農(nóng)莊旅游開發(fā)項目可行性研究報告

1、農(nóng)莊旅游開發(fā)項目可行性研究報告農(nóng)莊旅游開發(fā)項目可行性研究報告（此文檔為 word 格式,下載后您可任意修改編輯！ ）農(nóng)莊旅游開發(fā)項目可行性研究報告目 錄1 項目總論1.1 項目背景1.2 項目研究的范圍1.3 項目投資回報1.4 可行性研究初步結(jié)論2 項目背景和發(fā)展概況2.1 項目提出的背景2.2 項目發(fā)起人和發(fā)起緣由2.3.本縣旅游資源調(diào)查及分析2.4 投資的必要性3 旅游客源市場分析3.1 概述3.2 周邊出游市場概述3.3 市場調(diào)研的基本結(jié)論4 建設(shè)條件4.1 資源稟賦狀況4.2交通狀況4.3 文脈分析4.4 自然情況4.5 人力資源條件5 總體規(guī)劃農(nóng)莊旅游開發(fā)項目可行性研究報告5.1總

2、體項目布置5.2 區(qū)域定位5.3 項目功能和主題5.4 項目設(shè)計容量6 環(huán)境保護6.1 環(huán)境保護原則6.2 生態(tài)環(huán)境保護6.3 廢物處理方法及達(dá)標(biāo)要求6.4 大氣環(huán)境保護6.5 噪聲污染6.6 消防、安全與衛(wèi)生7 企業(yè)組織和勞動定員7.1 組織機構(gòu)7.2 企業(yè)組織形式7.3 勞動定員8 項目實施進度安排8.1 項目總體進度計劃8.2 項目建設(shè)方式8.3 項目建設(shè)依據(jù)8.4 項目產(chǎn)品規(guī)格及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)8.5 項目組織管理9 項目運作及風(fēng)險規(guī)避9.1 項目資本運作基本思路農(nóng)莊旅游開發(fā)項目可行性研究報告9.2 項目運作結(jié)構(gòu)9.3 項目運作模式9.4 方案設(shè)計10 投資估算與經(jīng)濟分析10.1 投資估算依據(jù)

3、10.2 項目總投資估算10.3 測算說明10.4財務(wù)評價10.5 不確定性分析10.6 國民經(jīng)濟效益分析10.7 風(fēng)險與對策11 可行性研究結(jié)論與建議11.1 結(jié)論11.2 建議某某農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告第一章項目總論1.1 項目背景表 1-1 項目背景表項目名稱主管部門建設(shè)單位法人代表某某農(nóng)莊旅游開發(fā)項目可行性研究報告某某省某某市某某縣旅游局某某縣某某養(yǎng)殖場呂某某1某某農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告近海珍珠湖位于蒲河某某段最北部，是某某唯一的平原水庫， 湖面 2.8 萬畝，平均水深 4 米，湖中有綠島 7 處，最大面積 3 平方 公里。隨著某某市委、市政府蒲河生態(tài)廊道全域整

4、治、打造“東山 西湖”（東山即某某東部棋盤式，西湖即某某西部珍珠湖）重大戰(zhàn)略 的深入實施，根據(jù)某某市委書記羅某某同志的指示精神，按照市委 市政府的工作部署，某某縣委、縣政府制定了建設(shè)珍珠水城總體發(fā) 展規(guī)劃，作出舉全縣之力開發(fā)建設(shè)珍珠水城的決定，某某珍珠水城 已納入市、縣“十二五規(guī)劃”綱要。近海珍珠水城規(guī)劃面積約 130 平方公里， 城市建設(shè)用地 10 平方 公里，游區(qū)用地 17 平方公里。近海珍珠水城布局結(jié)構(gòu)總體上可以概 括為“一帶、 三區(qū)、 三組團”， 最終將成為獨具特色的某某“RBD” , 即“某某會客廳”、 “城市休閑后花園”， 構(gòu)筑現(xiàn)代某某的“城市島嶼” 和某某休閑區(qū)域地標(biāo)。珍珠水城建

5、設(shè)初期，總體規(guī)劃由某某省城鄉(xiāng) 建設(shè)規(guī)劃設(shè)計院設(shè)計，總規(guī)劃面積52 平方公里，規(guī)劃范圍包括冷子 堡、劉二堡、楊士崗三個鎮(zhèn)，其中城區(qū)用地范圍約16 平方公里，旅 游發(fā)展用地 30 平方公里， 鄉(xiāng)鎮(zhèn)用地 6 平方公里。 一期用地規(guī)模為 20 平方公里，核心起步區(qū) 4 平方公里。 項目主管部門對項目的建設(shè)要求所下達(dá)的指令性文件； 對項 目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復(fù)文件。 可行性研究開始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。 國家和擬建地區(qū)的開發(fā)建設(shè)政策、法令和法規(guī)。 根據(jù)項目需要進行調(diào)查和收集的設(shè)計基礎(chǔ)資料。2某某農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告1.2 項目研究的范圍 市場分析與預(yù)測 總體規(guī)劃

6、環(huán)境保護措施分析 企業(yè)組織與勞動定員 項目實施計劃 投資估算與資金籌措 財務(wù)評價 項目的社會效益和生態(tài)效益分析1.3 項目投資回報經(jīng)綜合分析研究，確定本項目的主要經(jīng)濟指標(biāo)如下：1、總投資 3000 萬元；2、內(nèi)部收益率： （IRR）為 17.87%；3、靜態(tài)投資回收期為 5.27 年；4、動態(tài)投資回收期為 6.10 年；5、財務(wù)凈現(xiàn)值為 3500 萬元。1.4 可行性研究初步結(jié)論一、政策可行：該項目是國家鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，加快開發(fā)可盡早形成本縣的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。亦契合本省“旅游興省”的產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向。二、區(qū)位可行：文化氛圍獨特，地理位置優(yōu)越，自然環(huán)境優(yōu)美，適合開發(fā)文化景觀類景區(qū)和休閑度假項目。三、市場可

7、行：目前同類產(chǎn)品的供給市場不足，需求市場較旺 盛。3某某農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告四、效益可行：本項目的經(jīng)濟效益、社會效益、生態(tài)效益均較佳。五、技術(shù)可行：項目本身所需高端大型娛樂設(shè)備，由國外設(shè)備公司提供。六、文化可行：本縣文化悠久，自然風(fēng)光良好，該項目建成后， 可與其他景區(qū)形成璧合優(yōu)勢，促進該地區(qū)旅游業(yè)有突破性的發(fā)展。4某某農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告第二章項目背景和發(fā)展概況2.1 項目提出的背景世界上最大的產(chǎn)業(yè)就是旅游業(yè)，在發(fā)達(dá)國家，人們用于旅游上 的消費是收入的三分之一， 21 世紀(jì)更是世界旅游業(yè)高速發(fā)展的世紀(jì)， 尤其是發(fā)展中國家，由于科技和相對落后，都將旅游業(yè)擺在優(yōu)先發(fā) 展

8、的地位，我們國家為了鼓勵旅游，拉大內(nèi)需，刺激經(jīng)濟發(fā)展，從 雙休日制度的實施，到如今的三個黃金周，再到即將實行的帶薪年 休假制。假日里，火車、汽車、飛機風(fēng)馳電掣地搬運人口，旅游業(yè) 成了“取款機”?？梢灶A(yù)測：一個和世界經(jīng)濟接軌的旅游經(jīng)濟潮已經(jīng) 形成，各地都在把握旅游業(yè)的無限商機，具有戰(zhàn)略眼光的企業(yè)家也 都把眼光投向到旅游產(chǎn)業(yè)上來，這是時代的必然。中國是具有十三 億人口的泱泱大國，加之又加入了WTO，一個更加開放的中國將展 現(xiàn)于世人面前，發(fā)達(dá)國家的旅游觀念和先進管理模式也必將促進中 國旅游業(yè)的高速發(fā)展。世界各國都在爭取中國這個最大旅游客源市 場，出于互惠，出于向往歷史悠久、旅游資源豐富的文明古國 中

9、國，各國都競相來中國進行旅游交往，我國必將成為全球最大的 旅游目的地，據(jù)世界旅游組織（WTO）預(yù)測：到2020 年，中國的國 際旅游創(chuàng)匯可達(dá) 600 億美元，國內(nèi)旅游收入 2 萬億人民幣。本省是我國的旅游大省， 其美麗的山水風(fēng)光每年吸引近 2000 萬 游客來遼旅游，旅游業(yè)的發(fā)達(dá)不僅將本省推向了世界，同時也帶來 了客觀的財政收入，旅游業(yè)必將成為本省的支柱產(chǎn)業(yè)。2.2 項目發(fā)起人和發(fā)起緣由項目發(fā)起單位或發(fā)起人的全稱：某某省某某市某某縣旅游局5某某農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告發(fā)起緣由：某某縣地處某某中部，旅游業(yè)起步較晚，但發(fā)展較快。隨著對 遼河、蒲河的相繼開發(fā)，大量的國內(nèi)外旅游者紛紛慕名而來

10、，促進 了旅游業(yè)的進一步發(fā)展， 繼而形成了一大批有較強吸引力旅游景區(qū)、 景點和城市；旅游產(chǎn)品也從單一的觀光旅游逐漸轉(zhuǎn)向綜合性旅游， 經(jīng)濟效益明顯增強。地理優(yōu)勢明顯、交通便捷，開發(fā)潛力巨大；開發(fā)難度較小，開發(fā)成本不大。2.3.旅游資源調(diào)查及分析某某市一朝發(fā)源地，兩代帝王都，從2000 多年燦爛的歷程 中一路走來，不僅為人類創(chuàng)造了輝煌的物質(zhì)文明，同時創(chuàng)造了寶貴 的精神文明。千百年來，源遠(yuǎn)流長的關(guān)外不僅孕育了本縣這座古城，而且滋潤著本縣經(jīng)濟圈，滋潤著本縣人民。獨特的企業(yè)文化、石器文化、地質(zhì)文化、區(qū)域文化、移民文化 與邊境文化的交融， 構(gòu)成了本縣獨特的文化遺址與景觀等旅游資源。2.4 投資的必要性1)

11、本項目將促進本縣的經(jīng)濟發(fā)展。為了充分挖掘和利用本縣的文化、歷史文化、建筑藝術(shù)和自然 風(fēng)光等資源，將資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品優(yōu)勢，以打造本縣新的旅游亮 點和經(jīng)濟增長點，并力爭將其塑造成具有地方特色的旅游精品區(qū)， 必須從吃、住、行、游、購、娛六個方面對項目進行整合。本項目 的建立必然促進本縣的經(jīng)濟發(fā)展。6某某農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告2)政府需做強、做大旅游業(yè)，打造旅游拳頭產(chǎn)品。雖然改革開放后的30 幾年中， 某某縣旅游業(yè)與本省日新月異的 變化一樣得到了長足的發(fā)展，但橫向比較國內(nèi)其他地區(qū)，其產(chǎn)業(yè)規(guī) 模仍然偏小，仍有較大發(fā)展空間。本項目對規(guī)劃范圍內(nèi)進行本縣文 化包裝，是充分利用本縣旅游資源，增加旅

12、游新亮點的有效途徑， 也是做大做強本縣旅游業(yè)，整合和提高本縣旅游的重大舉措，必將 豐富、壯大整個本縣地區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè)。3)通過本項目的建設(shè)，將增強旅游業(yè)在某某縣地區(qū)國民經(jīng)濟中的 地位。旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度很強，對某某縣國民經(jīng)濟發(fā)展有強大的輻射 和波及作用，可以帶動本縣地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展，進而增強旅游業(yè)在本縣地區(qū)國民經(jīng)濟中的地位。4)通過本項目的建設(shè)，將增加某某縣的稅收、提高就業(yè)率。本項目建成后，旅游業(yè)屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，將從某某縣本地 招收大量的勞動力經(jīng)過陪訓(xùn)以后進入服務(wù)行業(yè)，必將提高某某縣的 勞動就業(yè)率。旅游業(yè)的開發(fā)建成也將為本縣提供穩(wěn)定的稅源。7某某農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告第三章旅

13、游客源市場分析3.1 概述消費者的需求是市場的原始動力，消費需求的變動也是調(diào)整產(chǎn) 品的市場戰(zhàn)略和經(jīng)營策略的驅(qū)使和依據(jù)。所以尋找最有針對性的需 求細(xì)分市場，研究它的變動規(guī)律，預(yù)測它的趨勢，用以指導(dǎo)項目的 市場定位和產(chǎn)品定位，為制定經(jīng)營戰(zhàn)略提供參考，將是著手本項目 的第一課，這也是此文本的主要任務(wù)和目標(biāo)。3.2 周邊出游市場概述2000 年以來，世界旅游業(yè)遭受了一系列事件的沖擊，增長的腳 步有放緩的趨勢，但增長的潛力仍然巨大。據(jù)世界旅游組織(WTO) 統(tǒng)計， 2001 年全球旅游收入達(dá)到 4,620 億美元，到2020 年國際游客 數(shù)量可望達(dá)到 150 億人次。各國發(fā)展旅游業(yè)的事實證明，旅游業(yè)已經(jīng)

14、成為推動經(jīng)濟增長的 主要力量， 據(jù) WTO 測算， 旅游業(yè)直接收入每增長 1 元， 相關(guān)的行業(yè) 收入便能增長 4.3 元。 另外其在增加附加值、 社會財富和就業(yè)機會方 面也發(fā)揮了巨大作用。 度假旅游乃是大勢所趨目前，我國旅游業(yè)要登上新臺階，首要的就是推出新一代旅游 產(chǎn)品，不斷進行產(chǎn)品結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的革命。我國旅游業(yè)缺少專項參與式 的旅游項目，更缺少度假型旅游產(chǎn)品。近年來，隨著我國人民生活 水平的提高，旅游消費的不斷增長和旅游觀念的日漸成熟，人們開 始不再追求花最少的錢、用最短的時間、玩盡可能多的景點這種浮 光掠影、走馬觀花式的旅游，而是渴望身心徹底的放松與休閑的生8某某農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究

15、報告活或到風(fēng)景秀麗的地方小住幾天，或到度假區(qū)修身養(yǎng)性一番， 遠(yuǎn)離喧鬧的城市在大自然中與家人同享天倫之樂。有關(guān)專家指出： 度假需求從產(chǎn)生、發(fā)展到具備一定規(guī)模所需的時間并不長，我國在 35 年內(nèi)可望形成具有一定規(guī)模的旅游度假市場，這一市場的形成 和擴大，將為旅游業(yè)創(chuàng)造出旺盛的需求。 中國旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 區(qū)域性的競爭將更加激烈在全球經(jīng)濟一體化和國際、國內(nèi)區(qū)域性合作不斷增強的大背景 下，作為自身就具有很強分工協(xié)作和協(xié)調(diào)合作特性的旅游業(yè)，區(qū)域 聯(lián)合、地區(qū)旅游一體化已成為一個必然趨勢，并且區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā) 展水平和現(xiàn)代化水平越高， 區(qū)域旅游一體化的迫切性和必然性越高。 旅游業(yè)發(fā)展面臨新的發(fā)展機遇從現(xiàn)在的情

16、況分析，將旅游業(yè)作為我國國民經(jīng)濟新的增長點的 大政方針不會改變，與此同時，隨著民營經(jīng)濟的進一步發(fā)展，旅游 業(yè)的投資主體也會隨之改變， 非國有經(jīng)濟對旅游的投資將繼續(xù)擴大。 近年來民營經(jīng)濟投資所產(chǎn)生的示范效應(yīng)，將使更多的民營資本轉(zhuǎn)向 投資大、回收相對穩(wěn)定的長期投資項目。 公民休閑消費方式的變化引發(fā)休閑產(chǎn)業(yè)的新發(fā)展隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們休閑的方式正走 向多元化，需要有更多新型的休閑產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)，來滿足這些新的 休閑需求?？傮w來說，旅游業(yè)是休閑業(yè)的一個組成部份，而且是一 個重要的組成部分，隨著整個休閑需求的不斷增加，休閑產(chǎn)業(yè)也必 將擴大，旅游消費在整個休閑消費中的市場空間也將會越來越

17、大。9某某農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告 可持續(xù)旅游發(fā)展將進一步被關(guān)注旅游業(yè)的規(guī)模越來越大，參與旅游活動的人越來越多，旅游活 動所涉及的范圍也越來越廣，因此，旅游業(yè)的發(fā)展對各個方面造成 的影響也越來越受到關(guān)注。人們在關(guān)注旅游業(yè)的發(fā)展對地方經(jīng)濟的 促進作用的同時，更加關(guān)注它對環(huán)境、生態(tài)、社會文化遺產(chǎn)可能造 成的破壞。在這方面，人們的關(guān)注點主要有三個方面：一是制止或 控制建設(shè)性的破壞 ；二是控制環(huán)境敏感地區(qū)的游客流量；三是普及 “綠色經(jīng)營”觀念。3.3 市場調(diào)研的基本結(jié)論3.3.1 重要結(jié)論要點摘取 本省旅游業(yè)在國家西部發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域旅游合作的推動下 將有長足發(fā)展，本縣旅游項目作為本省旅游特有

18、的旅游吸引物擁有良好的市場基礎(chǔ)。 本縣所在的某某中部地區(qū)靠近本省經(jīng)濟最發(fā)達(dá)的區(qū)域， 具備 吸引大規(guī)模旅游者的社會經(jīng)濟條件，建設(shè)合理的旅游接待及配套服 務(wù)的基礎(chǔ)； 交通條件的改善無形中加大了本縣與廣東旅游圈的聯(lián)系， 有望早日成為廣東為主的湖中地區(qū)市民休閑度假的新選擇。 無論是本省還是省外游客最喜歡的本省旅游景點還是自然 山水類，而像本縣旅游項目這樣的娛樂型產(chǎn)品無論對于本省游客還是對于省外游客都因為認(rèn)知度不高，沒有引起大眾所注意。 家庭型、 伙伴型和家庭伙伴型是本省省和至滇旅游者經(jīng)常采 用的旅游組合方式，為家庭游客營造舒適氛圍和休閑環(huán)境是市場近 期持續(xù)的寵兒。10某某農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究

19、報告 本省省內(nèi)的游客住宿時偏向于選擇生態(tài)型客棧， 而省外游客的住宿首選是三星及三星以上的酒店。 被訪者普遍傾向于在景區(qū)選擇特色餐館或農(nóng)家菜館就餐， 并 且對于餐飲消費水平的意愿是每人每餐 10-30 元，其中省外游客可以 承受的價位稍高于省內(nèi)游客。 有景區(qū)標(biāo)志的旅游紀(jì)念品是本省省外游客普遍喜歡的旅游商品，市場呼吁高品質(zhì)、有標(biāo)志意義的景區(qū)紀(jì)念品。 大部分的省外游客在本省的旅游消費意愿為 150-200 元/人/ 天（除去大城市間的長途交通費用）；省內(nèi)游客的旅游消費意愿為 100-150 元/人/天。3.3.2 市場的選擇根據(jù)市場戰(zhàn)略定位理論和本次市場調(diào)研，確定了此項目的市場 選擇的依據(jù)，并按照滾

20、動發(fā)展的邏輯，將項目的發(fā)展和市場的拓展 分為近、中、遠(yuǎn)三期，結(jié)合現(xiàn)有的產(chǎn)品發(fā)展態(tài)勢，形成以下市場戰(zhàn)略方略：表 3-2 本縣旅游項目市場戰(zhàn)略表市場分級 游客結(jié)構(gòu)外地到某某旅游的國一級市場內(nèi)游客外地到本省旅游的游二級市場客某某縣的城鎮(zhèn)居民某某及某某城鎮(zhèn)居民某某、撫順、某某及吉、 黑兩省的中本溪、鐵嶺的小學(xué)生城鎮(zhèn)居民11某某農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)城三級市場市居民3.3.3 初步市場規(guī)模預(yù)測3.3.3.1 預(yù)測前提 預(yù)測期為某某縣旅游項目新增投資項目建成并投入營業(yè)后 三年，并假設(shè) 2015 年為營業(yè)后第一年； 以2005-2014 年政府公布的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)； 近期投資

21、的項目是切中一級市場的現(xiàn)時需求的； 不斷投資可以引起相應(yīng)的市場增量； 近期內(nèi)周邊地區(qū)、省市的經(jīng)濟繼續(xù)保持增長， 社會保持穩(wěn)定； 近期內(nèi)不會發(fā)生大面積的災(zāi)害性疾病。3.3.3.2 年游客量預(yù)測表 3-3 一級目標(biāo)市場與二、三級目標(biāo)市場比例表一期二期三期一級市場在總游客量中所占比例 807060二、三級市場在總游客量中所占比例 203040根據(jù)以目標(biāo)市場比例表及調(diào)研結(jié)果，得出本旅游開發(fā)項目游客 量預(yù)算表。表 3-4 項目游客量預(yù)測表年份（年） 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年12某某農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告游客量（萬人） 1.6 2.0 2.5 3.0 3.613某某農(nóng)莊旅游開發(fā)建

22、設(shè)項目可行性研究報告第四章建設(shè)條件4.1 資源稟賦狀況1、本項目在一定地域內(nèi)具有一定獨特性、稀缺性和壟斷性。2、本項目的自然資源吸引力較強，可觀賞性較佳。本縣旅游資 源具有一定神秘性，能較好的滿足游客獵奇、體驗心理需求。3、深厚的旅游資源使本項目具有良好的永續(xù)開發(fā)價值。 4、某某縣的人文民俗資源較豐富，具有較高的開發(fā)價值。4.2 交通狀況 內(nèi)部交通 鐵路：秦沈線、京哈高鐵。 公路及市內(nèi)交通：截止2010 年，本縣共有上等級公路45 條 （段），總長 567.4 公里，通車率達(dá) 98.7。城區(qū)內(nèi)公共交通線投入 運營的有 5 條。 外部交通現(xiàn)在某某縣與外部聯(lián)系的主要公路有： 哈大高速京沈高速G10

23、4 S1074.3 文脈分析4.3.1 人文情況某某縣隸屬于某某省某某市，位于某某省某某市西南部，地處 東經(jīng) 122°28至 123°6，北緯41°12至 41°47，距離某某 52 公里，南接鞍山市臺安縣，東鄰遼陽市，西連錦州市黑山縣，北 界新民市。截止 2010 年，某某縣總?cè)丝?53 萬，有漢族、蒙古族、 回族等 13 個民族。14某某農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告4.4 自然情況4.4.1 地型地貌某某縣地處遼河流域下游，屬遼河、渾河沖積平原，起伏甚微。 海拔由 22 米降至 6 米左右。東部茨榆坨一帶有少數(shù)沙丘，西南部地 勢低洼。4.4.2

24、 水文境內(nèi)主要有遼河、渾河、蒲河、細(xì)河等。渾河，位于某某，發(fā) 源于撫順市， 流經(jīng)某某 ，長約幾十公里， 是遼河的支流， 古稱遼水， 又稱小遼河。細(xì)河是大凌河下游左側(cè)最大支流。全長 113 公里，總 流域面積2932 平方公里。4.4.3 氣候某某縣縣處南溫帶亞濕潤區(qū)，屬大陸性氣候。春季多風(fēng)，夏季 瀕雨。某某海撥 5.523.5 米，年平均日照 2575 小時，年平均氣溫8。 一月平均氣溫12， 最低氣溫31； 七月平均氣溫 24.5，最高氣溫 35。平均相對濕度 65%，平均無霜期 171 天。年平均降 水量 640 毫米，多集中在七、八月份。無霜期 165 天。4.5 人力資源條件人力資源的

25、可獲得性：目前，本縣當(dāng)?shù)剡m合本項目的高級經(jīng)營 管理人才較欠缺，但由于本省省是旅游大省，其從外地引進人力資 源的能力較強。本地一般人力資源的可獲得性較強。15某某農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告第五章總體規(guī)劃5.1 總體項目布置旅游業(yè)發(fā)展勢頭很好，但大繁榮必將帶來大競爭，嚴(yán)峻的競爭 形勢已接踵而來，這是市場規(guī)律，更是時代的必然，游客講究旅游 質(zhì)量的時代已悄然來臨，而質(zhì)量的依托點便是景區(qū)的文化底蘊和人 文含量，所以我們應(yīng)把握本縣歷史的地位，現(xiàn)代的價值，地域的優(yōu) 勢，在本縣旅游區(qū)的開發(fā)上，立足以“建筑為形，文化為魂”的理 念。5.2 區(qū)域定位本區(qū)域是“近海旅游”的主題娛樂區(qū)，主要為游客提供各種與

26、礦道有關(guān)的刺激、體驗、休閑等形式的娛樂項目。其內(nèi)容的豐富密 集性及活動的多樣性是整個礦業(yè)旅游區(qū)中最突出的。5.2.1 區(qū)域主題沖浪之旅體驗驚奇體驗沖浪與各種娛樂項目的完美結(jié)合，給人們帶來的新奇、驚 喜、歡樂與刺激，擁有非凡獨特的旅游經(jīng)歷。5.2.2 項目總平面布置根據(jù)目前的用地現(xiàn)狀與項目主題，分為外圍控制區(qū)和項目核心 區(qū)。其中，外圍控制區(qū)又根據(jù)方位的不同分為“觀光區(qū)”、 “養(yǎng)生生 活區(qū)”、 “文體休閑區(qū)”區(qū)域，項目核心區(qū)分為休閑度假區(qū)、別墅區(qū)。5.2.3 區(qū)域功能及主題本娛樂區(qū)主要是集中在近海珍珠湖西案，它附屬的服務(wù)性項目 和配套項目必須設(shè)在核心區(qū)周邊的部分城區(qū)。依據(jù)目前本片區(qū)的用16某某農(nóng)莊

27、旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告地現(xiàn)狀，我們只能對本片區(qū)進行有效的控制，而不能進行開發(fā)性的 設(shè)計。所以在功能上主要提供娛樂區(qū)的服務(wù)支持系統(tǒng)和觀光休閑功 能，結(jié)合沖浪娛樂區(qū)的主題，體現(xiàn)出某某縣旅游的特色和滿族文化 的縮影，是游客進入核心娛樂區(qū)前情緒培養(yǎng)的區(qū)域，也是從沖浪核 心區(qū)出來后游客體驗的緩沖區(qū)。有效的控制好這些片區(qū)的未來發(fā)展方向和景觀風(fēng)格， 是構(gòu)成整個“近海”娛樂區(qū)必不可少的元素。5.2.4 區(qū)域功能及主題本區(qū)域為項目核心區(qū)，自然是承載了大部分主題娛樂功能，以 休閑為載體，以城市居民文化為靈魂，以休閑娛樂為主題設(shè)計出全國獨一無二的休閑娛樂主題區(qū)。5.3 項目功能和主題它為市民和游客提供了一個

28、休閑和歷史認(rèn)知的平臺，主要集中 在某某的周邊區(qū)域。 此項目不但要能在外貌風(fēng)格上能重現(xiàn)歷史場景， 并且能為大眾游客提供餐飲、休閑、住宿、信息等服務(wù)功能。此項目以獨特的地理位置、靜謐的環(huán)境和幽雅的異域文化氛圍 吸引部分高端游客在此度假、休閑、舉行會議等活動，其不但可以 成為一個贏利點，還將提升本縣旅游業(yè)的整體水平。作為高端的度假休閑區(qū)，整體環(huán)境幽雅，注重細(xì)節(jié)的精心打造； 風(fēng)格類似于法式的度假莊園，開闊的草場、木制的柵欄、類似古堡的酒店等等。5.4 項目設(shè)計容量景區(qū)內(nèi)每個項目的規(guī)模都是由市場的需求量和項目自身的容量17某某農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告所決定。根據(jù)項目初期所做的專項市場調(diào)查，預(yù)測

29、新計劃實施后的 市場需求量，同時行業(yè)的經(jīng)驗參照也是至關(guān)重要的指標(biāo)，結(jié)合每個 項目的特點，提供新增項目的設(shè)計規(guī)模參照。在這里我們將對本縣 的核心片區(qū)進行這方面的測算。5.4.1 旅游日設(shè)計容量( Design Day )ECU(entertainment capacity units)方法，是國際先進的測算旅游 娛樂項目設(shè)計容量系統(tǒng)， 其目的是為娛樂項目的設(shè)計規(guī)模提供參考。 主要方法是通過基準(zhǔn)年的游客量，推算兩個主要參數(shù)：設(shè)計日參數(shù) （design day），設(shè)計單位參數(shù)（design unit），最終為娛樂項目的建設(shè) 規(guī)模提供可參考的依據(jù)。簡單地來講，便是依據(jù)市場調(diào)查的結(jié)論，綜合考慮項目的目標(biāo)

30、 游客屬性、項目的自身容量、項目的市場吸引力以及項目的在整個開發(fā)計劃中所起作用等因素，確定每個項目合理的設(shè)計容量.設(shè)計日（design day）參數(shù)，指的是設(shè)計項目規(guī)模時參照的日游 客量。對于一個新的開發(fā)計劃，可以參考類似的項目來確定設(shè)計日 參數(shù)，也可以利用比例法來確定。在此采用比例法來確定。市場調(diào)查數(shù)據(jù)表明：45000×90/（365×9/12）=150 人/天5.4.2 本縣核心片區(qū)的日設(shè)計容量本核心片區(qū)為“休閑旅游”，而本縣休閑旅游的核心吸引物，估計游客到游率約為 90，則其日設(shè)計容量為 150×90135 人/天5.4.3 休閑旅游城時設(shè)計容量根據(jù)國內(nèi)外主

31、題公園入園時間規(guī)律分析，并結(jié)合本項目的特18某某農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告點，即本項目距離主要市場的車程約2 3 小時，則其入園高峰與一 般的主題公園入園的時間相比向后順延 2 3 小時， 假設(shè)入園時間為早上 10 點，停業(yè)時間為晚上 7 點，我們可以得到：休閑旅游城最佳停留時間為 2 小時， 其最高游客量由上圖可知 將出現(xiàn)在 14 點，游客量占全天比重的38%，而我們則選擇第二峰值 即 15 點的游客量占全天比重的 35作為本園區(qū)的時設(shè)計容量 （ECU），即： 1350×35472 人/小時。5.4.4 項目設(shè)計容量測算19某某農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告第六章環(huán)境保

32、護在本旅游開發(fā)項目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護和 職業(yè)安全衛(wèi)生方面的法規(guī)、法律，對項目可能對環(huán)境造成的近期和 遠(yuǎn)期影響，對影響勞動者健康和安全的因素，都要提出防治措施， 并達(dá)到技術(shù)可行、經(jīng)濟、布局合理、對環(huán)境的有害影響最小。6.1 環(huán)境保護原則舊旅游開發(fā)項目內(nèi)的環(huán)境保護規(guī)劃要與本省省及周邊地區(qū)的文 化氛圍、生態(tài)的總體環(huán)境相適應(yīng)，注重與本地文化和自然的完善結(jié)合與融洽，忌生硬楔入，不倫不類。在開發(fā)利用資源的同時，保護自然資源，并維護整個區(qū)域的完 整性，體現(xiàn)繼承與發(fā)展的原則，遵循繼承開發(fā)維護改善生態(tài)環(huán)境再開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展路徑。本項目旅游區(qū)內(nèi)各設(shè)施嚴(yán)禁向周邊水體排入未經(jīng)防染處理的廢 水廢物，保

33、護本縣旅游區(qū)資源不受污染是本縣旅游開發(fā)良性開發(fā)運 轉(zhuǎn)及長期生存的前提條件。明確界定本旅游開發(fā)項目的地理界線，劃分環(huán)保責(zé)任及要求。 嚴(yán)格遵循國家對環(huán)保的各相關(guān)管理法規(guī)。6.2 生態(tài)環(huán)境保護主要目標(biāo)：通過本旅游開發(fā)項目的建設(shè)，提高項目區(qū)域范圍內(nèi)的森林覆蓋率和綠化率。保護措施：本旅游區(qū)域及周圍水資源保護，防止污染；植樹造 林，防沙固土；本旅游及周圍地區(qū)禁止挖泥采石、開礦，防止沙塵 顆粒物污染空氣；保護生物資源，禁濫捕濫獵濫伐；統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，20某某農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告杜絕本旅游及周邊地區(qū)濫建設(shè)；退耕還林。主要依據(jù)： 中華人民共和國環(huán)境保護法、中華人民共和國 水污染防治法、中華人民共和國

34、地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、中華人 民共和國野生動植物保護法、中華人民共和國固體廢棄物污染環(huán) 境防治法、中華人民共和國大氣污染防治法、ISO14001environmental management systems、ISO9001 質(zhì)量管理體系等。主要措施：加強法制宣傳和生態(tài)意識教育；加強對植物的防病 防蟲措施管理；遵守本縣旅游環(huán)境保護地方法規(guī)，在項目開發(fā)建設(shè) 中不得有損生態(tài)環(huán)境。6.3 廢物處理方法及達(dá)標(biāo)要求廢水污水處理配套建立廢水污水處理廠，項目區(qū)域內(nèi)的所有生活污水采取分 片集中處理，分片收集處理達(dá)標(biāo)之后排放入規(guī)定區(qū)域，嚴(yán)禁未經(jīng)處理直接對外排放。旅游垃圾處理垃圾收集在本旅游區(qū)各景區(qū)入口、停車場、餐

35、館購物點及本縣旅游區(qū)內(nèi) 各景點、道路兩旁適量放置垃圾盛放裝置，區(qū)分可回收及不可回收 垃圾裝置。垃圾盛放裝置的材質(zhì)、形狀、色調(diào)適宜與本旅游區(qū)相關(guān)并與周圍景觀相協(xié)調(diào)。垃圾分類區(qū)分可回收循環(huán)利用和不可回收循環(huán)利用兩大類，大類垃圾收 集后再分細(xì)類處置，對物資資源（如酒瓶、飲料瓶罐，報刊、紙張21某某農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告之類），分類捆綁裝進專用的資源回收袋。垃圾處理分類后的垃圾可分別采取衛(wèi)生填埋法、堆肥法或者運往專業(yè)工 廠回收處理。無論采用哪種方法，最終都應(yīng)以無污染、有效資源充 分回收利用的綜合處理方為標(biāo)準(zhǔn)。從根本上改變以往城市垃圾處理方式，真正實現(xiàn)垃圾處理的綜合化。高科技生態(tài)旅游廁所建設(shè)

36、在經(jīng)濟可行的條件下，建設(shè)高科技生態(tài)旅游廁所。旅游廁所建 設(shè)不僅可以改善旅游生態(tài)環(huán)境，而且對本旅游區(qū)品牌格調(diào)的塑造有重要作用。6.4 大氣環(huán)境保護6.4.1 主要目標(biāo)整個項目施工期內(nèi)， 本旅游區(qū)大氣中的 SO2、NO 和顆粒懸浮物 等主要污染物指標(biāo)不超過中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)：大氣環(huán)境標(biāo) 準(zhǔn)的二級標(biāo)準(zhǔn)，并力爭逐年減量，空氣質(zhì)量應(yīng)為優(yōu)等。6.4.2 主要措施廣種花草樹木。距離開發(fā)項目設(shè)置較遠(yuǎn)的山區(qū)或最近幾年內(nèi)不 會開發(fā)利用的地方全部種樹，項目開發(fā)區(qū)內(nèi)可因地制宜種植花草和樹木，不致有裸露的土地。本旅游區(qū)內(nèi)的賓館、酒店產(chǎn)生的鍋爐煙塵和廚房煙塵都要經(jīng)過 環(huán)保處理才能對外排放。通過政府規(guī)定的方式，承諾今后

37、在本旅游開發(fā)的一定范圍內(nèi)不 新建立污染物排放量大的工廠。22某某農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告6.5 噪聲污染本旅游區(qū)內(nèi)主要景點車輛禁止高聲鳴笛；主推無污染、無噪音的電瓶車。6.6 消防、安全與衛(wèi)生本旅游區(qū)開發(fā)項目應(yīng)配備完善的消防設(shè)施，在主要景點及游客 集中的餐廳、酒吧、賓館等人員集中的地方應(yīng)重點配置消防設(shè)施及 設(shè)置醒目的警示標(biāo)志。加強本旅游區(qū)內(nèi)的安全保衛(wèi)工作，明確責(zé)任， 實行專人專片。加強本縣旅游區(qū)內(nèi)餐飲衛(wèi)生管理，執(zhí)行國家飲食 娛樂服務(wù)業(yè)管理條例標(biāo)準(zhǔn)，注重本旅游區(qū)內(nèi)戶外地區(qū)的野生害蟲、 蚊鼠等的防治工作。向進入本旅游區(qū)的所有游客發(fā)放安全注意事項，可將其印制在 門票上。 道路安全定期檢修沿

38、河臨崖危險路段防護欄。事故多發(fā)地段要有明顯警 示標(biāo)志。規(guī)范國道上交通工具的結(jié)構(gòu)，禁止不達(dá)標(biāo)車輛上道行駛。 設(shè)立公路安全小隊，加強公路安全巡視，處理各類突發(fā)交通事故。 加強對本區(qū)群眾的教育，提高人民的道路交通安全意識。 野外安全定期對各項旅游活動涉及的設(shè)備進行檢查， 嚴(yán)格杜絕設(shè)備隱患。 在自由活動區(qū)域設(shè)立明顯標(biāo)志，標(biāo)注目前所在位置，設(shè)立緊急電話， 預(yù)防游客走失。宿營地和露營的設(shè)置在相對安全的區(qū)域，并對于可 能發(fā)生的災(zāi)害做出明示。按照自然災(zāi)害可能發(fā)生的頻率劃分游覽區(qū) 域，對于災(zāi)害多發(fā)地段實行進入游客申請準(zhǔn)入制，嚴(yán)格限制游客的23某某農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告隨意進入。對于進入人數(shù)上也要加以

39、控制，不允許獨自一人進入危 險區(qū)域。編制安全活動手冊免費派發(fā)給每一位游客，標(biāo)明整個區(qū)域 內(nèi)可能出現(xiàn)的安全隱患。成立設(shè)備齊全的救援小隊，要求隊員具有 良好的野外生存技能和救援本領(lǐng)，熟悉當(dāng)?shù)丨h(huán)境，能夠迅速有效地開展搜救工作。 飲食安全中毒。這是危害人身安全的另一個意外傷害因素。一方面要防 止飲食方面的中毒，吃腐爛和不潔食物、飲用污染了的水等均可引 起中毒。對于專業(yè)提供餐飲服務(wù)的網(wǎng)點，要實行衛(wèi)生許可制度，從 業(yè)人員必須持證上崗。另一方面就是在大自然旅游中，人們往往陶 醉于自然界鮮花青草的美妙，卻忘記了有不少植物是有毒的，森林 中旅游更應(yīng)注意有毒植物對人身的侵害。在景區(qū)應(yīng)建立緊急醫(yī)療救護站，使相關(guān)人員

40、能夠得到及時的治療。 社會安全加強社會治安建設(shè)，在游客集中區(qū)域設(shè)立治安點，成立聯(lián)防隊， 避免各種騷擾、偷竊、搶劫、詐騙、行兇事件的發(fā)生。24某某農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告第七章企業(yè)組織和勞動定員7.1 組織機構(gòu)在可行性報告編制完成后，應(yīng)立即進行項目的申報立項。項目 一旦獲得批準(zhǔn)，須及時成立本縣旅游開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)景區(qū)的建設(shè) 和經(jīng)營管理。某某旅游度假開發(fā)有限公司作為旅游資源所有者的實質(zhì)性代 表，負(fù)責(zé)全面協(xié)調(diào)和統(tǒng)一組織項目實施工作，例如：國土、交通、 行政、工商、稅務(wù)的協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)規(guī)劃區(qū)內(nèi)項目的審批、監(jiān)督；進行 基礎(chǔ)設(shè)施的配套等工作。同時，負(fù)責(zé)監(jiān)督、管理本旅游區(qū)內(nèi)相關(guān)旅 游企業(yè)的經(jīng)營活動和環(huán)

41、境文化的保護工作。全面負(fù)責(zé)本項目區(qū)域內(nèi)旅游經(jīng)營單位的管理工作，負(fù)責(zé)開發(fā)建 設(shè)期內(nèi)的招商引資、產(chǎn)品營銷，旅游銷售渠道的組建、實施、推廣。 有關(guān)經(jīng)營規(guī)章制度的制定；招聘人員，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民就業(yè)的培訓(xùn)等，開 發(fā)滿足市場需求的旅游產(chǎn)品，維護消費者權(quán)益。負(fù)責(zé)本項目區(qū)域內(nèi)旅游環(huán)境和文化的保護工作，防止旅游資源 的建設(shè)性破壞。定期對本旅游區(qū)內(nèi)的環(huán)境進行跟蹤檢測，發(fā)現(xiàn)問題 及時修正。7.2 企業(yè)組織形式(1)設(shè)立公司董事會；設(shè)董事長名，董事若干名。董事會是公 司的最高權(quán)力機構(gòu)，直接對股東大會或投資者負(fù)責(zé)，并保證景區(qū)投 資者獲得應(yīng)得的利益。(2)成立總經(jīng)理室，具體負(fù)責(zé)公司的日常經(jīng)營決策和管理?？偨?jīng) 理室由一位總經(jīng)理和

42、兩位副總經(jīng)理組成，全面貫徹、執(zhí)行董事會做25某某農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告出的各項決策和決定，并對董事會負(fù)責(zé)，同時對景區(qū)的一切經(jīng)營活 動進行指揮、協(xié)調(diào)和控制。(3)成立監(jiān)事會，根本目的就是要防止董事會濫用職權(quán)、謀取私 利、傷害股東權(quán)益，保證景區(qū)在有效監(jiān)督的條件下開展經(jīng)營活動， 實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。(4)設(shè)立 9 個專業(yè)職能部門。這 9 個部門共分為三類：一是經(jīng)營管理類部門，有：市場部、 商品開發(fā)部、景區(qū)管理部；二是開發(fā)投資類部門有：環(huán)境部、工程 部、投資部；三是支持部門（即為公司提供人、財、物等方面保障 的部門），有：人事部、財務(wù)部、行政部。根據(jù)以上的部門設(shè)置，分 別任命市場總監(jiān)、工程總監(jiān)

43、、財務(wù)總監(jiān)，作為相應(yīng)業(yè)務(wù)和部門的負(fù)責(zé)人。7.3 勞動定員在項目經(jīng)營期本旅游開發(fā)發(fā)展有限公司的人員主要面上社會招 聘旅游、管理、市場營銷、財務(wù)、人力資源等方面的專才，總編制 為 25 人。各區(qū)域的其他勞動人員 30 人說明：1、以上勞動定員是根據(jù)各企業(yè)經(jīng)營淡季所需人員編制，旺季可適當(dāng)增加臨時工。2、以上勞動定員只考慮自營企業(yè)人員編制，不考慮租賃，外包 企業(yè)人員編制。26某某農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告第八章項目實施進度安排8.1 項目總體進度計劃資源有限，智慧無窮，這是一切旅游景區(qū)的共性。要使游客到 了不想走，走了夢里還要來，就必須開發(fā)新景點，包裝舊景點，沒 有文化，就沒有品位，沒有經(jīng)濟，

44、就缺乏后勁，本旅游項目定位于 休閑旅游和旅游觀光、度假休閑等產(chǎn)業(yè)上，營造成永遠(yuǎn)的文化氛圍、永遠(yuǎn)的人文、永遠(yuǎn)的綠色，永遠(yuǎn)的幽情。根據(jù)當(dāng)前全球、全國經(jīng)濟及旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢，以及資金到位的 可能性和建設(shè)內(nèi)容， 搶抓我國西部大開發(fā)、 加入 WTO 和旅游產(chǎn)品升 級轉(zhuǎn)換的歷史機遇。本報告確定本縣旅游開發(fā)項目大致按以下兩個 階段進行：（項目建設(shè)要高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)按時完成，嚴(yán)把施工監(jiān)督、竣工驗收及建設(shè)進度關(guān)。項目采取邊施工、邊營業(yè)的辦法，力爭早日投入使用，盡快產(chǎn)生效益。8.2 項目建設(shè)方式對建筑圖紙設(shè)計及施工過程，采用通行的招標(biāo)投標(biāo)方式。建設(shè)施工由建設(shè)單位、施工單位、工程監(jiān)理三方共同負(fù)責(zé)。8.3 項目建設(shè)依據(jù)經(jīng)

45、濟依據(jù)：根據(jù)前期對某某和本縣地區(qū)旅游資源及供給調(diào)研報 告、本旅游開發(fā)項目游客源市場調(diào)研報告、本旅游開發(fā)項目建議書 的結(jié)論為基本依據(jù)。建筑工程依據(jù)：本旅游項目開發(fā)建議書、本旅游開發(fā)項目開發(fā)27某某農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告建筑形態(tài)設(shè)計指引。工程質(zhì)量與安全依據(jù)： 中華人民共和國安全生產(chǎn)法、建設(shè) 工程質(zhì)量管理條例、建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督管理規(guī)定、旅游景區(qū)管 理規(guī)定等。消防衛(wèi)生依據(jù)： 娛樂場所消防安全管理規(guī)定、公共場所衛(wèi) 生管理條例等。8.4 項目產(chǎn)品規(guī)格及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)本開發(fā)項目所有產(chǎn)品將在文化的基礎(chǔ)上，結(jié)合本縣旅游的開發(fā) 環(huán)境，借鑒國內(nèi)外度假旅游區(qū)開發(fā)的成功經(jīng)驗，在產(chǎn)品設(shè)計上力求 超前創(chuàng)新，自然化、人

46、性化、體驗化和個性化；在旅游產(chǎn)品的設(shè)計 時注重其在投入使用后可能對游客的安全造成的影響，杜絕一切安 全性未加周密考慮的產(chǎn)品推向市場；加強工程施工中的監(jiān)理，用高 質(zhì)量的新穎產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，吸引顧客、服務(wù)顧客，在度假旅游 行業(yè)，培育市場，引導(dǎo)消費，從而樹立本縣旅游開發(fā)的品牌。8.5 項目組織管理項目的組織形式上建議采用矩陣式的管理形式；管理方式上， 建議以具體的項目或以大類項目為基準(zhǔn)單位，建議采用目前國際上 通行的、也是一種較科學(xué)先進的項目管理制，各個項目負(fù)責(zé)人獨立 進行計劃、資源分配、協(xié)調(diào)和控制，從制度上保證項目的質(zhì)量、進 度、成本、人員，再通過招標(biāo)，選用專業(yè)水準(zhǔn)高、資質(zhì)過硬的工程 監(jiān)理公司監(jiān)

47、理工程。28某某農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告第九章項目運作及風(fēng)險規(guī)避9.1 項目資本運作基本思路項目運作的成功不但要靠專業(yè)的策劃、科學(xué)的管理，更需要資 本的運作。資金在項目的開發(fā)過程中將起到舉足輕重的作用。從產(chǎn) 品經(jīng)營到資本運營是市場經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。資本運營的主要作用在于：1、通過企業(yè)的融資和對項目資源的整合，實現(xiàn)企業(yè)資源的合理 配置，提高資源利用效率；2、通過企業(yè)物質(zhì)資源、人力資源和組織資源的整合，促使企業(yè) 轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制，進而建立起現(xiàn)代企業(yè)制度；3、通過資本運營，實現(xiàn)企業(yè)的規(guī)?；图瘓F化，為旅游業(yè)的發(fā) 展提供現(xiàn)實的基礎(chǔ)。目前該項目所處地區(qū)的旅游業(yè)還處于初創(chuàng)階段，旅游業(yè)投入

48、不 足，旅游基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，旅游企業(yè)發(fā)育緩慢、配套設(shè)施不健全，市 場知名度不高以及營銷手段缺乏等，這些都在很大程度上制約著地 區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展。為了切實發(fā)揮本地區(qū)旅游資源的優(yōu)勢，努力促使 旅游業(yè)成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，通過組建規(guī)范化的股份制旅 游企業(yè)（公司），通過市場運作的方式加大投資和招商引資的力度， 并爭取在規(guī)劃的近、中期階段實現(xiàn)股票上市，這些無疑將會極大地 促進地區(qū)旅游業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。項目公司資本與經(jīng)營運作的基本思路：1、多種融資渠道。 2、經(jīng)營運作的三大階段。對于核心功能，又稱之為項目的基礎(chǔ)29某某農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告功能，完善這一功能階段需要我們踏踏實實來把基本的事情（基礎(chǔ) 建設(shè)）做好；而支持功能是增值功能（旅游配套設(shè)施建設(shè)），它能為 項目的核心功能添加附加值，支持功能越完善，附加值就越大，這 一階段也是創(chuàng)造競爭優(yōu)勢的階段；輔助功能可以稱之為放大功能， 這一階段要考慮經(jīng)濟效益與社會效益并重，強化輔助功能創(chuàng)造社會 效應(yīng)進而達(dá)到做大整個旅游區(qū)的目的。9.2 項目運作結(jié)構(gòu)本旅游開發(fā)項目實行企業(yè)化運作，組建規(guī)范化的項目開發(fā)發(fā)展 有限責(zé)任公司或股份公司，從事項目的開發(fā)建設(shè)、招商引資和經(jīng)營 管理。前期聘請專家機構(gòu)對項目進行策劃、規(guī)劃、招商引資等工作， 后期聘請專業(yè)的管理公司或組建管理團隊對整個項目實施運作，開 發(fā)公司將依據(jù)實際情況組建不同的控股子公司