第一章_房屋管理與維修概論(3-4)

1、房屋管理與維修實務武漢職業(yè)技術學院建筑工程學院-張艷敏 任務三 房屋維修質量管理工作一、房屋維修質量管理工作概述 房屋維修質量管理是指為保證和提高維修工程質量，貫徹“預防為主”，為下道工序負責、為住戶負責而進行的一系列管理工作的總和。施工項目的質量管理是一種一次性的動態(tài)過程。 所謂動態(tài)管理過程，指的是維修施工項目管理的對象、內容和重點，都隨著工程的進展而變化，而且某一階段工程質量的好壞，是建立在前一階段質量管理工作基礎之上的。1.房屋維修質量管理的指導思想 搞好房屋維修質量管理，必須樹立正確的指導思想，主要有下列幾方面：(1)明確對質量的全面認識。(2)樹立全面質量管理的基本觀點。(3)正確處

2、理質量、成本、工期間的關系。2.房屋維修質量管理的內容 房屋維修質量管理要做好以下幾個方面的工作：(1)建立健全質量監(jiān)督檢查機構(2)質量機構和質檢人員必須堅持標準(3)堅持貫徹班組自檢、互檢和交接檢查制度(4)在施工準備階段，應熟悉施工條件和施工圖紙，了解工程技術要求，這是為提高施工組織設計質量、制定質量管理計劃與質量保證措施、提供控制質量的可靠依據(jù)。 (5)在施工過程中，加強中間檢查與技術復核工作，特別是對關鍵部位的檢查復核工作。 (6)搞好施工質量的檢查驗收。 (7)加強現(xiàn)場對建筑物配件、成品與半成品的檢查驗收。 (8)嚴格對建筑材料的品種、規(guī)格和質量進行檢查驗收。 (10)對已交付使用

3、的維修工程要進行質量跟蹤，實行質量回訪。在保修期內，因施工造成質量問題時，按合同規(guī)定負責保修。二、維修施工項目的質量保證體系（一）、質量保證體系的概念 質量保證體系，是企業(yè)以保證和提高工程質量為目標，運用系統(tǒng)的概念和方法，把各部門、各環(huán)節(jié)的質量管理職能組織起來，形成一個有明確任務、職責和權限，相互協(xié)調、互相促進的有機整體。（二）、質量保證體系的內容 維修施工項目的質量保證體系一般由思想工作體系、質量形成過程的控制體系和組織保證體系組成。(1)思想工作體系。(2)質量控制體系。(3)組織保證體系。質量保證體系的內容：質量保證體系的內容： 任務四、房屋維修計劃管理房屋本體維修養(yǎng)護表.doc 思考：

4、物業(yè)公司為什么要制定房屋維修計劃？ 房屋維修計劃的作用是什么？一、房屋維修計劃管理的意義和任務（一）房屋維修計劃房屋維修計劃作為物業(yè)管理公司的一項重要管理職能，是對物業(yè)管理公司所管房屋開展維修活動的事先安排。房屋維修計劃的內容主要包括： 房屋維修的計劃目標 實施方案 相應的保證性措施1、房屋維修的計劃目標：維修工作的數(shù)量是指在計劃時期內預期對所需維修的房屋、房屋的部位、維修工作的內容及相應的實物工程量和工作量的一種規(guī)定。維修工作質量是指對計劃期內所需維修的房屋的質量要求。維修工作效益是指維修成果與成本的關系，具體反映在維修工程成本、勞動生產率及維修工程工期等效益指標上。2、實施方案的內容包括：

5、計劃期內維修工作的時間安排實施維修工作的方式維修工程的技術方案及組織措施3、房屋維修計劃的保證性措施房屋維修資金使用計劃物資供應計劃勞動力計劃技術支持計劃（二）.房屋維修計劃體系（1）按計劃內容分， 房屋維修施工計劃（主體計劃） 企業(yè)各部門的保證性計劃 材料采購供應計劃、勞動力計劃、機具供應計劃、資金使用計劃等，均屬于輔助性計劃。注意：制定房屋維修計劃時，必須處理好維修施工計劃與其他保證性計劃的系統(tǒng)關系，保持計劃內容、形式、數(shù)量、質量指標的相互適應、相互協(xié)調及相互統(tǒng)一。同時，還必須根據(jù)房屋維修工作的特點，不斷調整、完善維修計劃的內容和指標，努力促進維修工作的正常開展，確保物業(yè)管理公司房屋維修計

6、劃的全面貫徹實施（2）按計劃期的長短分年度計劃季度計劃月度計劃操作性或實施性的計劃。控制性計劃二、房屋維修計劃管理1.房屋維修計劃管理的意義 通過合理安排和有效協(xié)調，高效率地利用企業(yè)現(xiàn)有的生產要素，協(xié)調好物業(yè)企業(yè)各職能部門的關系，從而使房屋維修工作正常開展。2.房屋維修計劃管理的內容包括： 計劃編制、 計劃檢查、 計劃調整、 計劃總結、 其中積極做好計劃工作的綜合平衡，是維修計劃管理的基本工作。3.房屋維修計劃管理的特點(1)計劃的自主性差(2)計劃的多變性(3)計劃的不均衡性4.房屋維修計劃管理的任務(1) 制定房屋維修計劃，確定合理的房屋維修周期、維修范圍和維修方案。(2)做好房屋維修計劃

7、的綜合平衡和優(yōu)化工作，提高綜合經(jīng)濟效益。(3) 通過控制和協(xié)調手段，保證生產有節(jié)奏、有秩序地進行。(4)做好執(zhí)行情況的檢查、統(tǒng)計和分析。5.房屋維修計劃管理的目的(1)有計劃地對房屋進行維修保養(yǎng)，盡可能地避免房屋維修工作的盲目性。(2)保證合理使用維修資金，努力使用戶滿意，提高物業(yè)管理公司的信譽。(3)提高房屋維修管理水平，實現(xiàn)房屋維修目標，全面完成維修任務。三、房屋維修計劃的編制1.房屋維修計劃編制的原則 實事求是 量力而行 留有余地即從房屋維修工程的實際出發(fā)，計劃的編制既考慮到必要，又考慮到可能。2.房屋維修計劃的內容(1)房屋維修施工計劃。(2)房屋維修輔助計劃。房屋維修施工力量計劃。房

8、屋維修材料供應計劃。房屋維修機具供應計劃。房屋維修技術支持計劃。房屋維修資金使用計劃。房屋維修成本及利潤計劃。3.房屋維修計劃的編制方法 (1)編制依據(jù)。依據(jù)黨和國家對房地產管理的方針、政策以及必要的經(jīng)濟預測和技術預測資料。房屋的完損狀況。物業(yè)管理公司自身的條件編制房屋維修計劃 (2)年度維修計劃的編制。 (3)季度維修計劃的編制。（4）月度維修計劃的編制。四、房屋維修計劃的執(zhí)行和控制維修計劃執(zhí)行情況檢查的主要內容有：計劃指標分解及措施落實情況；計劃指標的完成情況；原計劃的正確程度；執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題及解決的辦法；有哪些經(jīng)驗教訓等房屋維修計劃控制的主要內容包括：維修項目的進度、產量、質量、成本和安全等。其控制的手段應為各級人員深入實際地檢查，召集有關會議等練習與思考題1（1）“全程”房屋管理與維修工作模式產生的原因？有什么