工廠資產(chǎn)評(píng)估案例動(dòng)畫(huà)ppt

1、 資產(chǎn) 評(píng)估第一組組長(zhǎng)：朱碧琴組員：符蓉 鄒穎萍 張湘悅 謝佳 易銳1、接受公司委托，明確相關(guān)事項(xiàng)2、簽訂全套資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)3、編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃4、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查5、收集資產(chǎn)評(píng)估資料6、評(píng)定估算資產(chǎn)評(píng)估程序資產(chǎn)評(píng)估程序一、接受公司委托，明確相關(guān)事宜1、資產(chǎn)評(píng)估的目的、資產(chǎn)評(píng)估的目的2、資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象、資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的基本情況的基本情況二、簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)簽訂簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)書(shū)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)書(shū)1、委托方名稱2、資產(chǎn)評(píng)估目的3、資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象和范圍4、資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日三、編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃土地性質(zhì)土地性質(zhì)土地用途土地用途土地使用年限土地使用年限土地總面積土地總面積評(píng)定方法評(píng)定方法:比較法比較法&成本法成本

2、法建筑面積建筑面積房屋類型房屋類型建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)四、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查1、目的、目的2、內(nèi)容、內(nèi)容現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查五、收集評(píng)估資料六、評(píng)定估算六、六、 評(píng)定估算評(píng)定估算1、該評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基本技術(shù)思路及其具體的評(píng)估方法是成本途徑、市場(chǎng)途徑、成本法、市場(chǎng)比較法。2、土地面積29,032m2, 評(píng)估價(jià)值為人民幣551.61萬(wàn)元；建筑面積6,791m2, 評(píng)估價(jià)值為人民幣1，117.25萬(wàn)元。評(píng)估對(duì)象詳情評(píng)估對(duì)象詳情評(píng)估對(duì)象：評(píng)估對(duì)象：有限公司位于上海市開(kāi)發(fā)區(qū)路號(hào)工業(yè)用途房地產(chǎn)（土地為出讓）未發(fā)現(xiàn)估價(jià)對(duì)象有抵押或其他權(quán)利限制現(xiàn)象，目前處于正常使用狀態(tài)。土地使用期限：土地使用期限：1996-04-05至204

3、6-04-04止房屋類型：房屋類型：工廠廠區(qū)內(nèi)狀況：廠區(qū)內(nèi)狀況：路面平整，能承載大型貨車，綠化種植有序，廠區(qū)周圍有集中綠化帶。交通條件：交通條件：估價(jià)對(duì)象的交通條件較好，主干道為公路?；A(chǔ)設(shè)施狀況：基礎(chǔ)設(shè)施狀況： 基本生產(chǎn)、生活設(shè)施完善。土地使用權(quán)價(jià)值估算1 1、市場(chǎng)比較法、市場(chǎng)比較法2、市場(chǎng)法、市場(chǎng)法3 3、成本法、成本法估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格比較案例價(jià)格比較案例價(jià)格交易日期修正指數(shù)交易日期修正指數(shù)交易情況修正指數(shù)交易情況修正指數(shù)區(qū)域因素修正指數(shù)區(qū)域因素修正指數(shù)個(gè)別因素修正指數(shù)個(gè)別因素修正指數(shù)估算估價(jià)對(duì)象土地現(xiàn)狀的市場(chǎng)單價(jià)和總價(jià)估算估價(jià)對(duì)象土地現(xiàn)狀的市場(chǎng)單價(jià)和總價(jià)0.970.97，

4、則則: :估價(jià)對(duì)象土地評(píng)估單價(jià)估價(jià)對(duì)象土地評(píng)估單價(jià)196196元元/m2/m20.970.97190190元元/m2/m2估價(jià)對(duì)象土地總價(jià)估價(jià)對(duì)象土地總價(jià)2903229032平米平米190190元元/ /平米平米55160805516080元，元，取整為取整為551.61551.61萬(wàn)元萬(wàn)元估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的確定( (假設(shè)假設(shè)5050年使用權(quán)）年使用權(quán)）估價(jià)對(duì)象土地評(píng)估單價(jià)估價(jià)對(duì)象土地評(píng)估單價(jià)=196=196元元/ /平米平米合合13.0713.07萬(wàn)元萬(wàn)元/ /畝畝 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法 室外工程費(fèi)每平方米取45元。增容及管理工程費(fèi)每平方米取95元。專業(yè)費(fèi)目前上海市建設(shè)

5、工程項(xiàng)目的專業(yè)費(fèi)，一般為建安費(fèi)的38之間，考慮估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)，專業(yè)費(fèi)取5。建設(shè)單位管理費(fèi)目前上海市建設(shè)工程項(xiàng)目的建設(shè)單位管理費(fèi)為建安費(fèi)的25之間，考慮估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)，取建設(shè)單位管理費(fèi)為3。貸款利息綜合確定該項(xiàng)目建設(shè)期為半年，年貸款利息按中國(guó)人民銀行公布的一年期貨款利率5.31%。利息（建安費(fèi)室外工程費(fèi)增容及管理工程費(fèi)專業(yè)費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)）工期(年)年貸款利息1/2利潤(rùn)本估價(jià)項(xiàng)目利潤(rùn)率取10。利潤(rùn)（建安費(fèi)室外工程費(fèi)增容及管理工程費(fèi)專業(yè)費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)）利潤(rùn)率營(yíng)業(yè)稅及附加上海市營(yíng)業(yè)稅及附加為5.5775%。營(yíng)業(yè)稅及附加（建安費(fèi)室外工程費(fèi)增容及管理工程費(fèi)專業(yè)費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)利息利潤(rùn)）5.57

6、75%建筑物重置價(jià)值建筑物重置價(jià)值建安費(fèi)室外工程費(fèi)增容及管理工程費(fèi)專業(yè)費(fèi)管理費(fèi)利息利潤(rùn)營(yíng)業(yè)稅及附加建筑物價(jià)值建筑物重置價(jià)值綜合成新率評(píng)估面積：評(píng)估面積：土地面積：土地面積：29032平方米平方米建筑面積：建筑面積：6791平方米平方米評(píng)估價(jià)值：評(píng)估價(jià)值：土地：土地：551.61萬(wàn)萬(wàn) 人民幣人民幣建筑：建筑：1117.25萬(wàn)萬(wàn) 人民幣人民幣And1231、該案例中，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域及附近區(qū)域，存在較多與估價(jià)對(duì)象類似用途、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)的土地近期成交實(shí)例，但缺乏與估價(jià)對(duì)象類似用途、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)近期交易實(shí)例用房地分估的估價(jià)方法，即對(duì)土地采用市場(chǎng)比較法估價(jià)，對(duì)建筑物采用成本法估價(jià)，將土地使用權(quán)價(jià)格與建筑物價(jià)格相加，即可得到被估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。1232、采用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)為了保證評(píng)估結(jié)果的公允合理，該案例選取了三個(gè)參照物，對(duì)每一個(gè)參照物的交易價(jià)格進(jìn)行因素修正，以修正后交易價(jià)格的算術(shù)平均作為被評(píng)估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。1233、在采用成本法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，