【精品】現(xiàn)代廣場商住項目可行性研究報告

1、目 錄第一章 概論第二章 項目市場分析第三章 項目市場定位及銷售預測第四章 項目的工程技術(shù)方案第五章 項目管理與建設進度計劃第六章 項目招商方案第七章 投資估算和資金籌措第八章 效益分析第九章 項目風險及防范措施第十章 結(jié)論及建議附件一 項目目標市場定位附件二 定價模型第一章 概 論一、項目名稱：XX現(xiàn)代廣場項目二、項目地點：位于*市*區(qū)建設廣場西南角1、項目東面：臨主干道南京路2、項目南面：靠城市主干道長江路3、工程西面：西接南山小區(qū)4、項目北面：臨桂花一村住宅小區(qū)三、區(qū)域特點：1、自然條件：場地北高南低，高差約二十余米，地塊西北部有一較大面積原始生態(tài)山林，植被茂盛，品種繁多，地表具有豐富的

2、自然景觀條件，樹木郁郁蔥蔥，是該區(qū)域難得的一塊綠地。2、商業(yè)價值：地塊三面臨街，地處該區(qū)之交通要塞建設廣場，南來北往的各地商賈云集，商業(yè)價值較高。3、交通條件： 項目用地規(guī)劃主入口臨南京路，周邊有多個公交車站，長途汽車站也近在咫尺，長江路與南京路縱橫交錯，南北東西交通條件均極為發(fā)達。四、建設規(guī)模：項目總占地面積41302.20m2（61.95畝），總建筑面積94765.79，該項目建設分三期進行：1、一期工程：包括現(xiàn)代商業(yè)廣場，首層建筑面積11783.98 m2，總建筑面積50625.48 m2，共5層高，一、二層層高為5 m，三層高4.8 m，四五層為4.5 m。2、二期工程：包括錦繡花園和

3、青少年活動中心二部分、錦繡花園為住宅樓，總建筑面積為20385.48 m2，分為兩棟。一棟26層，一棟12層，首層為架空層，設作停車位。、青少年活動中心為6層，局部5層，一二層層高3.9 m，三四層層高為3.5 m，建筑面積為6675.89 m2。3、三期工程：為青少年科普綜合大樓，建筑面積為12000.00 m2?，F(xiàn)代廣場建設規(guī)模用途層數(shù)建筑面積（）備注第一期工程55704.421現(xiàn)代商業(yè)廣場商場主體5層局部7層51042.672地下車庫車庫1層4661.75車位105個第二期工程27061.371青少年活動中心科教6層6675.892錦繡花園住宅高層26層小高層12層20385.48第三期

4、工程科教12000.00總計94765.79五、可行性研究范圍：本可研只對第一期工程和第二期工程進行分析。第三期工程未列入本可研范圍。六、項目估算總投資額：人民幣20718.24萬元，其中土地費用2604萬元，工程費用14716.78萬元，電梯設備費750萬元，相關報建費用1136.56萬元，其他費用775.06萬元，不可預見費用735.84萬元。主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號指標名稱單位指標值備注1總用地面積41302.202總建筑面積94765.793建筑密度%28534容積率2.285總投資額萬元20718.246銷售收入萬元29896.047銷售稅金及附加萬元1644.288所得稅萬元21409

5、凈利潤萬元4344.8410投資利潤率%20.97%11投資利稅率%39.24%12建設期年2第二章 項目市場分析一、XX市經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析1 、國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、和總體規(guī)劃XX市城市總體規(guī)劃（2001-2020）于2003年9月5日通過XX省級評審。該規(guī)劃將XX市城市功能定位于南方重要交通樞紐、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導的新型工業(yè)基地、中南地區(qū)重要的商貿(mào)和現(xiàn)代物流中心。在市域城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃中，分別從經(jīng)濟區(qū)劃分、行政區(qū)劃調(diào)整、基礎設施規(guī)劃、環(huán)境保護及生態(tài)建設規(guī)劃等11個方面做出詳細規(guī)劃。到2005年，實現(xiàn)對現(xiàn)有城鎮(zhèn)體系格局的初步調(diào)整；到2010年，城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)初步形成網(wǎng)絡狀結(jié)構(gòu)。2020年，形成

6、完整的市域城鎮(zhèn)體系。2005年城市化水平達到42%，2010年達到50%，2020年達到60%。2、項目所在地城市化進程規(guī)劃情況本項目選址所在地的XX區(qū)，將形成以長江路為主軸的兩翼枝狀發(fā)展結(jié)構(gòu)；建設向陽路、新星路、東環(huán)北路和北環(huán)路，并加強片區(qū)的次干路、支路網(wǎng)建設；在向陽廣場即長江路兩廂，按城市次中心規(guī)模形成組團中心，增強綜合服務，該地區(qū)為中高等強度開發(fā)。二、XX市房地產(chǎn)發(fā)展概況1、房地產(chǎn)市場需求情況 從2003年下半年房交會期間的商品住宅與商業(yè)地產(chǎn)的成交情況，結(jié)合2004年上半年的房地產(chǎn)行業(yè)的變化情況，我們從幾組數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)市場需求情況的變化情況。(1)商品住宅開發(fā)情況分析 2004年首季，

7、商品住宅施工面積為2093100平方米，相較2003年同期增長9.7； 2004年首季，商品住宅竣工面積為407900平方米，相較2003年同期減少9.4。(2)商品住宅銷售情況分析 2004年首季，商品住宅銷售額16572萬元，相較2003年同期上漲9.9； 2004年首季，商品住宅銷售面積171800平方米，相較2003年同期下降0.2。2、未來幾年發(fā)展趨勢近6年，XX市房地產(chǎn)一直保持了較快的發(fā)展速度。但從去年央行121號文件下發(fā)，土地掛牌拍賣，別墅高檔公寓項目停止審批，到銀行收縮對房地產(chǎn)項目貸款，開發(fā)企業(yè)自有資金率提高等多項政策調(diào)控措施的出臺，形成對房地產(chǎn)行業(yè)的整體壓力。在國家宏觀調(diào)控加

8、強的大環(huán)境下，XX房地產(chǎn)市場未來幾年的發(fā)展情況，我們從兩方面加以分析。(1)、從基本情況看、投資繼續(xù)了高位運行態(tài)勢。今年1-5月，XX市房地產(chǎn)開發(fā)完成9.85億元，同比增長59.6%，增速有減緩，同比下降22.4個百分點。仍高于全省平均水平11個百分點，位居*、*之后第三位。開發(fā)投資中住宅完成3.7億元， 下降1.3%；寫字樓完成0.15億元， 下降42.3%；商業(yè)營業(yè)用房完成2.9億元，增長2.14倍；其他用房完成3億元，增長1.5倍。、非國有投資依然強勁。今年非國有資本在開發(fā)領域投資表現(xiàn)異常活躍，有力支撐了房地產(chǎn)快速向前發(fā)展。從1-5月的情況看，私營開發(fā)企業(yè)完成投資4個億，占總量的41%，

9、位居前列，其次是其他有限責任公司及外商投資分別完成3.5億和1.1億，占總量的36%和11%。國有企業(yè)完成0.36億元，比重由上年10.6%下降到3.7%，減少7個百分點。、新開工項目規(guī)模提高。前5 月，累計 26家開發(fā)企業(yè)有新項目上馬，計劃投資規(guī)模達15.3億元，大大超過去年同期23家開發(fā)企業(yè)，計劃投資5.3億元的規(guī)模。截止5月底，新開工項目進展順利，完成投資4.9億元，占完成總量的一半，比上年同期多出3.3億元。、開發(fā)資金到位情況較好。截止5月底，累計資金到位17.8億元，同比增長52%。在當年到位的15.5億元中，國家預算內(nèi)資金及外商直接投資實現(xiàn)零的突破，分別為400萬元和2500萬元；

10、國內(nèi)貸款3.7億元，增長24%；自籌資金5.19億元，增長21.5%；其他資金來源6.3億元，增長42.9 %，其中定金及預收款增長75.7%。自籌資金和其他資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的74%，說明了XX市房地產(chǎn)開發(fā)進入了依靠企業(yè)自身力量和市場力量進行發(fā)展的階段。、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進入高潮。今年以來，開發(fā)市場的亮點不再集中在住宅,而將包括寫字樓、和大型商鋪等物業(yè)，有實力的開發(fā)商也將向更穩(wěn)定、更長期的投資發(fā)展。而優(yōu)質(zhì)寫字樓、和大型商鋪的長遠投資價值往往更高,故持續(xù)走強。特別是一些地段較佳爛尾樓也得到重新啟動。1-5月,商業(yè)營業(yè)用房施工面積達64.1萬平方米。增長1.7倍,比重由上年10.9%提高到22

11、.4%；寫字樓施工面積6.3萬平方米，增長60.9%，比重由上年1.8%提高到2.2%?！捌Q(mào)城”“電器廣場”等上億元大型商業(yè)項目有10個正在建設中，掀起了XX市商業(yè)開發(fā)的高潮。、上億元規(guī)模項目企業(yè)增多。由于加大招商引資力度，發(fā)達省市外來資本增多，形成了XX有始以來上億元開發(fā)項目企業(yè)最多的一年，從上年9家增加到21家。計劃總投資達42.14億元，同比增長98.5%。由浙江XX實業(yè)有限公司投資3億元興建的“中國城商業(yè)廣場”完成進度八成，預訂成績頗佳；XX集團投資2.3億元打造時代廣場已動工；而上海”XX花園”帶來的是大都市居住文化理念，讓海派風格溶入了XX新城。、房地產(chǎn)市場活躍依然。在建材價格上

12、漲、土地價格上升、城市拆遷三重因素的影響下，XX市房地產(chǎn)市場價格總體呈上升趨勢。數(shù)據(jù)顯示，首季XX房屋銷售價格指數(shù)為107.6，房地產(chǎn)租賃價格指數(shù)為101.2。其一是商品房銷售價格上漲5.7%，其中普通住宅上漲10.2%，豪華住宅上漲1.1%；其二是私有住房交易上漲10.8%；其三是房屋租賃價格上漲1.2%。非住宅類寫字樓及其他用房保持了去年同期水平；商業(yè)營業(yè)用房價格上漲1.2%。、多數(shù)商家看好開發(fā)形勢。從一季度的調(diào)查樣本顯示，XX市房地產(chǎn)景氣指數(shù)處在高位景氣區(qū)間，在工業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸?shù)劝舜笮袠I(yè)中處在第一位。其中企業(yè)家信心指數(shù)160點，預計二季度將保持這個水平；房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)150點，

13、預計二季度提高到160點。從中看出，大部分被調(diào)查的企業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)上半年運行形勢持樂觀態(tài)度。那些擁有土地儲備與良好融資渠道的一線企業(yè)更是信心十足。(2)、從政策影響看    房地產(chǎn)投資在XX市固定資產(chǎn)投資中的比重不是很大，開發(fā)投資占城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資比重31.2%。，但對于投資的拉動意義重大。他關系到人民生活水平的提高，支撐經(jīng)濟的快速增長，無疑是一個需要大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。目前國家“管緊土地，看好信貸”的新政是加強土地和資金的供給約束，抑制投資沖動，遏制低水平重復建設，并不是搞一刀切限制，不會影響正常的經(jīng)濟發(fā)展和社會需求，當然政策帶來的振蕩不可避免波及到XX市地產(chǎn)市

14、場。.征地拆遷影響：中央強調(diào)不允許占用一畝基本農(nóng)田。上收縣級以下土地審批權(quán)限。堵住以前土地協(xié)議出讓的口子，經(jīng)營性土地一律實行招標掛牌拍賣。土地交易價格和征地拆遷費用大幅上漲。今年省級也把新征土地補償?shù)热椓腥搿鞍思嵤驴己恕碑斨?，XX市貫徹落實毫不含糊。一是征土地補償費用3 個月內(nèi)支付率100%；二是征地補償清欠無拖欠情況；三是涉及征地拆遷補償?shù)男旁L辦結(jié)率63.6%。.立項規(guī)劃影響：堅決剎住各種形象工程，停止建設大廣場、高爾夫球場 、行政辦公樓、培訓中心、會展中心、大學城等項目，加大規(guī)劃審批力度，嚴格限制突破規(guī)劃加大高度密度及改變使用用途，使規(guī)劃審批難度越來越大。目前XX市開發(fā)項目中暫時末有明

15、顯違規(guī)現(xiàn)象。因此，對正在建設中的項目不會受到大的沖擊。.資金來源影響：銀根緊縮給供需兩方帶來影響。開發(fā)項目資本金比率由20%提高35%才允許開工，房屋結(jié)構(gòu)封頂后才許預售；購房按揭貸款限制，使貸款額度每月還款不能超過貸款人月收入的50%，限制對購買第二套房的貸款，對購買第四套房以上的投資性購房不予貸款等。在無法獲得廉價、充分的資金供給后，各大小房地產(chǎn)投資商都將面臨資金鏈的緊張，一些在售項目也加大促銷力度，以盡快收回成本，進入新一輪開發(fā)。    從XX市房地產(chǎn)開發(fā)資金到位情況看，XX市房地產(chǎn)開發(fā)對銀行貸款的依賴程度不小。5 月底到位資金中，國內(nèi)貸款雖只占24，但考慮到

16、施工企業(yè)墊資中的銀行貸款、預售商品房中的個人住房按揭、自籌資金中關聯(lián)企業(yè)使用的貸款等因素，銀行資金占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重超過五成。面對銀根緊縮，開發(fā)商將首先受到挑戰(zhàn)，市場需求也面臨考驗。 (3)、從銷售情況看：目前銷售和空置面積一降一升 ，就頗受人們關注。一是銷售下降。截止5月底，XX市商品房銷售面積18.8萬平方米，下降29%，喜的是預售面積成倍增長，累計預售面積56.5萬平方米，同比增長1.9倍；二是空置上升。全市商品房空置面積9.3萬平方米，增長1倍。從空置時間上看，一年內(nèi)占73%；在一年至三年內(nèi)的占26%；三年以上僅占1.3%?？罩妙愋鸵宰≌佣?，占67%?？罩玫拿娣e大多是去

17、年末竣工，今年開始現(xiàn)房銷售的房屋，由于沒有實際預售，銷售周期拉長，因此時點數(shù)體現(xiàn)的空置率上升。如銀苑和明珠房地產(chǎn)的小區(qū)空置超過1萬多平方米就屬這類情況。樂觀的是今年XX市以住宅開發(fā)為主的投資速度已經(jīng)減慢，同比下降1.3%，緩沖下半年空置壓力。 (4)、趨勢判斷 隨著國土資源的日益緊缺以及政府相關限制土地報批報建相關法規(guī)的頒布，對于房地產(chǎn)市場情況的變化趨勢，可總結(jié)出以下幾點：、城鎮(zhèn)居民住房需求十分強勁。當前城鎮(zhèn)居民的住房需求正在從滿足生存需要向舒適型的轉(zhuǎn)變。XX省統(tǒng)計局最新統(tǒng)計資料表明，城鎮(zhèn)有66.2 %的居民對現(xiàn)有住房不滿意，不滿意集中反映在住房面積小，地理位置欠佳，環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理差；住

18、房消費占城鎮(zhèn)居民消費支出的第二位，30.2%的居民有購房意向。XX省城鎮(zhèn)居民人均使用購房貸款597元，與全國城鎮(zhèn)人均使用購房貸款2010元相比，還有一定距離。只要轉(zhuǎn)變消費觀念，改善住房條件的愿望就可以轉(zhuǎn)變?yōu)樽》坑行枨螅M一步擴大住房消費完全可以實現(xiàn)。、加快城鎮(zhèn)化進程將創(chuàng)造新的住房需求。加快城鎮(zhèn)化進程是建設全面小康社會的重要措施。根據(jù)規(guī)劃，到2020年XX省城鎮(zhèn)化水平達到55%，城鎮(zhèn)人口將從2002年的2214萬發(fā)展到3960萬，新增城鎮(zhèn)人口1746萬。這意味著每年將新增城鎮(zhèn)人口97萬。大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)人口持續(xù)增長將會不斷創(chuàng)造新的住房需求。、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整要求住宅與房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。

19、住宅與房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，隨著經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所占比重將逐步提高。2002年XX省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資150.9億元，占固定資產(chǎn)投資的比重11.2%，占GDP的比重3.4%，分別低于全國平均水平6.7個百分點和4.2個百分點，盡快提高住宅與房地產(chǎn)業(yè)所占比重，是XX省經(jīng)濟發(fā)展的客觀需要。、啟動汽車消費將促進住房消費。截止6月底，全省汽車消費貸款余款比年初增長140%，成為金融機構(gòu)新的信貸增長點。隨著汽車走進老百姓家庭，人們的居住觀念發(fā)生了深刻變化，原有的居住空間顯得日益狹窄、擁擠，更加向往寬敞、優(yōu)美、現(xiàn)代的居住空間，住房更新?lián)Q代加快。全省個人購房消費貸款余額比年初增長

20、29%，高于去年同期增長速度6.3個百分點。三、 區(qū)域市場分析1、XX區(qū)處于XX市區(qū)的東北地帶，地價較中心地區(qū)低。相應的商業(yè)和其他配套環(huán)境基礎一般，該區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)以住宅開發(fā)為主且價格差異不是很大。另外布局比較分散，不具備規(guī)?；?。在以西湖花園為代表的中高檔樓盤面世后，周邊的小規(guī)模樓盤紛紛異軍突起，一般分布在長江路兩廂臨街?？梢灶A計在未來的兩年內(nèi)XX區(qū)的商品住宅競爭將成為整個城市板塊競爭的又一沸點。2、XX區(qū)目前基本上商業(yè)發(fā)展方向以物流業(yè)為主，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的零售商場面積約3.56萬平米，占零售商場總體量約28.62%；現(xiàn)有專業(yè)市場面積4500平米，占現(xiàn)有專業(yè)市場總體量的1.52%，在租在售零售專業(yè)市

21、場面積44.8萬平米，占全市在租在售專業(yè)市場總體量52.83%。 四、 項目利弊分析1、優(yōu)勢 ：(1).區(qū)位優(yōu)勢：項目位于XX市中心建設廣場西側(cè)，長江路與南京路交匯處，在有序的舊城改造建設中，該區(qū)域經(jīng)濟將更長足發(fā)展。項目一定時期的壟斷性和地塊特質(zhì)稀缺性是銷售率的有利保障。(2).交通優(yōu)勢：本項目具備良好的區(qū)域交通條件，鐵路，公路以及航空均十分便捷。(3).景觀優(yōu)勢：從空中鳥瞰本項目，高達45%的綠地率和戶外12000 m2的生態(tài)山林呈現(xiàn)出一片都市綠洲的勃勃生機；本項目沿襲了青少年科普樂園的“文化”氣質(zhì)，使本項目保持著濃厚的“書香”氛圍，加之發(fā)展商創(chuàng)新的理念和別具心裁的建筑風格，使項目成為內(nèi)外俱

22、秀的市區(qū)標志性建筑物，引領人們一種新的生活體驗。(4).配套優(yōu)勢：本項目位于成熟社區(qū)，周邊各項配套相應俱全。本項目范圍內(nèi)亦設有超市，停車場，青少年培訓基地，科普展館，青少年生態(tài)植物園，兒童樂園，市民活動休閑廣場，噴水廣場，健身俱樂部，餐飲等功能，使本項目具備良好的綜合質(zhì)素和競爭優(yōu)勢。(5).政策優(yōu)勢：本項目經(jīng)XX政府辦公會議初步定位為本區(qū)重點項目（已經(jīng)開始申報市重點項目），并由區(qū)政府組織成立項目協(xié)調(diào)小組，協(xié)助相關手續(xù)的辦理和理順有關部門關系，為項目順利建設護航。(6).產(chǎn)品優(yōu)勢：項目規(guī)劃及建設規(guī)模在荷塘區(qū)屬領先。2、劣勢：(1).保險公司和中國銀行位于項目南北兩端，造成一定程度的視覺障礙，有損

23、項目整體形象。(2).高架橋橫跨南京路，使本項目與建設廣場空間延伸受到限制。據(jù)城市規(guī)劃，該高架橋有望在2006年拆除。3、機會：(1).本項目居住規(guī)模人口數(shù)約2000人，加上周邊學校，汽車站流動人群以及附近小區(qū)居住人群，給經(jīng)商環(huán)境帶來充足人氣。(2).本項目所在區(qū)域目前僅有長江路上的新星量販購物城，居民購物已不局限于此一家，大多經(jīng)常移步至其他區(qū)，本項目的啟動在吸引新星客戶分流的同時也將吸引其他區(qū)域居民前往；本項目的青少年素質(zhì)培訓基地功能，給廣大青少年提供了一個多元的舞臺，同時也給商家?guī)聿虣C。(3).發(fā)展商別具匠心的建筑風格，造就一個宜商宜居，集休閑，娛樂，觀賞等多功能為一體的商住勝地，將

24、大大吸引市民前來購物。(4).進入WTO的大背景下，隨著城市化進程的加速，XX區(qū)的物流配送領袖地位將促進經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)發(fā)展，各種基礎設施配套和周邊環(huán)境將持續(xù)改善，城市品味將得到極大的提升。(5).周邊樓盤開發(fā)的成功帶動了整個區(qū)域市場的盤活，區(qū)域高尚人文居住板塊正形成。4、威脅：(1).周邊出現(xiàn)的其他新興商品住宅以及機關單位配套住宅項目將以競爭者姿態(tài)出現(xiàn)，并分流部分潛在客戶。*區(qū)的居住環(huán)境與超前的市政規(guī)劃對XX區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)分流影響。(2).目前XX區(qū)部分樓盤由于長時間的知名度，會在項目住宅部分發(fā)售前期吸納部分潛在客源。(3).由于緊靠項目，A項目的啟動對本項目而言形成了直接的威脅。(4).企業(yè)經(jīng)營的

25、外部環(huán)境主要有經(jīng)營環(huán)境，硬件環(huán)境，政策法律環(huán)境等，處在不斷變化的經(jīng)營環(huán)境的中心內(nèi)容是市場。正確的經(jīng)營決策，抓住有利的投資機會，就能使企業(yè)不斷盈利，在競爭中立于不敗之地。本項目存在的威脅主要來自競爭對手。 第三章 項目定位及銷售預測一、 項目定位：1項目市場定位定位一：地標XX區(qū)乃至全市特色的商住項目定位二：城市的形象窗口XX商業(yè)形象的典型代表2目標市場定位（1） 目標區(qū)域由于本項目地處XX區(qū)，目前XX區(qū)人口僅22萬人。根據(jù)市場調(diào)研和分析得知，XX區(qū)消費群因為購買力不夠的緣故仍無法支撐5萬平方米的大型商業(yè)設施（含本項目）。因此本項目定位必須為市級商業(yè)設施，吸引XX全市區(qū)范圍甚至周邊縣鎮(zhèn)的消費群體

26、才足以保證項目的可行性。因此，區(qū)域市場是我們的主導客戶吸納方向。同時考慮到老城區(qū)較為成熟的配套環(huán)境以及人們的地域情結(jié)，該區(qū)域在XX市民心目中有一定的親和力和吸引力。因此，區(qū)域外客戶同樣構(gòu)成了本項目的目標區(qū)域。（2） 目標客戶：詳見附件3.功能定位：(1).商業(yè)部分功能定位現(xiàn)代廣場由于地處建設廣場，交通便利，周邊廠礦及社區(qū)林立，我們初步考慮功能定位以社區(qū)型商場為主，主要是為本案及周邊居民服務。可引進：大型超市（已在洽談中），電器商城、大型美容院、健身娛樂城、乒乓球館、餐飲、茶餐吧等。(2).住宅部分: 本案錦繡花園產(chǎn)品形態(tài)為電梯房，目標客戶群及戶型配比定位如下。戶 型面積（平米）目標消費者戶型配

27、比四室兩廳155平米私營業(yè)主/企業(yè)技術(shù)管理人員30%三室兩廳120130平米企業(yè)技術(shù)管理人員/私營業(yè)主50%兩室兩廳80100平米偏向城市生活的服務性行業(yè)人員10%頂層復式五室兩廳200220平米私營業(yè)主/政府從業(yè)人員10%(3).青少年活動中心：在當今多元時代構(gòu)想的發(fā)展戰(zhàn)略，必須有一個高度綜合的“一以貫之”的教育理念，作為整合“多元”的綱領，所以我們建議設置：青少年藝術(shù)團，合唱團，舞蹈團，電子琴樂團，美術(shù)學校，天文俱樂部，藝術(shù)體操隊，文學，外語等空間場所。同時為了解決小區(qū)居民小孩入學，建議設置一個幼兒園?？刹扇≠I斷或者聯(lián)營運作方式進行。二、銷售情況預測項目預計十月份動工，2005年4月份左右

28、即可拿到預售許可證開始對外銷售。住宅因總量不大，加之項目所處地段較好，只要其他相關條件到位，估計銷售難度不大，保守估計在今年年底預定率將達到20，2005年上半年銷售率將達到60，余下40在現(xiàn)房出來，交付使用之時將陸續(xù)銷售完畢。商業(yè)部分的銷售關鍵看招商這塊的執(zhí)行力度，執(zhí)行到位的前提下，臨街商鋪估計在年底即可銷售一空，內(nèi)圈商鋪在2005年上半年（五月份）力爭完成60的銷售率，剩下部分預計在現(xiàn)房出來，商業(yè)氛圍逐步顯現(xiàn)之時得到良好銷售。三、銷售價格預測1、商業(yè)部分現(xiàn)代廣場商場部分的銷售價格，以芙蓉苑、山水花園和荷塘家園作為比較實例，依據(jù)個別因素、區(qū)域因素、市場背景等因素進行分析，通過交易情況、交易日

29、期、房地產(chǎn)狀況（包括區(qū)域狀況、實體狀況）修正得出一層商鋪的平均售價，再依據(jù)其他樓層商鋪與一層商鋪的商業(yè)關系，評估出其他樓層商鋪的平均售價，最后假定各樓層建筑面積相同，得出東方商業(yè)廣場的平均售價。詳細計算過程見附件。可比實例芙蓉苑一層商鋪售價：9300元/可比實例山水花園一層商鋪售價：6300元/ 可比實例荷塘家園一層商鋪售價：9300元/現(xiàn)代廣場商鋪銷售價格層數(shù)垂直遞減比例平均售價計算值（元/）平均售價取定值（元/）一層195129500二層0.657075500三層0.739954000四層0.831963000五層0.825572500整體平均售價取定值（元/）49002.住宅部分根據(jù)本項

30、目與華湘大廈、世紀花園、明珠花園、西湖花園等樓盤在位置、周邊環(huán)境、市政配套、建筑質(zhì)量、交通、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、社區(qū)素質(zhì)、發(fā)展商實力及信譽、戶型設計、環(huán)保等方面的因素進行對比分析，結(jié)合其他項目的銷售價格和產(chǎn)品之間的差異比較，以及市場能夠承受的價格制定本項目的均價。定級因素及各樓盤得分計算情況見附件。類比樓盤綜合因素得分表序號樓盤名稱樓盤得分(X)樓價(Y)1華湘大廈17.4 17282世紀花園18.819003明珠花園17.118004西湖花園17.61700說明：以上房價皆以小高層住宅為參考指標據(jù)表中給出的原始數(shù)據(jù)，大致可判斷樓價與樓盤得分因素分值之間近似呈直線相關。故將所要建立的回歸方程

31、設置為：Ya+bX1728a17.4b 1900a18.8b 1800a17.1b 1700a17.6b 計算得到： Y2464.5-38.5X本項目的樓盤得分為19.8分，代入公式得Y2464.5-38.5×19.81702.2元/平方米得出本案的樓價平均為1702.2元/平方米。由于此價格估算有5左右的誤差，故錦繡花園住宅銷售均價初步確定為1750元/平方米第四章 項目的工程技術(shù)方案一、總平面及建筑方案：本項目現(xiàn)代廣場商業(yè)部分5層，錦繡花園高層部分為26層，小高層部分為12層，青少年活動中心為6層，總建筑面積82765.8。商場部分主入口正對廣場，在大廈主入口處、內(nèi)街及中間廣場布

32、置綠化、水池等室外景觀設施，在長江路路側(cè)設置次入口；錦繡花園出入口設在西面，與商場部分人流分開，現(xiàn)代廣場四周設置環(huán)形通道，地下車庫出入口分別設在東面和西面。本項目是一個集商場、餐飲、娛樂、住宅、科教等功能為一體的配套齊全的標志性建筑，平面布置合理，功能分區(qū)明確清晰，建筑整體外觀設計簡潔明快、富有現(xiàn)代感。二、結(jié)構(gòu)：1、商場部分：采用柱網(wǎng)為8.4m×8.4m的鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。2、錦繡花園結(jié)構(gòu)：26層部分采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，12層高層采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。三、供配電工程：本項目總建筑面積為82765.8，按70VA/的電力容量計算，本項目需設置6000KVA的變壓器及與之配套的

33、低壓配電系統(tǒng)。四、給排水工程1、 給水：本項目設1路水源，進水管徑為DN200鑄鐵給水管。供水方式采用分區(qū)給水方式，低層部分由市政給水管網(wǎng)直接供水；高層積小高層部分由地下儲水池通過加壓水泵提升到屋頂水箱供水。本項目在地下室設一容量為600m3貯水池，在屋頂設容積約50m3的水箱，設2臺揚程達100m的生活水泵（一用一備）向屋頂水箱供水。室外管網(wǎng)采用鑄鐵給水管，室內(nèi)給水管采用PP-R塑料管。給水：采用一戶一表制。2、 排水：室內(nèi)排水管網(wǎng)采用UPVC塑料管，室外排水管采用鋼筋混凝土管。廚房廢水和衛(wèi)生間污水經(jīng)化類池排入城市污水管。所有屋面排水管均采用內(nèi)排水方式排入室外雨水管網(wǎng)。3、 消防：本項目設室

34、內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、消防自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)五、人防：本項目需按地面以上總建筑面積的2%建造人防地下室。六、弱電工程：本大廈弱電線路有有線電視、寬帶網(wǎng)、電話、電視監(jiān)控等。七、主要設備設施：1、冷暖空調(diào)和通風系統(tǒng)：商場部分根據(jù)設計要求采用以電為能源的品牌空調(diào)主機，同時設置通風系統(tǒng)；2、防盜和監(jiān)控系統(tǒng)；3、電梯：商場每層設自動扶梯二組上、下自動扶梯，一臺2噸貨梯，兩臺觀光電梯（1噸）八、交通與停車： 本項目車輛停放考慮地上與地下停放相結(jié)合的方式。地下停車場設在一層地下室，可停放車輛105輛；地面停車主要包括商場前臨街廣場、住宅前停車坪和一層架空層、商場與青少年活動中心之間的內(nèi)廣場，共計可停放

35、車輛約60輛。九、環(huán)境保護：優(yōu)越的自然環(huán)境是本項目的最大優(yōu)勢和買點，在項目開發(fā)過程中應制定有效的環(huán)境保護措施，有效保護這一自然資源。1、 施工中的環(huán)境保護：本項目施工過程中機械設備噪音及施工中的粉塵對周圍環(huán)境會造成污染。因此應盡可能使用噪聲較小的施工設備，盡量避免夜間施工，以免噪音擾人。對粉塵擬采用噴水除塵。建筑垃圾及時清理、文明施工。2、 使用中的環(huán)保：A. 室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流排放系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設置專用通氣立管。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管道。B. 廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。C. 商場和住宅的垃圾應及時清理，實行垃圾袋裝化。3、 環(huán)境景觀改造：A. 商場、住宅竣工

36、后應進行周圍道路園林景觀工程建設，營造一個美麗、舒適的購物、休閑、居住環(huán)境。B. 對現(xiàn)有山林植被進行取舍和修整。C. 在上山坡道旁依山就勢，營建跌水瀑布景觀，增強環(huán)境的靈氣。D. 在適當位置建造園林景觀小品，起畫龍點睛的作用。E. 根據(jù)植物分布情況將后山劃分木蘭園、竹園、桂花園等花卉園區(qū)。第五章 項目管理與建設進度計劃一 、項目運作模式1、 組織機構(gòu)：該項目由XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行整個項目的全程管理和運作。2、項目總投資額約為1.9億元人民幣。二、招投標管理工程項目建設的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及與工程建設有關的重要設備 、材料等的采購，均采取招標形式。招標方式可采取公開招標或邀請招標。二

37、、 工程監(jiān)理本項目應請有實力的監(jiān)理公司對工程施工進行全過程監(jiān)理，嚴格按工程監(jiān)理規(guī)范程序管理，把好工程質(zhì)量關。三、 物業(yè)管理物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中極其重要的服務性工作，它直接關系到整個項目的開發(fā)能否順利實施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽。本項目竣工后組織專門的物業(yè)管理機構(gòu)進行統(tǒng)一管理，負責市場、住宅的清潔、維護、保安等各項具體事務。四、 建設進度計劃為了加強工程建設步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下、加強關鍵線路進程的各項管理工作，編制好施工組織設計、搞好安全施工，以使項目盡快竣工受益。本項目分三期進行實施，總工期為2年，其控制性進度計劃如下1、2004年10月1日開工建設，2005年1月30日完成第一期工

38、程土方、基礎及地下室工程(4個月)。2、 2005年2月1日至2005年5月30日完成一期工程主體施工。3、 2005年6月1日至2005年10月10日完成一期工程裝飾工程。4、 2005年11月20日一期工程竣工驗收。5、 2006年5月20日二期工程竣工驗收。6、 2006年9月20日三期工程竣工驗收。五、 銷售計劃根據(jù)工程進度計劃制定相應的銷售計劃：工程進度銷售階段銷售比例銷售收入商場部分住宅部分青少年活動中心2004年10月12月項目銷售宣傳階段2005年1月5月項目銷售預定階段15%18710%182052005年6月11月商場銷售熱銷階段40%1356820%105210%1071

39、46202005年12月3月高層住宅熱銷階段30%750335%124810%10787512006年4月5月小高層住宅熱銷階段10%250115%53530%32033562006年6月8月整個項目強銷期5%125015%53530%32021052006年9月12月尾盤銷售階段517920214393100%25009100%3567100%106829430第六章 項目營銷和招商方案一、銷售、租賃比例本項目營銷中可采取二種經(jīng)營方式：第一種方式：全部采取銷售的方式。此方式可以盡快回籠資金、消化所有商業(yè)面積，減輕資金壓力，提高資金的周轉(zhuǎn)率，盡快獲得投資回報收益。第二種方式：部分銷售、部分租賃

40、的方式，即全部住宅、1至3樓商場及50%的地下車位采取銷售方式；而4至5層商場、青少年活動中心和另外50%的地下車位采取租賃的方式。此方案是在公司資金實力比較雄厚，不急于把所有的可售面積一下銷售出去以獲取利潤，而是從長遠利益考慮將部分商場和車庫進行租賃經(jīng)營，獲取長期穩(wěn)定的租金收入，將來在市場繁榮之后也可將未出售的商場以更高的價格出售，以期獲得更大的收益。選擇那種經(jīng)營方式要視公司的經(jīng)濟實力和其他因素決定。二、運營策略：商業(yè)廣場應先確立主力商店( 如主力店、大賣場、大型專業(yè)店), 并在招商過程中優(yōu)先辦理。商業(yè)廣場最成功的客源始于主力商店, 在此基礎上展開招商計劃, 以扣住穩(wěn)定客戶層, 在互動關系下

41、達到整合的效果, 形成一股強有力的經(jīng)營動力。但必須注意避免由于客源的重疊造成內(nèi)部競爭的不利因素, 而這些因素必須在規(guī)劃和招商之初就有效排除。必須主動尋找有特色的商家, 而非坐等廠商上門。商業(yè)廣場要經(jīng)營得好, 還要求商業(yè)廣場經(jīng)營者有連續(xù)不斷地策劃組織各類節(jié)慶活動的能力。商業(yè)廣場內(nèi)一般至少有3 個以上的公享空間用以進行各類節(jié)慶活動, 以吸引人氣增加銷量。（各類節(jié)慶活動內(nèi)容包括: 明星見面會、現(xiàn)場歌星音樂秀、群眾文體競賽、產(chǎn)品展覽、模特時裝秀、新產(chǎn)品展示會、打折大拍賣等。）二、招商策略招商策略是實現(xiàn)本項目商業(yè)贏利的重要步驟，也是實現(xiàn)商業(yè)廣場理想業(yè)態(tài)組合的重要手段。與其他商業(yè)物業(yè)的營銷策略有所不同的是

42、，商業(yè)廣場的招商工作不能是被動的接受客戶購買商鋪，還要對入駐商家的信譽、經(jīng)營業(yè)種、經(jīng)營管理水平、商品質(zhì)量、公司經(jīng)營狀況等方面的內(nèi)容進行考察。1、確定招商對象招商對象的確定圍繞項目的目標來確定，引進國內(nèi)外有影響、有實力的商業(yè)機構(gòu)作為經(jīng)營管理的合作對象，招商的重點對象為實力強的大規(guī)模商業(yè)機構(gòu)、營銷經(jīng)驗豐富的地區(qū)代理商、知名企業(yè)、知名品牌等。2、確定經(jīng)營模式以委托經(jīng)營、租賃經(jīng)營的方式，引進大型商業(yè)機構(gòu)，通過專業(yè)商業(yè)顧問公司的客戶資源整合實現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營的策略；為保證項目的特色化、差異化經(jīng)營，少量特色項目可采取直接經(jīng)營；3、制定招商優(yōu)惠策略根據(jù)地區(qū)政府對本項目的扶持政策，確定可以給予招商對象的優(yōu)惠措施，包

43、括減免有關稅費、免半年或一年的物業(yè)費等，這對于招商引資、吸引人氣有很大的幫助。4、主要招商策略（1）目標定位招商根據(jù)已建立的資料庫及招商網(wǎng)絡，針對項目中各樓層的特點及特色，從中預先將客戶的資料進行分類整理，按照本項目功能規(guī)劃要求及本項目定位特點，從中鎖定目標客戶，逐步展開招商工作，運用相應的招商手法，主動出擊洽談客戶，全力爭取目標客戶進場。（2）效應招商根據(jù)本項目商業(yè)功能規(guī)劃定位的特點，從目標客戶資料中，按知名度、影響力、號召力、形象度及銷售額等幾方面考慮重點篩選客戶，而后重點出擊招商，采用相應的優(yōu)惠條件進行招商，爭取重點客戶進場，利用重點客戶的駐場作為賣點和炒點，吸引其他客戶進場，從而達到推

44、動招商進程的目的。（3）放水養(yǎng)魚本項目為新興的商住項目，在社會上尚未有知名度，大眾及品牌商對項目的認識度極低；對品牌商而言，他們在選擇本項目時，主要從本項目位置、人流量、消費能力、消費習慣、本項目檔次、交通、競爭對手、消費需求、本項目規(guī)模、招商條件、本項目知名度等幾個方面考慮。本項目在前期招商時，品牌商對本項目考察期會比較長，考慮是否進駐時會相對比較謹慎，考慮也會比較多，而且本項目在開業(yè)初期之時，與市場的磨合期還沒有度過，銷售額還不是很穩(wěn)定。因此，就需運用前期低條件吸納知名品牌的方法用以培育市場及運營穩(wěn)定和良性發(fā)展的經(jīng)營環(huán)境，從而達到縮短項目的培育期的目的，以達到“放水養(yǎng)魚”的效果。（4）特色

45、為先本項目要在市場占據(jù)一席，成為獨具一格的經(jīng)營特色，故在招商活動中，除了廠家作為重點目標對象以外，與定位相關極具特色的商品及項目也是重點招商對象，通過合理的布局和規(guī)劃，形成獨特的商品布局及特色，從而達到與傳統(tǒng)項目不同的經(jīng)營特色和風格。5、招商步驟第一步：采用內(nèi)部招商方式，運用成熟的網(wǎng)絡客戶名單，采取相應招商手法，主動聯(lián)絡知名主力客戶，洽談進場有關事宜；第二步：公開招商，運用主題及特色概念作賣點，利用媒體組合及各種招商手法宣傳面，吸引主力客戶群的注意力，爭取客戶簽約進場；第三步：采用倒計時招商，制造搶租的勢頭，從而形成搶租的浪潮；第四步：召開招商會，擴大招商期，營造一種旺租的勢頭。第七章 投資估

46、算和資金籌措一、投資估算：1、工程報建費用詳見附表71。2、項目投資估算詳見附表72。 工程報建費用明細表 表7-1序號費用名稱收費標準金額(萬元)備注1城市公用設施配套費51042.67×1425×6%+11337.64×1090×6%+20385.48×973×3%570.072工程承包合同鑒證費82765.89×800×0.21.323招標代理費82765.89×800×3.523.174勞?；?2765.89×800×3.5%231.745質(zhì)監(jiān)費 82765.89&

47、#215;800×16.626白蟻防治費 82765.89×2.016.567墻改基金 82765.89×6.957.118散裝水泥專項基金 82765.89×216.559碴土運輸保潔費 82765.89×1.008.2810破占道費5.011水土保持規(guī)費占地面積41302.2×2.0元/m28.2612工程交易服務費82765.89×800×1.811.9213人防費57718.56×2%×1400元/+20385.48×9元/179.96合計1136.56折合137元/m2 項目

48、投資估算表 表7-2序號費用名稱計算依據(jù)或定額標準估算金額（萬元）備注一土地費2604二工程費用14716.781土建工程高層20385.48×850元/1732.77多層(51042.67+6675.89)×800元/4617.49地下室4661.75×2000元/932.2地下室按2000元/2電氣工程商場 55704.42×70元/389.93住宅等 27061.37×50元/135.313高壓配電6000KVA×0.07萬元/ KVA4204給排水82765.89×30248.305消防工程費商場55704.42&#

49、215;100元/557.04住宅等27061.37×30元/81.186集中空調(diào)商場51042.67×150元/765.637弱電工程82765.89×30元/248.308地下室、裙樓通風商場55704.42×50元/278.529商場裝飾工程51042.67×800元/4083.4110室外工程7556.5×300226.70三設備費用7501電梯9臺×30萬元270普通電梯6臺觀光梯2臺貨梯1臺2自動扶梯16臺×30萬元480每層4臺×4層四其它費用775.061勘察費82765.89×

50、18.282可研及評估費14716.78×229.433設計費82765.89×20165.534開發(fā)管理費14716.78×3%441.505工程監(jiān)理費14716.78×0.8%117.736環(huán)保評估費27施工圖審查費82765.89×800×1.610.59五相關 報建費詳見上表1136.56六不可預見費14716.78×5%735.84工程費的5%合計總投資20718.24二、資金籌措：本項目總投資額為20718.24萬元, 在項目預售前，即項目完成主體結(jié)構(gòu)前，需投入土地費、報建費、可研及設計費、土建工程費等資金約80

51、00萬元左右，其資金籌措渠道有四條：一是自有資金（含合作方投資）；二是房屋預定金收入部分；三是銀行貸款；四是施工單位帶資部分。其具體資金籌措方式如下： 1、投資方自有資金3800萬元(含已投入的土地投資)。1、銀行貸款3000萬元。2、商場、住宅預定：按賣價的5%收取預定金款。預售率按30%估算，共可收取預交款200萬元。4、施工單位墊付資金1000萬元。以上合計可籌集資金8000萬元，能夠滿足工程需要。主體完成后，后續(xù)資金可通過預售方式解決。三、資金平衡計劃：見下表時間資金投入(萬元)資金來源(萬元)2004年8-10月前期投入(土地、報建費用、設計費用、廣告費用等)3800自有資金3800

52、2004年11月-2005年1月一期基礎及地下室工程及1000承建單位墊資10002005年2-5月一期主體工程3200收取預定金205銀行貸款30002005年6-11月一期裝飾及安裝工程9000收取售樓款14620二期主體工程10002005年12-2006年3月二期裝飾及安裝工程900收取售樓款8751三期基礎及主體工程9002006年4-9月三期裝飾及安裝工程918收取售樓款5854總計2071837230第八章 效益分析一、銷售收入、銷售稅金及附加估算:1、銷售收入: 項 目面積（）售價（元）合計（萬元）住宅20385.4817503567商鋪51042.67490025010.90

53、車位只銷售105個車位中的50個車位5250青少年宮活動中心6675.8916001068.14合 計29896.042、銷售稅金及附加根據(jù)國家有關稅收政策,本項目應繳納營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加, 綜合稅率為5.5%，銷售稅金及附加為1644.28萬元。二、經(jīng)營成本及費用估算:項目成本費用主要有開發(fā)建設成本, 銷售費用、財務費用等。1、開發(fā)建設成本:項目開發(fā)建設成本即項目總投資為20718.24萬元。2銷售廣告費：銷售廣告費根據(jù)同行業(yè)的統(tǒng)計資料，并結(jié)合項目實際情況進行估算，按銷售收入的2估算為597.92萬元。3、財務費用：按年息7.25%，借款期為2年，貸款3000萬元計算，財務費

54、用450.78萬，其他財務費用暫不考慮。4項目總成本費用：上述13項之和即為項目總成本費用，計算期內(nèi)總成本費用為21766.93萬元。三、項目損益：項目利潤總額=銷售收入-項目總成本-銷售稅金 =29896.04-21766.93-1644.28 =6484.83萬元所得稅額=項目總利潤×33% = 5750.94×33% = 2140.00萬元稅后利潤為 6484.83萬-2140.00 =4344.84萬元四、經(jīng)濟評價結(jié)論：1、投資利潤率=4344.84÷20718.24×100%=20.97%2、投資利稅率=(6484.83+1644.28)÷20718.24×10