯房。 13萬科地產(chǎn)公司的標準化情況3，全面家居解決方案U5住宅U5住宅主力戶型的銷售面積140平米左右，與傳統(tǒng)戶型相比具有以下五大優(yōu)勢： 1，玄關：與傳統(tǒng)戶型直接進入客廳相比，有獨立的內外過渡空間；采用大理石地面，方便清潔，大理石下沉 2cm，即使放置腳墊也不影響開門，與客廳的連接部 位做45度倒角；玄關兩旁的

14、收納系統(tǒng)分類細致，通 過不同寬度與高度的空間分割，可合理收納各類出 入戶用品，旋轉式鞋架可擺放不同種類的鞋子約40 雙，還可收納大衣,外套，帽子，圍巾，手套，拉桿 箱，藍排球，羽毛球拍，旱冰鞋等等 2,洗衣間：保持干濕分離，更強大的收納系統(tǒng)，分類收集臟衣服的衣簍；預留合理的洗衣機位置和熨衣板的 擺放位置，同時配有水槽，方便清洗小件衣物； 3，廚房：根據(jù)人體視線角度設計的扁窗，有效提高操作臺面的采光，看得見窗外的風景，同時窗的上方還可 以設置櫥柜；內藏式的拉籃，米箱，刀叉架，碗柜 ，功能搭配合理。 4，衣帽間：大衣，上衣，褲架，領帶盒，抽屜，擱板等考慮周全，尺寸合適。 5，智能化：設有分布于客廳

15、與廚房的智能化識別系統(tǒng)與可視終端系統(tǒng)，皆與大堂入口的監(jiān)視終端連接。值得 一提的是，廚房可視終端系統(tǒng)同時具備可視對講， 電話，電視，收音機，DVD等功能 14萬科地產(chǎn)公司的標準化情況，建筑體驗中心為了進一步測試精裝修的核心產(chǎn)品，實現(xiàn)和客戶的互動和對話，2007年5月 ，萬科建筑體驗中心在深圳對外開放。 這是國內房地產(chǎn)業(yè)第一個具有真正意義 上的產(chǎn)品體驗中心。該體驗館主要以U5 住宅為展示原型，希望以此檢驗和衡量產(chǎn)品設計中的每一個細節(jié)，以多維度的 人居體驗與參與者互動溝通。 體驗中心作為萬科建筑技術面向客戶，面向社會的窗口，兼具收集客戶體驗 信息，客戶需求的功能，直接為萬科的 產(chǎn)品設計部門提供信息，

16、具有一定的研 究功能。 根據(jù)大量市場調查，針對客戶人群的差異化需求，劃分為基礎級，領先級和 豪華級三個檔次，適用于從公寓到別墅 的不同類型產(chǎn)品。形成以萬科為主導， 整合相關設計，施工，材料等領域的社 會資源為客戶提供領先于市場的住宅家 居產(chǎn)品。 全面家居解決方案的流程是：客戶研究戶型設計室內+建筑設計生產(chǎn)施工。水電管線一次到位，櫥柜衣柜安裝到位，并配備好設備及廚房電器。 這是一次從設計理念，產(chǎn)品導向，客戶細分，到公司流程的全面顛覆?！白尶蛻粢驗閺N衛(wèi)而選擇萬科的房子”已經(jīng)成為萬科的口號。 15161718萬科地產(chǎn)公司的標準化情況2003 年底萬科建筑研究中心將各項生態(tài)應用技術整理出成果匯編, 主

17、要包括遮陽裝置、人工濕地、屋面 5，生態(tài)住宅標準綠化、滲水路面、變壓止逆閥煙道等多項技術。與此同時 , 天津東麗湖項目啟動,被確定為萬科集團生態(tài)住宅方面的 重要試點項目, 各項生態(tài)技術進行了全方位的實踐。為了 使得萬科的所有項目達到國家和地區(qū)的節(jié)能標準, 萬科邀 請了有關的合作伙伴在全國三個區(qū)域啟動了關于節(jié)能解決 方案的系統(tǒng)研究, 其中包括一系列的技術措施指引, 并開 始建立萬科住宅節(jié)能成果標準其中包括節(jié)能設計標準 文本、設計流程、圍護結構設計圖集、技術規(guī)程及支持機 構、成本分析等。2004 年, 萬科總部頒布了萬科生態(tài) 住宅標準。該標準是一個完整的體系, 包括節(jié)能標準、 水環(huán)境標準、空氣質量

18、標準等。 19萬科地產(chǎn)公司的標準化情況5，生態(tài)住宅標準作為生態(tài)住宅重要試點的天津東麗湖項目, 聘請瑞典SWECO 進行設計, 主要采用了下列生態(tài)技術:?雨水收集, 社區(qū)內設計了具有景觀效果的雨水明溝、暗渠等雨水收集系統(tǒng), 讓天然雨水通過該水系,用于補充水景用 水和濕地景觀用水, 節(jié)約了大量的景觀和綠化灌溉用水; ?人工濕地, 一種生物處理方法, 是在一定的填料上種植特定的濕地植物, 建立一個人工濕地生態(tài)系統(tǒng),當污水通過這 個有生命的系統(tǒng)時, 由于物理沉降、根系阻截、化學沉淀、土壤及植物根系表面的吸附與吸收以及微生物代謝等共同作 用, 其中的污染物和營養(yǎng)物質被吸收或分解, 水質得到凈化, 從而長

19、久保證整個湖面的清潔 ?滲水路面, 具有良好透水性的路面, 雨水能及時透過路面滲入地下土壤, 達到快速排水目的, 降低下雨時排水管線的 壓力，提高土壤的透氣，改善土壤，補充地下水源，降低地表溫度，調節(jié)居住區(qū)氣候； ?佛甲草種植屋面: 佛甲草是一種耐旱性極強的植物, 種植在平屋頂上。增加綠化面積, 改善天臺反射刺光, 保護了建筑屋面防水層, 并起到隔熱的作用； ?新風微循環(huán)系統(tǒng), 利用負壓通風原理, 由安裝于衛(wèi)生間的風機將室內污濁空氣排放到室外, 在臥室安裝進風口，并 對室外空氣進行過濾，多點進風既能保證室內新鮮空氣的含量，又可將通風造成的能量損失降到最低程度。 ?地熱梯度利用：較高溫度的地熱水

20、通過換熱先供公建中的暖氣使用，水溫下降后再供住宅中的低溫輻射地板使用，從而充分利用地熱水在不同階段的熱量； ?太陽能路燈：采用了太陽能光伏電板及蓄電池，將太陽能轉換為電能并用于夜間照明，確保了夜間照明供電的需要，根據(jù)周圍光線自動調控，有效地節(jié)約了住區(qū)的用電成本； ?有機垃圾生化處理：通過垃圾分類收集將有機垃圾單獨進行處理，最終變成水分和氣體，就地消化，殘存物可以作為花卉、綠化的肥料。這樣不但減少了垃圾清運的費用，而且有利于小區(qū)綠化的生長。 20萬科地產(chǎn)公司的標準化情況6，部品化（工廠化）“部品”二字來源于日文，是指建筑中具有特定功能的一個獨立單元，有建筑材料、建筑部件、設備及其配套產(chǎn)品構成的系

21、 統(tǒng)組合件。 經(jīng)過工廠內生產(chǎn)組合好，作為系統(tǒng)集成和技術配套的整體部件，在現(xiàn)場直接拼裝，既提高了效率，保證了工程質量，大大 減少了材料消耗和現(xiàn)場作業(yè)量，也加快了工程進度。 比如，陽臺欄桿統(tǒng)一樣式，工廠預制，通過熱鍍鋅，噴漆，高質量的防銹和外表面處理，運到現(xiàn)場用錨栓與予埋件裝配連 接。徹底解決了傳統(tǒng)工藝粗糙和生銹的問題。 現(xiàn)場作業(yè)受到工匠水平限制，大量農民工以種菜的精度蓋房子，通過加強施工管理，也無法降低維修率和客戶投訴，唯一的出路就是改變現(xiàn)行 的建造方式。 工廠的生產(chǎn)條件，質量控制手段都要比施工現(xiàn)場好得多。比如預制混凝土構件，現(xiàn)場溫度濕度養(yǎng)護容易控制，由鋼模板批量生產(chǎn)的構件誤差極 小。 工業(yè)發(fā)達

22、國家，住宅的部品化率在60%以上，北歐及日本在80%以上，我國的部品化率只有8%，萬科也只有15%。走住宅部品化是住宅發(fā)展 的必由之路。 21萬科地產(chǎn)公司的標準化情況6，部品化（工廠化）萬科部品化可以追溯到1999年，萬科陸續(xù)完成了兩件工作，進行系列技術研發(fā)工作。形成技術研發(fā)成果匯編；另一件是建立集團的材料和部品的戰(zhàn)略采購平臺。 2003年，形成了萬科標準化部品庫。這些標準化部品遵循的是工業(yè)化的生產(chǎn)和安裝方式，對提高成品質量及保證質量穩(wěn)定性很有幫助，在非標準化的項目上也得到了廣泛應用。 當年，萬科還發(fā)布了“雙標”文件萬科住宅使用標準、萬科住宅性能標準。使用標準指的是住宅面積的指標和功能指標，臥

23、室、客廳、廚房、洗手間、陽臺等功能房間哪些是必須具備的，各個功能房間的 面積各是多少，都制定了相應的衡量指標；性能標準包括了住宅的保溫隔熱性能、安全防盜性能、門窗的質量、地 漏的安全程度，包括交樓的裝修標準、陽臺欄桿的耐腐蝕年限、空調百葉的透空率等因素。當然還包括大量的構造做法 和表面做法。 ?2004年萬科確定預制鋼筋混凝土作為部品化住宅研究方向。?1號樓首次實驗了PC（預制混凝土結構）、PC外墻、PC整體廚房衛(wèi)生間、輕鋼外墻、輕鋼屋頂、ALC外墻。三維預制構件在運輸、堆放、吊裝、誤差調整方面的困難。 ?2006年聘請豐田房屋的伏見文明對部品化住宅長期規(guī)劃，指定了三條路線：1、RC的部品化，

24、改良傳統(tǒng)鋼筋混凝土結構，解決傳統(tǒng)建造方式帶來的質量問題。2、PC工法的開發(fā)，即完全部品化體系的研發(fā)，為規(guī)?；科飞a(chǎn)做技術準備；3，內裝的部品化，主要針對毛坯房的弊病，做精裝修的標準化和工廠化。有進展的是PC外墻體系，外墻滲漏率為萬分之一，精度偏差小于0.1%.伏見文明?平臺建設：男，1959年出生，日本硬件工程：萬科建筑體驗中心，東莞萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地籍，本科學歷，2006年 加入萬科?，F(xiàn)任萬科建軟件工程：申報國家住宅產(chǎn)業(yè)化示范基地，成立萬科住宅產(chǎn)業(yè)化企業(yè)聯(lián)盟。 筑技術總監(jiān)。 22國外住宅標準化情況Pulte HomesPulte Homes 是美國乃至全世界最大、最優(yōu)秀的住宅企業(yè),是萬

25、科在第三個十年的標桿企業(yè),它的許多理念方法一直被萬科所模仿。通過對PulteHomes標準化模式的分析,不難看出住宅企業(yè)的發(fā)展方向。 對世界住宅產(chǎn)業(yè)來說,一直存在著一個怪圈。既是,在任何一個國家,住宅基本上都屬于最昂貴的單件商品, 也是大部分人一生中最大的一筆支出。但是,這個行業(yè)中卻似乎從來沒有出現(xiàn)過像在能源、汽車、家電、金 融、IT、甚至零售、飲料、日化行業(yè)曾經(jīng)出現(xiàn)過的那些龐大的商業(yè)帝國。經(jīng)濟學家認為,因為房地產(chǎn)特殊的地 域性和非同質性,這個行業(yè)沒有其它行業(yè)那種顯著的規(guī)模效應,也就是說,房地產(chǎn)公司是無法做大的。 直到2005年,財富500強的名單中,雖然出現(xiàn)過建筑公司、出現(xiàn)過不動產(chǎn)經(jīng)營公司,

26、 但是純粹的住宅開發(fā)企業(yè),卻始終與這一排行榜無緣在2006年,歷史終于被改寫,美國的前四大住宅企業(yè),聯(lián)抉進入了這個名單。其中排 在最前面的就是Pulte Homes 。 在過去的十年中, 它的市場占有率上升了一倍以上。然而,它的雄心才剛剛開始,它現(xiàn)在的目標已經(jīng)定到了全美國市場的20%。如果這個目標能夠實現(xiàn),我們看到的將是一個年銷售千億美元級別的企業(yè)。企業(yè)規(guī)模的邊界 b 取決于規(guī)模效應和管理成本的- 消長。越大的企業(yè),規(guī)模效應越顯著,但是管理和經(jīng)營的難度也越高。當一個企業(yè)E & 革的規(guī)模效應已經(jīng)不能抵消克服管理難度上升的成本時,這個企業(yè)就到了增長的極限。 確實,住宅作為一種最終產(chǎn)

27、品,具有不可移動性,無法在一個地方生產(chǎn)而銷售到很遠的范圍:客戶需求和地段的千差萬別,也使得住宅的生產(chǎn)具有小批量甚至單件生產(chǎn)的特征。但是,企業(yè)的規(guī)模效應不僅僅源自大規(guī)模流水 線生產(chǎn)帶來的成本下降,還有另外兩個方面,一個是客戶口碑帶來的品牌號召力,一個是資本市場信用支撐的融 資能力。 23國外住宅標準化情況Pulte Homes在美國四大住宅企業(yè)晉身財富500 強的過程中, 美國究竟發(fā)生了什么? 我們至少可以看到三件事情: 一是, 美國的住宅企業(yè)在客戶細分以及產(chǎn)品標準化方面積攢了不少經(jīng)驗: 美國的住宅產(chǎn)業(yè)化水平相對北歐和日本較為落后, 近 些年來卻在不斷提升, 住宅的部品開始實現(xiàn)規(guī)?；墓S生產(chǎn)。

28、 二是, 隨著客戶對品質和性價比的要求不斷趨于精細, 住宅品 牌所對應的一貫的品質日漸為人們所關注。 三是,1980 年代之后, 美國的房地產(chǎn)融資不斷創(chuàng)新, 并形成了大企業(yè)主要通過債券等低成本渠道融資,而小企業(yè)卻仍然依賴高 利率貸款的格局。 這三件事情, 剛好對應著規(guī)模效應的三個方面。b 而與此同時, 美國的優(yōu)秀住宅企業(yè)也逐漸變得成熟, 在大規(guī)- E & 模經(jīng)營時克服管理難度的能力不革斷上升。 24國外住宅標準化情況Pulte HomesPulte Homes發(fā)現(xiàn)影響客戶需求有兩個最關鍵因素，可以解釋大部分的購房行為：一是客戶的生命周期（生命階段），二是客戶的支付能力。 Pul

29、te Homes分析了相近生命階段人群的需求，使用家庭收入等數(shù)據(jù)評估各人群的支付能力。然后據(jù)此劃分了11類細分客戶，包括 ?首次置業(yè)者（年輕未婚比較多）；?常年工作流動人士；?單人工作丁克家庭；?雙人工作丁克家庭；?有嬰兒的夫婦；?單親家庭；?標準核心家庭；?富足核心家庭；?空巢家庭；?大齡單身貴族；b - E & ?活躍長者；革?戰(zhàn)略核心是：廣泛的客戶定位，通吃11類細分客戶確保市場份額的持續(xù)增長。?產(chǎn)品線策略：用標準化滿足個性化。?市場模擬實驗：市場數(shù)據(jù)+公司經(jīng)驗+專業(yè)知識+想象+創(chuàng)造力=量身定制產(chǎn)品，滿足個性化需求。?嚴格的質量標準Pulte Quality Leader

30、ship,并開辟了住宅保修服務。良好口碑，多樣化產(chǎn)品，實現(xiàn)了對客戶的終身鎖定。 25國外住宅標準化情況北歐部品化住宅北歐是世界上住宅部品化程度最高的地區(qū)之一，從主體結構到各種構件都采用工廠預制的部品。 比如陽臺欄板，都是工廠預制并已經(jīng)作好外飾面的成品，只需現(xiàn)場拼裝即可。外墻板也已經(jīng)附著好保溫層和外飾 面，甚至連門窗和玻璃也已經(jīng)安裝到位，直接用吊車吊裝 。整個工地看不見外圍的腳手架。 b - E & 革工廠預制到飾面磚的部品化欄板工廠預制到飾面及窗戶的部品化外墻板26國外住宅標準化情況北歐部品化住宅芬蘭赫爾辛基PAKKALANRINNE住宅工地 預制外墻板拼裝基礎墻體連接處的錨筋

31、豎向鋼筋將錨筋串聯(lián)接縫處支模b - E & 革設備夾層27國外住宅標準化情況陽臺預制板上的排水槽和雨落口北歐部品化住宅預制風道上下水模塊b - E & 革安裝到位的預制模塊風道與模塊相連的水平管線 28國外住宅標準化情況上下層間的電管用軟管連接北歐部品化住宅墻板中予留電管從樓板中穿出電線b - E & 革予留電盒29國外住宅標準化情況北歐部品化住宅b - E & 革與墻體脫開的陽臺挑板靠鋼索懸掛的陽臺挑板靠預制柱支撐的陽臺挑板30國外住宅標準化情況北歐部品化住宅預制到完成面的樓梯施工中樓板間的接縫裝修好的效果b - E &

32、amp; 革預留安裝欄桿的螺栓31小結富力與珠江的經(jīng)營模式較為類似,均是占據(jù)整條產(chǎn)業(yè)鏈,從獲取土地到物業(yè)管理一條龍的經(jīng)營。然而,隨著對效率和專業(yè)化程度的要求不斷上升,合作開發(fā)、并購重組與業(yè)務外包的帷幕已經(jīng)拉開,未來我們看到的,將是從“小而全”轉向精細分工 , 從企業(yè)內部整合轉向社會化整合: 逐漸形成大型開發(fā)企業(yè)、專業(yè)設計單位、金融企業(yè)、專業(yè)制造企業(yè)、配套服務企業(yè)強 強聯(lián)手的全新格局。最強的開發(fā)企業(yè)一定是通過市場選擇最強的合作伙伴。 以萬科為例,它在積極尋求外部資源的同時,萬科在產(chǎn)業(yè)鏈上的資源整合也在穩(wěn)步推進。比如在銷售環(huán)節(jié),目前萬科各地在售的項目中,一般只保留一個項目由自己的人員來進行銷售,其

33、它項目均采用代理公司銷售,能轉移到企業(yè)外面去做的工作 盡量轉移,保留一個項目的目的是為了通過該項目的銷售來了解市場。在萬科開發(fā)的項目中,公司主要控制設計、建筑標 準及質量輸出這幾個關鍵環(huán)節(jié),其它業(yè)務大多委托經(jīng)過嚴格審核的專業(yè)公司去做。這樣的做法使萬科在開發(fā)規(guī)模成倍增加 的同時,員工數(shù)量和運營費用控制在合理水平,同時企業(yè)更加專注于競爭優(yōu)勢的鞏固。走專業(yè)化的道路這也是美國模式與香 港模式、以Pulte Homes為標桿的萬科與港資背景家族式企業(yè)的富力、珠江的最大區(qū)別。 外部整合對于產(chǎn)品標準化方面就提出了更高的要求, 從而保證合作伙伴的質量輸出都保持在一個較高的水平上。星河灣和Moma的復制模式使得

34、其獨一無二的精髓在不同的項目中得以延續(xù), 保證了品質和獨特性, 但是項目開發(fā)周 期并沒有因為復制而縮短。星河灣北上, 為了選擇適合北方氣候特點的植物, 費了頗多周折。Moma從萬國城到上第, 再到 Steven Holl的“手拉手”,也是一變再變,這都是為了創(chuàng)造出足夠的賣點。宏宇和當代兩個企業(yè)雖然通過類似走高端的模式 在諸多中小開發(fā)商中創(chuàng)出了品牌, 但以這種模式卻無法大批量復制,企業(yè)也無法做大。 珠江與萬科在標準化的過程中逐漸積累, 使得以往項目中的優(yōu)點在后續(xù)項目中得以延續(xù)的做法, 值得學習。從對萬科標準化工作的重點解讀, 可以看出, 標準化工作的過程相對漫長, 需要逐漸的積累, 逐漸形成具有

35、企業(yè)核心競爭力的產(chǎn)品 。萬科北方地區(qū)標準化的戶型產(chǎn)品目前也不過只有" 情花"RS 住宅、U5 住宅三大類,覆蓋的容積率范圍相對較窄, 并且 標準化工作在外立面的效果上并不理想。萬科今后如何應對這些問題, 值得我們持續(xù)關注。 32首創(chuàng)置業(yè)標準化的思路和要點 33產(chǎn)品標準化的目的縮短周期，提高收益率：隨著招排掛土地成本的大幅上升，7090、限價房政策的不斷深化，房地產(chǎn)的微利時代不可避免的到來，縮短周期，提高資金周轉率，從而提高收益率是提高核心競爭力的重要手 段。（Pulte Homes的銷售利潤率在6-8%，凈資產(chǎn)回報率卻在17-21%；萬科的銷售利潤率10%，

36、凈資 產(chǎn)回報率只有12%） 快速擴張的需要：土地成本上升和土地出讓的透明化，房地產(chǎn)準入門檻越來越高，中小企業(yè)越來越難以生存，在規(guī)?；焖贁U張的同時，必然帶來管理上和融資上的難度。實行標準化，提高人力資源和資 金利用效率，才可能在有限的人力資源和自有資金的前提下實現(xiàn)快速擴張。 統(tǒng)一采購、降低成本：統(tǒng)一設計標準有利于統(tǒng)一招標采購，實現(xiàn)規(guī)模效益，降低建造成本和節(jié)約周期。對簡化開發(fā)企業(yè)與供方關系，規(guī)范管理人員行為也很有利。 提高設計質量：一次性設計，作坊式生產(chǎn)帶來了難以克服的設計及建造的質量通病。好的產(chǎn)品一定是長時間反復推敲得來的，并經(jīng)過市場檢驗，在客戶反饋中不斷完善改進。成熟復制有利于保障設計水平

37、，降低開發(fā)風險。b - E & 革構成產(chǎn)品線，形成品牌效益：將產(chǎn)品劃分幾種最常見的基本類型，采用相同的案名及營銷策略，形成品牌效應，增加項目附加值。 34資源保證搭建產(chǎn)品標準平臺，需要各業(yè)務部門的通力協(xié)作與配合。 產(chǎn)品標準化小組：公司領導 規(guī)劃設計部市場營銷部成本管理部招標采購部運營管理部 李明宇、夏偉、趙平王鴻麗袁慶華劉新梅邱曉隼沈猛付東輝趙輝相關人員相關人員相關人員相關人員外部資源：設計院、測量師行、顧問公司 資金支持費用項目：咨詢費（設計院、顧問公司）、項目考察費資金來源：2007年規(guī)劃設計部專項設計咨詢費標準化工作專項經(jīng)費? 35工作模式首創(chuàng)置業(yè)產(chǎn)品標準平臺市場營銷產(chǎn)品

38、1產(chǎn)品2產(chǎn)品3（產(chǎn)品定位及檔次）設備土建電氣空調上水管保溫材料門涂料配電箱可視對講紅外對射規(guī)劃設計（材料選型及技術標準）PBPPR鋼制戶門1、2木質戶門1、2彩色對講黑白對講成本管理成本分析價格（造價分析及成本信息）招采廠家1廠家2廠家3（廠家信息）結合具體項目, 逐漸完善.36設計標準化工作思路一種心態(tài)認清差距，博采眾長；后發(fā)優(yōu)勢，學習創(chuàng)新三個目標縮短周期降低成本提高品質二類措施技術措施管理手段材料標準：計劃管理工程做法：流程管理七項工作標準化戶型設計資源管庫理 知識管理標準化工作，不僅僅是對產(chǎn)品本身的完善和研究，同時會帶來工作流程和工作方式的改變。 37首創(chuàng)置業(yè)業(yè)務管理流程框架規(guī)劃設計流程

39、規(guī)劃設計(D)策略管理產(chǎn)品管理項目規(guī)劃設計管理D-010規(guī)劃設計策略D-031可研階段規(guī)劃設D-090景觀方案設計D-020產(chǎn)品專題研究管理計支持管理 D-011規(guī)劃設計部門工D-040建筑概念規(guī)劃設D-100景觀擴初設計D-030產(chǎn)品標準化研究作計劃編制管理計管理管理 D-050建筑方案設計D-110景觀施工圖設計管理管理 D-060建筑擴初設計D-120精裝修方案設計管理管理 D-070建筑施工圖設計D-130精裝修交樓設計管理管理 D-080景觀概念方案設D-140規(guī)劃設計報批圖例計管理 一級流程D-150項目設計后評價二級流程三級流程3839設計管理面臨的難題?隨著集團經(jīng)營規(guī)模的壯大，

40、開發(fā)項目不斷增加，設計和管理的工作量成倍地加大。 管理的層次及復雜程度日見增加。?隨著競爭更激烈，對手不斷進步，單純與優(yōu)秀的境外設計公司合作取得優(yōu)勢已經(jīng)越 來越不容易，無法形成集團產(chǎn)品競爭力。?人力資源不斷攤薄。設計人員年輕化，在專業(yè)水平和實際操作方面經(jīng)驗不足。 ?規(guī)模優(yōu)勢沒有被充分利用，項目各自為戰(zhàn)，相同的工作在不同的地區(qū)被反復重復。 ?總部負責方案,項目公司負責施工圖,責任主體不一致,管理連貫性差。 ?計劃管理缺乏預見性，設計周期經(jīng)常被壓縮，導致圖紙深度不足。b - E & ?施工圖紙缺少二次設計部分，無法指導總包招標。革 ?缺乏圖紙內審機制，圖紙審查要點； ? 40首創(chuàng)置

41、業(yè)設計標準化策略統(tǒng)一、完善材料部品的招標采購技術標準,提高集團采購成本管理水平材料標準：按照市場定位，形成相對應的材料、部品、設備清單，降低目標成本偏差參照萬科”雙標”、珠江“住標”，形成首創(chuàng)標準體系建筑、結構、設備、市政技術控制要點新紀元工程做法：含鋼量、停車方式、降低成本控制要點北京院與營銷部討論總圖戶型設計規(guī)劃要點、評價標準標準化戶型按不同容積率建立戶型庫七庫更新戶型庫的獎勵機制 類 工 作總部對項目公司實行計劃管理，規(guī)定各個設計階段的標準周期 計劃管理項目開發(fā)計劃、設計計劃、月度工作計劃的分解與對應標準流程作業(yè)守則流程管理把流程分解為作業(yè)表單，成為日常工作的一部分，列入考核指標設計資源

42、管建立設計資源庫，對項目設計單位進行后評價列入戰(zhàn)略合作伙伴，在非重大工程中可以直接委托設計理 新材料新技術成果匯編（生態(tài)、節(jié)能）知識管理成本優(yōu)化方法41工作計劃注：以完成基本架構為標準，持續(xù)完善工作未計入6月7月8月9月10月11月W W W W W W W W W W W W W W W W W W W W W W W W 12341 23412341234123412341.材料技術標準：?集團采購設備材料技術標準?產(chǎn)品線材料設備匹配清單?材料設備分解成本表 2.工程做法和成本優(yōu)化 ?成本優(yōu)化研究?工程做法標準?建筑設計管控要點 3.產(chǎn)品庫 建設?容積率研究?戶型庫收集?評價、分類整理 4

43、.計劃管理 ?設計計劃管理方法研究?計劃管理周期?計劃管理規(guī)定編制 5.流程管理 ?統(tǒng)一圖紙深度和技術標準?輸入輸出文件管控要點?表單編制 42標準化工作內容 材料技術標準 工程做法和成本措施 產(chǎn)品庫 計劃管理 流程管理 資源管理 知識管理 43設計標準化工作內容材料設備技術標準工程做法和成本措施標準化產(chǎn)品庫計劃管理流程管理設計資源管理知識管理44材料設備技術標準(硬標準）在可研階段就明確材料標準，用結算數(shù)據(jù)進行目標成本測算；鎖定目標成本近期目標便于集中采購建立可以集團采購材料設備清單，完成技術標準；建立住宅建設中材料設備清單（通用材料、替代材料、推薦材優(yōu)化產(chǎn)品品質料），提高產(chǎn)品匹配度。 建立

44、營銷定位材料設備目標成本聯(lián)動數(shù)據(jù)庫，選擇高檔次材料材料設備模塊設備，即時生成目標成本，和對售價提升的要求。 拆解項目成本，確定成本控制的分解目標。比如外飾面材料目標成本、成本分解目標遠期目標門窗目標成本等。在設計階段中精確制導。 統(tǒng)一技術要求，統(tǒng)一工程作法，統(tǒng)一詳圖作法（確定統(tǒng)一采購廠家后）提前招標采購，明確建筑面積，能否優(yōu)化招標模式？ 45材料的拆分及標準（框架示意）鋼筋、水泥、砂子、木基本建材材 基本建材材料選擇標準材料驗收標準材料使用要求建筑實體基本元素 部品設備結構水泥瓦屋面構件器械構件玻纖瓦屋面鋼板瓦屋面材料保溫上人平屋面屋面系統(tǒng)圍護體系保溫不上人平屋外墻系統(tǒng)面 內部交通體系保溫隔熱

45、平屋面建筑實體內裝與分隔體系不保溫上人平屋分系統(tǒng) 水暖電設備體系面 不保溫不上人平材智料能化設備體系工程標準子建筑組成構造做法屋面整體性 系材 料選擇材料驗收標施工標驗收環(huán)境裝置體系分系統(tǒng)設計要求能標準 統(tǒng)標 準準準標準 46材料設備技術標準（硬標準）按六類部品建立各項標準:?建筑材料?裝修材料 ?水暖設施、設備 ?電氣系統(tǒng) ?弱電及智能化系統(tǒng) ?景觀、園林設施 已完成工作成果:?本年度集采材料設備標準木質材料保溫系統(tǒng)外墻涂料鋼入戶門可視對講 瓷磚、電梯、電子防盜鎖、防火門、鋼制防火?材料設備標準目錄集采表格門、木制防火門、戶門、木制入戶門、火災報b - 警、開關插座、鋁扣板、門控五金、木地板

46、、E & 革散熱器、外墻磚、外墻涂料、內墻磚、內墻涂?材料設備通用做法 料、可視對講、配電箱、消防自動報警 47設計標準化工作內容材料設備技術標準工程做法和成本措施標準化產(chǎn)品庫計劃管理流程管理設計資源管理知識管理48工程做法和成本措施(軟標準）改善現(xiàn)有問題，創(chuàng)造產(chǎn)品賣點；提升居住品質目標 優(yōu)化成本標準節(jié)約成本的措施；鋼筋、混凝土含量，停車方式.品質標準工作：工程做法?分別確定戶內各功能空間的使用要求和性能指標；?分別確定戶外各功能空間的使用要求和性能指標； 住宅標準 成本標準工作：?建筑、結構、設備、市政技術控制要點?窗 墻比對造價影響（節(jié)能控制要點）?停 車方式：單、雙層地下

47、、機械停車、停車橋、地面機械停車?鋼 筋含量、混凝土含量控制?同 層排水?雙 管同程供暖方式 49品質標準細分（軟標準）門廳（玄關）戶內客廳（起居廳）室內 餐廳、廚房空間 主臥室、次臥室、書房戶內主臥衛(wèi)生間、公共衛(wèi)生間單空間儲藏空間、過道 整 一戶內 生活陽臺、服務陽臺、體 功室外平臺（露臺） 空 空間入口花園（前院）、后院能 空間 間 空戶外組團入口大堂、單元入口 間室內樓梯間 空間 戶外架空層泛會所、架空層公空間 戶外共車庫、室外樓棟公共空 室外間、組團內公共空間、小 空間區(qū)級公共空間 50暖器與空調位置51開關與插座位置52535455空間使用性能標準，從人的需求等級說起Self-act

48、ualization?自我實現(xiàn)根據(jù)馬斯對建筑，即空間的洛的需求層級需求也必將遵循此 Esteem ?尊嚴的層級理論。從對單理論, 每個人 Social?社交的一空間的基本使用都有五種層次 需求到整個小區(qū)的 的需要（從上 Safety ?安全的建筑風格要求逐步 到下）: Physiological提高。?生理的 性能指標單一基本使用性能其他性能指標功能 平面布局尺度采光照明通風隔聲溫濕色質空間 /流線三維勒克司勒克司通風量分貝數(shù)度彩感 整體空間性能整體功能空間功能空間布局/朝向/日照衛(wèi)生條朝向/通風安全防空間 組成整體交通流線件性能衛(wèi)性能 56空間的性能（感知屬性及使用）單一功能空間的性能整體空

49、間的性能基本使用性能主觀感受性能及指標室內室外使用方便使使用需求的滿足、使用的用 平面布局使用方便/舒適性、安全感、照度勒克司 、 平面流線交往的考慮、滿足感、成 感照度勒克司 就感、采光 三維尺度覺 照明通風量/換氣次數(shù)設備設施家具通風分貝數(shù)工具完善程度 隔聲溫濕度值使用性能使溫濕度功能空間組成、功能空間三相值用色彩 布局、整體交通流線、朝 性質感粗糙度/反光度等向/日照衛(wèi)生條件、通風 性能、保溫隔熱性能、安能 感覺 使用性能指標全防衛(wèi)性能等級、防蟲害指 性能、建筑風格 標 57工程做法的總體工作構想客戶的客戶的空間的實體分系實體基本統(tǒng)和子系元素的 空間感知需求性能標準統(tǒng)的 技術標準(描述性

50、)(量化)使用體驗技術標準(量化)生活體驗(量化)(描述性)設計技術標準風險評估工程技術標準要點 客戶細分工作方案設計施工圖設工程施工（正在進行中）指導書計指導書要點 空間性能標準工作（與營銷部門合作）施工圖審工程驗收實體性能標準工作查指導書檢查要點 （與運營部門合作）58設計標準化工作內容材料設備技術標準工程做法和成本措施設計標準化產(chǎn)品庫計劃管理流程管理設計資源管理知識管理59標準化產(chǎn)品庫工作思路與計劃?產(chǎn)品庫建設：根據(jù)2種常用容積率(3,5),建立產(chǎn)品庫:規(guī)劃模式； 戶型；立面風格（時尚現(xiàn)代、高品質、國際化）；標準化部品做法、節(jié)點詳圖；?統(tǒng)一評價標準：結合營銷系統(tǒng)產(chǎn)品線，明確產(chǎn)品評價體系，

51、分區(qū)域、分檔次設定產(chǎn)品賣點和權重： 規(guī)劃賣點：集中綠地、開放、多元、配套、服務、生態(tài)、科技戶型賣點：功能流線、面積合理、產(chǎn)品附加值、新材料新技術立面風格：風格、品質感、材料、成本?可持續(xù)發(fā)展機制保障：明確組織構架，標準化工作小組、產(chǎn)品決策委員會； 每半年召開一次集團標準化會議，項目公司提交標準化成果，列入考核指標；建立標準化產(chǎn)品研究委員會，制定標準化產(chǎn)品庫的合格標準，設立標準化基金；考察參觀、自主研發(fā)的戶型、符合入庫標準，現(xiàn)金獎勵-項目操作中，持續(xù)改良標準化產(chǎn)品，現(xiàn)金獎勵 60產(chǎn)品庫框架產(chǎn)品基本信息市場第一級典型平面資料調研 產(chǎn)品簡介產(chǎn)品形式資料成果 全套施工圖第二級項目部品清單及樣板 成功產(chǎn)

52、品全套資料工程量清單 案例銷售資料模型61容積率研究的意義萬科紫臺板樓容積率2.50珠江峰景塔樓容積率2.40 以北京為例：1、板樓容積率可達2.45，如果增加東西向，最高可達2.96。塔樓可達2.57。高度增加對容積率提高影響不大。2、18層以內，一梯兩戶的戶型使用系數(shù)和可實現(xiàn)容積率高于一梯四戶。3、單元并聯(lián)不宜超過2個，高低錯落可實現(xiàn)容積率最大，連續(xù)長板無法滿足日照分析。4、梅花樁式規(guī)劃，中間單元盡量不要有東西向采光戶型。62容積率研究容積率指數(shù)FAR63容積率研究容積率指數(shù)FAR塔式塔式FAR = 4.32FAR = 2.1664容積率研究非陰影區(qū)修正系數(shù)非陰影區(qū)修正系數(shù)(總建設用地面積

53、非陰影區(qū)面積)÷總建設用地面積65容積率研究用地外陰影區(qū)修正系數(shù)用地外陰影區(qū)修正系數(shù)(總建設用地面積用地外陰影區(qū)面積)÷總建設用地面積 假想地塊用地外陰影區(qū)修正系數(shù)為1.18166容積率研究菱形地塊修正系數(shù)非陰影區(qū)修正系數(shù)為0.759非陰影區(qū)修正系數(shù)為0.865菱形地塊修正系數(shù)為0.706菱形地塊修正系數(shù)為0.84067容積率研究層數(shù)折減修正系數(shù)層數(shù)折減修正系數(shù)(設計層數(shù)÷應達到層數(shù))×(層高×應達到層數(shù)×1.7平均進深)÷(層高×設計層數(shù)×1.7平均進深) 18層的核心筒形式，平均進深為12m，設計層數(shù)

54、為16層，則修正系數(shù)為0.985；18層的核心筒形式，平均進深為12m，設計層數(shù)為12層，則修正系數(shù)為0.944；68容積率研究頂層退臺修正系數(shù)頂層退臺修正系數(shù)1(平均進深層高×1.7)÷(平均進深×層數(shù))11層住宅，平均進深為12m，則修正系數(shù)為1.054；11層住宅，平均進深為15m，則修正系數(shù)為1.061；18層住宅，平均進深為12m，則修正系數(shù)為1.033；69產(chǎn)品線與產(chǎn)品類型緊湊型國際城22銷售面積90m，套內建筑面積75m愛這城普通型22銷售面積115m，套內建筑面積100m舒適型緣溪堂22銷售面積130m，套內建筑面積115m70戶型評價指標平均進深

55、AD 標準層建筑面積÷標準層面寬進深有效率DR 平均進深AD ÷標準層計算日照間距時的最大進深 71戶型庫主臥普通型普通型舒適型緊湊型72戶型庫次臥室緊湊型普通型舒適型73緊湊型普通型舒適型起居室餐廳戶型庫起居廳74戶型庫廚房緊湊型普通型舒適型75戶型庫衛(wèi)生間普通型緊湊型舒適型76戶型庫舒適型一梯三戶一梯兩戶一梯四戶77戶型庫豪華型一梯兩戶78戶型庫分類表一梯兩戶一梯三戶一梯四戶一梯多戶7-11層B2B3B4BN12-18層C2C3C4CN19-30層D2D3D4DN一梯兩戶一梯三戶一梯四戶南轉角北轉角東西向B2sB3sB4sB>SsB<NsB:

56、Es11層緊湊型B2mB3bB4bB>SmB:Em普通型B2lB3cB4cB>SlB:El舒適型D2sD3aD4aD>SsD<NsD:Es30層緊湊型D2mD3bD4bD>SmD:Em普通型D2l,D2xl,D2xxlD3cD4cD>SlD:El舒適型79戶型庫80戶型庫81戶型庫轉角單元82設計標準化工作內容材料設備技術標準工程做法和成本措施標準化產(chǎn)品庫計劃管理流程管理設計資源管理知識管理83計劃管理運營管理部提出的問題：?設計合理周期不確定，無法與項目開發(fā)計劃很好結合；?對項目公司的施工圖設計缺乏管控；?缺

57、乏施工圖設計導引，圖紙深度不夠，無法滿足招標要求；?項目公司圖紙內審環(huán)節(jié)缺失，需要統(tǒng)一制定施工圖紙審查要點；設計管理應對措施：?根據(jù)項目實際時間，總結設計合理周期；設計進度跟蹤?制定設計進度跟蹤表，對項目公司施工圖設計計劃進行管理；表?整理施工圖設計導引，制定設計成果標準；?設計計劃風險予防措施，對計劃延誤風險提前作出預警；?重點項目設計概念方案(規(guī)劃)設計階段前置；?普通項目直接委托，取消設計比選階段，利用成熟產(chǎn)品復制；84計劃問題總結1表現(xiàn)：設計計劃制定不嚴謹大面積滯后與調整 景觀、裝修設計滯后 施工圖設計周期縮水嚴重 計劃調整的根本原因：1）觀念上的問題：對計劃的重要性認識不夠計劃制定不嚴謹比較難協(xié)調好經(jīng)營計劃與合理的設計周期之間關系對項目設計前期工作重要性認識不足85計劃問題總結22）計劃管理方面的問題對設計整體工作認識不全面：有多少工作要做？什么時候哪些工作是必須要完成？對項目設計計劃管理力度不夠：特別是對設計重要節(jié)點完成情況控制較弱項目設計深度或質量不能達到相關要求：沒有認識到相關的工作互為條件，導致項目設計難以按計劃有序開展3）部門配合方面的問題協(xié)作業(yè)務部門工作嚴重不同步使項目順利展開缺少必要的前提條件難以協(xié)調重要的事與緊急的事之