中山項目定位報告終稿

1、尊重市場規(guī)律，是建設(shè)市場，發(fā)展市場，帶動片區(qū)經(jīng)濟的第一步。中山水牛城商業(yè)廣場中山水牛城商業(yè)廣場一半是火山？一半是冰山！市場規(guī)模：市場規(guī)模：建筑面積11萬經(jīng)營業(yè)態(tài)：經(jīng)營業(yè)態(tài)：服裝鞋包交易模式：交易模式：休閑服裝是零售為主，牛仔系列是批發(fā)為主開業(yè)時間：開業(yè)時間：2003年經(jīng)營現(xiàn)狀：經(jīng)營現(xiàn)狀：目前市場一層整體經(jīng)營狀況一般；目前市場一層整體經(jīng)營狀況一般；二層二層則僅有網(wǎng)吧和游戲廳在經(jīng)營，大量鋪位空則僅有網(wǎng)吧和游戲廳在經(jīng)營，大量鋪位空置。置。中山沙溪休閑服裝城中山沙溪休閑服裝城理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感！市場規(guī)模：市場規(guī)模：建筑面積5.8萬經(jīng)營業(yè)態(tài)：經(jīng)營業(yè)態(tài)：服裝鞋包交易模式：交易模式：原定位現(xiàn)貨批發(fā)開業(yè)時

2、間：開業(yè)時間：2000年經(jīng)營現(xiàn)狀：經(jīng)營現(xiàn)狀：市場僅一層街鋪目前還有四家經(jīng)營，市場僅一層街鋪目前還有四家經(jīng)營，經(jīng)營情況極差。整體近乎處于完全關(guān)停狀態(tài)。經(jīng)營情況極差。整體近乎處于完全關(guān)停狀態(tài)。中山富泓商場中山富泓商場又一個運作不當(dāng)?shù)瓜碌氖袌鍪袌鲆?guī)模：市場規(guī)模：建筑面積6萬余經(jīng)營業(yè)態(tài)：經(jīng)營業(yè)態(tài)：服裝鞋包交易模式：交易模式：原定位現(xiàn)貨批發(fā)開業(yè)時間：開業(yè)時間： 2000年經(jīng)營現(xiàn)狀：經(jīng)營現(xiàn)狀：市場一至四層商戶已完全遷出處于市場一至四層商戶已完全遷出處于關(guān)停狀態(tài)，五樓整體出租，目前經(jīng)營桑拿。關(guān)停狀態(tài)，五樓整體出租，目前經(jīng)營桑拿。龍瑞國際服裝城龍瑞國際服裝城聲名遠(yuǎn)揚，幾家歡喜幾家愁？市場規(guī)模：市場規(guī)模：建筑面

3、積10萬經(jīng)營業(yè)態(tài)：經(jīng)營業(yè)態(tài)：服裝鞋包交易模式：交易模式：批發(fā)為主，少量零售開業(yè)時間：開業(yè)時間： 2009年經(jīng)營現(xiàn)狀：龍瑞一樓的租金水平差異明顯，為經(jīng)營現(xiàn)狀：龍瑞一樓的租金水平差異明顯，為50至至1200元元/ 月，二樓經(jīng)營狀況相對一樓經(jīng)月，二樓經(jīng)營狀況相對一樓經(jīng)營狀況來說差距頗大，較多商戶經(jīng)營困難，租營狀況來說差距頗大，較多商戶經(jīng)營困難，租金水平僅為金水平僅為20至至120元元/ 月。月。讓案例說話：讓案例說話：如果說：如果說：經(jīng)營失敗經(jīng)營失敗主要原因主要原因建筑規(guī)劃失當(dāng)業(yè)態(tài)布局失當(dāng)招商管理缺失經(jīng)營管理缺失營銷思路錯誤運營思路錯誤水牛城水牛城沙溪休閑服裝城沙溪休閑服裝城富泓商場富泓商場以下以下

4、6個癥結(jié)可以通過縝密調(diào)研、精準(zhǔn)定位、個癥結(jié)可以通過縝密調(diào)研、精準(zhǔn)定位、科學(xué)設(shè)計、合理營銷，順利規(guī)避?？茖W(xué)設(shè)計、合理營銷，順利規(guī)避。那么：那么： 1200元元/平方米平方米 VS 50元元/平方米平方米龍瑞國際服裝城，享譽珠三角，商圈輻射半徑涵蓋廣東省及我國南方和西南片區(qū)的龍瑞國際服裝城，享譽珠三角，商圈輻射半徑涵蓋廣東省及我國南方和西南片區(qū)的部分城市，然而該市場不僅二層整體生意較為慘淡，就連一層商鋪租金也存在較大部分城市，然而該市場不僅二層整體生意較為慘淡，就連一層商鋪租金也存在較大差異，這說明該市場經(jīng)營狀況遠(yuǎn)不如想象中那么火爆興旺差異，這說明該市場經(jīng)營狀況遠(yuǎn)不如想象中那么火爆興旺。為什么？為

5、什么？既然項目定位服裝批發(fā)的市場基礎(chǔ)不夠扎實，加上多個失既然項目定位服裝批發(fā)的市場基礎(chǔ)不夠扎實，加上多個失敗的服裝批發(fā)市場，極大影響到商戶進駐新市場的信心及敗的服裝批發(fā)市場，極大影響到商戶進駐新市場的信心及商鋪投資者對新建服裝批發(fā)市場的興趣，那么為了我們項商鋪投資者對新建服裝批發(fā)市場的興趣，那么為了我們項目從眾多市場當(dāng)中脫穎而出，是否應(yīng)該跳出目從眾多市場當(dāng)中脫穎而出，是否應(yīng)該跳出“服裝批發(fā)服裝批發(fā)”固有思維，尋求新的定位亮點呢？固有思維，尋求新的定位亮點呢？現(xiàn)有優(yōu)勢1中山，獨特的地緣、交通優(yōu)勢中山，獨特的地緣、交通優(yōu)勢催生珠三角西岸商貿(mào)物流航母催生珠三角西岸商貿(mào)物流航母中山，在珠三角西岸五大城

6、市（佛山、中山、江門、珠海、肇慶）中處于核心位置，目前“五縱六橫九加密”的公路交通網(wǎng)絡(luò)極大的拉近了中山與佛山、廣州等周邊城市的距離。廣珠輕軌開通運營后，目前中山至廣州僅需40分鐘；未來深中通道及港珠澳大橋通車后，深圳與中山的距離僅為40分鐘，香港至中山僅需45分鐘，將比香港到厚街的距離還近。這樣獨特的地緣和交通優(yōu)勢，使得中山成為聯(lián)通珠三角東西兩岸及珠三角連通粵西的交通樞紐，具備打造商貿(mào)物流航母的基本素質(zhì)?，F(xiàn)有優(yōu)勢2中山，人口眾多、消費力強勁中山，人口眾多、消費力強勁適合發(fā)展日用百貨類物流市場適合發(fā)展日用百貨類物流市場截至第六次全國人口普查，中山全市人口已達312萬，基數(shù)較大，且其中過半的人口是

7、由于中山產(chǎn)業(yè)發(fā)達帶來的外來務(wù)工人員，這些人群對中低檔日用百貨的需求量較大。另一方面，從中山近五年時間來看：每年近10%的人均收入增速、15%的居民儲蓄額增速以及近20%的社會消費品零售總額增速，都顯示出中山城鎮(zhèn)居民消費力也非常強勁，而日雜百貨、小電器小五金等日常消費需求是必不可少的，因此中山具備發(fā)展日用百貨類型的批發(fā)市場。但是此類批發(fā)市場的規(guī)模受消費人口基數(shù)等各方面因素影響較大，因此市場規(guī)模要科學(xué)規(guī)劃?，F(xiàn)有優(yōu)勢3多方認(rèn)可，小商品市場定位多方認(rèn)可，小商品市場定位前景看好前景看好地級市發(fā)展現(xiàn)代化小商品市場成功案例屢見不鮮，如惠州的惠州義烏小商品城、佛山的南國小商品城、江門的江門義烏小商品城等。從具

8、體市場調(diào)研進駐意向比例數(shù)據(jù)來看：中山本地36%、周邊城市21%、上游市場18%及下游市場13%的進駐意向比例，說明各方商戶還是認(rèn)可中山建設(shè)小商品市場。只要市場作對程序，先定位后規(guī)劃，重視招商和運營，注重市場規(guī)律和價值規(guī)律，小商品市場定位就能突破瓶頸，取得成功?，F(xiàn)有優(yōu)勢4老市場發(fā)展遭遇瓶頸老市場發(fā)展遭遇瓶頸大型現(xiàn)代化小商品市場機遇凸顯大型現(xiàn)代化小商品市場機遇凸顯根據(jù)上一階段調(diào)研結(jié)果表明，中山目前的小商品市場面臨著商業(yè)陳舊，購物環(huán)境差、分布零散，輻射能力弱、商品不全，競爭優(yōu)勢弱、各自為政，進貨成本高、觀念落伍，商戶實力弱、經(jīng)營散亂，無科學(xué)管理等六大問題，遭遇發(fā)展瓶頸。我項目定位為現(xiàn)代化小商品批發(fā)采

9、購基地，立足珠三角西岸核心區(qū)域，從硬件設(shè)施及軟件配套等方面進行升級改造，順應(yīng)市場需求，填補珠三角西岸核心區(qū)域欠缺大型現(xiàn)代化小商品市場的空白。打造14萬小商品批發(fā)航母項項目目定定位位項目整體定位分析項目經(jīng)營平臺建議項目業(yè)態(tài)規(guī)模量化項目功能布局建議項目規(guī)劃設(shè)計建議項目定位可行性分析項目定位強化條件P20P29P30P49P66P87P92一一 二二 三三 四四 五五 六六 七七一、項目整體定位分析：項目整體定位SWOT分析項目消費群體定位項目目標(biāo)商戶定位項目商圈半徑定位項目業(yè)種細(xì)分定位項目業(yè)態(tài)組合定位項目經(jīng)營主題定位項目整體戰(zhàn)略定位項目整體定位1、項目整體戰(zhàn)略定位珠三角西岸核心區(qū)域最大規(guī)模小商品批

10、發(fā)市場項目主要輻射中山本地、珠海及順德，商圈范圍內(nèi)總?cè)丝诩s為667萬，年社會消費品零售總值約為1550億元，充分說明，在社會消費品零售中占比較大的小商品業(yè)態(tài)，在珠三角核心區(qū)域具有長足的發(fā)展空間。2、項目經(jīng)營主題定位以小商品、副食品為主導(dǎo)，兼顧服裝鞋包的一站式批零兼營市場一站式一站式批零兼營批零兼營項目以小商品、副食品為核心，輔以服裝、鞋包等與小商品相輔相成的業(yè)態(tài)，營造珠三角西岸核心區(qū)域“業(yè)態(tài)最全、產(chǎn)品最新、價格最低”的日用百貨一站式采購基地。項目靠近105國道，交通和物流較為發(fā)達，具備發(fā)展批發(fā)市場的基本素質(zhì)，未來小商品、副食品業(yè)態(tài)以批發(fā)為主；項目位于中山汽車總站西側(cè)，商項目位于中山汽車總站西側(cè)

11、，商貿(mào)成熟，人車流密集，零售生意機會明顯，未來項目服裝鞋包等業(yè)態(tài)可貿(mào)成熟，人車流密集，零售生意機會明顯，未來項目服裝鞋包等業(yè)態(tài)可依托此優(yōu)勢，發(fā)展成為有別于現(xiàn)有服裝批發(fā)市場的以城區(qū)零售為主，兼依托此優(yōu)勢，發(fā)展成為有別于現(xiàn)有服裝批發(fā)市場的以城區(qū)零售為主，兼營少量批發(fā)的新模式。營少量批發(fā)的新模式。3、項目業(yè)態(tài)組合定位小商品小商品副食品副食品服裝鞋包服裝鞋包共11個業(yè)種：日雜百貨、小五金、小電器、文體用品、玩具、精品飾品、日用日化、工藝品、內(nèi)衣睡衣、小針織、針織家紡。共2個業(yè)種：小食品、茶葉茶具。共7個業(yè)種：男裝、女裝、童裝、中老年裝、牛仔、皮具箱包、鞋。4、項目業(yè)種細(xì)分定位序序主營業(yè)態(tài)主營業(yè)態(tài)商品檔

12、次商品檔次包含品類包含品類1日雜百貨中低日常用具/塑料制品/廚房用品/汽車用品/勞保用品/酒店用品等2小五金中低五金配件/電器附件/家庭防護用具等3小電器中低日用電器/廚用電器/家電等4文體用品中低文具/辦公用品/體育用品5玩具中低童車/毛絨玩具/電動玩具/塑料玩具6精品飾品中低玉石首飾/純銀首飾/珍珠首飾/水晶首飾等7日用日化中家居清潔用品/個人清潔用品/化裝品/紙品等8工藝品中高工藝精品/花藝/喜慶用品9內(nèi)衣睡衣中低各式內(nèi)衣/睡衣等10小針織中低毛巾/襪子/沙發(fā)套件等11針織家紡中低窗簾等布藝制品等；被子/褥子/床套/枕頭/席子/蚊帳等12小食品中休閑食品/沖調(diào)食品/堅果/酒水飲料/保健品

13、/等13茶葉茶具中鐵觀音/普洱茶/烏龍茶/茶具等14男裝中低 休閑裝/運動裝/正裝等各類男裝15女裝中低靚女裝/淑女裝/正裝等各類女裝16童裝中低三歲以上小孩服裝17中老年裝中低中老年服裝18牛仔中低牛仔衣/牛仔褲/牛仔裙等各類牛仔19皮具箱包中低旅行箱/公文包/挎包/手袋/背包/錢包/皮帶等20鞋中低皮鞋/休閑鞋/童鞋/運動鞋/布鞋/拖鞋等5、項目商圈半徑定位服裝鞋包服裝鞋包u 核心商圈核心商圈：中山城區(qū)60萬人口。u 次級商圈次級商圈：中山下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)及部分珠海、順德等周邊城市的鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 次級輻射范圍次級輻射范圍 核心輻射范圍核心輻射范圍 次級輻射范圍次級輻射范圍 核心輻射范圍核心輻射范圍小

14、商品、副食品小商品、副食品u 核心商圈核心商圈：中山市區(qū)及下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)312萬人口。u 次級商圈次級商圈：珠海、順德等周邊城市。6、項目目標(biāo)商戶定位從我司操盤的多個小商品項目商戶構(gòu)成比例情況，并結(jié)合項目目標(biāo)商戶意向進駐調(diào)研情況，預(yù)估判斷未來本項目目標(biāo)商戶構(gòu)成比例。本地及珠三角商戶為主，兼顧省外及原產(chǎn)地實力商戶總結(jié)分析：總結(jié)分析：從上表可以看出，惠州義烏小商城、清遠(yuǎn)義烏商貿(mào)城商戶來源主要以本地及珠三角地區(qū)為主，其中本地商戶占比在38%44%，珠三角商戶占比在40%43%，省外及原產(chǎn)地占比在13%22%，結(jié)合項目目標(biāo)商戶進駐意向訪談?wù){(diào)研情況，預(yù)計項目預(yù)計項目未來商戶構(gòu)成比例情況為：中山（未來商戶構(gòu)成比

15、例情況為：中山（45%），珠三角（），珠三角（40%），省外及原產(chǎn)），省外及原產(chǎn)地（地（15%）。）。（項目自身體量較大，周邊城市同期啟動同類型項目較多，（項目自身體量較大，周邊城市同期啟動同類型項目較多，未來項目面臨較大的本異地招商壓力。）未來項目面臨較大的本異地招商壓力。）7、項目消費群體定位根據(jù)小商品、副食品及服裝鞋包業(yè)態(tài)的經(jīng)營特性及本項目批零兼營的經(jīng)營模式，本項目的消費群體可分為如下3個組成部分。批發(fā)采購群體批發(fā)采購群體零售采購群體零售采購群體專項采購群體專項采購群體中山市區(qū)、下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊珠海、順德等區(qū)域的雜貨店、士多店、中小超市、各類專業(yè)店及批發(fā)商。中山市區(qū)居民及外來務(wù)工人員。中山

16、市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)各餐館、賓館、招待所、美容美發(fā)店、學(xué)校、機關(guān)單位、企業(yè)等。8、項目整體定位SWOT分析1 1、定位優(yōu)勢、定位優(yōu)勢：一站式現(xiàn)代化小商品批零市場，為下游商戶提供采購便利。 2 2、配套優(yōu)勢、配套優(yōu)勢：電梯、中央空調(diào)、停車場、倉庫等現(xiàn)代化硬件齊全，全面提升經(jīng)營購物環(huán)境。3 3、經(jīng)營優(yōu)勢：、經(jīng)營優(yōu)勢：統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，全面提升市場競爭力。1 1、生意機會：、生意機會：中山社會消費品零售總額近650個億，且每年增速近20%，作為日常消費重要組成部分的小商品消費市場潛力巨大。2 2、市場升級：、市場升級：中山小商品新老市場諸多弊端，發(fā)展遭遇瓶頸，本項目順勢而為，將受市場認(rèn)可。3 3、周邊、

17、周邊環(huán)境環(huán)境：項目地處商貿(mào)核心，周邊市場林立，緊挨汽車總站，交通便利，有望打造城市商業(yè)名片。1 1、原有建筑的限制原有建筑的限制：項目A地塊商業(yè)建筑為舊房改造，部分原先的垂直交通系統(tǒng)如步行梯等設(shè)置較不合理，對市場小商品經(jīng)營造成一定影響，且負(fù)一層層高較低，亦對經(jīng)營小商品造成一定困擾。2 2、 主展示面被遮擋主展示面被遮擋：項目正對富華道一側(cè)的展示面被形象極差的農(nóng)民房遮擋，未來不僅影響項目整體形象，也將影響項目人車流動線規(guī)劃。1 1、老市場的經(jīng)營競爭：、老市場的經(jīng)營競爭：經(jīng)營歷史久遠(yuǎn)，商戶實力較好，客戶群體穩(wěn)定，與未來項目經(jīng)營形成沖擊。 2 2、周邊城市同類市場的競爭：、周邊城市同類市場的競爭：如

18、佛山南國等小商品市場對本項目生意機會的分流。3 3、新建市場商戶資源的爭奪：、新建市場商戶資源的爭奪：項目周邊較多服裝及小商品市場，對有限的商戶資源形成惡性爭奪。 優(yōu)勢（優(yōu)勢（S S）機會（機會（O O）劣勢（劣勢（W W）威脅（威脅（T T）二、項目經(jīng)營平臺建議：倉儲辦公餐飲金融停車物流6大經(jīng)營配套聯(lián)動大經(jīng)營配套聯(lián)動平臺決定未來平臺決定未來三、項目業(yè)態(tài)規(guī)模量化：商業(yè)配套業(yè)態(tài)規(guī)模量化商業(yè)部分業(yè)態(tài)規(guī)模量化各 功能分區(qū)規(guī)模量化項目業(yè)態(tài)規(guī)模1、各功能區(qū)規(guī)模量化商業(yè)部分其他商業(yè)配套停車位 配套一個項目的商業(yè)部分、停車位配套及其他商業(yè)配套，是構(gòu)成這個商業(yè)主體的3個重要部分，相輔相成，缺一不可。備注：為方

19、便統(tǒng)計，取整到百位。停車場配套規(guī)模量化項目整體商業(yè)規(guī)模：項目整體商業(yè)規(guī)模：115700需設(shè)置停車位數(shù)量：需設(shè)置停車位數(shù)量：1157個個備注：根據(jù)商業(yè)設(shè)施車位數(shù)量一般規(guī)定，停車位數(shù)量與整體商業(yè)面積的比值為1:100常規(guī)計算方式：地面車位：常規(guī)計算方式：地面車位：20/個個 VS 地下車位：地下車位：40/個個項目已規(guī)劃地下停車位：項目已規(guī)劃地下停車位：21000/40=525個個項目需規(guī)劃地面停車面積：項目需規(guī)劃地面停車面積：（1157-525）*20=12640市場規(guī)律：市場規(guī)律：根據(jù)我司商業(yè)項目操作經(jīng)驗，大型現(xiàn)代化小商品市場的商業(yè)配套，除停車場外，還包括倉儲、物流、金融、辦公、餐飲等5個板塊

20、。在此情況下，其他商業(yè)配套占其他商業(yè)配套占市場整體經(jīng)營面積的比市場整體經(jīng)營面積的比例為例為20%25%。備注：停車位另算。項目A座58層層高僅為2.5米，不適用于小商品經(jīng)營，但可作為倉儲、辦公配套用房；項目2、3號商業(yè)樓獨立于主體商業(yè)之外，可作為餐飲、物流、金融等配套用房。因此，本項目其他商業(yè)配套面積為：本項目其他商業(yè)配套面積為：21600+3300=24900其他商業(yè)配套占市場整體經(jīng)營面積的比例為：24900/(136700-21000)*100%=21.5%符合市場規(guī)律符合市場規(guī)律其他商業(yè)配套規(guī)模量化市場規(guī)律：市場規(guī)律：根據(jù)我司小商品市場操作經(jīng)驗，一般地級市小商品市場的建筑面積合理范圍是：

21、610萬萬備注：具體市場的規(guī)模視所在城市經(jīng)濟發(fā)展水平、居民消費水平及現(xiàn)有市場經(jīng)營現(xiàn)狀而定。本項目商業(yè)部分面積為：本項目商業(yè)部分面積為：136700-21000-24900=90800符合市場規(guī)律符合市場規(guī)律商業(yè)部分規(guī)模量化2、商業(yè)部分業(yè)態(tài)規(guī)模量化茶葉茶具小商品小食品服裝鞋包小結(jié)小結(jié)分析：分析：廣東省同類地級市現(xiàn)代化小商品市場內(nèi)，服裝鞋包約占整體經(jīng)營面積的20%-30%；惠州義烏由于周邊務(wù)工人員服裝鞋包消費需求較大，刺激市場內(nèi)服裝鞋包區(qū)域發(fā)展，因此服裝鞋包區(qū)占比較大，為37%。本項目位于中山服裝鞋包經(jīng)營成熟區(qū)域，且周邊商業(yè)氛圍成熟，建議本項目服裝鞋包經(jīng)營面積占商業(yè)部分的1/3，即：本項目服裝鞋包

22、經(jīng)營區(qū)面積為本項目服裝鞋包經(jīng)營區(qū)面積為 90800*33%=30300惠州義烏小商品城惠州義烏小商品城深圳龍崗義烏小商品城深圳龍崗義烏小商品城清遠(yuǎn)義烏商貿(mào)城清遠(yuǎn)義烏商貿(mào)城服裝鞋包 服裝鞋包 服裝鞋包 37% 25% 21%其他業(yè)態(tài) 其他業(yè)態(tài) 其他業(yè)態(tài) 63% 75% 79%服裝鞋包服裝鞋包業(yè)態(tài)規(guī)模量化茶葉茶具業(yè)態(tài)規(guī)模量化p廣東地區(qū)茶文化氛圍濃郁，百姓生活必需品，茶廣東地區(qū)茶文化氛圍濃郁，百姓生活必需品，茶葉茶具市場發(fā)展空間巨大葉茶具市場發(fā)展空間巨大廣東省作為全國茶葉茶具消費強省，在省內(nèi)大部分的地級市擁有茶葉批發(fā)市場，并紛紛舉辦茶葉博覽會、茶文化節(jié)等，加上茶文化氛圍濃郁，在廣東，茶自古就是百姓的

23、生活必需品，出門七件事：柴米油鹽醬醋茶，僅珠三角西岸區(qū)域一年的茶葉消費量高達近萬噸，消費金額超過20億元人民幣，市場發(fā)展空間巨大。p茶葉茶具，從經(jīng)營傳統(tǒng)上，與小食品具有相容性茶葉茶具，從經(jīng)營傳統(tǒng)上，與小食品具有相容性從國內(nèi)典型專業(yè)市場如南昌洪城大市場、浙江義烏小商品城和重慶朝天門批發(fā)市場來看，小食品經(jīng)營區(qū)內(nèi)都附帶部分茶葉茶具經(jīng)營店在經(jīng)營，這說明茶葉茶具和小食品在統(tǒng)一市場內(nèi)經(jīng)營具有一定的相容性。p中山茶葉茶具市場商戶進駐意向較好中山茶葉茶具市場商戶進駐意向較好通過對中山現(xiàn)有茶葉市場商戶進行訪談了解，商戶對我項目位置及未來配套較為看好，認(rèn)為周邊生意機會高于目前的茶葉市場，如果市場招商政策較好、茶葉

24、茶具經(jīng)營專區(qū)在市場中能形成規(guī)模經(jīng)營、并且能引進部分品牌實力商戶進駐帶動市場發(fā)展，則有35%的商戶可以考慮進駐我市場經(jīng)營。我司操作的惠州、清遠(yuǎn)、江門義烏小商品城內(nèi)茶葉茶具經(jīng)營面積約為817%。因中山具有茶葉茶具經(jīng)營傳統(tǒng)且目前經(jīng)營現(xiàn)狀良好，本項目本項目經(jīng)營面積比例建議為經(jīng)營面積比例建議為16%。90800*16%=14600小食品小食品業(yè)態(tài)規(guī)模量化p 中山小食品業(yè)態(tài)規(guī)模小，發(fā)展空間大中山小食品業(yè)態(tài)規(guī)模小，發(fā)展空間大中山目前的小商品批發(fā)市場中，小食品業(yè)態(tài)規(guī)模普遍較小，甚至部分小商品批發(fā)市場沒有小食品業(yè)態(tài)經(jīng)營，發(fā)展空間較大。p 中山小食品消費基礎(chǔ)龐大中山小食品消費基礎(chǔ)龐大據(jù)不完全統(tǒng)計，中山城區(qū)目前就有

25、近千家便利店、士多店等，如涵蓋下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)數(shù)量更是數(shù)以萬計，而眾多的士多店、雜貨店、小超市其經(jīng)營類別正是由小商品和小食品構(gòu)成，消費基礎(chǔ)十分龐大。p 小食品與小商品各業(yè)種互補經(jīng)營小食品與小商品各業(yè)種互補經(jīng)營1+12，這是對小食品與小商品這兩種業(yè)態(tài)組合在一起的形象比喻，這兩種業(yè)態(tài)的消費人群具有極大的共同性，因為衣、食、用，對于日常家庭來說是必不可少的，小食品是與日用百貨一樣的日常采購類別，在經(jīng)營上具有很大的互補性。p小食品是小商品市場的重要組成部分小食品是小商品市場的重要組成部分在浙江義烏小商品市場、漢正街小商品市場、重慶朝天門市場等傳統(tǒng)小商品市場內(nèi)都有一定規(guī)模的小食品經(jīng)營區(qū)，如果在一個市場內(nèi)能完成小

26、商品和小食品的采購，這樣的市場吸引力和輻射力將大大增強。我司操作的惠州、清遠(yuǎn)、江門義烏小商品城內(nèi)小食品經(jīng)營面積約為68%。本項目經(jīng)營面積比例建本項目經(jīng)營面積比例建議議為為6%。90800*6%=5500小商品小商品業(yè)態(tài)規(guī)模量化整體規(guī)模90800服裝鞋包30300茶葉茶具14600小食品5500小商品404004大業(yè)態(tài)，相輔相成締造超大規(guī)模商業(yè)航母小商品、服裝鞋包各業(yè)種規(guī)模量化小商品、服裝鞋包各業(yè)種 規(guī)模量化1、參考對象及參考方法本項目定位小商品、服裝鞋包各經(jīng)營業(yè)種經(jīng)營規(guī)模參照市場：珠海、江門、佛山等3個同類地級城市的小商品市場。參考對象小商品屬于日用消費品范疇，其消費量主要取決于人口數(shù)量和居民

27、消費水平。依據(jù)中山及同類地級城市的人口數(shù)量和社會消費品零售總額兩項數(shù)據(jù)對各地級城市小商品市場及本項目各經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)模進行量化調(diào)整，最終得出本項目各經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)模。參考方法小商品、服裝鞋包各業(yè)種規(guī)模量化小商品、服裝鞋包各業(yè)種 規(guī)模量化2、業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)中山中山珠海珠海江門江門佛山佛山日雜百貨15.7%12.12%17.05%41.71%日用日化23.55%7.51%9.48%6.83%精品飾品14.52%13.59%3.25%2.33%工藝品4.06%3.46%5.76%11.68%文體用品6.87%8.17%11.49%7.55%玩具5.98%11.73%3.85%2.15%小電器2.31%6.81%1

28、1.05%14.18%小五金0%4.03%6.94%2.87%小針織12.1%21.61%4.24%5.74%針織家紡4.8%3.21%25.23%2.08%內(nèi)衣睡衣10.12%7.75%1.66%2.89%業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)中山中山珠海珠海江門江門佛山佛山男裝23.36%7.09%31.29%0.34%女裝28.21%14.25%18.04%0.67%童裝0%11.86%2.69%0%中老年裝2.43%3.09%1.84%0%牛仔裝7.01%0 %0%0%鞋20.4%38.6%18.67%66.5%皮具箱包18.6%25.12%27.47%32.49%？小商品服裝鞋包小商品、服裝鞋包各業(yè)種規(guī)模量化小商

29、品、服裝鞋包各業(yè)種 規(guī)模量化3、項目 小商品、服裝鞋包屬于日用消費品范疇，其消費量主要取決于人口數(shù)量和消費能力，在根據(jù)同級別地級市得出初步規(guī)劃同時，依據(jù)本項目所在城市與同級別地級市的人口數(shù)量和社會消費品零售總額兩個數(shù)據(jù)。具體的計算方法如下：計算方式：計算方式：以中山作為以中山作為參照對象，周邊城市相似度為該城市參照對象，周邊城市相似度為該城市與中山的與中山的人均社會消人均社會消費品零售消費量的比值。費品零售消費量的比值。經(jīng)計算得出，各城市小商品消費水平相似度如下表：中山中山珠海珠海江門江門佛山佛山2010年社會消費品零售總額（億元）年社會消費品零售總額（億元）648.11486.03655.8

30、61687.132010年常住人口年常住人口312.09156.02444.89719.43人均社會消費品消費量人均社會消費品消費量2.083.121.472.35小商品、服裝鞋包消費水平相似度小商品、服裝鞋包消費水平相似度10.670.710.89備注：備注： 人均社會消費品消費量=社會消費品零售總額/總?cè)丝冢?中山相似度為1。各城市調(diào)整后各城市調(diào)整后業(yè)種經(jīng)營業(yè)種經(jīng)營面積比例面積比例=該城市原該城市原業(yè)種經(jīng)營業(yè)種經(jīng)營面積比例面積比例*該城市對應(yīng)的該城市對應(yīng)的小小商品、服裝鞋包消費水平商品、服裝鞋包消費水平相似度。相似度。經(jīng)計算得出，各城市各業(yè)種調(diào)整后經(jīng)營面積比例如下表：？業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)中山中山珠海

31、珠海江門江門佛山佛山日雜百貨15.7%8.12%12.11%37.12%日用日化23.55%5.03%6.73%6.08%精品飾品14.52%9.11%2.31%2.07%工藝品4.06%2.32%4.09%10.4%文體用品6.87%5.47%8.16%6.72%玩具5.98%7.86%2.73%1.91%小電器2.31%4.56%7.85%12.62%小五金0%2.7%4.93%2.55%小針織12.1%14.48%3.01%5.11%針織家紡4.8%2.15%17.91%1.85%內(nèi)衣睡衣10.12%5.19%1.18%2.57%業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)中山中山珠海珠海江門江門佛山佛山男裝23.36%4

32、.75%22.22%0.3%女裝28.21%9.55%12.81%0.6%童裝0%7.95%1.91%0%中老年裝2.43%2.07%1.31%0%牛仔裝7.01%0%0%0%鞋20.4%25.86%13.26%59.19%皮具箱包18.6%16.83%19.5%28.92%小商品、服裝鞋包各業(yè)種 規(guī)模量化4、小商品服裝鞋包本項目各業(yè)種的經(jīng)營面積比例，參照調(diào)整后的本地及同類地級市各業(yè)種經(jīng)營面本項目各業(yè)種的經(jīng)營面積比例，參照調(diào)整后的本地及同類地級市各業(yè)種經(jīng)營面積比例，通過權(quán)重方式計算，最終確定。積比例，通過權(quán)重方式計算，最終確定。一般情況下，本地市場各業(yè)種經(jīng)營面積比例對本項目具有最重要的參照意義

33、，占權(quán)重比為60%；外地市場綜合占權(quán)重比為40%，具體每個城市的權(quán)重，根據(jù)其相似度水平進行計算。經(jīng)計算得出，各城市的經(jīng)營面積比例參考權(quán)重如下表： 該該城市城市小商品、服裝鞋包消費水平小商品、服裝鞋包消費水平相似度相似度異地城市權(quán)重異地城市權(quán)重= X 40% 所有所有異地城市異地城市小商品、服裝鞋包消費水平小商品、服裝鞋包消費水平相似度相似度中山中山珠海珠海江門江門佛山佛山經(jīng)營面積比例參考權(quán)重60%11.81%12.51%15.68%小商品、服裝鞋包各業(yè)種 規(guī)模量化5、本項目各業(yè)種經(jīng)營比例本項目各業(yè)種經(jīng)營比例=每個城市各業(yè)種調(diào)整后經(jīng)營業(yè)態(tài)比例每個城市各業(yè)種調(diào)整后經(jīng)營業(yè)態(tài)比例*對應(yīng)城市參考權(quán)對應(yīng)城

34、市參考權(quán)重，然后求和得出。重，然后求和得出。經(jīng)計算得出，本項目各業(yè)種經(jīng)營面積比例如下表：備注：備注：各業(yè)種經(jīng)營面積=各業(yè)種面積比例*總規(guī)劃面積，具體面積及未來分區(qū)規(guī)劃需根據(jù)各樓層具體經(jīng)營面積及鋪位分割情況最終確定。以下各部分業(yè)態(tài)比例數(shù)據(jù)已根據(jù)實際情況修正調(diào)整最終求和比例為1。業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)比例比例面積面積日雜百貨19.52%7700日用日化18.20%7200精品飾品11.46%4500工藝品5.35%2100文體用品7.54%3000玩具5.68%2250小電器5.38%2100小五金1.47%600小針織11.18%4400針織家紡6.24%2500內(nèi)衣睡衣7.97%3150小商品、服裝鞋包各業(yè)

35、種 規(guī)模量化6、業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)比例比例面積面積男裝19.18%5800女裝21.76%6600童裝1.3%400中老年裝2.06%600牛仔裝4.63%1400鞋28.90%8800皮具箱包22.17%6700小商品服裝鞋包3、商業(yè)配套業(yè)態(tài)規(guī)模量化辦公倉儲物流金融餐飲倉儲、辦公區(qū)域規(guī)模量化項目整體經(jīng)營規(guī)模：項目整體經(jīng)營規(guī)模：90800需規(guī)劃倉儲區(qū)比例：需規(guī)劃倉儲區(qū)比例：1015%，即，即900013500備注：根據(jù)小商品批發(fā)市場各區(qū)域業(yè)態(tài)規(guī)模配比規(guī)律計算?？紤]因素1：發(fā)展商要求，適當(dāng)壓縮倉儲面積，增大寫字樓面積。發(fā)展商要求，適當(dāng)壓縮倉儲面積，增大寫字樓面積?？紤]因素2：項目所在區(qū)域農(nóng)民房較多，可作為

36、倉儲用途。項目所在區(qū)域農(nóng)民房較多，可作為倉儲用途。考慮因素3：項目項目A座座58層單層面積約為層單層面積約為5400，建議將管理公司，建議將管理公司辦公室與倉儲區(qū)設(shè)置于同一樓層。辦公室與倉儲區(qū)設(shè)置于同一樓層。倉儲區(qū)域面積：8800管理公司辦公室面積：2000寫字樓面積：10800餐飲、物流、金融區(qū)域 規(guī)模量化商業(yè)配套商業(yè)配套一般規(guī)律（一般規(guī)律（）規(guī)劃說明規(guī)劃說明規(guī)劃面積規(guī)劃面積（）連鎖快餐、品連鎖快餐、品牌餐飲牌餐飲1000200023家，設(shè)置在2號及3號商業(yè)樓二層1650普通餐飲、便普通餐飲、便利店利店50010001015家，設(shè)在2號及3號商業(yè)樓一層650物流物流300600510家，設(shè)在

37、3號商業(yè)樓一層500銀行銀行300600 1家，設(shè)在2號商業(yè)樓一層500合計合計3300四、項目功能布局建議：項目配套布局建議項目業(yè)態(tài)布局建議項目功能布局1、項目業(yè)態(tài)布局建議1層 ？2層 ？3層 ？4層 ？5層 ？合理業(yè)態(tài)布局合理業(yè)態(tài)布局1+12租金承受能力業(yè)態(tài)組合規(guī)律樓層分布規(guī)律項目業(yè)態(tài)布局規(guī)律商業(yè)項目業(yè)態(tài)布局商業(yè)項目業(yè)態(tài)布局黃金3定律1、租金承受能力日雜百貨、小五金、小電器、小食品文體用品、玩具、精品飾品、工藝品、茶葉茶具、日用日化男裝、女裝、中老年裝、皮具箱包、鞋低高項目業(yè)態(tài)布局規(guī)律2、業(yè)態(tài)組合規(guī)律通過對廣東省同類地級市現(xiàn)代化小商品市通過對廣東省同類地級市現(xiàn)代化小商品市場的研究，我們不難

38、發(fā)現(xiàn)，以下業(yè)態(tài)通常場的研究，我們不難發(fā)現(xiàn)，以下業(yè)態(tài)通常以組合的形式分布在市場的同一樓層或經(jīng)以組合的形式分布在市場的同一樓層或經(jīng)營片區(qū)。營片區(qū)。項目業(yè)態(tài)布局規(guī)律3、樓層分布規(guī)律服裝、鞋、皮具箱包服裝、鞋、皮具箱包文體用品、玩具工藝品婦嬰用品、童裝針織、飾品酒店用品茶葉茶具日雜百貨、日用日化小食品小五金、小電器服裝、鞋、皮具箱包針織婦嬰用品、童裝文體用品、玩具飾品、工藝品茶葉茶具日雜百貨、日用日化小食品、酒店用品小五金、小電器服裝、鞋文體用品、玩具針織、床上用品、皮具箱包婦嬰用品、童裝日用日化飾品、工藝品小五金、小電器總結(jié)分析：總結(jié)分析：從下表可以看出，小食品、日雜百貨、日用百貨、小五金、小電器一

39、般分布在現(xiàn)代化小商品市場的低樓層；而文體用品、玩具、工藝品、婦嬰用品分布在中高樓層；服裝、鞋、皮具箱包則分布在高樓層。5層4層3層2層1層3層2層1層 惠州惠州義烏小商品批發(fā)城義烏小商品批發(fā)城 清清遠(yuǎn)義烏商貿(mào)城遠(yuǎn)義烏商貿(mào)城 龍崗義烏小商品城龍崗義烏小商品城項目業(yè)態(tài)布局規(guī)律日雜百貨小五金小電器小食品文體用品玩具茶葉茶具工藝品精品飾品日用日化小針織針織家紡內(nèi)衣睡衣男裝女裝中老年裝童裝牛仔二十大業(yè)態(tài)二十大業(yè)態(tài)項目業(yè)態(tài)布局建議項目業(yè)態(tài)布局建議結(jié)合本報告前部分章節(jié)針對本項目各經(jīng)營業(yè)種面積的推導(dǎo)，結(jié)合項目實際各樓層整體面積的差異，充分考慮世方公司項目操作經(jīng)驗，得出右表建議面積經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃面積規(guī)劃面

40、積日雜百貨6150項目業(yè)態(tài)布局建議特別說明：特別說明：由于中山本地小五金業(yè)態(tài)存在市場空白，因此導(dǎo)致測算結(jié)果小五金經(jīng)營區(qū)面積較小。根據(jù)我司操作經(jīng)驗，小五金具備較強的經(jīng)營活力和市場競爭力，因此在測算數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上適當(dāng)擴充該區(qū)域面積。經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃面積規(guī)劃面積小食品5500小電器2700小五金3000經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃面積規(guī)劃面積玩具3100文體用品3500項目業(yè)態(tài)布局建議經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃面積規(guī)劃面積茶葉茶具14600工藝品3200項目業(yè)態(tài)布局建議經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃面積規(guī)劃面積經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃面積規(guī)劃面積精品飾品5000小針織4500內(nèi)衣睡衣3200針織家紡2100日用日化3000項目

41、業(yè)態(tài)布局建議經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃面積規(guī)劃面積經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃面積規(guī)劃面積鞋4000童裝3600皮具箱包3700牛仔3000男裝3500項目業(yè)態(tài)布局建議經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃面積規(guī)劃面積女裝10000中老年裝1200項目配套布局建議停車物流餐飲辦公倉儲金融同樣的市場配套不一樣的布局方式效果截然不同項目配套布局建議物流配套500金融配套500普通餐飲、便利店配套650連鎖快餐、品牌餐飲配套16503號樓1層2號樓1層3號樓2層2號樓2層項目配套布局建議倉儲倉儲5400倉儲倉儲3400+管理公司辦公室管理公司辦公室2000寫字樓寫字樓5400寫字樓寫字樓54008層7層6層5層A座商業(yè)樓項目配套布

42、局建議B座-1層 停車區(qū)廣場露天 停車區(qū)21000車位車位525個個需預(yù)留需預(yù)留車位車位632個個五、項目規(guī)劃設(shè)計建議：項目規(guī)劃方案修改建議項目現(xiàn)有規(guī)劃方案點評項目購物環(huán)境提升建議項目空間節(jié)點建議現(xiàn)有平面格局建議項目地塊特征分析項目規(guī)劃設(shè)計1、項目地塊特征分析優(yōu)點：優(yōu)點：p項目地塊較為平整，且商場規(guī)劃區(qū)域近乎矩形；缺點：缺點：pA地塊與富港路及B地塊間有一定高差；p地塊最有價值的南臨街展示面大部分被農(nóng)民房遮擋。2、項目平面格局建議2棟商城構(gòu)筑項目棟商城構(gòu)筑項目核心核心商業(yè)架構(gòu)商業(yè)架構(gòu)4個室內(nèi)中庭，提升項目經(jīng)營檔次，同時串聯(lián)2個商城人流1個室外中庭有機個室外中庭有機連接連接2個商城個商城3、項目

43、空間節(jié)點建議中庭中庭入口廣場入口廣場通過入口廣場（含入口大廳）、休閑廣場（室外中庭）及室內(nèi)中庭，將項將項目商業(yè)空間進行合理分割，但又有機聯(lián)系在一起，合縱連橫，使項目形目商業(yè)空間進行合理分割，但又有機聯(lián)系在一起，合縱連橫，使項目形成一個高度聚合的整體。成一個高度聚合的整體。中庭中庭休閑廣場4、項目購物環(huán)境提升建議可以說，提升購物環(huán)境是專業(yè)市場發(fā)展到一定程度所必然提出的革新需求，特別是對于中山本項目來說，定位涵蓋周邊居民日常零售消費，注重項目購物環(huán)境尤為重要。那么，作為一個專業(yè)市場，我們?nèi)绾翁嵘徫锃h(huán)境呢？人車貨流科學(xué)組織設(shè)計要點正確實施主力鋪位合理劃分導(dǎo)示系統(tǒng)完善清晰室內(nèi)裝修簡潔明快室內(nèi)裝飾簡約

44、舒適專業(yè)市場購物環(huán)境的提升，講求專業(yè)市場購物環(huán)境的提升，講求“有有的放矢的放矢”，“恰到好處恰到好處”。人車貨流科學(xué)組織人流動線車流動線 貨流動線人車貨流有效分流保證市場交通順暢建議：建議：屆時需設(shè)置清晰的導(dǎo)視系統(tǒng)，為采購商和經(jīng)營戶提供最大的便利。設(shè)計要點正確實施3.23.6米米滿足停車場設(shè)置要求，同時節(jié)省市場后期運營成本。-1層4.85.4米米增強展示效果，樹立項目形象。1層4.24.8米米滿足商戶經(jīng)營需求，同時節(jié)省市場后期運營成本。2層5層說明：說明：1、此層高為B地塊商業(yè)建筑層高建議；2、A地塊商業(yè)建筑已經(jīng)完工無法更改，后期可在經(jīng)營品類等方面加以彌補。1、層高設(shè)計要點正確實施根據(jù)市場調(diào)研

45、數(shù)據(jù)，結(jié)合項目定位要求，從建筑安全、鋪位劃分角度出發(fā)，我司建議本項目柱間距為：8-9m7-8m8-9m9-12m江門義烏小商品江門義烏小商品城城清遠(yuǎn)義烏商貿(mào)城清遠(yuǎn)義烏商貿(mào)城市場名稱市場名稱柱間距（柱間距（m）清遠(yuǎn)義烏商貿(mào)城清遠(yuǎn)義烏商貿(mào)城7-8m江門義烏小商品城江門義烏小商品城8-9m深圳華南城深圳華南城9-12m深圳華南城深圳華南城2、柱間距主力鋪位合理劃分市場名稱市場名稱標(biāo)準(zhǔn)鋪位面積（）標(biāo)準(zhǔn)鋪位面積（）清遠(yuǎn)義烏商貿(mào)城清遠(yuǎn)義烏商貿(mào)城開間：2.8，進深：3.5主力鋪位：9.8惠州義烏小商品城惠州義烏小商品城開間：3，進深：4主力鋪位:12龍崗義烏小商品城龍崗義烏小商品城開間：3，進深：4主力鋪位

46、：12常州金三角小商品城常州金三角小商品城開間：3，進深：3.5主力鋪位：10.5建議：建議：國內(nèi)地級市小商品市場主力鋪位面積為912。結(jié)合我司多個小商品市場推廣經(jīng)驗，建議本項目內(nèi)鋪主力鋪位面積為：開間開間3米，進深米，進深33.5米，面積米，面積910.5（使用面（使用面積）。積）。1、鋪位面積主力鋪位合理劃分市場名稱市場名稱主通道主通道（m）次通道次通道（m）清遠(yuǎn)義烏商貿(mào)城清遠(yuǎn)義烏商貿(mào)城32.5惠州義烏小商品城惠州義烏小商品城3.52.5龍崗義烏小商品城龍崗義烏小商品城32.5常州金三角小商品城常州金三角小商品城32建議：建議：國內(nèi)地級市小商品市場主通道寬度一般為33.5米，次通道寬度一般

47、為22.5米。結(jié)合我司多個小商品市場推廣經(jīng)驗，建議本項目主次通道寬度為：主通道寬度主通道寬度33.5米；米；次通道寬度次通道寬度22.5米。米。2、通道寬度導(dǎo)示系統(tǒng)清晰完善小商品市場經(jīng)營品類豐富而且商家眾多，在市場在市場內(nèi)添加導(dǎo)示系統(tǒng)可以方便內(nèi)添加導(dǎo)示系統(tǒng)可以方便 消費者第消費者第一時間尋找到自己的目標(biāo)品類，同時一時間尋找到自己的目標(biāo)品類，同時也很好地對人群進行分流。也很好地對人群進行分流。基礎(chǔ)導(dǎo)視系統(tǒng)包括每層功能分區(qū)牌、經(jīng)營品種牌、洗手間指示、電梯及緊急出口指示等 。 樓層經(jīng)營分區(qū)平面圖通道內(nèi)部導(dǎo)視牌鋁塑板式導(dǎo)視牌 燈箱式導(dǎo)視牌亞克力式導(dǎo)視牌室內(nèi)裝修簡潔明快鋪位內(nèi)部裝修鋪位內(nèi)部裝修門門玻璃推

48、拉門（雙面開居中1.2米標(biāo)準(zhǔn)，部分特殊鋪位單邊開門） 門楣門楣正門安裝玻璃拉門，門楣高2.8-3米，門楣頂設(shè)招牌位 招牌位招牌位招牌位一般高0.5米 地面地面高檔瓷磚天花天花輕鋼龍骨格柵吊頂墻面墻面涂料刷白 隔斷隔斷臨通道部分采用玻璃隔斷，鋪位之間采用輕質(zhì)防火材料（或輕鋼龍骨玻鎂板） ，隔斷面乳膠漆刷白照明照明白熾燈管 其他其他預(yù)留用電插座、電話線接口、網(wǎng)線接口，安裝獨立電表 公共區(qū)域裝修公共區(qū)域裝修地面地面高檔瓷磚天花天花石膏吊頂墻面墻面乳膠漆刷白衛(wèi)生間衛(wèi)生間地面采用防滑地磚、墻面中高檔瓷磚貼面、鋁條板天花吊頂、配中高級潔具柱子柱子乳膠漆刷白，局部設(shè)計成廣告燈箱位中庭中庭高檔瓷磚，天花為透明

49、采光鋼化玻璃吊頂格柵吊頂 墻面 地板 鋪位 通道室內(nèi)裝飾簡約舒適專業(yè)市場室內(nèi)裝飾，講究在有限的公講究在有限的公共空間內(nèi)營造簡約舒適的購物共空間內(nèi)營造簡約舒適的購物氛圍，氛圍，給消費者以輕松的購物感受，因此不必過于濃墨重彩。5、項目現(xiàn)有規(guī)劃方案點評室內(nèi)中庭：室內(nèi)中庭：商業(yè)項目黃金走廊室外廣場：室外廣場：有廣場才有沖天人氣規(guī)整平面：規(guī)整平面：打造商家認(rèn)同的好項目美中不足 1地下停車場出入口阻斷了A、B座商業(yè)氛圍地下停車場出入口平行布置，占用了項目有限的直接與主干道富華道相接的展示面美中不足 2此三處設(shè)備用房的布置，嚴(yán)重阻斷的項目的商業(yè)氛圍，形成經(jīng)營死角。中庭面積過大，對商業(yè)的帶動作用不大，卻造成了

50、商業(yè)面積減少。垂直交通工具過度集中在中庭區(qū)域，對于本就“熠熠生輝”的中庭來說，商業(yè)提升作用不太明顯；垂直交通工具的過度集中，更多則是造成了項目東南、東北、西南、西北4個拐角區(qū)域極易形成經(jīng)營死角。6、項目規(guī)劃方案修改建議商業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計7字訣少而精，面面俱到修改建議 1將項目地下車庫出入口設(shè)置在圖中所示位置，既滿足車輛的合理出入，又能兼顧項目整體形象展示及商業(yè)氛圍的貫通。修改建議 2如圖所示，將項目A座的設(shè)備用房統(tǒng)一挪動至商業(yè)價值較低的西北角，1層西南角商業(yè)有效連通，價值提升；將洗手間位置稍微一動，讓出通道，2層西南角商業(yè)流動性增強。項目項目A座首層圖座首層圖 項目項目A座首層圖座首層圖 項目項目A座二層圖座二層圖 改前圖改前圖改后圖改后圖改后圖改后圖修改建議 3改前圖改前圖改后圖改后圖 項目項目B座首層圖座首層圖