房地產(chǎn)行業(yè)--上海房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析報(bào)告(DOC 30頁)(1)

1、 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析報(bào)告第一部分：騰飛的上海樓市1、 樓市需求：7年前,也就是1997年，房改政策正式出臺(tái)，我國(guó)實(shí)現(xiàn)了從福利分房到貨幣購(gòu)房的質(zhì)變，房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，在肯定了房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”的地位后，得到20% 的市場(chǎng)比例。住房制度經(jīng)過十幾年的改革，已經(jīng)改變了過去福利分房的舊體制，市場(chǎng)化、商品化購(gòu)房已成為解決住宅問題的根本途徑。因此，上海商品房?jī)r(jià)格今后繼續(xù)上揚(yáng)，只要不是漲幅過大，從總體上看，是利大于弊。因?yàn)榇蠖鄶?shù)擁有住房所有權(quán)的市民，還是能夠從中直接受益。2、 政策面：自2001年月日起，上海實(shí)行內(nèi)外銷商品住房并軌，統(tǒng)一土地供應(yīng)方式，用于商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等六類項(xiàng)

2、目的土地使用權(quán)出讓通過招標(biāo)、拍賣方式進(jìn)行。內(nèi)、外銷“雙軌制”市場(chǎng)實(shí)質(zhì)上是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)換的一種階段性的制度。在市場(chǎng)建立初期，對(duì)引入外資參與城市建設(shè)，保護(hù)內(nèi)資企業(yè)等方面起了一定作用。但隨著市場(chǎng)發(fā)展，這種“雙軌制”充分暴露出其不合理性。目前內(nèi)、外銷市場(chǎng)產(chǎn)品上的差別已基本填平，內(nèi)、外并軌也是水到渠成之事，上海的商品房結(jié)束了“內(nèi)外有別”的歷史，有利于建立更加開放的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也會(huì)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重大影響。3、 供給情況：由于一系列新政的出臺(tái)，上海的開發(fā)量將會(huì)降低，而市民的需求卻在不斷地提高，這樣會(huì)造成一個(gè)供求關(guān)系的不平衡。不平衡之后也就是說供小了，因?yàn)槟芰π×?，生產(chǎn)能力降低了，求還在

3、升高，這樣的一個(gè)結(jié)果可能會(huì)造成一個(gè)房?jī)r(jià)的直接提高。針對(duì)這種情況，政府在土地使用上實(shí)行了宏觀調(diào)控，確保了市場(chǎng)供需平衡。同時(shí)，今后海外到上海買房的人，雖然會(huì)有所增加，外來人口的購(gòu)房比率也僅為15%。，即便是在上海內(nèi)外銷并軌的刺激下，去年9 月份全上海的港澳臺(tái)同胞也只買了98套房子，10月份東南亞以及歐美等外國(guó)人購(gòu)房?jī)H有231 套。4、 市場(chǎng)反映：就在3年以前，上海的平均房?jī)r(jià)還停留在每平方米3000多元的水平，2003年卻一躍而成全國(guó)第一，這不過是一個(gè)價(jià)值回歸的過程。每平方米3000多元是與上海這座國(guó)際性城市的價(jià)值是不相匹配的，即便是全國(guó)第一的“5118”，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能體現(xiàn)上海現(xiàn)有的價(jià)值水平。 上海的

4、房?jī)r(jià)從1999年開始止跌回升，5年來保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；截至2003年底商品房平均成交價(jià)為5118元/平方米，同比增長(zhǎng)24.2%。5、 GDP水平：上海已經(jīng)連續(xù)5年實(shí)現(xiàn)GDP兩位數(shù)增長(zhǎng)，雖然近一年多上海的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快，但累加這5年的增長(zhǎng)還沒有超過GDP的增長(zhǎng)，因此，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是健康穩(wěn)健的，上海戶均年收入與房?jī)r(jià)是比較相匹配的。同時(shí)房?jī)r(jià)還要受到消費(fèi)者支付能力的影響。這幾年，上海住宅購(gòu)買力提高，因素也是多種多樣的：住房公積金貸款和銀行購(gòu)房商業(yè)貸款放大了市民的購(gòu)房能力；經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人均可支配收入提高也相應(yīng)提高人們的支付能力。理論上講，如果一個(gè)城市GDP持續(xù)增長(zhǎng)，人均可支配收入也穩(wěn)定增長(zhǎng)，那么房?jī)r(jià)

5、上漲是正常的。五年來，上海GDP年均增長(zhǎng)10.4%，2002年城市和農(nóng)村居民家庭人均可支配收入分別達(dá)到13250元和6212元，2003年人均可支配收入同比上升13.7%，今年上半年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值3417.75億元，比去年同期增長(zhǎng)14.8%，下半年增長(zhǎng)幅度可能基本與去年持平，預(yù)計(jì)全年GDP增長(zhǎng)將達(dá)13%-14%。照這樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)，上海房?jī)r(jià)漲幅在10%左右是完全正常的、也是與經(jīng)濟(jì)總量的增長(zhǎng)相匹配的。上海的樓市在不斷的規(guī)范和完善，從需求面來看，上海商品住房銷售量連續(xù)四年超過竣工量，呈現(xiàn)供求基本平衡、求略大于供的格局，從而使空置量逐年下降。至2002年底，商品住房空置量為348萬平方米，其中空置一

6、年以上的為134萬平方米。2003年，又下降到285萬平方米，其中空置一年以上的為80萬平方米。一般來說，空置率宜保持在10-15%之間，而上海商品住房空置率僅在7.5%左右。目前，商品住房的供求關(guān)系正在發(fā)生變化。從供應(yīng)方面看，目前的土地供應(yīng)量、新開工量都比較大。2003年全年商品住房用地出讓超過2000萬方米；商品住房施工面積達(dá)到7000萬平方米，商品房竣工面積2492萬平方米，其中住宅2140萬平方米；銷售面積達(dá)到2376萬平方米，其中住宅2224萬平方米。今年1-5月，商品房竣工面積481萬平方米，同比增長(zhǎng)29.6；銷售面積588萬平方米，同比增長(zhǎng)18.2。商品住房空置量進(jìn)一步下降。這預(yù)

7、示著投資勢(shì)頭不會(huì)減弱，商品住房上市的節(jié)奏將明顯加快。從需求方面看，未來幾年商品住房的需求主要來自市民改善住房條件、舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)動(dòng)遷、外省市和境外人士購(gòu)房等方面，并考慮投資性購(gòu)房的因素，需求總量超過2000萬平方米。因此，商品住房將呈現(xiàn)供求基本平衡、供略大于求的態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，如今上海一年住房竣工面積總量達(dá)1600-1800萬平方米，開工建設(shè)面積達(dá)4000-5000萬平方米，房地產(chǎn)業(yè)已成為僅次于金融保險(xiǎn)、商貿(mào)流通和信息產(chǎn)業(yè)的上海第四大產(chǎn)業(yè)。第二部分：增值的上海樓市 1、 上海的國(guó)際地位：上海是國(guó)際性的經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易大都市，也是我國(guó)的經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、信息和交流中心，被譽(yù)為“東方明珠”，

8、是走進(jìn)中國(guó)通往世界的窗口，有著強(qiáng)大的輻射力，隨著世博會(huì)申辦成功進(jìn)一步提高了上海的國(guó)際地位及影響力。隨著長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的啟動(dòng)，作為長(zhǎng)三角城市帶的中心城市，國(guó)際化大都市的身份使上海成為國(guó)際人才資本的匯集地，購(gòu)房需求不容小覷。到目前為止，財(cái)富500強(qiáng)企業(yè)已有300多家進(jìn)入上海，100余家在上海建立起跨國(guó)研發(fā)中心，臺(tái)灣百大財(cái)團(tuán)中也有54家斥資上海。世博會(huì)的舉辦拉動(dòng)了新一輪的城市建設(shè)。按照舉辦世博會(huì)的計(jì)劃，僅世博會(huì)園區(qū)建設(shè)要直接投資30億美元。由此帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展項(xiàng)目、城市改造項(xiàng)目就達(dá)150-300億美元的投資。世博會(huì)效應(yīng)產(chǎn)生的動(dòng)、拆遷量及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，只會(huì)走高不會(huì)走低。2、 四個(gè)中心：上海加快建

9、設(shè)國(guó)際金融、貿(mào)易、經(jīng)濟(jì)和航運(yùn)中心的進(jìn)程，使處于“橋頭堡”的陸家嘴CBD區(qū)域，集聚起大批金融機(jī)構(gòu)、跨國(guó)地區(qū)總部和4100余家中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，中央商務(wù)區(qū)樓宇即將“滿座”，由此引發(fā)新一輪基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。僅小陸家嘴沿江，就有五六幅地塊被國(guó)際投資集團(tuán)選中；沿江多幅已批租地塊的配套項(xiàng)目今年也將全面恢復(fù)上馬。新一輪開發(fā)，陸家嘴努力搭建服務(wù)全國(guó)、面向世界的營(yíng)運(yùn)平臺(tái)，繼續(xù)發(fā)展各類要素市場(chǎng)，使金融貿(mào)易區(qū)真正成為境內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)、投資公司和大貿(mào)易公司的交匯處和要素市場(chǎng)集散地。為適應(yīng)陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)新一輪開發(fā)熱潮，陸家嘴集團(tuán)將轉(zhuǎn)換機(jī)制，逐步向國(guó)際金融貿(mào)易產(chǎn)業(yè)集團(tuán)發(fā)展。充滿創(chuàng)新活力的張江高科技園區(qū)，日前宣布進(jìn)入“二次創(chuàng)業(yè)”階

10、段。為營(yíng)造良好投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境，張江園區(qū)去年的固定資產(chǎn)投資力度超過50億元，吸引投資累計(jì)62億美元，入駐孵化創(chuàng)新企業(yè)323家。今年，張江園區(qū)以營(yíng)造“環(huán)境年”、“配套年”、“服務(wù)年”為主要抓手，規(guī)劃建設(shè)集產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)、居住等協(xié)調(diào)發(fā)展的“現(xiàn)代化園林式新城”，建設(shè)第一個(gè)“上海博士后公寓”，完善“大學(xué)生活區(qū)”、“張江生活區(qū)”和“創(chuàng)業(yè)公寓”等三大組團(tuán)配套建設(shè)，使張江園區(qū)成為上海高科技產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)業(yè)人才匯集的高地，具有世界知名度的園區(qū)。上海通江達(dá)海，發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)獨(dú)具優(yōu)勢(shì)。今年外高橋保稅區(qū)全面啟動(dòng)的“物流產(chǎn)業(yè)規(guī)劃”雄心勃勃，以上海建設(shè)國(guó)際航運(yùn)中心為契機(jī)，保稅區(qū)國(guó)際物流基地呈現(xiàn)了兩翼發(fā)展態(tài)勢(shì)。北區(qū)，依托外高橋港區(qū)，重點(diǎn)

11、建設(shè)1.2平方公里的國(guó)際物流園區(qū)；南區(qū)，依托浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)，重點(diǎn)發(fā)展以IT產(chǎn)業(yè)為主的空運(yùn)物流。力爭(zhēng)5年內(nèi)引進(jìn)10家國(guó)際著名船公司、20家世界著名物流公司以及100家跨國(guó)公司自營(yíng)物流企業(yè)。至2005年，建成200萬平方米倉儲(chǔ)面積，物流量上升至1000萬噸，以實(shí)現(xiàn)將保稅區(qū)建成亞太地區(qū)貨物采購(gòu)中心、配送中心和中轉(zhuǎn)中心的宏偉目標(biāo)。金橋開發(fā)區(qū)今年的“年度沖刺表”也令人振奮，工業(yè)年產(chǎn)值的目標(biāo)鎖定在900億元，在去年突破700億元基礎(chǔ)上再邁進(jìn)一大步，以確立金橋作為上?，F(xiàn)代制造業(yè)基地的龍頭地位。金橋今年將繼續(xù)大力培植以電子信息、汽車與零部件、現(xiàn)代家電和生物醫(yī)藥為主的四大產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，為加速發(fā)展上海外向型經(jīng)濟(jì)，金橋

12、首期1.5平方公里的海關(guān)監(jiān)管區(qū)將于今年5月封關(guān)運(yùn)行，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)全年出口交貨值150億元目標(biāo)。第三部分：“世博會(huì)”的舉辦對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的升華作用世博會(huì)將成為帶動(dòng)上海新一輪大發(fā)展的難得的機(jī)遇，作為一種19世紀(jì)中葉出現(xiàn)的全球交流模式，它將人類文明間的交流帶到了前所未有的階段，使得全世界都能以最快速度感受到物質(zhì)文明與科學(xué)文化最新發(fā)展。在經(jīng)歷了150多年的歷程后，伴隨著國(guó)際商品交換的擴(kuò)大和科學(xué)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的緊密聯(lián)系，世界博覽會(huì)，這一國(guó)際經(jīng)濟(jì)科技的奧林匹克盛會(huì)顯得舉足經(jīng)重，并成為一個(gè)城市發(fā)展的絕好契機(jī)。而上海作為發(fā)展中的中國(guó)面向世界的一個(gè)窗口，舉辦了2010世博會(huì)，將把上海進(jìn)一步推向國(guó)際經(jīng)濟(jì)科技文化交流

13、展示的前沿，為上海成為世界級(jí)的大都市提供充足動(dòng)力與機(jī)遇。世博會(huì)將成為加快上海實(shí)現(xiàn)“四個(gè)實(shí)現(xiàn)”目標(biāo)的重要能動(dòng)力，且加快上海舊城更新的步伐在新世紀(jì)之初，舉辦世博會(huì)的意義顯得極其重要，不僅反映出一個(gè)國(guó)家的建設(shè)成就和綜合國(guó)力，更顯示出主辦國(guó)在新世紀(jì)的決心和信心。上海舉辦2010世博會(huì)，將向世界展示中國(guó)、上海最新面貌與生機(jī)活力，加快上海實(shí)現(xiàn)“四個(gè)中心”的城市定位，同時(shí)借助于世博會(huì)的良好契機(jī)，帶動(dòng)上海中心舊城區(qū)及浦江沿岸開發(fā)更新的步伐。世博會(huì)將把上海升華到“城市，讓生活更美好”的城市定位與品質(zhì)的平臺(tái)上相信在2010年，通過對(duì)未來城市生活模式的研究，城市，將會(huì)成為一個(gè)更適合人類居住生活的棲息之地。而上海則會(huì)

14、將“城市，讓生活更美好”作為城市長(zhǎng)期發(fā)展的目標(biāo)與平臺(tái)，使得提高城市品味與生活質(zhì)量成為城市發(fā)展的終極目標(biāo)。世博會(huì)后續(xù)利用的成功將成為具有開創(chuàng)性的可持續(xù)發(fā)展的典范一屆世博會(huì)的成功與否，不僅體現(xiàn)在世博期間的成功，更體現(xiàn)在世博之后的后續(xù)利用上。上海世博園區(qū)在世博會(huì)結(jié)束之后將會(huì)城市發(fā)展中的最具潛力之地，它將重新融入城市生活，并極大的帶動(dòng)上海城市及黃浦江兩岸的開發(fā)，并將成為具有劃時(shí)代意義的可持續(xù)開發(fā)的典范。世博會(huì)的舉辦拉動(dòng)了新一輪的城市建設(shè)。按照舉辦世博會(huì)的計(jì)劃，僅世博會(huì)園區(qū)建設(shè)要直接投資30億美元。由此帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展項(xiàng)目、城市改造項(xiàng)目就達(dá)150-300億美元的投資。世博會(huì)效應(yīng)產(chǎn)生的動(dòng)、拆遷量及房地產(chǎn)開發(fā)

15、項(xiàng)目，只會(huì)走高不會(huì)走低。市場(chǎng)的有效需求必將拉動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的全面升級(jí)，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)的健康發(fā)展，做出更加精致、更加人性化的產(chǎn)品。第四部分：深深覬覦上海的外來資本近年來，國(guó)際資本大鱷對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷加深了覬覦，他們看到了上海市場(chǎng)的豐厚投資回報(bào)，看透了存在的巨大發(fā)展?jié)摿?。這些正在進(jìn)入和已經(jīng)進(jìn)入的外資，對(duì)整體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)生巨大的沖擊和帶動(dòng)作用，而資本的逐利本性則將直接引發(fā)新一輪的房?jī)r(jià)上揚(yáng)。今年已經(jīng)有好幾家跨國(guó)巨頭宣布開始上海的房地產(chǎn)開發(fā)，他們分別是：荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)、菲律賓工商龍頭、著名菲華巨子陳永栽集團(tuán)旗下著名的裕景興業(yè)和洛克菲勒財(cái)團(tuán)。荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)是與在香港主板上市的復(fù)地（集團(tuán)）股份

16、有限公司合作，共同投資開發(fā)位于上海松江新城的住宅項(xiàng)目。此次合作，不僅意味著海外基金繼續(xù)看好上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，也是復(fù)地繼2月初在香港成功上市并融資15億港幣以后，與海外房地產(chǎn)基金又一次成功合作。而復(fù)地集團(tuán)自1994 年涉足房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域以來，憑藉準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位、多項(xiàng)目管理的能力和良好的售后服務(wù)體系，逐漸奠定了在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)地位。項(xiàng)目分布于上海八個(gè)行政區(qū)域和部分外地中心城市。已連續(xù)四年進(jìn)入上海市房地產(chǎn)銷售五十強(qiáng)前列，2003 年榮膺首屆上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)第四名和上海市百?gòu)?qiáng)企業(yè)。荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)是荷蘭國(guó)際集團(tuán)（ ING）的全資子公司。荷蘭國(guó)際集團(tuán)是一家總部位于荷蘭的國(guó)際化金融機(jī)構(gòu)，該集團(tuán)在

17、中國(guó)的業(yè)務(wù)包括銀行、人壽保險(xiǎn)、房地產(chǎn)及資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)在上海和北京開發(fā)了上海網(wǎng)球俱樂部和一些公寓及信荷城項(xiàng)目。 首度進(jìn)入上海市場(chǎng)的菲律賓 “裕景興業(yè)”投資公司有著“香港豪宅專家”的美稱，更被倫敦“超級(jí)品牌組織”考核為“超級(jí)品牌”，本次選擇在陸家嘴CBD地區(qū)巨資投建總建面積約為12萬平方米裕景國(guó)際項(xiàng)目。石油大王“洛克菲勒”從19世紀(jì)開始就籠罩著一圈神秘光環(huán)，他代表了財(cái)富。一個(gè)多世紀(jì)后，在被喻為“上海地王”的外灘源項(xiàng)目上，“洛克菲勒”又被賦予了東方色彩。用合作方上海新黃浦集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁吳明烈的話說，美國(guó)洛克菲勒國(guó)際集團(tuán)“是西方現(xiàn)在第一家到大陸投資的開發(fā)商”；地王所在黃浦區(qū)區(qū)長(zhǎng)陸曉春則

18、用“全球一流的投資開發(fā)商”、“國(guó)際業(yè)界的巨頭”來介紹洛克菲勒集團(tuán)。5月7日的下午，于上海國(guó)際會(huì)議中心，洛克菲勒集團(tuán)作為唯一一家外來資本與原初的國(guó)有一級(jí)開發(fā)商新黃浦集團(tuán)簽訂合約，成為外灘源商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的總體開發(fā)商；而早先一起同臺(tái)陳詞的香港新鴻基地產(chǎn)、恒基兆業(yè)地產(chǎn)、香港置地集團(tuán)、新加坡嘉得置地、摩根斯坦利地產(chǎn)，以及后來聞?dòng)嵍鴣淼暮忘S集團(tuán)李嘉誠(chéng)，則不見蹤影。剛剛簽好合同的總裁兼CEO喬納森格林（JonathanD.Green）用“非常自豪”來形容洛克菲勒集團(tuán)被唯一選中的心情，用“一個(gè)特殊、吉祥的日子”來形容最終落筆簽字的這一天。光輝與燦爛的背后，是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的黯然退場(chǎng)。一年多前的2003年1月，外灘源

19、項(xiàng)目研討會(huì)首次在外灘中心召開，一時(shí)引來高朋云集。當(dāng)時(shí)一個(gè)奪眼的風(fēng)景，是74歲高齡的傳奇人物李兆基在助手的攙扶下現(xiàn)身會(huì)場(chǎng)，其誓奪上海地王的誠(chéng)意與決心由此不脛而走。李兆基代表了香港地產(chǎn)界頂級(jí)開發(fā)商們的心態(tài)。據(jù)知情人士的介紹，當(dāng)時(shí)在會(huì)場(chǎng)還有另一個(gè)香港的地產(chǎn)大鱷郭炳湘。新鴻基地產(chǎn)一直與上海市方面有著良好的合作，其時(shí)正在傳說的是郭拿下了位于小陸家嘴的一塊寶地，欲投資80億元蓋樓。另一個(gè)同樣實(shí)力不俗的競(jìng)爭(zhēng)者是香港置地集團(tuán)，其執(zhí)行董事積極發(fā)言：“涉及到土地、建筑的所有權(quán)能否很好地轉(zhuǎn)移，改造者能否更充分地利用這些土地？”還有一位在香港和內(nèi)地都響當(dāng)當(dāng)?shù)娜宋?，雖然沒有出席研討會(huì)，后來多方打探外灘源項(xiàng)目，他就是李嘉

20、誠(chéng)。但當(dāng)時(shí)會(huì)場(chǎng)上出現(xiàn)了中國(guó)地產(chǎn)界前所未有的一幕：一幫高鼻子外國(guó)人所代表的國(guó)際巨鯨們的紛紛蒞臨，這個(gè)豪華名單包括洛克菲勒集團(tuán)、摩根斯坦利地產(chǎn)、荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)、萊曼兄弟、UBS瑞士聯(lián)合銀行、花旗集團(tuán)、美林證券等等，他們同樣對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目興趣濃厚。最終這塊大蛋糕歸屬洛克菲勒，以及東南亞乃至世界各地的大財(cái)團(tuán)竟相逐鹿上海，完全是因?yàn)闊o法不被上海的魅力所吸引，再次充分證明了上海優(yōu)異的投資環(huán)境和未來無限的增值潛力。第五部分：上海樓市未來展望1、 未來人口：在美國(guó)商業(yè)周刊第十二屆亞洲領(lǐng)導(dǎo)人年會(huì)上，上海市市長(zhǎng)韓正說，據(jù)最近的抽樣調(diào)查，上海實(shí)際人口已超過2000萬，其中常住人口已達(dá)1700萬，流動(dòng)人口超過300萬。

21、人口驟增帶來的就是住房需求的增大。2、 未來GDP水平：如今上海進(jìn)入人均GDP由5000美元向7500美元跨越的新階段。根據(jù)上海市市政府計(jì)劃，上海人均到2007年要確保7500美元，力爭(zhēng)達(dá)到8000美元。上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必然大大改善人民的生活水平；上海市民的消費(fèi)水平，已經(jīng)從萬元級(jí)走入十萬元級(jí)。3、 未來人口居住水平：上海2002年人均住房面積為13.1平方米，到2003年末，上海市區(qū)人均住房居住面積達(dá)到13.8平方米，比上年增加0.7平方米，市區(qū)人均住房使用面積19平方米，增加0.9平方米，居民住宅成套率達(dá)到92.3。居住面積的擴(kuò)大得益于投入的增長(zhǎng)。上海市政府計(jì)劃到2005年上海人均居住面積要

22、達(dá)到18-20平方米，而從人均住房居住面積13.8到18-20，則最少需要7140-10540萬的居住面積，且這一面積還不包括外來人員在上海的住房需求，因此，“上海房?jī)r(jià)在今后的20年里都會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的狀態(tài)”這一上海很多專家的新預(yù)言決非妄下定論。今年，上海就將繼續(xù)保持900億元房地產(chǎn)的投資規(guī)模。同時(shí)，住宅竣工總量中將有4成以上達(dá)到“高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高水平管理”的“四高”優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，建成200萬平方米節(jié)能住宅、10個(gè)生態(tài)型住宅小區(qū)。而隨著上海城市化的進(jìn)程，將直接拉動(dòng)房地產(chǎn)的開發(fā)，而他們這次擁有更多、更充足的理由，隨便就可以列出一大堆上海樓市的利好因素。首先，樓市的發(fā)展趨勢(shì)：

23、2006年到2010年的“十一五”期間，上海商品房?jī)r(jià)格應(yīng)該繼續(xù)保持在平穩(wěn)的上升通道之中。期間價(jià)格波動(dòng)完全可能出現(xiàn)，但總體上只會(huì)是窄幅波動(dòng)，上海商品房?jī)r(jià)格總體上會(huì)在波動(dòng)中領(lǐng)先于物價(jià)增長(zhǎng)而逐步攀升，這一期間的房地產(chǎn)業(yè)依然是優(yōu)質(zhì)投資產(chǎn)業(yè)。 總體來說，從現(xiàn)在起到2010年的五、六年中，上海商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)可能是繼續(xù)上漲、增幅減緩、前急后緩、前高后低的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。期間價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)總體性的波動(dòng)，但這種波動(dòng)不會(huì)是大起大落，而只能是一種窄幅波動(dòng)。商品房的底部區(qū)域價(jià)格，只會(huì)抬升不會(huì)大跌，今天的底部?jī)r(jià)格用不了多久將不復(fù)存在。保守估計(jì)，今年10-12月，房?jī)r(jià)就會(huì)有一個(gè)樂觀的上漲態(tài)勢(shì)。第六部分：上海樓市的現(xiàn)狀1、 總體

24、樓市比較介紹由于自2003年以來，上海的房?jī)r(jià)總體上揚(yáng)了20%，局部區(qū)域更是達(dá)到了60%，可謂漲勢(shì)驚人，針對(duì)如此局面，上海地方政府進(jìn)行了房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，提出重點(diǎn)抓大眾化和本土化作為政府主管部門，首先加大土地供應(yīng)的調(diào)控力度，即增加城郊周邊地區(qū)且交通比較便利的普通商品住房土地的供應(yīng)量，計(jì)劃內(nèi)環(huán)線內(nèi)、內(nèi)外環(huán)線間、外環(huán)線外分別占總量的20、40、40。所謂大眾住房，目前商品住房的需求主要來自市民改善住房條件及舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)動(dòng)遷，這是本土需求，約占市場(chǎng)總量的75。此外，還有外省市和境外人士購(gòu)房，并考慮投資性購(gòu)房的因素。預(yù)計(jì)全年的需求約2600 萬平方米。今年新開工2500 萬平方米，加上去年結(jié)轉(zhuǎn)

25、的部分，供應(yīng)量為2700 萬平方米。這樣，供應(yīng)與需求的總量將呈現(xiàn)基本平衡狀態(tài)，并形成供略大于求的格局。在今年的供應(yīng)總量中，普通商品房為1600 萬平方米，占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。而價(jià)格則處于全市均價(jià)以下水平。在商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，繼續(xù)適度控制中心城區(qū)拆遷總量，推進(jìn)重大工程配套商品住房的建設(shè)。去年開工的300萬平方米重大工程配套商品房即將應(yīng)市，今年新開工350萬平方米，上半年將有100萬平方米竣工。近來，對(duì)普通商品房在配套建設(shè)上將給予優(yōu)先落實(shí)。同時(shí)，降低上市預(yù)售的標(biāo)準(zhǔn)，只要達(dá)到建安工程量的25就放行。市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理。今年1-4月商品房預(yù)售面積中，每平方米3500元以下的占15，35006000元的占

26、38，60009000元的占36，9000以上的占11。存量房交易持續(xù)攀升。今年截至5月，繼續(xù)保持旺盛的態(tài)勢(shì)，全市交易過戶面積為1068萬平方米，同比增長(zhǎng)29.3。其中存量方面積860萬平方米，同比增長(zhǎng)32.5。今年1-5月，上海預(yù)售房（一手房預(yù)售）和存量房（二手房銷售）的交易量雙雙穩(wěn)步上揚(yáng)，預(yù)售交易總量為1161 萬平方米，存量交易總量為1068 萬平方米，兩者比例1：0.92 ，而在去年同期，這一比例大致維持在1：0.8 的范圍內(nèi)。這表明上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了預(yù)售房、存量房市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，市場(chǎng)發(fā)展趨于成熟。從同比增幅的走勢(shì)來看，預(yù)售房的成交增幅較2003 年全年的增幅略有放大，存量房

27、增幅持平，總體處于合理的變化范圍之內(nèi)。從上述數(shù)據(jù)也可以看到，2003 年以來，本市存量房市場(chǎng)的成交量增長(zhǎng)幅度較預(yù)售房為大，從趨勢(shì)來看，今后上海將出現(xiàn)存量交易超越商品房預(yù)售的局面，就成交套數(shù)看，今年1-5月，存量房為12萬套，預(yù)售房為9.7萬套。2、 各區(qū)域價(jià)格水準(zhǔn)介紹當(dāng)前，上海共有901個(gè)在售樓盤，可售套數(shù)68231套、總計(jì)102456套，可售建筑面積795萬、總建筑面積1192萬，區(qū)域分布情況如下：區(qū)域位置已售套數(shù)預(yù)訂套數(shù)已售均價(jià) 元/可售套數(shù)所占比例內(nèi)環(huán)以內(nèi)4500573111011795722.48%內(nèi)外環(huán)間1106585175052187232.98%外環(huán)以外1644179551212

28、840244.54%上表可以看出，因?yàn)闆]有把中低價(jià)的動(dòng)遷安置商品房計(jì)算在內(nèi)，環(huán)線內(nèi)的均價(jià)雖然已突破了萬元大關(guān)，但在市府的宏觀調(diào)控、也就是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整下，如果加上先前提到的中低價(jià)房，則上海全市的房?jī)r(jià)在5135元/，相比2003年5118元/的房?jī)r(jià)只上揚(yáng)了17元/，作為國(guó)際大都市而言，如此偏低的房?jī)r(jià)顯然是和日益發(fā)展的上海所不對(duì)稱的，因此，在暫時(shí)的宏觀調(diào)控以后，上海必然會(huì)掀起新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，只不過漲幅不會(huì)象2003年那樣的迅猛，但卻會(huì)持續(xù)穩(wěn)步的走高。而從結(jié)構(gòu)比例來看，環(huán)線內(nèi)22.48%的供應(yīng)量暫時(shí)略超出了市府目標(biāo)確定的20%；但外環(huán)以外明顯超過了40%的目標(biāo)，且有加大的趨勢(shì)；內(nèi)外環(huán)線間

29、的比例卻不足，相信隨著中環(huán)線建設(shè)步伐的加快，此區(qū)域的供應(yīng)量也將隨之增加。3、 在售及將售樓盤（不包括崇明縣）：中心城區(qū)（環(huán)線內(nèi)）非中心城區(qū)（內(nèi)環(huán)以外）區(qū) 域樓盤數(shù)量個(gè)價(jià)格范圍元/區(qū) 域樓盤數(shù)量個(gè)價(jià)格范圍元/盧灣1511727-20093閔行1096240-14106徐匯547431-16560浦東1696435-24792長(zhǎng)寧429390-25922寶山445030-7823靜安279257-23033嘉定513917-7422黃浦229500-35000松江844925-17500虹口276580-17520金山213235-4307閘北267000-9800青浦324996-11265普陀

30、507362-18464奉賢313410-8504楊浦386264-9900南匯524539-11637合計(jì)301個(gè)6264-35000合計(jì)5933410-24792第七部分：上海土地供應(yīng)分布情況上海目前乃至未來相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，土地供應(yīng)仍將采取招標(biāo)和拍賣的方式。所謂招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，就是在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單位或個(gè)人（受讓人），以書面投標(biāo)形式，競(jìng)投某塊土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓方評(píng)標(biāo)決標(biāo)，擇優(yōu)而取。而拍賣出讓土地使用權(quán)，則是在指定的時(shí)間、地點(diǎn)、利用公開場(chǎng)合由政府的代表者-土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權(quán)，由拍賣主持人首先叫出底價(jià)，諸多的競(jìng)投者輪番報(bào)價(jià)，最后出最高價(jià)者取得

31、土地使用權(quán)。另外，還有土地使用權(quán)出租和國(guó)有土地租賃，該2種方式是國(guó)有土地有償使用的另一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同土地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。目前，招標(biāo)的形式主要針對(duì)的是中低價(jià)重大市政項(xiàng)目動(dòng)遷安置房，拍賣則針對(duì)的是商品房開發(fā)和商業(yè)項(xiàng)目。1、 2003年上海市土地使用權(quán)出讓招標(biāo)： 環(huán)線內(nèi)區(qū)域區(qū)域用地性質(zhì)幅 數(shù)土地面積閘北區(qū)住宅用地7270,611綜合用地2249,7

32、65合計(jì)9520,376楊浦區(qū)辦公樓132,478商服用地113,365綜合用地393,345住宅用地8241,916合計(jì)13381,104徐匯區(qū)住宅用地13490,016綜合用地255,965合計(jì)15545,981普陀區(qū)區(qū)域辦公樓13,035商服用地1100,411綜合用地165,342住宅用地4314,253用地性質(zhì)幅 數(shù)土地面積普陀區(qū)合計(jì)7483,041盧灣區(qū)住宅用地228,228綜合用地111,014合計(jì)339,242靜安區(qū)住宅用地19,480合計(jì)19,480黃浦區(qū)綜合用地334,173合計(jì)334,173虹口區(qū)住宅用地351,341綜合用地6102,902合計(jì)9154,243長(zhǎng)寧區(qū)綜合

33、用地670,219合計(jì)670,2192003年全年總計(jì)66幅2，237，859其中，純住宅用地38幅、土地面積140萬，占內(nèi)環(huán)土地供應(yīng)量的62.82%。 環(huán)以外區(qū)域區(qū) 域用地性質(zhì)幅 數(shù)土地面積閔行區(qū)商服用地3169,466住宅用地413,534,712綜合用地383,677合計(jì)473,787,855浦東新區(qū)商服用地110,167住宅用地121,128,750綜合用地151,492,961合計(jì)282,631,878寶山區(qū)商服用地2135,731住宅用地13920,564合計(jì)151,056,295嘉定區(qū)商服用地4477,791住宅用地8831,102綜合用地118,268合計(jì)131,327,161

34、松江區(qū)商服用地3386,014住宅用地466,326,844綜合用地8501,516合計(jì)577,214,374區(qū) 域用地性質(zhì)幅 數(shù)土地面積南匯區(qū)商服用地3210,138住宅用地252,151,583綜合用地111,259合計(jì)292,372,980奉賢區(qū)商服用地527,315住宅用地222,000,603合計(jì)272,027,918青浦區(qū)商服用地11704,458住宅用地232,355,576合計(jì)343,060,034金山區(qū)商服用地10993,748住宅用地8642,915合計(jì)181,636,663崇明縣住宅用地3360,547合計(jì)3360,5472003年全年總計(jì)27125,475,705其中，

35、純住宅用地201幅，用地面積2025萬，占環(huán)線外總供應(yīng)量的79.5%，尤其是松江區(qū)，已經(jīng)成為了土地集中供應(yīng)的大戶，未來樓盤必將形成很大的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。2、 2004年1-3月土地供應(yīng)情況區(qū)縣用地性質(zhì)幅數(shù)土地面積長(zhǎng)寧區(qū)住宅用地112,942合 計(jì)112,942閔行區(qū)商服用地165,340住宅用地1118,684合 計(jì)2184,024楊浦區(qū)辦公樓18,363住宅用地138,667合 計(jì)247,030松江區(qū)住宅用地1115,144綜合用地2117,001合 計(jì)3232,145青浦區(qū)住宅用地2247,869合 計(jì)2247,869浦東新區(qū)住宅用地2128,821綜合用地129,430合 計(jì)3158,251區(qū)

36、縣用地性質(zhì)幅數(shù)土地面積普陀區(qū)辦公樓154,217商服用地17,676綜合用地11,461合 計(jì)363,354嘉定區(qū)辦公樓111,113商服用地3130,530住宅用地2196,041綜合用地124,902合 計(jì)7362,586寶山區(qū)住宅用地10756,436合 計(jì)10756,4362004年1-3月總 計(jì)332,064,6373、 重大市政動(dòng)遷安置房用地招標(biāo)情況為切實(shí)維護(hù)動(dòng)遷居民切身利益，市委市府提出以重大工程配套商品房建設(shè)為抓手，推進(jìn)中低價(jià)商品住房的建設(shè)，并把這項(xiàng)工作作為市府的實(shí)事任務(wù)之一。2003年竣工了101.9萬平方米重大工程配套商品房，約1.3萬余套房源定向供應(yīng)給軌道交通、城市綠地、

37、中環(huán)線等重大工程動(dòng)遷居民購(gòu)買。2004年，市政府又啟動(dòng)了連續(xù)3年、每年建設(shè)300萬中低價(jià)商品住房的“三年建設(shè)計(jì)劃”。300萬中既有全市統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的中低價(jià)“四高”示范居住區(qū)和企業(yè)認(rèn)定項(xiàng)目，也有各區(qū)充分挖掘潛力，積極開發(fā)的區(qū)屬項(xiàng)目。其中，寶山顧村、嘉定江橋、南匯周航等中低價(jià)“四高”示范居住區(qū)9個(gè)項(xiàng)目，于去年，通過向全社會(huì)公開招標(biāo)，確定了中標(biāo)方案和中標(biāo)企業(yè)，先行啟動(dòng)建設(shè)。近期，還將對(duì)其中另外10個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行公開招標(biāo)，計(jì)劃年內(nèi)開工150萬平方米，以確?！叭杲ㄔO(shè)計(jì)劃”的順利實(shí)施。市級(jí)認(rèn)定項(xiàng)目和區(qū)屬項(xiàng)目也在緊鑼密鼓的積極推進(jìn)中。區(qū)域項(xiàng)目名稱地 理 位 置建筑面積萬建 設(shè) 單 位市中低價(jià)“四高”示范居住區(qū)

38、寶山顧村基地(一期)外環(huán)線北側(cè)，陸翔路以東、寶安公路以南、滬太路以西、外環(huán)綠帶以北31上海建工寶龍房產(chǎn)有限公司上海古北顧村置業(yè)有限公司上海愛建顧村置業(yè)有限公司嘉定江橋基地(一期)滬寧高速公路南側(cè)，曹華公路以東、滬寧高速公路南輔道以南、黃家花園路以西、規(guī)劃七號(hào)路以北35上海中房住佳房產(chǎn)有限公司上海西部大眾地產(chǎn)置業(yè)有限公司大華集團(tuán)上海華旭置業(yè)有限公司南匯周浦基地(一期)外環(huán)線南側(cè)，康沈路以東、周祝公路以南、周東路以西、沈祝公路以北25上海中虹航中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海農(nóng)工商周航房產(chǎn)有限公司上海陸家嘴樂園房產(chǎn)開發(fā)有限公司寶山羌家基地(一期)電臺(tái)路以東、寶安公路以南、蘇家浜以西、沙浦河以北10上海科捷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市級(jí)認(rèn)定地塊閔行九韻小區(qū)(一期)北青公路以南、蟠龍港以北、莘鐵路以西、紀(jì)翟路以東12上海九韻置業(yè)有限公司寶山江楊小區(qū)(一期)北至江楊鋼材現(xiàn)貨市場(chǎng)、南至一二八紀(jì)念路、東至江楊南路、西至泗塘河4.8上海馨盛達(dá)置業(yè)有限公司浦東永泰花苑(一、二期)永泰路以南、外環(huán)線以北、金宜河以西、上南路以東10.3上海中房置業(yè)有限公司浦東杉林新月(二期)永泰路以南、外環(huán)線以北 、楊高南路以西、東明路以東5上海房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有