綿陽三江開發(fā)建設(shè)投資公司唐汛五號地塊一號地塊市場調(diào)研、可行性研究報告

1、綿陽三江開發(fā)建設(shè)投資公司唐汛五號地塊一號地塊市場調(diào)研、可行性研究報告成都風(fēng)林房地產(chǎn)營銷籌劃2011-1-15目 錄第一章 綿陽市宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)市場分析1第一節(jié)綿陽市宏觀經(jīng)濟環(huán)境概述11、城市概況12、政策環(huán)境5第二節(jié)綿陽市房地產(chǎn)市場分析71、2021-2021年綿陽樓市概況72、綿陽市房地產(chǎn)市場特征103、綿陽市購房消費需求分析104、綿陽樓市開展趨勢分析11第二章 綿陽市經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)市場分析12第一節(jié)經(jīng)開區(qū)區(qū)域概況121、區(qū)域概況122、城市規(guī)劃簡述123、經(jīng)濟開展144、未來開展趨勢14第二節(jié)2021年經(jīng)開區(qū)市場概況14第三節(jié)經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)市場開展小結(jié)15第三章 競爭樓盤調(diào)研與分析16第一

2、節(jié)調(diào)研樓盤根本概況一覽16第二節(jié)調(diào)研的主要收獲201.開發(fā)理念與產(chǎn)品定位202.總平、組團、布局與規(guī)劃方案213.戶型配置與設(shè)計234.建筑與立面風(fēng)格245.配套設(shè)施與園林景觀256.營銷推廣策略與手段27第三節(jié)調(diào)研啟示與工程建議281值得借鑒的方面282產(chǎn)品規(guī)劃建議303樓盤調(diào)研工程根本情況30三江國際麗城31博雅海潤廣場34嘉來涪濱印象37富臨桃花島40人和天地43萬豪尊品46樊華似錦49樹高卡地亞52奧林春天55香榭里大道58長興太陽城61布魯斯國際新城64富臨大都會67華潤中央公園70東原香嶼73世紀(jì)山江76江御城邦79未來城82長虹世紀(jì)城85芙蓉世紀(jì)陽光88第四章 工程定位分析91第

3、一節(jié)工程區(qū)位91第二節(jié)工程地塊屬性分析911.工程地理位置912.工程地質(zhì)、水文、氣候情況933.工程地形、地貌934.工程的市政配套情況94第三節(jié)工程地塊SWOT分析951.優(yōu)勢952.劣勢953.時機954.威脅96第四節(jié)工程定位991.總體定位992.形象定位993.產(chǎn)品定位100、購房需求調(diào)查100、產(chǎn)品定位101產(chǎn)品定位說明1014.建筑風(fēng)格定位1015.目標(biāo)客戶定位1026.物業(yè)管理定位102第五章 工程規(guī)劃設(shè)計103第一節(jié)工程規(guī)劃設(shè)計條件1031.用地面積1032.用地性質(zhì)1033.容積率1034.建筑密度1035.綠地率1036.建筑高度和樓間距1047.建筑退讓紅線104第二

4、節(jié)工程規(guī)劃設(shè)計1041.規(guī)劃設(shè)計理念1042.規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想1043.總平規(guī)劃設(shè)計布局要點1054.建筑風(fēng)格設(shè)計1065.戶型設(shè)計：人性化的空間1066.景觀設(shè)計1077.總平交通設(shè)計1098.結(jié)構(gòu)設(shè)計110第六章 工程價格分析111第一節(jié)住宅市場定價分析1111.可類比住宅工程及參數(shù)確定1112.本地塊比較價格計算值112第二節(jié)商業(yè)市場定價分析112第七章 工程投資估算與利潤分析113第一節(jié)1號地塊的財務(wù)分析與評價容積率為錯誤！未定義書簽。1.工程財務(wù)分析與評價采用的根底數(shù)據(jù)錯誤！未定義書簽。2.銷售收入測算錯誤！未定義書簽。3.工程開發(fā)建設(shè)本錢估算表錯誤！未定義書簽。4.初步產(chǎn)值利潤分析

5、錯誤！未定義書簽。5.盈虧平衡分析錯誤！未定義書簽。6.財務(wù)評價結(jié)論錯誤！未定義書簽。第二節(jié)1號地塊的財務(wù)分析與評價容積率為31161.工程財務(wù)分析與評價采用的根底數(shù)據(jù)1162.銷售收入測算1173.工程開發(fā)建設(shè)本錢估算表1174.初步產(chǎn)值利潤分析1195.盈虧平衡分析1196.財務(wù)評價結(jié)論119第三節(jié)塘汛5號地塊的財務(wù)分析與評價1201.工程財務(wù)分析與評價采用的根底數(shù)據(jù)1202.銷售收入測算1203.工程開發(fā)建設(shè)本錢估算表1214.初步產(chǎn)值利潤分析1225.盈虧平衡分析1226.財務(wù)評價結(jié)論123第四節(jié)4、5號地塊的財務(wù)分析容積率為1231.工程財務(wù)分析與評價采用的根底數(shù)據(jù)1272.工程開發(fā)

6、建設(shè)本錢估算表127第五節(jié)4、5號地塊的財務(wù)分析容積率為3錯誤！未定義書簽。1.工程財務(wù)分析與評價采用的根底數(shù)據(jù)錯誤！未定義書簽。2.工程開發(fā)建設(shè)本錢估算表錯誤！未定義書簽。第六節(jié)兩種容積率與分配方式下4、5號地塊綜合測評錯誤！未定義書簽。第八章 工程開發(fā)思路130第一節(jié)工程開發(fā)初步策略1301.開發(fā)分期1302.產(chǎn)品建設(shè)的先后順序130第二節(jié)工程籌劃130第三節(jié)工程設(shè)計130第四節(jié)工程建設(shè)130第五節(jié)工程推廣130第六節(jié)工程銷售130第七節(jié)工程物業(yè)管理130第九章 銷售現(xiàn)場包裝策略130第一節(jié)工程地塊周邊包裝130第二節(jié)接待中心售樓處包裝1301.包裝思路1302.功能分區(qū)130第三節(jié)樣板房

7、包裝1301.樣板環(huán)境1302.樣板房130第十章 工程風(fēng)險分析1301.宏觀經(jīng)濟與政策變動導(dǎo)致的風(fēng)險分析1302.綿陽市房地產(chǎn)行業(yè)開展對工程的風(fēng)險分析1303.綿陽市總體規(guī)劃與區(qū)域環(huán)境對工程的風(fēng)險分析1304.工程財務(wù)風(fēng)險分析1305.工程運作風(fēng)險130結(jié)論130第一章 綿陽市宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)市場分析第一節(jié) 綿陽市宏觀經(jīng)濟環(huán)境概述1、城市概況綿陽：中國科技城，中國最正確宜居城市綿陽是四川省區(qū)域中心城市、四川省第二大城市。素有“富樂之鄉(xiāng)、“西部硅谷美譽的綿陽，是我國重要的國防科研和電子工業(yè)生產(chǎn)基地，先后獲得過聯(lián)合國改善人居環(huán)境最正確范例獎迪拜獎、國家環(huán)境保護模范城市、國家園林城市、國家衛(wèi)生城市

8、、國家文明衛(wèi)生城市、中國人居環(huán)境獎、中國最正確宜居城市等諸多榮譽，是國務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)中國唯一的科技城。按初步測算，2021全市實現(xiàn)GDP820.2億元，增長14.4，比2021年提高10.3個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值156.7億元，增長4.5%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值375.6億元，增長20%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值287.8億元，增長12.4%。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例為19.1：45.8：35.1，與2021年相比，第一產(chǎn)業(yè)下降2個百分點，第二產(chǎn)業(yè)提高2.1個百分點，第三產(chǎn)業(yè)下降0.1個百分點，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。財政金融綿陽市在2021年中國城市綜合實力排名第69位，中國西部地區(qū)綜合實力排名第5位

9、。綿陽市自1985年撤地建市以來，堅持實施“軍轉(zhuǎn)民科技興市戰(zhàn)略，深化改革，擴大開放，積極推進工業(yè)化和城市化進程，經(jīng)濟科技、社會事業(yè)持續(xù)快速健康開展，國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP以年均14.3%的速度增長，工業(yè)增加值以年均20.1%的速度增長。按初步測算，2021綿陽市實現(xiàn)GDP820.2億元，增長14.4。 2005年以來，綿陽市致力于創(chuàng)立金融生態(tài)環(huán)境模范城市，響亮提出將金融生態(tài)環(huán)境模范城打造成繼綿陽科技城之后綿陽的又一金字招牌，并屢次榮膺“中國最具魅力金融生態(tài)城市。綿陽是我國國務(wù)院建設(shè)的唯一的科技城，擁有巨大的開展?jié)摿?，金融業(yè)開展?jié)撡|(zhì)巨大。綿陽人才薈萃，擁有雄厚的科技實力，是國家重要的國防軍工科研生產(chǎn)

10、基地，境內(nèi)有中國工程物理研究院、中國空氣動力研究與開展中心、中國燃?xì)鉁u輪研究所等國防研究院所18家；博士后流開工作站5個、民營科技實體300個。有以西南科技大學(xué)為代表的大中專院校28所；長虹、九洲國家級技術(shù)中心2個，雙馬、東材等省級技術(shù)中心8個，有長虹、九洲、雙馬、華晨、華潤、雙匯等大中型骨干企業(yè)50家，國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、科教創(chuàng)業(yè)園暨西南科技大學(xué)國家大學(xué)科技園、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范區(qū)、南郊工業(yè)園、游仙經(jīng)濟試驗區(qū)等開發(fā)園區(qū)6處；在國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，建有“中物院軍轉(zhuǎn)民科技創(chuàng)新園、“綿陽軟件園、“留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園、“長虹技術(shù)開發(fā)中心。有各類專業(yè)技術(shù)人員17萬人，有兩院院士25人

11、；享受政府特殊津貼有突出奉獻的專家800多名，在許多重要科技領(lǐng)域代表著中國乃至世界一流水平。每年10月16日為“綿陽市科技節(jié)。交通運輸綿陽位于四川盆地西北部涪江、安昌河、芙蓉溪三江交匯處。距省會成都98公里，距重慶500公里，是川西北的交通樞紐。自古被譽為蜀道咽喉和川西北第一重鎮(zhèn)。是成都平原北上的重要樞紐。綿陽市正加快推進集高速公路、鐵路、水路、航空為一體的多節(jié)點、立體化交通運輸體系，進一步提升綿陽的區(qū)位優(yōu)勢和核心競爭力。綿陽是國家公路運輸樞紐城市之一，在國家綜合運輸體系及四川、川北等區(qū)域經(jīng)濟開展中具有重要地位。綿陽目前擁有成綿高速公路、綿廣高速公路、綿遂高速公路三條放射高速，目前在建綿渝高速

12、公路綿遂段、成綿第二高速公路、綿陽-九寨溝高速公路線路起于綿廣高速公路，經(jīng)江油市、平武縣、白馬鎮(zhèn)，止于九寨溝縣，路線全長270公里、綿九高速黃龍支線起自白馬鎮(zhèn)，路線全長38公里、南環(huán)高速聯(lián)絡(luò)線繞城高速聯(lián)絡(luò)線、繞城高速公路、成都-鹽亭-南部高速公路過境高速，經(jīng)三臺、鹽亭。正在積極規(guī)劃綿陽-巴中-達州高速公路、綿陽-南充高速公路。綿陽市除平武縣外其余各縣市均已建成通往綿陽城區(qū)的快速通道，以綿陽城區(qū)為中心的兩區(qū)涪城區(qū)、游仙區(qū)六縣江油市、安縣、北川縣、三臺縣、鹽亭縣、梓潼縣一小時經(jīng)濟圈已經(jīng)形成。綿陽市擁有興旺的城市交通路網(wǎng)，綿陽城區(qū)交通四通八達，目前建設(shè)有主干道臨園干道、長虹大道、涪城路、九州大道、仙

13、海大道、綿州大道、飛云大道。主干道兩側(cè)分布多條城市道路，三江六岸在上個世紀(jì)已經(jīng)率先建成濱江景觀路。這些道路相互交織，構(gòu)建了綿陽興旺的城市交通路網(wǎng)，綿陽市目前建設(shè)有一環(huán)路、二環(huán)路2條城市環(huán)路，在建繞城高速，一環(huán)路建于上世紀(jì)，目前已經(jīng)開始進行道路提升工程。綿陽南郊機場位于綿陽城南，2001年4月建成通航，距市中心10公里，是4E級大型民用支線機場，為四川省第二大客運機場。由綿陽機場可前往北京、上海、廣州、深圳、廈門、濟南、福州、太原、長春、合肥、武漢、南昌、西安、昆明、青島、杭州、鄭州、濟南、三亞、麗江等城市。教育狀況目前，綿陽市擁有西南科技大學(xué)、西南財經(jīng)大學(xué)天府學(xué)院、四川音樂學(xué)院綿陽藝術(shù)學(xué)院、綿

14、陽師范學(xué)院、四川中醫(yī)藥高等?？茖W(xué)校、四川幼兒師范高等?？茖W(xué)校、綿陽職業(yè)技術(shù)學(xué)院、西南科技大學(xué)城市學(xué)院等為代表的高等院校10余所。東辰集團投資2.3億元辦起了綿陽東辰國際學(xué)校，漢龍集團投資1.5億元辦起了綿陽中學(xué)英才學(xué)校。清華大學(xué)、四川大學(xué)、西南財經(jīng)大學(xué)、四川音樂學(xué)院等全國20余所頗具影響力的高等院校也紛紛看好綿陽，來綿開展校地、校企合作，創(chuàng)辦二級學(xué)院。全市高考本科硬上線率連續(xù)10年居全省榜首，萬人上線率連續(xù)10年居全省第一，在全國被譽稱綿陽現(xiàn)象，連續(xù)多年，綿陽全國教育滿意度第一。2000年9月，黨中央、國務(wù)院作出了建設(shè)綿陽科技城的重大決策；2005年10月，國務(wù)院批復(fù)了?綿陽科技城2005-2

15、021年開展規(guī)劃?。其主要內(nèi)容為：充分發(fā)揮綿陽的科技資源優(yōu)勢，把綿陽科技城建成以科技為先導(dǎo)、以工業(yè)為核心、以產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟為支撐、以提高資源利用效率為重點、人與自然和諧開展的科技城;建成國防科技潛能充分釋放轉(zhuǎn)化的軍民結(jié)合體系，建成人才資源迅速轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實生產(chǎn)力的中國西部重要的創(chuàng)新示范基地;建成中國西部以電子信息產(chǎn)品研發(fā)與生產(chǎn)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)化基地；建成百萬人口大城市、四川省副中心，成為西部地區(qū)率先實現(xiàn)現(xiàn)代化的最具活力與競爭力的大城市之一。目前，綿陽境內(nèi)有獨立科研院所43家，博士后流開工作站5個，18個重要國防科研單位和數(shù)十個高科技企業(yè)，在核物理及其應(yīng)用、空氣動力學(xué)、磁性材料、光機電一體化等研究領(lǐng)域代表著中

16、國一流水平?，F(xiàn)代化進程中的綿陽，科技文化和人才資源蔚為大觀，有著“西部硅谷之美譽，轄區(qū)內(nèi)擁有中國工程物理研究院為代表的國防科研院所18家，有兩院院士28名，各類專業(yè)技術(shù)人才17萬人。是中國重要的國防軍工、科研生產(chǎn)和人才基地。綿陽的旅游資源極為豐富。平武境內(nèi)王朗自然保護區(qū)是大熊貓最多的地方，超過現(xiàn)存大熊貓總數(shù)的四分之一；北川境內(nèi)的小寨子溝，是目前亞洲最原始狀態(tài)的自然保護區(qū)；竇圌山、猿王洞、千佛山、七曲山古柏林、羅浮山溫泉、仙海風(fēng)景區(qū)、白馬民俗風(fēng)情、西蜀子云亭、三國古戰(zhàn)場，山水園林城市風(fēng)光，有以中物院科技展覽館、亞洲最大的風(fēng)洞群、長虹商貿(mào)中心為代表的工科旅游，都極具魅力。綿陽也是人文薈萃的地方，黃

17、帝元妃、栽桑養(yǎng)蠶繅絲織綢創(chuàng)造家嫘祖，治水英雄、先賢大禹，文昌帝君，詩仙李白，文豪歐陽修，文學(xué)家沙汀，武林奇人海燈，均為綿陽人氏；劉備、諸葛亮、唐明皇、司馬相如、杜甫、蘇軾、陸游都曾在這里留下過不朽詩文或精彩故事；當(dāng)代的核科學(xué)家鄧稼先更是功勛卓著。1.8人口狀況綿陽市2021年末總?cè)丝跒?44.7萬人，其中：男性人口281.5萬人，女性人口263.2萬人；農(nóng)業(yè)人口404萬人，非農(nóng)業(yè)人口140.7萬人。人口自然增長率為1.56。方案生育率為92.8%。截止2021年6月，綿陽市區(qū)常住人口108萬，流動人口50萬，市區(qū)人口160萬。在綿陽市區(qū)，外地人購置的商品房總量超過30%，流動人口消費成為房地產(chǎn)

18、消費的中堅力量。綿陽是西部大開發(fā)的龍頭城市，西部大開發(fā)的“窗口，隨著WTO和西部大開發(fā)的進程，其重要的城市地位必將吸引更多置業(yè)、投資者的青睞。1.9城市規(guī)劃“山秀綿州、水映涪城。新一輪城市規(guī)劃將綿陽定位為：中國科技城，四川省重要的區(qū)域中心，歷史文化和宜居名城。開展目標(biāo)為:到2021年城市規(guī)模面積到達150平方公里，人口到達140萬人。同時，新一輪的城市規(guī)劃開展方向更加明晰，功能布局更加合理，特色塑造更加鮮明，其最終目標(biāo)為，將綿陽建設(shè)成為融山-水-林-文-城五位一體的中國宜居城市的典范。2、政策環(huán)境近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的開展，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的奉獻越來越大、房地產(chǎn)業(yè)的地位也越來越重要。各級政府相關(guān)

19、法律、法規(guī)及政策的逐漸出臺和完善，加強了對房地產(chǎn)開發(fā)的管理和效勞，使房地產(chǎn)市場的開展更加標(biāo)準(zhǔn)。2021年可謂是實至名歸的房地產(chǎn)政策“調(diào)控年：上半年，由“國十一條引發(fā)第一輪調(diào)控，“史上最嚴(yán)厲新政出臺。下半年，首套房首付上調(diào)、加息等政策陸續(xù)出臺帶動了第二輪房地產(chǎn)市場的調(diào)控。2021年國家對房地產(chǎn)實施宏觀調(diào)控的主要政策有：2.1貨幣政策商業(yè)貸款首套房貸款首付最低30%、商業(yè)貸款二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸政策、三套房貸款的商業(yè)貸款與公積金貸款均停貸、利率調(diào)整加息等等。2.2土地政策申報住宅用地的,經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%，等等。2.3行政措施1月

20、10日，國務(wù)院出臺國十一條，嚴(yán)格二套房貸款管理,首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。1月21日，國土資源部發(fā)布?國土資源部關(guān)于改進報國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報與實施工作的通知?提出，申報住宅用地的,經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2月20日，銀監(jiān)會正式發(fā)布?流動資金貸款管理暫行方法?和?個人貸款管理暫行方法?，打擊炒房者和投機行為。3月9日，溫家寶總理所作的?政府工作報告?中強調(diào),促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展,要堅決遏制局部城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的根本住房需求。其中，提出大力整頓和標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場秩序。完善土地收入管理使

21、用方法，抑制土地價格過快上漲。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度。3月10日，國土資源部再次出臺了19條土地調(diào)控新政，即?關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供給和監(jiān)管有關(guān)問題的通知?。該通知明確規(guī)定開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價50%、囤地開發(fā)商將被凍結(jié)等19條內(nèi)容。4月14日，國務(wù)院常務(wù)會議指出并要求，對貸款購置第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。另外，對購置首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%。4月17日，國務(wù)院發(fā)布了?關(guān)于堅決遏制局部城市房價過快上漲的通知?，提出了新“國十條。通知指出，商

22、品住房價格過高、上漲過快、供給緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購置第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購置住房貸款。通知要求，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機性購房。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。5月7日，國務(wù)院再度發(fā)文放開民間投資，被各界稱為“新36條的?國務(wù)院關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間投資健康開展的假設(shè)干意見?一經(jīng)發(fā)布，立刻引起了社會各界，尤其是民營資本的廣泛關(guān)注。新36條鼓勵民間資本進入六大領(lǐng)域：根底產(chǎn)業(yè)和根底設(shè)施包括交通運輸、電力、電信、石油天然氣等，市政公用事業(yè)和政策性住房建設(shè)，社會事業(yè)，金

23、融效勞，商貿(mào)流通，國防科技工業(yè)。其中支持和引導(dǎo)民間資本投資建設(shè)經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房等政策性住房，參與棚戶區(qū)改造，這些可以轉(zhuǎn)移原先投入在房地產(chǎn)市場局部資本的方向，改變投資渠道，有效地控制投機性購房導(dǎo)致的過高房價。民間資本在找不到很好出口的背景下，這次出臺的?意見?對民間資本是一個非常好的引導(dǎo)，有助于經(jīng)濟健康可持續(xù)開展。9月29日，住建部、國土資源部、監(jiān)察部發(fā)出通知，對省級人民政府穩(wěn)定房價和住房保障工作進行考核與問責(zé)。對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責(zé)任。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處分力度。對有上

24、述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其新購置土地。以上政策措施的出臺，進一步加強了對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和調(diào)控，及時解決商品住房市場運行中的矛盾和問題，實現(xiàn)商品住房供求根本平衡，切實穩(wěn)定了住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康開展。綿陽市的房地產(chǎn)市場一直保持著平穩(wěn)開展的趨勢，供求根本平衡、健康有序，沒有明顯的炒作和泡沫成分，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的消費者持幣觀望情緒不再繼續(xù)，購置力得到了進一步釋放，十分有利于房地產(chǎn)的開發(fā)。第二節(jié) 綿陽市房地產(chǎn)市場分析1、2021-2021年綿陽樓市概況2021年，綿陽全市建筑、房地產(chǎn)行業(yè)稅收仍占據(jù)地稅收入主導(dǎo)地位。第二產(chǎn)業(yè)的建筑業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)稅收在各產(chǎn)業(yè)中居于首位，稅收

25、奉獻突出。全市建筑業(yè)繳納地方各稅67025萬元，同比增收32510萬元，增長94.2%；房地產(chǎn)業(yè)收入93849萬元，同比增收46735萬元，增長99.2%。全市建筑、房地產(chǎn)行業(yè)稅收分別高全市地稅收入平均增幅52.5和57.5個百分點，兩行業(yè)稅收占全市地方稅收比重為45.9%，拉動總收入增長19個百分點，成為全年地方稅收增長的重要支柱。2021年是綿陽樓市最具有里程碑意義的一年。在2021年，綿陽城市未來十年規(guī)劃出臺，舊城改造力度加大，熱點開發(fā)區(qū)域涌現(xiàn)，地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模倍增，國內(nèi)地產(chǎn)大鱷強勢搶灘，高端工程、大盤名盤接踵而來綿陽樓市已逐步進入品牌時代、品質(zhì)時代、大盤時代。與此同時，隨著城區(qū)交通的不斷完

26、善，城際之間的距離逐漸縮短，綿陽作為四川第二大城市、國內(nèi)三線城市，未來商業(yè)開展的前景持續(xù)不斷看好，吸引了眾多有實力的國內(nèi)房產(chǎn)大鱷，如華潤、置信、萬達等的進駐，加速了綿陽樓市品牌化的進程。1.1、市場受國家一系列調(diào)控政策影響，局部開發(fā)商呈觀望態(tài)勢，推遲產(chǎn)品上市，導(dǎo)致上半年市場供給大幅減少，下半年新開樓盤扎堆上市。2021年1、2月樓盤供給量一直大于銷售量，3月供給量減少，銷售量卻增加，到4月逐步趨于平衡。受4月新政影響，5月銷售量明顯減少，不過綿陽樓市整體受新政影響較小，6月銷售面積開始增加?？傮w看，供求根本平衡，但供給和需求均有下降趨勢?！?.29新政后，局部樓盤推遲上市，但市場存量去化加快，

27、導(dǎo)致存量急劇減少，供求比大幅下降。，市場放量環(huán)比10月增幅達3845.47%。1.2、產(chǎn)品綿陽樓市的商品房供給占絕大優(yōu)勢。各面積段都有一定比例的供給。根據(jù)統(tǒng)計，綿陽樓市的房源供給中，90-140占44%，仍為市場的主流供給面積段；90以下的占27%，大于140的占28%。由此可以看出，綿陽樓市的房源仍為“中間大、兩頭小的供給格局。從房源的建筑格局上來說，多層占29%，為主要供給地位；高層占22%、小高層占22%、低層占27%，各類產(chǎn)品在供給中所占的比例相差不大。1.3、開發(fā)商隨著國內(nèi)一線品牌開發(fā)商，如華潤、萬達等的陸續(xù)進駐，綿陽樓市呈現(xiàn)群雄逐鹿的劇烈競爭態(tài)勢。根據(jù)2021年樓市供給量較大的10

28、月銷售面積情況排行榜分析，塞納陽光、三江國際麗城、華潤中央公園、萬豪尊品和嘉來，較10，銷售面積市場占有率到達74%。從成交量的前五名來看，購房者的品牌意識與對居住品質(zhì)的要求在逐步提高，這是綿陽樓市未來開展與走勢的重要信號之一。1.4、樓盤分布2021年，綿陽樓市呈現(xiàn)出萬花齊放的姿態(tài)，樓盤分布的板塊界定更加清晰明了：1、城北范圍：將涪江二橋以北，涪江以西，包括小島在內(nèi)定義為綿陽城北板塊。2、城南范圍：將南山以南，綿中路以東定義為綿陽城南板塊。以新城南為例，有富臨桃花島、三江國際麗城、博雅海潤廣場等大盤名盤扎堆。3、城中范圍：將涪江二橋以南，飛來石大橋以東(含火車站)，芙蓉橋至東方紅大橋以西定義

29、為綿陽城中板塊。4.、城東范圍：將芙蓉橋以東的地區(qū)定義為綿陽城東板塊，包括芙蓉漢城、沈家壩、富樂山地區(qū)。5、城西范圍：將飛來石大橋以西，定義為綿陽城西板塊，包括高新區(qū)、園藝山、石橋鋪地區(qū)。1.5、土地2010年6月25日綿陽舉行了新政后首次土地拍賣，從現(xiàn)場的情況看，市場受新政影響明顯，地價沒有出現(xiàn)大幅度上漲，但景觀資源好的地塊，競爭還是比較劇烈，不過已經(jīng)較此前降低了不少熱度。新拍賣土地主要集中在游仙區(qū)的仙海風(fēng)景區(qū)，其次是科創(chuàng)園區(qū)和經(jīng)開區(qū)，其它地區(qū)拍賣較少。7月28日擬拍土地全部位于游仙區(qū)的仙海風(fēng)景區(qū)，且拍賣面積較大，多用于旅游、居住，商業(yè)用地較少。綿陽作為四川省第二大城市，各種投資投機性需求逐

30、漸向綿陽蔓延，并將緊隨主流城市其后，逐漸步入快速上漲軌道。隨著“成綿樂經(jīng)濟帶的快速開展以及三線城市人們對居住品質(zhì)的提升追求，各種因素都是促進綿陽樓市平穩(wěn)開展的“定心丸。2、綿陽市房地產(chǎn)市場特征2.1、房地產(chǎn)開發(fā)由幾年前的集中在一環(huán)及市中心開發(fā)轉(zhuǎn)向二環(huán)以外和城郊以及更遠郊的郊區(qū)樓市并舉的局面。2.2、房地產(chǎn)開發(fā)的重心由原來的市中心向周圍發(fā)散轉(zhuǎn)移，新城南、新城西將是下一個開發(fā)的熱點區(qū)域。2.3、市中心由于可供開發(fā)土地越來越少，加之地價高昂，所開發(fā)工程主要以商業(yè)、商務(wù)和中高檔住宅為主。2.4、目前，住宅產(chǎn)品在內(nèi)在品質(zhì)方面越來越趨向市場細(xì)分的多元化開展，品牌、環(huán)境、企業(yè)形象、效勞等日益成為重要的競爭指

31、標(biāo)。高品質(zhì)、高檔次的精品住房越來越引得購房者認(rèn)同，競爭加劇促使開發(fā)商更加注重產(chǎn)品內(nèi)涵、質(zhì)量和外在形象。3、綿陽市購房消費需求分析3.1、外地購房者購置比重逐年上升，平均一年提高5%，現(xiàn)綿陽市各類商品房有超過30%為外地人購置。3.2、購房者對綿陽房地產(chǎn)市場信心度較高，持幣觀望的消費心理在2021年已經(jīng)逐步得到釋放。3.3、受房價、環(huán)境、配套可選擇范圍等條件影響，市中心不再為購房的首選方位，新城南、新城西購置意向漸濃。3.4、絕大多數(shù)購房者購置住宅期望價格在3500元/以下，但是縱觀目前在售樓盤價格普遍遠遠超過購房者的期望價格。3.5、普通住宅需求為當(dāng)前主流，79-90戶型仍為市場供需主力。4、

32、綿陽樓市開展趨勢分析4.1、中國房地產(chǎn)市場還將持續(xù)開展1020年。1、我國已經(jīng)確定了全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)和城市化戰(zhàn)略。根據(jù)聯(lián)合國人居委制定的標(biāo)準(zhǔn)，小康目標(biāo)的人均住房面積是35，而現(xiàn)在我國的住房面積是人均23，離這個目標(biāo)還非常遠?，F(xiàn)在的建設(shè)數(shù)量是，每人每年可以增加1，按照這個建設(shè)速度，我國12年后才能到達預(yù)定的小康目標(biāo)。2、城市化建設(shè)是動態(tài)的。不算城市人口的自然增長，每年農(nóng)村進城人口就是1100萬人。今后20年內(nèi)我國的城鎮(zhèn)化水平將從現(xiàn)在的30%提高到50%，每年增加一個百分點，城市人口的增長每年是500萬，加起來就是1600萬。3、拉動國民經(jīng)濟增長的需要。中國經(jīng)濟增長離不開房地產(chǎn)的開展。房

33、地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長每年是15個百分點，如果加上建材，大概能到達30%。4.2、商品房市場需求潛力巨大，市場需求斷層短期內(nèi)不會出現(xiàn)。4.3、2021年綿陽樓市房價仍將保持持續(xù)、穩(wěn)定地增長，但受政策等各方面的影響，房價將在一定范圍內(nèi)保持穩(wěn)定，漲幅不大。4.4、供給加大，需求回落，供求總量回到平衡面上。4.5、新城南和新城西的開發(fā)將急速升溫。第二章 綿陽市經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)市場分析第一節(jié) 經(jīng)開區(qū)區(qū)域概況1、區(qū)域概況綿陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以下簡稱：綿陽經(jīng)開區(qū)是2000年8月成立的省級開發(fā)區(qū)，是國務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)的綿陽科技城的重要組成局部，綿陽市新型工業(yè)集中區(qū)和特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，位于綿陽城南，距市區(qū)約2公里，幅員面積約41.8

34、平方公里，下轄塘汛鎮(zhèn)和城南街道，包含10個村、6個社區(qū)居委會，人口約5.6萬。開發(fā)區(qū)日供水能力1.8萬立方米，日供氣量70萬立方米，有裝機容量5.1萬千瓦電站一座、110KV變電站三個，220KV變電站一個，日處理20萬立方米污水處理廠一個，燃?xì)?、通訊、網(wǎng)絡(luò)、道路等設(shè)施完善。正在建設(shè)的日處理50萬立方米污水處理廠、加氣站、加油站、消防站將進一步提升園區(qū)的產(chǎn)業(yè)承載能力。2、城市規(guī)劃簡述綿陽經(jīng)開區(qū)位于成都、重慶、西安構(gòu)成的大三角區(qū)域之內(nèi)，是成渝經(jīng)濟圈的重要一極。開發(fā)區(qū)距離成都100公里，綿陽成都峨眉山城際鐵路客運專線和第二條成綿高速公路正在加快建設(shè)，建成后行車時間將大幅縮短。開發(fā)區(qū)距離重慶300公

35、里，正在建設(shè)的綿渝高速公路建成后只需2.5小時即可到達。正在建設(shè)的綿陽至西安高速公路通車后，開發(fā)區(qū)至西部各大城市之間物流本錢將大大降低。開發(fā)區(qū)距綿陽火車客站5公里，離火車貨站6公里，位于開發(fā)區(qū)內(nèi)的綿陽南郊機場開通有至北京、上海、廣州、深圳、三亞等國內(nèi)10多個主要城市的航線。開發(fā)區(qū)擁有5.06平方公里的西部最大城中湖，正在建設(shè)的綿陽城南新區(qū)將打造成為集會展、商貿(mào)、旅游、居住等功能為一體，最具特色的城市亮點，是居家興業(yè)、投資開展的熱土。3、經(jīng)濟開展2021年，綿陽經(jīng)開區(qū)確定新一輪開展目標(biāo)為“兩年打根底、三年翻兩番、五年大跨越、2021年建成千億產(chǎn)業(yè)園區(qū)。毫不動搖地把工業(yè)強區(qū)作為主導(dǎo)戰(zhàn)略、核心戰(zhàn)略、

36、根本戰(zhàn)略，重點開展電子信息、精細(xì)化工和新興產(chǎn)業(yè)。深入實施“園區(qū)倍增方案、“產(chǎn)業(yè)倍增方案和“一基兩化戰(zhàn)略強化根底設(shè)施建設(shè)，強力推進新型工業(yè)化和新型城鎮(zhèn)化，傾力打造資源節(jié)約型、環(huán)境友好型的電子信息、化工環(huán)保、軍轉(zhuǎn)民三個特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。2021年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值26.2億元、規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值70億元、規(guī)模以上工業(yè)增加值21.3億元。共有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)74戶，億元企業(yè)9戶。4、未來開展趨勢在綿陽未來十年城市規(guī)劃中的中心城區(qū)將由11個組團構(gòu)成，經(jīng)開區(qū)被定位為未來城市兩個分中心之一。舊城改造將在2021年下半年進行，并邀請新加坡知名規(guī)劃設(shè)計單位主持設(shè)計。綿陽會客廳的高端規(guī)劃注定了經(jīng)開區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)搭上了

37、快速列車，經(jīng)開區(qū)再次啟動是在城市規(guī)模擴張壓力推動下的城市化進程，其主要原因有購房者對經(jīng)開區(qū)的心理距離縮短、在未來數(shù)個大盤強力籌劃下生活配套相比初期開發(fā)時已較為成熟。其中政府三江會客廳規(guī)劃和投資建設(shè)導(dǎo)向的影響力將隨著整個規(guī)劃進入實施階段越來越顯著，并最終成為經(jīng)開區(qū)住宅開展的根本影響因素。政府規(guī)劃引導(dǎo)下的新區(qū)建設(shè)將使得經(jīng)開區(qū)區(qū)域的根底設(shè)施、配套設(shè)施得到根本的改善，并同時提供相應(yīng)的就業(yè)時機，最終使得整個經(jīng)開區(qū)住宅成為城區(qū)住宅市場的一個局部，供給產(chǎn)品屬于城市住宅主流消費范疇。第二節(jié) 2021年經(jīng)開區(qū)市場概況2021年，經(jīng)開區(qū)商品房成交備案量為644套、58202.91平方米，與2021年899套、82

38、306.18平方米的備案量相比，減少了255套、24103.27平方米、降幅為28%和29%。第三節(jié) 經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)市場開展小結(jié)1、隨著綿陽城市地位的提升，它對周邊幅射能力也將增強，不難判斷出，在未來3年內(nèi)綿陽房地產(chǎn)市場前景十分樂觀。隨著人們生活水平的逐步提高，尤其是“十二五全面關(guān)注民生和“全面小康的實現(xiàn)，人們對住房的需求質(zhì)量將有所提高。雖然綿陽房地產(chǎn)市場競爭將會日趨劇烈，但品質(zhì)優(yōu)良、價位適度的高性價比樓盤有較好的市場前景。2、從綿陽市經(jīng)濟開展水平，以及人民生活水平來看，具備較強的購置力，仍然擁有較大的挖掘空間。經(jīng)濟強勁的開展和居民收入水平的提高為綿陽房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康開展提供了堅實的根底。3

39、、經(jīng)開區(qū)板塊的主要開發(fā)條件以綿陽會客廳規(guī)劃為核心，包括綿州大道綿三路和三江西路兩條景觀軸的打造，南部城市副中心商務(wù)辦公商業(yè)中心的規(guī)劃引導(dǎo)和建設(shè)投資的預(yù)期，城市規(guī)模擴張的壓力逐漸成為經(jīng)開區(qū)住宅開展的主導(dǎo)力量。小結(jié)：隨著西部大開發(fā)的進程和開展，綿陽的城市地位將進一步提升，綿陽在中國和世界的重要地位必將吸引更多的投資商進入，進一步提升整個城市的影響力和社會經(jīng)濟水平。從板塊分區(qū)來看，經(jīng)開區(qū)雖然偏離市中心，但是隨著近幾年來市政府對該區(qū)開發(fā)力度的增強，以及政策導(dǎo)向的日趨明顯，經(jīng)開區(qū)已經(jīng)成為時下綿陽房地產(chǎn)市場最熱的一塊土地。其未來的開展?jié)摿Σ豢晒懒俊５谌?競爭樓盤調(diào)研與分析第一節(jié) 調(diào)研樓盤根本概況一覽本次

40、對綿陽本地樓市的調(diào)研涵蓋綿陽各個方位，科創(chuàng)園、經(jīng)開區(qū)、游仙區(qū)、高新區(qū)、涪城區(qū)都有涉及，共調(diào)研在各區(qū)域具代表性的電梯工程23個，調(diào)研重點主要是本工程地塊所在的經(jīng)開區(qū)。本次調(diào)研采用暗訪形式，旨在全面深入了解目標(biāo)樓盤的開發(fā)模式、規(guī)劃、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品物業(yè)形態(tài)，營銷推廣等，為本工程地塊未來的規(guī)劃、建筑設(shè)計、產(chǎn)品定位、園林景觀與營銷推廣提供參考、借鑒。根據(jù)開發(fā)商的規(guī)模、布局與行業(yè)經(jīng)驗，此次調(diào)研的23個樓盤大致可分為以下四類：第一類，規(guī)?；?、全國布局的開發(fā)企業(yè)。如獲得“2021中國大陸在港上市房地產(chǎn)公司綜合實力TOP10”的華潤置地，中央公園是華潤在綿陽的開篇之作，至此綿陽樓市中正式出現(xiàn)知名品牌開發(fā)企業(yè)的身

41、影。第二類，在綿陽本地深耕多年并形成一定品牌知名度的。如四川富臨實業(yè)集團、綿陽樊華房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、綿陽市投資控股集團、綿陽萬豪房地產(chǎn)開發(fā)、四川長虹置業(yè)、四川長興實業(yè)集團、三匯房產(chǎn)。第三類，來自外地、產(chǎn)品打造經(jīng)驗豐富的。如綿陽樹高房地產(chǎn)開發(fā)、田森地產(chǎn)、四川榮府置地開展。第四類，第一次進軍房地產(chǎn)市場打造產(chǎn)品的。如四川吉盛房地產(chǎn)開發(fā)、綿陽博雅置地。樓盤名開發(fā)商工程規(guī)模產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品組合和定位價格三江國際麗城四川吉盛房地產(chǎn)開發(fā)280畝，總建面55萬方11-30層高層中高端工程均價4450元/平方米博雅海潤廣場綿陽博雅置地總建面122435平方米26層高層中端工程，品質(zhì)一般均價4200元/平方米嘉

42、來涪濱印象綿陽市投資控股集團200余畝，總建面311021平方米共13棟高層電梯住宅，其中7棟26層品質(zhì)平淡，中低端工程3688元/平米富臨桃花島四川富臨實業(yè)集團50萬平方米精裝修高層住宅、酒店式公寓、豪華星級酒店、多層商業(yè)產(chǎn)品定位于綿陽高端市場住宅均價7000-8000元/平方米精裝修人和天地三匯房產(chǎn)近120畝，總建面212000平方米高層住宅中端工程，品質(zhì)一般均價3900元/平方米萬豪尊品綿陽萬豪房地產(chǎn)開發(fā)107畝二期，總建面181834平方米高層、多層中端工程，品質(zhì)一般均價3700元/平方米樊華似錦綿陽樊華房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司總建面556384平方米住宅、城市別墅、花園洋房中高端工程均

43、價3950元/平方米樹高卡地亞綿陽樹高房地產(chǎn)開發(fā)180畝，總建面250000平米住宅兼商業(yè)中端工程，品質(zhì)一般均價4400元/平方米奧林春天田森地產(chǎn)270余畝，總建面240000平方米高層住宅品質(zhì)感較強，中高端工程均價約4198元/平方米香榭里大道銀峰置業(yè)172畝，總建面288420平米高層、花園洋房品質(zhì)一般，中端工程均價4400元/平方米長虹世紀(jì)城四川長虹置業(yè)280畝，總建面約58萬平米高層住宅品質(zhì)一般，中端工程均價4600元/平方米富臨大都會綿陽臨園賓館有限責(zé)任公司73240平米，總建面679390平米城市綜合體集酒店、寫字樓、公園、購物中心地段佳，投資性工程均價6600元/平方米江御城邦四

44、川凱信房地產(chǎn)開發(fā)約80畝，總建面37萬平米高層住宅中端工程，品質(zhì)一般均價5000元/平方米世紀(jì)山江綿陽市富紳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司5萬余平方米高層住宅品質(zhì)一般，中端工程，定價太高，與其工程定位明顯不符均價5862元/平方米東原香嶼四川榮府置地開展約20萬平米，總建面50萬平米高層住宅、別墅暫定中端工程，品質(zhì)一般均價5400元/平方米未來城綿陽華盛房地產(chǎn)開發(fā)約12280平米，總建面75505平米高層住宅中端工程，品質(zhì)一般，與廣告宣傳的形象不符均價3998元/平方米中央公園華潤置地綿陽高層住宅、商業(yè)中高端工程均價6000元/平方米芙蓉世紀(jì)陽光綿陽興金房地產(chǎn)開發(fā)30856平米，總建面146813平米

45、高層住宅、商業(yè)中端工程，品質(zhì)一般均價3800元/平方米小島花園城綿陽小島開發(fā)建設(shè)1351100平米，總建面742500平米多層、高層、別墅中高端工程三期余下幾套200平米左右價格5800元/平方米。4期春節(jié)后開工長興太陽城四川長興實業(yè)集團占地156666平方米多層、高層中端工程，品質(zhì)一般均價4000元/平方米布魯斯國際新城四川龍都實業(yè)凈用地面積214900平方米，總建筑面積543450平方米多層、高層中端工程，品質(zhì)一般均價3800元/平方米南城新界四川聚人投資占地面積7644平米，總建筑面積22006平米小高層中低端工程，品質(zhì)一般均價元/平方米小結(jié)：對23個調(diào)研樓盤綜合分析，開發(fā)體量在20-5

46、0萬方的有15個，調(diào)研樓盤的容積率平均在2.5左右。從產(chǎn)品組合來看，多數(shù)調(diào)研工程以住宅為主，輔以底商的組合形式；個別樓盤走的是復(fù)合型開發(fā)路線，如富臨旗下的兩個工程：桃花島、大都會。桃花島的產(chǎn)品組合包含精裝修高層住宅、酒店式公寓、豪華星級酒店、多層商業(yè)等產(chǎn)品。富臨大都會規(guī)劃為典型的城市綜合體HOPSCA集酒店、寫字樓、公園、購物中心、會議中心、住宅為一體。作為綿陽外鄉(xiāng)的實力開發(fā)商，富臨率先對旗下兩個工程以復(fù)合型思路進行規(guī)劃，一方面是綿陽開發(fā)商產(chǎn)品打造意識的提升，另一方面也反映了綿陽城市的快速開展。華潤置地進軍綿陽市場的開篇之作“中央公園是華潤成熟的產(chǎn)品鏈上的全國第三個此類工程。中央公園以城市復(fù)合

47、體的規(guī)劃思想，囊括了城市豪宅、高端生態(tài)寫字樓、星級酒店、城市綠地、LIVINGMALL等城市功能為一體。以上23個樓盤從工程規(guī)劃、產(chǎn)品定位，還是建筑設(shè)計、園林景觀等方面，以不同的打造手法和開發(fā)理念，對本工程地塊未來的定位與規(guī)劃具有一定的借鑒意義和價值。第二節(jié) 調(diào)研的主要收獲1. 開發(fā)理念與產(chǎn)品定位總體來看，此次綿陽調(diào)研的23個工程根本上都力求在工程打造上做出品質(zhì)感，如華潤置地綿陽、四川富臨實業(yè)集團、綿陽樊華房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、綿陽樹高房地產(chǎn)開發(fā)等，更是在擁有多年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的根底上，把產(chǎn)品品質(zhì)與企業(yè)形象結(jié)合起來，一方面以開發(fā)商的品牌樹立工程形象，另一方面以產(chǎn)品的細(xì)節(jié)打造表達樓盤品質(zhì)。受房

48、價高企影響，綿陽樓市的高層電梯住宅在戶型上開始較多地出現(xiàn)“灰空間設(shè)計，這在此次考察的樓盤中也得到表達。無論是定位中高端的樓盤，如華潤中央公園、富臨大都會、奧林春天、富臨桃花島、香榭里大道、三江國際麗城，還是針對普通置業(yè)者的樓盤，如嘉來涪濱印象、人和天地、世紀(jì)山江、芙蓉世紀(jì)陽光、未來城、長虹世紀(jì)城，雖然開發(fā)理念、園林景觀、建筑立面風(fēng)格各異，都局部或全部采用了緊湊實用且有不等贈送面積的“灰空間設(shè)計。經(jīng)驗豐富的開發(fā)商，如四川富臨實業(yè)集團開始嘗試推出精裝修產(chǎn)品，桃花島住宅局部全部為精裝修，產(chǎn)品材質(zhì)選取較好，不失為該類產(chǎn)品在綿陽樓市的規(guī)模性試水。華潤置地在中央公園的戶型配置上規(guī)劃了綿陽市場從未出現(xiàn)過的3

49、00平方米以上平層電梯住宅，此類電梯豪宅的定位及打造手法在香港、沿海等地比較盛行，綿陽本地的接受度有待市場檢驗。以往主要在國內(nèi)一、二線城市打造的城市復(fù)合體工程也開始陸續(xù)登陸綿陽。首次進軍綿陽市場的華潤置地的開篇之作“中央公園就是囊括了城市豪宅、高端生態(tài)寫字樓、星級酒店、城市綠地、LIVINGMALL等城市功能為一體的城市復(fù)合體工程。除了像華潤這樣擁有成熟產(chǎn)品鏈的大型央企，綿陽外鄉(xiāng)開發(fā)商也開始嘗試這類開發(fā)路線。富臨旗下的桃花島、大都會兩個工程都以復(fù)合型產(chǎn)品的思路進行開發(fā)打造，尚未正式公開亮相的長虹國際城也定位為城市復(fù)合體，預(yù)計隨著綿陽樓市開發(fā)的愈加成熟，此類產(chǎn)品將更多出現(xiàn)。2. 總平、組團、布局

50、與規(guī)劃方案本次調(diào)研的23個樓盤中，根本上所有樓盤的總平布局都是中規(guī)中矩的布置：利用地塊周邊城市道路進行大圍合或大小圍合的組合形式排布，整體來看顯得簡單、穩(wěn)妥，但缺乏創(chuàng)新。相對而言，富臨桃花島、三江國際麗城、奧林春天、華潤中央公園的總平布局和建筑排布因建筑排布的整體性、協(xié)調(diào)性、均好性等，令人印象深刻。四面環(huán)水是富臨桃花島的地理位置特點，該案地塊呈三角形，在總平布局上引入“龍的概念，建筑布局猶如蜿蜒的龍身，橫亙?nèi)珝u，形成“聚的形態(tài)，整個建筑布局自然流暢。商業(yè)與住宅分開布局，減少對內(nèi)部居住的干擾，提升了工程品質(zhì)感。在三江國際麗城的總平布局采用半圍合的理念，既有大圍合，又有組團分區(qū)的手法，并在組團中很

51、好地融合了園林景觀的排布，整體性、均好性、協(xié)調(diào)性、主次感都比較好，配套設(shè)施的位置比較恰當(dāng)，很好地結(jié)合了藝術(shù)性與功能性。該案開闊的樓間距與開敞的沿江布局，保障90%的住宅均能直接欣賞江景。奧林春天2期的總圖布局自然流暢，以大圍合布局，開闊明朗。樓棟之間通透性好，通風(fēng)采光效果較佳，每一戶的景觀均好性比較好。各個單元樓棟之間由水景進行聯(lián)系，并在整個社區(qū)內(nèi)部形成臺地景觀。園林景觀設(shè)計很好利用了場地已有的景觀資源，整體協(xié)調(diào)性很好，注重景觀、日照、品質(zhì)的均好性，人流車流分隔合理明確。華潤中央公園工程的樓盤規(guī)劃遵循住宅的南北朝向和景觀最優(yōu)化的設(shè)計理念，利用建筑的錯動排列出大視距、大景觀的空間效果，利用大圍合

52、與小圍合空間布局，沿街面打破傳統(tǒng)臨街而建的規(guī)劃，將公共與私密空間、動靜區(qū)域恰到好處地分隔過渡，形成窗窗有景、家家有園的視野。小區(qū)超過70%的住宅單元為正南北朝向。3. 戶型配置與設(shè)計雖然綿陽已經(jīng)對戶型設(shè)計中的“灰空間做了一些限制規(guī)定，但因目前市場上的工程多為在限制規(guī)定出臺前報建，因此在此次調(diào)研的樓盤仍有局部樓盤，如三江國際麗城、博雅海潤廣場、富臨桃花島、人和天地、奧林春天、香榭里大道、樹高卡地亞、華潤中央公園等都有面積不等的贈送空間，在相對有限的空間內(nèi)，盡量保證功能完整性，并且在一定程度上降低了房價。在戶型面積的配置上，除了定位高端的華潤中央公園首次嘗試在綿陽市場推出300平方米以上的平層電梯

53、住宅，絕大多數(shù)樓盤的主力戶型面積區(qū)間控制在90-110平方米，這個面積區(qū)間也符合目前綿陽市場的需求主流。博雅在海潤廣場的產(chǎn)品打造上采用了所有戶型均有贈送面積的設(shè)計路線，戶型面積控制在80-130平方米以內(nèi)，主力戶型80-100平方米左右，贈送面積主要為入戶花園、景觀陽臺，在此次考察的10個工程中贈送面積相對較大戶型。奧林春天、人和天地都設(shè)計有100平方米左右的LOFT空間。和平層設(shè)計相比，在相同的面積內(nèi)設(shè)計有雙層空間，提高了戶型的功能使用率。下列圖為奧林春天G3戶型，建筑面積約的合理利用可實現(xiàn)套一變套二甚至套三的躍層，即使家庭添丁加口都能滿足居住需求，而且不會顯得擁擠。4. 建筑與立面風(fēng)格在此

54、次考察的樓盤中，多數(shù)樓盤的建筑及立面風(fēng)格為現(xiàn)代簡約，局部樓盤采用新古典主義。在設(shè)計細(xì)節(jié)上有簡歐、英倫等元素點綴，外墻材料上多采用瓷磚。個別工程如三江國際麗城、華潤中央公園采用了綿陽市場上不多見的art-deco風(fēng)格，提升了工程的立面品質(zhì)感。由于采用了強調(diào)外立面縱向線條高聳、挺拔的art-deco風(fēng)格，三江國際麗城的建筑形態(tài)呈現(xiàn)飽滿、挺拔，線條簡潔明快，色調(diào)經(jīng)典，建筑比例合理。該案造型語言簡練，細(xì)節(jié)簡潔，線條流暢，色彩協(xié)調(diào)，充分表達建筑本身的形體和比例，質(zhì)感很好，在本次調(diào)研的23個樓盤中外立面風(fēng)格比較突出。華潤中央公園在建筑設(shè)計上類似成都的二十四城，采用簡潔典雅的立面風(fēng)格，以磚紅色作為主色調(diào)，并

55、結(jié)合Art-Deco建筑元素，包括古典三段式立面，裝飾性線角以及小構(gòu)件，使整體表達出建筑的典雅、挺拔之氣。奧林春天的外立面采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格，建筑形體富于明麗時尚的時代氣息，又滲透穩(wěn)重大氣的古典氣質(zhì)。建筑底部與頂部著重處理，形成典雅的三段式建筑形體感。面飾外墻磚，整體既莊重又典雅，細(xì)節(jié)豐富，品質(zhì)高檔。 華潤中央公園奧林春天樊華似錦的的高層住宅建筑立面采用新古典主義風(fēng)格，以傳統(tǒng)三段式構(gòu)圖，細(xì)節(jié)輔以簡歐線條，面飾外墻磚，整體既莊重又典雅，細(xì)節(jié)豐富，品質(zhì)高檔。5. 配套設(shè)施與園林景觀由于地塊規(guī)模的限制及開發(fā)理念上的差異，綿陽樓市的產(chǎn)品打造比較重視戶型設(shè)計、園林景觀等，在小區(qū)的配套設(shè)施這一塊相對來說投入將少，這一點與成都樓市的各個樓盤，除了受小地塊限制的外，多數(shù)都有自身的商業(yè)及生活配套形成比較鮮明的比照。隨著綿陽房地產(chǎn)市場的日益成熟，開發(fā)理念和購房者需求也在不斷提升中，開發(fā)